ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4126/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată inițial pe rolul Judecătoriei Constanța sub numărul 4789/212/2009, reclamanta SC E.L. SRL a solicitat să se dispună pe cale judiciară rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 350 din 24 septembrie 2008 la BNP D.D. și a actelor adiționale autentificate la același birou notarial sub nr. 394 din 24 octombrie 2008 și 17 din 26 ianuarie 2009, obligarea pârâtului C.V. la restituirea sumei de 25.000 de Euro, reprezentând despăgubiri egale cu avansul din preț achitat în baza operațiunilor juridice amintite, la care se adaugă cheltuielile de judecată legate de proces.

Prin sentința civilă nr. 16298 din 23 octombrie 2009, Judecătoria Constanța a declinat competența de soluționare a pricinii în favoarea Tribunalului Constanța, pe rolul căruia dosarul și-a păstrat numărul inițial. La termenul din 19 mai 2010 a fost admisă excepția netimbrării cererii reconvenționale, astfel încât aceasta a fost anulată ca netimbrată prin sentința civilă nr. 7222 din 15 decembrie 2010. Prin aceeași sentință a fost respinsă cererea principală ca nefondată. Prima instanță a reținut în considerentele sentinței că părțile sunt legate convențional prin încheierea unei operațiuni juridice de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 350 din 24 septembrie 2008 la BNP D.D.

prin care se angajau a încheia în formă autentică - până la data de 24 noiembrie 2008 - contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului situat în Constanța, Zona Palazu Mare, sola 51, parcela A 483/7, județul Constanța, compus din teren în suprafață de 500 de metri pătrați, în schimbul unui preț total de 111.000 de Euro; la data perfectării promisiunii de vânzare promitenta cumpărătoare - SC E.L.

SRL – a achitat un avans din preț de 5.000 de Euro, la 24 octombrie 2008 – suma de 20.000 de Euro, restul de 86.000 de Euro urmând a fi achitat la data întocmirii actului translativ de proprietate; la data de 24 octombrie 2008 părțile au încheiat actul adițional nr.394, convenind să prelungească termenul de perfectare a vânzării până la data de 25 ianuarie 2009, iar prin actul adițional 17 din 26 ianuarie 2009 au agreat o nouă prorogare a termenului – până la 5 februarie 2009; prin ultimul act adițional s-a consemnat de asemenea că prețul de 111.000 de Euro provine dintr-un credit acordat cumpărătorului promitent, vânzătorul având obligația de a prezenta la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică un certificat medical din care să rezulte faptul că este apt și în deplinătatea facultăților mintale pentru a semna contractul.

De asemenea, s-a reținut că părțile nu au condiționat perfectarea actului de vânzare în formă autentică decât sub aspectul prezentării de către promitentul vânzător a unui certificat medical din care să rezulte faptul că are discernământ și că niciunul din înscrisurile constatatoare ale voinței exteriorizate de părți nu face vorbire despre obligația vânzătorului de a prezenta băncii U.C.T.B. SA, sucursala D. Constanța, documente referitoare la bunul său imobil, menite a servi la acordarea – în favoarea societății reclamante – a unui credit de investiții.

S-a constatat că pârâtul a demonstrat probatoriu că a realizat toate demersurile juridice necesare transmiterii valabile a dreptului de proprietate asupra imobilului care a format obiectul promisiunii bilaterale, obținând la timp toate actele necesare în acest scop – extras de carte funciară, certificat fiscal, acte de proprietate și că această împrejurare reprezintă constatarea personală a notarului public D.D., consemnată în încheierea de certificare de fapte nr. 70 din 5 februarie 2009 – iar imposibilitatea achitării prețului de către reclamantă datorită omisiunii prezentării actelor solicitate de către bancă promitentului vânzător reprezintă doar o afirmație reținută ca atare de către notarul public în încheierea nr. 70 din 5 februarie 2009, iar nu o stare de fapt constatată personal de către aceasta.

Urmare probelor administrare în cauză s-a reținut că reclamanta nu a demonstrat probatoriu că a plătit – la expirarea datei limită stabilită prin acord mutual - prețul integral al bunului imobil sau că a fost pregătită să consemneze la dispoziția promitentei vânzătoare acest preț, iar pe de altă parte, pârâtul s-a conformat îndatoririi de a se prezenta la termenul final din 5 februarie 2009 la notarul public pentru a încheia în formă autentică contractul de vânzare - cumpărare. În raport de toate acestea s-a reținut că nu sunt întrunite cumulativ condițiile cerute de lege pentru a se dispune rezoluțiunea convenției dintre părți și obligarea pârâtului la restituirea avansului. Prin decizia nr. 75 din 19 mai 2011, Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței.

