ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2889/2012

Ședința publică de la 30 mai 2012 Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanții S.V.V. și S.C. au chemat-o în judecată pe pârâta SC I.C. SRL, solicitând să o oblige pe pârâtă la plata sumei de 30.000 Euro cu titlu de daune interese moratorii în baza clauzei penale inserate în antecontractul de vânzare - cumpărare între părți. Au arătat în acțiunea formulată că între reclamanți și pârâtă au fost încheiate două antecontracte de vânzare - cumpărare având același obiect, respectiv apartamentul cu o suprafață de 63 mp situat în blocul amplasat pe terenul înscris în C.F. nr. 162010 Cluj-Napoca, cu nr. cadastral 6757/1/7 aflat în edificare. In ambele contracte prețul convenit pentru vânzarea - cumpărarea apartamentului este 56.700 Euro, termenul de predare fiind septembrie 2008, fiind diferite modalitățile și termenele de plată, primul antecontract neavând menționată autorizația de construcție.

Întrucât apartamentul nu a fost predat la termen, reclamanții au notificat-o pe pârâtă în sensul clauzei penale prevăzute de punctul VI, care-l sancționează pe vânzător cu achitarea către cumpărător a dublului sumei plătite cu titlu de avans. Tribunalul Comercial Cluj, prin sentința comercială nr. 248/2011 din 20 ianuarie 2011 a respins cererea formulată de reclamanți, obligându-i la plata către pârâtă a sumei de 16.907,2 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre tribunalul a reținut că încheierea celui de-al doilea antecontract la data de 23 august 2007 a determinat revocarea primului antecontract încheiat între aceleași părți la 16 august 2007, având același obiect și cauză, că în cel de-al doilea contract nu a fost stipulat un termen limită până la care promitentul vânzător urma să încheie contractul de vânzare - cumpărare, context în care clauza penală invocată de reclamanți nu a putut să producă efecte, asupra acestei clauze neexprimându-și consimțământul. Cu atât mai mult, în condițiile în care reclamanții au manifestat pasivitate nesolicitând pârâtei predarea apartamentului la un anumit termen rezonabil pentru îndeplinirea obligațiilor de edificare și predare în folosință nu sunt îndreptățiți să solicite despăgubiri întrucât nu au făcut dovada prejudiciului cauzat.

De asemenea, instanța a mai reținut că reclamanții nu și-au îndeplinit propriile obligații, respectiv plata primei de 5.760 Euro reprezentând preț, sumă neachitată nici în urma încheierii în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare la data de 21 decembrie 2009, fiind justificată invocarea de către pârâtă a excepției de neexecutare a contractului, raportată la ansamblul probelor administrate în cauză. Apelul declarat de reclamanți a fost admis de Curtea de Apel Cluj, secția a II- a civilă, contencios administrativ și fiscal, prin decizia civilă nr. 178/2011 din 6 octombrie 2011, potrivit căreia a fost schimbată sentința primei instanțe în sensul admiterii acțiunii și obligării pârâtei la plata sumei de 30.000 Euro și la cheltuieli de judecată în sumă de 8.168,6 lei.

Instanța de apel a apreciat că raportând situația de fapt la dispozițiile art. 969 alin. (2) C. civ., nu există temei pentru revocarea primului contract, fiind exclusă și varianta novației, conchizând că modificările aduse prin contractul încheiat la 23 august 2007 au reprezentat detalieri ale executării primului contract, care nu au afectat manifestarea de voință exprimată de părți prin încheierea primului contract din 16 august 2007, manifestarea de voință reală a părților fiind aceea a păstrării clauzei penale, în raportul juridic din speță.

