ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 833/2015
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 833/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)
Asupra recursului de
față;
Din examinarea
actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 6189 din 18
octombrie 2013, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în
Dosarul nr. 54488/3/2010 s-a admis cererea principală formulată de reclamanta
SC A.R.S.D. SRL, în contradictoriu cu pârâta D.M.M. S-a respins, ca
neîntemeiată, cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă D.M.M. în
contradictoriu cu reclamanta-pârâtă SC A.R.S.D. și SC TC C.I. SRL. S-a
constatat reziliat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 666
din 23 noiembrie 2006. S-a dispus evacuarea pârâtei din apartamentul nr. 11
situat în București, Calea D., sector 3. A fost obligată pârâta să predea
reclamantei imobilul în starea în care a fost predat la data de 30 septembrie
2009 și să îndepărteze din imobil pe costul său toate bunurile personale. A
fost obligată pârâta la plata sumei de 121.975 RON reprezentând contravaloare
lipsă de folosință, precum și la plata sumei de 26.480,06 RON cheltuieli de
judecată.
Pentru a pronunța
această soluție, instanța de fond a reținut că, potrivit art. 22 din
antecontract, după finalizarea apartamentului, în termen de 20 de zile de la
finalizarea întregului condominiu, vânzătoarele urmau să transmită pârâtei o
notificare în care să precizeze data și ora prezentării la imobil în vederea semnării
unui proces-verbal în care să se constate respectarea parametrilor tehnici
cantitativi și prin care să se recepționeze suprafața construită și cea utilă a
apartamentului. Totodată, prin același proces-verbal, părțile urmau să agreeze
data, locul și ora la care să se prezinte la notar pentru autentificarea
contractului de vânzare-cumpărare.
Apărarea
pârâtei-reclamante și, totodată, motivul invocat în cererea reconvențională
pentru rezoluțiunea antecontractului, în sensul neexecutării obligației
inserate la art. 22, sunt formale și neîntemeiate.
Prin antecontract
reclamanta nu și-a asumat față de pârâtă obligația de a finaliza întreg
condominiul, ci doar de a o notifica în acel moment, după finalizarea
apartamentului - obiect al antecontractului.
Totodată, prin
semnarea Procesului-verbal din data de 3 septembrie 2009, pârâta a înțeles să
nu se mai prevaleze de respectiva prevedere, luând în folosință apartamentul.
Mai mult decât atât,
în cuprinsul procesului-verbal, pârâta a recunoscut că imobilul este corespunzător
tehnic și calitativ, este pe deplin funcțional, poate fi utilizat în condiții
normale, nu are obiecțiuni cu privire la acesta, este de acord cu recepția
finală și se obligă să achite restul de preț până la data de 15 ianuarie 2010.
Din corespondența
purtată între părți reiese că, urmare a neachitării restului de preț de către
pârâtă, reclamanta și SC TC C.I. SRL au propus o întâlnire în vederea
discutării unei reeșalonări a plății, conform unui grafic, și încheierea unui
act adițional în acest sens, însă fără rezultat.
La data de 2 martie
2010 promitenții-vânzători au fost de acord cu o nouă amânare a plății, pentru
data de 25 decembrie 2010 (după aproape un an de zile), condiționat de o
penalitate lunară de 1.190 euro, justificată pe deplin față de scadența
obligației și mărimea sumei restante.
Nici ultima propunere
nu a fost acceptată de pârâtă, aceasta mărginindu-se să declare că eforturile
ei sunt în sensul achitării restului de preț și perfectării contractului după
aproape încă un an de zile, fără vreo penalitate.
În aceste condiții
reclamanta a fost îndreptățită să uzeze de pactul comisoriu de gradul IV
inserat în Actul adițional nr. 1496 din 3 septembrie 2009 și să declare
desființat antecontractul, începând cu data de 1 septembrie 2010.
