ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3187/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3187/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Prin

cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Neamț sub nr. 4540/103/2009

reclamantul Municipiul Piatra-Neamț reprezentat legal de primar, a chemat în

judecată pârâta SC P. SA cu sediul în municipiul Piatra-Neamț pentru ca prin

sentința ce se va pronunța să oblige pârâta să lase reclamantei în deplină

proprietate și liniștită posesie suprafața de 2.332 mp teren situat în

intravilan municipiului Piatra-Neamț str. G.N.D. nr. 1 (191) - fostă str. V.

nr. 191.

Inițial,

cererea a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Piatra-Neamț în Dosarul cu

nr. 6886/279/2007, a fost formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâta SC

S.V. SRL, cu sediul în municipiul Piatra-Neamț, în acțiune solicitându-se ca

pentru ca prin sentința ce se va pronunța să se oblige pârâta să lase

reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 2.332 m.p.

teren situat în intravilan municipiul Piatra-Neamț str. G.N.D. nr. 1 (191) -

fostă str. V. nr. 191 și pârâta B.R.D.G.S.G. SA prin B.R.D. - Sucursala Neamț,

pentru ca prin aceeași sentință să se constate stinsă ipoteca constituită în

favoarea pârâtei B.R.D.G.S.D. cu ocazia încheierii contractului de

vânzare-cumpărare cu garanție ipotecară de către pârâta din acțiune cu privire

la această suprafață de teren.

Prin

Decizia civilă nr. 160/RCOM din 23 noiembrie 2009 Tribunalul Neamț a respins

excepția nulității recursului, a admis recursul declarat de reclamantul

Municipiul Piatra-Neamț - prin Primar, împotriva Sentinței civile nr. 2950 din

3 iulie 2008, pronunțată de Judecătoria Piatra-Neamț, în Dosarul nr.

6886/279/2007 a casat sentința recurată și a stabilit competența de soluționare

a cauzei în primă instanță, în favoarea Tribunalului Neamț, secția comercială.

În

cauza înregistrată pe rolul Tribunalului Neamț, în dosarul cu nr.

4540/103/2009, reclamantul municipiul Piatra-Neamț a formulat precizarea

cererii introductive în sensul că înțelege să se judece în contradictoriu cu

pârâta SC P. SA. În precizarea formulată, reclamantul a arătat că terenul în

cauză a fost vândut în luna februarie 2009, așa cum rezultă din extrasul de

carte funciară. Prin încheierea din 30 septembrie 2010, instanța a admis

excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC S.V. SRL, a pârâtei

interveniente SC R.C. SRL, a pârâților chemați în garanție L.I., L.C.M. și

statul român prin Ministerul Economiei și Finanțelor, a chematei în garanție SC

S.I.E. SRL și a lichidatorului judiciar R.D.V.I. S.P.R.L. și a dispus scoaterea

acestora din cauză, ajungându-se la cadrul procesual actual.

Prin

sentința civilă 151 din 25 octombrie 2012 a Tribunalului Neamț a fost admisă

acțiunea civilă formulată de reclamantul Municipiul Piatra-Neamț prin Primar în

contradictoriu cu pârâta SC P. SA București și a fost obligată pârâta să lase

reclamantului în deplină proprietate și liniștită folosință suprafața de teren

de 2.332 m.p. situat în municipiul Piatra-Neamț, str. G.N.D. nr. 1 (191) -

fosta str. V. nr. 191, având ca vecinătăți: la N - linia CF și SC A.A.; la E -

teren aparținând municipiului Piatra-Neamț; la S - str. G.N.D.; la V - teren

aparținând municipiului Piatra-Neamț.

Împotriva

Sentinței civile nr. 151 din 25 octombrie 2012 a Tribunalului Neamț a formulat

apel pârâta SC P. S.A.

În

drept apelanta a invocat dispozițiile art. 282 și următoarele C. proc. civ.,

art. 969 C. civ., art. 1020 - 1021 C. civ., art. 1073 C. civ., art. 1075 C.

civ., art. 1082 C. civ., art. 1084 C. civ., Regulamentul de recepție a

lucrărilor de construcții și instalații aferente.

Prin

Decizia civilă nr. 76 din 19 septembrie 2013 Curtea de Apel Bacău, secția a

II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a respins, ca nefondat,

apelul.

În

motivarea deciziei s-au reținut următoarele.

În

ceea ce privește primul motiv de apel, nepronunțarea primei instanțe asupra

excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului, curtea de apel a

constatat că din moment ce s-a reținut de instanță calitatea de proprietară a

reclamantului privind imobilul revendicat și a fost admisă în fond acțiunea

reclamantului, prima instanță s-a pronunțat implicit și asupra excepției lipsei

calității procesuale active care apare în mod evident ca nefondată.

De

asemenea, este nefondat și cel de-al doilea motiv de apel pentru care apelanta

a solicitat anularea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare, respectiv

faptul că prima instanță nu a analizat apărarea pârâtei privind principiul

aparenței în drept și al proprietății aparente. Din considerentele sentinței se

poate deduce că prima instanță nu și-a însușit apărarea pârâtei, judecătorul

netrebuind să răspundă în mod special tuturor argumentelor, fiind suficient ca

din întregul hotărârii să rezulte că a răspuns acestor argumente în mod

implicit; prima instanță a reținut că buna credință a pârâtei ar fi putut duce

la consolidarea dreptului de proprietate doar în cazul uzucapiunii sau dacă

bunul ar fi fost un mobil.

Apelanta

mai arătat că în mod greșit a reținut prima instanță că reclamantul ar avea un

drept de proprietate asupra imobilului revendicat, art. 36 alin. (1) din Legea

nr. 18/1991 neputând constitui temei pentru dobândirea unui astfel de drept,

iar reclamantul nu a făcut dovada că imobilul a intrat în proprietatea sa prin

unul din modurile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 213/1989.

