ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 783/2013

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la dată de 8 martie 2010 pe rolul Tribunalului București, secția a Vl-a comercială, reclamantul S.A.A., în contradictoriu cu pârâta SC O.T. SRL, a solicitat instanței să se dispună rezoluțiunea antecontractuiui de vânzare-cumpărare din 11 august 2008 încheiat de părți pentru neexecutarea obligațiilor de către pârâtă și repunerea părților în situația anterioară; obligarea pârâtei la restituirea avansului în cuantum de 44 155 euro; obligarea pârâtei la plata sumei de 5.000 euro reprezentând taxa de rezervare; cu cheltuieli de judecată. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 969, 1.200-1201, 1066, 1068-1069 C. civ.

Prin sentința comercială nr. 5566 din 10 mai 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul S.A.A., în contradictoriu cu pârâta SC O.T. SRL, ca neîntemeiată. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut în esență, că între pârâta SC O.T. SRL.

în calitate de promitent vânzător și reclamantul S.A.A., în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 26 din 11 august 2008, prin care pârâta s-a obligat să vândă, iar reclamantul să cumpere imobilul situat în București, sectorul 2, compus din două camere și loc de parcare care urma să se construiască conform autorizației de construire din 20 noiembrie 2007. S-a constatat că prețul imobilului a fost stabilit la suma de 150.228 euro, la care se adaugă TVA plătibil în RON la cursul Băncii Naționale a României din ziua emiterii facturii fiscale de către vânzătoare, iar prețul locului de parcare a fost stabilit la suma de 15.000+TVA.

Conform art. 4 prețul total inclusiv TVA a fost de 205.468,96 euro (196.621 euro+un procent de 6% acceptat de cumpărător în urma negocierilor directe avute cu vânzătoarea la data de 26 mai 2008. Conform art. 3.2 din antecontract, părțile urmau să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la notariat, la Biroul Notarial Public P.R.M., în termen de 10 de zile de la data semnării procesului-verbal de predare-primire a locuinței, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2009. În ceea ce privește predarea-primirea apartamentului și data transferului dreptului de proprietate, instanța de fond a constatat că părțile au convenit în temeiul art. 3.3 din antecontract, ca termenul de predare să fie data de 31 noiembrie 2009, clar nu mai târziu de 31 decembrie 2009. S-au prevăzut și două situații în care termenul poate fi decalat.

S-a menționat în antecontract ca la data de 13 mai 2008 a fost achitată cu titlu de rezervare suma de 5.000 euro, iar plata avansului în cuantum de 44.155 euro (inclusiv TVA) se va face prin transfer bancar maxim până în data de 13 august 2008 potrivit art. 4 din antecontract. Corform voinței pârților diferența de 158.313,38 euro (inclusiv TVA) urma să fie achitată în termen de 10 zile de Ia data semnării procesului-verbal de predare-primire, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică; la acea dată vanzătoarea se obliga să prezinte procesul-verbal de recepție a construcției încheiat cu Inspectoratul de Stat în Construcții al Municipiului București.

Prin actul adițional încheiat în data de 30 decembrie 2009, părțile au stabilit modificarea termenului de predare a apartamentului până în data de 29 ianuarie 2010. Reclamantul a susținut că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de predat; a apartamentului, iar din culpa acesteia contractul nu a putut fi încheiat în formă autentică; a invocat dispozițiile art. 6.1 din contractul părților ca și temei al solicitării sale privind restituirea avansului plătit în cuantum de 44.155 euro; a mai solicitat restituirea sumei de 5.000 euro care au fost achitați în temeiul contractului de rezervare din 13 mai 2008 prin care s-a hotărât schimbarea promitentului cumpărător, reclamantul fiind noul promitent cumpărător.

Conform chitanței din 25 august 2008 reclamantul a achitat suma de 155.496,24 RON conform antecontractului din 11 august 2008, fiind astfel efectuată plata facturii din 25 august 2008 emisă în temeiul aceluiași contract. S-a mai reținut că reclamantul și-a asumat obligația asumată conform contractului de a achita suma stabilită de părți cu titlu de avans. S-a apreciat ca fiind reală susținerea reclamantului potrivit căreia imobilul este grevat cu ipoteca. Aceasta întrucât, astfel cum rezultă din înscrisul depus în dosarul cauzei nr. 634 din 16 decembrie 2010 Banca P. și-a exprimat acordul privind ridicarea interdicției de înstrăinare instituită asupra imobilului situat în București, sector 2, după plata integrală a sumei datorate Băncii P. de către SC O.T.

