ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2985/2013

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2985/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Deliberând asupra recursului, din

examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin

sentința civilă nr. 3357 din 15 martie 2011 pronunțată de Tribunalul București,

secția a Vl-a civilă, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții G.I.P. și

G.M.L., în contradictoriu cu pârâta SC O.T. SRL, a fost dispusă rezoluțiunea

antecontractului de vânzare-cumpărare din 24 iulie 2008 încheiat între cele

două părți și a fost obligată pârâta să plătească reclamanților suma de

81.714,20 euro sau echivalentul în lei la cursul B.N.R. în ziua plății,

reprezentând despăgubiri, și suma de 13.423,44 lei reprezentând cheltuieli de

judecată.

Pentru a pronunța această soluție,

prima instanță a reținut că, prin contractul de rezervare din 10 iunie 2008 s-a

menționat că vânzătoarea dezvolta, în baza Proiectului din 2007, realizat de

către SC B.A.A. SRL, pe terenul în suprafață de 2.374,32 mp situat în

București, sector 2, înscris în C.F., a localității București, sector 2, un

proiect imobiliar constând în edificarea unui complex rezidențial format

dintr-un imobil cu apartamente având destinația de locuință, denumit în

continuare „Condominiul" (ce se va construi conform autorizației de

construire din 20 noiembrie 2007).

De asemenea, s-a stipulat faptul că

prețul fără T.V.A. al imobilului (inclusiv cotele indivize) finisat în varianta

de bază este de 210.604 euro, la care se adaugă T.V.A. La data semnării

contractului, cumpărătorul a achitat vânzătoarei suma de 3.000 euro inclusiv T.V.A.

la cursul B.N.R., echivalent a 10.980 lei cu titlu de taxă de rezervare, sumă

care la momentul semnării antecontractului de vânzare-cumpărare urma să se

transforme în avans parțial din prețul apartamentului.

S-a constatat că prin antecontractul

de vânzare-cumpărare din 24 iulie 2008, promitenții (vânzător, respectiv

cumpărător) și-au asumat obligația primul de a vinde și al doilea de a cumpăra,

imobilul situat în București, Sector 2, ce se va construi conform autorizației de

construire din 20 noiembrie 2007, compus din: apartamentul de 3 camere, situat

la etajul 2, ce urma să fie edificat de către vânzătoare pe terenul situat în

București, sector 2; cota indiviză aferentă din spațiile comune ale blocului;

cota indiviză de teren aferentă apartamentului.

Prima instanță a constatat că prin art.

3.2 din antecontractul încheiat, părțile au stipulat că încheierea în formă

autentică a contractului de vânzare-cumpărare urma a avea loc la notariat (B.N.P.

P.R.M., cu sediul în București, sector 6) în termen de 10 zile lucrătoare de la

data semnării procesului verbal de predare-primire a locuinței, dar nu mai

târziu de 31 decembrie 2009, termenul putând fi decalat în anumite situații

expres convenite prin antecontract.

În cuprinsul art. 3.4 din același

antecontract de vânzare-cumpărare s-a menționat că, la data finalizării

lucrărilor de construire și a încheierii contractului de vânzare-cumpărare,

vânzătoarea avea obligația să predea cumpărătorului imobilul descris la art. 2 pct.

2-1, cu anumite finisaje expres enumerate, descrierea detaliată a tipurilor și

calităților acestora, urmând a se stabili prin act adițional în termen de maxim

3 luni de la data semnării antecontractului.

Prețul imobilului total (inclusiv T.V.A.)

a fost stabilit la suma de 250.618,78 euro, la data de 10 iunie 2008 fiind

achitat cu titlu de rezervare suma de 3.000 euro, plata avansului de către

cumpărător stabilit în baza antecontractului, în sumă de 40.857,10 euro (inclusiv

T.V.A.), echivalentul în lei 145.945,65 lei la cursul B.N.R., reprezentând

16,50% din prețul de cumpărare al apartamentului, urmând a fi efectuată prin

transfer bancar maxim până la data de 31 iulie 2008. Diferența de 206.761,68 euro

(inclusiv T.V.A.) urma a se va achita în termen de 10 zile de la data semnării

procesului verbal de predare-primire, respectiv la data semnării contractului

de vânzare-cumpărare în formă autentică, care urma să fie încheiat în

conformitate cu prevederile antecontractului. La aceeași dată, vânzătoarea urma

să prezinte și procesul verbal de recepție a construcției încheiat cu

Inspectoratul de Stat în construcții al Municipiului București.

