ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1067/2011

Asupra recursului de față, constată următoarele: La data de 12 august 2009 reclamanta V.A. a chemat-o în judecată pe pârâta SC P.P. SRL București, pentru ca prin hotărârea ce urma să o pronunțe, instanța să dispună constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 12 mai 23008 la BNPA B.A. intervenite de drept în baza pactului comisoriu de grad IV prevăzut de art. 14.5 din antecontract, repunerea părților în situația anterioară, respectiv obligarea pârâtei la plata sumelor 58.494,45 Euro reprezentând avans primit conform antecontractului, obligație derivând din dispozițiile art. 14.6 din același act juridic și 2.145,78 Euro cu titlu de penalități de întârziere, calculate conform dispozițiilor art. 7.2.

Examinând actele dosarului, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 266 din 13 ianuarie 2010, a admis în parte cererea reclamantei, a constatat rezoluțiunea de drept a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat din 12 mai 2008 BNPA B.A., a dispus repunerea părților în situația anterioară și a obligat-o pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 56.709,45 Euro, în Ron la cursul BNR din ziua plății, suma de 2.145,78 Euro în Ron la cursul BNR din ziua plății, cu titlu de penalități de întârziere și 11.358,38 Ron cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că între părți a fost încheiat contractul de cesiune de contract dintre C.C.M., reclamanta V.A.

și pârâta SC P.P. SRL București prin care a fost cesionată poziția contractuală a cedentei C.C.M. către cesionara reclamantă V.A., în sensul subrogării cesionarei în drepturile cedentei, aceasta dobândind calitatea de promitent cumpărător al unui imobil ce urma a fi edificat de către SC P.P. SRL București situat în București sector 3, prețul cesiunii fiind 1.500 Euro, subrogarea fiind apreciată de tribunal ca fiind perfect legal. A mai reținut instanța de fond că ulterior, între reclamanta promitentă cumpărătoare V.A. și pârâta promitentă vânzătoare SC P.P. SRL București, a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat din 12 mai 2008 la BNPA B.A., achitându-se de către promitenta cumpărătoare un avans de 47.655 Euro plus TVA 19%.

Antecontractul prevedea la art. 14.5 un pact comisoriu de grad IV expres în cazul în care nu era îndeplinită obligația vânzătorului promitent de predare a apartamentului la termen sau pentru refuzul semnării antecontractului de vânzare-cumpărare (termenul de predare stipulat în antecontract a fost 20 decembrie 2008). Instanța a reținut că pârâta a notificat-o pe reclamantă pentru predarea-primirea obiectului antecontractului la data de 13 martie 2009, dată la care nu a fost încheiat procesul verbal de predare-primire ci, un proces verbal de inspecție a apartamentului care s-a dovedit a fi deplorabil, astfel că pârâta nu și-a atins targetul de a preda obiectul antecontractului și nu a demonstrat că a existat un caz care să o exonereze de răspundere contractuală, aceasta fiind în culpă conform art. 1082 C. civ.

Tribunalul a apreciat că nu a fost prezentat un proces verbal de recepție a apartamentului contractat atâta timp cât pârâta nu a demonstrat că a recepționat lucrările de la proprii subcontractanți și faptul că pârâta a invocat culpa executanților și subcontractanților nu este scuzabilă în dosarul de față, astfel că rezoluțiunea de drept nu mai poate fi împiedicată, intervenind la data de 20 martie 2009, dată până la care trebuia să facă recepția pentru apartamentul locuibil. De asemenea, a arătat instanța că, întârzierile cauzate de subcontractanți nu pot constitui forță majoră întrucât nu conțin elementul imposibilității absolute caracteristic forței majore și pe cale de consecință conform art. 1082 C. civ.

pârâta este în culpă contractuală. A mai arătat instanța de fond că pârâta a recunoscut că apartamentul nu era finalizat, gata pentru recepție, deoarece la 13 martie 2009 s-a stabilit un nou termen pentru o nouă vizită a apartamentului, respectiv 2 aprilie 2009, astfel că în conformitate cu art. 14.5 din antecontract tribunalul a constatat intervenită rezoluțiunea de drept, dispunând repunerea părților în situația anterioară, cu restituirea sumei plătită de pârâtă și penalități de întârziere, conform art. 7.2 din același antecontract. A apreciat instanța că debitul principal este de 47.655 Euro plus 19% TVA, iar diferența de 1.500 Euro neacordată constituie prețul cesiunii.