Din

înscrisurile de la dosar rezultă în mod evident că terenul în litigiu a fost

anterior anului 1989 în proprietatea statului, respectiv în administrarea

municipiului Piatra-Neamț. Astfel, în avizul de principiu din anul 1971

eliberat de Consiliul Popular Județean Neamț este identificată suprafața de

20.000 mp. din care face parte și imobilul în litigiu, această suprafață fiind

în zona industrială a mun. Piatra-Neamț, prin respectivul aviz exprimându-se

acordul ca fosta Întreprindere Economică Județeană a Cooperativelor de Consum

Neamț să-și amplaseze depozitele de mărfuri în zona în litigiu. De asemenea,

prin decizia emisă de același Consiliu Popular Județean Neamț în anul 1986 era

aprobată transmiterea în folosința UJCOOP a suprafeței de 10.700 mp. ce se afla

în administrarea municipiului Piatra-Neamț fiind situată tot în zona în

litigiu, pe planul topografic din anul 1974, unde a fost identificat terenul

din str. G.N.D. nr. 191, fiind identificate fostele IJECOOP și UJCOOP. Conform

art. 187 din Legea nr. 109/1996 privind organizarea și funcționarea cooperației

de consum și a cooperației de credit terenurile transmise în folosință, pe

durată nedeterminată și fără plată, în vederea realizării de construcții pentru

activitatea organizațiilor cooperației de consum și ale cooperației de credit,

își mențin acest regim juridic pe toată durata existenței construcțiilor

respective în proprietatea organizațiilor cooperatiste.

De

asemenea, conform art. 107 din Legea nr. 1/2005 privind organizarea și

funcționarea cooperației terenurile transmise în folosință pe durată

nedeterminată și fără plată în vederea realizării de construcții pentru

activitatea organizațiilor cooperației de consum și meșteșugărești, precum și a

asociațiilor cooperatiste, existente până la data intrării în vigoare a

prezentei legi, care nu sunt revendicate și pe care au fost realizate

construcții conform legii, își mențin acest regim juridic pe toată durata existenței

construcțiilor respective sau până la trecerea lor, cu plată, în proprietatea

societății cooperative. În cauză nici actuala CONSUMCOOP Piatra-Neamț nu a

susținut că ar fi fost proprietară a terenului pe care se află imobilele

construcții dobândite de pârâtă, din adresa de la dosar Trib. Neamț vol. I

rezultând că pentru amplasamentul situat în str. G.N.D. nr. 191 Piatra-Neamț

(în realitate nr. 1 Piatra-Neamț) aceasta a avut doar în folosință acest teren.

Astfel,

susținerea că nu s-a făcut dovada proprietății terenului în litigiu de către

reclamant și că în mod neîntemeiat a fost cuprins în inventarul acesteia prin

H.C.L. nr. 313/2005 este nefondată, pe de o parte art. 36 alin. (1) din Legea

nr. 18/1991 constituind temei pentru dobândirea proprietății asupra terenului

pe care reclamantul îl deținea în administrare la data apariției Legii nr.

18/1991, anterior anului 1989 acest teren fiind în administrarea reclamantului

conform actelor administrative mai sus arătate, iar pe de altă parte, însăși

posesia exercitată de reclamant până la data inventarierii îl îndreptățea să

pretindă calitatea de proprietar și care nu i-a fost contestată de fosta și

actuala cooperativă de consum, ci dimpotrivă. În cauză se poate considera că

această calitate a fost contestată pentru prima oară ulterior H.C.L. nr.

313/2005, respectiv începând cu data pronunțării Sentinței civile nr. 857 din

01 martie 2006 a Judecătoriei Piatra-Neamț prin care s-a transmis și

proprietatea asupra terenului către cumpărătoarea SC R.C. SRL, deși vânzătoarea

SC S.I.E. SRL nu avea în proprietate și terenul în suprafață de 2.400 mp.

Cu

privire la motivele de apel privind justificarea dreptului de proprietate de

către pârâtă în virtutea principiului proprietății aparente, curtea reține că

acestea sunt vădit nefondate. Buna-credință nu este suficientă pentru a

justifica dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil de la un

neproprietar. Astfel se ignoră de către apelantă diferența între regimul

juridic al imobilelor și cel al mobilelor, întrucât numai bunurile mobile pot

fi dobândite prin posesia de bună credință în condițiile art. 1909 C. civ.

Ideea de aparență în drept nu se confundă cu ideea de bună credință, chiar dacă

aplicarea practică a teoriei aparenței implică existența bunei credințe a dobânditorului

de la titularul aparent. Dobândirea dreptului de proprietate în situația

aparenței în drept este o excepție, care trebuie strict interpretată, cu atât

mai mult cu cât nu își găsește o reglementare legală, ci este o creație

jurisprudențială, prin aplicarea unor principii generale de drept. În

conflictul dintre titularul veritabil și titularul aparent al dreptului de

proprietate, acesta din urmă poate avea câștig de cauză doar dacă aparența

întrunește elementele unei erori comune și invincibile. În măsura în care

operează proprietatea aparentă, terțul dobânditor cu titlu oneros, deși a

încheiat actul juridic translativ de proprietate cu un neproprietar, care a

înstrăinat bunul altuia, nu va putea fi evins de adevăratul proprietar.

În

speță, această teorie nu este aplicabilă, întrucât vânzătorul SC R.C. SRL

dobânditor al bunului imobil prin Sentința civilă nr. 857 din 01 martie 2006

pronunțată de Judecătoria Piatra-Neamț nu a creat în persoana sa ideea

generală, comună că este posesor al bunului, el putând să invoce calitatea de

proprietar aparent doar dacă exista o eroare comună și invincibilă cu privire

la concordanța dintre posesia, ca stare de fapt și dreptul de proprietate.

Eroarea comună este exprimată prin convingerea comunității, a terților, că

posesorul este proprietar, convingere care nu ar putea fi înlăturată prin

mijloace existente la îndemâna unui bun administrator, care depune toate

diligențele pentru a cunoaște situația juridică a unui imobil. Pârâta avea

posibilitatea de a cerceta, pe rând actele care au stat la baza dobândirii

dreptului de proprietate a antecesorilor ei, respectiv SC S.I.E. SRL, SC R.C.

