ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3635/2012

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3635/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra recursului de

față, din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin Sentința comercială nr. 1149 din 2

februarie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială s-a

respins acțiunea formulată de reclamantul M.C.A. în contradictoriu cu pârâta SC

P.P. SRL.

Pentru a pronunța

această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:

La data de 9 iulie

2009 reclamantul M.C.A. a chemat în judecată pe pârâta SC P.P. SA solicitând să

se constate intervenirea rezoluțiunii de drept a Antecontractului de

vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2095 din 14 iulie 2008 din motive

imputabile promitentului vânzător și, pe cale de consecință, să fie obligată

pârâta la restituirea dublului avansului achitat de reclamant, respectiv a

sumei de 118.238,4 euro în echivalent în RON la data plății efective.

În motivarea acțiunii

reclamantul a arătat că și-a îndeplinit obligația contractuală de a achita cu

titlu de avans suma de 59.119,2 euro, însă pârâta nu a finalizat și predat

apartamentul la data de 8 martie 2009 așa cum s-a stipulat la art. 6.1. din

antecontract. Reclamantul a precizat că nu a primit nicio notificare

producătoare de efecte juridice care să emane din partea promitentului

cumpărător, care să-i fie opozabilă și care să conțină motivele justificate ce

ar fi putut determina prelungirea termenului prevăzut în antecontract pentru

finalizarea și predarea apartamentului. Reclamantul a notificat pârâtei la data

de 3 aprilie 2009 intervenirea rezoluțiunii de drept a antecontractului pentru

motivul nerespectării de către promitentul-vânzător a obligației de finalizare

și predare a apartamentului la data de 8 martie 2009.

Pârâta a formulat

întâmpinare prin care a cerut respingerea acțiunii ca neîntemeiată, cu

motivarea că motivul justificat ce a determinat prelungirea termenului l-a

constituit rezilierea contractului cu subantreprenorul din cauza întârzierilor

acestuia în respectarea graficului de lucrări. La data de 18 februarie 2009

pârâta a notificat reclamantului intenția sa de exercitare a dreptului de a

extinde termenul de finalizare și notificare spre recepție a imobilului,

conform dispozițiilor art. 6.3. din antecontract.

Instanța de fond a

reținut că la data de 10 iulie 2008 reclamantul, în calitate de promitent

cumpărător a încheiat cu pârâta, în calitate de promitent vânzător un contract

de rezervare prin care s-a obligat să încheie în termen de 45 de zile

calendaristice un antecontract de vânzare-cumpărare în formă autentică privind

imobilul alcătuit din apartamentul nr. 139, situat la etajul 1 al Corpului de

clădire din ansamblul de clădiri identificat în anexa 1, având o suprafață

construită totală de aproximativ 141,85 mp și locul de parcare nr. 105/subsol

2, în suprafață de 12,5 mp prețul total estimat al imobilului fiind de 207.000

euro plus TVA. Promitentul cumpărător a achitat o indemnizație de

indisponibilitate reprezentând echivalentul în RON al sumei de 1.500 euro plus

TVA.

Prin Antecontractul

de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2095 din 14 iulie 2008 de notarul

public V.B., reclamantul M.C.A. a convenit cu pârâta SC P.P. SRL să încheie un

contract de vânzare-cumpărare în vederea transmiterii dreptului de proprietate

asupra imobilului apartament cu nr. 139, având o suprafață construită totală de

100,55 mp + o terasă în suprafață construită de 41,30 mp având trei camere,

bucătărie și două toalete aflate la etajul 1 al modulului de clădire, suprafața

exactă, atât suprafața construită cât și suprafața utilă a apartamentului,

urmând a fi stabilită prin măsurători la data întocmirii documentației

cadastrale și înregistrării apartamentului în cartea funciară și asupra locului

de parcare cu nr. 105 aflat la subsolul 2 al clădirii, având o suprafață de

12,5 mp, imobil situat în București str. D. sector 3, în schimbul plății

integrale de către promitentul-cumpărător a prețului de achiziție către

promitentul-vânzător. S-a stabilit că odată cu apartamentul va fi vândută cota

parte din spațiile comune, iar cota parte din terenul alocat clădirii va fi

vândută împreună cu apartamentul, dar transferul efectiv al dreptului de

proprietate va avea loc în termen de 3 luni de la data vânzării apartamentului.

Conform art. 4 prețul de achiziție al imobilului a fost stabilit la suma de

207.000 euro, la care se adaugă 19% TVA, preț ce urma a fi achitat astfel:

49.680 euro reprezentând 24% din prețul de achiziție urma a fi achitată în termen

de 3 zile lucrătoare de la data autentificării antecontractului de

vânzare-cumpărare drept avans; având în vedere plata sumei de 1.500 euro + 19%

TVA din acest avans efectuată în baza contractului de rezervare, suma rămasă de

achitat pentru acoperirea avansului este de 48.180 euro plus 19% TVA și suma de

157.320 euro plus 19% TVA, reprezentând 76% din prețul de achiziție urma a fi

achitată în termen de 3 zile lucrătoare de la data autentificării contractului

de vânzare-cumpărare privind imobilul. La art. 6 părțile au convenit că

promitentul-vânzător va finaliza și preda apartamentul conform decorațiunilor

selectate de promitentul-cumpărător cu respectarea antecontractului de

vânzare-cumpărare la data de 8 martie 2009. Pârâta s-a obligat să trimită reclamantului

o notificare scrisă cuprinzând informații referitoare la data, ora și locul

unde promitentul-cumpărător trebuie să se prezinte pentru predarea/primirea

apartamentului cu cel puțin 5 zile înainte de data indicată pentru predare.

