ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5439/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 12 noiembrie 2008 pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, reclamanta SC L.D.I. SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâții R.M., R.A. și N.F. să se dispună rezilierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2008 de SC M. B.N. și a actului adițional din 2 septembrie 2008, pentru neexecutare. În motivarea cererii, s-a arătat că la data de 16 iulie 2008 a intervenit între părți promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare de mai sus, prin care reclamanta s-a obligat să cumpere imobilul situat în comuna Corbeanca, Jud. Ilfov, compus din teren și construcții, cu termen limită la 2 septembrie 2008, iar pârâtele s-au obligat sa vândă imobilul.

Cât privește plata prețului, cumpărătoarea a achitat un avans, urmând ca restul să fie plătit în termen de 5 zile de la perfectarea contractului în formă autentică, întrucât provenea din credit bancar ipotecar. La data de 3 noiembrie 2008, conform înțelegerii, reclamanta s-a prezentat la notar pentru a încheia contractul cu plata restului de preț în 10 zile de la autentificare, dar reprezentantul pârâtelor a refuzat să încheie contractul susținând că reclamanta nu a prezentat restul de preț necesar pentru încheierea contractului. Reclamanta a arătat că această obligație nu exista nici în promisiunea bilaterală, nici în actul adițional modificator, înțelegerea fiind ca plata să se facă în 5 zile, iar apoi în 10 zile de la autentificare.

Prin încheierea de ședință din 14 ianuarie 2009 pronunțată Tribunalul București, secția a VI-a comercială, în Dosar nr. 42197/3/2008, a fost trimisă cauza spre repartizare aleatorie unei secții civile a aceleiași instanțe, fiind înregistrată sub nr. 2766/3/2009 pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă. Prin sentința civilă nr. 342 din 11 martie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, s-a admis cererea formulată de reclamantă; s-a dispus rezilierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2008 de SC M. B.N. și a actului adițional din 2 septembrie 2008 de SC M. B.N.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că între părți a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare din 16 iulie 2008 de Biroul Notarial SC M., prin care reclamanta s-a obligat să cumpere imobilul situat în comuna Corbeanca, Jud. Ilfov, compus din teren și construcții, pentru prețul de 918.663 lei, urmând ca perfectarea actului de vânzare-cumpărare să se efectueze, conform dispozițiilor contractuale, până la data de 2 septembrie 2008, cu posibilitatea încheierii acestuia în avans prin acordul părților. Pârâtele s-au obligat sa vândă imobilul, pentru prețul menționat mai sus. Cât privește plata prețului, cumpărătoarea a achitat un avans de 36.025 lei, urmând ca suma de 54.039 lei să fie achitată până la data de 18 iulie 2008 prin transfer bancar, iar restul de 828.598 lei să fie plătit în termen de 5 zile lucrătoare de la perfectarea contractului în formă autentică.

Referitor la plata restului de preț, tribunalul a reținut că această obligație devenea scadentă în termen de 10 zile lucrătoare de la data perfectării contractului în formă autentică, aspect consemnat în actul adițional și necontestat de părți. Tribunalul a constatat că deși la data de 3 noiembrie 2008, nu mai lipsea nicio condiție pentru perfectarea contractului în formă autentică, promitenții vânzători au refuzat perfectarea, invocând culpa reclamantei în neexecutarea obligației de prezentare a restului de preț. Prin urmare, nu se putea invoca de către pârâți excepția de neexecutare a contractului, deoarece prin stabilirea termenului de scadență ulterior perfectării contractului, părțile au renunțat de comun acord la simultaneitatea obligațiilor, ceea ce împiedică invocarea excepției de neexecutare.

Împotriva deciziei pronunțată de tribunal a declarat apel pârâta N.F. În dezvoltarea motivelor de apel, a arătat că, în ceea ce privește timbrajul cererii de chemare în judecată, prin Decizia nr. 32/2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, s-a dispus că sunt evaluabile în bani litigiile comerciale și civile având ca obiect constatarea existenței sau inexistenței unui drept patrimonial, constatarea nulității, anularea, rezoluțiunea, rezilierea unor acte juridice privind drepturi patrimoniale, astfel că se impunea obligarea reclamantei la plata taxei de timbru în aportul de obiectul cererii de chemare în judecată. S-a susținut că în mod greșit s-a reținut de către instanța de fond, culpa pârâtei pentru neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 3 noiembrie 2008, interpretându-se în mod eronat mențiunile cuprinse în înscrisul intitulat „încheiere de certificare" din 3 noiembrie 2008. La data respectivă, numitul D.N.