SRL urmând să fie emisă o adresă de radiere a ipotecilor și a interdicțiilor aferente instituite. Potrivit art. 2.3 din contract la semnarea contractului de vânzare-cumpărare vânzătoarea este proprietara terenului și a construcțiilor ce vor fi edificate pe acesta din care face parte și imobilul care face obiectul litigiului. La data de 29 ianuarie 2010 pârâta era proprietara imobilului. Deși dreptul de proprietate al pârâtei era grevat de ipotecă instanța de fond a apreciat că aceasta nu este o situație care să o facă culpabilă pe pârâtă pentru situația reclamată cu atât mai mult cu cât această situație nu a fost prevăzută în contract.

În ceea ce privește executarea obligațiilor ulterioare stabilite prin antecontract, ținând cont de prevederile art. 1021 C. civ., în raport voința părților și probatoriul administrat în cauză, prima instanță a reținut, în esență, că reclamantul nu și-a respectat obligațiile asumate, situație în care solicitarea sa privind rezoluțiunea antecontractului a fost apreciată ca fiind neîntemeiată. S-a reținut că reclamantul prin comportamentul său a fost culpabil pentru situația reclamată, respectiv nefinalizarea vânzării-cumpărării, iar din înscrisurile depuse la dosarul cauzei a rezultat că pârâta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract. Ținând cont că reclamantul a fost cel care nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, prima instanța a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a opera rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Cum restituirea avansului plătit, respectiv suma de 44.155 euro poate fi dispusă în situația în care este admisă cererea privind rezoluțiunea antecontractuiui, ca efect al acestei sancțiuni, având în vedere soluția la care s-a ajuns în urma deliberării cu privire la acest capăt de cerere, instanța a apreciat și acest capăt de cerere ca fiind neîntemeiat, motiv pentru care, acesta a fost respins, S-a apreciat ca fiind neîntemeiat și capătul de cerere privind restituirea sumei de 5.000 euro care au fost achitați în temeiul contractului de rezervare din 13 mai 2008 prin care s-a hotărât schimbarea promitentului cumpărător. Apelul promovat de reclamantul S.A.A. împotriva acestei sentințe, a fost respins ca nefondat, prin decizia civilă nr. 495 din 14 decembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Pentru a hotărî astfel, referitor la primul motiv de apel invocat instanța de control judiciar, în concordanță cu cele reținute de prima instanță, a arătat că în niciuna din clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare nu s-a prevăzut obligația promitentei vânzătoare de a vinde imobilul luber de orice sarcini astfel cum a susținut apelantul, iar grevarea imobilului de ipotecă nu reprezintă o piedică la vânzare câtă vreme interdicția de vânzare a fost ridicată.

Astfel, în mod corect prima instanță a reținut că existența ipotecii care greva dreptul de proprietate al intimatei pârâte nu reprezintă o situație care să o facă culpabilă, având în vedere faptul că în art. 7.2 din antecontract sunt prevăzute actele pe care intimata trebuia să le prezinte în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv: actele de proprietate, intabulare, extras de carte funciară, certificat fiscal , proces-verbal de predare-primire încheiat cu Inspectoratul de Stat în Construcții al Municipiului București, acte depuse la dosarul de fond.

Prin urmare, cu privire Ia principala obligație asumată de intimata pârâtă prin antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv de a vinde imobilul descris în acest antecontract Curtea apreciază că pârâta a dovedit că era gata să-și îndeplinească obligația prin deținerea tuturor documentelor necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare astfel cum au fost prevăzute în art. 7.2 din antecontract. S-a reținut că toată motivarea acestei critici a reclamantului se rezumă la ideea că pârâta era obligată să vândă imobilul liber de orice sarcini, or, în cauză, prin nicio clauză a antecontractului menționat pârâta nu și-a asumat o astfel de obligație, obligația de a vinde apartamentul contractat nefiind condiționată de inexistența sarcinilor care l-ar greva.

