ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2731/2012

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2731/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra

recursului de față, din examinarea lucrărilor dosarului, reține următoarele:

Prin sentința

nr. 204/LC din 07 februarie 2011 Tribunalul Satu Mare a respins excepția

nulității clauzei pentru constatarea arvunei ca imorală, invocă de pârâtă, și a

respins acțiunea formulată de reclamantul S.A.O. împotriva pârâților SC S.I.V.

SRL, S.I. și S.E.G. pentru rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare.

restabilirea situației anterioare și restituirea dublului sumei achitată cu

titlu

de preț.

Pentru a se

pronunța astfel, instanța a reținut că reclamantul a solicitat rezoluțiunea

antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la 29 octombrie

predare la data

stabilită,

adică 15

mai 2009. atât din cauza neterminării integrale, respectiv a nefinisări, cât și

a neînscrierii în cartea funciară a imobilului.

Pârâții, atât

SC S.I.V. SRL cât și persoanele fizice S.I. și G. au solicitat respingerea

acțiunii, atât pe cale de excepție cât și pe fond. întrucât se solicită doar

restituirea dublului prețului, adică a sumei de 136.000 Euro neavând nici o

culpă în executarea antecontractului.

Față de toate

probele propuse și administrate de părți, acțiunea reclamantului a fost

considerată neîntemeiată atât pentru motivele invocate de pârâtă. cât și pentru

motivele arătate mai jos.

Pârâții

vânzători s-au angajat să vândă pe veci apartamentul nr. 3 din Satu Mare, cu

anumite clauze, rezultând achitarea integrală a prețului ca arvună cu termen

limită de predare la 15 mai 2009 și cu mențiunea semifinisat. Părțile și-au

adresat notificări, somații reciproce, pârâta solicitând reclamantului

prezentarea pentru predarea apartamentului iar reclamantul a solicitat

prezentarea pârâților pentru a-și achita presupusele datorii către reclamant.

Din procesul

verbal de recepție (fila 26) și extrasul C.F. nr. 150687 (fila 28) rezultă că

s-a intabulat în favoarea SC S.I.V. SRL, imobilul cu P+1 - de 8 apartamente.

Din actele de

la dosar rezultă că părțile, respectiv vânzătorul-antreprenor SC S.I.V. SRL a

încheiat cu cumpărătorul S.A.O. un contract

atipic

de executare de lucrări de antrepriză sau contract de cumpărare

intitulat

antecontract de vânzare-cumpărare

deși constructor antreprenor era SC S.I.V. SRL. Conform contractului,

apartamentul se va preda numai semifinisat fără uși interioare și instalații sanitare,

însă din anumite motive mai ales financiare, predarea apartamentelor s-a făcut

în loc de 15 mai 2009 numai în august 2009, cu eforturi susținute din partea

soților S. În sensul că aceștia și-au vândut casa proprie pentru a preda

apartamentele. Ulterior, reclamantul a refuzat să preia apartamentul cu unica

motivare că s-a întârziat predarea.

Instanța a

apreciat că acest aspect, respectiv întârzierea cu câteva luni din mai 2009

până în august 2009, nu justifică rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare

și restabilirea situației anterioare cu restituirea dublului sumei achitate.

Conform

contractului încheiat între părți s-au prevăzut doar anumite obligații

reciproce, respectiv predarea în avans a prețului și predarea apartamentului,

ambele obligații reciproce fiind realizate, în condițiile prevăzute,

apartamentul fiind la dispoziția reclamantului.

Reclamantul

n-a dovedit nici o pierdere importantă, respectiv, închirierea unui

apartamentul până la predarea apartamentului cumpărat. In cazul în care se

prevedea ca și clauză penală și această clauză de reziliere, adică restituirea

dublului

prețului sau penalizări de

întârziere, se putea solicita și acest lucru.

Față de cele

de mai sus. instanța a apreciat că nu sunt îndeplinite prevederile art. 1020.

art. 1021 și art. 1298 C. civ.

Împotriva

acestei sentințe a formulat apel S.A.O.

În temeiul

prevederilor art. 293

alin.

(1) C.

proc. civ. au aderat la apelul declarat de către apelantul S.A.O. împotriva

sentinței

civile

nr. 204/2011/LC din

data de 7 februarie 2001 pronunțată de Tribunalul Satu Mare sub dosarul nr.

