ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2731/2012

Asupra recursului de față, din examinarea lucrărilor dosarului, reține următoarele: Prin sentința nr. 204/LC din 07 februarie 2011 Tribunalul Satu Mare a respins excepția nulității clauzei pentru constatarea arvunei ca imorală, invocă de pârâtă, și a respins acțiunea formulată de reclamantul S.A.O. împotriva pârâților SC S.I.V. SRL, S.I. și S.E.G. pentru rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare. restabilirea situației anterioare și restituirea dublului sumei achitată cu titlu de preț. Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că reclamantul a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la 29 octombrie 2008. pentru că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile, respectiv obligația de predare la data stabilită, adică 15 mai 2009. atât din cauza neterminării integrale, respectiv a nefinisări, cât și a neînscrierii în cartea funciară a imobilului.

Pârâții, atât SC S.I.V. SRL cât și persoanele fizice S.I. și G. au solicitat respingerea acțiunii, atât pe cale de excepție cât și pe fond. întrucât se solicită doar restituirea dublului prețului, adică a sumei de 136.000 Euro neavând nici o culpă în executarea antecontractului. Față de toate probele propuse și administrate de părți, acțiunea reclamantului a fost considerată neîntemeiată atât pentru motivele invocate de pârâtă. cât și pentru motivele arătate mai jos. Pârâții vânzători s-au angajat să vândă pe veci apartamentul nr. 3 din Satu Mare, cu anumite clauze, rezultând achitarea integrală a prețului ca arvună cu termen limită de predare la 15 mai 2009 și cu mențiunea semifinisat. Părțile și-au adresat notificări, somații reciproce, pârâta solicitând reclamantului prezentarea pentru predarea apartamentului iar reclamantul a solicitat prezentarea pârâților pentru a-și achita presupusele datorii către reclamant.

Din procesul verbal de recepție (fila 26) și extrasul C.F. nr. 150687 (fila 28) rezultă că s-a intabulat în favoarea SC S.I.V. SRL, imobilul cu P+1 - de 8 apartamente. Din actele de la dosar rezultă că părțile, respectiv vânzătorul-antreprenor SC S.I.V. SRL a încheiat cu cumpărătorul S.A.O. un contract atipic de executare de lucrări de antrepriză sau contract de cumpărare intitulat antecontract de vânzare-cumpărare deși constructor antreprenor era SC S.I.V. SRL. Conform contractului, apartamentul se va preda numai semifinisat fără uși interioare și instalații sanitare, însă din anumite motive mai ales financiare, predarea apartamentelor s-a făcut în loc de 15 mai 2009 numai în august 2009, cu eforturi susținute din partea soților S. În sensul că aceștia și-au vândut casa proprie pentru a preda apartamentele.

Ulterior, reclamantul a refuzat să preia apartamentul cu unica motivare că s-a întârziat predarea. Instanța a apreciat că acest aspect, respectiv întârzierea cu câteva luni din mai 2009 până în august 2009, nu justifică rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare și restabilirea situației anterioare cu restituirea dublului sumei achitate. Conform contractului încheiat între părți s-au prevăzut doar anumite obligații reciproce, respectiv predarea în avans a prețului și predarea apartamentului, ambele obligații reciproce fiind realizate, în condițiile prevăzute, apartamentul fiind la dispoziția reclamantului. Reclamantul n-a dovedit nici o pierdere importantă, respectiv, închirierea unui apartamentul până la predarea apartamentului cumpărat.

In cazul în care se prevedea ca și clauză penală și această clauză de reziliere, adică restituirea dublului prețului sau penalizări de întârziere, se putea solicita și acest lucru. Față de cele de mai sus. instanța a apreciat că nu sunt îndeplinite prevederile art. 1020. art. 1021 și art. 1298 C. civ. Împotriva acestei sentințe a formulat apel S.A.O. În temeiul prevederilor art. 293 alin. (1) C. proc. civ. au aderat la apelul declarat de către apelantul S.A.O. împotriva sentinței civile nr. 204/2011/LC din data de 7 februarie 2001 pronunțată de Tribunalul Satu Mare sub dosarul nr. 4899/83/2009 SC S.I.V. SRL, S.E.G., S.I. și, în consecință au solicitat schimbarea în parte a hotărârii atacate în sensul de a admite excepția nulității clauzei prin care s-a convenit ca suma plătită cu titlu de preț să fie considerată arvună, ca fiind o clauză imorală.

