ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4832/2012
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4832/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)
Asupra recursului, din examinarea actelor și
lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin cererea
înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a
comercială,
la data de 31 martie 2010, reclamanta SC C. SRL a
chemat în judecată pe pârâta SC P.I.L.A.R. SRL, solicitând instanței ca
prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună rezoluțiunea
antecontractului
de vânzare-cumpărare din 27 noiembrie 2007; obligarea pârâtei la restituirea
tuturor
sumelor achitate de reclamantă
împreună cu dobânda legală calculată de la
data plății până la data
returnării integrale a acestor sume, în conformitate
cu art. 5.5 și 5.5.1 din antecontractul menționat; cu cheltuieli de
judecată.
Pârâta
SC P.I.L. SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care a
solicitat respingerea ca neîntemeiată a
cererii formulată de SC C. SRL
și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Pe cale reconvențională a solicitat
să se pronunțe, în temeiul art. 5 alin.
(2),
titlul
X,
din Legea nr. 247/2005 privind reforma în
domeniile proprietății
și justiției
și art. 1073 - 1079 C. civ. privind executarea silită în natură a
obligațiilor,
o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la
apartamentul F-1-1 localizat în blocul F, parter, în
incinta complexului rezidențial din București, Aleea Privighetorilor
,
împreună cu locurile de parcare nr. 55 și 56, camera de
depozitare nr.614 și cotele indivize ale zonelor comune și terenului
aferente
apartamentului, astfel cum
sunt identificate în art. 1 din antecontractul de
vânzare-cumpărare autentificat din 27 noiembrie 2007
de BNP - M.
P.; să fie obligată reclamanta-pârâtă să acopere toate
costurile suportate de pârâtă în legătură cu acest apartament (cheltuieli
obișnuite
privind întreținerea,
electricitate, taxe, încălzire), costuri calculate de la data
la care
contractul de vânzare-cumpărare trebuia încheiat, cel târziu
11 ianuarie 2010, până la data rămânerii
definitive a hotărârii judecătorești care
ține loc de contract de
vânzare-cumpărare autentic; să fie obligată reclamanta-pârâtă la plata sumei de
RON 1.693.914,82 reprezentând rest
de preț;
să fie obligată reclamanta-pârâtă la plata sumei de RON 71.172,89
reprezentând
diferența de TVA de 5%, potrivit O.U.G. nr. 58/2010 pentru
modificarea și completarea Legii nr. 571/2003
privind C. fisc. și alte
măsuri financiar-fiscale.
Reclamanta-pârâtă
a formulat întâmpinare la cererea reconvențională
prin care a solicitat
respingerea ca neîntemeiată a cererii formulată de
aceasta, întrucât la art. 5.9 din contract sunt enunțate situațiile în
care
promitentul vânzător ar putea cere pronunțarea unei hotărâri care
să țină
loc de act de vânzare cumpărare
situații care nu se regăsesc în cauză.
În drept, au fost invocate
dispozițiile art. 720 alin. (5) C. proc. civ. și art. 115 din același cod.
Prin
sentința comercială nr. 8091 din 15 iunie 2011 pronunțată de
Tribunalul
București, secția a VI-a comercială, a fost admisă în parte
acțiunea precizată formulată de reclamanta SC C. SRL
în contradictoriu cu pârâta SC P.I.L. SRL și a
fost respinsă cererea
reconvențională ca neîntemeiată. S-a dispus
rezoluțiunea
antecontractului de vânzare cumpărare din 27 noiembrie 2007, din culpa
promitentei-vânzătoare și repunerea părților în situația anterioară. A fost
obligată pârâta să restituie
reclamantei
sumele achite, respectiv suma de 297.279,25 lei echivalentul a
87.759,18
euro reprezentând contravaloare avans, suma de 1.835 lei contravaloarea a
510,84 euro reprezentând taxe notariat, suma de 5.000
euro reprezentând dobândă legală ca efect al rezoluțiunii
antecontractului și
a fost respinsă
în rest cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată. A
fost obligată totodată pârâta să plătească
reclamantei suma de 9.269,21 lei
reprezentând cheltuieli de judecată.
În motivare, prima instanță a
reținut, în esență, că între reclamanta SC C. SRL în calitate de promitentă
cumpărătoare și pârâta
SC P.I.L. SRL în
calitate de promitentă vânzătoare a fost încheiat antecontractul de vânzare
cumpărare
27 noiembrie 2007, având
ca obiect transferul
dreptului de proprietate asupra imobilelor descrise
în detaliu în Anexa 2 a contractului.