Interpretarea clauzelor contractuale și în special a clauzei penale s-a făcut conform art. 1 din Legea nr. 193/2000 astfel că, pe cale de consecință, între părți se poate opune cu succes clauza penală stipulată în antecontractul încheiat la data de 16 august 2007. De asemenea a reținut eronata soluționare a excepției de neexecutare a contractului invocată de pârâtă, apreciind că, dimpotrivă reclamanții erau cei îndreptățiți să invoce excepția, deoarece obligația de plată a ultimei tranșe de bani a fost exigibilă la data 29 octombrie 2009, dată la care pârâta a obținut certificatul de atestare a edificării construcției echivalent cu demararea contractuală, darea în folosință neproducându-se la epoca stabilită de finalizare a construcției în septembrie 2008. Apreciind că transferul dreptului de proprietate asupra imobilului nu s-a realizat până în luna septembrie 2008 instanța de apel a aplicat clauza penală prevăzută de cap. VI din antecontract și în temeiul art. 969 coroborat cu art. 1073, art. 1075 - 1078 C. civ., a admis cererea de chemare în judecată, obligând-o pe pârâtă să le plătească cu titlul de daune interese moratorii, în temeiul antecontractului încheiat la 16 august 2007, dublul sumei plătite cu titlu de avans, respectiv 30.000 Euro, și cum pârâta a căzut în pretenții în cele două faze procesuale,

a obligat-o la plata sumei de 13.296,88 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Împotriva acestei decizii pârâta SC I.C. SRL a declarat recurs, solicitând în temeiul art. 304 pct. 8, pct. 9 și art. 312 C. proc. civ., admiterea recursului, modificarea în întregime a hotărârii atacate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată a intimaților reclamanți, cu cheltuieli de judecată.

Un prim motiv de nelegalitate invocat este aplicarea greșită a legii, recurenta susținând că instanța de apel greșit a reținut în sensul că, deși a fost încheiat cel de-al doilea antecontract de vânzare - cumpărare, primul antecontract a rămas în vigoare, producând efecte simultan, neobservând că încheierea celui de-al doilea antecontract s-a realizat în condițiile exprimării unui nou consimțământ al părților, având aceeași cauză și același obiect, însă în prezența unor clauze noi, distincte de cele avute în vedere la data perfectării primului antecontract și, chiar dacă s-ar presupune activarea clauzei penale, suma la care ar fi putut fi obligată eventual la plată, este de 15.000 Euro și nu 30.000 Euro, cum greșit s-a pronunțat instanța de apel.

Aceasta, deoarece clauza penală are în vedere daune reprezentând dublul avansului achitat, și cum avansul a fost de 7.500 Euro, dublul avansului este de 15.000 Euro. Recurenta a susținut că prin încheierea celui de-al doilea antecontract a fost revocat tacit primul antecontract, instanța de apel neținând cont de voință, reală și comună a părților și de dispozițiile art. 983 C. civ. potrivit căruia când există îndoială, clauzele se interpretează în favoarea celui care se obligă. Prin cel de-al doilea motiv de recurs recurenta a invocat nelegalitatea hotărârii atacate ca urmare a respingerii excepției de neexecutare a contractului.

A susținut că greșit s-a reținut că darea în folosință a imobilului o reprezintă certificatul de atestare a edificării construcției, omițând să ia în considerare voința reală a părților, care au înțeles prin darea în folosință momentul la care apartamentul putea fi predat conform antecontractului și chiar dacă s-ar îmbrățișa ideea că darea în folosință este data emiterii certificatului mai sus menționat, aceasta trebuia să fie și data la care intimații aveau obligația să plătească penultima rată în sumă de 5.670 Euro. Ca urmare intimații, în mod nejustificat, au refuzat recepționarea și darea în folosință a apartamentului și nu au plătit prețul la termenele stipulate în antecontract. Recursul este nefondat.

Potrivit art. 304 pct. 8 C. proc. civ. hotărârea atacată poate fi modificată dacă, interpretând greșit actul dedus judecății, instanța a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, textul reglementând situații în care judecătorii fondului procedează la interpretarea unui act juridic dedus judecății, cu toate că nu au dreptul să o facă, clauzele stipulate fiind clare și precise. Raportând aceste dispoziții legale la motivele invocate de recurentă, Î nalta Curte constată că niciunul dintre cele două motive nu au în vedere schimbarea naturii actului juridic dedus judecății în sensul calificării lor de așa manieră încât să-i fie alterată substanțial natura.

