ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3635/2012

Asupra recursului de față, din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele: Prin Sentința comercială nr. 1149 din 2 februarie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială s-a respins acțiunea formulată de reclamantul M.C.A. în contradictoriu cu pârâta SC P.P. SRL. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele: La data de 9 iulie 2009 reclamantul M.C.A. a chemat în judecată pe pârâta SC P.P. SA solicitând să se constate intervenirea rezoluțiunii de drept a Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2095 din 14 iulie 2008 din motive imputabile promitentului vânzător și, pe cale de consecință, să fie obligată pârâta la restituirea dublului avansului achitat de reclamant, respectiv a sumei de 118.238,4 euro în echivalent în RON la data plății efective.

În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că și-a îndeplinit obligația contractuală de a achita cu titlu de avans suma de 59.119,2 euro, însă pârâta nu a finalizat și predat apartamentul la data de 8 martie 2009 așa cum s-a stipulat la art. 6.1. din antecontract. Reclamantul a precizat că nu a primit nicio notificare producătoare de efecte juridice care să emane din partea promitentului cumpărător, care să-i fie opozabilă și care să conțină motivele justificate ce ar fi putut determina prelungirea termenului prevăzut în antecontract pentru finalizarea și predarea apartamentului.

Reclamantul a notificat pârâtei la data de 3 aprilie 2009 intervenirea rezoluțiunii de drept a antecontractului pentru motivul nerespectării de către promitentul-vânzător a obligației de finalizare și predare a apartamentului la data de 8 martie 2009. Pârâta a formulat întâmpinare prin care a cerut respingerea acțiunii ca neîntemeiată, cu motivarea că motivul justificat ce a determinat prelungirea termenului l-a constituit rezilierea contractului cu subantreprenorul din cauza întârzierilor acestuia în respectarea graficului de lucrări. La data de 18 februarie 2009 pârâta a notificat reclamantului intenția sa de exercitare a dreptului de a extinde termenul de finalizare și notificare spre recepție a imobilului, conform dispozițiilor art. 6.3.

din antecontract. Instanța de fond a reținut că la data de 10 iulie 2008 reclamantul, în calitate de promitent cumpărător a încheiat cu pârâta, în calitate de promitent vânzător un contract de rezervare prin care s-a obligat să încheie în termen de 45 de zile calendaristice un antecontract de vânzare-cumpărare în formă autentică privind imobilul alcătuit din apartamentul nr. 139, situat la etajul 1 al Corpului de clădire din ansamblul de clădiri identificat în anexa 1, având o suprafață construită totală de aproximativ 141,85 mp și locul de parcare nr. 105/subsol 2, în suprafață de 12,5 mp prețul total estimat al imobilului fiind de 207.000 euro plus TVA. Promitentul cumpărător a achitat o indemnizație de indisponibilitate reprezentând echivalentul în RON al sumei de 1.500 euro plus TVA.

Prin Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2095 din 14 iulie 2008 de notarul public V.B., reclamantul M.C.A. a convenit cu pârâta SC P.P. SRL să încheie un contract de vânzare-cumpărare în vederea transmiterii dreptului de proprietate asupra imobilului apartament cu nr. 139, având o suprafață construită totală de 100,55 mp + o terasă în suprafață construită de 41,30 mp având trei camere, bucătărie și două toalete aflate la etajul 1 al modulului de clădire, suprafața exactă, atât suprafața construită cât și suprafața utilă a apartamentului, urmând a fi stabilită prin măsurători la data întocmirii documentației cadastrale și înregistrării apartamentului în cartea funciară și asupra locului de parcare cu nr. 105 aflat la subsolul 2 al clădirii, având o suprafață de 12,5 mp, imobil situat în București str. D. sector 3, în schimbul plății integrale de către promitentul-cumpărător a prețului de achiziție către promitentul-vânzător.

S-a stabilit că odată cu apartamentul va fi vândută cota parte din spațiile comune, iar cota parte din terenul alocat clădirii va fi vândută împreună cu apartamentul, dar transferul efectiv al dreptului de proprietate va avea loc în termen de 3 luni de la data vânzării apartamentului.

Conform art. 4 prețul de achiziție al imobilului a fost stabilit la suma de 207.000 euro, la care se adaugă 19% TVA, preț ce urma a fi achitat astfel: 49.680 euro reprezentând 24% din prețul de achiziție urma a fi achitată în termen de 3 zile lucrătoare de la data autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare drept avans; având în vedere plata sumei de 1.500 euro + 19% TVA din acest avans efectuată în baza contractului de rezervare, suma rămasă de achitat pentru acoperirea avansului este de 48.180 euro plus 19% TVA și suma de 157.320 euro plus 19% TVA, reprezentând 76% din prețul de achiziție urma a fi achitată în termen de 3 zile lucrătoare de la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul.

