ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2985/2013

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 3357 din 15 martie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a Vl-a civilă, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții G.I.P. și G.M.L., în contradictoriu cu pârâta SC O.T. SRL, a fost dispusă rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 24 iulie 2008 încheiat între cele două părți și a fost obligată pârâta să plătească reclamanților suma de 81.714,20 euro sau echivalentul în lei la cursul B.N.R. în ziua plății, reprezentând despăgubiri, și suma de 13.423,44 lei reprezentând cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că, prin contractul de rezervare din 10 iunie 2008 s-a menționat că vânzătoarea dezvolta, în baza Proiectului din 2007, realizat de către SC B.A.A.

SRL, pe terenul în suprafață de 2.374,32 mp situat în București, sector 2, înscris în C.F., a localității București, sector 2, un proiect imobiliar constând în edificarea unui complex rezidențial format dintr-un imobil cu apartamente având destinația de locuință, denumit în continuare „Condominiul" (ce se va construi conform autorizației de construire din 20 noiembrie 2007). De asemenea, s-a stipulat faptul că prețul fără T.V.A. al imobilului (inclusiv cotele indivize) finisat în varianta de bază este de 210.604 euro, la care se adaugă T.V.A. La data semnării contractului, cumpărătorul a achitat vânzătoarei suma de 3.000 euro inclusiv T.V.A. la cursul B.N.R., echivalent a 10.980 lei cu titlu de taxă de rezervare, sumă care la momentul semnării antecontractului de vânzare-cumpărare urma să se transforme în avans parțial din prețul apartamentului.

S-a constatat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 24 iulie 2008, promitenții (vânzător, respectiv cumpărător) și-au asumat obligația primul de a vinde și al doilea de a cumpăra, imobilul situat în București, Sector 2, ce se va construi conform autorizației de construire din 20 noiembrie 2007, compus din: apartamentul de 3 camere, situat la etajul 2, ce urma să fie edificat de către vânzătoare pe terenul situat în București, sector 2; cota indiviză aferentă din spațiile comune ale blocului; cota indiviză de teren aferentă apartamentului. Prima instanță a constatat că prin art. 3.2 din antecontractul încheiat, părțile au stipulat că încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare urma a avea loc la notariat (B.N.P.

P.R.M., cu sediul în București, sector 6) în termen de 10 zile lucrătoare de la data semnării procesului verbal de predare-primire a locuinței, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2009, termenul putând fi decalat în anumite situații expres convenite prin antecontract. În cuprinsul art. 3.4 din același antecontract de vânzare-cumpărare s-a menționat că, la data finalizării lucrărilor de construire și a încheierii contractului de vânzare-cumpărare, vânzătoarea avea obligația să predea cumpărătorului imobilul descris la art. 2 pct. 2-1, cu anumite finisaje expres enumerate, descrierea detaliată a tipurilor și calităților acestora, urmând a se stabili prin act adițional în termen de maxim 3 luni de la data semnării antecontractului.

Prețul imobilului total (inclusiv T.V.A.) a fost stabilit la suma de 250.618,78 euro, la data de 10 iunie 2008 fiind achitat cu titlu de rezervare suma de 3.000 euro, plata avansului de către cumpărător stabilit în baza antecontractului, în sumă de 40.857,10 euro (inclusiv T.V.A.), echivalentul în lei 145.945,65 lei la cursul B.N.R., reprezentând 16,50% din prețul de cumpărare al apartamentului, urmând a fi efectuată prin transfer bancar maxim până la data de 31 iulie 2008. Diferența de 206.761,68 euro (inclusiv T.V.A.) urma a se va achita în termen de 10 zile de la data semnării procesului verbal de predare-primire, respectiv la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care urma să fie încheiat în conformitate cu prevederile antecontractului.

La aceeași dată, vânzătoarea urma să prezinte și procesul verbal de recepție a construcției încheiat cu Inspectoratul de Stat în construcții al Municipiului București. Instanța de fond a mai reținut că în cuprinsul art. 6 din convenția părților, s-a agreat inserarea unor clauze penale (penalități de întârziere și despăgubiri). Astfel, dacă contractul autentic de vânzare-cumpărare nu se încheia din culpa vânzătorului până la data de 30 decembrie 2009, acesta datora cumpărătorului despăgubiri egale cu dublul avansului primit până la data de 30 noiembrie 2009 și va plăti ambele comisioane către Agenție. Dacă contractul autentic de vânzare-cumpărare nu se încheia din culpa cumpărătorului până la data limită sau dacă cumpărătorul dorește rezilierea antecontractului, acesta va pierde avansul în favoarea vânzătorului și va plăti ambele comisioane către Agenție.

