ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3842/2011

Ședința publică de la 24 noiembrie 2011 Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 10573 din 10 noiembrie 2010, pronunțată în dosarul nr. 29844/3/2009, judecătorul din cadrul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta SC X.Q.S.W. SRL în contradictoriu cu pârâta SC R.C.G. SRL, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare nr. 2560 din 14 august 2006 și a obligat pârâta să restituie reclamantei suma de 33.498,5 Euro; a respins capătul 3 de cerere ca neîntemeiat.

În considerentele sentinței, judecătorul fondului a reținut între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare nr. 2560/2006 prin care pârâta și-a asumat obligația de a transmite reclamantei dreptul de proprietate asupra unui apartament din cadrul ansamblului imobiliar ce urma a fi edificat, prețul de 112.600 Euro, urmând a fi achitat de reclamantă cu avans de 28.150 Euro plus TVA, la data semnării antecontractului, restul de 84.450 Euro plus TVA la data semnării contractului de vânzare cumpărare. Pârâta și-a asumat obligația de a finaliza construcția în termen de 24 de luni de la semnarea antecontractului, termen ce putea fi depășit cu maximum 30 de zile, fără obligarea la plata penalităților.

De asemenea, s-a reținut că părțile au stabilit ca până la data de 15 noiembrie 2006 pârâta să prezinte reclamantei planul de situație al condominiului, iar în cazul în care reclamanta nu ar fi fost de acord cu acest plan, pârâta să restituie avansul primit în cel mult 15 zile de la data notificării, antecontractul urmând a fi desființat. Judecătorul a apreciat caracterul esențial al clauzei de prezentare a planului de situație, raportat la modul de redactare al acesteia și la sancțiunea prevăzută. Judecătorul a mai reținut că pârâta nu a finalizat în termenul contractual apartamentul.

Ulterior datei stabilită pentru finalizarea construcției, reclamanta a solicitat prezentarea planului de situație, pârâta răspunzând că acest plan a fost prezentat la o întâlnire anterioară, în luna decembrie 2008. Ulterior, pârâta a notificat reclamanta să se prezinte la notariat în vedere semnării contractului de vânzare cumpărare, reclamanta solicitând, prin concilierea avută, renegocierea prețului construcției, arătând că este de acord cu încheierea contractului sub această condiție. Raportat la caracterul esențial al clauzei de prezentare a planului de situație, coroborat cu sancțiunea stabilită pentru cazul neprezentării, judecătorul a apreciat temeinicia cererii reclamantei vizând rezilierea antecontractului.

A precizat că deși clauza stabilea obligația de prezentare a acestui plan, în baza principiului exercitării cu bună credință a drepturilor și obligațiilor, pârâta trebuia ca, la solicitarea reclamantei, să îi comunice acesteia planul de situație semnat de reprezentanții săi, reținând că la întâlnirea invocată de pârâtă din decembrie 2008 nu s-a dovedit prezentarea completă a acestui plan. Judecătorul a reținut temeinicia cererii reclamantei de restituire a avansului achitat, la care se adaugă TVA, motivat de principiul repunerii părților în situația anterioară rezoluțiunii.

A apreciat caracterul netemeinic al cererii reclamantei vizând plata sumei de 4.400 Euro, reținând că clauza contractuală pe care se bazează această pretenție nu este incidentă în cauză, ea referindu-se la acoperirea daunelor suferite de reclamantă ca urmare a executării cu întârziere a obligației de finalizare a apartamentului; în condițiile în care reclamanta a optat pentru desființarea contractului ea nu are dreptul la aceste daune moratorii, putând solicita doar daune compensatorii. Sentința de fond a fost apelată de pârâta SC R.C.G.