Potrivit aceluiași
act adițional la antecontract, părțile sunt repuse în situația anterioară
încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc", iar cumpărătoarea
nu mai are nici un drept în legătură cu imobilul (art. 3 lit. b)). În art. 2
s-a stipulat obligația pârâtei-reclamante de a elibera imobilul la data
încetării din orice motiv a antecontractului, de a-l înapoia în aceeași stare
în care i-a fost predat cu excepția uzurii normale și de a îndepărta din
acesta, pe costul său, toate bunurile personale și echipamentele instalate.
Față de aceste
prevederi, tribunalul a constatat ca fiind întemeiate și capetele 2 și 3 de
cerere.
întrucât de la data
rezilierii antecontractului pârâta-reclamantă a ocupat imobilul fără titlu și
fără a achita vreo sumă de bani, și a creat reclamantei un prejudiciu, constând
în contravaloarea lipsei de folosință a apartamentului, având în vedere și
concluziile raportului de expertiză efectuată în cauză (la care părțile nu au
formulat obiecțiuni), tribunalul a obligat pârâta la plata către reclamantă a
sumei de 121.975 RON.
În temeiul
dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., instanța a obligat-o pe pârâta-reclamantă
la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxă de timbru, timbru
judiciar, onorariu expert și onorariu de avocat.
Împotriva hotărârii
instanței de fond a declarat apel pârâta-reclamantă D.M.M. care a criticat
hotărârea atacată pentru nelegalitate și netemeinicie, atât sub aspectul
soluției date în rezolvarea cererii principale, cât și sub aspectul soluției
date în rezolvarea cererii reconvenționale.
Prin Decizia civilă
nr. 586 din 11 septembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București s-a
respins apelul formulat de apelanta D.M.M., ca fiind nefondat. S-a luat act că
intimata-reclamantă și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată
pe cale separată.
Pentru a decide
astfel Curtea de apel și-a fundamentat decizia pe următoarele considerente:
Potrivit
Antecontractului autentificat sub nr. 666 din 23 noiembrie 2006, SC A.R.S.D.
SRL și SC TC C.I. SRL, în calitate de promitente-vânzătoare s-au obligat să
vândă iar pârâta-reclamantă, în calitate de promitentă-cumpărătoare s-a obligat
să cumpere apartamentul din tronsonul B al ansamblului imobiliar în I.C.R. ce
urma a fi construit în București, Calea D., sector 3.
Prețul și modalitatea
de plată sunt stipulate în art. 7 - 10 din același antecontract și au făcut
obiectul unor acte adiționale ulterioare încheiate de către părți.
Prin art. 22 din
antecontract, s-a instituit, în esență, obligația notificării doar în ceea ce
privește data și ora la care părțile au fost obligate să se prezinte pentru
semnarea procesului-verbal de recepție al apartamentului.
Procesul-verbal de
predare-primire a fost semnat de către vânzătoare prin C.N.T. și de către
cumpărătoare prin mandatarii convenționali ai acesteia, respectiv D.F.M. și
D.A.N., la data de 3 septembrie 2009.
Prin semnarea
procesului-verbal menționat anterior, pârâta-reclamantă s-a obligat să achite
intimatei restul din prețul vânzării, în valoare totala de 126.707, 53 euro
până la data de 15 ianuarie 2010.
Aspectele invocate,
în sensul că plata restului de preț ar fi fost condiționată de finalizarea
întregului "condominiu"' și de notificarea pârâtei în acest sens, nu
sunt susținute de actele juridice încheiate de părți.
Curtea a reținut că,
în doctrină, au fost stabilite mai multe condiții ce trebuie îndeplinite, în
mod cumulativ, pentru incidența „exceptio non adimpleti contractus".
Printre acestea se regăsește și cea referitoare la neexecutarea totală sau
parțială a obligațiilor celeilalte părți contractante, respectiv, în speță,
neexecutarea obligațiilor intimatei-reclamante.
Din probele
administrate s-a reținut că intimata SC A.R.S.D. SRL nu este în culpă,
îndeplinindu-și propriile obligații.