4899/83/2009 SC S.I.V. SRL, S.E.G., S.I. și, în consecință au solicitat

schimbarea în parte a hotărârii atacate în sensul de a admite excepția

nulității clauzei prin care s-a convenit ca suma

plătită

cu titlu de preț să fie considerată arvună, ca fiind o

clauză imorală.

Prin decizia

nr. 98 din 8 noiembrie 2011, Curtea de Apel Oradea, secția a II-a

civilă

de contencios administrativ și

fiscal, a respins ca ne fondat apelul comercial declarat de apelantul reclamant

S.A.O. și a respins cererea de aderare la apel formulată de pârâtă SC S.I.V.

SRL, S.E.G., S.I.

Examinând

apelul și cererea de aderare la apel prin prisma motivelor invocate, instanța

de apel a apreciat că acestea sunt nefondate pentru următoarele considerente:

Potrivit art.

1020 C. civ. condiția rezolutorie este subînțelesă întotdeauna. în contractele

sinalagmatice. în cazul când una din părți nu-și îndeplinește angajamentul său.

iar conform art. 1021 C. civ., în acest caz, contractul nu este desființat de

plin drept, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat având

alegerea sau să ceară celeilalte părți să execute convenția când este posibil,

sau să ceară desființarea ei cu daune interese.

Așadar, pentru

a opera această sancțiune

civilă

este

necesar ca una din părți să nu-și fi îndeplinit în mod culpabil angajamentul

său, dar și ca cel în privința căruia obligația nu a fost executată să se

adreseze instanței pentru a cere rezoluțiunea contractului, deci să existe o

punere în întârziere a aceluia care nu și-a îndeplinii obligațiile.

Pe de altă

parte, din interpretarea art. 1021 C. civ. reiese că neexecutarea sau

încălcarea clauzelor unui contract nu desființează de plin drept acel contract,

el conținând să existe și să-și producă efectele, chiar și în acest caz. până

când partea a cărei obligații nu a fost executată se adresează instanței, iar

aceasta admite cererea de rezoluțiune.

Din probele

administrate în fața primei instanțe (interogatoriu și depoziții de martori),

rezultă indubitabil că pârâții apelanți nu și-au îndeplinii obligația de a

preda în stare senii finisată apartamentul care face obiectul antecontractului

și nici obligația de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare până la

data de 15 mai 2009, iar, din acest punct de vedere, aflându-se în sfera

răspunderii contractuale. neexecutarea le este imputabilă tară a fi necesar a

se dovedi acest lucru.

Cu toate

acestea însă, este de remarcat că la momentul în care a fost sesizată instanța

de judecată cu rezoluțiunea antecontractului, respectiv la data de 02 decembrie

2009, pârâții au fost în măsură să predea reclamantului apartamentul în stare

semifinită, astfel cum s-a stabilit prin convenția acestora, aspect ce reiese

din notificarea emisă celui din urmă la data de 26 august 2009 (fila 9 dosar

fond).

Într-adevăr,

obligația de perfectare în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare,

obligație ce le incumba de asemenea pârâților, nu se putea realiza până la

momentul în care apelanții pârâți nu-și intabulau dreptul de proprietate în

cartea funciară, însă și acest lucru s-a produs anterior introducerii cererii

de chemare în judecată, respectiv la data de 28 septembrie 2009, așa cum se

desprinde din extrasul de carte funciară, aliat la fila 28 din dosarul primei

instanțe, data sesizării instanței fiind, așa cum s-a mai arătat, 02 decembrie 2009.

Prin urmare,

din

moment ce la data când s-a solicitat

rezoluțiunea antecontractului. obligația pârâților era aptă pentru a fi

executată față de reclamantul apelant, apartamentul fiind în stadiu semifinisat

și intabulat pe seama pârâților. instanța de apel considerând că nu sunt

îndeplinite dispozițiile art. 1020 și ar. 1020 C. civ. pentru a opera

rezoluțiunea. motiv pentru care pe bună dreptate cererea reclamantului a fost

respinsă.

Referitor la

clauza de arvună prevăzută în conținutul antecontractului. s-a constat că

aceasta a fost înserată de părți atât ca dovadă a încheierii contractului și a

garanției executării lui. cât și ca modalitate de stabilire anticipată a

daunelor interese datorate în cazul neexecutării obligațiilor (deci ca și

clauză penală).

In nici un caz,

aceasta nu a fost stipulată ca și o clauză de dezicere sau renunțare. întrucât

nu s-a prevăzut în mod expres de către părți acest lucru în antecontractul în

discuție, așa cum s-ar fi impus. In consecință, instanța de apel a apreciat că

această clauză nu poate avea valoarea unui pact comisoriu expres.