Instanța de fond a mai reținut că în

cuprinsul art. 6 din convenția părților, s-a agreat inserarea unor clauze

penale (penalități de întârziere și despăgubiri).

Astfel, dacă contractul autentic de

vânzare-cumpărare nu se încheia din culpa vânzătorului până la data de 30

decembrie 2009, acesta datora cumpărătorului despăgubiri egale cu dublul

avansului primit până la data de 30 noiembrie 2009 și va plăti ambele

comisioane către Agenție. Dacă contractul autentic de vânzare-cumpărare nu se

încheia din culpa cumpărătorului până la data limită sau dacă cumpărătorul dorește

rezilierea antecontractului, acesta va pierde avansul în favoarea vânzătorului

și va plăti ambele comisioane către Agenție.

Pentru a putea aprecia dacă devine

aplicabilă rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv acordarea

despăgubirilor conform art. 6.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare,

tribunalul a apreciat necesar să antameze printre altele modul în care părțile

au înțeles să-și execute fiecare obligațiile, respectiv aspectul culpei în

neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

Au fot înlăturate susținerile pârâtei

conform cărora, la data de 31 decembrie 2010, imobilul era finalizat, în stare

de a fi predat în termenul și în condițiile stipulate în contract, pârâta

deținând toate actele și efectuând toate formalitățile necesare încheierii

contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, conform dispozițiilor art.

7.2 din Antecontract.

În raport de întregul material

probator administrat în cauză, prima instanță a apreciat insuficiente în

dovedirea executării obligațiilor de către pârâtă doar procesul verbal de

recepție la terminarea lucrărilor din 13 noiembrie 2009 din data de 13

noiembrie 2009 (anexa nr. 3 la întâmpinare filele 87-88 fond) încheiat cu I.S.C.,

primăria Sectorului 2 și ceilalți membrii ai comisiei de recepție; respectiv

dovada intabulării imobilului atât a construcției cât și a fiecărui apartament

în parte - încheierea din 30 decembrie 2009 emisa de O.C.P.I. Sector 2; Decizia

de impunere pe anul 2010 nr. 91 din 08 ianuarie 2010 pentru stabilirea

impozitului pe clădiri, impozitului pe teren.

S-a subliniat faptul că, potrivit

convenției părților, încheierea în formă autentică a contractului de

vânzare-cumpărare urma a avea loc la notariat în termen de 10 zile lucrătoare

de la data semnării procesului verbal de predare-primire a locuinței, dar nu

mai târziu de 31 decembrie 2009.

Prin procesul verbal de constatare a

stadiului lucrărilor întocmit la data de 30 decembrie 2009, semnat doar de

reclamanți și doi martori ai acestora, reclamanții au constatat o serie de

deficiențe.

S-a precizat și că această listă

neexhaustivă de lucrări nefinalizate putea fi completată și cu lucrările

neterminate de la spațiile comune cum ar fi subsolul, terasa, unde nu li s-a

asigurat accesul.

S-a reținut că neexecutarea la termen

a lucrărilor, nerespectarea obligațiilor contractuale care îi reveneau pârâtei

au fost probate și cu planșe fotografice.