ca mandatar al promitentelor vânzătoare s-a prezentat la sediul SC M., în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în comuna Corbeanca Județ Ilfov, ocazie cu care, promitentele vânzătoare, au prezentat toate documentele fiscale și cadastrale necesare încheierii acestui contract. S-a ajuns la concluzia desființării promisiunii bilaterale de vânzare- cumpărare cu condiția restituirii avansului achitat, datorită faptului că reclamanta nu a dispus de fondurile bănești necesare pentru achitarea prețului. Instanța a interpretat greșit mențiunile cuprinse în această încheierea de certificare, în sensul că poziția exprimată de mandatarul N.D., a vizat plata pe loc a restului de preț.

Tot ceea ce mandatarul apelantei a solicitat reprezentantului intimatei, a fost dovada obținerii creditului ipotecar în vederea achitării prețului. O astfel de dovadă nu a fost prezentată. Formularea menționată în încheierea de certificare din 3 noiembrie 2008, de către mandatarul D.N., în sensul că, în conformitate cu prevederile promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, acest înscris este desființat de drept, nu trebuie interpretată ca reprezentând o apărare de fond, în sensul opunerii unui pact comisoriu, în condițiile în care această formulare, vine din partea unei persoane lipsită de cunoștințe juridice și trebuie interpretată ca fiind o justificare a refuzului de a restitui o parte din avansul plătit de către promitenții cumpărători, ca o punere în practică a acestei veritabile clauze penale inserată în cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Prin Decizia civilă nr. 249/ A din 7 aprilie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost respins apelul declarat de pârâta N.F.. Pentru a pronunța această decizie instanța a reținut că, la actul inițial s-a încheiat un act adițional până la 3 noiembrie 2008, iar promitentele vânzătoare au fost de acord ca promitenta cumpărătoare să poată cesiona drepturile ce-i revin în calitatea de promitent cumpărător din această promisiune, către terțe persoane. Termenul de achitare a restului de preț a fost prelungit la 10 zile lucrătoare de la data perfectării contractului în formă autentică, iar extrasul de carte funciară pentru autentificare, urma a fi obținut de către notarul public.

Actul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu a fost încheiat, iar la data de 3 noiembrie 2008 s-a dat de către SC M. B.N o încheiere de certificate de fapte, în cuprinsul căreia sunt redate discuțiile purtate de părți la data convenită pentru încheierea contractului în formă autentică. Din cuprinsul acestei încheieri rezultă că la data convenită s-au prezentat atât promitentele vânzătoare prin mandatar, cât și reprezentantul promitentei cumpărătoare. Se arată că extrasul de carte funciară pentru autentificare și certificatul de atestare fiscală au fost prezentate de mandatarul promitentelor vânzătoare, care a declarat că dorește perfectarea contractului în formă autentică sau desființarea promisiunii cu condiția să-și păstreze avansul primit conform promisiunii bilaterale.

Același mandatar a declarat că promitenta cumpărătoare nu a prezentat restul de preț necesar pentru încheierea contractului, iar promitenta cumpărătoare ar fi de acord cu desființarea promisiunii, numai cu condiția ca promitenții vânzători prin mandatar să restituie acesteia o parte din avansul primit, ceea ce promitenții vânzători prin mandatar nu acceptă. S-a mai consemnat că în aceste condiții mandatarul promitenților vânzători consideră promisiunea bilaterală și actul adițional desființate de drept. Reprezentantul promitentei cumpărătoare nu a fost de acord cu declarațiile mandatarului promitentelor vânzătoare.

Din cuprinsul acestor mențiuni, rezultă fără putință de tăgadă că mandatarul promitentelor vânzătoare a solicitat reprezentantului promitentei cumpărătoare să facă dovada plății prețului la data prezentării la notariat pentru încheierea actului în formă autentică, deși în cuprinsul promisiunii și al actului adițional la aceasta se stipulase că plata prețului va avea loc la un moment ulterior încheierii actului, respectiv la 10 zile după autentificare. O astfel de atitudine atrage culpa promitentelor vânzătoare, care nu și- au respectat obligațiile contractuale asumate, încercând să schimbe unilateral condițiile contractului.