Potrivit art. 6.3 părțile

au stabilit în antecontract că promitentul-vânzător are dreptul să depășească

termenul fixat pentru finalizarea și predarea menționate la art. 6.1 pentru

motive justificate. Prelungirea termenului de finalizare nu poate depăși pentru

orice motiv durata de 3 luni de la data menționată la art. 6.1. Orice

circumstanțe care implică prelungirea termenului vor fi notificate în scris de

promitentul-vânzător în termen de 14 zile înainte de expirarea acestuia, iar

notificarea scrisă va cuprinde motivele care au condus la prelungirea acestui

termen.

La art. 7.2 părțile

au convenit că, în situația în care promitentul-vânzător nu își respectă

obligația privind finalizarea și predarea apartamentului la data stabilită sau

nu își va respecta obligația de a se prezenta în fața notarului public pentru

autentificarea contractului sau refuză fără justificare să semneze contractul,

promitentul-vânzător va achita promitentului cumpărător penalități de

întârziere reprezentând echivalentul în RON al sumei de 1 euro/mp construit pe

săptămână, calculat asupra suprafeței construite a apartamentului + terasă, de

la data la care apartamentul trebuia predat, pentru un termen maxim de 26 de

săptămâni, indiferent dacă la expirarea acestui termen apartamentul este

finalizat, plata penalităților nu va limita dreptul promitentului cumpărător de

a declara rezoluțiunea antecontractului de vânzare conform art. 14.5.1 și

14.5.2.

Conform art. 14, în

afară de cazurile de rezoluțiune de la art. 7.2 - 7.4, s-au mai prevăzut

următoarele cazuri de rezoluțiune: de drept, fără a fi necesară intervenția

instanței, respectiv nefinalizarea și nepredarea apartamentului la data

menționată la art. 6.1, 6.3 refuzul semnării sau absența de la semnarea

contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Art. 14.6 stabilește că

în situațiile de la art. 5.2. și 5.3 în cazul în care oricare dintre părți

solicită desființarea antecontractului de vânzare-cumpărare, partea respectivă

va fi obligată să achite către cealaltă parte o despăgubire pentru prejudicii egală

cu valoarea avansului parțial primit sau achitat și anume echivalentul în RON

al suinei de 49.680 euro la care se adaugă 19% TVA.

Potrivit art. 15.1

din contract, toate notificările, scrisorile, solicitările precum și orice alte

comunicări vor fi efectuate în scris prin poșta recomandată în limba română și

vor fi trimise la adresele prevăzute în antecontract.

Avansul a fost

achitat cu Ordinul de plată nr. 549820 din 14 iulie 2008.

La data de 4

decembrie 2008 reclamantul a comunicat pârâtei intenția sa de denunțare a

Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2095 din 14 iulie

2008 ca urmare a intervenirii crizei din sistemul financiar bancar din România

și implicit, a imposibilității de a contracta un credit, situație asimilată

cazului fortuit.

La data de 18

februarie 2009 pârâta a comunicat reclamantului că în conformitate cu art. 16.3

din antecontract își exercită dreptul de extindere a termenului prevăzut la

art. 6.1 din antecontract, astfel că termenul de finalizare și predare a apartamentului

este la data de 8 iunie 2009, motivele pentru care societatea este nevoită să

extindă termenul fiind legate de întârzieri ale construcției datorate

antreprenorilor. Notificarea a fost comunicată reclamantului la data de 20

februarie 2009, conform confirmării de primire de la dosar. Prin Notificarea

nr. 01320 din 3 aprilie 2009 reclamantul a notificat pârâtei rezoluțiunea de

drept a antecontractului pentru nerespectarea de către pârâtă a obligației de

finalizare și predare a apartamentului în termenul stabilit. Reclamantul a

invocat că pârâta nu și-a executat obligația de finalizare a apartamentului la

data de 8 martie 2009, că la data de 18 februarie 2009 a primit de la pârâtă un

înscris fără nicio valoare juridică în ceea ce îl privește, faptul că motivul

invocat de pârâtă pentru depășirea termenului nu poate fi încadrat în categoria

motivelor justificate, faptul că plata penalităților nu limitează dreptul

promitentului cumpărător de a declara rezoluțiunea antecontractului.