Apelurile declarate de cele două părți în litigiu au fost soluționate de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 359 din 10 iunie 2010, conform căreia a fost admis apelul pârâtei, fiind schimbată în tot hotărârea atacată în sensul respingerii ca neîntemeiată a cererii reclamantei. Apelul declarat de reclamanta V.A. a fost respins ca nefondat și instanța a luat act că apelanta pârâtă și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Examinând apelul declarat de pârâtă cu privire la primul aspect ce a vizat lipsa notificării emisă de pârâtă până la 20 martie 2009, instanța de apel a reținut dispoziția din clauza 6.4 din antecontract în care nu este stabilită data de 20 martie 2009 ci, faptul că părțile vor stabili data și locul întâlnirii pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare, dată care nu putea fi mai târziu de 30 de zile de la notificarea promitentului vânzător în acest sens, precum și împrejurarea că reclamanta nu era gata să-și respecte obligația asumată prin art. 4 lit. b) recunoscând imposibilitatea de a achita diferența de preț în termenul stabilit, astfel că această susținere a instanței de fond nu este întemeiată, rezoluțiunea neoperând pentru acest motiv.

Analizând și cel de-al doilea motiv Curtea a reținut că reclamanta nu și-a întemeiat acțiunea pe nerespectarea termenului inițial de la 20 decembrie 2008 și nici după primirea notificării prelungirii datei de finalizare, ci pentru depășirea termenului de 20 martie 2009, astfel că este de prisos analiza punctuală a motivelor care au stat la baza prelungirii termenului și că procesul verbal semnat la 13 martie 2009 este un proces verbal de predare-primire valabil, conform antecontractului, conținutul acestuia, necontestat de promitenta cumpărătoare, purtând precizarea că promitentul vânzător a finalizat lucrările de construire și amenajare a apartamentului și că promitentul cumpărător a acceptat și confirmat, cu rezervele formulate în art. 1 și art. 2 din procesul verbal de predare-primire că apartamentul și descrierea acestuia corespunde cu descrierea apartamentului din antecontract și că procedura de constatare a stării apartamentului în momentul predării acestuia a fost îndeplinită în conformitate cu prevederile antecontractului, astfel că nu se poate interpreta că nu există proces-verbal de predare primire numai pentru că acesta nu cuprinde toate elementele din anexa 6 și pentru că nu se prezintă la standardul de calitate dorit, context în care apărarea formulată de reclamantă în acest sens este nefondată.

În același context Curtea a reținut că pârâta a predat reclamantei la data de 13 martie 2009 o copie a Releveului ce conținea descrierea apartamentului, că la data de 13 martie 2009 imobilul era deja intabulat, ceea ce înseamnă că era și finalizat și că dincolo de faptul că invitația în scopul îndeplinirii procedurii de predare-primire a apartamentului s-a făcut la 11 februarie 2009 pentru data de 13 martie 2009, după data de 20 martie 2009 reclamanta a comunicat pârâtei că nu este în măsură să achite diferența de preț, astfel că în cauză nu s-a dovedit culpa pârâtei în sensul art. 14.5.1 pentru a opera pactul comisoriu.

A reținut în continuare că raportat la art. 978 C. civ., actele juridice trebuie interpretate în sensul în care să-și producă efectele, rezoluțiunea fiind o sancțiune care intervine numai in extremis, pentru neexecutarea culpabilă a unei obligații principale și față de conținutul convenției părților, procedând la interpretarea acesteia potrivit art. 982 C. civ., coroborat cu probele administrate în cauză și reținând art. 983 C. civ. potrivit căruia convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă când există o îndoială, instanța de apel a constatat că promitenta vânzătoare a respectat obligațiile prevăzute de art. 6.1 privind finalizarea și predarea apartamentului, cu îndeplinirea procedurii cerute de art. 5.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare și că prelungirea termenului de finalizare de la 20 decembrie 2008 la 20 martie 2009 este justificată, că instanța de fond a încălcat principiul rolului activ prevăzut de art. 129 alin. (5) C. proc.

civ., bazându-se în motivare pe aspectel necontestate de reclamantă fără să se supună dezbaterii părților și fără să se pună în vedere pârâtei să facă probe în acest sens și a apreciat că nu sunt îndeplinite condițiile art. 14.5.1 prevăzute în pactul comisoriu, neoperând astfel rezoluțiunea antecontractului și în consecință neexistând posibilitatea repunerii în situația anterioară, apelul a fost apreciat ca întemeiat. În acest context, instanța de apel a apreciat de prisos analiza motivelor de apel formulate de reclamanta V.A. Împotriva hotărârii instanței de apel reclamanta V.A. a formulat recurs prin care a solicitat admiterea recursului și casarea hotărârii atacate cu trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel.