La art. 6 părțile au convenit că promitentul-vânzător va finaliza și preda apartamentul conform decorațiunilor selectate de promitentul-cumpărător cu respectarea antecontractului de vânzare-cumpărare la data de 8 martie 2009. Pârâta s-a obligat să trimită reclamantului o notificare scrisă cuprinzând informații referitoare la data, ora și locul unde promitentul-cumpărător trebuie să se prezinte pentru predarea/primirea apartamentului cu cel puțin 5 zile înainte de data indicată pentru predare. Potrivit art. 6.3 părțile au stabilit în antecontract că promitentul-vânzător are dreptul să depășească termenul fixat pentru finalizarea și predarea menționate la art. 6.1 pentru motive justificate. Prelungirea termenului de finalizare nu poate depăși pentru orice motiv durata de 3 luni de la data menționată la art. 6.1.

Orice circumstanțe care implică prelungirea termenului vor fi notificate în scris de promitentul-vânzător în termen de 14 zile înainte de expirarea acestuia, iar notificarea scrisă va cuprinde motivele care au condus la prelungirea acestui termen.

La art. 7.2 părțile au convenit că, în situația în care promitentul-vânzător nu își respectă obligația privind finalizarea și predarea apartamentului la data stabilită sau nu își va respecta obligația de a se prezenta în fața notarului public pentru autentificarea contractului sau refuză fără justificare să semneze contractul, promitentul-vânzător va achita promitentului cumpărător penalități de întârziere reprezentând echivalentul în RON al sumei de 1 euro/mp construit pe săptămână, calculat asupra suprafeței construite a apartamentului + terasă, de la data la care apartamentul trebuia predat, pentru un termen maxim de 26 de săptămâni, indiferent dacă la expirarea acestui termen apartamentul este finalizat, plata penalităților nu va limita dreptul promitentului cumpărător de a declara rezoluțiunea antecontractului de vânzare conform art. 14.5.1 și 14.5.2.

Conform art. 14, în afară de cazurile de rezoluțiune de la art. 7.2 - 7.4, s-au mai prevăzut următoarele cazuri de rezoluțiune: de drept, fără a fi necesară intervenția instanței, respectiv nefinalizarea și nepredarea apartamentului la data menționată la art. 6.1, 6.3 refuzul semnării sau absența de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Art. 14.6 stabilește că în situațiile de la art. 5.2. și 5.3 în cazul în care oricare dintre părți solicită desființarea antecontractului de vânzare-cumpărare, partea respectivă va fi obligată să achite către cealaltă parte o despăgubire pentru prejudicii egală cu valoarea avansului parțial primit sau achitat și anume echivalentul în RON al suinei de 49.680 euro la care se adaugă 19% TVA.

Potrivit art. 15.1 din contract, toate notificările, scrisorile, solicitările precum și orice alte comunicări vor fi efectuate în scris prin poșta recomandată în limba română și vor fi trimise la adresele prevăzute în antecontract. Avansul a fost achitat cu Ordinul de plată nr. 549820 din 14 iulie 2008. La data de 4 decembrie 2008 reclamantul a comunicat pârâtei intenția sa de denunțare a Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2095 din 14 iulie 2008 ca urmare a intervenirii crizei din sistemul financiar bancar din România și implicit, a imposibilității de a contracta un credit, situație asimilată cazului fortuit.

La data de 18 februarie 2009 pârâta a comunicat reclamantului că în conformitate cu art. 16.3 din antecontract își exercită dreptul de extindere a termenului prevăzut la art. 6.1 din antecontract, astfel că termenul de finalizare și predare a apartamentului este la data de 8 iunie 2009, motivele pentru care societatea este nevoită să extindă termenul fiind legate de întârzieri ale construcției datorate antreprenorilor. Notificarea a fost comunicată reclamantului la data de 20 februarie 2009, conform confirmării de primire de la dosar. Prin Notificarea nr. 01320 din 3 aprilie 2009 reclamantul a notificat pârâtei rezoluțiunea de drept a antecontractului pentru nerespectarea de către pârâtă a obligației de finalizare și predare a apartamentului în termenul stabilit.

Reclamantul a invocat că pârâta nu și-a executat obligația de finalizare a apartamentului la data de 8 martie 2009, că la data de 18 februarie 2009 a primit de la pârâtă un înscris fără nicio valoare juridică în ceea ce îl privește, faptul că motivul invocat de pârâtă pentru depășirea termenului nu poate fi încadrat în categoria motivelor justificate, faptul că plata penalităților nu limitează dreptul promitentului cumpărător de a declara rezoluțiunea antecontractului.