Ca răspuns pârâta i-a

comunicat reclamantului la data de 14 aprilie 2009 faptul că notificarea a fost

semnată de reprezentantul legal și poartă ștampila societății, fiind trimisă

prin poștă cu confirmare de primire la data de 20 februarie 2009. În baza

mecanismului prevăzut la art. 6.3 termenul inițial estimat de 8 martie 2009 a

fost înlocuit cu termenul de 8 iunie 2009 și că rezoluțiunea nu poate

interveni, întrucât societatea nu se află într-o situație de încălcare a

obligaților asumate prin antecontract. Prin Notificarea nr. 486N din 30 iunie

2009 pârâta a comunicat reclamantului că a încheiat procesul-verbal de predare

recepție în absența reclamantului considerând că apartamentul a fost

recepționat fără nicio obiecție, notificându-l pe reclamant să se prezinte la

data de 7 iulie 2009, orele 10 la sediul Biroului Notarial T.C. în vederea

încheierii contractului de vânzare-cumpărare al imobilului.

Instanța de fond a

reținut că pârâta și-a îndeplinit obligația de a notifica reclamantul în

conformitate cu prevederile contractuale cu privire la prelungirea termenului

de finalizare a apartamentului cu 3 luni, precum și cu privire la motivele care

justificau prelungirea. Până la data de 8 iunie 2009 pârâta și-a executat

obligațiile asumate prin contract. Instanța a mai constatat că motivele

invocate de către reclamant care să justifice inaplicabilitatea clauzei de la

art. 6.3 din antecontract nu pot fi reținute, deoarece clauza nu are caracterul

unei clauze pur potestative, pentru că nu se prevede o condiție a cărei

realizare să depindă exclusiv de voința unei părți. Clauza nu este lovită de

nulitate absolută în temeiul legislației privind protecția consumatorului, față

de prevederile art. 75, 78, 79 și 88 din Legea nr. 296/2004, art. 1 și 4 alin.

(2) din Legea nr. 193/2000 și art. 3 din O.G. nr. 21/1992.

În art. 16.5 din

antecontract se menționează că părțile declară că toate clauzele cuprinse în

antecontract au făcut obiectul negocierii directe între părți și au fost

agreate de părți.

Acțiunea în

rezoluțiune poate fi intentată numai de partea care a executat sau care se

declară gata să execute contractul împotriva părții care nu și-a executat

obligațiile contractuale. Pentru a se putea încheia contractul de

vânzare-cumpărare în formă autentică era necesar nu numai ca pârâta să își

execute propriile obligații asumate prin antecontract ci și ca reclamantul, la

rândul său, să-și execute propriile obligații legate de plata restului de preț.

Reclamantul nu era însă în măsură la data de 8 martie 2009 să își îndeplinească

propriile obligații, pentru că la data de 4 decembrie 2008 acesta învederase

pârâtei că este în imposibilitate de a obține un credit pentru cumpărarea

apartamentului din cauza crizei financiare și nu a făcut dovada că până la data

la care a invocat rezoluțiunea antecontractului situația sa financiară s-ar fi

îmbunătățit, astfel că acesta nu este în măsură să ceară rezoluțiunea

antecontractului.

Pentru aceste

argumente instanța a apreciat că nu a operat rezoluțiunea de drept a

antecontractului și că nu se justifică nici cererea de obligare a pârâtei la

restituirea dublului avansului achitat de reclamant.

Împotriva acestei

sentințe, reclamantul M.C.A. a declarat apel.

Prin Decizia civilă

nr. 437 din 13 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a

VI-a civilă, s-a admis apelul declarat de apelantul M.C.A. A fost schimbată în

tot sentința comercială nr. 1149 din data de 2 februarie 2011 pronunțată de

Tribunalul București, secția a VI-a comercială, în sensul că s-a admis cererea.

S-a constatat că a intervenit rezoluțiunea de drept a Antecontractului de

vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2095 din 14 iulie 2008 de BNP B. și A.

Pârâta a fost obligată la plata către reclamantă a sumei de 118.238,4 euro, în

echivalent în RON la cursul BNR din ziua plății, reprezentând dublul avansului

achitat. Intimata a fost obligată la plata către apelant a sumei de 17.563,48

RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în fond și apel.

Pentru a pronunța

astfel, instanța de apel a reținut că instanța de fond a fost sesizată de către

reclamantul M.C.A. cu soluționarea unei cereri având ca obiect constatarea

intervenirii rezoluțiunii de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare

autentificat de BNP B. și A. sub nr. 2095 din 14 iulie 2008, din motive

imputabile promitentului vânzător și obligarea pârâtei SC P.P. SRL la

restituirea dublului avansului achitat în baza antecontractului, respectiv a

sumei de 118.238,4 euro în echivalent RON la data plății efective. Reclamantul

M.C.A. a solicitat constatarea rezoluțiunii de drept a Antecontractului de

vânzare-cumpărare nr. 2095 din 14 iulie 2008 încheiat cu pârâta SC P.P. SA

pentru motivul că imobilul nu a fost finalizat la data stabilită în

antecontract (8 martie 2009) și potrivit dispozițiilor art. 14.5.1 din

antecontract, neîndeplinirea de către promitentul-vânzător a acestei obligații

esențiale are ca efect desființarea cu efect retroactiv a antecontractului.

