ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4832/2012

Asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, la data de 31 martie 2010, reclamanta SC C. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC P.I.L.A.R. SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 27 noiembrie 2007; obligarea pârâtei la restituirea tuturor sumelor achitate de reclamantă împreună cu dobânda legală calculată de la data plății până la data returnării integrale a acestor sume, în conformitate cu art. 5.5 și 5.5.1 din antecontractul menționat; cu cheltuieli de judecată. Pârâta SC P.I.L.

SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii formulată de SC C. SRL și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată. Pe cale reconvențională a solicitat să se pronunțe, în temeiul art. 5 alin. (2), titlul X, din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției și art. 1073 - 1079 C. civ.

privind executarea silită în natură a obligațiilor, o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la apartamentul F-1-1 localizat în blocul F, parter, în incinta complexului rezidențial din București, Aleea Privighetorilor , împreună cu locurile de parcare nr. 55 și 56, camera de depozitare nr.614 și cotele indivize ale zonelor comune și terenului aferente apartamentului, astfel cum sunt identificate în art. 1 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 27 noiembrie 2007 de BNP - M. P.; să fie obligată reclamanta-pârâtă să acopere toate costurile suportate de pârâtă în legătură cu acest apartament (cheltuieli obișnuite privind întreținerea, electricitate, taxe, încălzire), costuri calculate de la data la care contractul de vânzare-cumpărare trebuia încheiat, cel târziu 11 ianuarie 2010, până la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare autentic; să fie obligată reclamanta-pârâtă la plata sumei de RON 1.693.914,82 reprezentând rest de preț; să fie obligată reclamanta-pârâtă la plata sumei de RON 71.172,89 reprezentând diferența de TVA de 5%, potrivit O.U.G.

nr. 58/2010 pentru modificarea și completarea Legii nr. 571/2003 privind C. fisc. și alte măsuri financiar-fiscale. Reclamanta-pârâtă a formulat întâmpinare la cererea reconvențională prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii formulată de aceasta, întrucât la art. 5.9 din contract sunt enunțate situațiile în care promitentul vânzător ar putea cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare situații care nu se regăsesc în cauză. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 720 alin. (5) C. proc. civ. și art. 115 din același cod. Prin sentința comercială nr. 8091 din 15 iunie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a fost admisă în parte acțiunea precizată formulată de reclamanta SC C. SRL în contradictoriu cu pârâta SC P.I.L.

SRL și a fost respinsă cererea reconvențională ca neîntemeiată. S-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare din 27 noiembrie 2007, din culpa promitentei-vânzătoare și repunerea părților în situația anterioară. A fost obligată pârâta să restituie reclamantei sumele achite, respectiv suma de 297.279,25 lei echivalentul a 87.759,18 euro reprezentând contravaloare avans, suma de 1.835 lei contravaloarea a 510,84 euro reprezentând taxe notariat, suma de 5.000 euro reprezentând dobândă legală ca efect al rezoluțiunii antecontractului și a fost respinsă în rest cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată. A fost obligată totodată pârâta să plătească reclamantei suma de 9.269,21 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

În motivare, prima instanță a reținut, în esență, că între reclamanta SC C. SRL în calitate de promitentă cumpărătoare și pârâta SC P.I.L. SRL în calitate de promitentă vânzătoare a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare 27 noiembrie 2007, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor descrise în detaliu în Anexa 2 a contractului. Ținând cont de prevederile art. 3.1, art. 5.1, art. 5.3 din antecontractul încheiat, raportat și la înscrisurile depuse la dosar, instanța de fond a reținut că reclamanta a achitat sumele de 297.279,25 lei echivalentul a 87.759,18 euro reprezentând contravaloare avans, suma de 1.835 lei contravaloarea a 510,84 euro reprezentând taxe notariat, respectându-și obligația asumată prin antecontract.