SRL, SC S.V. SRL. În situația bunurilor imobile, buna credință și eroarea

comună pot exista doar dacă se iau toate diligențele posibile, nu numai minima

diligență, materializată în speță prin analiza cărții funciare. Astfel,

întrucât perioada de timp și numărul de înstrăinări erau reduse, se putea

constata cu ușurință că în dosarul în care s-a pronunțat sentința de perfectare

vânzare cumpărare nu s-a justificat vreun titlu de proprietate pentru terenul

ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare. Concluzia care se

impune este aceea că în speță nu este aplicabilă teoria aparenței în drept ca

mijloc de excepție de dobândire a dreptului de proprietate și că, în situația

în care terțul dobânditor a primit bunul imobil de un neproprietar, se dă

preferință în acțiunea în revendicare titlului proprietarului inițial. Soluția

este conformă și cu principiul echității juridice, deoarece terțul dobânditor,

fiind evins de proprietar, are posibilitatea introducerii unei acțiuni

împotriva vânzătorului, iar pentru cheltuielile făcute poate fi despăgubit, în

condițiile legii, fără a suferi o pagubă în patrimoniu, în timp ce adevăratul

proprietar s-ar vedea lipsit de bunul său, fără nicio culpă și fără o

despăgubire. În această situație, a aplica teoria aparenței în drept cu efect

achizitiv, ale cărei condiții nu sunt îndeplinite, ar echivala cu o expropriere

de fapt a proprietarului inițial, ceea ce este contrar legii.

În

ceea ce privește susținerile apelantei privind situarea celor 20.000 mp

menționați în H.C.L. 313/2005 în str. G.N.D. nr. 1 și nu la nr. 191, curtea de

apel a reținut că, așa cum rezultă din concluziile expertizei tehnice efectuate

în cauză, înscrisurile de la dosar, inclusiv dispozitivul nr. 857 din 01 martie

2006 pronunțată de Judecătoria Piatra-Neamț (ds. 6886/279/2007 a Judecătoriei

Piatra-Neamț) suntem în prezența unei erori materiale strecurată în H.C.L.

313/2005, iar imobilul inventariat și care face obiectul revendicării este

situat la nr. 1 din str. G.N.D. și nu la nr. 191, eroarea datorându-se

numerotării anterioare schimbării denumirii străzii, când avea numele str. V.

și nr. 191.

Față

de cele arătate mai sus, curtea de apel a reținut că tribunalul în mod temeinic

a comparat titlurile de proprietate ale celor două părți și a ajuns la

concluzia că este preferabil cel al reclamantului.

Împotriva

acestei decizii a declarat recurs pârâta SC P. S.A. București.

În

motivarea recursului s-au arătat următoarele.

A.

Instanța de apel a pronunțat hotărârea cu încălcarea dispozițiilor art. 297

raportat la art. 261 și art. 137 C. proc. civ. (motivul de recurs prevăzut de

art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Deși

a constatat că prima instanță nu s-a pronunțat în conformitate cu rigorile

legii cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive și la incidența

principiului aparenței în drept, totuși instanța de apel a respins, în mod

nelegal, motivele de apel referitor la aceste aspect, încălcând în acest fel

dispozițiile art. 297 C. proc. civ.

(i)

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 297 C. proc. civ. în cazul în care se

constată că, în mod greșit, prima instanță a soluționat procesul fără a intra

în cercetarea fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părții care nu a fost

legal citată, instanța de apel va anula hotărârea atacată și va trimite cauza

spre rejudecare.

Ipoteza

clasică avută în vedere de acest text de lege este aceea în care instanța de

fond nu s-a pronunțat asupra unui capăt de cerere sau s-a pronunțat numai

asupra unor excepții, neintrând în cercetarea fondului cauzei.

Or,

în prezenta cauză prima instanță de fond nu s-a pronunțat cu privire la

excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, excepție ridicată de

pârâtă la termenul din data de 11 iunie 2011. La termenul din data de 09

septembrie 2011 (termen la care această excepția a fost pusă în discuția

părților) instanța a dispus unirea cu fondul cauzei a excepției lipsei

calității procesuale a reclamantei, însă prin hotărârea atacată a omis să se

pronunțe cu privire la aceasta.

Constatarea

curții de apel, potrivit căreia instanța de fond s-ar fi pronunțat implicit

asupra excepției menționată încalcă dispozițiile art. 261 C. proc. civ. care

impun obligativitatea de a arăta motivele de fapt și de drept care au format

convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile

părților. În plus, pronunțarea "implicită" asupra unei excepții

încalcă și prevederile art. 137 C. proc. civ., care stabilesc obligativitatea

pronunțării asupra excepțiilor și mai apoi asupra fondului. Chiar dacă o

excepție a fost unită cu fondul, pronunțarea asupra acesteia nu poate fi

realizată în mod "implicit" instanța fiind obligată să arate în mod

clar care au fost motivele care au determinat respingerea respectivei excepții.

(ii)

Nici în ceea ce privește motivul de apel referitor la neanalizarea de către

instanța de fond a incidenței principiului aparenței în drept, soluția

instanței de apel nu este corectă, raportat la același cerințe imperative ale

art. 261 C. proc. civ.

Așa

cum s-a reținut în literatura de specialitate, motivarea hotărârii trebuie să

fie "expresă, arătându-se motivele de fapt și de drept care au format

convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile

părților ori mijloacele lor de apărare."

Instanța

de apel a trecut peste acest motiv fără a indica vreun argument care să stea la

baza înlăturării lui, procedând în mod similar și cu privire la celălalt motiv

(de la pct. i).

Consecința

cercetării acestor motive de către instanța de apel ar fi fost admiterea

apelului, casarea deciziei apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare pentru

ca instanța de apel să se pronunțe cu privire la cele două aspecte.

B.

Încălcarea dispozițiilor art. 480 C. civ. Inexistența unui drept de proprietate

în patrimoniul Mun. Piatra-Neamț (motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9

C. proc. civ.)

B.1.

Pretinsul titlu exhibat de intimata-reclamantă privește un alt imobil decât cel

aflat în proprietatea recurentei.

(i)

Titlul de proprietate al reclamantei privește un teren situat în str. G.N.D.,

nr. 191.

După

cum rezultă din anexa la H.C.L. nr. 313/2005, prezentat de Mun. Piatra-Neamț ca

fiind titlul care atestă dreptul său de proprietate în temeiul căruia a

formulat acțiunea, la nr. 199 este menționată o suprafață de teren de 20.000 mp

situată în str. G.N.D. nr. 191. Având în vedere lipsa oricărui plan anexă la

H.C.L. nr. 313/2005, rezultă că singurul element de identificare a terenului

respectiv îl constituie adresa acestuia. Or, această adresă atestă existența

unui teren în str. G.N.D. nr. 191.

(ii)

Titlul de proprietate al recurentei privește un teren situat în str. G.N.D.,

nr. 1

Atât

din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 271 din 13 februarie

2009 (titlul de proprietate al recurentei) cât și din cartea funciară, rezultă

că terenul asupra căruia recurenta deține un titlu de proprietate este situat

în str. G.N.D., nr. 1.