Având în vedere că cel de-al doilea și cel de-al treilea motiv de apel au vizat condițiile necesare pentru a se putea dispune rezoluțiunea, respectiv modul în care părțile și-au îndeplinit sau nu obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, acestea au fost analizate împreună, în raport de criticile formulate, de temeiul de drept al art. 1021 C. civ. și de întregul probatoriu administrat în cauză. Astfel, prin probele administrate în faza apelului, respectiv declarația autentificată din 7 noiembrie 2011 dată de tatăl apelantului reclamant, a rezultat că acesta a făcut dovada că era gata să-și execute obligația de plată a restului de preț pentru apartamentul contractat. Însă, pentru a se putea dispune rezoluțiunea este necesar ca partea adversă, în speță pârâta, să nu-și fi executat obligațiile deși reclamantul se declarase gata să-și execute propriile obligații.

Astfel, nu au putut fi primite de instanța de apel susținerile apelantului în sensul că pârâta nu și-a executat propriile obligații, că societatea intimată nu I-a convocat la locația unde se află imobilul și că nu a văzut apartamentul pe care l-a contractat niciodată, deoarece prin antecontractul încheiat între părți nu s-a prevăzut o atare obligație în sarcina acesteia. Prin urmare, împrejurarea că apelantul nu a vizionat apartamentul contractat și nu a fost convocat de către societate la imobilul în care se află acest apartament nu poate reprezenta un motiv de rezoluțiune a antecontractului câtă vreme în antecontract nu s-a stipulat o astfel de obligație în sarcina intimatei-pârâte.

În ceea ce privește procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor din data de 13 noiembrie 2009 instanța de apel a apreciat că încheierea acestuia cu o notă de observații nu prezintă nicio relevanță din punct de vedere al îndeplinirii obligațiilor asumate de întimate-pârâtă câtă vreme, imobilul a fost acceptat la recepție de către comisia de recepție (cu excepția reprezentantului P.S.2 care a recomandat amânarea până la finalizarea lucrărilor autorizate) pe de o parte, iar pe de altă parte apelantul-reclamant nu a făcut dovada că acele lipsuri constatate cu ocazia recepției nu au fost remediate și mai mult a făcut dovada că este vorba despre niște lucrări esențiale care să poată determina aplicarea sancțiunii rezoluțiunii și nu numai o reducere de preț (în cazul lucrărilor neesențiale).

A fost respinsă ca nefondată și cea de-a patra critică a reclamantului referitoare Ia nerespectarea principiului continuității completului de judecată, reținându-se, în esență, că hotărârea apelată a fost pronunțată de judecătorul în fața căruia au avut loc dezbaterile asupra fondului, principiul continuității fiind respectat în cauză. În termen legal, împotriva acestei decizii, reclamantul S.A.A. a declarat recurs, solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii principale așa cum a fost formulată, respectiv rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și repunerea părților în situația anterioară cu toate consecințele ce decurg din aceasta.

În motivare, recurentul-reclamant critică hotărârea atacată susținând, în esență, greșita apreciere a instanței de apel în ceea ce privește neîndeplinite condițiile invocării rezoluțiunii, prin acțiune în justiție, sub două aspecte: I. Intimata nu și-a respectat angajamentul prevăzut de art. 5.1.1., încercând să transfere un drept de proprietate afectat de sarcini. II. Neconvocarea la întocmirea procesului-verbal de predare-primire la termenul stabilit. În dezvoltarea primului motiv de recurs, recurentul susține, în esență, că instanța de apel a privit în mod superficial situația creată apreciind că nu există culpă din partea pârâtei intimate, care și-a respectat obligațiile, mai mult nu exista nici o clauză care să oblige la înstrăinarea imobilului liber de orice sarcini.

Situația creată, consideră recurentul, trebuie cercetată în profunzimea ei raportat la definiția dreptului de proprietate, la convenția dintre părți, la scopul mediat și imediat al acesteia: 1) Recurentul reclamant, prin efort personal și sacrificii pe care și Ie-a impus a urmărit să achiziționeze un bun, astfel că este echitabil ca el să și Ie poată păstra și să dispună de el conform propriei voințe. 2) Păstrarea imobilului în patrimoniul recurentului în calitate de nou proprietar depinde de conduita relativa a unei terțe persoane. 3) Nu pot fi avute în vedere susținerile instanței de apel conform cărora absența stipulării unor clauze exprese care să impună liberarea imobilului de orice sarcini la momentul înstrăinării, exonerează de orice culpă pe intimata, care este gata să-și îndeplinească obligația.