A invocat în recursul său dispozițiile art. 304 pct. 6, 7, 8 și 9 C. proc. civ. A susținut că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, respectiv art. 14.5.1 din antecontract raportat la art. 6.1 si art. 6.3 din același act juridic în sensul că această clauză este un pact comisoriu de grad IV, rezoluțiunea operând de drept, fără a mai fi necesară intervenția instanței și fără formalități prealabile, având ca efect desființarea retroactivă a antecontractului, așa încât intervenția instanței în aprecierea rezoluțiunii este totalmente greșită.

De asemenea a criticat modul cum instanța a interpretat dispozițiile art. 7.1 din antecontract raportate la anexa nr. 6 susținând că procesul verbal nu a fost încheiat conform art. 6.1 din antecontract și nu a aprofundat dispozițiile art. 6.2 din antecontract și să constate că nu s-a semnat niciun act adițional la procesul-verbal, dovadă clară a faptului că nici termenul de 7 zile pentru remedierea deficiențelor nu a fost respectat de către promitentul vânzător astfel că apartamentul nu a fost finalizat putând astfel să intervină sancțiunea rezoluțiunii. De asemenea instanța nu a analizat art. 6.3 din antecontract potrivit căruia nu se poate depăși termenul maxim acceptat de părți și anume 20 martie 2009. Toate aceste considerente ale instanței de apel fiind dovada consecinței interpretării clauzei contractuale în mod defectuos, invocând art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., recurenta a susținut că situației concrete deduse judecății i se aplică doar dispozițiile art. 969 C. civ. și regulile clauzei rezolutorii exprese de grad IV, instanța neglijând cu desăvârșire legislația privind protecția consumatorului aplicabile speței de față, nepronunțându-se asupra apărărilor reclamantei în sensul că art. 77 din Legea consumatorului nr. 296/2004, art. 1 alin. (2) din Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive și art. 5 din Directiva nr. 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 prevăd că în caz de dubiu interpretarea unei clauze contractuale se va face în favoarea consumatorului, după cum criticabilă este și interpretarea în sensul efectului intabulării asupra finalizării apartamentului, instanța făcând confuzie între termenul de finalizare al apartamentului și termenul de recepție la terminarea lucrărilor unei construcții.

Recurenta a criticat soluția instanței de apel și prin prisma faptului că aceasta a fost însărcinată să verifice dacă la termenul limită stipulat s-a îndeplinit întocmai rezultatul scontat de părți și nu să cerceteze unele situații asupra cărora nu i-a cerut să se pronunțe, încălcând astfel art. 14.5.1, împrejurare față de care sunt aplicabile dispozițiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. A susținut de asemenea că depășirea datei de 20 martie 2009, fără a fi cenzurată, denotă că instanța și-a motivat decizia pe motive străine de rezoluțiunea convențională a părților și s-a pronunțat contrar art. 6.3 din antecontract conform căruia amânarea nu putea depăși durata de 3 luni.

De asemenea instanța a analizat greșit obligația prevăzută de art. 4 pct. 2 lit. b) din antecontract atâta vreme cât și-a îndeplinit obligația de plată a avansului și întrucât a cerut în acțiunea sa rezoluțiunea antecontractului, situație în care nu pot fi cercetate decât acele obligații ce iau naștere în virtutea antecontractului și nu cele specifice vânzării, depășindu-și astfel competența și pronunțând o soluție pe care o consideră ca o vătămare gravă a drepturilor și intereselor sale. Recursul este nefondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare. Între părțile în litigiu a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare a apartamentului situat în București, sector 3, art. 6 din acest contract, reglementând procedura de predare primire a apartamentului și data transferării dreptului de proprietate, art. 7.2 reglementând penalitățile de întârziere și despăgubirile iar art. 7.4 și 14.5 reglementând rezoluțiunea contractului.