(iii)

Inexistența unei identități între cele două imobile

În

mod evident imobilele menționate în titlurile de proprietate ale celor două

părți au date de identificare diferite, neputând exista, pe cale de consecință,

vreo suprapunere.

În

cauză nu s-a făcut vreo dovadă din care să rezulte că terenul situat în str.

G.N.D. nr. 191 este unul și același cu terenul situat în str. G.N.D. nr. 1.

Faptul că un expert a afirmat că ar fi vorba de același teren, bazat pe

"informațiile primite în timpul expertizei" fără a prezenta aceste

informații, nu poate justifica soluția instanței de a considera că este vorba

de o simplă "eroare materială strecurată în H.C.L. nr. 313/2005". În

condițiile în care numărul stradal este sigurul element de identificare a

imobilului iar acest număr este cuprins într-un act oficial, este inadmisibil a

considera că există identitate între imobilul din str. G.N.D. nr. 1 și str.

G.N.D. nr. 191. Această prezumție a existenței unei erori materiale nu este

susținută de nici un act, dimpotrivă. Inclusiv din anexa la raportul de

expertiză efectuat cu ocazia soluționării cauzei în apel rezultă foarte clar

că, în cadrul suprafeței de 20.000 mp identificată de expert sunt situate o

serie de loturi care aparțin altor persoane decât reclamantei. Astfel,

reclamanta nici măcar nu a putut dovedi, fără putință de tăgadă, că este proprietara

respectivului teren, în condițiile în care acesta nu este identificat printr-o

schiță cadastrală și nici nu este înscris în cartea funciară.

B.2.

Inexistența unui titlu valabil în patrimoniul Mun. Piatra-Neamț cu privire la

terenul revendicat.

Anterior

anului 1989 bunurile proprietate a statului erau date în administrare

întreprinderilor socialiste și/sau unităților administrativ-teritoriale, iar

această trecere în administrare se efectua exclusiv în conformitate cu

prevederile Decretului nr. 409/1955, și tocmai de aceea prin Legea nr. 18/1991

se prevede că acest drept de administrare se transformă în drept de

proprietate.

Însă,

pentru a fi aplicabile prevederile art. 36 alin. (1) din Legea nr. 18/1991,

este absolut necesar să existe un drept de administrare, valabil constituit,

care să poată fi transformat, prin efectul legii, în drept de proprietate. În

absența acestui drept de administrare nu se poate vorbi despre vreun drept de

proprietate, dobândit prin efectul Legii nr. 18/1991, pentru că această lege

are un domeniu bine determinat și stabilește o condiție fără de care

transformarea sus-menționată nu poate avea loc.

Or,

la dosarul cauzei Mun. Piatra-Neamț nu a depus nici un act care să ateste că,

anterior anului 1991 - momentul intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991 -

deținea un drept de administrare asupra terenului revendicat.

Singurul

act depus la dosar este reprezentat de o Hotărâre a Consiliului Popular al

Județului Neamț, prin care se aprobă transmiterea din administrarea Comitetului

Executiv al Consiliului Popular în folosința Uniunii județene a cooperativelor

de producție a unui teren de 10.700 mp. Nu s-a făcut nici o dovadă cu privire

la identitatea dintre această suprafață de teren și cea de 20.000 mp asupra

căreia Mun. Piatra-Neamț pretinde că ar avea un titlu de proprietate. De

asemenea nu s-a făcut nici o dovadă că suprafața de 2.400 mp ar fi inclusă în

acea suprafață inițială de 10.700 mp în privința cărora se pretinde că ar fi

fost în patrimoniul reclamantei la momentul intrării în vigoare a Legii nr.

18/1991.

De

altfel, constatarea curții de apel cu privire la aceste aspecte este total

greșită și bazată pe prezumția că terenul de 20.000 mp s-ar fi aflat în

proprietatea statului și respectiv în administrare Mun. Piatra-Neamț, prezumție

izvorâtă din faptul că terenul de 10.700 mp (menționat anterior), teren care nu

coincide nici măcar din punct de vedere al suprafeței cu terenul

revendicat/terenul asupra căruia se pretinde un titlu s-ar situa "tot în

zona în litigiu", fără însă a exista o identificare/localizare exactă.

În

plus, este discutabilă însăși apariția imobilului în suprafață de 20.000 mp în

inventarul aferent anului 2005 și inexistența acestuia în vreun alt document

ulterior anului 1989.

Deși

instanța de apel a reținut că "posesia exercitată de reclamant până la

data inventarierii îl îndreptățea să pretindă calitatea de proprietar", nu

s-a făcut absolut nici o dovadă a acestei posesii nici anterior anului 1989 și

nici ulterior cu privire la imobilul identificat prin numărul poștal 1 de pe

str. G.N.D.

În

concluzie, având în vedere nedovedirea de către intimata-reclamantă a dreptului

său de proprietate asupra imobilului care face obiectul judecății și

inexistența unui act care să ateste intrarea respectivului imobil în

patrimoniul Municipiului Piatra-Neamț, rezultă că decizia pronunțată de Curtea

de Apel Bacău este nelegală, fiind pronunțată cu încălcarea prevederilor Legii

nr. 18/1991.

C.

Încălcarea principiului proprietății aparente și a dispozițiilor Legii nr.

169/1997 (motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.)

Efectele

proprietății aparente. Consolidarea dreptului de proprietate al recurentei ca

urmare a faptului că s-a întemeiat pe acte de natură să creeze aparența de

legalitate. Aplicabilitatea art. 36 din Legea nr. 7/1996.

(i)

Prin decizia atacată, curtea de apel a apreciat că nu este aplicabil principiul

aparenței în drept, întrucât "pârâta avea posibilitatea de a cerceta, pe

rând, actele care au stat la baza dreptului de proprietate al antecesorilor

(...)" astfel că "se putea constata cu ușurința că în dosarul în care

s-a pronunțat sentința de vânzare cumpărare nu s-a justificat vreun titlu de

proprietate".

Cu

alte cuvinte, deși se află în prezența unui titlu reprezentat de o hotărâre

judecătorească, instanța de apel apreciază că pentru a putea fi în situația

aplicării principiului aparenței în drept, trebuia să pună sub semnul

întrebării acea sentință judecătorească și să își dea seama că, de fapt, nu ar

fi fost pronunțată în mod corect, întrucât în dosarul respectiv nu a fost depus

vreun titlu.