Prin decizia nr. 98 din 8 noiembrie 2011, Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă de contencios administrativ și fiscal, a respins ca ne fondat apelul comercial declarat de apelantul reclamant S.A.O. și a respins cererea de aderare la apel formulată de pârâtă SC S.I.V. SRL, S.E.G., S.I. Examinând apelul și cererea de aderare la apel prin prisma motivelor invocate, instanța de apel a apreciat că acestea sunt nefondate pentru următoarele considerente: Potrivit art. 1020 C. civ. condiția rezolutorie este subînțelesă întotdeauna. în contractele sinalagmatice. în cazul când una din părți nu-și îndeplinește angajamentul său. iar conform art. 1021 C. civ., în acest caz, contractul nu este desființat de plin drept, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat având alegerea sau să ceară celeilalte părți să execute convenția când este posibil, sau să ceară desființarea ei cu daune interese.

Așadar, pentru a opera această sancțiune civilă este necesar ca una din părți să nu-și fi îndeplinit în mod culpabil angajamentul său, dar și ca cel în privința căruia obligația nu a fost executată să se adreseze instanței pentru a cere rezoluțiunea contractului, deci să existe o punere în întârziere a aceluia care nu și-a îndeplinii obligațiile. Pe de altă parte, din interpretarea art. 1021 C. civ. reiese că neexecutarea sau încălcarea clauzelor unui contract nu desființează de plin drept acel contract, el conținând să existe și să-și producă efectele, chiar și în acest caz. până când partea a cărei obligații nu a fost executată se adresează instanței, iar aceasta admite cererea de rezoluțiune.

Din probele administrate în fața primei instanțe (interogatoriu și depoziții de martori), rezultă indubitabil că pârâții apelanți nu și-au îndeplinii obligația de a preda în stare senii finisată apartamentul care face obiectul antecontractului și nici obligația de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare până la data de 15 mai 2009, iar, din acest punct de vedere, aflându-se în sfera răspunderii contractuale. neexecutarea le este imputabilă tară a fi necesar a se dovedi acest lucru. Cu toate acestea însă, este de remarcat că la momentul în care a fost sesizată instanța de judecată cu rezoluțiunea antecontractului, respectiv la data de 02 decembrie 2009, pârâții au fost în măsură să predea reclamantului apartamentul în stare semifinită, astfel cum s-a stabilit prin convenția acestora, aspect ce reiese din notificarea emisă celui din urmă la data de 26 august 2009 (fila 9 dosar fond).

Într-adevăr, obligația de perfectare în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, obligație ce le incumba de asemenea pârâților, nu se putea realiza până la momentul în care apelanții pârâți nu-și intabulau dreptul de proprietate în cartea funciară, însă și acest lucru s-a produs anterior introducerii cererii de chemare în judecată, respectiv la data de 28 septembrie 2009, așa cum se desprinde din extrasul de carte funciară, aliat la fila 28 din dosarul primei instanțe, data sesizării instanței fiind, așa cum s-a mai arătat, 02 decembrie 2009. Prin urmare, din moment ce la data când s-a solicitat rezoluțiunea antecontractului. obligația pârâților era aptă pentru a fi executată față de reclamantul apelant, apartamentul fiind în stadiu semifinisat și intabulat pe seama pârâților.

instanța de apel considerând că nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 1020 și ar. 1020 C. civ. pentru a opera rezoluțiunea. motiv pentru care pe bună dreptate cererea reclamantului a fost respinsă. Referitor la clauza de arvună prevăzută în conținutul antecontractului. s-a constat că aceasta a fost înserată de părți atât ca dovadă a încheierii contractului și a garanției executării lui. cât și ca modalitate de stabilire anticipată a daunelor interese datorate în cazul neexecutării obligațiilor (deci ca și clauză penală). In nici un caz, aceasta nu a fost stipulată ca și o clauză de dezicere sau renunțare. întrucât nu s-a prevăzut în mod expres de către părți acest lucru în antecontractul în discuție, așa cum s-ar fi impus.