Curtea a reținut că
data convenită pentru încheierea contractului în forma autentică, respectiv
pentru plata restului de preț a fost convenită pentru 15 ianuarie 2010.
Ulterior,
intimata-reclamantă a încercat în repetate rânduri o reeșalonare a prețului
venind astfel în întâmpinarea pârâtei-apelante. Dovada acestui fapt o
constituie notificările înaintate de către intimată, apelantei.
În mod corect s-a
reținut de către instanța de fond că, la data de 2 martie 2010,
promitenții-vânzători au fost de acord cu o nouă amânare a plății, pentru data
de 25 decembrie 2010 (după aproape un an de zile), condiționat de o penalitate
lunară de 1.190 euro, justificată pe deplin față de scadența obligației și
mărimea sumei restante.
Nici ultima propunere
nu a fost acceptată de pârâtă, aceasta mărginindu-se să declare că eforturile
ei sunt în sensul achitării restului de preț și perfectării contractului după
aproape încă un an de zile, fără vreo penalitate.
În aceste condiții,
reclamanta a fost îndreptățită să uzeze de pactul comisoriu de gradul IV inserat
în Actul adițional nr. 1496 din 3 septembrie 2009 și să declare desființat
antecontractul, începând cu data de 1 septembrie 2010.
Potrivit aceluiași
act adițional la antecontract, părțile sunt repuse în situația anterioară
încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc", iar cumpărătoarea
nu mai are nici un drept în legătură cu imobilul (art. 3 lit. b)). În art. 2
s-a stipulat obligația pârâtei-reclamante de a elibera imobilul la data
încetării din orice motiv a antecontractului, de a-l înapoia în aceeași stare
în care i-a fost predat cu excepția uzurii normale și de a îndepărta din
acesta, pe costul său, toate bunurile personale și echipamentele instalate.
Curtea a reținut că
cel de-al doilea capăt de cerere este accesoriu față de pretenția dedusă
judecații prin primul capăt, iar obligarea pârâtei la eliberarea apartamentului
pe care îl ocupă, este o consecință directă a rezoluțiunii antecontractului.
Pârâta a recunoscut
în mod expres că locuiește în apartamentul ce a făcut obiectul Antecontractului,
răspunzând afirmativ la întrebarea 10 din interogatoriul administrat acesteia
la data de 9 noiembrie 2012.
De la data
rezoluțiunii antecontractului, pârâta este lipsită de orice titlu locativ
asupra imobilului, ocuparea acestuia în continuare creând, în mod continuu, un
prejudiciu în patrimoniul societății intimate, echivalent cu lipsa de folosință
a apartamentului.
În ceea ce privește
cel de-al treilea capăt de cerere, și acesta s-a apreciat a fi accesoriu față
de primul capăt de cerere, iar temeiul principal al pretenției rezultă din
prevederile contractuale, respectiv din art. 55.1 din Actul Adițional
autentificat sub nr. 1496 din 3 septembrie 2009 la Antecontract.
Împotriva deciziei
pronunțate în apel a declarat recurs pârâta D.M.M.
Prin cererea de recurs
a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul
admiterii apelului, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeași
instanță.
A criticat decizia
recurată pentru nelegalitate, arătând în dezvoltarea motivelor de recurs
următoarele:
Instanța de apel nu
s-a pronunțat, în ceea ce privește cererea reconvențională, asupra solicitării
de restituire a sumei de bani achitate cu titlu de preț de către
pârâta-reclamantă D.M.M., critică pe care a încadrat-o în motivul de nelegalitate
prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.
Recurenta solicită a
se observa că prin motivele de apel a criticat hotărârea instanței de fond sub
aspectul nepronunțării asupra cererii de restituire a sumei de 50.260,65 euro,
ca urmare a rezoluțiunii Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub
nr. 666 din 23 noiembrie 2006 la BNP A.A.N.