4) Prin natura sa, dreptul de proprietate este un drept total, ce conferă titularului posibilitatea de a se bucura pe deplin de bunul său. Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs, susține, în esență, că fost înlăturate prevederile art. 3.2 din antecontract, conform cărora „contractul de vânzare-cumpărare (...) se va încheia în termen de 10 zile de la semnarea procesului-verbal de predare-primire (...)”. Expunând pe larg situația de fapt, susține că pârâta avea obligația de a convoca reclamantul la încheierea procesului-verbal de predare, aspect ce rezultă indirect din prevederile art. 5.2.2 pct. 7. Totodată, în opinia sa, intimata-pârâtă se afla inclusiv la data de 29 ianuarie 2010 în imposibilitatea de a-și îndeplini obligația de finalizare.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Intimata-pârâtă SC O.T. SRL București a formulat întâmpinare prin care a solicitat, în esență, respingerea recursului. Analizând decizia recurata în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a-l respinge, pentru considerentele care succed: Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., hotărârea este nelegală „când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia”.

Pornind de la cadrul legal instituit de art. 989 C. civ., conform căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, este în obligația instanței de apel să examineze în mod real voința părților semnatare ale contractului încheiat, or, în cauză, aceste aspecte au fost pe deplin analizate, instanța de apel făcând o corectă interpretare a actului dedus judecății, respectiv a clauzelor contractuale, în considerarea dispozițiilor art. 977, precum și ale art. 982 C. civ., nefiind incident motivul instituit de pct. 8 al art. 304 C. proc. civ. Este de necontestat că între pârâta SC O.T. SRL în calitate de promitent vânzător și reclamantul S.A.A.

în calitate de promitent cumpărător s-a încheiat antecomtractul de vânzare-cumpărare din 11 august 2008 (Dosarul nr. 11924/3/2010 al Tribunalului București, secția a Vl-a comercială), prin care pârâta s-a obligat să vândă, iar reclamantul să cumpere imobilul situat în București, sectorul 2 compus din două camere și locul de parcare care urma să se construiască conform autorizației de construire din 20 noiembrie 2007. Prin actul adițional încheiat la data de 30 decembrie 2009, părțile au stabilit modificarea termenului de predare a apartamentului până în data de 29 ianuarie 2010. Astfel, prin antecontractul menționat părțile au stabilit drepturi și obligații reciproce, iar caracteristica esențială a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor ce revin pârților.

Acțiunea în rezoluțiune a contractului poate fi invocată numai de partea care a executat sau s-a declarat gata să execute contractul, or în cauză, instanța de apel pornind de la interpretarea prevederilor art. 1021 C. civ., în raport de clauzele contractuale a analizat succesiunea obligațiilor prevăzute, stabilind cu justețe că intimata-pârâtă și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontractul încheiat, iar în condițiile în care reclamantul a fost cel care, nu și Ie-a îndeplinit, nefiind întrunite cerințele pentru a opera rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, în mod corect a fost respinsă acțiunea.

Imobilul în discuție a fost finalizat Ia data de 29 ianuarie 2010 fapt ce rezultă din procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor din 13 noiembrie 2009 și din procesul-verbal de predare-pimire încheiat în 29 ianuarie 2010 (dată Ia care promitentul cumpărător, reclamantul, nu s-a prezentat în vederea recepționării apartamentului) și a fost înscris în cartea funciară la data de 30 decembrie 2009. Este adevărat că la art. 7.2 din antecontract au fost prevăzute actele pe care intimata-pârâtă trebuia să le prezinte în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv: actele de proprietate, intabulare extras de certe funciară, certificat fîsoai, proces-verbal de predare-primire încheiat cu Inspectoratul de Stat în Construcții al Municipiului București, dar este de necontestat că pârâta a dovedit că era gata să-și îndeplinească obligația prin deținerea tuturor documentelor necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

În consecință, contrar susținerilor recurentului-reclamant obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică putea fi finalizată, iar criticile vizând nerespectarea angajamentului prevăzut la art. 5.1.1 din antecontract referitoare la plata taxelor și impozitelor nu-și găsesc justificarea. Recurentul se prevalează de existența sarcinilor care grevează apartamentul în discuție, or, în cauză, instanța de control judiciar a reținut cu justețe că intimata nu și-a asumat obligația de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului liber de orice sarcini, iar totodată, grevarea imobilului de ipotecă nu reprezintă o piedică la vânzare, câtă vreme interdicția de vânzare a rost ridicată.