Ca răspuns pârâta i-a comunicat reclamantului la data de 14 aprilie 2009 faptul că notificarea a fost semnată de reprezentantul legal și poartă ștampila societății, fiind trimisă prin poștă cu confirmare de primire la data de 20 februarie 2009. În baza mecanismului prevăzut la art. 6.3 termenul inițial estimat de 8 martie 2009 a fost înlocuit cu termenul de 8 iunie 2009 și că rezoluțiunea nu poate interveni, întrucât societatea nu se află într-o situație de încălcare a obligaților asumate prin antecontract. Prin Notificarea nr. 486N din 30 iunie 2009 pârâta a comunicat reclamantului că a încheiat procesul-verbal de predare recepție în absența reclamantului considerând că apartamentul a fost recepționat fără nicio obiecție, notificându-l pe reclamant să se prezinte la data de 7 iulie 2009, orele 10 la sediul Biroului Notarial T.C.

în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare al imobilului. Instanța de fond a reținut că pârâta și-a îndeplinit obligația de a notifica reclamantul în conformitate cu prevederile contractuale cu privire la prelungirea termenului de finalizare a apartamentului cu 3 luni, precum și cu privire la motivele care justificau prelungirea. Până la data de 8 iunie 2009 pârâta și-a executat obligațiile asumate prin contract. Instanța a mai constatat că motivele invocate de către reclamant care să justifice inaplicabilitatea clauzei de la art. 6.3 din antecontract nu pot fi reținute, deoarece clauza nu are caracterul unei clauze pur potestative, pentru că nu se prevede o condiție a cărei realizare să depindă exclusiv de voința unei părți.

Clauza nu este lovită de nulitate absolută în temeiul legislației privind protecția consumatorului, față de prevederile art. 75, 78, 79 și 88 din Legea nr. 296/2004, art. 1 și 4 alin. (2) din Legea nr. 193/2000 și art. 3 din O.G. nr. 21/1992. În art. 16.5 din antecontract se menționează că părțile declară că toate clauzele cuprinse în antecontract au făcut obiectul negocierii directe între părți și au fost agreate de părți. Acțiunea în rezoluțiune poate fi intentată numai de partea care a executat sau care se declară gata să execute contractul împotriva părții care nu și-a executat obligațiile contractuale. Pentru a se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică era necesar nu numai ca pârâta să își execute propriile obligații asumate prin antecontract ci și ca reclamantul, la rândul său, să-și execute propriile obligații legate de plata restului de preț.

Reclamantul nu era însă în măsură la data de 8 martie 2009 să își îndeplinească propriile obligații, pentru că la data de 4 decembrie 2008 acesta învederase pârâtei că este în imposibilitate de a obține un credit pentru cumpărarea apartamentului din cauza crizei financiare și nu a făcut dovada că până la data la care a invocat rezoluțiunea antecontractului situația sa financiară s-ar fi îmbunătățit, astfel că acesta nu este în măsură să ceară rezoluțiunea antecontractului. Pentru aceste argumente instanța a apreciat că nu a operat rezoluțiunea de drept a antecontractului și că nu se justifică nici cererea de obligare a pârâtei la restituirea dublului avansului achitat de reclamant. Împotriva acestei sentințe, reclamantul M.C.A.

a declarat apel. Prin Decizia civilă nr. 437 din 13 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, s-a admis apelul declarat de apelantul M.C.A. A fost schimbată în tot sentința comercială nr. 1149 din data de 2 februarie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, în sensul că s-a admis cererea. S-a constatat că a intervenit rezoluțiunea de drept a Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2095 din 14 iulie 2008 de BNP B. și A. Pârâta a fost obligată la plata către reclamantă a sumei de 118.238,4 euro, în echivalent în RON la cursul BNR din ziua plății, reprezentând dublul avansului achitat. Intimata a fost obligată la plata către apelant a sumei de 17.563,48 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în fond și apel.

Pentru a pronunța astfel, instanța de apel a reținut că instanța de fond a fost sesizată de către reclamantul M.C.A. cu soluționarea unei cereri având ca obiect constatarea intervenirii rezoluțiunii de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP B. și A. sub nr. 2095 din 14 iulie 2008, din motive imputabile promitentului vânzător și obligarea pârâtei SC P.P. SRL la restituirea dublului avansului achitat în baza antecontractului, respectiv a sumei de 118.238,4 euro în echivalent RON la data plății efective. Reclamantul M.C.A. a solicitat constatarea rezoluțiunii de drept a Antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 2095 din 14 iulie 2008 încheiat cu pârâta SC P.P.