In consecință, instanța de apel a apreciat că această clauză nu poate avea valoarea unui pact comisoriu expres. Ca atare, instanța de apel ținând cont de caracterul atribuit de părți clauzei de arvună, printre care și acela de clauză penală, nu a obligat pârâții la restituirea către reclamant a dublului arvunei, din moment ce în cauză la momentul sesizării instanței, deci la momentul când reclamantul i-a pus în întârziere pe apelanții pârâți, angajamentele lor erau apte spre a fi îndeplinite, față de reclamant. În acest sens sunt și dispozițiile art. 1069 alin. (2) C. civ., conform cărora, creditorul nu poale cerc deodată și penalitate și obiectul obligației principale, afară dacă penalitatea nu s-a stipulat pentru simpla întârziere a executării.

ceea ce nu este cazul în această cauză. Și cererea de aderare la apel formulată de apelanții pârâți prin care s-a solicitat constatarea nulității clauzei de arvună pentru că aceasta este imorală a fost respinsă ca neîntemeiată. Potrivit art. 968 C. civ. cauza este nelicită când este prohibită de lege, când este contrară bunelor moravuri și ordinii publice. In cauza de față însă pârâții nu au dovedit în nici un fel în ce ar consta imoralitatea acestei clauze. Faptul că suma de 68.000 Euro reprezintă prețul vânzării, nu înseamnă că această sumă nu poate avea valoarea unei arvune, din moment ce părțile au înțeles să-i atribuie acest caracter (art. 969 C. civ.). Prin urmare, rezultă că stabilirea sumei de bani.

căreia părțile înțeleg să-i atribuie valoarea unei arvune, este lăsată la latitudinea părților. S-a mai reținut că în speță clauza de arvună a fost însușită de părți prin semnarea convenției încheiate între ei, iar aceasta are și o reglementare expresă care se regăsește și in art. 1297 și art. 1298 C. civ. Împotriva acestei decizii a declarat recurs S.A.O., solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate. admiterea acțiunii introductive și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată, pentru fazele de fond. apel și recurs. Recurentul a invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

și a susținut că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, prin interpretarea sui generis a prevederilor art. 1020-1021 C. civ., prin ignorarea totală a prevederilor art. 43 si art. 44 C. com., dar și prin greșita apreciere a voinței reale a părților ca urmare a ignorării prevederilor art. 1073 și art. 1312 alin. (2) C. civ. S-a susținut că, instanța de apel a ignorat principiul egalității reținând doar punctul de vedere al intimaților, dând valoare probatorie deplină unor simple afirmații care nu au fost probate și soluționând speța prin reținerea acestor simple afumații ca fapte dovedite indubitabil. Recurenta a criticat lipsa de rol activ a instanței care. așa cum s-a arătat în doctrină, nu înseamnă nici parțialitate nici ingerință în spațiul drepturilor și intereselor părților, nu a stăruit prin toate mijloacele legale în aflarea adevărului.

preluând în totalitate și necenzurat punctul de vedere și implicit interpretarea juridică dată spetei de către intimați. Recurentul a mai susținut și încălcarea principiului egalității părților în proces care se manifestă, atât ca egalitatea părților în raporturile procesuale cu instanța, dar și ca egalitate între părți, garantată prin recunoașterea acelorași drepturi procesuale, dar și prin posibilitatea acordată părților de a beneficia de aceleași drepturi în ceea ce privește actul probațiunii mai precis în ceea ce privește interpretarea probelor. Intimații au depus la dosarul cauzei întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Înalta Curte de Casație și Justiție, analizând decizia atacată prin prisma criticilor formulate și a motivului de nelegalitate invocat, va respinge recursul ca nefondat pentru următoarele considerente: Hotărârea judecătorească recurată este legală, având în vedere că a menținut dispozițiile sentinței civile nr. 204/2011/LC pronunțată la data de 7 februarie 2011 de către Tribunalul Satu Mare în dosarul cu numărul de mai sus. iar în ceea ce privește motivele recurentului, acestea nu vizează aspecte de nelegalitate ale deciziei recurate, ci aspecte de fond, criticile acestuia fiind nefondate. Starea de fapt reținută și dovedită de intimați este următoarea: între părți a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29 octombrie 2008. contract al cărui obiect consta în obligația asumată de către pârâți de a vinde reclamantului apartamentul cu numărul 3 situat în municipiul Satu Mare, jud. Satu Mare.