Ca atare,

instanța de apel ținând cont de caracterul atribuit de părți clauzei de arvună,

printre care și acela de clauză penală, nu a obligat pârâții la restituirea

către reclamant a dublului arvunei, din moment ce în cauză la momentul

sesizării instanței, deci la momentul când reclamantul i-a pus în întârziere pe

apelanții pârâți, angajamentele lor erau apte spre a fi îndeplinite, față de

reclamant.

În acest sens

sunt și dispozițiile art. 1069 alin. (2) C. civ., conform cărora, creditorul nu

poale cerc deodată și penalitate și obiectul obligației principale, afară dacă

penalitatea nu s-a stipulat pentru simpla întârziere a executării. ceea ce nu

este cazul în această cauză.

Și cererea de

aderare la apel formulată de apelanții pârâți prin care s-a solicitat

constatarea

nulității

clauzei de

arvună pentru că aceasta este imorală a fost respinsă ca neîntemeiată.

Potrivit art.

968 C. civ. cauza este

nelicită

când

este prohibită de lege, când este contrară bunelor moravuri și ordinii publice.

In cauza de față însă pârâții nu au dovedit în nici un fel în ce ar consta

imoralitatea acestei clauze.

Faptul că suma

de 68.000 Euro reprezintă prețul vânzării, nu înseamnă că această sumă nu poate

avea valoarea unei arvune, din moment ce părțile au înțeles să-i atribuie acest

caracter (art. 969 C. civ.). Prin urmare, rezultă că stabilirea sumei de bani.

căreia părțile înțeleg să-i atribuie valoarea unei arvune, este lăsată la

latitudinea părților.

S-a mai

reținut că în speță clauza de arvună a fost însușită de părți prin semnarea

convenției încheiate între ei, iar aceasta are și o reglementare expresă care

se regăsește și in art. 1297 și art. 1298 C. civ.

Împotriva

acestei decizii a declarat recurs S.A.O., solicitând admiterea recursului, modificarea

în tot a deciziei atacate. admiterea acțiunii introductive și obligarea intimaților

la plata cheltuielilor de judecată, pentru fazele de fond. apel și recurs.

Recurentul a

invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și a susținut că hotărârea

atacată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, prin

interpretarea sui generis a prevederilor art. 1020-1021 C. civ., prin ignorarea

totală a prevederilor art. 43 si art. 44 C. com., dar și prin greșita apreciere

a voinței reale a părților ca urmare a ignorării prevederilor art. 1073 și art.

1312

alin. (2) C. civ.

S-a susținut

că, instanța de apel a ignorat principiul egalității reținând doar punctul de

vedere al intimaților, dând valoare probatorie deplină unor simple afirmații

care nu au fost probate și soluționând speța prin reținerea acestor simple

afumații ca fapte dovedite indubitabil.

Recurenta a

criticat lipsa de rol activ a instanței care. așa cum s-a arătat în doctrină,

nu înseamnă nici parțialitate nici ingerință în spațiul drepturilor și

intereselor părților, nu a stăruit prin toate mijloacele legale în aflarea

adevărului. preluând în totalitate și necenzurat punctul de vedere și implicit

interpretarea juridică dată spetei de către

intimați.

Recurentul a

mai susținut și încălcarea principiului

egalității

părților în proces care se manifestă, atât ca egalitatea părților în

raporturile procesuale cu instanța, dar și ca egalitate între părți, garantată

prin recunoașterea acelorași drepturi procesuale, dar și prin posibilitatea

acordată părților de a beneficia de aceleași drepturi în ceea ce privește actul

probațiunii mai precis în ceea ce privește interpretarea probelor.

Intimații

au depus la dosarul cauzei

întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Înalta

Curte de Casație și Justiție,

analizând decizia atacată prin prisma criticilor formulate și a motivului de

nelegalitate invocat, va respinge recursul ca nefondat pentru următoarele

considerente:

Hotărârea

judecătorească recurată este legală, având în vedere că a menținut dispozițiile

sentinței

civile

nr. 204/2011/LC

pronunțată la data de 7 februarie 2011 de către Tribunalul Satu Mare în dosarul

cu numărul de mai sus. iar în ceea ce privește motivele recurentului, acestea

nu vizează aspecte de nelegalitate ale deciziei recurate, ci aspecte de fond,

criticile acestuia fiind nefondate.