S-a reținut că pârâta nu a predat apartamentul la data stabilită ca fiind data finalizării în contract, respectiv sfârșitul trimestrului trei 2009, apreciindu-se că nu poate fi reținută susținerea pârâtei conform căreia reclamanta a cunoscut finalizarea apartamentului care face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare 27 noiembrie 2007, întrucât, deși potrivit art. 129 alin. (1) C. proc. civ. și art. 1169 C. civ. avea obligația de a-și proba apărările, nu a făcut această dovadă. Conform invitației anexate întâmpinării de către pârâta-reclamantă, SC C.C. SRL, s-a constatat că aceasta a fost notificată cu privire la finalizarea lucrărilor de construcție pentru faza a doua a ansamblului rezidențial N., urmând ca părțile să fie prezente în data de 11 noiembrie 2009, ora 10.00 în vederea efectuării inspecției și încheierii procesului- verbal de predare pentru apartamentele contractate.

Susținea pârâtei în sensul că reclamanta a fost notificată să se prezinte pentru a prelua apartamentul F11 a fost apreciată ca fiind neîntemeiată, motivat de faptul că această dovadă nu a fost făcută. Au fost înlăturate și susținerile pârâtei vizând faptul că reprezentantul societății reclamante a participat la inspectarea apartamentului în litigiu, întrucât invitația a fost adresată SC C.C. SRL, aspect ce rezultă din adresa datată 29.09.2009, or reclamanta din prezenta cauză este

SC C. SRL.

În lipsa unui înscris care să consemneze faptul că în data de 11 decembrie 2009 s-a inspectat și apartamentul care face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare din 27 noiembrie 2007 s-a apreciat că susținerile pârâtei nu pot fi reținute. Adresa eliberată de P.B.

România nu a putut fi reținută ca făcând dovada susținerilor pârâtei având în vedere că, potrivit acesteia, s-a comunicat acordul pentru ridicarea temporară a interdicției de înstrăinare instituită asupra apartamentului în litigiu, cu mențiunea că, după plata integrală a tuturor sumelor datorate băncii de către societatea pârâtă se va emite o adresă de radiere a ipotecii de rang I. Deși potrivit art. 1.2 din antecontract la data încheierii contractului de vânzare cumpărare dreptul de proprietate asupra imobilului va fi transferat liber de orice sarcini, prima instanță a reținut că la data de 29 aprilie 2011 acesta era grevat cu o ipotecă de rang I, care urma să fie radiată după plata integrală a tuturor sumelor datorate băncii de către societatea pârâtă.

În consecință, pentru considerentele anterior reținute și având în vedere și faptul că pârâta nu și-a îndeplinit obligația asumată prin contract, de a finaliza și preda promitentei cumpărătoare apartamentul, instanța a concluzionat că sunt îndeplinite condițiile pentru a opera rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, din culpa pârâtei. Referitor la cel de al doilea capăt de cerere, prima instanță a constatat că potrivit art. 5.5.1 din contractul încheiat de părți, în cazul în care promitentul vânzător nu-și îndeplinește obligația de predare asumată conform art. 5.3, promitentul cumpărător va avea posibilitatea, la unica sa alegere, între denunțarea contractului, caz în care toate sumele achitate de către promitentul cumpărător vor fi returnate de promitentul vânzător, împreună cu dobânda legală calculată de la data plății până la data returnării integrale a acestor sume, dar nu mai mult de 5.000 euro pentru fiecare.

Având în vedere soluția cu privire la primul capăt al cererii, instanța de fond a admis în parte capătul al doilea al cererii de chemare în judecată și a obligat pârâta la restituirea către reclamantă a sumelor achite, respectiv, suma de 297.279,25 lei echivalentul a 87.759,18 euro reprezentând contravaloare avans, suma de 1.835 lei contravaloarea a 510,84 euro reprezentând taxe notariat, suma de 5.000 euro reprezentând dobândă legală ca efect al rezoluțiunii antecontractului. Cuantumul dobânzii legale a fost limitat la suma de 5.000 euro, având în vedere clauza menționată la art. 5.5.1 din antecontractul încheiat. În ceea ce privește suma de 864 euro solicitată de către reclamantă ca penalizări calculate între data de 31 ianuarie 2010 și 31 martie 2010, instanța a constatat cererea ca fiind neîntemeiată, întrucât la dosarul cauzei nu a fost depus un mod de calcul al acesteia.