In speță, litigiul vizează două antecontracte, cu aceeași cauză, același obiect, aceleași părți, a căror valabilitate a fost analizată de instanță cu respectarea dispozițiilor art. 969 C. civ., potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar judecătorii au aplicat aceste dispoziții, așa cum au fost concepute și redactate de părți. Această interpretare reprezintă o chestiune de fapt care nu poate fi cenzurată în recurs, prin invocarea art.304 pct.8 C. proc. civ. Art. 304 pct. 9 C. proc. civ. prevede că hotărârea supusă recursului, poate fi modificată dacă este lipită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, două fiind ipotezele pe care le reglementează acest text: hotărârea recurentă este lipsită de temei legal prin hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Criticile din recurs vizează cea de-a doua ipoteză cu referire la aplicarea art. 983, art. 984 C. civ. precum și prevederilor contractuale în interpretarea valabilității celor două contracte, dar și cu privire la aplicarea greșită a prevederilor contractului având ca rezultat soluționarea greșită a excepției de neexecutare a contractului și a cuantumului despăgubiri acordate de instanța de apel în temeiul clauzei penale. In ceea ce privește motivul referitor la excepția de neexecutare a contractului, se constată că argumentele instanței de apel referitoare la momentul dării în folosință a imobilului și al îndeplinirii obligației de plată a prețului sunt corecte, însă, aceasta trebuie analizată în lumina reglementării sale ca excepție și nu ca apărare de fond în justificarea neîndeplinirii propriei obligații.

Este de necontestat că excepția de neexecutare a contractului este o sancțiune specifică faptului că partea care pretinde executarea obligației nu înțelege să-și îndeplinească îndatoririle contractuale pe care și le-a asumat, și se invocă direct între părți fără a fi necesar să se pronunțe instanța judecătorească, existând și posibilitatea ca partea căreia i se opune această excepție să sesizeze instanța judecătorească ori de câte ori pretinde că invocarea ei s-a făcut abuziv. P entru a invoca această excepție este necesar ca obiecțiile reciproce ale părților să-și aibă temeiul în același contract și din partea celuilalt să existe o neexecutare, care să nu se datoreze faptei înseși a celui care invocă excepția, faptă care 1-a împiedicat pe celălalt să-și execute obligația.

Temeiul juridic al invocării acestei excepții îl constituie interdependența obligațiilor reciproce din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre aceste obligații constituie cauza juridică a obligației corelative. In speță excepția neexecutării contractului a fost ridicată de pârâtă în timpul derulării litigiului declanșat de reclamanți în temeiul clauzei penale prevăzute de pct. VI din antecontractele încheiate de părți, urmare neîncheierii contractului de vânzare - cumpărare la termenul indicat în contract, ca o apărare de fond.

Ca urmare, aici nu este vorba despre un mijloc de apărare aflat la dispoziția pârâtei (promitentul vânzător) în cazul când i se pretinde executarea obligației ce-i incumbă, fără ca partea care pretinde aceasta - respectiv promitentul cumpărător să-și execute propriile obligații, deoarece promitentul vânzător nu a dovedit că a exercitat un demers pentru a obține o suspendare a executării propriei obligații, până la momentul când cumpărătorul își va îndeplini obligațiile ce-i revin, respectiv plata prețului.

Cu alte cuvinte promitentul vânzător nu l-a atenționat pe promitentul cumpărător cu sancțiunea suspendării executării obligației de a preda imobilul până la momentul executării de către celălalt a plății prețului contractului, ci, după declanșarea litigiului, în apărare a invocat neplata penultimei tranșe din prețul contractului, pentru a nu-i fi aplicată sancțiunea prevăzută de cap. VI astfel că nu sunt îndeplinite cerințele pentru invocarea acestei excepții, context în care instanța de apel, corect, a respins-o, astfel că acest motiv nu poate fi primit. Cu privire la primul motiv de recurs, invocat în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge criticile referitoare la revocarea primului contract, față de dispozițiile art. 969 C. civ.