Recurenta a criticat hotărârea instanței de apel, în temeiul art. 304 pct. 6, 7, 8, 9 C. proc. civ. în sensul că aceasta a acordat mai mult decât s-a cerut, că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină, că a fost interpretat greșit actul juridic dedus judecății și că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, fiind invocate în acest sens clauzele prevăzute de art. 4.2 lit. b), 6, 6.1, 6.2, 6.3, 7.1, 14.5 din antecontract. Art. 304 pct. 6 C. proc. civ. prevede că modificarea hotărârii se poate cere dacă instanța a acorda mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut, prin acest motiv de recurs fiind sancționată încălcarea de către instanță a principiului disponibilității în virtutea căruia reclamantul este cel care stabilește limitele judecății.

În acest context Curtea constată că reclamanta a cerut să se constate rezoluțiunea de drept a antecontractului din 12 mai 2008 în temeiul pactului comisoriu inserat de părți în acest antecontract, recurenta motivând că instanța nu putea să susțină că „rezoluțiunea de drept ar fi bazată pe două aspecte, vorbindu-se pe larg despre momentul încheierii contractului final de vânzare-cumpărare, obligație ale părților rezultate din alte clauze” instanța fiind însărcinată să verifice doar „dacă la termenul limită stipulat s-a îndeplinit întocmai rezultatul scontat de părți”, astfel că a încălcat convenția părților prin cercetarea unor situații asupra cărora nu i s-a cerut să se pronunțe.

Motivul astfel invocat nu poate fi primit, pe de o parte pentru că recurenta nu a precizat care sunt situațiile cercetate de instanță asupra cărora nu i s-a cerut să se pronunțe, nici care este clauza din contract încălcată și nici ce temei de drept a fost încălcat de instanța de apel în analiza acelor „situații” asupra cărora nu i s-a cerut să se pronunțe, criticile vizând în ansamblu fondul litigiului. Pe de altă parte Curtea, analizând decizia atacată prin perspectiva pct. 6 al art. 304 C. proc.

civ., constată că instanța de judecată a raportat corect dispozițiile art. 14.5.1 din antecontract la prevederile art. 978, art. 982 și art. 983 C. civ., reținând că promitenta vânzătoare nu este în culpă pentru neexecutarea unei obligații principale și, respectând obligația de finalizare și predare a apartamentului, nu-i poate fi aplicată sancțiunea rezoluțiunii contractului, ca sancțiune care intervine numai in extremis pentru neexecutare culpabilă, astfel că instanța de apel nu a acordat nici mai mult decât s-a cerut și nici ceea ce nu s-a cerut, motivarea acesteia din considerente referindu-se strict la obiectul litigiului și la cererea reclamantei privind constatarea rezoluțiunii contractului conform declarației de rezoluțiune a acesteia din urmă, limitele judecății fiind respectate.

Art. 304 pct. 7 C. proc. civ. reglementează modificarea deciziei atacate atunci când nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, în recurs, recurenta invocând cea de-a treia ipoteză respectiv când hotărârea cuprinde motive străine de natura pricinii, ceea ce echivalează practic cu o nemotivare.

Recurenta a invocat în susținerea acestui motiv împrejurarea că obligația prevăzută de art. 6.1, art. 6.3 este o obligație de rezultat, determinată și, raportând-o la art. 14.5.1 din antecontract a creat o garanție pentru debitor și siguranța obținerii întocmai a prestației la cel târziu 20 martie 2009, precum și critica referitoare la aprecierea instanței cu privire la neîndeplinirea de către reclamantă a clauzei prevăzută de art. 4.2 lit. b) din antecontract în sensul imposibilității plății restului din prețul rămas de achitat, astfel că instanța a depășit cadrul procesual, folosind o motivație străină de natura pricinii. Reținând legalitatea hotărârii sub aspectul interpretării corecte a dispozițiilor art. 14.5.1 din antecontract, raportată la art. 6.1, art. 6.3 din același antecontract, referitoare la termenul de finalizare și de predare a apartamentului în litigiu, Curtea urmează a aprecia că motivele invocate de recurentă în temeiul art. 304 pct. 7 C. proc.

civ. nu sunt fondate, față de inexistența în considerentele deciziei a unor motive străine de natura pricinii, ambele critici referindu-se la analiza capătului de cerere referitor la constatarea rezoluțiunii, sancțiune care poate fi cerută numai de partea care a executat sau care se declară să execute contractul și numai în situația în care cealaltă parte nu și-a executat culpabil obligațiile ce-i revin.