Ținând
cont de prevederile art. 3.1, art. 5.1, art. 5.3 din antecontractul
încheiat, raportat și la înscrisurile depuse la
dosar, instanța de fond a reținut că reclamanta a achitat sumele de 297.279,25
lei echivalentul a 87.759,18 euro reprezentând contravaloare avans, suma de 1.835
lei contravaloarea a
510,84 euro
reprezentând taxe notariat, respectându-și obligația asumată
prin
antecontract.
S-a
reținut că pârâta nu a predat apartamentul la data stabilită ca fiind
data
finalizării în contract, respectiv sfârșitul trimestrului trei 2009,
apreciindu-se că nu poate fi reținută susținerea
pârâtei conform căreia
reclamanta a cunoscut finalizarea apartamentului
care face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare 27 noiembrie 2007,
întrucât, deși potrivit art. 129 alin. (1) C. proc. civ. și art. 1169 C. civ. avea
obligația de a-și proba apărările, nu a făcut această dovadă.
Conform invitației anexate
întâmpinării de către pârâta-reclamantă, SC C.C. SRL, s-a constatat că aceasta
a fost notificată cu privire la finalizarea lucrărilor de construcție pentru
faza a doua a
ansamblului rezidențial N.,
urmând ca părțile să fie prezente în data de 11 noiembrie 2009, ora 10.00 în
vederea efectuării inspecției și încheierii procesului-
verbal de predare
pentru apartamentele contractate.
Susținea pârâtei în sensul că
reclamanta a fost notificată să se prezinte pentru a prelua apartamentul F11 a
fost apreciată ca fiind
neîntemeiată,
motivat de faptul că această dovadă nu a fost făcută.
Au
fost înlăturate și susținerile pârâtei vizând faptul că reprezentantul
societății
reclamante a participat la inspectarea apartamentului în litigiu, întrucât
invitația a fost adresată SC C.C. SRL, aspect ce
rezultă din adresa datată 29.09.2009, or reclamanta din prezenta cauză
este
SC C. SRL.
În lipsa unui înscris care să
consemneze faptul că în data de
11
decembrie 2009 s-a inspectat și apartamentul care face obiectul
antecontractului
de vânzare cumpărare
din 27 noiembrie 2007
s-a apreciat că susținerile pârâtei nu pot fi
reținute.
Adresa eliberată de P.B. România
nu a putut fi reținută ca
făcând dovada
susținerilor pârâtei având în vedere că, potrivit acesteia, s-a
comunicat
acordul pentru ridicarea temporară a interdicției de înstrăinare instituită
asupra apartamentului în litigiu, cu mențiunea că, după plata integrală a
tuturor sumelor datorate băncii de către societatea pârâtă se va emite o adresă
de radiere a ipotecii de rang
I.
Deși potrivit art. 1.2
din
antecontract la data încheierii
contractului de vânzare cumpărare dreptul de
proprietate asupra
imobilului va fi transferat liber de orice sarcini, prima
instanță a reținut că la data de 29 aprilie 2011
acesta era grevat cu o ipotecă de
rang
I,
care
urma să fie radiată după plata integrală a tuturor sumelor datorate băncii de
către societatea pârâtă.
În consecință, pentru
considerentele anterior reținute și având în vedere și faptul că pârâta nu și-a
îndeplinit obligația asumată prin contract,
de
a finaliza și preda promitentei cumpărătoare apartamentul, instanța a
concluzionat că sunt îndeplinite condițiile pentru a opera rezoluțiunea
antecontractului de vânzare-cumpărare, din culpa pârâtei.
Referitor la cel de al doilea
capăt de cerere, prima instanță a constatat că potrivit art. 5.5.1 din
contractul încheiat de părți, în cazul în care promitentul vânzător nu-și
îndeplinește obligația de predare asumată
conform
art. 5.3, promitentul cumpărător va avea posibilitatea, la unica sa
alegere, între denunțarea contractului, caz în
care toate sumele achitate de
către promitentul cumpărător vor fi returnate
de promitentul vânzător,
împreună cu
dobânda legală calculată de la data plății până la data returnării
integrale a acestor sume, dar nu mai mult de 5.000
euro pentru fiecare.
Având
în vedere soluția cu privire la primul capăt al cererii, instanța de
fond a admis în parte capătul al doilea al cererii
de chemare în judecată și a
obligat pârâta la restituirea către
reclamantă a sumelor achite, respectiv, suma de 297.279,25 lei echivalentul a
87.759,18 euro reprezentând contravaloare avans, suma de 1.835 lei
contravaloarea a 510,84 euro reprezentând taxe notariat, suma de 5.000 euro
reprezentând dobândă
legală ca efect al
rezoluțiunii antecontractului. Cuantumul dobânzii legale a
fost limitat la suma de 5.000 euro, având în
vedere clauza menționată la art.