Cu privire la cererea reconvențională, prima instanță a reținut că una dintre condițiile pentru admisibilitatea acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este aceea ca partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, condiție rezultată expres din prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005. S-a apreciat că pârâta-reclamantă nu a făcut dovada îndeplinirii obligației de predare a imobilului, asumată prin antecontractul încheiat cu intimata promitentă-cumpărătoare, nici la data promovării cererii reconvenționale și nici ulterior, pe parcursul procesului. Ținând cont de caracterul accesoriu al acestora, celelalte capete ale cererii reconvenționale s-au reținut a fi neîntemeiate.

Împotriva acestei sentințe, au declarat apel atât reclamanta-pârâtă SC C. SRL, cât și pârâta-reclamantă SC P. I.L. SRL. Având în vedere dispozițiile art. 137 C. proc. civ., cu referire la art. 284 C. proc. civ., în raport de actele și lucrările dosarului, instanța de apel a admis excepția tardivității apelului declarat de reclamanta SC C. SRL și, în consecință, prin decizia civilă nr. 577 din 21 decembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, a fost respins apelul declarat de reclamantă ca tardiv formulat. Constatând că prima instanță a făcut o corectă apreciere a probatoriului administrat în cauză, precum și a dispozițiilor legale incidente, prin aceeași decizie, instanța de control judiciar a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta SC P.I.L.

SRL. În termen legal, împotriva acestei decizii, pârâta SC P. I.L. SRL a declarat recurs, solicitând admiterea acestuia, modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul admiterii apelului declarat de pârâtă și schimbării în tot a sentinței apelate, iar pe cale de consecință, respingerea cererii de chemare în judecată și admiterea cererii reconvenționale. În opinia recurentei, instanța de apel a dat o hotărâre cu greșita aplicare a legii aplicabile părților, întrucât a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 5.5. raportat la art. 5.3. din antecontract; dispozițiile art. 5.6. (ii) din antecontract, precum și dispozițiile art. 5.6. teza I raportat la art. 5.1. din antecontract. În dezvoltarea motivului vizând greșita aplicare a dispozițiilor art. 5.5.

raportat la art. 5.3. din antecontract, recurenta susține, în esență, că raportat la prevederile art. 5.5.3. din antecontract, se poate reține că atât obligația pârâtei de finalizare, cât și cea de predare nu au devenit scadente, întrucât intimata nu a notificat în termenul prevăzut de părți opțiunea sa de a denunța contractul. Consideră că intimata a recunoscut în mod succesiv un termen de gratie de 3 luni, atât după sfârșitul semestrului III 2009, cât și după sfârșitul semestrului IV 2009 și în continuare. Susține că pentru denunțarea contractului se cerea îndeplinirea cumulativă a două condiții, respectiv depășirea termenului de către pârâtă și notificarea opțiunii de denunțare a antecontractului în termen de 10 zile de la împlinirea acestui termen, condiții neîndeplinite în cauză.

În acest context, arată recurenta, intimata nu și-a exprimat opțiunea de a denunța antecontractul în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de finalizare inițial - sfârșitul trimestrului III 2009, cu consecința prelungirii acestui termen până la sfârșitul trimestrului IV 2009. Intimata și-a exprimat opțiunea de a denunța antecontractul exclusiv prin Notificarea nr. 1 din 15 ianuarie 2010, cu 5 zile după împlinirea termenului limită prevăzut la art. 5.5.3. din antecontract - 10 zile de la împlinirea termenului prelungit. în consecință, termenul contractual s-a prelungit până la sfârșitul trimestrului I 2010, respectiv 31 martie 2010, întrucât manifestarea de voință cuprinsă în notificarea din 15 ianuarie 2010 nu a fost exprimată în condițiile contractuale.