Titlul

unuia din autorii săi este reprezentat de o hotărâre judecătorească definitivă

și irevocabilă. Or, după cum s-a reținut și în doctrină "hotărârea

constituie, din punct de vedere probator, înscris autentic, astfel încât, în ce

privește constatările personale ale judecătorilor, hotărârea face dovadă până

la înscrierea în fals".

Pe

de altă parte, hotărârea judecătorească se bucură de puterea de lucru judecat,

fiind instituită o prezumție absolută, irefragabilă că dispozitivul hotărârii

judecătorești exprimă adevărul judiciar și nu poate fi contrazisă printr-o altă

hotărâre. Unul din principalele efecte ale puterii de lucru judecat al unei

hotărâri judecătorești, cu incidență în cauza de față, îl reprezintă

incontestabilitatea, care face ca hotărârea definitivă să nu mai poată fi pusă

în discuție decât prin intermediul căilor de atac prevăzute de lege.

Așadar,

aflându-se în prezența unei hotărâri judecătorești irevocabile, care constată

un drept de proprietate înscris în cartea funciară, dar necontestată de către

părțile interesate, este absolut evident că recurenta nu ar fi avut nici un

motiv să prezume că respectiva hotărâre judecătorească ar fi putut fi greșită.

Toate

aceste documente verificate de recurenta (înscrierile în cartea funciară și

actele care au stat la baza înscrierilor în cartea funciară), care provin de la

instituții ale statului care se bucură de un grad foarte mare de încredere cu

privire la legalitatea actelor emise/emanate de la ele creează o aparență deplină

de legalitate, aparență ce nu putea fi răsturnată/contestată de recurentă orice

alte verificări ar fi efectuat. De altfel, această aparență nu a fost

contestată nici măcar de reclamanta din prezenta cauză, care deși a putut lua

cunoștință încă din anul 2006 despre existența unei hotărâri judecătorești în

baza căreia imobilul revendicat a fost înscris în cartea funciară, nu a făcut

nici măcar diligențe minime în vedere contestării acelei hotărâri judecătorești

sau a înscrierii în cartea funciară, or, cel puțin în sensul notării în cartea

funciară a prezentului litigiu.

Așadar,

în prezența unei pasivități culpabile a reclamantei, este evident că orice alte

verificări ar fi efectuat recurenta, nu ar fi putut răsturna prezumția absolută

de legalitate a titlului antecesorilor săi, cu atât mai mult cu cât, unul

dintre titluri consta într-o hotărâre judecătorească.

Pe

cale de consecință, chiar dacă ar exista vreun pretins viciu ce ar putea afecta

dreptul antecesorilor recurentei, acest viciu nu s-a transferat și către

recurentă, având în vedere atât buna sa credință cât și faptul că s-a întemeiat

pe o situație juridică de natură a conferi încrederea că a dobândit dreptul de

proprietate de la adevăratul proprietar, dat fiind că aceasta a fost confirmată

chiar de instituțiile statului.

Astfel,

este evident că sunt îndeplinite condițiile proprietății aparente, care are

consecința menținerii valabilității dreptului de proprietate al recurentei.

Proprietatea

aparentă are două accepțiuni: pe de-o parte, desemnează situația juridică a

proprietarului aparent, iar, pe de altă parte, desemnează modul de dobândire

care legitimează dreptul de proprietate în patrimoniul terțului care a

contractat cu proprietarul aparent. În consecință, chiar și în ipoteza în care

ar fi dobândit dreptul de proprietate de la un neproprietar, față de

aplicabilitatea în speță a principiilor proprietății aparente, titlul

recurentei nu poate fi contestat.

Așadar,

în măsura în care operează proprietatea aparentă, terțul dobânditor, deși a

încheiat actul juridic translativ de proprietate cu un non-dominus, nu mai

poate fi evins de proprietarul inițial.

În

structura proprietății aparente intră următoarele elemente: actul translativ cu

titlu oneros având ca obiect dreptul de proprietate privată asupra unui imobil

individual determinat, posesia utilă a transmițătorului în momentul încheierii

actului translativ și titlul proprietarului aparent (elementele materiale ale

aparenței), eroarea comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar

a transmițătorului (elementul psihologic al aparenței) și nu în ultimul rând

buna-credință a dobânditorului. Dacă sunt întrunite condițiile proprietății

aparente, efectul va fi dobândirea dreptului de proprietatea asupra bunului

transmis de către terțul subdobânditor, drept de proprietate opozabil tuturor,

inclusiv adevăratului proprietar.

Efectul

achizitiv al proprietății aparente nu se întemeiază doar pe reflexul

intelectual pe care situația juridică a transmițătorului îl creează în

conștiința terților în forma unei erori comune și invincibile, ci și pe ideea

de bună-credință a dobânditorului. Teoria aparenței și aplicația ei imediată,

proprietatea aparentă, înglobează ideea bunei-credințe.

Buna-credință

reprezintă convingerea eronată a dobânditorului că transmițătorul este

veritabilul proprietar al imobilului. Concepția obiectivă cu privire la

buna-credință impune ca dobânditorul să facă toate verificările necesare cu

privire la calitatea de proprietar a transmițătorului, în primul rând

verificarea înregistrărilor din cartea funciară, inclusiv a documentelor care

au stat la baza acestor înregistrări. Astfel, dacă terțul dobânditor a efectuat

toate aceste verificări se va putea trage concluzia că s-a găsit în

imposibilitate obiectivă de a-și da seama de caracterul aparent real al

vânzătorului.

Dacă

transmițătorul nu avea dreptul de proprietate înscris în carte funciară,

dobânditorul nu poate fi considerat de bună-credință. Prin urmare,

buna-credință se întemeiază nu numai pe existența propriului titlu, ci și pe

verificările exigente ale titlului proprietarului aparent.

Cumpărătorul

trebuie să examineze critic și cu multă grijă, titlul de proprietate prezentat

de înstrăinător, legitimitatea acestuia, fiindcă altfel ar putea să ajungă a fi

în eroare.

În

practica judiciară s-a susținut că buna-credință a cumpărătorului poate fi

constatată numai raportat la demersurile pe care acesta le-a efectuat prealabil

încheierii contractului pentru a afla situația juridică a imobilului și a

înlătura astfel orice echivoc cu privire la diligenta pe care a depus-o în

materializarea posibilității de a afla dacă imobilul este revendicat în cadrul

unei acțiuni în justiție sau în cadrul altei proceduri legale instituite.