Starea de fapt

reținută și dovedită de intimați este următoarea: între părți a intervenit antecontractul

de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29 octombrie 2008. contract al cărui

obiect consta în obligația asumată de către pârâți de a vinde reclamantului

apartamentul cu numărul 3 situat în municipiul Satu Mare, jud. Satu Mare.

Apartamentul

mai sus menționat face parte dintr-un bloc de locuințe care. la data semnării

antecontractului de vânzare cumpărare mai sus menționat, se alia în curs de

construire, fiind eliberată în acest sens autorizația de construire nr. 316 din

data de 24 aprilie 2008 de către Primarul municipiului Satu Mare. Blocul de

locuințe urma să fie edificat pe terenul situat în municipiul Satu Mare, Satu

Mare. înscris în C.F. nr. 9542 Satu Mare, nr. topografic 2858 în suprafață de

471 mp și respectiv nr. topografic 2859/1 în suprafață de 101 mp.

Cu ocazia

încheierii antecontractului de vânzare cumpărare mai sus menționai reclamantul

a plătit pârâților suma de 68.000 de Euro cu titlu de preț și arvună.

Termenul

pentru predarea apartamentului a fost stabilit de comun acord la data de 15 mai

2009, dată la care părțile au convenit să încheie contractul de vânzare

cumpărare și în formă autentică.

Voința

părților la dala perfectării antecontractului de vânzare cumpărare a fost aceea

de a se primi prețul întregului apartament și de a-l preda la data de 15 mai

2009.

Întârzierea în

predarea apartamentului nu este imputabilă

intimaților.

aceasta cu atât mai mult cu cât Ia data convocării la concilierea

prealabilă și. respectiv la data promovării acțiunii introductive de instanță

acesta era finalizat în stadiul

stabilit

prin

antecontractul de vânzare cumpărare mai sus menționat. Mai mult decât atât

acesta a fost finalizat în luna august a anului 2009 în condițiile crizei

economice și imobiliare de notorietate, intimații au vândut casa în care

domiciliau la vremea respectivă tocmai pentru a finaliza construcția

apartamentului.

In prezent

apartamentul este construit și poate fi predat recurentului-reclamant, care a

refuzat însă să îl primească, în starea prevăzută în antecontractul de vânzare

cumpărare, adică semifinisat. Prin adresa nr. 3 din dala de 26 august 2009

reclamantul a fost notificat să se prezinte la sediul intimatei pentru a i se

preda cheile apartamentului. Apartamentul în discuție a fost finalizat în

starea prevăzută în antecontractul încheiat cu reclamantul în luna august 2009,

iar această mică întârziere în executarea obligației nu se datorează culpei

intimaților, ci exclusiv crizei economico-financiar care a apărut la finele

anului 2008 și care produce schimbări majore negative pe piața imobiliară și în

prezent, determinând o scădere bruscă a preturilor imobilelor.

Pe de altă

parte, reclamantul nu și-a dovedit acțiunea, nu a dovedit culpa intimaților în

neexecutarea la termen a obligației contractuale de predare a apartamentului la

data de 15 mai 2009 și prin urmare nu poate fi angajată răspunderea

contractuală potrivit prevederilor art. 1020-1021 din vechiul C. civ.

In mod corect

a reținut instanța de apel că intimații nu au fost puși în întârziere pentru

predarea apartamentului. Susținerea recurentului potrivit căreia intimații erau

de drept puși în întârziere la momentul scadenței obligației de predare a

apartamentului este greșită câtă vreme. în cazul în care prin convenție părțile

au prevăzut și un termen cert pentru îndeplinirea obligațiilor asumate de

debitor, este de menționat că împlinirea termenului marchează doar momentul în

care obligația trebuie executată, adică momentul în care aceasta devine

scadentă. Acest moment este însă în strânsă legătură eu una din

condițiile

impuse pentru rezoluțiunea

contractelor și pentru acordarea de daune compensatorii, anume cu punerea în

întârziere a debitorului. In cazul în care părțile litigante nu au stipulat

prin convenția încheiată o clauză potrivit căreia prin ajungerea la termen

debitorul este de drept în întârziere, simpla ajungere la termenul convenit nu

este de natură să îndeplinească cerința referitoare la punerea în întârziere,

creditorul având obligația de a-l pune pe debitor în întârziere. Cerința

analizată nu poate fi considerată îndeplinită nici prin formularea unei acțiuni

în privind rezoluțiunea convenției, cât timp creditorul nu a înțeles să

solicite mai întâi executarea obligației.