SA pentru motivul că imobilul nu a fost finalizat la data stabilită în antecontract (8 martie 2009) și potrivit dispozițiilor art. 14.5.1 din antecontract, neîndeplinirea de către promitentul-vânzător a acestei obligații esențiale are ca efect desființarea cu efect retroactiv a antecontractului. Prima instanță a reținut că pârâta a notificat pe reclamant în temeiul clauzei de la art. 6.3 din antecontract cu privire la prelungirea termenului de finalizare pentru motive justificate și că din probe a rezultat îndeplinirea de către pârâtă la data de 8 iunie 2009 a obligației de finalizare a imobilului dar și că la aceeași dată reclamantul nu era în măsură să-și execute propriile obligații privind plata diferenței de preț.

Curtea a constatat că instanța de fond a apreciat în mod greșit faptul că reclamantul M.C.A. a primit de la pârâtă o notificare de prelungire a termenului de finalizare și predare a apartamentului, având în vedere următoarele: Notificarea emisă de pârâtă în data de 18 februarie 2009 este un înscris nesemnat și prin urmare nu are valoare juridică. La solicitarea instanței de fond a fost depus originalul notificării privind prelungirea termenului de finalizare și predare a apartamentului care de asemenea este nesemnat. Împrejurarea că notificarea este semnată de primire de către B.B., angajat în cadrul societății pârâte, fără împuternicire de a semna astfel de documente nu acordă acestui înscris valoarea juridică de notificare în înțelesul avut în vedere de către părți la încheierea antecontractului.

În mod eronat s-a reținut de către instanță că notificarea a fost semnată de către reprezentatul legal al pârâtei G.S., deoarece înscrisul - notificare - ce poartă scrisul și semnătura de primire aparțin lui B.B. nu certifică decât împrejurarea recepționării acestui document și în acest sens este relevantă sintagma "Am primit un exemplar. B.B. Semnătură indescifrabilă". În al doilea rând, potrivit procurii Autentificate sub nr. 2367 din 4 iulie 2007 dl. B.B. este persoana împuternicită să îndeplinească următoarele activități: semnarea contactelor de rezervare și antecontractelor de vânzare pentru proiectul rezidențial N.T. Așadar, B.B. nu avea mandat special pentru angajarea societății în cazul unei prelungiri a termenului contractual de finalizare și predare apartamentelor contractate.

Curtea a constatat deci că notificarea din data de 18 februarie 2009 nu este semnată de reprezentanții legali ai pârâtei și că, prin urmare nu îi este opozabilă reclamantului întrucât nu are valoare juridică. Totodată, instanța de apel a reținut că notificarea transmisă de pârâtă privind prelungirea termenului contractual de la art. 6.1 nu cuprinde motive temeinice care să justifice prelungirea termenului. S-a susținut de către pârâtă că întârzierile antreprenorilor în executarea lucrărilor și lipsa spațiului pentru instalarea transformatoarelor de către E. SA reprezintă motive justificate pentru prelungirea termenului de finalizare.

„Motive justificate" în înțelesul avut în vedere de către părți la încheierea antecontractului sunt acele cauze și situații exterioare, independente de voința promitentului vânzător ce nu au putut fi prevăzute la momentul încheierii antecontractului și care nu sunt imputabile promitentului vânzător și nici terților contractanți ai acestuia. Întârzierile antreprenorilor fac parte din „culpa in eligendo" manifestată de pârâtă prin alegerea unui antreprenor neserios care nu a reușit să realizeze lucrările de construcție conform graficului de lucrări. Aparține responsabilității promitentului vânzător atribuția de a alege și a contracta un antreprenor competent și serios care să îndeplinească obligația de a executa lucrările de construcție în mod corespunzător și la termenele convenite între părți.

S-a mai susținut de către promitentul-vânzător că prelungirea termenului de finalizare a fost determinată de autoritățile publice care au întârziat acordarea avizelor pentru posturile de transformatoare solicitate la SC E. SA, însă din Adresa nr. 603 din 14 mai 2008 emisă de Serviciul E.E.M.S. SA și din notificarea antreprenorului din 19 decembrie 2008 reiese că la baza refuzului documentației depuse la E. SA a stat însăși culpa pârâtei, pentru că nu erau întrunite condițiile legale pentru autorizarea numărului de posturi de transformatoare solicitate, întrucât "existau constrângeri privind spațiul disponibil". Pe acest aspect, instanța de apel a mai reținut și prevederile art. 4.5 lit. d) din Condițiile generale din contractul de antrepriză depus de către intimata-pârâtă, potrivit cărora, „Antreprenorul va răspunde de respectarea tuturor prevederilor contractului de către toți subantreprenorii.