Or, instanța de apel corect a reținut că pârâta nu a avut nici o culpă în executarea antecontractului procedând conform dispozițiilor antecontractului cu privire la predarea și finalizarea apartamentului, cu respectarea art. 6.1, art. 6.3 și art. 14.5.1 din antecontract și tot la fel de corect reținând că obligația principală din același antecontract prevăzută de art. 4.2 care o privea pe reclamantă și care avea în vedere obligația acesteia de plată a apartamentului, nu a fost respectată cu atât mai mult cu cât reclamanta a declarat că nu este în măsură să achite prețul integral. Art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

prevede că hotărârea atacată poate fi modificată atunci când instanța, interpretând greșit actul dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, critica recurentei din această perspectivă referindu-se la interpretarea pactului comisoriu, sens în care reclamanta a apreciat că obiectul cauzei nu face necesară intervenția instanței în aprecierea rezoluțiunii, pactul comisoriu fiind derogator de la prevederile art. 1021 C. civ.

Clauzele contractuale exprese din antecontract privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, respectiv art. 14.5, art. 14.5.1 invocate de reclamantă în susținerea și dovedirea acțiunii, clauze denumite pacte comisorii, care nu fac necesară intervenția instanței în declararea rezoluțiunii, au fost verificate de instanța de apel în limita permisă de înseși aceste clauze convenționale de rezoluțiune, limită dată de chiar art. 14.5.1, respectiv nefinalizarea și nepredarea apartamentului la termenele menționate la art. 6.1 – 6.3 din antecontract, astfel că nu se poate reține că aceste clauze au fost interpretate greșit, instanța ținând cont de regulile de interpretare stipulate de art. 970 – art. 985 C. civ.

și cu aplicarea dispozițiilor art. 295 alin. (1) C. proc. civ. în sensul că instanța de apel a verificat situația de fapt precum și aplicarea legii de către prima instanță și constatând că aceasta a săvârșit erori de judecată, a admis apelul, schimbând soluția. Cu privire la criticile formulate în temeiul pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., conform căruia hotărârea atacată poate fi modificată dacă este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, Curtea constată că nu sunt fondate față de considerentele expuse mai jos. Criticile referitoare la singurele dispoziții legale aplicabile speței, respectiv art. 969 C. civ. dar și cele care privesc neglijarea legislației privind protecția consumatorului în favoarea aplicării art. 983 C. civ.

vizează cea de-a doua ipoteză a articolului mai sus menționat și au în vedere atât încălcarea cât și aplicarea greșită a dispozițiilor legale, ca o consecință a unei interpretări eronate a legii. Având în vedere că acțiunea are la bază răspunderea contractuală, este firesc ca pricina să fie analizată din perspectiva art. 969 C. civ. potrivit căruia convenția legal făcută are putere de lege, însă fondul litigiului abordează problema aplicării sancțiunii rezoluțiunii și efectele acesteia a cărei analiză presupune aplicarea legislației în materie, astfel că în mod greșit a apreciat recurenta că în speță este aplicabil doar art. 969 C. civ.

În ceea ce privește soluționarea litigiului fără a se avea în vedere legislația protecției consumatorului, Curtea constată că prima instanță nu a analizat speța în lumina reglementărilor privind protecția consumatorului, că reclamanta nu a apelat sentința fondului sub aspectul omiterii cercetării acesteia prin prisma legii protecției consumatorului și că în recurs nu pot fi formulate critici asupra unor probleme care nu au făcut obiectul apelului, astfel că și această critică urmează a fi respinsă. Pentru aceste motive, în raport de dispozițiile art. 312 C. proc. civ., Curtea va respinge recursul ca nefondat și constatând că intimata pârâtă a solicitat cheltuieli de judecată, în temeiul art. 274 C. proc.

civ. urmează a admite cererea și a o obliga pe recurentă să-i plătească intimatei suma de 5.000 Ron cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta V.A. împotriva deciziei nr. 359 din 10 iunie 2010 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Obligă recurenta la plata către intimata pârâtă SC P.P. SRL București a sumei de 5.000 Ron reprezentând cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 martie 2011.