Apartamentul mai sus menționat face parte dintr-un bloc de locuințe care. la data semnării antecontractului de vânzare cumpărare mai sus menționat, se alia în curs de construire, fiind eliberată în acest sens autorizația de construire nr. 316 din data de 24 aprilie 2008 de către Primarul municipiului Satu Mare. Blocul de locuințe urma să fie edificat pe terenul situat în municipiul Satu Mare, Satu Mare. înscris în C.F. nr. 9542 Satu Mare, nr. topografic 2858 în suprafață de 471 mp și respectiv nr. topografic 2859/1 în suprafață de 101 mp. Cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare cumpărare mai sus menționai reclamantul a plătit pârâților suma de 68.000 de Euro cu titlu de preț și arvună.

Termenul pentru predarea apartamentului a fost stabilit de comun acord la data de 15 mai 2009, dată la care părțile au convenit să încheie contractul de vânzare cumpărare și în formă autentică. Voința părților la dala perfectării antecontractului de vânzare cumpărare a fost aceea de a se primi prețul întregului apartament și de a-l preda la data de 15 mai 2009. Întârzierea în predarea apartamentului nu este imputabilă intimaților. aceasta cu atât mai mult cu cât Ia data convocării la concilierea prealabilă și. respectiv la data promovării acțiunii introductive de instanță acesta era finalizat în stadiul stabilit prin antecontractul de vânzare cumpărare mai sus menționat. Mai mult decât atât acesta a fost finalizat în luna august a anului 2009 în condițiile crizei economice și imobiliare de notorietate, intimații au vândut casa în care domiciliau la vremea respectivă tocmai pentru a finaliza construcția apartamentului.

In prezent apartamentul este construit și poate fi predat recurentului-reclamant, care a refuzat însă să îl primească, în starea prevăzută în antecontractul de vânzare cumpărare, adică semifinisat. Prin adresa nr. 3 din dala de 26 august 2009 reclamantul a fost notificat să se prezinte la sediul intimatei pentru a i se preda cheile apartamentului. Apartamentul în discuție a fost finalizat în starea prevăzută în antecontractul încheiat cu reclamantul în luna august 2009, iar această mică întârziere în executarea obligației nu se datorează culpei intimaților, ci exclusiv crizei economico-financiar care a apărut la finele anului 2008 și care produce schimbări majore negative pe piața imobiliară și în prezent, determinând o scădere bruscă a preturilor imobilelor.

Pe de altă parte, reclamantul nu și-a dovedit acțiunea, nu a dovedit culpa intimaților în neexecutarea la termen a obligației contractuale de predare a apartamentului la data de 15 mai 2009 și prin urmare nu poate fi angajată răspunderea contractuală potrivit prevederilor art. 1020-1021 din vechiul C. civ. In mod corect a reținut instanța de apel că intimații nu au fost puși în întârziere pentru predarea apartamentului. Susținerea recurentului potrivit căreia intimații erau de drept puși în întârziere la momentul scadenței obligației de predare a apartamentului este greșită câtă vreme. în cazul în care prin convenție părțile au prevăzut și un termen cert pentru îndeplinirea obligațiilor asumate de debitor, este de menționat că împlinirea termenului marchează doar momentul în care obligația trebuie executată, adică momentul în care aceasta devine scadentă.

Acest moment este însă în strânsă legătură eu una din condițiile impuse pentru rezoluțiunea contractelor și pentru acordarea de daune compensatorii, anume cu punerea în întârziere a debitorului. In cazul în care părțile litigante nu au stipulat prin convenția încheiată o clauză potrivit căreia prin ajungerea la termen debitorul este de drept în întârziere, simpla ajungere la termenul convenit nu este de natură să îndeplinească cerința referitoare la punerea în întârziere, creditorul având obligația de a-l pune pe debitor în întârziere. Cerința analizată nu poate fi considerată îndeplinită nici prin formularea unei acțiuni în privind rezoluțiunea convenției, cât timp creditorul nu a înțeles să solicite mai întâi executarea obligației.