Antreprenorul va răspunde de acțiunile sau greșelile oricărui subantreprenor, agent sau angajat al acestuia, ca și cum ar fi acțiunile sau greșelile Antreprenorului însuși". Documentele prezentate de către intimata-pârâtă la dosar relevă că antreprenorul a informat pe promitentul-vânzător că vor exista întârzieri în ceea ce privește finalizarea fazei A a proiectului în cadrul căreia urma să fie inclus și apartamentul ce face obiectul antecontractului în litigiu, informări care datează chiar din octombrie 2007, ceea ce înseamnă că întârzierile în finalizarea imobilului au fost cunoscute sau ar fi trebuit să fie cunoscute de intimata pârâtă încă de la data încheierii antecontractului când a fost fixat un termen de finalizare și predare a apartamentului nerealist și mult prea apropiat pentru a fi respectat, dar acesta constituie culpa intimatei pârâte și nu reprezintă în niciun caz o situație exterioară și independentă de voința promitentului vânzător care să justifice prelungirea termenului agreat de către părți.

Prin urmare, instanța de apel a constatat că nu a operat prelungirea termenului de finalizare a apartamentului și că singurul termen de predare a acestuia este cel stabilit în antecontract la art. 6.1, respectiv data de 8 martie 2009, termen ce nu a fost respectat de către intimata-pârâtă. Neîndeplinirea de către promitentul-vânzător a obligației de finalizare și predare a apartamentului contractat la termenul convenit atrage sancțiunea agreată de către părțile contractului și anume rezoluțiunea de drept a antecontractului din culpa promitentului vânzător în conformitate cu art. 14.5.1 din antecontract, care cuprinde un pact comisoriu expres de grad IV. În acest context, Curtea de apel a constatat că instanța de fond a apreciat în mod eronat că la data de 8 martie 2009 reclamantul nu era în măsură să-și îndeplinească propriile obligații contractuale astfel că, acesta nu putea să pretindă rezoluțiunea antecontractului atât timp cât el însuși era în culpă.

Tribunalul a reținut că reclamantul învederase pârâtei încă din data de 4 decembrie 2008 că este în imposibilitate de a obține un credit pentru achiziționarea apartamentului din cauza crizei financiare și că nici ulterior nu a făcut dovada îmbunătățirii situației sale financiare astfel că nu era în măsură să-și îndeplinească propriile obligații de plată a restului de preț.

La data de 8 martie 2009 reclamantul achitase avansul în sumă de 49.680 euro plus TVA și pentru că la acel moment nu era finalizat apartamentul contractat nu se născuse nici obligația de achitare a restului de preț întrucât la art. 4.2 din antecontract s-a prevăzut că suma de 157.320 euro plus TVA, reprezentând diferența de preț, devine scadentă la 3 zile lucrătoare de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, or, în situația în care imobilul nu era finalizat nu se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare la acea dată, astfel că nici obligația reclamantului de plată a restului de preț nu era scadentă. În concluzie, la data de 8 martie 2009 reclamantul își îndeplinise obligațiile ce-i reveneau până la acel moment, în timp ce pârâta nu își îndeplinise obligația principală de finalizare și predare a apartamentului.

Reclamantul a solicitat în temeiul prevederilor art. 1297 C. civ.

și în lipsa unor dispoziții derogatorii contractuale obligarea pârâtei la restituirea dublului avansului achitat în baza antecontractului, cerere pe care instanța o apreciază ca fiind întemeiată, având în vedere că în convenția părților nu s-a stipulat o clauză referitoare la plata despăgubirilor cuvenite promitentului cumpărător în situația constatării rezoluțiunii de drept a antecontractului din culpa promitentului vânzător, precum și faptul că în Codul civil se prevede la art. 1298 că, „dacă vinderea nu s-a executat prin culpa unei părți contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii". În art. 14.6 din antecontract se menționează expres că restituirea avansului are loc numai în cazurile prevăzute la art. 5.2 și 5.3 din antecontract, situații care se referă la constatarea unor diferențe de suprafețe între cele estimate și la încheierea antecontractului și cele stabilite prin măsurători cadastrale și care nu sunt incidente în speță.

În concluzie, Curtea de apel a considerat că apelantul reclamant, ca urmare a constatării intervenirii rezoluțiunii de drept a antecontractului este îndrituit să primească de la intimata pârâtă restituirea dublului avansului achitat de acesta. În considerarea argumentelor de fapt și de drept mai sus reținute, instanța de apel a constatat că apelul este întemeiat și, în conformitate cu dispozițiile art. 296 C. proc. civ., a admis apelul și a schimbat în tot sentința atacată, în sensul că: a admis acțiunea și a constatat că a intervenit rezoluțiunea de drept a Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2095 din 14 iulie 2008 de BNP B. și A. A obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 118.238,4 euro, în echivalent în RON la cursul BNR din ziua plății, reprezentând dublul avansului achitat.