Prima instanță a

reținut că pârâta a notificat pe reclamant în temeiul clauzei de la art. 6.3

din antecontract cu privire la prelungirea termenului de finalizare pentru

motive justificate și că din probe a rezultat îndeplinirea de către pârâtă la

data de 8 iunie 2009 a obligației de finalizare a imobilului dar și că la

aceeași dată reclamantul nu era în măsură să-și execute propriile obligații privind

plata diferenței de preț.

Curtea a constatat că

instanța de fond a apreciat în mod greșit faptul că reclamantul M.C.A. a primit

de la pârâtă o notificare de prelungire a termenului de finalizare și predare a

apartamentului, având în vedere următoarele:

Notificarea emisă de

pârâtă în data de 18 februarie 2009 este un înscris nesemnat și prin urmare nu

are valoare juridică. La solicitarea instanței de fond a fost depus originalul

notificării privind prelungirea termenului de finalizare și predare a apartamentului

care de asemenea este nesemnat. Împrejurarea că notificarea este semnată de

primire de către B.B., angajat în cadrul societății pârâte, fără împuternicire

de a semna astfel de documente nu acordă acestui înscris valoarea juridică de

notificare în înțelesul avut în vedere de către părți la încheierea

antecontractului.

În mod eronat s-a

reținut de către instanță că notificarea a fost semnată de către reprezentatul

legal al pârâtei G.S., deoarece înscrisul - notificare - ce poartă scrisul și

semnătura de primire aparțin lui B.B. nu certifică decât împrejurarea

recepționării acestui document și în acest sens este relevantă sintagma

"Am primit un exemplar. B.B. Semnătură indescifrabilă". În al doilea

rând, potrivit procurii Autentificate sub nr. 2367 din 4 iulie 2007 dl. B.B.

este persoana împuternicită să îndeplinească următoarele activități: semnarea

contactelor de rezervare și antecontractelor de vânzare pentru proiectul

rezidențial N.T. Așadar, B.B. nu avea mandat special pentru angajarea societății

în cazul unei prelungiri a termenului contractual de finalizare și predare

apartamentelor contractate.

Curtea a constatat

deci că notificarea din data de 18 februarie 2009 nu este semnată de

reprezentanții legali ai pârâtei și că, prin urmare nu îi este opozabilă

reclamantului întrucât nu are valoare juridică.

Totodată, instanța de

apel a reținut că notificarea transmisă de pârâtă privind prelungirea

termenului contractual de la art. 6.1 nu cuprinde motive temeinice care să

justifice prelungirea termenului. S-a susținut de către pârâtă că întârzierile

antreprenorilor în executarea lucrărilor și lipsa spațiului pentru instalarea

transformatoarelor de către E. SA reprezintă motive justificate pentru

prelungirea termenului de finalizare.

„Motive

justificate" în înțelesul avut în vedere de către părți la încheierea

antecontractului sunt acele cauze și situații exterioare, independente de

voința promitentului vânzător ce nu au putut fi prevăzute la momentul

încheierii antecontractului și care nu sunt imputabile promitentului vânzător

și nici terților contractanți ai acestuia.

Întârzierile

antreprenorilor fac parte din „culpa in eligendo" manifestată de pârâtă

prin alegerea unui antreprenor neserios care nu a reușit să realizeze lucrările

de construcție conform graficului de lucrări. Aparține responsabilității

promitentului vânzător atribuția de a alege și a contracta un antreprenor

competent și serios care să îndeplinească obligația de a executa lucrările de

construcție în mod corespunzător și la termenele convenite între părți.

S-a mai susținut de

către promitentul-vânzător că prelungirea termenului de finalizare a fost

determinată de autoritățile publice care au întârziat acordarea avizelor pentru

posturile de transformatoare solicitate la SC E. SA, însă din Adresa nr. 603

din 14 mai 2008 emisă de Serviciul E.E.M.S. SA și din notificarea

antreprenorului din 19 decembrie 2008 reiese că la baza refuzului documentației

depuse la E. SA a stat însăși culpa pârâtei, pentru că nu erau întrunite

condițiile legale pentru autorizarea numărului de posturi de transformatoare

solicitate, întrucât "existau constrângeri privind spațiul

disponibil".

Pe acest aspect,

instanța de apel a mai reținut și prevederile art. 4.5 lit. d) din Condițiile

generale din contractul de antrepriză depus de către intimata-pârâtă, potrivit

cărora, „Antreprenorul va răspunde de respectarea tuturor prevederilor

contractului de către toți subantreprenorii. Antreprenorul va răspunde de

acțiunile sau greșelile oricărui subantreprenor, agent sau angajat al acestuia,

ca și cum ar fi acțiunile sau greșelile Antreprenorului însuși".