La data de 30 decembrie 2009,

reclamanții și numitul S.H., în calitate de administrator al SC O.T. SRL, s-au

prezentat la B.N.P. P.R.M., unde s-a dat încheierea de certificare din 30

decembrie 2009, prin care s-au consemnat următoarele declarații: reclamanții au

refuzat semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică deoarece:

nu au fost prezentate documente justificative care să demonstreze remedierea

deficiențelor constatate în nota de observație din 13 noiembrie 2009 la

procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor din 13 noiembrie 2009; la

data prezentării nu s-a făcut dovada că terenul aferent construcției este liber

de sarcini, până la data de 30 decembrie 2009 nu s-a semnat procesul verbal de

predare-primire a apartamentului; stadiul apartamentului nu respectă

prevederile art. 3.4 din antecontractul de vânzare-cumpărare și nu poate fi

utilizat pentru scopul în care a fost construit întrucât nu se asigură

dependințele, dotările și utilitățile necesare de locuit ale unei familii,

fiind enumerate și lipsa lucrărilor prezentate și în cuprinsul procesului

verbal întocmit la data de 30 decembrie 2009.

Deși prezent, reprezentantul pârâtei

nu a adoptat nicio poziție, nefiind consemnat nici un punct de vedere al său în

sensul că societatea și-ar fi executat toate obligațiile și se declară aptă

pentru semnarea actului autentic, solicitând eventual plata prețului de la

partea adversă.

În considerarea celor menționate,

instanța a înlăturat apărarea pârâtei potrivit căreia reclamanții ar fi în

culpă și contractul nu s-ar fi putut încheia din cauza

promitenților-cumpărători, care nu ar fi dispus de suma de bani necesară

încheierii contractului la momentul respectiv, cu atât mai mult cu cât,

reclamanții au înțeles să plătească toate sumele necesare anterioare încheierii

actului autentic (suma de 3.000 euro, și avansul de 40.857,10 euro); diferența

de 206.761,68 euro (inclusiv T.V.A.) urmând a fi achitată în termen de 10 zile

de la data semnării procesului verbal de predare-primire, adică la data

semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

S-a apreciat că, nerespectându-și

propriile obligații, pârâta nu putea pretinde reclamanților încheierea

contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, și cu atât mai puțin

plata diferenței de preț, astfel că a dispus rezoluțiunea antecontractului de

vânzare-cumpărare din 24 iulie 2008 încheiat între cele două părți.

Reținând și culpa pârâtei, respectiv a

promitentei vânzătoare, instanța de fond a făcut aplicarea clauzei penale

prevăzute în art. 6.1 din antecontractul părților și a dispus obligarea

acesteia la plata unor despăgubiri egale cu dublul avansului primit de pârâtă

și care a fost cuantificat de către reclamanți la suma de 81.714,20 euro (dublul

sumei de 40.857,10 euro), dând astfel eficiență principiului disponibilității

părții, care și-a individualizat pretențiile.

Cu aplicarea art. 274 alin. (3) C.

proc. civ. pârâta a fost obligată să plătească reclamanților suma de 13.423,44

lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe, pârâta SC

O.T. SRL a declarat apel, care, prin Decizia civile nr. 288 din 20 iunie 2012

pronunțată de Curtea de Apel București, secția a Vl-a civilă, a fost respins ca

nefondat.

Pentru a hotărî astfel, instanța de

control judiciar a apreciat că instanța de fond a reținut în mod corect

situația de fapt relevantă pe baza probelor administrate în cauză, aplicând în

mod judicios normele legale incidente după constatarea îndeplinirii tuturor

cerințelor legale pentru rezoluțiunea antecontractului semnat de părți.

Instanța de apel a reținut, în esență,

că părțile au convenit în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat că

predarea fizică a apartamentului urma a se realiza la data de 31 noiembrie 2009,

termenul putând fi prelungit doar pentru situațiile expres prevăzute și cu

încunoștințarea beneficiarilor, fără a depăși însă data de 31 decembrie 2009,

data limită prevăzută și pentru încheierea în formă autentică a contractului de

vânzare-cumpărare.