5.5.1 din antecontractul încheiat.
În
ceea ce privește suma de 864 euro solicitată de către reclamantă ca
penalizări
calculate între data de 31 ianuarie 2010 și 31 martie 2010, instanța a
constatat cererea ca fiind neîntemeiată, întrucât
la dosarul cauzei nu a fost
depus un mod de calcul al acesteia.
Cu
privire la cererea reconvențională, prima instanță a reținut că una dintre
condițiile pentru admisibilitatea acțiunii având ca obiect pronunțarea
unei
hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este
aceea ca partea care acționează să-și fi
îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, condiție rezultată expres din
prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul
X
al
Legii nr. 247/2005.
S-a apreciat că pârâta-reclamantă
nu a făcut dovada îndeplinirii
obligației de
predare a imobilului, asumată prin antecontractul încheiat cu
intimata
promitentă-cumpărătoare, nici la data promovării cererii reconvenționale și
nici ulterior, pe parcursul procesului.
Ținând
cont de caracterul accesoriu al acestora, celelalte capete ale
cererii
reconvenționale s-au reținut a fi neîntemeiate.
Împotriva acestei sentințe, au
declarat apel atât reclamanta-pârâtă
SC C. SRL,
cât și pârâta-reclamantă SC P.
I.L. SRL.
Având în vedere dispozițiile art.
137 C. proc. civ., cu referire
la art. 284 C.
proc. civ., în raport de actele și lucrările dosarului,
instanța de apel a admis excepția tardivității
apelului declarat de reclamanta
SC C.
SRL și, în consecință, prin decizia civilă nr. 577 din 21
decembrie 2011
pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a
civilă, a fost respins apelul declarat de reclamantă ca tardiv formulat.
Constatând că prima instanță a făcut o
corectă apreciere a
probatoriului
administrat în cauză, precum și a dispozițiilor legale incidente,
prin
aceeași decizie, instanța de control judiciar a respins ca nefondat
apelul declarat de pârâta SC P.I.L. SRL.
În
termen legal, împotriva acestei decizii, pârâta SC P.
I.L. SRL a declarat recurs, solicitând admiterea
acestuia,
modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul admiterii
apelului declarat
de pârâtă și schimbării în
tot a sentinței apelate, iar pe cale de consecință,
respingerea cererii
de chemare în judecată și admiterea cererii reconvenționale.
În opinia recurentei, instanța de
apel a dat o hotărâre cu greșita
aplicare a
legii aplicabile părților, întrucât a aplicat în mod greșit dispozițiile art.
5.5. raportat la art. 5.3. din antecontract; dispozițiile art. 5.6. (ii) din
antecontract, precum și dispozițiile art. 5.6. teza
I
raportat
la art. 5.1. din
antecontract.
În
dezvoltarea motivului vizând greșita aplicare a dispozițiilor art. 5.5.
raportat
la art. 5.3. din antecontract, recurenta susține, în esență, că
raportat la prevederile art. 5.5.3. din
antecontract, se poate reține că atât
obligația
pârâtei de finalizare, cât și cea de predare nu au devenit scadente,
întrucât
intimata nu a notificat în termenul prevăzut de părți opțiunea sa de
a denunța contractul. Consideră că intimata a
recunoscut în mod succesiv un termen de gratie de 3 luni, atât după sfârșitul
semestrului III 2009, cât și
după sfârșitul semestrului
IV
2009 și în continuare.
Susține că pentru denunțarea
contractului se cerea îndeplinirea cumulativă a două condiții, respectiv
depășirea termenului de către pârâtă și notificarea opțiunii de denunțare a
antecontractului în termen de 10 zile
de la
împlinirea acestui termen, condiții neîndeplinite în cauză.
În acest context, arată recurenta,
intimata nu și-a exprimat opțiunea
de a
denunța antecontractul în termen de 10 zile de la împlinirea termenului
de finalizare inițial - sfârșitul trimestrului
III 2009, cu consecința prelungirii
acestui
termen până la sfârșitul trimestrului
IV
Intimata și-a
exprimat
opțiunea de a denunța antecontractul exclusiv prin Notificarea
nr. 1 din
15 ianuarie 2010, cu 5 zile după
împlinirea termenului limită prevăzut la art. 5.5.3.
din antecontract -
10 zile de la împlinirea termenului prelungit. în
consecință, termenul contractual s-a prelungit până la sfârșitul
trimestrului
I
2010, respectiv 31 martie 2010, întrucât
manifestarea de voință cuprinsă în
notificarea
din 15 ianuarie 2010 nu a fost exprimată în condițiile contractuale.