Pentru a putea aprecia dacă devine aplicabilă rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv acordarea despăgubirilor conform art. 6.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare, tribunalul a apreciat necesar să antameze printre altele modul în care părțile au înțeles să-și execute fiecare obligațiile, respectiv aspectul culpei în neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare. Au fot înlăturate susținerile pârâtei conform cărora, la data de 31 decembrie 2010, imobilul era finalizat, în stare de a fi predat în termenul și în condițiile stipulate în contract, pârâta deținând toate actele și efectuând toate formalitățile necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, conform dispozițiilor art. 7.2 din Antecontract.

În raport de întregul material probator administrat în cauză, prima instanță a apreciat insuficiente în dovedirea executării obligațiilor de către pârâtă doar procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor din 13 noiembrie 2009 din data de 13 noiembrie 2009 (anexa nr. 3 la întâmpinare filele 87-88 fond) încheiat cu I.S.C., primăria Sectorului 2 și ceilalți membrii ai comisiei de recepție; respectiv dovada intabulării imobilului atât a construcției cât și a fiecărui apartament în parte - încheierea din 30 decembrie 2009 emisa de O.C.P.I. Sector 2; Decizia de impunere pe anul 2010 nr. 91 din 08 ianuarie 2010 pentru stabilirea impozitului pe clădiri, impozitului pe teren.

S-a subliniat faptul că, potrivit convenției părților, încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare urma a avea loc la notariat în termen de 10 zile lucrătoare de la data semnării procesului verbal de predare-primire a locuinței, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2009. Prin procesul verbal de constatare a stadiului lucrărilor întocmit la data de 30 decembrie 2009, semnat doar de reclamanți și doi martori ai acestora, reclamanții au constatat o serie de deficiențe. S-a precizat și că această listă neexhaustivă de lucrări nefinalizate putea fi completată și cu lucrările neterminate de la spațiile comune cum ar fi subsolul, terasa, unde nu li s-a asigurat accesul. S-a reținut că neexecutarea la termen a lucrărilor, nerespectarea obligațiilor contractuale care îi reveneau pârâtei au fost probate și cu planșe fotografice.

La data de 30 decembrie 2009, reclamanții și numitul S.H., în calitate de administrator al SC O.T. SRL, s-au prezentat la B.N.P.

P.R.M., unde s-a dat încheierea de certificare din 30 decembrie 2009, prin care s-au consemnat următoarele declarații: reclamanții au refuzat semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică deoarece: nu au fost prezentate documente justificative care să demonstreze remedierea deficiențelor constatate în nota de observație din 13 noiembrie 2009 la procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor din 13 noiembrie 2009; la data prezentării nu s-a făcut dovada că terenul aferent construcției este liber de sarcini, până la data de 30 decembrie 2009 nu s-a semnat procesul verbal de predare-primire a apartamentului; stadiul apartamentului nu respectă prevederile art. 3.4 din antecontractul de vânzare-cumpărare și nu poate fi utilizat pentru scopul în care a fost construit întrucât nu se asigură dependințele, dotările și utilitățile necesare de locuit ale unei familii, fiind enumerate și lipsa lucrărilor prezentate și în cuprinsul procesului verbal întocmit la data de 30 decembrie 2009. Deși prezent, reprezentantul pârâtei nu a adoptat nicio poziție, nefiind consemnat nici un punct de vedere al său în sensul că societatea și-ar fi executat toate obligațiile și se declară aptă pentru semnarea actului autentic, solicitând eventual plata prețului de la partea adversă.