Instanța de apel nu a
analizat această critică, mărginindu-se să constate că pârâta a formulat cerere
reconvențională prin care a solicitat rezoluțiunea antecontractului de
vânzare-cumpărare și obligarea reclamantei-pârâte la restituirea avansului de
50.260,65 euro.
Recurenta-pârâtă
arată că nici instanța de apel și nici prima instanță nu s-au pronunțat asupra
capătului de cerere privind restituirea prețului achitat de către recurentă,
situație ce justifică admiterea recursului în temeiul art. 312 alin. (5) C.
proc. civ. și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel.
Decizia instanței de
apel a fost criticată și pentru motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304
pct. 8 C. proc. civ.
În argumentarea
acestui motiv a arătat că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 969
alin. (1) C. civ. din 1864 deoarece a reținut, contrar art. 22 din contract, că
nu este corectă susținerea pârâtei referitoare la achitarea prețului
apartamentului în termen de 20 de zile de la finalizarea întregului Condominiu.
Arată că împrejurarea
de fapt, reținută de instanță, referitoare la faptul că recurenta a semnat
procesul-verbal și că a fost de acord cu preluarea posesiei apartamentului
înainte de finalizarea întregului condominiu nu poate certifica faptul că
intimata-vânzătoare a respectat clauza impusă și acceptată în art. 22 din
contract și anume aceea de a finaliza întregul condominiu.
În nici un act
adițional părțile nu au convenit expres că renunță sau modifică art. 22 din
contract. Precizează că în actul adițional încheiat la data de 3 septembrie
2009, părțile „convin ca restul termenelor și condițiilor din Antecontractul de
vânzare-cumpărare să rămână neschimbate și sunt obligatorii între părți. Orice
modificare a antecontractului fiind făcută de către părți în scris".
Instanța de apel a
interpretat greșit aceste clauze contractuale, schimbând înțelesul acestora,
preluând practic, fără nici o explicație argumentele instanței de fond.
Recurenta a mai
invocat faptul că nu există nici un proces-verbal autentificat sau certificat
de un notar public din care să rezulte că a fost notificată să se prezinte la
notar și nu s-a prezentat.
Consideră că
intimata-reclamantă nu și-a respectat integral obligațiile asumate prin
contract iar admiterea cererii principale cu privire la rezoluțiunea
antecontractului de vânzare-cumpărare este nelegală.
Sub motivul prevăzut
de art. 304 pct. 9 C. civ. recurenta-pârâtă reiterează argumentele prezentate
în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
referitoare la neîndeplinirea obligației intimatei-reclamante privind
finalizarea întregului condominiu conform art. 22 din contract, moment care
marca începutul termenului de 20 de zile pentru executarea obligației
recurentei de a plăti restul de preț ce reprezintă 75% din prețul total de
vânzare al imobilului.
Intimata-reclamantă
nu a făcut dovada existenței unui proces-verbal de recepție finală a întregului
condominiu astfel încât aceasta nu este în măsură să solicite rezoluțiunea
antecontractului de vânzare-cumpărare semnat cu pârâta-reclamantă.
În condițiile art. 18
din contract, termenul de predare al condominiului nefiind respectat,
cumpărătoarea nu avea cum să achite întregul preț al imobilului ce face
obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare și nici nu putea fi obligată la
eliberarea spațiului precum și la demontarea tuturor echipamentelor. De
asemenea, cererea privind acordarea de despăgubiri ca urmare a lipsei de folosință
este prematură.
Prin respingerea
apelului ca nefondat s-au încălcat prevederile art. 969 C. civ.
Sub aspectul cererii
reconvenționale recurenta-pârâtă consideră că este în drept să solicite
rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și restituirea sumei de bani
achitată către reclamantă deoarece aceasta nu și-a îndeplinit obligația de a
finaliza întregul condominiu așa cum este descris la art. 22 din antecontractul
de vânzare-cumpărare.