SRL, care a solicitat admiterea apelului și schimbarea hotărârii în sensul respingerii în totalitate a cererii reclamantei, criticile sale vizând caracterul nul al clauzei în baza căreia judecătorul a pronunțat rezoluțiunea contractului, inadmisibilitatea capătului de cerere vizând pretențiile pentru neîndeplinirea procedurii de conciliere (concilierea fiind efectuată pentru o sumă inferioară) și cuantumul exorbitant al cheltuielilor de judecată acordate. Prin decizia comercială nr. 171/2011 din 13 aprilie 2011, completul de judecată din cadrul Curții de Apel București, secția a V-a comercială, a admis apelul pârâtei și a schimbat în parte sentința de fond în sensul diminuării cheltuielilor de judecată la care fusese obligată pârâta.

Judecătorii apelului au apreciat corecta interpretare de către judecătorul fondului a clauzei care a stat la baza rezoluțiunii antecontractului de vânzare cumpărare. În raport de prevederile art. 294 alin. (1) C. proc. civ., judecătorii au apreciat ca o cerere nouă invocarea de către pârâtă a nulității clauzei de rezoluțiune. În ceea ce privește prezentarea planului de situație, s-a reținut că potrivit contractului, orice comunicări între părți urmau a fi realizate prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, prin curier, prin fax sau email. S-a apreciat că prezentarea unei lucrări de anvergura planului de situație nu se putea realiza verbal, așa cum a susținut pârâta. Judecătorii au înlăturat și susținerea privind inadmisibilitatea cererii în pretenții, reținând că reclamanta a realizat procedura de concilierea pentru suma achitată cu titlu de avans, la care s-a adăugat TVA.

În ce privește cheltuielile de judecată, completul de apel a constatat cuantumul disproporționat al acestora, stabilind că suma la care trebuia să fie obligată pârâta cu acest titlu era de 7.795 lei. Decizia de apel a fost recurată de pârâta SC R.C.G. SRL, care a solicitat admiterea apelului, modificarea în parte a deciziei recurate în sensul admiterii apelului și schimbării sentinței de fond cu consecința respingerii în totalitate a cererii reclamantei. Pârâta a invocat dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ., criticând decizia de apel sub următoarele aspecte: - nemotivarea criticilor formulate la punctul 2 al cererii de apel, sub aspectul neanalizării obligațiilor principale - de construire și predare, ci doar prin reținerea caracterului esențial al clauzei de predare a planului de situație; - contrarietatea considerentelor, motivat de faptul că inițial judecătorii apelului au apreciat caracterul esențial la obligației de prezentare a planului de situație, pentru ca ulterior să precizeze că este eronată susținerea apelantei în sensul că sancțiunea în caz de neprezentare al planului de situație este desființarea antecontractului; - greșita aplicare a dispozițiilor art. 294 alin. C. proc.

civ., prin reținerea caracterului de cerere nouă a solicitării de constatare a nulității clauzei de rezoluțiune, această solicitare fiind invocată doar ca mijloc de apărare față de pretențiile reclamantei; mai susține pârâta că acea clauză conține o condiție pur potestativă, pentru că prevedea ca o condiție rezolutorie la îndemâna exclusivă a reclamantei, care putea desființa contractul și dacă i s-ar fi prezentat acel plan; de asemenea, s-a apreciat că acea clauză nu are un caracter esențial, cauza contractului fiind aceea a achiziționării apartamentului, iar nu facilitățile obligatorii care ar fi trebuit prevăzute în condominiu; - greșita acordare a sumei de 33.498,5 Euro, în condițiile în care concilierea s-a realizat doar pentru o sumă inferioară.

Reclamanta a formulat concluzii scrise, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciind ca fiind legală decizie pronunțată de judecătorii apelului. Nu au fost administrate înscrisuri noi în recurs. Analizându-se legalitatea deciziei de apel, în raport de criticile formulate și de apărările invocate, se apreciază că recursul nu este fondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente: Nu poate fi reținută critica pârâtei în sensul neanalizării tuturor motivelor de apel. Se constată că judecătorii apelului au analizat obligațiile principale rezultate din antecontractul de vânzare cumpărare, această analiză rezultând chiar din reținerea caracterului esențial al clauzei de rezoluțiune, care a constituit și motivul principal al acțiunii promovate de reclamantă.