Conținutul înscrisului încheiat în fata notarului public, coincide cu răspunsul la interogatoriu al intimatei promitente cumpărătoare, care a arătat că motivul neîncheierii actului în formă autentică îl constituie solicitarea mandatarului promitentelor vânzătoare de a se achita diferența de preț la data autentificării actului de vânzare-cumpărare. Împotriva deciziei menționate a declarat recurs pârâta N.F. solicitând admiterea recursului și, în principal, casarea în parte a deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului și respingerea acțiunii introductive ca inadmisibilă. În dezvoltarea motivelor de recurs arată că ambele hotărâri au fost pronunțate cu încălcarea competenței materiale a secției comerciale, motiv de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 3 C. proc.

civ., întrucât imobilul urma să intre în fondul de comerț al promitentei cumpărătoare, fiind incidente dispozițiile art. 3 și 4 C. com. Al doilea motiv de recurs se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ. Instanța de apel a omis să se pronunțe pe obligarea reclamantei la plata taxelor de timbru la valoare. Față de obiectul cauzei, așa cum s-a statuat prin Decizia nr. 32/2008 pronunțată în recursul în interesul legii de Înalta Curte de Casație și Justiție, reclamanta trebuia obligată de către tribunal la plata timbrajului la valoare, iar instanța de apel trebuia să analizeze și să se pronunțe pe acest aspect. În ședința publică din 23 iunie 2011, apărătorul pârâtei a arătat că înțelege să nu mai susțină al treilea motiv de recurs referitor la excepția inadmisibilității acțiunii.

În ceea ce privește motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., susține că instanța a interpretat greșit promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, schimbând natura clauzelor contractuale. Din interpretarea clauzelor contractuale referitoare la restituirea avansului și a dublului său astfel cum au fost stipulate în contract, prin raportare la dispozițiile art. 977 și art. 982 C. civ., rezultă că intenția reală a fost aceea de a adopta o clauză de dezicere. Presupunând că pârâtele și-au exercitat dreptul de a nu mai încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, se ajunge la concluzia că promisiunea bilaterală și-a încetat efectele juridice pentru părți, rămânând în sarcina pârâtelor obligația de plată a dublului avansului primit.

În consecință, reclamanta nu putea solicita instanțelor rezilierea promisiunii, întrucât acest contract și-a încetat efectele juridice obligatorii pentru părți. Citează din jurisprudența Înalta Curte de Casație și Justiție cu privire la interpretarea prevederilor art. 1298 C. civ. și concluzionează că instanțele nu puteau dispune rezilierea unui contract care era deja reziliat prin voința părților. Arată că instanța de apel în mod greșit nu a aplicat dispozițiile art. 1025 C. civ., motiv de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Susține că nu există nicio dovadă în sensul că reclamanta și-ar fi îndeplinit propriile obligații, câtă vreme aceasta a declarat că va plăti prețul prin surse proprii și printr-un credit bancar, însă nu a făcut nici un demers în acest sens.

Obținerea unui credit pentru achitarea restului de preț a reprezentat o asigurare dată de reclamantă, și totodată și rațiunea pentru care părțile au încheiat contractul în această manieră. Reclamanta a pierdut beneficiul termenului de 10 zile prin raportare la art. 1025 C. civ., întrucât, prin fapta sa a micșorat asigurările asumate prin antecontract, în sensul că nu obținuse credit bancar și nici nu a fost în măsură să achite avansul din surse proprii. Pârâtele au fost cele care și-au îndeplinit obligațiile contractuale, fapt ce rezultă chiar din încheierea de certificare din 3 noiembrie 2008, iar potrivit art. 1169 C. civ., reclamanta trebuia să facă dovada contrariului.

Verificând legalitatea deciziei recurate în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins ca atare, pentru următoarele considerente: După cum rezultă din expunerea rezumată a lucrărilor dosarului, în cauza dedusă judecății tema pretențiilor și probațiunii vizează rezilierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată la data de 16 iulie 2008 între reclamantă – societate comercială, în calitate de cumpărătoare și pârâte, - persoane fizice, în calitate de vânzătoare, promisiune ce a avut ca obiect un imobil teren. Pentru stabilirea instanței competente se impune a examina natura raportului juridic care a generat litigiul dintre părțile în proces.