În considerarea celor menționate, instanța a înlăturat apărarea pârâtei potrivit căreia reclamanții ar fi în culpă și contractul nu s-ar fi putut încheia din cauza promitenților-cumpărători, care nu ar fi dispus de suma de bani necesară încheierii contractului la momentul respectiv, cu atât mai mult cu cât, reclamanții au înțeles să plătească toate sumele necesare anterioare încheierii actului autentic (suma de 3.000 euro, și avansul de 40.857,10 euro); diferența de 206.761,68 euro (inclusiv T.V.A.) urmând a fi achitată în termen de 10 zile de la data semnării procesului verbal de predare-primire, adică la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

S-a apreciat că, nerespectându-și propriile obligații, pârâta nu putea pretinde reclamanților încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, și cu atât mai puțin plata diferenței de preț, astfel că a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 24 iulie 2008 încheiat între cele două părți. Reținând și culpa pârâtei, respectiv a promitentei vânzătoare, instanța de fond a făcut aplicarea clauzei penale prevăzute în art. 6.1 din antecontractul părților și a dispus obligarea acesteia la plata unor despăgubiri egale cu dublul avansului primit de pârâtă și care a fost cuantificat de către reclamanți la suma de 81.714,20 euro (dublul sumei de 40.857,10 euro), dând astfel eficiență principiului disponibilității părții, care și-a individualizat pretențiile.

Cu aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc. civ. pârâta a fost obligată să plătească reclamanților suma de 13.423,44 lei reprezentând cheltuieli de judecată. Împotriva acestei sentințe, pârâta SC O.T. SRL a declarat apel, care, prin Decizia civile nr. 288 din 20 iunie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a Vl-a civilă, a fost respins ca nefondat. Pentru a hotărî astfel, instanța de control judiciar a apreciat că instanța de fond a reținut în mod corect situația de fapt relevantă pe baza probelor administrate în cauză, aplicând în mod judicios normele legale incidente după constatarea îndeplinirii tuturor cerințelor legale pentru rezoluțiunea antecontractului semnat de părți.

Instanța de apel a reținut, în esență, că părțile au convenit în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat că predarea fizică a apartamentului urma a se realiza la data de 31 noiembrie 2009, termenul putând fi prelungit doar pentru situațiile expres prevăzute și cu încunoștințarea beneficiarilor, fără a depăși însă data de 31 decembrie 2009, data limită prevăzută și pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

S-a constatat că prin intermediul procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor din 13 noiembrie 2009, semnat cu obiectiuni din partea Primăriei Sectorului 2 în sensul amânării recepției pentru nefinalizarea lucrărilor și înscrisul intitulat "stadii fizice preliminare recepției apartamentului nr. 11" semnat și de reprezentantul apelantei la data de 30 decembrie 2009, acte recunoscute în materialitatea lor de apelantă, intimații au făcut dovada în fața primei instanțe cu privire la existența unor deficiențe care justificau refuzul de a accepta recepționarea imobilului și semnarea contractului de vânzare cumpărare. Părțile au prevăzut în mod expres la art. 3.4 din antecontract obligația de predare a apartamentului cu anumite finisaje, expres enumerate, deficiențele constatate referindu-se și la asemenea finisaje.

S-a apreciat că eventuala valoare globală a finisajelor nerealizate nu are relevanță în stabilirea caracterului semnificativ al acestei neexecutări a contractului din partea apelantei, cât timp acestea făceau imposibilă utilizarea bunului potrivit destinației sale. În acest context, s-a arătat că procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor, prezentat chiar de către apelantă, a fost semnat fără obiectiuni la data de 30 iunie 2010, la 6 luni după sesizarea instanțelor de judecată cu prezenta acțiune în rezoluțiune. Posibilitatea executării obligațiilor asumate în cursul procesului, nu are relevanță cât timp părțile au fixat în mod expres un termen care, din ansamblul prevederilor contractuale, poate fi caracterizat drept esențial.

Astfel, termenul de predare a imobilului a fost stabilit la o dată fixă, cu posibilități limitate și exprese de prelungire cu maxim 30 de zile. Importanța acestui termen în ansamblul contractual rezulta în mod clar din severitatea clauzei penale inserate în art. 6.1 din antecontract, care a permis intimaților să pretindă despăgubiri egale cu dublul avansului plătit în cazul neîncheierii contractului de vânzare - cumpărare din culpa promitentului - vânzător până la data de 31 decembrie 2009. Caracterul esențial al termenelor fixate prin contract determina și punerea de drept în întârziere a apelantei la expirarea acestora, fără îndeplinirea altor formalități, potrivit art. 1079 alin. (2) pct. 3 C. civ.

