ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4126/2011

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4126/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea

înregistrată inițial pe rolul Judecătoriei Constanța sub numărul 4789/212/2009,

reclamanta SC E.L. SRL a solicitat să se dispună pe cale judiciară rezoluțiunea

antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 350 din 24

septembrie 2008 la BNP D.D. și a actelor adiționale autentificate la același

birou notarial sub nr. 394 din 24 octombrie 2008 și 17 din 26 ianuarie 2009,

obligarea pârâtului C.V. la restituirea sumei de 25.000 de Euro, reprezentând

despăgubiri egale cu avansul din preț achitat în baza operațiunilor juridice

amintite, la care se adaugă cheltuielile de judecată legate de proces.

Prin sentința civilă

nr. 16298 din 23 octombrie 2009, Judecătoria Constanța a declinat competența de

soluționare a pricinii în favoarea Tribunalului Constanța, pe rolul căruia

dosarul și-a păstrat numărul inițial.

La termenul din 19 mai 2010 a

fost admisă excepția netimbrării cererii reconvenționale, astfel încât aceasta

a fost anulată ca netimbrată prin sentința civilă nr. 7222 din 15 decembrie

Prima instanță a

reținut în considerentele sentinței că părțile sunt legate convențional prin

încheierea unei operațiuni juridice de promisiune bilaterală de

vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 350 din 24 septembrie 2008 la BNP D.D.

prin care se angajau a încheia în formă autentică - până la data de 24

noiembrie 2008 - contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului situat în

Constanța, Zona Palazu Mare, sola 51, parcela A 483/7, județul Constanța,

compus din teren în suprafață de 500 de metri pătrați, în schimbul unui preț

total de 111.000 de Euro; la data perfectării promisiunii de vânzare promitenta

cumpărătoare - SC E.L. SRL – a achitat un avans din preț de 5.000 de Euro, la 24

octombrie 2008 – suma de 20.000 de Euro, restul de 86.000 de Euro urmând a fi

achitat la data întocmirii actului translativ de proprietate; la data de 24

octombrie 2008 părțile au încheiat actul adițional nr.394, convenind să

prelungească termenul de perfectare a vânzării până la data de 25 ianuarie

2009, iar prin actul adițional 17 din 26 ianuarie 2009 au agreat o nouă

prorogare a termenului – până la 5 februarie 2009; prin ultimul act adițional

s-a consemnat de asemenea că prețul de 111.000 de Euro provine dintr-un credit

acordat cumpărătorului promitent, vânzătorul având obligația de a prezenta la

încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică un certificat

medical din care să rezulte faptul că este apt și în deplinătatea facultăților

mintale pentru a semna contractul.

De asemenea, s-a

reținut că părțile nu au condiționat perfectarea actului de vânzare în formă

autentică decât sub aspectul prezentării de către promitentul vânzător a unui

certificat medical din care să rezulte faptul că are discernământ și că

niciunul din înscrisurile constatatoare ale voinței exteriorizate de părți nu

face vorbire despre obligația vânzătorului de a prezenta băncii U.C.T.B. SA, sucursala

D. Constanța, documente referitoare la bunul său imobil, menite a servi la

acordarea – în favoarea societății reclamante – a unui credit de investiții.

S-a constatat că

pârâtul a demonstrat probatoriu că a realizat toate demersurile juridice

necesare transmiterii valabile a dreptului de proprietate asupra imobilului

care a format obiectul promisiunii bilaterale, obținând la timp toate actele

necesare în acest scop – extras de carte funciară, certificat fiscal, acte de

proprietate și că această împrejurare reprezintă constatarea personală a

notarului public D.D., consemnată în încheierea de certificare de fapte nr. 70

din 5 februarie 2009 – iar imposibilitatea achitării prețului de către

reclamantă datorită omisiunii prezentării actelor solicitate de către bancă

promitentului vânzător reprezintă doar o afirmație reținută ca atare de către

notarul public în încheierea nr. 70 din 5 februarie 2009, iar nu o stare de

fapt constatată personal de către aceasta.

Urmare probelor

administrare în cauză s-a reținut că reclamanta nu a demonstrat probatoriu că a

plătit – la expirarea datei limită stabilită prin acord mutual - prețul

integral al bunului imobil sau că a fost pregătită să consemneze la dispoziția

promitentei vânzătoare acest preț, iar pe de altă parte, pârâtul s-a conformat

îndatoririi de a se prezenta la termenul final din 5 februarie 2009 la notarul

public pentru a încheia în formă autentică contractul de vânzare - cumpărare.

În raport de toate

acestea s-a reținut că nu sunt întrunite cumulativ condițiile cerute de lege

pentru a se dispune rezoluțiunea convenției dintre părți și obligarea pârâtului

la restituirea avansului.

Prin decizia nr. 75

din 19 mai 2011, Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și

fluvială, contencios administrativ și fiscal, a respins ca nefondat apelul

declarat de reclamantă împotriva sentinței.