S-a constatat că prin intermediul

procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor din 13 noiembrie 2009,

semnat cu obiectiuni din partea Primăriei Sectorului 2 în sensul amânării

recepției pentru nefinalizarea lucrărilor și înscrisul intitulat "stadii

fizice preliminare recepției apartamentului nr. 11" semnat și de

reprezentantul apelantei la data de 30 decembrie 2009, acte recunoscute în

materialitatea lor de apelantă, intimații au făcut dovada în fața primei

instanțe cu privire la existența unor deficiențe care justificau refuzul de a

accepta recepționarea imobilului și semnarea contractului de vânzare cumpărare.

Părțile au prevăzut în mod expres la art.

3.4 din antecontract obligația de predare a apartamentului cu anumite finisaje,

expres enumerate, deficiențele constatate referindu-se și la asemenea finisaje.

S-a apreciat că eventuala valoare

globală a finisajelor nerealizate nu are relevanță în stabilirea caracterului

semnificativ al acestei neexecutări a contractului din partea apelantei, cât

timp acestea făceau imposibilă utilizarea bunului potrivit destinației sale.

În acest context, s-a arătat că

procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor, prezentat chiar de către

apelantă, a fost semnat fără obiectiuni la data de 30 iunie 2010, la 6 luni

după sesizarea instanțelor de judecată cu prezenta acțiune în rezoluțiune.

Posibilitatea executării obligațiilor

asumate în cursul procesului, nu are relevanță cât timp părțile au fixat în mod

expres un termen care, din ansamblul prevederilor contractuale, poate fi

caracterizat drept esențial. Astfel, termenul de predare a imobilului a fost

stabilit la o dată fixă, cu posibilități limitate și exprese de prelungire cu

maxim 30 de zile. Importanța acestui termen în ansamblul contractual rezulta în

mod clar din severitatea clauzei penale inserate în art. 6.1 din antecontract,

care a permis intimaților să pretindă despăgubiri egale cu dublul avansului

plătit în cazul neîncheierii contractului de vânzare - cumpărare din culpa

promitentului - vânzător până la data de 31 decembrie 2009.

Caracterul esențial al termenelor

fixate prin contract determina și punerea de drept în întârziere a apelantei la

expirarea acestora, fără îndeplinirea altor formalități, potrivit art. 1079 alin.

(2) pct. 3 C. civ. 1864.

În concordanță cu prima instanță,

instanța de apel a constatat executarea de către intimații - reclamanți a

obligațiilor scadente până la momentul predării imobilului, astfel că nu s-a

putut reține lipsa disponibilității pentru executarea propriilor obligații.

În cronologia executării

antecontractului, diferența de preț de 206.761,68 euro urma a se achita în 10

zile de la semnarea procesului verbal de predare, respectiv la data semnării

contractului de vânzare -cumpărare în formă autentică, prin urmare, obligația

de predare și obligația de plată a diferenței de preț nu erau simultane, iar

cea imputată apelantei avea scadența anterioară.

În termen legal, împotriva acestei

decizii, pârâta SC O.T. SRL București a declarat recurs, solicitând, în

principal, în conformitate cu dispozițiile art. 304, pct. 8 și 9 coroborate cu

dispozițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ., admiterea recursului și

modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul admiterii apelului și, pe

cale de consecință, respingerea cererii de chemare în judecată, ca

neîntemeiată, iar în subsidiar, în conformitate cu dispozițiile art. 304 pct. 5

raportat la art. 312 alin. (3) și la art. 129 alin. (5) C. proc. civ., admiterea

recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei la instanța de apel

în vederea efectuării unei expertize tehnice de specialitate în construcții cu

privire la starea apartamentului la data de 31 decembrie 2009.

În motivare, după o scurtă prezentarea

a situației de fapt, invocând, în drept, dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc.

civ., recurenta-pârâtă susține, în esență, că aplicabilitatea art. 6.1 din

antecontract nu poate fi extinsă și pentru eventuala neîndeplinire a altor

obligații din antecontract, din interpretarea acestei clauze rezultând că

despăgubirile vor fi acordate exclusiv pentru neîndeplinirea culpabilă a

obligațiilor pârâtei referitoare strict la momentul când ar fi trebuit să se

perfecteze contractul de vânzare în formă autentică.