1864. În concordanță cu prima instanță, instanța de apel a constatat executarea de către intimații - reclamanți a obligațiilor scadente până la momentul predării imobilului, astfel că nu s-a putut reține lipsa disponibilității pentru executarea propriilor obligații. În cronologia executării antecontractului, diferența de preț de 206.761,68 euro urma a se achita în 10 zile de la semnarea procesului verbal de predare, respectiv la data semnării contractului de vânzare -cumpărare în formă autentică, prin urmare, obligația de predare și obligația de plată a diferenței de preț nu erau simultane, iar cea imputată apelantei avea scadența anterioară. În termen legal, împotriva acestei decizii, pârâta SC O.T.

SRL București a declarat recurs, solicitând, în principal, în conformitate cu dispozițiile art. 304, pct. 8 și 9 coroborate cu dispozițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ., admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul admiterii apelului și, pe cale de consecință, respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, iar în subsidiar, în conformitate cu dispozițiile art. 304 pct. 5 raportat la art. 312 alin. (3) și la art. 129 alin. (5) C. proc. civ., admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei la instanța de apel în vederea efectuării unei expertize tehnice de specialitate în construcții cu privire la starea apartamentului la data de 31 decembrie 2009. În motivare, după o scurtă prezentarea a situației de fapt, invocând, în drept, dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc.

civ., recurenta-pârâtă susține, în esență, că aplicabilitatea art. 6.1 din antecontract nu poate fi extinsă și pentru eventuala neîndeplinire a altor obligații din antecontract, din interpretarea acestei clauze rezultând că despăgubirile vor fi acordate exclusiv pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor pârâtei referitoare strict la momentul când ar fi trebuit să se perfecteze contractul de vânzare în formă autentică.

Or, aceste obligații, apreciază pârâta, au fost îndeplinite, fiind depuse la dosarul cauzei extras de carte funciară din data de 30 decembrie 2009 care face dovada calității de proprietar asupra terenului și apartamentului, Decizia de impunere nr. 91 din 08 ianuarie 2010 vizând îndeplinirea obligațiilor fiscale și procesul-verbal de recepție la finalizarea lucrărilor din data de 13 noiembrie 2009. Consideră că, în cazul constatării unor neconformități ale bunului, acestea împiedicau perfectarea vânzării și valabilitatea acesteia, și prețul vânzării trebuia redus corespunzător. Sub acest aspect, singurele impedimente la încheierea vânzării și care ar fi de natură să fundamenteze ideea culpei vânzătorului, nu pot fi decât valoarea foarte mare a neconformităților sau caracterul lor esențial care ar face bunul impropriu de folosit conform destinației acestuia.

Recurenta contestă valoarea probatorie a proceselor verbale întocmite pro causa de reclamanți în prezența martorilor lor și a fotografiilor depuse la dosar, care nu dovedesc neconformitățile existente la data de 30 decembrie 2012, arătând că a depus la dosar planșe fotografice elocvente pentru situația apartamentului la data prevăzută pentru finalizare. Apreciază că valoarea neconformităților constatate la data de 28 decembrie 2009 era infinit mai mică, nefiind susceptibilă de a determina neîncheierea actului autentic, ci doar o reducere proporțională de preț, în măsura în care intimații ar fi administrat probe în acest sens. În cursul procesului, intimații au renunțat la proba testimonială și nici nu au solicitat efectuarea unei expertize prin care să-și dovedească susținerile, iar anterior procesului, intimații nu au solicitat constatarea acestor aspecte pe calea asigurării de dovezi prevăzute de art. 235 sau 239 C. proc.

civ. Stabilirea fie a valorii consistente a neconformităților sau faptul că acestea făceau apartamentul impropriu utilizării conform destinației sale ar fi trebuit să fie realizată în mod obligatoriu pe baza unei expertize de specialitate, expertiză care ar fi trebuit solicitată de intimații-reclamanți având în vedere că aceștia erau cei care aveau obligația de a face dovada caracterului esențial al neconformităților. Consideră că instanța de apel, în mod greșit, a reținut că neexecutarea este semnificativă și poate fundamenta refuzul intimaților de a perfecta contractul autentic de vânzare și, totodată, culpa pârâtei pentru neperfectarea actului autentic.