Documentele

prezentate de către intimata-pârâtă la dosar relevă că antreprenorul a informat

pe promitentul-vânzător că vor exista întârzieri în ceea ce privește

finalizarea fazei A a proiectului în cadrul căreia urma să fie inclus și

apartamentul ce face obiectul antecontractului în litigiu, informări care

datează chiar din octombrie 2007, ceea ce înseamnă că întârzierile în

finalizarea imobilului au fost cunoscute sau ar fi trebuit să fie cunoscute de

intimata pârâtă încă de la data încheierii antecontractului când a fost fixat

un termen de finalizare și predare a apartamentului nerealist și mult prea

apropiat pentru a fi respectat, dar acesta constituie culpa intimatei pârâte și

nu reprezintă în niciun caz o situație exterioară și independentă de voința

promitentului vânzător care să justifice prelungirea termenului agreat de către

părți.

Prin urmare, instanța

de apel a constatat că nu a operat prelungirea termenului de finalizare a

apartamentului și că singurul termen de predare a acestuia este cel stabilit în

antecontract la art. 6.1, respectiv data de 8 martie 2009, termen ce nu a fost

respectat de către intimata-pârâtă. Neîndeplinirea de către

promitentul-vânzător a obligației de finalizare și predare a apartamentului

contractat la termenul convenit atrage sancțiunea agreată de către părțile

contractului și anume rezoluțiunea de drept a antecontractului din culpa

promitentului vânzător în conformitate cu art. 14.5.1 din antecontract, care

cuprinde un pact comisoriu expres de grad IV.

În acest context,

Curtea de apel a constatat că instanța de fond a apreciat în mod eronat că la

data de 8 martie 2009 reclamantul nu era în măsură să-și îndeplinească

propriile obligații contractuale astfel că, acesta nu putea să pretindă

rezoluțiunea antecontractului atât timp cât el însuși era în culpă. Tribunalul

a reținut că reclamantul învederase pârâtei încă din data de 4 decembrie 2008

că este în imposibilitate de a obține un credit pentru achiziționarea

apartamentului din cauza crizei financiare și că nici ulterior nu a făcut

dovada îmbunătățirii situației sale financiare astfel că nu era în măsură să-și

îndeplinească propriile obligații de plată a restului de preț.

La data de 8 martie

2009 reclamantul achitase avansul în sumă de 49.680 euro plus TVA și pentru că

la acel moment nu era finalizat apartamentul contractat nu se născuse nici

obligația de achitare a restului de preț întrucât la art. 4.2 din antecontract

s-a prevăzut că suma de 157.320 euro plus TVA, reprezentând diferența de preț,

devine scadentă la 3 zile lucrătoare de la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare, or, în situația în care imobilul nu era finalizat nu se

putea încheia contractul de vânzare-cumpărare la acea dată, astfel că nici

obligația reclamantului de plată a restului de preț nu era scadentă.

În concluzie, la data

de 8 martie 2009 reclamantul își îndeplinise obligațiile ce-i reveneau până la

acel moment, în timp ce pârâta nu își îndeplinise obligația principală de finalizare

și predare a apartamentului.

Reclamantul a

solicitat în temeiul prevederilor art. 1297 C. civ. și în lipsa unor dispoziții

derogatorii contractuale obligarea pârâtei la restituirea dublului avansului

achitat în baza antecontractului, cerere pe care instanța o apreciază ca fiind

întemeiată, având în vedere că în convenția părților nu s-a stipulat o clauză

referitoare la plata despăgubirilor cuvenite promitentului cumpărător în

situația constatării rezoluțiunii de drept a antecontractului din culpa promitentului

vânzător, precum și faptul că în Codul civil se prevede la art. 1298 că, „dacă

vinderea nu s-a executat prin culpa unei părți contractante, aceasta va pierde

arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu

este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii".

În art. 14.6 din

antecontract se menționează expres că restituirea avansului are loc numai în

cazurile prevăzute la art. 5.2 și 5.3 din antecontract, situații care se referă

la constatarea unor diferențe de suprafețe între cele estimate și la încheierea

antecontractului și cele stabilite prin măsurători cadastrale și care nu sunt

incidente în speță.

În concluzie, Curtea

de apel a considerat că apelantul reclamant, ca urmare a constatării

intervenirii rezoluțiunii de drept a antecontractului este îndrituit să

primească de la intimata pârâtă restituirea dublului avansului achitat de

acesta.

În considerarea

argumentelor de fapt și de drept mai sus reținute, instanța de apel a constatat

că apelul este întemeiat și, în conformitate cu dispozițiile art. 296 C. proc.

civ., a admis apelul și a schimbat în tot sentința atacată, în sensul că: a

admis acțiunea și a constatat că a intervenit rezoluțiunea de drept a

Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2095 din 14 iulie

2008 de BNP B. și A. A obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de

118.238,4 euro, în echivalent în RON la cursul BNR din ziua plății,

reprezentând dublul avansului achitat. În temeiul prevederilor art. 274 C.

proc. civ. a obligat intimata la plata către apelant a sumei de 17.563,48 RON,

cu titlu de cheltuieli de judecată în fond și apel.

Împotriva acestei

decizii, pârâta SC P.P. SRL a formulat recurs, întemeiat pe dispozițiile art.