Or, aceste obligații, apreciază

pârâta, au fost îndeplinite, fiind depuse la dosarul cauzei extras de carte

funciară din data de 30 decembrie 2009 care face dovada calității de proprietar

asupra terenului și apartamentului, Decizia de impunere nr. 91 din 08 ianuarie 2010

vizând îndeplinirea obligațiilor fiscale și procesul-verbal de recepție la

finalizarea lucrărilor din data de 13 noiembrie 2009.

Consideră că, în cazul constatării

unor neconformități ale bunului, acestea împiedicau perfectarea vânzării și

valabilitatea acesteia, și prețul vânzării trebuia redus corespunzător. Sub

acest aspect, singurele impedimente la încheierea vânzării și care ar fi de natură

să fundamenteze ideea culpei vânzătorului, nu pot fi decât valoarea foarte mare

a neconformităților sau caracterul lor esențial care ar face bunul impropriu de

folosit conform destinației acestuia.

Recurenta contestă valoarea probatorie

a proceselor verbale întocmite pro causa de reclamanți în prezența martorilor

lor și a fotografiilor depuse la dosar, care nu dovedesc neconformitățile

existente la data de 30 decembrie 2012, arătând că a depus la dosar planșe

fotografice elocvente pentru situația apartamentului la data prevăzută pentru

finalizare. Apreciază că valoarea neconformităților constatate la data de 28

decembrie 2009 era infinit mai mică, nefiind susceptibilă de a determina

neîncheierea actului autentic, ci doar o reducere proporțională de preț, în

măsura în care intimații ar fi administrat probe în acest sens.

În cursul procesului, intimații au

renunțat la proba testimonială și nici nu au solicitat efectuarea unei

expertize prin care să-și dovedească susținerile, iar anterior procesului,

intimații nu au solicitat constatarea acestor aspecte pe calea asigurării de

dovezi prevăzute de art. 235 sau 239 C. proc. civ.

Stabilirea fie a valorii consistente a

neconformităților sau faptul că acestea făceau apartamentul impropriu

utilizării conform destinației sale ar fi trebuit să fie realizată în mod

obligatoriu pe baza unei expertize de specialitate, expertiză care ar fi

trebuit solicitată de intimații-reclamanți având în vedere că aceștia erau cei

care aveau obligația de a face dovada caracterului esențial al

neconformităților.

Consideră că instanța de apel, în mod

greșit, a reținut că neexecutarea este semnificativă și poate fundamenta

refuzul intimaților de a perfecta contractul autentic de vânzare și, totodată,

culpa pârâtei pentru neperfectarea actului autentic.

Instanța de apel a schimbat înțelesul

clauzei penale, care sancționa doar neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor

pârâtei referitoare strict la momentul când ar fi trebuit să se perfecteze

contractul de vânzare în forma autentică și care ar fi fost în măsură să

împiedice această perfectare, iar nu neîndeplinirea altor obligații derivând din

antecontract.

Sintetizând, susține că, în mod

nelegal, a fost stabilit caracterul esențial al neconformităților, fără

administrarea niciunui probatoriu în acest sens și, în mod nelegal, a fost

aplicată clauza penală pentru o obligație (obligația de predare) la care

aceasta nu era privitoare.

Totodată, instanța de apel, în mod

nelegal, a constatat îndeplinirea cerinței ca partea care solicită rezoluțiunea

să facă dovada executării propriilor obligații sau faptul că este gata să și le

execute, considerații datorate greșitei interpretări a clauzelor

antecontractului, redând clauzele contractuale reglementate la art. 3.3 și art.

7.2 din antecontract.

Potrivit acestor clauze contractuale,

arată recurenta-pârâtă, apartamentul putea fi predat până la data de 31 decembrie

2009, iar intimații trebuiau să achite restul de preț până la data de 30

decembrie 2009. Pe cale de consecință, scadența obligației de predare nu doar

că nu este anterioară (cum a reținut instanța de apel) sau simultană, dar este

ulterioară obligației intimaților de a achita restul de preț.