Litigiul își are izvorul în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare și în actul adițional subsecvent, prin care pârâtele și-au asumat obligația de a vinde un teren, iar reclamanta de a-l cumpăra, în termenii și condițiile stipulate în aceste înscrisuri. Prin obiectul său, acest contract vizează operațiuni străine de activitatea de comerciant a reclamantei, astfel că nu poate fi în discuție o faptă de comerț subiectivă, cu toate că una dintre părți este comerciant, terenul neintrând în proprietatea sau posesia societății, ca ”îmbogățire a fondului de comerț”, iar perfectarea contractului de vânzare-cumpărare nefiind realizată. În aceste condiții, prezumția de comercialitate, instituită prin art. 4 C. com., este înlăturată întrucât necomercialitatea rezultă din însuși actul încheiat de comerciant.

În același sens, s-au pronunțat și secțiile unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție care, în motivarea Deciziei nr. 15 din 5 februarie 2007 au reținut că „în considerarea principiului specializării, este firesc ca, atunci când contestația la executare propriu zisă sau contestația la titlu vizează un titlu emis în materie comercială, acestea să se îndrepte la secția comercială a instanței competente.” Deși nu are în vedere în mod expres și situația din dosarul de față, respectiv rezoluțiunea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, din această decizie se degajă principiul specializării, principiu ce funcționează cu atât mai mult cu cât în cadrul tribunalului (în speța de față) funcționează secții specializate pe materii.

Prin urmare, față de cele reținute mai sus, se constată că pretinsa necompetență funcțională invocată în recurs nu este aptă să atragă casarea hotărârii în sensul dispozițiilor art. 304 pct. 3 C. proc. civ. Critica ce vizează netimbrarea cererii la valoare, întemeiată de recurentă pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ. este nefondată. Recurenta este într-o evidentă confuzie cu privire la reținerea instanței de apel în sensul că s-ar fi constatat că ”este necesar a se dispune obligarea intimatei reclamante la plata taxei de timbru în raport de obiectul cererii de chemare în judecată”. Din lecturarea deciziei atacate, rezultă că aspectele învederate de reclamantă fac parte din expunerea motivelor de apel, și nu din considerentele instanței ce privesc soluția pronunțată.

În fața primei instanțe recurenta nu a formulat nicio cerere în sensul completării taxei de timbru, astfel că instanța de apel nu se putea pronunța asupra unei cereri ce nu a avut un astfel de petit. Mai mult, analizarea solicitării reclamantei referitoare la timbraj, de fapt completarea acestuia, din perspectiva dispozițiilor art. 105 alin. (2) C. proc. civ. nu poate fi primită, întrucât prin insuficienta timbrare a cererii introductive nu s-a produs pârâtei nicio vătămare care să nu poată fi înlăturată decât prin anulare. În ce privește al treilea motiv de recurs, deși recurenta invocă dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., criticile formulate nu se circumscriu acestui motiv de recurs, deoarece nu se referă la interpretarea greșită a vreunui act juridic dedus judecății.

Recurenta susține că instanța a schimbat natura clauzelor contractuale, cu referire la clauzele ce privesc avansul, însă omite faptul că instanța a fost învestită cu o acțiune în constatarea intervenirii rezilierii motivată de refuzul pârâtelor de a perfecta contractul în formă autentică, fără ca reclamanta să solicite și restituirea dublului sumei achitată cu titlu de avans. Susținerile recurentei referitoare la faptul că instanța a schimbat natura clauzelor contractuale vizează, de fapt, împrejurarea că rezilierea ar fi operat prin voința părților, astfel că nu mai era necesară intervenția instanței. Rezilierea reprezintă o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic cu executare succesivă.

Rezoluțiunea nu operează de drept, partea îndreptățită fiind nevoită să se adreseze instanței judecătorești cu o acțiune în rezoluțiune (reziliere în cazul de față, având în vedere modalitatea de executare succesivă a obligației referitoare la preț) conform art. 1021 C. civ., iar în cazul existenței unui pact comisoriu de ultim grad, partea interesată poate solicita instanței constatarea intervenirii rezoluțiunii. În ceea ce privește așa zisa ”clauză de dezicere”, se observă că în promisiunea de înstrăinare au fost introduse clauze referitoare la avansul achitat, respectiv clauze penale ce urmau să opereze în cazul în care una din părți nu-și îndeplinește culpabil obligațiile referitoare la perfectarea contractului în formă autentică.