Raportat la criticile invocate, instanța de apel a constatat că mențiunea din cuprinsul actului adițional, care reprezintă voința părților, nu face decât să stabilească proveniența restului de preț de 86.000 Euro, fără a stabili însă și o obligație în sarcina promitentului vânzător care să faciliteze acordarea împrumutului, nespecificându-se expres obligația acestuia de a prezenta documentele enumerate de către apelantă ca fiind necesare pentru obținerea împrumutului și nici că împrumutul urmează a fi garantat cu imobilul ce se va achiziționa.

S-a notat că acest fapt este relevant întrucât împrumutul este acordat în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare, deci este anterior transferului dreptului de proprietate asupra terenului iar în opinia apelantei împrumutul urma a fi garantat cu un imobil care nu îi aparținea în acel moment, caz în care era necesar acordul expres al vânzătorului (titularul dreptului de proprietate până la momentul vânzării), iar dacă ar fi existat acordul vânzătorului pentru constituirea ipotecii asupra imobilului său, s-ar fi putut prezuma că acesta s-a angajat să pună la dispoziție și actele aferente imobilului pentru ca apelanta să poată obține împrumutul.

În concluzie, s-a reținut că apelanta urma să achite restul de preț cu suma obținută în urma unui împrumut de la U.C.T.B., dar că mențiunea din cuprinsul actului adițional nu dovedește că împrumutul urma să fie garantat cu imobilul ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, cu atât mai mult cu cât nici în cererea de credit nu se specifică acest lucru și nu există acordul proprietarului (promitentul vânzător) pentru constituirea ipotecii și drept urmare, această mențiune nu dă naștere obligației intimatului de a prezenta documentele aferente imobilului pentru obținerea împrumutului.

Mențiunea că „imposibilitatea achitării prețului de către reclamantă datorită omisiunii prezentării actelor solicitate de către bancă promitentului vânzător” este prevăzută în încheierea de certificare a notarului public și nu în actul adițional care reprezintă voința părților, caz în care instanța a considerat că aceasta reprezintă doar o afirmație a notarului public. Împotriva deciziei a declarat recurs S.C. E.L. S.R.L. prin care a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora susține următoarele: - Ambele instanțe au interpretat greșit actul juridic dedus judecății, pronunțând hotărâri lipsite de temei legal. Recurenta susține că deși a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare nr. 350 din 24 septembrie 2008 pentru neexecutarea obligațiilor cu bună – credință de către pârât, instanțele au respins motivele invocate în mod netemeinic.

Se arată că s-a invocat lipsa bunei – credințe a pârâtului pentru că, deși cunoștea că prețul urma să fie achitat – în parte din fonduri proprii, în parte dintr-un credit ce urma să fie contractat și garantat cu imobilul ce făcea obiectul antecontractului – acesta nu i-a remis toate actele aferente proprietății imobilului. Față de cronologia faptelor se apreciază că instanța de apel nu a reținut că la data de 24 octombrie 2008 – când s-a încheiat primul act adițional, când s-a suplimentat avansul cu suma de 20.000 Euro și s-a prelungit termenul de încheiere a contractului la 24 ianuarie 2009 – intimatul nu s-a declarat gata să prezinte actele de proprietate.

Or, dacă acesta fi fost de bună – credință aceste acte nu ar fi fost obținute după data de 24 noiembrie 2008. Recurenta consideră că actele depuse la dosar demonstrează că pârâtul avea cunoștință de faptul că o parte din preț urma a fi achitată dintr-un credit ce urma să fie contractat, inclusiv din actul adițional nr. 17 din 26 ianuarie 2009 și cu toate acestea nu a fost de bună – credință, punând-o în imposibilitatea de a contracta creditul prin aceea că nu i-a pus la dispoziție toate actele necesare, nesocotind dispozițiile art. 969 C. civ. și art. 970 C. civ. Afirmă recurenta că sunt îndeplinite condițiile pentru ca instanța să dispună rezoluțiunea antecontractului autentificat sub nr. 350 din 24 septembrie 2008. 2. În mod neîntemeiat s-a reținut că mențiunea înserată în încheierea de certificare nr. 70 din 5 februarie 2009 a BNP D.D.

reprezintă afirmații și nu stări de fapt constatate de către notar. Redând conținutul mențiunii în discuție, în sensul căreia „cumpărătoarea promitentă nu este în posesia diferenței de preț, întrucât nu a putut accesa un credit, motivând aceasta prin faptul că vânzătorul promitent a prezentat cu întârziere actele solicitate de bancă, cât și faptul că la data încheierii ultimului act adițional, vânzătorul nu a prezentat extrasul de Carte Funciară și certificatul fiscal în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică”, recurenta consideră că notarul a prezentat o situație certă, de fapt, care demonstrează că pârâtul nu a fost de bună – credință, impunându-se rezoluțiunea ca sancțiune a actului.