Potrivit art.

1020 C. civ. Condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele

sinalagmatice. în caz când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său.

Potrivit art.

1021 C. civ. într-un astfel de caz, creditorul are alegerea sau să silească pe

debitor să își execute obligația sau să ceară desființarea (rezoluțiunea)

contractului cu daune interese.

In caz de

rezoluțiune judiciară, instanța are a verifica existența unei fapte

ilicite

a debitorului (care constă tocmai

în neexecutarea sau executarea cu întârziere a obligației), existența

vinovăției acestuia (adică, neexecutarea să îi fie imputabilă) și îndeplinirea

cerinței privind punerea în întârziere a debitorului obligației neexecutate.

instanța având posibilitatea de a acorda debitorului, după circumstanțe, un

termen de grație pentru aducerea la îndeplinire a obligației.

Punerea în

întârziere, spre deosebire de termen, marchează momentul de la care debitorul

refuză sa execute iar creditorul este în drept să pretindă daune interese

compensatorii pentru neexecutarea obligației.

Punerea în

întârziere constă într-o manifestare de voință din partea creditorului prin

care el pretinde executarea obligației de către debitor și ea se poate face fie

printr-o noii licăre adresată debitorului prin executorul judecătoresc, fie

prin cererea de chemare în judecată a debitorului prin care se pretinde

executarea obligației. cu excepția cazurilor în care debitorul este de drept în

întârziere (de art. 1079 C. civ.

).

Pentru a fi de

drept în întârziere prin simpla ajungere la termen, în sensul art. 1079 pct. 2 C.

proc. civ., este necesar ca prin convenția încheiată

părțile

să fi prevăzut o clauză în acest sens.

În speța

supusă analizei, părțile litigante nu au stipulat prin convenția încheiată o

clauză potrivit căreia prin ajungerea la termenul din 15 mai 2009 intimații fi

fost de drept puși în întârziere, caz în care. simpla ajungere la termenul

convenit nu este de natură să îndeplinească cerința referitoare la punerea în

întârziere.

In speță, nu

este vorba despre o datorie comercială, lichidă și plătibilă în bani așa încât

să se justifice aplicarea art. 43 din vechiul C. com. In speță se pretinde

neîndeplinirea unei obligații de a face.

Nemulțumirea

recurentului față de motivele pentru care instanța a admis caracterul probator

al adresei nr. 3

din

26 august 2009.

prin care era invitat să preia imobilul cumpărat, este nejustificată și nu

poate fi analizată în recurs, nefiind o critică de nelegalitate.

Împotriva mai

sus menționatei adrese nu s-a făcut nicio înscriere în fals din partea

acestuia, motiv pentru care acesta are valoare probatorie. în mod indiscutabil.

De altfel, conținutul real al acestui înscris rezultă din coroborarea acestuia

cu probele testimoniale administrate în cauză, precum și cu celelalte

înscrisuri aflate la dosarul cauzei.

In ceea ce

privește nulitatea clauzei contractuale potrivit căreia s-a convenit ca suma

plătită cu titlu de preț să fie considerată arvună, ca fiind o clauză imorală,

având caracter spoliator, soluția instanței este una legală, iar

criticile

reluate în conținutul întâmpinării

de către intimați nu vor putea fi analizate în condițiile în care aceștia nu au

înțeles să formuleze recurs împotriva deciziei instanței de apel.

Pentru toate considerentele

reținute, conform art. 312 C. proc. civ. se va respinge ca nefondat recursul

declarat de reclamantul S.A.O. împotriva deciziei nr. 98 din 8 noiembrie 2011

pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ

și fiscal.

Conform art. 274

C. proc. civ. se va respinge cererea formulată de intimații SC S.I.V. SRL SATU

MARE, S.E.G. și S.I.

privind

acordarea cheltuielilor de judecată întrucât nu au fost depuse documentele

originale care să ateste efectuarea acestor

cheltuieli.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca

nefondat recursul declarat de reclamantul S.A.O. împotriva deciziei nr. 98 din

8 noiembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția a II - a civilă,

de contencios administrativ și fiscal.

Respinge

cererea formulată de intimații SC S.I.V. SRL

SATU

MARE, S.E.G. și S.I. privind

acordarea cheltuielilor de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 mai

2012.