Față
de data înregistrării cererii de chemare în judecată - 31 martie 2010, în
opinia recurentei, se poate constata că nici la această dată nu
devenise
scadenta obligația pârâtei de a finaliza construcția și de a o notifica pe
intimată în vederea predării. Cât privește notificarea extensiei
datei finalizării de către recurentă, susține că
se poate constata pe deplin realizarea acestui demers din împrejurarea că SC C.C.
SRL și
intimata SC C. SRL au același administrator, că ambele societăți
au încheiat antecontracte pentru apartamente
învecinate în același condiții contractuale, că administratorul comun a fost
prezent la inspecția celor trei
apartamente
în cauză (două apartamente promise către SC C.C.
SRL și un apartament promis către intimata SC C. SRL).
Consideră, totodată, că potrivit art. 5.6.
(ii) din antecontract, neconformitatea lucrării nu putea fi lăsată la
aprecierea unui expert
extrajudiciar
desemnat de una dintre părți, astfel cum s-a reținut de către
instanța
de apel.
Astfel, față de obligativitatea
parcurgerii unei proceduri complexe
pentru
constatarea oricăror neconformități ale lucrării, recurenta apreciază că
intimata nu se putea prevala de constatările expertului judiciar P.
C. pentru
a cere aplicarea art. 5.5.1. raportat la art. 5.3 din antecontract.
Clauza
prevăzută la art. 5.5.1. din antecontract putea fi activată doar dacă recurenta
ar fi notificat-o pe intimată în vederea predării la o anumită
dată, iar
la data respectivă recurenta nu și-ar fi îndeplinit obligația de
predare. Susține că, nerespectarea acestei
obligații urma să fie constatată
doar
potrivit art. 5.6. (ii) din antecontract sau, eventual, printr-o cerere de
asigurare de dovezi pentru preîntâmpinarea unui prejudiciu.
Astfel,
instanța de apel a reținut în mod greșit obligativitatea predării
imobilului
până la sfârșitul semestrului III, respectiv al semestrului
IV,
conform susținerilor intimatei în sensul că aceasta nu a
fost notificată niciodată în vederea predării, motiv pentru care, consideră
recurenta,
intimata nici nu ar putea invoca
incidența art. 5.5.1. raportat la art. 5.3. din
antecontract.
În
ceea ce privește cererea reconvențională formulată în cauză,
recurenta-pârâtă
arată că și-a îndeplinit toate obligațiile legale și
contractuale, motiv pentru care consideră că este îndreptățită a
solicita
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare.
În
acest context, arată că a depus la dosarul cauzei extras de carte
funciară, certificat fiscal, adeverință de la
asociația de proprietari și adresa
de
radiere a ipotecii și interdicțiilor emisă de Piraeus Bank, singurul creditor
cu privire la care sunt înscrise mențiuni în cartea funciară.
Intimata-reclamantă
SC C. SRL București a formulat
întâmpinare prin care a solicitat, în
esență, respingerea recursului ca nefondat.
Analizând
hotărârea recurată în raport de criticile formulate, în limitele controlului de
legalitate și temeiul de drept invocat, Înalta Curte constată că
recursul este nefondat pentru considerentele care
succed:
În cauză, nu poate fi reținută
incidența dispozițiilor pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., potrivit cărora
hotărârea este nelegală „când este lipsită de temei legal ori a fost dată cu
încălcarea sau aplicarea greșită a legii
”
, întrucât
instanța de apel a interpretat și aplicat corect clauzele
contractuale dând o corectă eficiență
dispozițiilor legale incidente în speța
de față.
înalta Curte constată că la data de
27 noiembrie 2007 reclamanta SC C. SRL în calitate de promitenta cumpărătoare
și pârâta
SC P.I.L. SRL în calitate de
promitenta vânzătoare au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare
27 noiembrie 2007, având ca obiect transferul
dreptului de proprietate asupra imobilelor
descrise în detaliu în Anexa 2 a
contractului (fila 10 dosar fond).
Părțile au convenit la art. 5.1
din antecontract, ca promitenta vânzătoare să finalizeze și să predea
apartamentul până la sfârșitului
trimestrului
trei 2009 cu mențiunea că acest termen era stabilit ca dată a
finalizării condiționat de îndeplinirea de către
promitenta cumpărătoare a
obligațiilor sale privind plată.