În temeiul prevederilor art. 274 C. proc. civ. a obligat intimata la plata către apelant a sumei de 17.563,48 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în fond și apel. Împotriva acestei decizii, pârâta SC P.P. SRL a formulat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea lui, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului formulat de reclamant și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică. Recurenta a învederat, în esență, că instanța de apel a greșit atunci când a aplicat legea, în speță nefiind întrunite condițiile pentru a atrage rezoluțiunea actului juridic intervenit între părți, fiind apreciat în mod greșit ca fiind netemeinice motivele care au atras prelungirea termenului de execuție, iar restituirea dublului arvunei nu are suport nici legal și nici contractual.

Intimata a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat excepția nulității recursului, iar pe fond a solicitat respingerea acestuia. Înalta Curte de Casație și Justiție verificând taxa judiciară de timbru, constată că aceasta a fost achitată în cuantumul corect, în raport cu valoarea sumei contestate prin prezentul recurs și de suma plătită la instanța de fond. Cât privește excepția nulității recursului, Înalta Curte urmează a o cerceta cu prioritate în raport de dispozițiile art. 137 C. proc. civ., însă urmează să o respingă, ea fiind invocată fără temei întrucât, așa cum se poate lesne observa recursul a fost motivat atât în fapt, cât și în drept și nu poate fi sancționat cu nulitatea. Cât privește criticile aduse de către recurentă deciziei instanței de apel și circumscrise de către aceasta motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte de Casație și Justiție găsește că ele sunt, în parte, fondate pentru următoarele considerente: Instanța de apel a reținut faptul că notificarea din data de 18 februarie 2009 nu a fost semnată de reprezentanți ai societății care să fi avut mandat special în acest sens, motiv pentru care ar reprezenta astfel un înscris fără valoare juridică în baza căruia nu ar putea opera prelungirea termenului de finalizare a apartamentului. După cum se poate observa din lecturarea înscrisului, reiese că notificarea în cauză este emisă cu antetul societății, conține amprenta ștampilei societății și este semnată de un reprezentant al societății, având calitatea de a semna astfel de notificări, astfel cum reiese din înscrisurile depuse la dosarul de fond, (calitate ce rezultă din procura autentificată prin încheierea de autentificare nr. 2367 din 4 iulie 2007 ce îl împuternicește pe B.B.

să încheie antecontracte de vânzare-cumpărare și orice alte documente legate de semnarea acestora, inclusiv semnarea notificărilor privind prelungirea termenului de finalizare. Deci, în mod nelegal a reținut instanța de apel faptul că B.B. nu ar fi avut calitatea necesară expedierii notificărilor de prelungire a termenelor de finalizare privind apartamentele din complexul rezidențial în condițiile în care acesta deținea un mandat pentru însăși încheierea contractelor de rezervare și a antecontractelor. Chiar dacă s-ar presupune că semnatarul notificării nu ar avea un mandat valabil din partea societății strict pentru semnarea acestui act, consecința acestui fapt s-ar traduce nu prin lipsirea notificării de orice efecte juridice, ci prin angajarea societății în temeiul regulilor privind contractul de mandat.

Astfel, actele încheiate de mandatar cu depășirea atribuțiilor primite nu pot rămâne fără niciun efect în ceea ce îl privește pe mandatar ci, dimpotrivă, față de mandant - dacă acesta nu le ratifică în mod expres sau tacit potrivit art. 1546 C. civ. Dar, după cum se poate observa, recurenta a înțeles să aibă un comportament neechivoc în sensul angajării sale pentru oricare acte al mandatarului său, ratificând astfel în mod tacit eventuala „depășire" a mandatului acordat. În consecință, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1546 C. civ. atunci când a reținut că Notificarea din 18 februarie 2009 nu ar fi opozabilă promitentului cumpărător, motiv pentru care critica recurentei este fondată.

Cât privește „temeinicia motivelor justificate ce au condus la prelungirea termenului de finalizare a apartamentului", ce reprezintă cea de-a doua critică a recurentei, Înalta Curte nu o va analiza întrucât sunt prezentate argumente ce țin de aprecierea probelor și care nu sunt cenzurabile în calea de atac a recursului. De altfel, nici nu este indicată, măcar formal, dispoziția legală încălcată de către instanță ori greșit interpretată sau aplicată. Instanța de apel a reținut însă nelegal că „la data de 8 martie 2009 reclamantul își îndeplinise obligațiile ce-i reveneau până la acel moment, în timp ce pârâta nu își îndeplinise obligația principală de finalizare și predare a apartamentului" (pagina 11, paragraful 2 din decizia recurată) întrucât „reclamantul achitase avansul [..] și pentru că la acel moment nu era finalizat apartamentul contractat nu se născuse nici obligația de achitare a restului de preț" (pagina 11, primul paragraf din decizia recurată).