În

principiu, pentru a beneficia de prezumția de bună-credință este suficient ca

terțul dobânditor să facă dovada actului translativ de proprietate, cu titlu

particular și oneros.

Pe

de altă parte, având în vedere că înscrierea în cartea funciară este un element

necesar care intră în componența laturii materiale a aparenței, se poate avea

în vedere noțiunea de bună-credință astfel cum este definită în art. 31 alin.

(2) din Legea nr. 7/1996. Potrivit acestei dispoziții legale "dobânditorul

este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de

înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acțiune prin care

se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și

din cuprinsul cărții funciare un reiese vreo neconcordanță între aceasta și

situația juridică reala". Prin urmare, faptul vecin și conex care

declanșează prezumția de bună-credință a dobânditorului înscris în carte

funciară cuprinde un numai titlul de proprietate, ci și dovada înscrierii

acestuia în carte funciară, precum și copia cărții funciare din care să rezulte

că, la data dobândirii, nu era notată nicio acțiune prin care se contesta

cuprinsul cărții funciare și un rezulta nicio neconcordanță între mențiunile

din carte funciară și situația juridică reală.

A

făcut dovada atât a titlului obținut de la un adevărat proprietar, cât și a

faptului că, din verificările realizate la cartea funciară nu a rezultat

absolut niciun indiciu care să conducă la ideea că ar putea exista vreun viciu

al titlului autorilor săi.

Dimpotrivă,

faptul că titlul unuia din autorii săi era reprezentat de o sentință

judecătorească definitivă și irevocabilă nu face decât să întărească

convingerea oricărei terțe persoane că respectivul titlu este unul valabil, din

moment ce o instanța judecătorească a verificat existența și întinderea

dreptului de proprietate.

În

susținerea teoriei proprietății aparente legiuitorul român, prin art. 45 alin.

(2) al Legii nr. 10/2001 (fost art. 46 în forma inițială a legii, înainte de

republicarea din septembrie 2005) a statuat cu valoare de principiu că

"actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului

de privatizare, având ca obiect imobile preluate de stat, fără titlu valabil,

sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost

încheiat cu bună-credință".

Respingând

excepțiile de neconstituționalitate ale dispozițiilor acestui articol în raport

cu dispozițiile art. 44 alin. (1), (2) și (3) din Constituția revizuită a

României, precum și din primul Protocol adițional (art. 1) la Convenția

Europeană care garantează dreptul de proprietate privată, Curtea

constituțională a statuat că interesul subdobânditorului de bună-credință

trebuie să fie preferat în raport cu interesul adevăratului proprietar, ca

urmare a aplicării principiului ocrotirii bunei-credințe și a adagiului error

communis facit jus.

De

asemenea, dispozițiile art. 563 alin. (3) C. civ. actual, consacră principiul

reținut și anterior la nivel jurisprudențial și doctrinal conform căruia,

"dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii,

este pe deplin recunoscut"

Această

regulă se întemeiază și pe principiul securității circuitului civil, un

principiu fundamental, considerat inclusiv la nivelul jurisprudenței Curții

Europene a Drepturilor Omului ca fiind inerent preeminenței dreptului într-un

stat de drept.

(ii)

Potrivit dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996 privind publicitatea

imobiliară, acțiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii,

a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului

înscris, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris

un drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros,

bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de trei ani de la data

înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al

dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la

acțiunea de fond nu s-a prescris.

Astfel,

cazul celui care, întemeindu-se pe înscrierea din cartea funciară, a dobândit

un drept real imobiliar cu bună-credință și printr-un act juridic cu titlu

oneros și, de la data când a fost înregistrată cererea de înscriere formulată

de dobânditorul nemijlocit al dreptului real imobiliar respectiv, a trecut un

termen de trei ani reprezintă o aplicare a principiului error communis facit

jus.

Din

analiza textului invocat rezultă că termenul de trei ani începe să curgă de la

data înregistrării în cartea funciară a primului dobânditor al dreptului a

cărui rectificare se cere.

Având

în vedere toate acestea, la acest moment, când termenul de trei ani s-a

împlinit, față de calitatea recurentei de cumpărător de bună-credință și cu

titlu oneros și al cărei drept de proprietate este înscris în cartea funciara,

este evident că titlul de proprietate al recurentei a devenit incontestabil,

nemaiputând fi formulate critici cu privire la valabilitatea sa.

(iii)

Încălcarea dispozițiilor Legii nr. 169/1997.

După

cum reiese din argumentele invocate de către reclamantă și aspectele reținute

de către instanța de apel, pretinsul titlul al reclamantei este constituit în

temeiul Legii nr. 18/1991.

Deși

a reținut incidența acestei legi, instanța de apel a încălcat totuși

dispozițiile exprese ale actelor normative care au modificat această lege de

reparație și care au stabilit ce se întâmplă în cazul unor transmiteri

succesive a dreptului de proprietate și care dintre proprietari este preferat.

Astfel,

în conformitate cu prevederile art. III alin. (24) din Legea nr. 169/1997

pentru modificarea și completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 "în

cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe

baza titlului constatat nul este obligat să remită prețul actualizat fostului

proprietar rămas fără teren".

Așadar,

în ipoteza unor înstrăinări succesive ale unui imobil în privința căruia sunt

aplicabile dispozițiile Legii nr. 18/1991, legiuitorul a stabilit în mod expres

că este preferabil titlul ultimului proprietar, iar fostul proprietar rămas

fără teren - în speță Mun. Piatra-Neamț - se poate îndrepta împotriva celui

care a vândut terenul - respectiv SC S.I.E. SRL pentru a obține prețul

actualizat al imobilului.

În

cazul de față, chiar dacă nu se află cu exactitate în ipoteza descrisă de actul

normativ menționat, trebuie avut în vedere principiul de drept aplicabil,

respectiv prevalenta cumpărătorului de bună credință asupra proprietarului

inițial, principiu derivat din necesitatea unei menținerii unei siguranțe a

raporturilor juridice.