Potrivit art. 1020 C. civ. Condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice. în caz când una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său. Potrivit art. 1021 C. civ. într-un astfel de caz, creditorul are alegerea sau să silească pe debitor să își execute obligația sau să ceară desființarea (rezoluțiunea) contractului cu daune interese. In caz de rezoluțiune judiciară, instanța are a verifica existența unei fapte ilicite a debitorului (care constă tocmai în neexecutarea sau executarea cu întârziere a obligației), existența vinovăției acestuia (adică, neexecutarea să îi fie imputabilă) și îndeplinirea cerinței privind punerea în întârziere a debitorului obligației neexecutate.

instanța având posibilitatea de a acorda debitorului, după circumstanțe, un termen de grație pentru aducerea la îndeplinire a obligației. Punerea în întârziere, spre deosebire de termen, marchează momentul de la care debitorul refuză sa execute iar creditorul este în drept să pretindă daune interese compensatorii pentru neexecutarea obligației. Punerea în întârziere constă într-o manifestare de voință din partea creditorului prin care el pretinde executarea obligației de către debitor și ea se poate face fie printr-o noii licăre adresată debitorului prin executorul judecătoresc, fie prin cererea de chemare în judecată a debitorului prin care se pretinde executarea obligației. cu excepția cazurilor în care debitorul este de drept în întârziere (de art. 1079 C. civ.

). Pentru a fi de drept în întârziere prin simpla ajungere la termen, în sensul art. 1079 pct. 2 C. proc. civ., este necesar ca prin convenția încheiată părțile să fi prevăzut o clauză în acest sens. În speța supusă analizei, părțile litigante nu au stipulat prin convenția încheiată o clauză potrivit căreia prin ajungerea la termenul din 15 mai 2009 intimații fi fost de drept puși în întârziere, caz în care. simpla ajungere la termenul convenit nu este de natură să îndeplinească cerința referitoare la punerea în întârziere. In speță, nu este vorba despre o datorie comercială, lichidă și plătibilă în bani așa încât să se justifice aplicarea art. 43 din vechiul C. com. In speță se pretinde neîndeplinirea unei obligații de a face.

Nemulțumirea recurentului față de motivele pentru care instanța a admis caracterul probator al adresei nr. 3 din 26 august 2009. prin care era invitat să preia imobilul cumpărat, este nejustificată și nu poate fi analizată în recurs, nefiind o critică de nelegalitate. Împotriva mai sus menționatei adrese nu s-a făcut nicio înscriere în fals din partea acestuia, motiv pentru care acesta are valoare probatorie. în mod indiscutabil. De altfel, conținutul real al acestui înscris rezultă din coroborarea acestuia cu probele testimoniale administrate în cauză, precum și cu celelalte înscrisuri aflate la dosarul cauzei.

In ceea ce privește nulitatea clauzei contractuale potrivit căreia s-a convenit ca suma plătită cu titlu de preț să fie considerată arvună, ca fiind o clauză imorală, având caracter spoliator, soluția instanței este una legală, iar criticile reluate în conținutul întâmpinării de către intimați nu vor putea fi analizate în condițiile în care aceștia nu au înțeles să formuleze recurs împotriva deciziei instanței de apel. Pentru toate considerentele reținute, conform art. 312 C. proc. civ. se va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul S.A.O. împotriva deciziei nr. 98 din 8 noiembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Conform art. 274 C. proc. civ. se va respinge cererea formulată de intimații SC S.I.V. SRL SATU MARE, S.E.G. și S.I. privind acordarea cheltuielilor de judecată întrucât nu au fost depuse documentele originale care să ateste efectuarea acestor cheltuieli.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul S.A.O. împotriva deciziei nr. 98 din 8 noiembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția a II - a civilă, de contencios administrativ și fiscal. Respinge cererea formulată de intimații SC S.I.V. SRL SATU MARE, S.E.G. și S.I. privind acordarea cheltuielilor de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 mai 2012.