Instanța de apel a schimbat înțelesul clauzei penale, care sancționa doar neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor pârâtei referitoare strict la momentul când ar fi trebuit să se perfecteze contractul de vânzare în forma autentică și care ar fi fost în măsură să împiedice această perfectare, iar nu neîndeplinirea altor obligații derivând din antecontract. Sintetizând, susține că, în mod nelegal, a fost stabilit caracterul esențial al neconformităților, fără administrarea niciunui probatoriu în acest sens și, în mod nelegal, a fost aplicată clauza penală pentru o obligație (obligația de predare) la care aceasta nu era privitoare.

Totodată, instanța de apel, în mod nelegal, a constatat îndeplinirea cerinței ca partea care solicită rezoluțiunea să facă dovada executării propriilor obligații sau faptul că este gata să și le execute, considerații datorate greșitei interpretări a clauzelor antecontractului, redând clauzele contractuale reglementate la art. 3.3 și art. 7.2 din antecontract. Potrivit acestor clauze contractuale, arată recurenta-pârâtă, apartamentul putea fi predat până la data de 31 decembrie 2009, iar intimații trebuiau să achite restul de preț până la data de 30 decembrie 2009. Pe cale de consecință, scadența obligației de predare nu doar că nu este anterioară (cum a reținut instanța de apel) sau simultană, dar este ulterioară obligației intimaților de a achita restul de preț.

Apreciază că nu avea relevanță achitarea de către intimații-reclamanți a avansului, cât timp aceștia nu au făcut dovada disponibilului bănesc pentru plata sumei de 206.761,68 euro, ce ar fi trebuit să fie plătită la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare. Cu privire la interpretarea noțiunii de disponibilitate reală de executare a propriilor obligații, citează din considerentele Deciziilor nr. 495 din 14 decembrie 2011 și nr. 126 din 13 martie 2012, pronunțate de Curtea de Apel București în spețe similare privitoare la alte apartamente din același ansamblu rezidențial. Sub aspectul instituit de prevederile dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., apreciază, în esență, nu sunt îndeplinite cumulativ cerințele art. 1020-1021 C. civ.

Susține că, nu se poate pune egalitate între situația în care apartamentul nu poate fi efectiv utilizat și situația în care se refuză recepția pentru faptul că ar exista un anumit disconfort în exploatarea acestuia. Potențial, intimații ar fi fost îndrituiți la reducerea corespunzătoare a prețului, eventual coroborată cu despăgubiri pentru lipsa de folosință până la remedierea minorelor neconformități. În lipsa unei expertize de specialitate, în lipsa efectuării procedurii asigurării de dovezi care să constate aspectele reclamate de intimați, în lipsa audierii de martori, apreciem că în mod total nelegal instanța de apel a constatat caracterul esențial al predării neconforme stabilind că acestea făceau imposibilă utilizarea bunului potrivit destinației sale.

Recurenta a apreciat că refuzul reclamanților de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică pentru motivele invocate în fața notarului public constituia o excepție de neexecutare care ar fi justificat doar suspendarea executării propriilor obligații și nu rezoluțiunea. Subsumat motivului de nelegalitate instituit de prevederile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., apreciază că situația de fapt nu a fost lămurită pe deplin în cauză. Aceasta întrucât, instanța de apel și-a fundamentat soluția atât pe un înscris care nu privește apartamentul intimaților (anexa nr. 39265 din 30 iunie 2010) ci părțile de folosință comună, cât și pe un înscris care este anterior obligației de predare din data de 31 decembrie 2009 („Stadii fizice preliminare recepției apartamentului încheiat în data de 28 decembrie 2009), acte care nu pot lămuri pe deplin prezenta cauză.