Însă,

în cazul de față cu atât mai mult trebuie aplicat principiul menționat, cu cât

titlul autorului său este unul valabil neanulat și care produce efecte în

continuare. Așadar, dacă legea stabilește prevalenta proprietarului succesiv al

unui imobil asupra proprietarului inițial, chiar dacă titlul antecesorului

proprietarului actual a fost anulat, cu atât mai mult va fi aplicabil acest

principiu în ipoteza în care titlul proprietarului actual este unul valabil. De

altfel, în același sens este și jurisprudența în materie. Astfel, prin Decizia

pronunțată de Tribunalul Iași în Dosarul nr. 3501/254/2007, în care s-a reținut

că "opțiunea legiuitorului de a-l prefera pe fostul proprietar nu vine în

contradicție cu spiritul Legii nr. 18/1991, și anume cu caracterul reparator

consacrat de acesta, întrucât, în situația în care restituirea în natură nu mai

poate opera, devin aplicabile dispozițiile referitoare la plata prețului

actualizat".

Pe

cale de consecință, prin menținerea hotărârii pronunțate în fond, care conferă

preferabilitate reclamantei, în dauna proprietarului ulterior, de bună credință,

instanța de apel a încălcat prevederile Legii nr. 169/1997.

Înalta

Curte a constatat nefondat recursul pentru considerentele expuse mai jos.

Este

nefondat primul motiv de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., prin care se susține încălcarea dispozițiilor art. 297 raportat la

art. 261 și art. 137 C. proc. civ.

Potrivit

dispozițiilor art. 297 C. proc. civ. în cazul în care se constată că, în mod

greșit, prima instanță a soluționat procesul fără a intra în cercetarea

fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părții care nu a fost legal citată,

instanța de apel va anula hotărârea atacată și va trimite cauza spre

rejudecare.

Recurenta

susține că instanța de apel ar fi încălcat acest text de lege prin netrimiterea

cauzei spre rejudecare la prima instanță, în condițiile în care prima instanță

nu s-ar fi pronunțat asupra excepției lipsei calității procesuale active și a

unei apărări a pârâtei referitoare la aplicarea principiului aparenței în

drept.

Ceea

ce este esențial pentru aplicarea textului de lege menționat anterior este ca

prima instanță să fi soluționat procesul fără a intra în cercetarea fondului.

Or,

în cauză prima instanță a soluționat litigiul pe fond, iar nu în temeiul unei

excepții, astfel că nu este îndeplinită situația premisă pentru aplicarea art.

297 alin. (1) C. proc. civ. cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare,

chiar dacă s-ar admite că instanța nu ar fi analizat anumite apărări ale

pârâtului, inclusiv excepții invocate de către acesta.

Atâta

timp cât prima instanță a intrat în cercetarea fondului, eventualele apărări

pretins neanalizate vor putea fi valorificate în apel, cale de atac devolutivă,

în care partea are posibilitatea să își formuleze apărările cu privire la

problema de drept pusă în discuție.

Rațiunea

este dată tocmai de faptul că vătămarea poate fi acoperită în fața instanței de

apel, corelată cu necesitatea respectării în același timp a principului

celerității soluționării cauzei.

De

altfel, așa cum corect a reținut instanța de apel, prima instanță a analizat

calitatea procesuală activă a reclamantei, care în cadrul unei acțiuni în

revendicare privește dovedirea calității de proprietar a imobilului, și

argumentele pârâtului în susținerea preferabilității titlului său ca urmare a

aplicării principiului aparenței în drept, chiar dacă nu a menționat expres

netemeinicia excepției și neîndeplinirea condiției privind inexistența erorii

comune și invincibile.

Este

nefondat motivul de recurs prin care se susține lipsa calității procesuale

active sub două aspecte, și anume faptul că titlul reclamantului nu privește

imobilul aflat în posesia pârâtului și că reclamantul nu ar avea un titlu

valabil cu privire la imobilul revendicat.

În

ceea ce privește primul aspect, prin care se susține faptul că titlul de proprietate

al reclamantei privește un teren situat în str. G.N.D. nr. 191, în timp ce

titlul de proprietate al recurentei privește un teren situat în str. G.N.D. nr.

1, este de reținut că în fața instanțelor de fond s-a administrat proba cu

expertiză, alături de cea cu înscrisuri.

Instanța

de apel în urma coroborării probelor administrate a ajuns la concluzia că

"așa cum rezultă din concluziile expertizei tehnice efectuate în cauză,

înscrisurile de la dosar, inclusiv dispozitivul nr. 857 din 01 martie 2006 pronunțată

de Judecătoria Piatra-Neamț (ds. 6886/279/2007 a Judecătoriei Piatra-Neamț)

suntem în prezența unei erori materiale strecurată în H.C.L. 313/2005, iar

imobilul inventariat și care face obiectul revendicării este situat la nr. 1

din str. G.N.D. și nu la nr. 191, eroarea datorându-se numerotării anterioare

schimbării denumirii străzii, când avea numele str. V. și nr. 191."

În

recurs, potrivit art. 304 partea introductivă C. proc. civ. nu pot fi invocate

decât motive de nelegalitate, iar nu și de netemeinicie, astfel că nu se poate

solicita instanței de recurs să reinterpreteze probele administrate în fața

instanțelor de fond în vederea stabilirii unei alte situații de fapt.

Referitor

la al doilea aspect prin care se susține faptul că reclamantul nu ar avea un

titlu valabil cu privire la imobilul revendicat, prin raportare la dispozițiile

art. 36 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, Înalta Curte a reținut că, deși în

aparență acest motiv de recurs ar viza nelegalitatea hotărârii atacate, în

realitate acesta privește tot temeinicia hotărârii. Prezentul litigiu, care a

fost început în 2007, inițial în contradictoriu cu autoarea recurentei, nu are

ca obiect anularea actului invocat de către reclamant în susținerea dreptului

său de proprietate, H.C.L. nr. 313/2005, prin care acest teren a fost cuprins

în inventarul reclamantei, pentru a se verifica dacă acest act a fost emis cu

respectarea sau nu a prevederilor art. 36 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, care

se referă la situația terenurilor aflate în proprietatea statului și în

administrarea comunelor, orașelor și municipiilor la data intrării în vigoare a

legii.

Pe

de altă parte, interpretând probele aflate la dosar instanța de apel a ajuns la

concluzia că terenul în litigiu a fost anterior anului 1989 în proprietatea

statului și în administrarea municipiului Piatra-Neamț, iar reinterpretarea

acestor probe nu poate fi făcută în recurs, pentru considerentele expuse mai

sus.