Apreciază că nu avea relevanță

achitarea de către intimații-reclamanți a avansului, cât timp aceștia nu au

făcut dovada disponibilului bănesc pentru plata sumei de 206.761,68 euro, ce ar

fi trebuit să fie plătită la data încheierii contractului de vânzare -

cumpărare.

Cu privire la interpretarea noțiunii

de disponibilitate reală de executare a propriilor obligații, citează din

considerentele Deciziilor nr. 495 din 14 decembrie 2011 și nr. 126 din 13

martie 2012, pronunțate de Curtea de Apel București în spețe similare

privitoare la alte apartamente din același ansamblu rezidențial.

Sub aspectul instituit de prevederile

dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., apreciază, în esență, nu sunt

îndeplinite cumulativ cerințele art. 1020-1021 C. civ.

Susține că, nu se poate pune egalitate

între situația în care apartamentul nu poate fi efectiv utilizat și situația în

care se refuză recepția pentru faptul că ar exista un anumit disconfort în

exploatarea acestuia. Potențial, intimații ar fi fost îndrituiți la reducerea

corespunzătoare a prețului, eventual coroborată cu despăgubiri pentru lipsa de

folosință până la remedierea minorelor neconformități.

În lipsa unei expertize de

specialitate, în lipsa efectuării procedurii asigurării de dovezi care să

constate aspectele reclamate de intimați, în lipsa audierii de martori,

apreciem că în mod total nelegal instanța de apel a constatat caracterul

esențial al predării neconforme stabilind că acestea făceau imposibilă utilizarea

bunului potrivit destinației sale.

Recurenta a apreciat că refuzul

reclamanților de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică

pentru motivele invocate în fața notarului public constituia o excepție de

neexecutare care ar fi justificat doar suspendarea executării propriilor

obligații și nu rezoluțiunea.

Subsumat motivului de nelegalitate

instituit de prevederile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., apreciază că situația

de fapt nu a fost lămurită pe deplin în cauză.

Aceasta întrucât, instanța de apel

și-a fundamentat soluția atât pe un înscris care nu privește apartamentul

intimaților (anexa nr. 39265 din 30 iunie 2010) ci părțile de folosință comună,

cât și pe un înscris care este anterior obligației de predare din data de 31

decembrie 2009 („Stadii fizice preliminare recepției apartamentului încheiat în

data de 28 decembrie 2009), acte care nu pot lămuri pe deplin prezenta cauză.

De asemenea, instanța de apel nu a

analizat în nici un fel planșele fotografice depuse de pârâtă cu privire la starea

apartamentului la data de 31 decembrie 2009.

Solicită efectuare unei expertize

tehnice de specialitate în construcții cu privire la starea apartamentului la

data de 31 decembrie 2009, expertiză ce nu poate fi dispusă decât de instanța

de apel.

Examinând cu prioritate excepția

nulității recursului invocată de intimații-reclamanți G.l.P. și G.M.L., Înalta Curte,

în temeiul dispozițiilor art. 137 C. proc. civ. raportat la art. 302

1

lit. c) și art. 306 C. proc. civ., va respinge excepția, întrucât criticile

formulate fac posibilă încadrarea lor în textele de lege invocate de

recurenta-pârâtă.

Analizând decizia recurată, în

limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate și

temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat

pentru considerentele care succed:

Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 8

C. proc. civ., hotărârea este nelegală „când instanța, interpretând greșit

actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit

neîndoielnic al acestuia".

Pornind de la cadrul legal instituit

de art. 969 C. civ., conform căruia convențiile legal făcute au putere de lege

între părțile contractante, este în obligația instanței de apel să examineze în

mod real voința părților semnatare ale contractului încheiat, or, în cauză,

aceste aspecte au fost pe deplin analizate, instanța de apel făcând o corectă

interpretare a actului dedus judecății, respectiv a clauzelor contractuale, în

considerarea dispozițiilor art. 977, precum și ale art. 982 C. civ., nefiind

incident motivul instituit de pct. 8 al art. 304 C. proc. civ.