3. – Instanța de apel a înlăturat în mod greșit susținerea sa privind existența unei cereri de creditare la U.C.T.B., reținându-se greșit că solicitarea de creditare ar fi fost respinsă datorită situației financiare a firmei sale. Recurenta susține că este vorba de două situații distincte și anume: prima cerere de creditare cu constituire de ipotecă a fost respinsă pentru că analiza dosarului a durat mai mult de 6 luni pentru nedepunerea tuturor titlurilor de proprietate și, a doua cerere ce a vizat deschiderea unei linii de credit pentru societate, pentru obținerea finanțării achitării integrale a prețului. 4. – Instanța de apel nu a observat că prin respingerea cererii, intimatul – pârât se îmbogățește fără justă cauză – în raport de prevederile art. 992 C. civ.

prin avansul de 25.000 Euro pe care nu a înțeles să-l restituie, deși neperfectarea contractului este o urmare a inacțiunii pârâtului. Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: 1. Prin prima critică, recurenta invocă interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății și lipsa de temei legal a deciziei în contextul în care instanța a reținut buna – credință a pârâtului. Deși, în susținerea criticii, recurenta face trimitere la antecontractul de vânzare - cumpărare nr. 350 din 24 septembrie 2008 aceasta nu arată în ce a constatat interpretarea greșită a acestuia astfel încât să se fi schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, ci face mai degrabă aprecieri cu privire la interpretarea dată de instanță prevederilor antecontractului de vânzare – cumpărare și a actelor adiționale, în urma cărora s-ar fi reținut – în mod greșit – buna-credință a pârâtului.

Sub acest aspect se impune a se arăta că ambele instanțe au constatat – din conținutul antecontractului de vânzare – cumpărare și a actelor adiționale ce au urmat că părțile au condiționat perfectarea actului de vânzare în formă autentică decât de prezentarea de către promitentul vânzător a unui certificat medical din care să rezulte că are discernământ, act ce a fost depus. Niciunul dintre actele în discuție nu cuprinde vreo clauză care să impună în sarcina vânzătorului obligația de a prezenta către bancă documente referitoare la bunul imobil în litigiu și care să-i servească reclamantei la obținerea unui credit de investiții. Simpla mențiune din ultimul act adițional în sensul căreia prețul de 111.000 Euro provine dintr-un credit acordat cumpărătorului nu poate conduce la concluzia că vânzătorul s-ar fi obligat la remiterea unor documente referitoare la imobil și care să-i folosească reclamantei pentru obținerea unui credit.

Așa fiind, instanța de apel nu putea reține reaua – credință a pârâtului câtă vreme a rezultat – în fazele anterioare ale litigiului – că pârâtul și-a respectat întocmai obligațiile asumate. Mai mult, astfel de acte precum cele enunțate de recurentă i-ar fi putut fi utile în condițiile în care, imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare ar fi urmat a fi adus drept garanție or, în niciun act încheiat între părți nu s-a consemnat vreo clauză în acest sens, care să instituie o asemenea obligație în sarcina vânzătorului. În consecință, pentru considerentele expuse criticile apar ca nefondate neputându-se reține nesocotirea dispozițiilor art. 969 – 970 C. civ.

2. În ce privește mențiunea conținută de încheierea de certificare nr. 70 din 5 februarie 2009 a BNP D.D., în mod corect s-a constatat că aceasta reprezintă o simplă consemnare a notarului, reținută din relatarea cumpărătoarei promitente, iar nu o stare de fapt constatată personal de către notar. Mai întâi, un argument în acest sens îl constituie faptul că mențiunea în discuție este făcută în încheierea de autentificare, iar nu în cuprinsul actului. Apoi, din chiar conținutul mențiunii rezultă în clar că cumpărătoarea promitentă „a motivat” că nu este în posesia diferenței de preț pentru că vânzătorul promitent a prezentat cu întârziere actele solicitate de bancă (...). 3. Nici susținerile privind înlăturarea apărărilor cu privire la cererile de creditare nu pot fi primite pentru aceleași considerente expuse anterior.

În plus acestea nu se pot constitui într-un veritabil motiv de nelegalitate, vizând mai mult aspecte ce țin de temeinicia hotărârii atacate și care nu pot face obiectul analizei instanței de recurs. 4. Nici ultima critică nu poate fi primită, în contextul în care aceasta nu a făcut obiectul analizei instanței de apel, fiind invocat omisso medio în recurs, situație inadmisibilă în condițiile art. 295 C. proc. civ. raportat la art. 316 C. proc. civ. Astfel, în fața instanței de apel nu a fost invocat îmbogățirea fără just temei a pârâtului prin nerestituirea sumei primite ca avans și, mai mult, în cauză prevederile art. 992 C. civ. nu au incidență. În consecință, pentru considerentele expuse, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul conform art. 312 alin. (1) C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta S.C. E.L. S.R.L. CONSTANȚA împotriva deciziei civile nr. 75/COM din 19 mai 2011, pronunțată de Secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal a Curții de Apel Constanța, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 decembrie 2011.