Față de data înregistrării cererii de chemare în judecată - 31 martie 2010, în opinia recurentei, se poate constata că nici la această dată nu devenise scadenta obligația pârâtei de a finaliza construcția și de a o notifica pe intimată în vederea predării. Cât privește notificarea extensiei datei finalizării de către recurentă, susține că se poate constata pe deplin realizarea acestui demers din împrejurarea că SC C.C. SRL și intimata SC C. SRL au același administrator, că ambele societăți au încheiat antecontracte pentru apartamente învecinate în același condiții contractuale, că administratorul comun a fost prezent la inspecția celor trei apartamente în cauză (două apartamente promise către SC C.C.

SRL și un apartament promis către intimata SC C. SRL). Consideră, totodată, că potrivit art. 5.6. (ii) din antecontract, neconformitatea lucrării nu putea fi lăsată la aprecierea unui expert extrajudiciar desemnat de una dintre părți, astfel cum s-a reținut de către instanța de apel. Astfel, față de obligativitatea parcurgerii unei proceduri complexe pentru constatarea oricăror neconformități ale lucrării, recurenta apreciază că intimata nu se putea prevala de constatările expertului judiciar P. C. pentru a cere aplicarea art. 5.5.1. raportat la art. 5.3 din antecontract. Clauza prevăzută la art. 5.5.1. din antecontract putea fi activată doar dacă recurenta ar fi notificat-o pe intimată în vederea predării la o anumită dată, iar la data respectivă recurenta nu și-ar fi îndeplinit obligația de predare.

Susține că, nerespectarea acestei obligații urma să fie constatată doar potrivit art. 5.6. (ii) din antecontract sau, eventual, printr-o cerere de asigurare de dovezi pentru preîntâmpinarea unui prejudiciu. Astfel, instanța de apel a reținut în mod greșit obligativitatea predării imobilului până la sfârșitul semestrului III, respectiv al semestrului IV, conform susținerilor intimatei în sensul că aceasta nu a fost notificată niciodată în vederea predării, motiv pentru care, consideră recurenta, intimata nici nu ar putea invoca incidența art. 5.5.1. raportat la art. 5.3. din antecontract. În ceea ce privește cererea reconvențională formulată în cauză, recurenta-pârâtă arată că și-a îndeplinit toate obligațiile legale și contractuale, motiv pentru care consideră că este îndreptățită a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În acest context, arată că a depus la dosarul cauzei extras de carte funciară, certificat fiscal, adeverință de la asociația de proprietari și adresa de radiere a ipotecii și interdicțiilor emisă de Piraeus Bank, singurul creditor cu privire la care sunt înscrise mențiuni în cartea funciară. Intimata-reclamantă SC C. SRL București a formulat întâmpinare prin care a solicitat, în esență, respingerea recursului ca nefondat. Analizând hotărârea recurată în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiul de drept invocat, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele care succed: În cauză, nu poate fi reținută incidența dispozițiilor pct. 9 al art. 304 C. proc.

civ., potrivit cărora hotărârea este nelegală „când este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii ” , întrucât instanța de apel a interpretat și aplicat corect clauzele contractuale dând o corectă eficiență dispozițiilor legale incidente în speța de față. înalta Curte constată că la data de 27 noiembrie 2007 reclamanta SC C. SRL în calitate de promitenta cumpărătoare și pârâta SC P.I.L. SRL în calitate de promitenta vânzătoare au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare 27 noiembrie 2007, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor descrise în detaliu în Anexa 2 a contractului (fila 10 dosar fond).