Art. 969 C. civ. prevede în alin. (1): „Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante" iar conform alin. (2) „Ele se pot revoca din consimțământul mutual sau din cauza autorizate de lege". Ca urmare, convențiile legal făcute nu pot fi revocate din voința numai a uneia din părțile contractante, deoarece ele nu ar mai avea putere de lege dacă fiecare dintre părțile contractante ar putea să nu țină seamă de obligațiunile contractante, în cauză neexistând probe privind existența unor cauze autorizate de lege pentru revocarea primului antecontract, așa încât corect instanța de apel a apreciat asupra valabilității ambelor antecontracte și implicit a clauzei penale prevăzută în cap. VI a primului antecontract, astfel că interpretarea asupra existenței clauzei penale și efectelor sale nu este în dezacord cu dispozițiile art. 983 și art. 984 C. civ.

Clauza prevăzută la cap. VI din antecontract prevede că: „în cazul neperfectării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică la data stipulată în prezentul antecontract, din culpa vânzătorului, acesta se obligă să achite cumpărătorului dublul sumei achitate ca avans de către acesta". Constatând că la termenul scadent din septembrie 2008 vânzătorul nu a încheiat actul autentic, de vânzare - cumpărare a imobilului și nu a făcut dovada neculpabilitații sale în acest sens, corect a reținut instanța de apel că promitentul vânzător datorează daune promitentului cumpărător conform punctului VI din primul antecontract. Instanța însă a interpretat eronat aceasta clauză din perspectiva obiectului sumei ce urma a se restitui, antecontractul prevăzând că se restituie doar dublul avansului și nu dublul sumei încasate cu titlul de preț, astfel că fiind încasat avansul în sumă de 7.500 Euro, dublul sumei de restituit este de 15.000 Euro.

Această sumă constituie dauna suferită de reclamanți conform dispozițiilor contractului. Nu are relevanță în constatarea cuantumului daunei suma de 7.500 Euro achitată cu titlu de preț rata I, aceasta nefăcând obiectul clauzei penale menționată mai sus. Pentru considerentele de mai sus urmează a se admite recursul declarat de pârâta S.C I.C. S.R.L., a se modifica decizia atacată, a se admite apelul și schimbând sentința, se va admite în parte acțiunea în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 15.000 Euro. Având în vedere că pârâta a cerut cheltuieli de judecată și față de împrejurarea că acțiunea a fost admisă în parte pentru suma de 15.000 Euro, în conformitate cu art. 274 C. proc. civ., Înalta Curte apreciază cuantumul cheltuielilor de judecată la suma de 6.643 lei în primă instanța și la fond.

In recurs după compensarea cheltuielilor de judecată, vor fi obligați intimații să-i plătească recurentei suma de 1.059 lei cheltuieli de judecata. Așa fiind,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta SC I.C. SRL CLUJ-NAPOCA împotriva deciziei civile nr. 178/2011 din 6 octombrie 2011, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II- a civilă, contencios administrativ și fiscal, pe care o modifică și în consecință: Admite apelul declarat de reclamanții S.V.V. și S.C. împotriva sentinței nr. 248/2011 din 28 ianuarie 2011 a Tribunalului Comercial Cluj, pe care o schimbă în sensul că: Admite în parte acțiunea reclamanților și obligă pârâta S.C I.C. S.RL. CLUJ-NAPOCA la plata sumei de 15000 Euro. Obligă pe pârâtă la plata sumei de 6648 lei reprezentând cheltuieli de judecată parțiale la prima instanță și în apel. Obligă intimații S.V.V. și S.C. să-i achite recurentei SC I.C.

SRL CLUJ-NAPOCA suma de 1059 lei cheltuieli de judecată parțiale în recurs, după compensare. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 mai 2012.