Dacă s-a dat
eficiență principiului rezoluțiunii judiciare, părțile ar fi trebuit să fie
repuse în situația anterioară încheierii actului iar instanța trebuia să admită
capătul de cerere privind restituirea sumei de bani achitată de recurentă cu
titlu de preț, împrejurare omisă atât de instanța de fond cât și de către
instanța de apel.
În drept, a invocat
dispozițiile art. 304 pct. 6, 8 și 9 C. proc. civ.
Intimata-reclamantă
SC A.R.S.D. SRL a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea
recursului și menținerea hotărârii instanței de fond, ca fiind temeinică și
legală, cu obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
Intimata-reclamantă a
susținut că este neîntemeiat motivul de recurs referitor nepronunțarea
instanței de apel asupra cererii reconvenționale, critica prezentată sub acest
aspect neputând fi încadrată în motivul prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc.
civ.
Instanța de apel s-a
pronunțat asupra cererii reconvenționale iar prin demersul efectuat, recurenta
a înțeles să atace decizia pronunțată de Curtea de Apel București și nu să
urmărească doar completarea hotărârii.
În ceea ce privește
al doilea motiv de recurs intimata a susținut netemeinicia acestuia deoarece
criticile formulate de recurentă nu se circumscriu motivului prevăzut de art.
304 pct. 8 C. proc. civ. ci fac referire la greșita interpretare a
probatoriului.
Intimata a precizat
că, începând cu data de 3 septembrie 2009, recurenta a preluat folosința
nestingherită a apartamentului ce face obiectul cauzei și cu toate că s-a
obligat la plata restului de preț până la data de 15 ianuarie 2010 când urma să
se încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, aceasta nu și-a
îndeplinit obligația de plată a prețului. Curtea de apel a reținut întemeiat că
o condiționare a achitării prețului apartamentului, de finalizarea ultimului
bloc din ansamblul rezidențial și de notificarea pârâtei-reclamante cu privire
la acest aspect este greșită și contrară dispozițiilor contractuale convenite
de părți.
Deși intimata a
locuit mai bine de 5 ani în unul din cele trei tronsoane finalizate și, cu
toate că apartamentul pe care la stăpânit, în mod abuziv, îndeplinește toate
condițiile agreate prin contract, iar construcția celui de-al patrulea imobil
nu are nicio legătură cu raporturile dintre părți totuși, încercarea de a se
exonera de propriile obligații invocate în susținerea rezoluțiunii sunt motive
străine de natura pricinii.
Înalta Curte,
analizând recursul, în cadrul controlului de legalitate, prin prisma motivelor
invocate și a apărărilor formulate reține următoarele:
Prin Antecontractul
de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 666 din 23 noiembrie 2006 încheiat
între intimata-reclamantă SC A.R.S.D. SRL, în calitate de promitentă-vânzătoare
și D.M.M., în calitate de promitentă-cumpărătoare părțile au convenit
vânzarea-cumpărarea unui apartament situat într-un ansamblu rezidențial și
comercial „I.C.R.", condominiu în București, Calea D., ce urma a fi
edificat de vânzătoarea-promitentă.
Dreptul de
proprietate asupra imobilului urma a fi transferat cumpărătorului, potrivit
art. 6 din contract, la data semnării și autentificării contractului de
vânzare-cumpărare iar posesia asupra imobilului urma a fi transferată
cumpărătorului la data semnării procesului-verbal de predare a imobilului.
Potrivit art. 7 din
contract prețul imobilului a fost stabilit la suma de 168.943,37 euro la care
se adaugă TVA. Din suma stabilită cu titlu de preț recurenta cumpărătoare a
achitat, în mod succesiv, o sumă cu titlu de avans din preț de 42.235,84 euro
plus TVA, rămânând de achitat suma de 126.707,53 euro plus TVA reprezentând
restul prețului convenit.
Antecontractul de
vânzare-cumpărare a fost modificat și completat ulterior prin mai multe acte
adiționale.