304 pct. 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea lui, modificarea

deciziei recurate în sensul respingerii apelului formulat de reclamant și

menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică.

Recurenta a

învederat, în esență, că instanța de apel a greșit atunci când a aplicat legea,

în speță nefiind întrunite condițiile pentru a atrage rezoluțiunea actului

juridic intervenit între părți, fiind apreciat în mod greșit ca fiind

netemeinice motivele care au atras prelungirea termenului de execuție, iar

restituirea dublului arvunei nu are suport nici legal și nici contractual.

Intimata a depus la

dosar întâmpinare prin care a invocat excepția nulității recursului, iar pe

fond a solicitat respingerea acestuia.

Înalta Curte de

Casație și Justiție verificând taxa judiciară de timbru, constată că aceasta a

fost achitată în cuantumul corect, în raport cu valoarea sumei contestate prin

prezentul recurs și de suma plătită la instanța de fond.

Cât privește excepția

nulității recursului, Înalta Curte urmează a o cerceta cu prioritate în raport

de dispozițiile art. 137 C. proc. civ., însă urmează să o respingă, ea fiind

invocată fără temei întrucât, așa cum se poate lesne observa recursul a fost

motivat atât în fapt, cât și în drept și nu poate fi sancționat cu nulitatea.

Cât privește criticile

aduse de către recurentă deciziei instanței de apel și circumscrise de către

aceasta motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta

Curte de Casație și Justiție găsește că ele sunt, în parte, fondate pentru

următoarele considerente:

Instanța de apel a

reținut faptul că notificarea din data de 18 februarie 2009 nu a fost semnată

de reprezentanți ai societății care să fi avut mandat special în acest sens,

motiv pentru care ar reprezenta astfel un înscris fără valoare juridică în baza

căruia nu ar putea opera prelungirea termenului de finalizare a apartamentului.

După cum se poate

observa din lecturarea înscrisului, reiese că notificarea în cauză este emisă

cu antetul societății, conține amprenta ștampilei societății și este semnată de

un reprezentant al societății, având calitatea de a semna astfel de notificări,

astfel cum reiese din înscrisurile depuse la dosarul de fond, (calitate ce

rezultă din procura autentificată prin încheierea de autentificare nr. 2367 din

4 iulie 2007 ce îl împuternicește pe B.B. să încheie antecontracte de

vânzare-cumpărare și orice alte documente legate de semnarea acestora, inclusiv

semnarea notificărilor privind prelungirea termenului de finalizare.

Deci, în mod nelegal

a reținut instanța de apel faptul că B.B. nu ar fi avut calitatea necesară

expedierii notificărilor de prelungire a termenelor de finalizare privind

apartamentele din complexul rezidențial în condițiile în care acesta deținea un

mandat pentru însăși încheierea contractelor de rezervare și a

antecontractelor.

Chiar dacă s-ar

presupune că semnatarul notificării nu ar avea un mandat valabil din partea

societății strict pentru semnarea acestui act, consecința acestui fapt s-ar

traduce nu prin lipsirea notificării de orice efecte juridice, ci prin

angajarea societății în temeiul regulilor privind contractul de mandat. Astfel,

actele încheiate de mandatar cu depășirea atribuțiilor primite nu pot rămâne

fără niciun efect în ceea ce îl privește pe mandatar ci, dimpotrivă, față de

mandant - dacă acesta nu le ratifică în mod expres sau tacit potrivit art. 1546

C. civ. Dar, după cum se poate observa, recurenta a înțeles să aibă un

comportament neechivoc în sensul angajării sale pentru oricare acte al

mandatarului său, ratificând astfel în mod tacit eventuala „depășire" a

mandatului acordat.

În consecință,

instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1546 C. civ. atunci când a

reținut că Notificarea din 18 februarie 2009 nu ar fi opozabilă promitentului

cumpărător, motiv pentru care critica recurentei este fondată.

Cât privește

„temeinicia motivelor justificate ce au condus la prelungirea termenului de

finalizare a apartamentului", ce reprezintă cea de-a doua critică a

recurentei, Înalta Curte nu o va analiza întrucât sunt prezentate argumente ce

țin de aprecierea probelor și care nu sunt cenzurabile în calea de atac a

recursului. De altfel, nici nu este indicată, măcar formal, dispoziția legală

încălcată de către instanță ori greșit interpretată sau aplicată.

Instanța de apel a

reținut însă nelegal că „la data de 8 martie 2009 reclamantul își îndeplinise

obligațiile ce-i reveneau până la acel moment, în timp ce pârâta nu își

îndeplinise obligația principală de finalizare și predare a

apartamentului" (pagina 11, paragraful 2 din decizia recurată) întrucât „reclamantul

achitase avansul [..] și pentru că la acel moment nu era finalizat apartamentul

contractat nu se născuse nici obligația de achitare a restului de preț"

(pagina 11, primul paragraf din decizia recurată).