Este de necontestat că între pârâta SC

O.T. SRL în calitate de promitent vânzător și reclamanții G.I.P. și G.M.L., în

calitate de promitenți cumpărători s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare

din 24 iulie 2008 (filele 11-13 din Dosarul nr. 7300/299/2010 al Judecătoriei

Sectorului 1 București), prin care pârâta s-a obligat să vândă, iar reclamanții

să cumpere imobilul situat în București - Sectorul 2, ce se va construi conform

autorizației de construire din 20 noiembrie 2007, compus din: apartamentul,

situat la etajul 2, din Blocul Tronson B ce urma să fie edificat de către

vânzătoare pe terenul situat în București, sector 2; cota indiviză aferentă din

spațiile comune ale blocului; cota indiviză de teren aferentă apartamentului.

La art. 3.3 din antecontract părțile

au prevăzut termenul de predare a apartamentului la data de 31 noiembrie 2009,

termenul putând fi prelungit doar pentru situațiile expres stipulate și cu

încunoștiințarea beneficiarilor, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2009.

Contrar susținerilor

recurentei-pârâte, ambele instanțe au reținut, în mod corect, împrejurarea că

la data de 31 decembrie 2009 (data limită prevăzută pentru încheierea în formă

autentică a contractului de vânzare-cumpărare), imobilul nu era în stare de a

fi predat în termenul și condițiile agreate de părți, în condițiile în care art.

3.4 din antecontractul încheiat prevedea obligația de predare a apartamentului

cu anumite finisaje expres enumerate, iar deficiențele cuprinse în procesul

verbal de constatare a stadiului lucrărilor din data de 30 decembrie 2009 au

fost cuprinse o serie de deficiențe care au vizat și acele finisaje

nerealizate.

De altfel, procesul verbal de recepție

la terminarea lucrărilor a fost semnat fără obiecțiuni la data de 30 iunie

2010, respectiv după șase luni de la sesizarea instanței de judecată cu

prezenta acțiune în rezoluțiune, aspect reținut cu justețe de instanța de

control judiciar.

Așa fiind, susținerile conform cărora,

în raport de prevederile art. 3.3 și art. 7.2 din antecontract, pârâta putea

preda apartamentul până la data de 30 decembrie 2009 sunt lipsite de orice

justificare.

În mod legal, termenul de predare a

fost apreciat ca fiind esențial, imobilul urmând a fi finalizat și predat la o

dată fixă, cu posibilități limitate și exprese de prelungire, caracterul

esențial al acestui termen de predare rezultând și din clauza penală agreată de

părți la art. 6.1. care permitea intimaților-reclamanți să pretindă despăgubiri

egale cu dublul avansului plătit în cazul neperfectării contractului de

vânzare-cumpărare din culpa promitentului-vânzător (pârâtei) până la data de 30

decembrie 2009.

Se impune precizarea faptului că o

reanalizare a situației de fapt la care tinde în realitate recurenta, nu

justifică invocarea motivului de recurs bazat pe aplicarea greșită a unor

dispoziții contractuale ori aplicarea greșită a legii, de care se prevalează

aceasta.

În condițiile în care restabilirea

situației de fapt și interpretarea probelor aflate la dosar (planșe

fotografice, procese-verbale etc.) exced competenței instanței de recurs, se

impune respingerea de plano a criticilor de netemeinicie, care nu satisfac

exigențele impuse de art. 304 C. proc. civ., reaprecierea probelor nemaifiind

posibilă în această etapă procesuală odată cu abrogarea pct. 11 al art. 304 C.

proc. civ. prin O.U.G. nr. 138/200 și ale art. 304 pct. 10 C. proc. civ. prin

dispozițiile Legii nr. 219/2005.

Potrivit dispozițiilor art. 1020 C.

civ., „condiția rezolutorie este subînțelesă totdeauna în contractele

sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul

său", iar dispozițiile art. 1021 C. civ. stipulează că „în acest caz

contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul

nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția,

când este posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune interese".