Aspectul reținut de către instanță intră în contradicție cu înscrisul din dosarul de fond, în care promitentul-cumpărător a notificat imposibilitatea de executare a obligației principale din antecontract - încheierea contractului, dar și a obligației de plată a restului prețului de achiziție, astfel cum este definit în antecontract. Ulterior, în data de 3 aprilie 2009, după recepția notificării privind prelungirea termenului de finalizare și predare, promitentul-cumpărător, păstrându-și aceeași rezoluție de a ieși de sub incidența antecontractului, a expediat a doua notificare de rezoluțiune, care nu mai poate avea obiect din moment ce din punctul de vedere al promitentului cumpărător a operat prima denunțare a antecontractului în data de 4 decembrie 2008, de această dată invocând, nerespectarea de către promitentul-vânzător a obligației de finalizare și predare a apartamentului în termenul stabilit prin antecontract.

Deci, chiar dacă recurenta ar fi finalizat apartamentul la termenul inițial, promitentul-cumpărător ar fi trebuit să fie în situația de a putea să-și execute obligația de plată a restului prețului de achiziție. Dar, prin denunțarea unilaterală făcută înainte de termenul inițial de finalizare, promitentul-cumpărător recunoaște ca nu putea îndeplini obligația de plată a restului prețului de achiziție, întrucât nu avea acești bani. Mai mult, în situația în care începând cu data de 4 decembrie 2008 antecontractul a fost denunțat de către promitentul-cumpărător datorită imposibilității de executare din partea acestuia a obligației de plată a întregului preț, promitentul-vânzător nu mai avea nici obligația și nici interesul de a finaliza un apartament pentru care nu mai exista un cumpărător.

Acțiunea în rezoluțiunea contractului poate fi introdusă numai de partea care a executat sau este în măsură să-și execute obligațiile contractuale. Pentru admiterea acțiunii în rezoluțiune, trebuiesc întrunite următoarele condiții: a) una din părți să nu fi executat obligațiile sale. Rezoluțiunea contractului poate fi pronunțată de instanță în caz de neexecutare totală sau parțială, dacă partea neexecutată a fost considerată esențială la încheierea contractului, când executarea a fost făcută cu întârziere, dacă creditorul nu mai are niciun interes să primească prestația de la debitor, precum și atunci când executarea a fost necorespunzătoare, dacă viciile prestației sunt importante; b) neexecutarea să se datoreze culpei pârâtului, deoarece, în situația în care neexecutarea nu se datorează culpei pârâtului, de exemplu caz fortuit sau de forță majoră, contractul încetează de plin drept, aflându-ne în situația unei imposibilități fortuite de executare.

În speță, pentru că promitentul-cumpărător - în condițiile în care nu își executase obligațiile și nici măcar nu era gata să le execute, nu era în măsură să solicite rezoluțiunea antecontractului în baza pactului comisoriu prevăzut de către părți - astfel cum a constatat de altfel și instanța de fond în pagina 15, paragraful 6 din sentință, apelul a fost soluționat cu încălcarea dispozițiilor care reglementează rezilierea/rezoluțiunea contractelor - art. 1020 - 1021 C. civ. Cât privește convenția de arvună, ea se înfățișează ca o clauză penală, stipulată în mod expres de către părți pentru cazul în care vânzarea nu ar mai avea loc din culpa unei părți și care presupune determinarea convențională și anticipată a daunelor ce urmează a fi plătite de partea din a cărei culpă nu s-a putut executa contractul.

Totodată, arvuna trebuie deosebită de avans prin tocmai faptul că noțiunea din urmă se referă strict la modalitatea de executare a prețului unui contract, fiind inclus în acesta. Rezultă, pe de o parte, că pentru a fi în prezența unei clauze de arvună, părțile ar fi trebuit să o prevadă în mod expres în antecontract, clauza de arvună fiind o convenție accesorie. Având în vedere caracterul sancționator al clauzei de arvună, pentru a atribui caracter de arvună unei sume de bani este necesar ca aceasta să rezulte în mod neechivoc din voința părților.

În speță, antecontractul nu conține prevederi exprese cu privire la convenția de arvună, dimpotrivă, la art. 14.6 din antecontract se precizează că în cazul în care oricare dintre părți solicită desființarea lui sau refuză să semneze contractul de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător va pierde suma de bani achitată cu titlu de avans în vreme ce societatea, va fi obligată să restituie suma achitată de către promitentul-cumpărător. În cazul de față, părțile au prevăzut în antecontract că în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu ar fi încheiat din culpa societății, aceasta va returna avansul primit de la promitentul-cumpărător, ceea ce echivalează cu o repunere a părților în situația anterioară.