Aspectul reținut de

către instanță intră în contradicție cu înscrisul din dosarul de fond, în care

promitentul-cumpărător a notificat imposibilitatea de executare a obligației

principale din antecontract - încheierea contractului, dar și a obligației de

plată a restului prețului de achiziție, astfel cum este definit în

antecontract. Ulterior, în data de 3 aprilie 2009, după recepția notificării

privind prelungirea termenului de finalizare și predare,

promitentul-cumpărător, păstrându-și aceeași rezoluție de a ieși de sub

incidența antecontractului, a expediat a doua notificare de rezoluțiune, care

nu mai poate avea obiect din moment ce din punctul de vedere al promitentului

cumpărător a operat prima denunțare a antecontractului în data de 4 decembrie

2008, de această dată invocând, nerespectarea de către promitentul-vânzător a

obligației de finalizare și predare a apartamentului în termenul stabilit prin

antecontract.

Deci, chiar dacă

recurenta ar fi finalizat apartamentul la termenul inițial,

promitentul-cumpărător ar fi trebuit să fie în situația de a putea să-și

execute obligația de plată a restului prețului de achiziție. Dar, prin

denunțarea unilaterală făcută înainte de termenul inițial de finalizare,

promitentul-cumpărător recunoaște ca nu putea îndeplini obligația de plată a

restului prețului de achiziție, întrucât nu avea acești bani.

Mai mult, în situația

în care începând cu data de 4 decembrie 2008 antecontractul a fost denunțat de

către promitentul-cumpărător datorită imposibilității de executare din partea

acestuia a obligației de plată a întregului preț, promitentul-vânzător nu mai

avea nici obligația și nici interesul de a finaliza un apartament pentru care

nu mai exista un cumpărător.

Acțiunea în

rezoluțiunea contractului poate fi introdusă numai de partea care a executat

sau este în măsură să-și execute obligațiile contractuale. Pentru admiterea

acțiunii în rezoluțiune, trebuiesc întrunite următoarele condiții: a) una din

părți să nu fi executat obligațiile sale. Rezoluțiunea contractului poate fi

pronunțată de instanță în caz de neexecutare totală sau parțială, dacă partea

neexecutată a fost considerată esențială la încheierea contractului, când

executarea a fost făcută cu întârziere, dacă creditorul nu mai are niciun

interes să primească prestația de la debitor, precum și atunci când executarea

a fost necorespunzătoare, dacă viciile prestației sunt importante; b)

neexecutarea să se datoreze culpei pârâtului, deoarece, în situația în care

neexecutarea nu se datorează culpei pârâtului, de exemplu caz fortuit sau de

forță majoră, contractul încetează de plin drept, aflându-ne în situația unei

imposibilități fortuite de executare.

În speță, pentru că

promitentul-cumpărător - în condițiile în care nu își executase obligațiile și

nici măcar nu era gata să le execute, nu era în măsură să solicite rezoluțiunea

antecontractului în baza pactului comisoriu prevăzut de către părți - astfel

cum a constatat de altfel și instanța de fond în pagina 15, paragraful 6 din

sentință, apelul a fost soluționat cu încălcarea dispozițiilor care

reglementează rezilierea/rezoluțiunea contractelor - art. 1020 - 1021 C. civ.

Cât privește

convenția de arvună, ea se înfățișează ca o clauză penală, stipulată în mod

expres de către părți pentru cazul în care vânzarea nu ar mai avea loc din

culpa unei părți și care presupune determinarea convențională și anticipată a

daunelor ce urmează a fi plătite de partea din a cărei culpă nu s-a putut

executa contractul. Totodată, arvuna trebuie deosebită de avans prin tocmai

faptul că noțiunea din urmă se referă strict la modalitatea de executare a

prețului unui contract, fiind inclus în acesta.

Rezultă, pe de o

parte, că pentru a fi în prezența unei clauze de arvună, părțile ar fi trebuit

să o prevadă în mod expres în antecontract, clauza de arvună fiind o convenție

accesorie. Având în vedere caracterul sancționator al clauzei de arvună, pentru

a atribui caracter de arvună unei sume de bani este necesar ca aceasta să

rezulte în mod neechivoc din voința părților.

În speță,

antecontractul nu conține prevederi exprese cu privire la convenția de arvună,

dimpotrivă, la art. 14.6 din antecontract se precizează că în cazul în care

oricare dintre părți solicită desființarea lui sau refuză să semneze contractul

de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător va pierde suma de bani achitată cu

titlu de avans în vreme ce societatea, va fi obligată să restituie suma

achitată de către promitentul-cumpărător. În cazul de față, părțile au prevăzut

în antecontract că în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu ar fi

încheiat din culpa societății, aceasta va returna avansul primit de la

promitentul-cumpărător, ceea ce echivalează cu o repunere a părților în

situația anterioară.