Este

de asemenea de reținut că potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996,

drepturile reale dobândite de stat și de orice persoană, prin efectul legii

sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară.

Este

nefondat al treilea motiv de recurs prin care se susține încălcarea

principiului proprietății aparente, dedus din faptul că la încheierea

contractului prin care a cumpărat imobilul în litigiu s-a bazat pe înscrierile

din cartea funciară și hotărârea judecătorească prin care se constata

intervenirea vânzării-cumpărării acestui imobil între SC S.I.E. SRL și SC R.C.

SA, de la care l-a cumpărat ulterior antecesorul său.

În

ceea ce privește încălcarea principiului proprietății aparente prin hotărârea

atacată, recurenta critică faptul că instanța de apel nu a acordat prevalență

titlului său de proprietate, raportat la faptul că s-a bazat pe înscrierea în

cartea funciară, în temeiul unei hotărâri judecătorești, a dreptului SC R.C.

SA, autorul antecesorului său.

Dreptul

de proprietate al SC R.C. SA asupra imobilului în cauză a fost înscris în

cartea funciară la 25 mai 2006, în urma pronunțării Sentinței civile nr. 857

din 1 martie 2006, prin care s-a constatat intervenită vânzarea imobilului,

vânzător fiind SC S.I.E. SRL, care nu avea nici un titlu de proprietate asupra

acestui imobil.

Recurentul

susține că atâta timp cât înscrierea în cartea funciară s-a făcut în baza unei

hotărâri judecătorești nu ar fi avut nicio obligație să verifice titlul

proprietarului anterior.

În

regimul cărții funciare din 2006, înscrierea în cartea funciară, în partea

teritoriului în care se afla imobilul în cauză, nu avea caracter constitutiv de

drepturi, ca atare, un cumpărător nu se putea baza exclusiv pe înscrierile în

cartea funciară, trebuind să verifice actele de proprietate ale vânzătorilor

anteriori.

Sentința

civilă nr. 857 din 1 martie 2006 nu a fost pronunțată în contradictoriu cu

reclamantul din prezentul litigiu și astfel nu îi este opozabilă.

Raportat

la persoanele cărora hotărârea nu le este opozabilă, aceasta nu are putere de

lucru judecat, ci valoare de act autentic, împotriva căruia se poate face proba

contrară.

Hotărârea

judecătorească în calitatea sa de înscris autentic face dovadă până la

înscrierea în fals în ceea ce privește constatările personale a le

judecătorului. Înscrierea în fals în acest caz privește falsul intelectual,

adică falsificarea unui înscris oficial cu prilejul întocmirii acestuia, de

către un funcționar aflat în exercițiul atribuțiilor de serviciu, prin

atestarea unor fapte sau împrejurări necorespunzătoare adevărului ori prin

omisiunea, cu știință, de a insera unele date sau împrejurări.

Nu

acesta este cazul de față, unde recurentul nu pretinde că hotărârea este falsă

în ceea ce privește constatările personale ale judecătorului, ci că există

probe care fac dovada contrară celor reținute în acea hotărâre. Nefiind parte

în acea cauză nu a avut posibilitatea să le aducă la cunoștința instanței.

Obiectul

litigiului în care s-a pronunțat Sentința civilă nr. 857 din 1 martie 2006 a

fost acela al pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare

cumpărare a imobilului între cele două societăți comerciale, iar nu de a atesta

dreptul de proprietate al SC S.I.E. SRL asupra imobilului, aceasta trebuind să

facă dovada dreptului său printr-un act translativ de proprietate anterior

pronunțării acestei sentințe.

Atâta

timp cât hotărârea judecătorească nu reprezenta un titlu originar de

proprietate ci constată doar intervenirea unei vânzări-cumpărări, recurenta

trebuia să verifice existența titlului de proprietate al SC S.I.E. SRL asupra

imobilului, mai ales că ar fi trebuit să aibă anumite dubii deduse din

frecvența încheierii contractelor succesive cu privire la acest imobil într-o

perioadă relativ scurtă.

Acesta

este motivul pentru care nu se poate reține existența în persoana recurentei a

erorii comune și invincibile, una dintre condițiile cumulative ale operării

principiului proprietății aparente, motiv pentru care nu se poate reține nici

încălcarea principiului securității raporturilor juridice.

Condiția

bunei credințe, ca element al principiului proprietății aparente, a fost reținută

ca îndeplinită de către instanțele de fond astfel că nu se impune reținerea

unor argumente suplimentare în analiza recursului sub acest aspect.

Astfel,

faptul că litigiul de față, început în 2007, nu a fost înscris în cartea

funciară reprezintă un element al bunei credințe, dar nu este suficient pentru

a fundamenta existența erorii comune și invincibile, atâta timp cât nu exista

obligația notării litigiului în cartea funciară, conform art. 26 alin. (4) lit.

b) din Legea nr. 7/1996, și, ca atare, nici sancțiunea pierderii

preferabilității dreptului în favoarea celor care au dobândit ulterior

eventuale drepturi cu privire la imobil.

Referirile

la art. 45 alin. (2) al Legii nr. 10/2001 și art. 563 alin. (3) din noul C.

civ. sunt nerelevante întrucât aceste texte de lege nu sunt aplicabile

prezentului litigiu, material, primul și temporal, cel de-al doilea.

În

ceea ce privește motivul de recurs prin care se susține încălcarea art. 36 din

Legea nr. 7/1996 privind publicitatea imobiliară, sunt de reținut următoarele.

Potrivit

art. 36 din Legea nr. 7/1996 forma în vigoare la 25 mai 2006, când a fost

înscris în cartea funciară dreptul de proprietate al SC R.C. SA în urma

pronunțării Sentinței civile nr. 857 din 1 martie 2006, "acțiunea în

rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la

baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris, se va putea

îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real,

dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe

cuprinsul cărții funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării

cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui

rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acțiunea de fond

nu s-a prescris."

Prezenta

acțiune în revendicare a fost începută în 2007 fiind formulată împotriva SC

S.V. SRL.

Întrucât

în timpul desfășurării acestui proces, la 13 februarie 2009, recurenta SC P. SA

a cumpărat imobilul în cauză, reclamanta și-a precizat acțiunea în sensul

introducerii acesteia în cauză în calitate de pârât.

După

cum se poate observa, obiectul prezentului litigiu nu îl reprezintă acțiunea în

rectificarea cărții funciare, astfel că textul de lege menționat anterior nu

e