Totodată,
la art. 5.3 promitentul cumpărător a consimțit ca în cazul în
care promitentul vânzător nu respectă termenul de
predare, acesta din urmă
va beneficia
de o perioadă de grație de maximum trei luni.
Astfel,
în cazul în care promitentul vânzător nu-și îndeplinește obligația
de
predare asumată conform art. 5.3, promitentul cumpărător va avea
posibilitatea, la unica sa alegere, între
„denunțarea prezentului antecontract,
caz în care toate sumele achitate
(...)” - art. 5.5.1 antecontract.
În condițiile în care promitentul
vânzător (pârâta din prezentul litigiu)
nu
și-a îndeplinit obligația asumată prin contract, de a finaliza și preda
promitentei
cumpărătoare (reclamantei) apartamentul la data stabilită ca fiind data
finalizării în contract, contrar susținerilor recurentei, ambele instanțe au
apreciat în mod legal că sunt îndeplinite condițiile pentru a
opera rezoluțiunea antecontractului de
vânzare-cumpărare.
Astfel cum în mod judicios a
constatat și instanța de apel, din înscrisurile depuse la dosar nu rezultă că
intimatei reclamante SC C. SRL i-ar fi fost notificată vreodată extensia datei
finalizării, în condițiile art. 5.3 din antecontract.
Susținerile
recurentei vizând împrejurarea că SC C.C. SRL
și intimata SC C. SRL au același administrator, că ambele societăți
au încheiat antecontracte pentru apartamente
învecinate în același condiții
contractuale,
sunt lipsite de relevanță, câtă vreme notificările întocmite de
către
pârâtă au fost adresate SC C.C. SRL, un alt cocontractant al acesteia, iar nu
reclamantei SC C. SRL.
Prin urmare, în raport de
obligațiile contractuale asumate de părți și
ordinea
în care acestea urmau a fi îndeplinite, neîncheierea contractului de
vânzare-cumpărare
în formă autentică s-a datorat culpei pârâtei, reclamanta, conform „legii
părților”, având „posibilitatea, la unica sa alegere" să denunțe
antecontractul încheiat.
În ceea ce privește critica
recurentei-pârâte vizând împrejurarea că
intimata-reclamantă
nu și-a exprimat opțiunea de a denunța antecontractul
în termen de 10 zile de la împlinirea termenului
de finalizare, se constată că
aceasta
a fost formulată
omisso medio,
fără să fi constituit motiv de apel.
În
consecință, deși recurenta aduce în discuție interpretarea greșită a
prevederilor art. 5.5. raportat la art. 5.3., a dispozițiile art. 5.6. (ii),
precum și
dispozițiile art. 5.6. teza
I
raportat
la art. 5.1. din antecontractul încheiat
între
părțile aflate în litigiu, în cauză nu se poate reține aplicarea greșită a unor
dispoziții contractuale ori aplicarea greșită a „legii părților” de care se
prevalează recurenta, respectiv a prevederilor
art. 969 C. civ.
Distinct de cele reținute, este de
menționat că recursul reprezintă o
cale
extraordinară de atac, controlul exercitat fiind unul strict de legalitate,
fiind
exclusă posibilitatea formulării unor critici care vizează temeinicia deciziei
recurate.
În condițiile în care restabilirea
situației de fapt și interpretarea probelor aflate la dosar (expertiză
judiciară, constatările expertului judiciar P.C., procese verbale, probe depuse
la dosarul cauzei etc.) exced competenței instanței de recurs, se impune
respingerea de
plano
a criticilor de netemeinicie, care nu satisfac
exigențele impuse de art. 304 C. proc. civ., reaprecierea probelor nemaifiind
posibilă în această etapă procesuală odată cu abrogarea pct. 11 al art. 304 C.
proc. civ. prin O.U.G. nr. 138/200 și ale art. 304 pct. 10 C. proc. civ. prin
dispozițiile Legii nr. 219/2005.
Pentru toate argumentele care
preced, recursul declarat de pârâta SC P.I.L. SRL București împotriva deciziei
civile nr. 577 din 21 decembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția
a VI-a civilă, este nefondat, motiv pentru care, în temeiul dispozițiilor art.
312 alin. (1) C.proc.civ., va fi respins, menținându-se hotărârea atacată, ca
fiind legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de
pârâta SC P.I.L. SRL București împotriva deciziei civile nr. 577 din 21
decembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, ca
nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi 5 decembrie
2012.