Raportat la criticile

invocate, instanța de apel a constatat că mențiunea din cuprinsul actului

adițional, care reprezintă voința părților, nu face decât să stabilească

proveniența restului de preț de 86.000 Euro, fără a stabili însă și o obligație

în sarcina promitentului vânzător care să faciliteze acordarea împrumutului,

nespecificându-se expres obligația acestuia de a prezenta documentele enumerate

de către apelantă ca fiind necesare pentru obținerea împrumutului și nici că

împrumutul urmează a fi garantat cu imobilul ce se va achiziționa.

S-a notat că acest fapt este relevant

întrucât împrumutul este acordat în vederea încheierii contractului de vânzare

– cumpărare, deci este anterior transferului dreptului de proprietate asupra

terenului iar în opinia apelantei împrumutul urma a fi garantat cu un imobil

care nu îi aparținea în acel moment, caz în care era necesar acordul expres al

vânzătorului (titularul dreptului de proprietate până la momentul vânzării),

iar dacă ar fi existat acordul vânzătorului pentru constituirea ipotecii asupra

imobilului său, s-ar fi putut prezuma că acesta s-a angajat să pună la

dispoziție și actele aferente imobilului pentru ca apelanta să poată obține

împrumutul.

În concluzie, s-a

reținut că apelanta urma să achite restul de preț cu suma obținută în urma unui

împrumut de la U.C.T.B., dar că mențiunea din cuprinsul actului adițional nu

dovedește că împrumutul urma să fie garantat cu imobilul ce a făcut obiectul

promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, cu atât mai mult cu cât nici în

cererea de credit nu se specifică acest lucru și nu există acordul

proprietarului (promitentul vânzător) pentru constituirea ipotecii și drept

urmare, această mențiune nu dă naștere obligației intimatului de a prezenta

documentele aferente imobilului pentru obținerea împrumutului.

Mențiunea că

„imposibilitatea achitării prețului de către reclamantă datorită omisiunii

prezentării actelor solicitate de către bancă promitentului vânzător” este

prevăzută în încheierea de certificare a notarului public și nu în actul

adițional care reprezintă voința părților, caz în care instanța a considerat că

aceasta reprezintă doar o afirmație a notarului public.

Împotriva deciziei a declarat

recurs

S.C. E.L. S.R.L. prin care a invocat motivele

de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea

cărora susține următoarele:

- Ambele instanțe au interpretat

greșit actul juridic dedus judecății, pronunțând hotărâri lipsite de temei

legal.

Recurenta susține că deși a

solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare nr. 350 din 24

septembrie 2008 pentru neexecutarea obligațiilor cu bună – credință de către

pârât, instanțele au respins motivele invocate în mod netemeinic.

Se arată că s-a invocat lipsa

bunei – credințe a pârâtului pentru că, deși cunoștea că prețul urma să fie

achitat – în parte din fonduri proprii, în parte dintr-un credit ce urma să fie

contractat și garantat cu imobilul ce făcea obiectul antecontractului – acesta

nu i-a remis toate actele aferente proprietății imobilului.

Față de cronologia faptelor se

apreciază că instanța de apel nu a reținut că la data de 24 octombrie 2008 –

când s-a încheiat primul act adițional, când s-a suplimentat avansul cu suma de

20.000 Euro și s-a prelungit termenul de încheiere a contractului la 24

ianuarie 2009 – intimatul nu s-a declarat gata să prezinte actele de

proprietate. Or, dacă acesta fi fost de bună – credință aceste acte nu ar fi

fost obținute după data de 24 noiembrie 2008.

Recurenta consideră că actele

depuse la dosar demonstrează că pârâtul avea cunoștință de faptul că o parte

din preț urma a fi achitată dintr-un credit ce urma să fie contractat, inclusiv

din actul adițional nr. 17 din 26 ianuarie 2009 și cu toate acestea nu a fost

de bună – credință, punând-o în imposibilitatea de a contracta creditul prin

aceea că nu i-a pus la dispoziție toate actele necesare, nesocotind

dispozițiile art. 969 C. civ. și art. 970 C. civ.

Afirmă recurenta că sunt

îndeplinite condițiile pentru ca instanța să dispună rezoluțiunea

antecontractului autentificat sub nr. 350 din 24 septembrie 2008.

că mențiunea înserată în încheierea de certificare nr. 70 din 5 februarie 2009

a BNP D.D. reprezintă afirmații și nu stări de fapt constatate de către notar.

Redând conținutul mențiunii în

discuție, în sensul căreia „cumpărătoarea promitentă nu este în posesia

diferenței de preț, întrucât nu a putut accesa un credit, motivând aceasta prin

faptul că vânzătorul promitent a prezentat cu întârziere actele solicitate de

bancă, cât și faptul că la data încheierii ultimului act adițional, vânzătorul

nu a prezentat extrasul de Carte Funciară și certificatul fiscal în vederea

încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică”, recurenta

consideră că notarul a prezentat o situație certă, de fapt, care demonstrează

că pârâtul nu a fost de bună – credință, impunându-se rezoluțiunea ca sancțiune

a actului.

în mod greșit susținerea sa privind existența unei cereri de creditare la U.C.T.B.,

reținându-se greșit că solicitarea de creditare ar fi fost respinsă datorită

situației financiare a firmei sale.