Ultimul Act adițional
a fost autentificat sub nr. 1496 din 3 septembrie 2009. în temeiul acestui act
adițional părțile au stabilit că prin semnarea procesului-verbal de
predare-primire finală, cumpărătorul a luat în folosință apartamentul și
descarcă pe vânzătoare de obligațiile ce-i reveneau potrivit contractului
referitoare la viciile aparente ale apartamentului și, totodată, cumpărătorul
s-a obligat să achite vânzătorului integral restul de preț în valoare totală de
126.707,53 euro plus TVA până la data de 15 ianuarie 2010 (art. 1).
În cauză, prima
instanță a constatat „reziliat" Antecontractul de vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 666 din 23 noiembrie 2006, în temeiul pactului comisoriu
de gradul IV inserat în Actul adițional nr. 1496 din 3 data de 1 septembrie
2010, pentru neexecutarea obligației de plată a prețului, asumată de
promitenta-cumpărătoare.
Atât instanța de fond
cât și instanța de apel (care prin decizia adoptată a menținut soluția
instanței de fond) se referă în considerentele hotărârilor pronunțate într-un
mod inconsecvent și lipsit de acuratețe juridică fie la reziliere, fie la rezoluțiunea
antecontractului de vânzare-cumpărare.
Dispozitivul
hotărârii instanței de fond (menținut ca atare de instanța de prim control
judiciar) constată reziliat contractul dar reține în considerente că, în
temeiul sancțiunii intervenite, părțile sunt repuse în situația anterioară
încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc" conform celor
consemnate în art. 3 parag. 4 lit. b) din Actul adițional nr. 1496 din 3
septembrie 2009.
Antecontractul de
vânzare-cumpărare încheiat este o convenție prin care părțile și-au asumat
obligația de vinde și, respectiv de a cumpăra și care conține toate clauzele
contractului promis.
Raportat la criteriul
modului de executare, convenția încheiată este cu executare dintr-o dată (uno
ictu), fiindcă obligațiile pe care părțile și le-au asumat sunt acelea de a
vinde și respectiv de a cumpăra în condițiile stabilite.
În cazul contractelor
sinalagmatice cu executare dintr-o dată, cum este cazul antecontractului de
vânzare-cumpărare, sancțiunea pentru neexecutarea culpabilă sau pentru
executarea necorespunzătoare este rezoluțiunea și nu rezilierea contractului,
această din urmă sancțiune intervine în cazul contractelor sinalagmatice cu
executare succesivă. Efectele celor două sancțiuni sunt diferite. În cazul
rezoluțiunii efectul esențial constă în desființarea retroactivă a contractului
cu consecința repunerii părților în situația anterioară încheierii
contractului, pe când în cazul rezilierii efectele contractului încetează numai
pentru viitor.
În cauză, este
întemeiat primul motiv de recurs reluat și în partea finală a cererii de
recurs, relativ la nerespectarea principiului repunerii părților în situația
anterioară încheierii actului, ca efect al rezoluțiunii contractului.
Mai exact, instanța
de fond a omis să se pronunțe cu privire la suma achitată de recurenta-pârâtă
cu titlu de avans din prețul stabilit iar critica invocată în apel sub acest
aspect nu a fost analizată.
Prin modul în care
s-au soluționat cererea principală și cea reconvențională nu se poate stabili
cu certitudine dacă instanța de fond a considerat că nu operează o repunere în
situația anterioară a pârâtei, având în vedere că în dispozitiv a constatat
reziliat contractul (sancțiune ce produce efecte doar ex nune) sau dacă este o
omisiune a instanței de a dispune și repunerea pârâtei în situația anterioară
încheierii contractului. Mai mult, respingerea cererii reconvențională nu este
motivată iar instanța de apel nu a răspuns criticii referitoare la lipsa
considerentelor care au stat la baza adoptării hotărârii pronunțate în
soluționarea cererii reconvenționale.