Față de cadrul procesual în cauză, fixat prin acțiunea introductivã, de a se constata intervenită rezilierea promisiunii bilaterale, se poate spune că analizarea clauzei prevăzutã prin antecontract și interpretarea acesteia în raport cu diferitele instituții juridice, anume: clauză penală, clauză de dezicere, excede cadrului procesual, atât timp cât nici una din părți nu a cerut activarea respectivei clauze. Nici criticile încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu pot fi primite.

Din reciprocitatea și interdependența obligațiilor, caracteristice pentru contractele sinalagmatice, decurg următoarele efecte specifice: obligațiile reciproce ale părților trebuie să fie executate simultan, (de la această regulă fac excepție acele contracte care prin natura lor sau datorită voinței părților se execută altfel), iar dacă una din părți nu-și execută culpabil obligațiile, cealaltă parte are dreptul să ceară în justiție rezilierea contractului. Așa fiind, oricare parte contractantă are dreptul să refuze executarea obligației proprii, atâta timp cât cealaltă parte, care pretinde executarea, nu execută obligațiile ce-i revin. În speță părțile, prin voință proprie, au inserat o excepție de la simultaneitatea obligațiilor, întrucât au dorit ca achitarea restului de preț să aibă loc ulterior perfectării contractului în formă autentică.

Potrivit art. 1020 C. civ. condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice atunci când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune - interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate. Prin urmare, nu se putea invoca de către pârâți excepția de neexecutare a contractului, deoarece prin stabilirea termenului de scadență ulterior perfectării contractului, părțile au renunțat de comun acord la simultaneitatea obligațiilor, ceea ce împiedică invocarea excepției de neexecutare.

Din cuprinsul mențiunilor inserate în încheierea de certificare, întocmită la data la care părțile ar fi trebuit să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare, precum și din interogatoriul administrat care au dus la lămurirea situației de fapt, a rezultat că mandatarul promitentelor vânzătoare a solicitat reprezentantului promitentei cumpărătoare să facă dovada plății prețului la data prezentării la notariat pentru încheierea actului în formă autentică, deși în cuprinsul promisiunii și al actului adițional la aceasta se stipulase că plata prețului va avea loc la un moment ulterior încheierii actului, respectiv la 10 zile după autentificare. Prin urmare, în mod just instanța de apel a reținut că, o astfel de atitudine atrage culpa promitentelor vânzătoare, care nu și- au respectat obligațiile contractuale asumate, încercând să schimbe unilateral condițiile contractului.

Alegațiile referitoare la refuzul promitentelor vânzătoare de a perfecta contractul, motivat că societatea promitentă cumpărătoare nu ar fi obținut creditul bancar nu sunt sustenabile. Recurenta încearcă să inducă instanței faptul că, dacă nu ar fi primit asigurarea din partea cumpărătoarei că aceasta va obține un credit bancar pentru a achita restul de preț, nu ar fi încheiat promisiunea bilaterală de înstrăinare. Or, obligația corelativă a cumpărătoarei era acea de a achita prețul contractului, neavând relevanță proveniența sumei destinate îndeplinirii acestei obligații. Chiar dacă am admite, principial, contrariul, se observă că la fila 45 dosar apel se află o adresă emisă de C.E.B. din care reiese că reclamanta a efectuat demersuri în vederea obținerii unui credit bancar în vederea cumpărării imobilului în litigiu.

Având în vedere că pârâtele nu și-au îndeplinit obligația asumată prin antecontract și actul adițional subsecvent în sensul perfectării contractului, mandatarul acestora condiționând încheierea contractului de vânzare - cumpărare de achitarea concomitentă a restului de plată, obligație care este străină de voința părților, astfel cum a fost aceasta consemnată în înscrisurile încheiate, rezultă culpa exclusivă a promitentelor vânzătoare, motiv pentru care, în mod corect soluția primei instanțe, menținută și în apel, a fost aceea de a dispune rezilierea promisiunii bilaterale. Critica referitoare la decăderea reclamantei din beneficiul termenului de 10 zile, fundamentat pe art. 1323 C. civ. este formulată pentru prima dată în această cale de atac, omisso medio, astfel că, nefăcând obiect al examinării instanței de apel, aceasta nu mai poate fi analizată în recurs.

În raport de aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de pârâta N.F.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta N.F. împotriva Deciziei civile nr. 249/ A din 7 aprilie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 iunie 2011.