Recurenta susține că este vorba

de două situații distincte și anume: prima cerere de creditare cu constituire

de ipotecă a fost respinsă pentru că analiza dosarului a durat mai mult de 6

luni pentru nedepunerea tuturor titlurilor de proprietate și, a doua cerere ce

a vizat deschiderea unei linii de credit pentru societate, pentru obținerea

finanțării achitării integrale a prețului.

observat că prin respingerea cererii, intimatul – pârât se îmbogățește fără

justă cauză – în raport de prevederile art. 992 C. civ. prin avansul de 25.000 Euro

pe care nu a înțeles să-l restituie, deși neperfectarea contractului este o

urmare a inacțiunii pârâtului.

Recursul este nefondat pentru

următoarele considerente:

invocă interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății și lipsa de

temei legal a deciziei în contextul în care instanța a reținut buna – credință

a pârâtului.

Deși, în susținerea criticii,

recurenta face trimitere la antecontractul de vânzare - cumpărare nr. 350 din 24

septembrie 2008 aceasta nu arată în ce a constatat interpretarea greșită a

acestuia astfel încât să se fi schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit

neîndoielnic al acestuia, ci face mai degrabă aprecieri cu privire la

interpretarea dată de instanță prevederilor antecontractului de vânzare – cumpărare

și a actelor adiționale, în urma cărora s-ar fi reținut – în mod greșit – buna-credință

a pârâtului.

Sub acest aspect se impune a se

arăta că ambele instanțe au constatat – din conținutul antecontractului de

vânzare – cumpărare și a actelor adiționale ce au urmat că părțile au

condiționat perfectarea actului de vânzare în formă autentică decât de

prezentarea de către promitentul vânzător a unui certificat medical din care să

rezulte că are discernământ, act ce a fost depus.

Niciunul dintre actele în

discuție nu cuprinde vreo clauză care să impună în sarcina vânzătorului

obligația de a prezenta către bancă documente referitoare la bunul imobil în

litigiu și care să-i servească reclamantei la obținerea unui credit de

investiții.

Simpla mențiune din ultimul act

adițional în sensul căreia prețul de 111.000 Euro provine dintr-un credit

acordat cumpărătorului nu poate conduce la concluzia că vânzătorul s-ar fi

obligat la remiterea unor documente referitoare la imobil și care să-i

folosească reclamantei pentru obținerea unui credit.

Așa fiind, instanța de apel nu

putea reține reaua – credință a pârâtului câtă vreme a rezultat – în fazele

anterioare ale litigiului – că pârâtul și-a respectat întocmai obligațiile

asumate.

Mai mult, astfel de acte precum

cele enunțate de recurentă i-ar fi putut fi utile în condițiile în care,

imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare ar fi

urmat a fi adus drept garanție or, în niciun act încheiat între părți nu s-a

consemnat vreo clauză în acest sens, care să instituie o asemenea obligație în

sarcina vânzătorului.

În consecință, pentru

considerentele expuse criticile apar ca nefondate neputându-se reține

nesocotirea dispozițiilor art. 969 – 970 C. civ.

conținută de încheierea de certificare nr. 70 din 5 februarie 2009 a BNP D.D.,

în mod corect s-a constatat că aceasta reprezintă o simplă consemnare a

notarului, reținută din relatarea cumpărătoarei promitente, iar nu o stare de

fapt constatată personal de către notar.

Mai întâi, un argument în acest

sens îl constituie faptul că mențiunea în discuție este făcută în încheierea de

autentificare, iar nu în cuprinsul actului.

Apoi, din chiar conținutul

mențiunii rezultă în clar că cumpărătoarea promitentă „a motivat” că nu este în

posesia diferenței de preț pentru că vânzătorul promitent a prezentat cu

întârziere actele solicitate de bancă (...).

înlăturarea apărărilor cu privire la cererile de creditare nu pot fi primite

pentru aceleași considerente expuse anterior. În plus acestea nu se pot

constitui într-un veritabil motiv de nelegalitate, vizând mai mult aspecte ce

țin de temeinicia hotărârii atacate și care nu pot face obiectul analizei

instanței de recurs.

fi primită, în contextul în care aceasta nu a făcut obiectul analizei instanței

de apel, fiind invocat omisso medio în recurs, situație inadmisibilă în

condițiile art. 295 C. proc. civ. raportat la art. 316 C. proc. civ.

Astfel, în fața instanței de apel

nu a fost invocat îmbogățirea fără just temei a pârâtului prin nerestituirea

sumei primite ca avans și, mai mult, în cauză prevederile art. 992 C. civ. nu

au incidență.

În consecință, pentru

considerentele expuse, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul conform

art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

recursul declarat de reclamanta S.C. E.L. S.R.L. CONSTANȚA împotriva deciziei

civile nr. 75/COM din 19 mai 2011, pronunțată de Secția comercială, maritimă și

fluvială, contencios administrativ și fiscal a Curții de Apel Constanța, ca

nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

14 decembrie 2011.