Trebuie precizat că
repunerea părților în situația anterioară operează ca o consecință a
constatării rezoluțiunii convenționale, în temeiul pactului comisoriu de ultim
grad prevăzut de art. 21 lit. b) din antecontractul de vânzare-cumpărare, prin
admiterea cererii principale, chiar dacă cererea reconvențională (cu obiect
comun cu cel al cererii principale) a fost respinsă, ca neîntemeiată (soluție
necorelată cu soluția dată cererii principale).
Având în vedere că
temeiul juridic al rezoluțiunii îl constituie reciprocitatea și interdependența
obligațiilor reciproce din contractul sinalagmatic, în cauză s-au încălcat
prevederile art. 1020 - 1021 C. civ. din 1865. Aceasta, deoarece aceste
prevederi legale își justifică sensul reglementării pe ideea că restituirea
prestațiilor și exonerarea de obligațiile neîndeplinite sunt urmarea
desființării retroactive a contractului, situație în care prestațiile deja
executate sunt lipsite de cauză.
Instanța de fond și instanța
de apel nu au dat eficiență efectelor rezoluțiunii, prin aplicarea principiului
repunerii ambelor părți în situația anterioară, ținând seama de ceea ce părțile
au executat în temeiul contractului desființat dar și de înțelegerea părților
reflectată în convenția încheiată și în actele adiționale ulterioare.
O atare analiză
presupune aprecierea probatoriului administrat și a unor elemente ce țin de
situația factuală proprie cauzei, aspecte care echivalează cu necercetarea
fondului și care nu pot fi verificate pentru prima dată în recurs.
Este neîntemeiată
critica invocată de recurentă referitoare la faptul că instanța de apel a
interpretat greșit prevederile art. 22 din contract interpretare care a dus la
concluzia că intimata vânzătoare a respectat clauza impusă și acceptată prin
acest articol.
În opinia recurentei,
prin art. 22 din antecontractul de vânzare-cumpărare intimata-vânzătoare s-ar
fi obligat să finalizeze întregul condominiu și că îndeplinirea acestui
obiectiv marchează momentul în raport cu care se determină data nașterii
obligației corelative a recurentei pârâte de a plăti restul prețului convenit.
Înalta Curte reține
că o atare interpretare a dispozițiilor art. 22 din antecontractul de
vânzare-cumpărare este contrară acordului real de voință a părților și
înțelesului exact al acestei prevederi contractuale.
Prin art. 22 din
antecontractul de vânzare-cumpărare părțile au stabilit momentul și condițiile
încheierii procesului-verbal de constatare a respectării parametrilor tehnici
cantitativi ai imobilului și de recepție a apartamentului fără a exista vreo
referire la termenul de plată a restului de preț de către
recurenta-cumpărătoare. Prin procesul-verbal de predare-primire finală încheiat
la data de 3 septembrie 2009 rezultă că părțile au agreat implicit devansarea
momentului la care are loc recepția apartamentului-cumpărat și
predarea-primirea acestuia.
Nici critica
referitoare la lipsa notificării în vederea prezentării la notar nu este
întemeiată în condițiile în care recurenta-pârâtă nu și-a executat obligația
asumată, de plată a restului de preț în termenul convenit cu
intimata-reclamantă.
Reținând că în cauză
este întemeiat primul motiv de recurs referitor la omisiunea instanțelor de a
analiza solicitarea recurentei-pârâte privind repunerea în situația anterioară
încheierii contractului, în temeiul art. 312 alin. (2), (3) și (5) C. proc.
civ. raportat la art. 304 pct. 5 C. proc. civ. și art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
va admite recursul cu consecința casării deciziei recurate și a trimiterii
cauzei spre rejudecare la aceeași instanță.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul
declarat de recurenta-pârâtă D.M.M. împotriva Deciziei nr. 586 din 11
septembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.
Casează decizia
atacată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința
publică, astăzi 17 martie 2015.
Procesat de GGC - LM