Nu era necesară o analiză punctuală a obligațiilor considerate principale de către pârâtă - de construire și predare a apartamentului, în condițiile în care motivul principal al formulării acțiunii în justiție îl constituia clauza de rezoluțiune invocată de reclamantă în cererea de chemare în judecată. Esențial în speța dedusă judecății era acest aspect al clauzei de rezoluțiune, iar nu aspectele ulterioare acesteia, respectiv construirea, finalizarea și predarea apartamentului. Aceste etape erau ulterioare motivului de rezoluțiune invocat de reclamantă și nu influențau hotărâtor soluția ce urma a fi dată. Nu se poate reține nici caracterul principal al obligației de construire și predare a apartamentului, câtă vreme părțile au înțeles să instituie și alte obligații, apreciate ca esențiale și care se situează temporal, anterior momentului de finalizare și predare a construcției.

Este înlăturată și critica vizând pretinsa contrarietate din considerentele deciziei recurate. Se constată că pasajul evidențiat de pârâtă ca fiind contrar reprezintă doar o greșeală de redactare, toate celelalte considerente expuse în decizie recurată fiind de natură a susține hotărârea pronunțată de judecătorii apelului. Se apreciază corecta aplicare de către completul de apel a prevederilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ., invocarea nulității clauzei de rezoluțiune neputând fi considerată doar un mijloc de apărare, câtă vreme pârâta a solicitat să se constate nulitatea acestei clauze, această solicitare rezultând explicit din motivele invocate în susținerea nulității. Din acest considerent, judecătorii apelului au procedat în mod legal neanalizând apărările pârâtei pe aspectul nulității clauzei de rezoluțiune, apărări întemeiate pe caracterul pur potestativ al acesteia.

Nu se poate aprecia că aceste aspecte sunt doar mijloace de apărare, în considerarea faptul că dacă ar fi procedat la analiza susținerilor pârâtei cu privire la nulitatea clauzei de rezoluțiune și dacă le-ar fi găsit întemeiate, soluția ce se impune era aceea al anulării clauzei, pentru că doar în aceste condiții era posibilă respingerea cererii reclamantei. Se reține corecta calificare a clauzei de rezoluțiune de către judecătorii apelului, raportat la faptul că reclamanta a solicitat introducerea acestei clauze în antecontract, fiind evident, astfel, că pentru această parte erau esențiale și facilitățile ce urmau a fi edificate în ansamblul rezidențial, dacă nu ar fi avut un caracter esențial, reclamanta ar fi solicitat să i se prezinte planul apartamentului; or, reclamanta, tocmai în considerarea facilităților ce urmau a fi executate a inserat clauze cu privire la planul de situație al condominiului, pentru a observa facilitățile preconizate a fi construite.

Nu este reținută nici critica pârâtei referitoare la inadmisibilitatea cererii în pretenții, prin raportare la efectuarea concilierii pentru o sumă inferioară. Doctrina și practica sunt unanime în a aprecia scopul procedurii de conciliere prealabilă ca fiind acela al degrevării instanțelor de judecată de acele litigii care ar putea fi soluționate prin înțelegerea părților, fără intervenția judecătorului. Din acest considerent, procedura nu are un caracter absolut, ci numai acela de informare și de exprimare a poziției părților implicate. În speță, împrejurarea că reclamanta nu a indicat în notificarea de conciliere și suma achitată cu titlu de TVA nu este de natură a atrage inadmisibilitatea cererii acesteia, în considerarea faptului că notificare a avut în vedere mai ale aspectul de rezoluțiune al contractului, cu restituirea sumelor achitate cu titlu de avans.

Or, nu era necesar a i se aduce la cunoștință pârâtei în mod expres că alături de avans a încasat și TVA, câtă vreme, în calitate de semnatar al contractului, cunoștea plata TVA alături de avans și nu a fost pusă într-o situație necunoscută la momentul promovării acțiunii în justiție. Pentru considerentele reținute, și constatându-se legalitatea deciziei de apel, în temeiul art. 312 C. proc. civ., recursul pârâtei va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC R.C.G. SRL împotriva deciziei comerciale nr. 171/2011 din 13 aprilie 2011 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 noiembrie 2011.