Clauzele contractuale au fost clare și precise, motiv pentru care nu se justifică nici aserțiunile relative la aplicarea dispozițiilor art. 983, 1312 C. civ. Contrar susținerilor recurentului-reclamant, în ceea ce privește convocarea la întocmirea procesului de predare-prirnire a imobilului la termenul stabilit, instanța de control judiciar a reținut în mod legal împrejurarea că, în condițiile în care nu a fost prevăzută în antecontract, această obligație nu-i incumbă pârâtei. Nu se poate pretinde o înlăturare a prevederilor art. 3.2, respectiv a prevederilor art. 5.2.2.7 în condițiile în care, prin răspunsul la conciliere reclamantul a fost invitat în data de 18 februarie 2011 în vederea încheierii contractului în formă autentică, iar concilierea dintre părți nu a mai avut loc, întrucât Ia data de 8 martie 2010 reclamantul a formulat cerere de chemare în judecată a pârâtei.

Este evident că instanța de apel a interpretat și aplicat corect prevederile legale și contractuale ținând cont atât de dispozițiile art. 989 C. civ., cât și de dispozițiile art. 1021 C. civ. vizând rezoluțiunea. Nefiind îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare, instanța de control judiciar a menținut în mod legal soluția primei instanțe de respingere a acțiunii în rezoluțiune, ca urmare a respingerii acțiunii principale fiind respins și capătul de cerere vizând restituirea avansului, în condițiile în care nu a fost reținută culpa pârâtei, părțile având posibilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică așa cum au prevăzut în antecontractul a cărei rezoluțiune a fost solicitată.

Ca urmare, instanța de apel a interpretat și aplicat corect dispozițiile legale incidente în cauză, fiind nefondate și criticile subsumate motivului de nelegalitate instituit de pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. Distinct de cele reținute se impune precizarea faptului că o reanalizare a situației de fapt la care tinde în realitate recurentul, nu justifică invocarea motivului de recurs bazat pe aplicarea greșită a unor dispoziții contractuale ori aplicarea greșită a „legii părților” de care se prevalează aceasta, respectiv a prevederilor art. 989 C. civ. În condițiile în care restabilirea situației ele fapt și interpretarea probelor aflate la dosar (răspunsuri la interogatorii, declarația dată de tatălui reclamantuiui etc.) exced competenței instanței de recurs, se impune respingerea de plano a criticilor de netemeinicia, care nu satisfac exigențele impuse de art. 304 C. proc.

civ., reaprecierea probelor nemaifiind posibilă în această etapă procesuală odată cu abrogarea pct. 11 al art 304 C. proc. civ. prin O.U.G. nr. 138/2000 și ale art. 304 pct. 10 C. proc. civ. prin dispozițiile Legii nr. 219/2005. Pentru toate argumentele de fapt și de drept care preced, Înalta Curte constată că hotărârea recurată este la adăpost de orice critică, motiv pentru care, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul S.A.A. împotriva deciziei civile nr. 495 din 14 decembrie2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, menținând decizia instanței de apel, ca fiind legală. Constatând culpa procesuală a recurentului în promovarea recursului de față și în raport de solicitarea reprezentantului intimatei-pârâte SC O.T.

SRL București privind acordarea cheltuielilor de judecată, urmează ca, în temeiul dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., să fie admisă cererea, în sensul obligării recurentului-reclamant S.A.A. la plata sumei de 5.600 RON cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC O.T. SRL București, conform înscrisurilor doveditoare aflate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamantul S.A.A. impotriva deciziei civile nr. 495 din 14 decembrie 2011 pronunțată ele Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat. Obligă recurentul-reclamant S.A.A. la plata sumei de 5.800 RON cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC O.T. SRL București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 februarie 2013.