De asemenea, instanța de apel nu a analizat în nici un fel planșele fotografice depuse de pârâtă cu privire la starea apartamentului la data de 31 decembrie 2009. Solicită efectuare unei expertize tehnice de specialitate în construcții cu privire la starea apartamentului la data de 31 decembrie 2009, expertiză ce nu poate fi dispusă decât de instanța de apel. Examinând cu prioritate excepția nulității recursului invocată de intimații-reclamanți G.l.P. și G.M.L., Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 137 C. proc. civ. raportat la art. 302 1 lit. c) și art. 306 C. proc. civ., va respinge excepția, întrucât criticile formulate fac posibilă încadrarea lor în textele de lege invocate de recurenta-pârâtă.

Analizând decizia recurată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate și temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele care succed: Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 8 C. proc.

civ., hotărârea este nelegală „când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia". Pornind de la cadrul legal instituit de art. 969 C. civ., conform căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, este în obligația instanței de apel să examineze în mod real voința părților semnatare ale contractului încheiat, or, în cauză, aceste aspecte au fost pe deplin analizate, instanța de apel făcând o corectă interpretare a actului dedus judecății, respectiv a clauzelor contractuale, în considerarea dispozițiilor art. 977, precum și ale art. 982 C. civ., nefiind incident motivul instituit de pct. 8 al art. 304 C. proc.

civ. Este de necontestat că între pârâta SC O.T. SRL în calitate de promitent vânzător și reclamanții G.I.P. și G.M.L., în calitate de promitenți cumpărători s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din 24 iulie 2008 (filele 11-13 din Dosarul nr. 7300/299/2010 al Judecătoriei Sectorului 1 București), prin care pârâta s-a obligat să vândă, iar reclamanții să cumpere imobilul situat în București - Sectorul 2, ce se va construi conform autorizației de construire din 20 noiembrie 2007, compus din: apartamentul, situat la etajul 2, din Blocul Tronson B ce urma să fie edificat de către vânzătoare pe terenul situat în București, sector 2; cota indiviză aferentă din spațiile comune ale blocului; cota indiviză de teren aferentă apartamentului.

La art. 3.3 din antecontract părțile au prevăzut termenul de predare a apartamentului la data de 31 noiembrie 2009, termenul putând fi prelungit doar pentru situațiile expres stipulate și cu încunoștiințarea beneficiarilor, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2009. Contrar susținerilor recurentei-pârâte, ambele instanțe au reținut, în mod corect, împrejurarea că la data de 31 decembrie 2009 (data limită prevăzută pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare), imobilul nu era în stare de a fi predat în termenul și condițiile agreate de părți, în condițiile în care art. 3.4 din antecontractul încheiat prevedea obligația de predare a apartamentului cu anumite finisaje expres enumerate, iar deficiențele cuprinse în procesul verbal de constatare a stadiului lucrărilor din data de 30 decembrie 2009 au fost cuprinse o serie de deficiențe care au vizat și acele finisaje nerealizate.

De altfel, procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor a fost semnat fără obiecțiuni la data de 30 iunie 2010, respectiv după șase luni de la sesizarea instanței de judecată cu prezenta acțiune în rezoluțiune, aspect reținut cu justețe de instanța de control judiciar. Așa fiind, susținerile conform cărora, în raport de prevederile art. 3.3 și art. 7.2 din antecontract, pârâta putea preda apartamentul până la data de 30 decembrie 2009 sunt lipsite de orice justificare. În mod legal, termenul de predare a fost apreciat ca fiind esențial, imobilul urmând a fi finalizat și predat la o dată fixă, cu posibilități limitate și exprese de prelungire, caracterul esențial al acestui termen de predare rezultând și din clauza penală agreată de părți la art. 6.1.

care permitea intimaților-reclamanți să pretindă despăgubiri egale cu dublul avansului plătit în cazul neperfectării contractului de vânzare-cumpărare din culpa promitentului-vânzător (pârâtei) până la data de 30 decembrie 2009. Se impune precizarea faptului că o reanalizare a situației de fapt la care tinde în realitate recurenta, nu justifică invocarea motivului de recurs bazat pe aplicarea greșită a unor dispoziții contractuale ori aplicarea greșită a legii, de care se prevalează aceasta. În condițiile în care restabilirea situației de fapt și interpretarea probelor aflate la dosar (planșe fotografice, procese-verbale etc.) exced competenței instanței de recurs, se impune respingerea de plano a criticilor de netemeinicie, care nu satisfac exigențele impuse de art. 304 C. proc.

civ., reaprecierea probelor nemaifiind posibilă în această etapă procesuală odată cu abrogarea pct. 11 al art. 304 C. proc. civ. prin O.U.G. nr. 138/200 și ale art. 304 pct. 10 C. proc. civ. prin dispozițiile Legii nr. 219/2005. Potrivit dispozițiilor art. 1020 C. civ., „condiția rezolutorie este subînțelesă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său", iar dispozițiile art. 1021 C. civ. stipulează că „în acest caz contractul nu este desființat de drept.

Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune interese". Culpa recurentei-pârâtei pentru neîndeplinirea obligațiile asumate prin antecontract (nepredarea apartamentului în termenul și condițiile convenite) nu poate fi transferată în sarcina reclamanților, care și-au îndeplinit propriile obligații succesive, în ordinea cronologică a scadenței lor, astfel cum au fost stipulate de către părți în antecontractul încheiat, fiind nefondate și criticile sub aspectul lipsei disponibilității pentru executarea obligațiilor de către reclamanți.

În mod greșit, recurenta pretinde că obligația de predare și obligația de plată a diferenței de preț nu erau simultane, iar cea imputată pârâtei era anterioară, întrucât în cronologia executării antecontractului, diferența de preț de 206.761,68 euro urma a fi achitată la 10 zile de la semnarea procesului-verbal de predare, respectiv la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (art. 4 din antecontract). Este evident că, în speță, pârâta (promitenta-vânzătoare) SC O.T. SRL București nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, iar față de opțiunea reclamanților în sensul rezoluțiunii, cu respectarea totodată a prevederilor art. 969 C. civ., ambele instanțe, în mod legal, au dat eficiență dispozițiilor art. 1020-1021 C. civ., motiv pentru care, nu se poate reține nici incidența dispozițiilor pct. 9 al art. 304 C. proc.

civ. Distinct de cele reținute, instanța de apel a verificat, cu respectarea textului legal menționat, aplicarea legii de către instanța de fond, raportat la scopul urmărit prin promovarea acțiunii, în limitele în care apelanta-pârâtă a înțeles să învestească instanța de control judiciar și să-și argumenteze susținerile, ținând cont și de apărările formulate de reclamanți. Împrejurarea că recurenta-pârâtă înțelege să solicite pentru prima oară în recurs efectuarea unei expertize tehnice de specialitate în construcții cu privire la starea apartamentului la data de 31 decembrie 2009, nu poate conduce la casarea hotărârii în temeiul pct. 5 al art. 304 C. proc. civ. invocat de recurentă, în condițiile în care, instanța de apel, în temeiul efectului devolutiv al apelului a verificat legalitatea și temeinicia hotărârii primei instanțe în limitele motivelor de apel formulate de apelanta-pârâtă, respectând prevederile art. 129 C. proc.

civ., stabilind situația de fapt sub toate aspectele sesizate și în raport de probele cauzei, iar faptul că soluția pronunțată de instanța de apel nu a corespuns voinței pârâtei, nu reprezintă un motiv de nelegalitate care să conducă la modificarea sau casarea decizie recurate. Pentru toate argumentele care preced, Înalta Curte constată că hotărârea recurată este la adăpost de orice critică, motiv pentru care, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC O.T. SRL București împotriva Deciziei civile nr. 288/2012 din 20 iunie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a Vl-a civil, menținând decizia instanței de apel, ca fiind legală.

Constatând culpa procesuală a recurentei în promovarea recursului și în raport de solicitarea intimaților privind acordarea cheltuielilor de judecată, urmează ca, în temeiul dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., să fie admisă cererea acestora, în sensul obligării recurentei - pârâte SC O.T. SRL București la plata sumei de 8.308,99 lei cheltuieli de judecată către intimatii-reclamanți G.I.P. și G.M.L., conform înscrisurilor doveditoare aflate la filele 22-23 din dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția nulității recursului. Respinge recursul declarat de pârâta SC O.T. SRL București împotriva Deciziei civile nr. 288 din 20 iunie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a Vl-a civilă, ca nefondat. Obligă recurenta-pârâtă SC O.T. SRL București la plata sumei de 8.308,99 lei către intimații-reclamanți G.I.P. și G.M.L. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 octombrie 2013.