Instanța de apel a

reținut în mod greșit că prevederile art. 14.6 vizează strict cazurile

prevăzute la art. 5.2 și 5.3 din antecontract, motiv pentru care convenția de

arvună este aplicabilă speței de față. Din conținutul antecontractului rezultă

că: „în cazul în care promitentul-cumpărător ar declara rezoluțiunea

antecontractului acesta are dreptul să recupereze valoarea integrală a

prejudiciilor suferite ca urmare a culpei promitentului-vânzător" - de

unde rezultă în mod cert și fără putință de tăgadă că părțile antecontractului

nu au stabilit anticipat valoarea daunelor interese în cazul rezoluțiunii la

dublul sumei reprezentând avansul achitat.

Ca atare,

promitentul-cumpărător trebuie să facă dovada unui prejudiciu suferit urmare a

culpei promitentului vânzător, și doar acel prejudiciu dovedit urmează a fi

acoperit de către promitentul-vânzător. În speță, promitentul-cumpărător nu a

făcut dovada unui astfel de prejudiciu.

Instanța de apel își

motivează decizia de restituire a dublului avansului în baza art. 1297 C. civ.

în lipsa existenței unei clauze contractuale - pagina 8, paragraful 3, partea

finală. Or, pe lângă prevederile art. 14.9 citate mai sus care infirmă o astfel

de concluzie, conform art. 7.2. din antecontract - „în situația în care

promitentul-vânzător nu-și respectă obligația privind finalizarea și predarea

apartamentului la data stabilită .., promitentul-vânzător va achita

promitentului cumpărător penalități de întârziere în sumă de 1 euro/m

2

pe săptămână, calculat la suprafața apartamentului, pentru un termen de maxim

26 de săptămâni indiferent dacă la expirarea acestui termen apartamentul este

finalizat, plata penalităților nu va limita dreptul promitentului cumpărător de

a declara rezoluțiunea contractului conform art. 14.5.1".

Deci, chiar dacă

apartamentul nu ar fi fost finalizat vreodată, părțile au prevăzut în contract

o sumă fixă, determinată, pe care promitentul-cumpărător era îndreptățit să o

solicite de la promitentul-vânzător chiar în situația în care înțelegea să

solicite rezoluțiunea în condițiile art. 14.5.1.

Instanța a reținut ca

„întemeiată solicitarea reclamantului cu privire la restituirea dublului

avansului" „în temeiul art. 1297 C. civ. și în lipsa unor dispoziții

derogatorii contractuale" „având în vedere că în convenția părților nu s-a

stipulat o clauză referitoare la plata despăgubirilor .. precum și faptul că în

Codul civil se prevede la art. 1298 că - dacă vinderea nu s-a executat prin

culpa unei părți contractante, acesta va pierde arvuna dată sau o va întoarce

îndoită, având-o primită ..".

Prevederile

referitoare la arvună C. civ. nu sunt imperative și nici nu au rolul de normă

cu caracter general care se aplică în toate situațiile în care nu există

prevederi speciale în contract. Regula generală în materie este dată de

dispozițiile art. 1020 - 1021 C. civ., în lipsă de stipulație contrară în

antecontract. Pentru a fi aplicabile dispozițiile speciale privind arvuna,

părțile trebuie să fi contractat în acest sens, și să fi prevăzut în

antecontract sancțiunea specifică acestei instituții, ceea ce nu este cazul,

întrucât în antecontract nu există niciun element care să ducă la concluzia că

părțile au avut în vedere instituția arvunei.

În consecință,

obligarea recurentei la plata către promitentul-cumpărător a dublului avansului

achitat de acesta în baza antecontractului justificat de faptul că sunt

aplicabile dispozițiile art. 1297 C. civ. în lipsa unor prevederi contractuale

care să prevadă cuantumul despăgubirilor este dată cu aplicarea greșită a

legii, întrucât urmare a existenței celor două clauze menționate mai sus nu pot

fi aplicate prevederile legale referitoare la arvună, motiv pentru care critica

recurentei este fondată.

Pentru toate

considerentele reținute mai sus, conform art. 312, și art. 274 C. proc. civ. se

va respinge excepția nulității recursului invocată de intimatul reclamant

M.C.A. Se va admite recursul declarat de pârâta SC P.P. SRL București, se va

modifica Decizia civilă nr. 437 din 13 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de

Apel București, secția a VI-a civilă, în sensul că se va respinge apelul

formulat de reclamantul M.C.A. împotriva Sentinței nr. 1149 din 2 februarie

2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, pe care o va

menține. Va fi obligat intimatul reclamant M.C.A. la cheltuieli de judecată în

cuantum de 8.696,5 RON către recurenta pârâtă SC P.P. SRL București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția

nulității recursului invocată de intimatul reclamant M.C.A.

Admite recursul

declarat de pârâta SC P.P. SRL București. Modifică Decizia civilă nr. 437 din

13 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă,

în sensul că respinge apelul formulat de reclamantul M.C.A. împotriva Sentinței

nr. 1149 din 2 februarie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a

comercială, pe care o menține.

Obligă intimatul

reclamant M.C.A. la cheltuieli de judecată în cuantum de 8.696,5 RON către

recurenta pârâta SC P.P. SRL București.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 26 septembrie 2012.

Procesat de GGC - LM