Culpa recurentei-pârâtei pentru

neîndeplinirea obligațiile asumate prin antecontract (nepredarea apartamentului

în termenul și condițiile convenite) nu poate fi transferată în sarcina

reclamanților, care și-au îndeplinit propriile obligații succesive, în ordinea

cronologică a scadenței lor, astfel cum au fost stipulate de către părți în

antecontractul încheiat, fiind nefondate și criticile sub aspectul lipsei

disponibilității pentru executarea obligațiilor de către reclamanți.

În mod greșit, recurenta pretinde că

obligația de predare și obligația de plată a diferenței de preț nu erau

simultane, iar cea imputată pârâtei era anterioară, întrucât în cronologia

executării antecontractului, diferența de preț de 206.761,68 euro urma a fi

achitată la 10 zile de la semnarea procesului-verbal de predare, respectiv la

data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (art. 4 din

antecontract).

Este evident că, în speță, pârâta

(promitenta-vânzătoare) SC O.T. SRL București nu și-a îndeplinit obligațiile

asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, iar față de opțiunea

reclamanților în sensul rezoluțiunii, cu respectarea totodată a prevederilor art.

969 C. civ., ambele instanțe, în mod legal, au dat eficiență dispozițiilor art.

1020-1021 C. civ., motiv pentru care, nu se poate reține nici incidența

dispozițiilor pct. 9 al art. 304 C. proc. civ.

Distinct de cele reținute, instanța de

apel a verificat, cu respectarea textului legal menționat, aplicarea legii de

către instanța de fond, raportat la scopul urmărit prin promovarea acțiunii, în

limitele în care apelanta-pârâtă a înțeles să învestească instanța de control

judiciar și să-și argumenteze susținerile, ținând cont și de apărările

formulate de reclamanți.

Împrejurarea că recurenta-pârâtă

înțelege să solicite pentru prima oară în recurs efectuarea unei expertize

tehnice de specialitate în construcții cu privire la starea apartamentului la

data de 31 decembrie 2009, nu poate conduce la casarea hotărârii în temeiul pct.

5 al art. 304 C. proc. civ. invocat de recurentă, în condițiile în care,

instanța de apel, în temeiul efectului devolutiv al apelului a verificat

legalitatea și temeinicia hotărârii primei instanțe în limitele motivelor de

apel formulate de apelanta-pârâtă, respectând prevederile art. 129 C. proc.

civ., stabilind situația de fapt sub toate aspectele sesizate și în raport de

probele cauzei, iar faptul că soluția pronunțată de instanța de apel nu a

corespuns voinței pârâtei, nu reprezintă un motiv de nelegalitate care să

conducă la modificarea sau casarea decizie recurate.

Pentru toate argumentele care preced, Înalta

Curte constată că hotărârea recurată este la adăpost de orice critică, motiv

pentru care, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va

respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC O.T. SRL București împotriva

Deciziei civile nr. 288/2012 din 20 iunie 2012 pronunțată de Curtea de Apel

București, secția a Vl-a civil, menținând decizia instanței de apel, ca fiind

legală.

Constatând culpa procesuală a

recurentei în promovarea recursului și în raport de solicitarea intimaților

privind acordarea cheltuielilor de judecată, urmează ca, în temeiul

dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., să fie admisă cererea acestora,

în sensul obligării recurentei - pârâte SC O.T. SRL București la plata sumei de

8.308,99 lei cheltuieli de judecată către intimatii-reclamanți G.I.P. și G.M.L.,

conform înscrisurilor doveditoare aflate la filele 22-23 din dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția nulității

recursului.

Respinge recursul declarat de pârâta

SC O.T. SRL București împotriva Deciziei civile nr. 288 din 20 iunie 2012

pronunțată de Curtea de Apel București, secția a Vl-a civilă, ca nefondat.

Obligă recurenta-pârâtă SC O.T. SRL București

la plata sumei de 8.308,99 lei către intimații-reclamanți G.I.P. și G.M.L.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

2 octombrie 2013.