ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1316/2012

Ședința publică de la 9 martie 2012

Asupra

recursului de față;

Din

examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin

sentința comercială nr. 9769 din 19 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul București,

secția a VI-a comercială, s-a admis acțiunea formulată de reclamanții C.C.D. și

D.T.E. în contradictoriu cu pârâta SC S.P.D. SRL, s-a dispus rezoluțiunea

antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 932 din 3 octombrie

2007 și a fost obligată pârâta să restituie reclamanților suma de 34.955 Euro

în echivalentul în lei la data efectuării plății și să le mai plătească dobânzi

legale în materie comercială, de la data de 5 septembrie 2007 pentru

echivalentul în lei al sumei de 2000 Euro

+

TVA și de la data de 5 octombrie 2007 pentru echivalentul

î

n lei al sumei de 27.374 Euro + TVA

până la achitarea efectivă

a debitului, cu cheltuieli de judecată.

Pentru

a pronunța această sentință instanța a reținut că reclamanții au achitat un

avans și tariful de rezervare , respectiv sumele de 109.000 lei și de 7.765,23

lei, pentru imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat

sub nr. 932 din 3 octombrie 2007. La data de 1 octombrie 2008 când părțile

trebuiau să se prezinte pentru semnarea contractului , pârâta nu finalizase

construcția apartamentului și nici nu efectuase formalitățile de întabulare ale

acestuia cum se obligase.

S-a

reținut că pârâta a notificat reclamanților la data de 13 octombrie 2008 că

sunt programați la data de 28 noiembrie 2008 pentru semnarea contractului, iar

recepția va avea loc la 12 decembrie 2008. Instanța a mai reținut că toate termenele

convenite în antecontract au fost depășite din culpa pârâtei, iar prelungirea

de 6 luni prevăzută în art. 11 din antecontract, prelungire la care pârâta ar

fi fost îndreptățită în caz de forță majoră, nu a fost probată.

Apelul

declarat de pârâta SC S.P.D. SRL, a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 147

din 2 martie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a

comercială, iar prin decizia nr. 222 din 19 ianuarie 2011 pronunțată de Înalta

Curte de Casație și Justiție, secția comercială, s-a admis recursul declarat de

pârâtă și s-a dispus casarea cu trimitere spre rejudecare la instanța de apel pentru

a se proceda la examinarea în mod real a probelor.

După

casare, prin decizia nr. 232 din 24 mai 2011 Curtea de Apel București, secția a

V-a comercială, a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta SC S.P.D. SRL.

Pentru

a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că pârâta a recunoscut că

obligațiile asumate în contract, respectiv semnarea contractului și predarea apartamentului

la termenele stabilite nu au fost respectate.

S-a

mai reținut că nu numai efectuarea plății de către reclamanți era esențială ci și

predarea apartamentului pe care trebuia să o facă societatea.

Pârâta

nu a făcut dovada a nici unui motiv care ar fi putut duce la prelungirea cu 6

luni a termenului de predare care era oricum depășit la apariția modificărilor

legislative referitoare la creditele bancare.

S-au

reținut incidente dispozițiilor art. 43 C. com. sub aspectul dobânzilor legale și

al momentului de la care ele curg de drept respectiv, data scadenței

obligației.

Împotriva

acestei decizii a declarat recurs pârâta SC S.P.D. SRL criticând-o ca fiind

netemeinică și nelegală.

Astfel,

instanța de apel cu încălcarea art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu a arătat

motivele pentru care se impunea rezoluțiunea judiciară a antrecontractului și

de ce termenul de încheiere al contractului de vânzare-cumpărare și de predare

al apartamentului au fost considerate unele esențiale, arătând doar sumar că întârzierea

cu mai puțin de 60 de zile a predării imobilului ar reprezenta o neexecutare

esențială a antecontractului, confundând noțiunea de obligație esențială cu cea

de termen esențial.

O

altă critică se referă la aplicarea greșită a legii potrivit art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., respectiv a încălcării principiului preeminenței executării în

natură a obligațiilor (art. 1073 C. civ.) și nu și-a îndeplinit obligația de a

analiza și cenzura opțiunea făcută de creditor privind rezoluțiunea judiciară.

Greșit

instanța de apel a făcut aplicarea art. 43 C. com. atunci când instanța a

acordat dobândă asupra avansurilor de la data la care acestea au fost plătite

de intimați ci cel mai devreme de la data înregistrării cererii de chemare în

judecată a intimaților.