Instanța de apel a reținut în mod greșit că prevederile art. 14.6 vizează strict cazurile prevăzute la art. 5.2 și 5.3 din antecontract, motiv pentru care convenția de arvună este aplicabilă speței de față. Din conținutul antecontractului rezultă că: „în cazul în care promitentul-cumpărător ar declara rezoluțiunea antecontractului acesta are dreptul să recupereze valoarea integrală a prejudiciilor suferite ca urmare a culpei promitentului-vânzător" - de unde rezultă în mod cert și fără putință de tăgadă că părțile antecontractului nu au stabilit anticipat valoarea daunelor interese în cazul rezoluțiunii la dublul sumei reprezentând avansul achitat. Ca atare, promitentul-cumpărător trebuie să facă dovada unui prejudiciu suferit urmare a culpei promitentului vânzător, și doar acel prejudiciu dovedit urmează a fi acoperit de către promitentul-vânzător.

În speță, promitentul-cumpărător nu a făcut dovada unui astfel de prejudiciu. Instanța de apel își motivează decizia de restituire a dublului avansului în baza art. 1297 C. civ. în lipsa existenței unei clauze contractuale - pagina 8, paragraful 3, partea finală. Or, pe lângă prevederile art. 14.9 citate mai sus care infirmă o astfel de concluzie, conform art. 7.2.

din antecontract - „în situația în care promitentul-vânzător nu-și respectă obligația privind finalizarea și predarea apartamentului la data stabilită .., promitentul-vânzător va achita promitentului cumpărător penalități de întârziere în sumă de 1 euro/m 2 pe săptămână, calculat la suprafața apartamentului, pentru un termen de maxim 26 de săptămâni indiferent dacă la expirarea acestui termen apartamentul este finalizat, plata penalităților nu va limita dreptul promitentului cumpărător de a declara rezoluțiunea contractului conform art. 14.5.1". Deci, chiar dacă apartamentul nu ar fi fost finalizat vreodată, părțile au prevăzut în contract o sumă fixă, determinată, pe care promitentul-cumpărător era îndreptățit să o solicite de la promitentul-vânzător chiar în situația în care înțelegea să solicite rezoluțiunea în condițiile art. 14.5.1.

Instanța a reținut ca „întemeiată solicitarea reclamantului cu privire la restituirea dublului avansului" „în temeiul art. 1297 C. civ. și în lipsa unor dispoziții derogatorii contractuale" „având în vedere că în convenția părților nu s-a stipulat o clauză referitoare la plata despăgubirilor .. precum și faptul că în Codul civil se prevede la art. 1298 că - dacă vinderea nu s-a executat prin culpa unei părți contractante, acesta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită ..". Prevederile referitoare la arvună C. civ. nu sunt imperative și nici nu au rolul de normă cu caracter general care se aplică în toate situațiile în care nu există prevederi speciale în contract. Regula generală în materie este dată de dispozițiile art. 1020 - 1021 C. civ., în lipsă de stipulație contrară în antecontract.

Pentru a fi aplicabile dispozițiile speciale privind arvuna, părțile trebuie să fi contractat în acest sens, și să fi prevăzut în antecontract sancțiunea specifică acestei instituții, ceea ce nu este cazul, întrucât în antecontract nu există niciun element care să ducă la concluzia că părțile au avut în vedere instituția arvunei. În consecință, obligarea recurentei la plata către promitentul-cumpărător a dublului avansului achitat de acesta în baza antecontractului justificat de faptul că sunt aplicabile dispozițiile art. 1297 C. civ. în lipsa unor prevederi contractuale care să prevadă cuantumul despăgubirilor este dată cu aplicarea greșită a legii, întrucât urmare a existenței celor două clauze menționate mai sus nu pot fi aplicate prevederile legale referitoare la arvună, motiv pentru care critica recurentei este fondată.

Pentru toate considerentele reținute mai sus, conform art. 312, și art. 274 C. proc. civ. se va respinge excepția nulității recursului invocată de intimatul reclamant M.C.A. Se va admite recursul declarat de pârâta SC P.P. SRL București, se va modifica Decizia civilă nr. 437 din 13 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, în sensul că se va respinge apelul formulat de reclamantul M.C.A. împotriva Sentinței nr. 1149 din 2 februarie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, pe care o va menține. Va fi obligat intimatul reclamant M.C.A. la cheltuieli de judecată în cuantum de 8.696,5 RON către recurenta pârâtă SC P.P. SRL București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția nulității recursului invocată de intimatul reclamant M.C.A. Admite recursul declarat de pârâta SC P.P. SRL București. Modifică Decizia civilă nr. 437 din 13 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, în sensul că respinge apelul formulat de reclamantul M.C.A. împotriva Sentinței nr. 1149 din 2 februarie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, pe care o menține. Obligă intimatul reclamant M.C.A. la cheltuieli de judecată în cuantum de 8.696,5 RON către recurenta pârâta SC P.P. SRL București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 septembrie 2012. Procesat de GGC - LM