Părțile au convenit la art. 5.1 din antecontract, ca promitenta vânzătoare să finalizeze și să predea apartamentul până la sfârșitului trimestrului trei 2009 cu mențiunea că acest termen era stabilit ca dată a finalizării condiționat de îndeplinirea de către promitenta cumpărătoare a obligațiilor sale privind plată. Totodată, la art. 5.3 promitentul cumpărător a consimțit ca în cazul în care promitentul vânzător nu respectă termenul de predare, acesta din urmă va beneficia de o perioadă de grație de maximum trei luni. Astfel, în cazul în care promitentul vânzător nu-și îndeplinește obligația de predare asumată conform art. 5.3, promitentul cumpărător va avea posibilitatea, la unica sa alegere, între „denunțarea prezentului antecontract, caz în care toate sumele achitate (...)” - art. 5.5.1 antecontract.

În condițiile în care promitentul vânzător (pârâta din prezentul litigiu) nu și-a îndeplinit obligația asumată prin contract, de a finaliza și preda promitentei cumpărătoare (reclamantei) apartamentul la data stabilită ca fiind data finalizării în contract, contrar susținerilor recurentei, ambele instanțe au apreciat în mod legal că sunt îndeplinite condițiile pentru a opera rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. Astfel cum în mod judicios a constatat și instanța de apel, din înscrisurile depuse la dosar nu rezultă că intimatei reclamante SC C. SRL i-ar fi fost notificată vreodată extensia datei finalizării, în condițiile art. 5.3 din antecontract. Susținerile recurentei vizând împrejurarea că SC C.C.

SRL și intimata SC C. SRL au același administrator, că ambele societăți au încheiat antecontracte pentru apartamente învecinate în același condiții contractuale, sunt lipsite de relevanță, câtă vreme notificările întocmite de către pârâtă au fost adresate SC C.C. SRL, un alt cocontractant al acesteia, iar nu reclamantei SC C. SRL. Prin urmare, în raport de obligațiile contractuale asumate de părți și ordinea în care acestea urmau a fi îndeplinite, neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică s-a datorat culpei pârâtei, reclamanta, conform „legii părților”, având „posibilitatea, la unica sa alegere" să denunțe antecontractul încheiat. În ceea ce privește critica recurentei-pârâte vizând împrejurarea că intimata-reclamantă nu și-a exprimat opțiunea de a denunța antecontractul în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de finalizare, se constată că aceasta a fost formulată omisso medio, fără să fi constituit motiv de apel.

În consecință, deși recurenta aduce în discuție interpretarea greșită a prevederilor art. 5.5. raportat la art. 5.3., a dispozițiile art. 5.6. (ii), precum și dispozițiile art. 5.6. teza I raportat la art. 5.1. din antecontractul încheiat între părțile aflate în litigiu, în cauză nu se poate reține aplicarea greșită a unor dispoziții contractuale ori aplicarea greșită a „legii părților” de care se prevalează recurenta, respectiv a prevederilor art. 969 C. civ. Distinct de cele reținute, este de menționat că recursul reprezintă o cale extraordinară de atac, controlul exercitat fiind unul strict de legalitate, fiind exclusă posibilitatea formulării unor critici care vizează temeinicia deciziei recurate.

În condițiile în care restabilirea situației de fapt și interpretarea probelor aflate la dosar (expertiză judiciară, constatările expertului judiciar P.C., procese verbale, probe depuse la dosarul cauzei etc.) exced competenței instanței de recurs, se impune respingerea de plano a criticilor de netemeinicie, care nu satisfac exigențele impuse de art. 304 C. proc. civ., reaprecierea probelor nemaifiind posibilă în această etapă procesuală odată cu abrogarea pct. 11 al art. 304 C. proc. civ. prin O.U.G. nr. 138/200 și ale art. 304 pct. 10 C. proc. civ. prin dispozițiile Legii nr. 219/2005. Pentru toate argumentele care preced, recursul declarat de pârâta SC P.I.L. SRL București împotriva deciziei civile nr. 577 din 21 decembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, este nefondat, motiv pentru care, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ., va fi respins, menținându-se hotărârea atacată, ca fiind legală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC P.I.L. SRL București împotriva deciziei civile nr. 577 din 21 decembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi 5 decembrie 2012.