Recursul

este nefondat:

Antecontractul

de vânzare-cumpărare, este rezultatul unui acord de voință și are un caracter sinalagmatic

care presupune pe de o parte, respectarea strictă a voințelor individuale

exprimate, iar pe de altă parte, permite creditorului să obțină executarea întocmai

a obligației asumate de debitor.

În

acest context, obligației esențiale de plată a prețului asumat îi corespunde

obligația corelativă de predare a apartamentului la termenul prevăzut .

Interpretarea

coroborată a prevederilor contractuale duce fără echivoc la concluzia la care a

ajuns și instanța de apel potrivit căreia, termenele de predare și de încheiere

a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică erau termene limită

cerute și care nu aveau caracter facultativ.

Aceasta

rezultă din art. 11 alin. (2) din antecontract, unde sunt limitativ și expres

prevăzute excepțiile care pot determina prelungirea termenului de predare și

care sunt asimilate forței majore. Cum promitentul vânzător nu s-a aflat în

niciunul din cazurile asimilate forței majore, prelungirea termenului de

predare nu se putea face decât dacă promitenții - cumpărători în calitate de

beneficiari ar fi renunțat la beneficiul termenului, cerând executarea în

natură a contractului cu plata de daune interese. Clauza penală înserată în

contract, nu implică însă un drept corelativ al societății promitente de a nu-și

mai îndeplini la termen obligația asumată, ceea ce face ca pentru

promitenții-cumpărători clauza penală să aibă caracter facultativ.

Notificarea

făcută de reclamanți, pârâtei cu privire la nerespectarea culpabilă a

dispozițiilor contractuale și rezoluțiunea antecontractului pentru culpa

exclusivă a SC S.P.D. SRL, demonstrează voința beneficiarilor de a nu

valorifica clauza penală.

Este

astfel evident că instanța de apel nu face nicio confuzie între noțiunea de

obligație esențială și termen esențial atunci când arată motivele pentru care a

considerat că obligația SC S.P.D. SRL, de a preda imobilul și de a semna

contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică este esențial, termenul de

predare fiind unul limitat, care așa cum s-a arătat deja, nu comportă derogări

decât în cazurile de forță majoră expres stipulate în antecontract.

Cât

privește încălcarea principiului preeminentei executării în natură a

obligațiilor potrivit art. 1073 C. civ. și art. 1156 C. civ., încălcare cu

privire la care instanța de apel nu s-ar fi pronunțat, este de observat că

acest nou motiv de apel a fost invocat și dezvoltat în concluziile scrise

depuse la dosar cu încălcarea normelor de procedură. O atare apărare însă este

superflue atâta vreme cât o executare în natură nu mai putea fi făcută de vreme

ce recurenta încă înainte primului termen de judecată în fond făcuse declarație

autentică de rezoluțiune, pentru a se putea radia notarea litigiului în C.F.

pentru ca astfel să poată înstrăina apartamentul altor persoane.

În

același sens, trebuie observat că niciuna dintre părți nu a solicitat

executarea în natură a antecontractului astfel că, dacă instanțele ar fi

analizat preeminența executării în natură , ar fi încălcat principiul disponibilității

părților.

Critica

referitoare la greșita aplicare a dispozițiilor art. 43 C. civ. atunci când a

acordat dobânzi /penalități asupra avansului de la data la care acestea au fost

plătite este neîntemeiată, întrucât recurenta califică obligația sa ca fiind o

obligație de a da referitoare la transmiterea unui drept real de proprietate

asupra apartamentului.

Obligația

asumată de recurentă prin antecontract era aceea de a construi și a preda

imobilul (obligația de a face) care se subsumează obligației de transfer a dreptului

de proprietate (obligație de a da) întrucât pentru a se realiza transferul

dreptului de proprietate asupra apartamentului acesta trebuia în mod necesar să

fi fost construit.

Prin

urmare, obligația SC S.P.D. SRL este o obligație de a da și atrage incidența

dispozițiilor art. 43 C. com. în sensul că dobânzile comerciale atunci când

sunt cerute curg de la data scadenței obligației.

Față

de considerentele ce preced urmează ca în baza art. 312 pct. 1 C. proc. civ.

recursul să fie respins ca nefondat.

Recurenta

va fi obligată la 8.086,72 lei către intimatul D.T.E.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

ca nefondat recursul declarat de pârâta SC S.P.D. SRL București împotriva

deciziei comerciale nr. 232/2011 din 24 mai 2011 pronunțate de Curtea de Apel

București, secția a V-a comercială.

Obligă

recurenta-pârâtă SC S.P.D. SRL București la plata cheltuielilor de judecată în

cuantum de 8086,72 lei în favoarea intimatului D.T.E.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi, 9 martie 2012.