ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2883/2011

Ședința publică de la 29 septembrie 2011 Asupra recursurilor de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 1091/C din 25 iunie 2010, pronunțată în dosarul nr. 3214/62/2010, judecătorul din cadrul Tribunalului Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, a hotărât următoarele: a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții B.G. și B.N.I. în contradictoriu cu pârâtele SC R.F.B. SA și SC B.G.T. SRL, a constatat nulitatea clauzei cuprinsă în art. 15 alineatul final din Antecontractul nr. 3921 din 27 octombrie 2008 BNPA L.M. și H. privitoare la clauza de rezoluțiune de plin drept a antecontractului în cazul în care vânzătoarea (SC B.G.T.

SRL) se află în imposibilitatea de a finaliza construcția; dispune rezoluțiunea Antecontractului nr. 3921 din 27 octombrie 2008, avându-se în vedere imposibilitatea pârâtei de a finaliza imobilul până la data de 30 noiembrie 2009; a obligat pârâta să restituie reclamanților suma de 36.593,25 Euro achitată cu titlu de avans, în echivalent în lei la data plății și să plătească dobânda legală calculată la suma menționată, începând cu data de 30 noiembrie 2009 și până la data de 25 iunie 2010; a respins restul pretențiilor reclamanților. În considerentele sentinței, judecătorul fondului a reținut că potrivit antecontractului dintre părți, pârâta SC B.G.T. SRL se obliga să vândă reclamanților, iar aceștia se obligau să cumpere apartamentul nr. D2 situat la etajul 2 în clădirea nr. 6A.

Prețul total al imobilului era de 146.373 Euro, din care 36.593,25 Euro se achita la semnarea antecontractului cu titlu de avans, 51.230,55 Euro se achita în termen de 60 de zile de la semnarea antecontractului, în baza facturii emisă de vânzătoare, restul de 58.549,20 Euro urmând a fi achitat la data semnării contractului de vânzare cumpărare, toate sumele fiind calculate la cursul de cumpărare leu/Euro stabilit de SC R.F.B. SA. Art. 15 din contract stabilea că pârâta vânzătoare, în situația în care reclamanții își respectă obligațiile de plată, este obligată să finalizeze construcția până la data de 30 noiembrie 2009, cu posibilitatea prorogării termenului de finalizare în anumite situații distincte; același articol stipula că în situația în care pârâta vânzătoare se află în imposibilitate de a finaliza imobilul, antecontractul se reziliază de plin drept, de la data notificării în acest sens a cumpărătorului de către R.F.B.

SA – banca finanțatoare a proiectului rezidențial, nicio lată formalitate nefiind necesară, actul constatator al intervenției cazului de reziliere fiind reprezentat de adresa băncii din care rezultă această imposibilitate, cu dovezile de comunicare către cumpărător și vânzătoare. În această situație, vânzătorul rambursează cumpărătorului toate sumele plătite în baza contractului în termen de 10 zile lucrătoare de la data expedierii notificării, cu penalități aferente. Din probele administrate a rezultat că reclamanții au achitat, conform antecontractului avansul stabilit pentru momentul semnării actului în fața notarului. Judecătorul a reținut că pe lângă petitele vizând constatarea nulității clauzei de reziliere unilaterală și rezilierea antecontractului, reclamanții au mai solicitat și obligarea în solidar a ambelor pârâte la restituirea sumei achitată cu titlu de avans.

În ce privește primele două petite, judecătorul a reținut că prin notificarea emisă la data de 20 noiembrie 2009, pârâta SC B.G.T. SRL a adus la cunoștință reclamanților imposibilitatea de a finaliza construcția în termenul stabilit. A apreciat ca fiind nulă de drept clauza cuprinsă în art. 15 alineatul final al antecontractului, motivat de faptul că aceasta condiționează și exclude principiul constituțional privind accesul la justiție, precum și pentru faptul că implică posibilitatea rezoluțiunii convenției dintre cumpărător și vânzătoare de notificarea venită din partea băncii. În ce privește solicitarea de rezoluțiune a antecontractului, judecătorul a reținut ca fiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1021 C. civ., pârâta neîndeplinindu-și obligația asumată de finalizare a construcției în termenul stabilit, în condițiile în care reclamanții și-au respectat obligațiile de plată asumate.

S-a constatat, totodată, că neexecutarea obligației contractuale se datorează culpei pârâtei SC B.G.T. SRL, aceasta nedovedind existența vreunui motiv de excludere a culpei sale. Ca efect al rezoluțiunii, judecătorul a dispus și restabilirea situației anterioare, obligând pârâta – vânzătoare la restituirea avansului achitat de reclamanții cumpărători, la care a adăugat, pentru integrala despăgubire a reclamanților, dobânda legală, calculată de la data la care construcția trebuia finalizată. Judecătorul a apreciat ca neîntemeiată solicitarea reclamanților de obligare la plată și a pârâtei SC R.F.B. SA, motivat de faptul că avansul a fost achitat vânzătoarei. Sentința de fond a fost apelată de reclamanții B.G.

și B.N.I. și de pârâta SC B.G.T. SRL, reclamanții contestând neobligarea în solidar a celor două pârâte, iar pârâta contestând considerațiile referitoare la nulitatea clauzei și intervenirea rezoluțiunii antecontractului. Prin decizia nr. 118/Ap din 22 decembrie 2010, completul de judecată din cadrul Curții de Apel Brașov, secția comercială, a respins excepțiile de tardivitate și de inadmisibilitate a apelului provocat, formulat de reclamanți; a respins, totodată, ambele apeluri ca nefondate. În considerentele deciziei, judecătorii apelului au reținut netemeinicia excepțiilor invocate de pârâta apelantă, motivat de faptul că apelul provocat, depus de reclamanți respectă dispozițiile art. 293 1 C. proc.

civ., în sensul depunerii sale la prima zi de înfățișare, în condițiile în care la primul termen de judecată cauza a fost amânată pentru lipsă de apărare la solicitarea pârâtei apelante. De asemenea au reținut că sunt îndeplinite cerințele legale, în sensul că există un apel principal, apelul provocat fiind declarat nu împotriva pârâtei apelante ci a altui intimat, în condițiile în care în situația admiterii apelului principal al pârâtei exista posibilitatea pentru reclamanți de a lise agrava situația. Completul de judecată a reținut netemeinicia apelului declarat de pârâtă, înlăturând apărarea acesteia în sensul că nu s-ar afla în imposibilitate de a executa construcția, ci doar într-o imposibilitate de a o preda la termenul stabilit.

În raport de prevederile art. 1020 și art. 1021 C. civ., completul de judecată a statuat că pârâta apelantă nu și-a îndeplinit obligația de finalizare și predare a construcției în termenul contractual, fapt ce echivalează că imposibilitatea de a preda imobilul și care atrage sancțiunea rezoluțiunii. S-a reținut că pârâta apelantă nu a dovedit existențe vreunei cauze de excludere a culpei sale în neîndeplinirea obligației asumate. Cu privire la clauza constatată nulă, completul de judecată a apreciat că judecătorul fondului a statuat în mod legal și temeinic în sensul că această clauză condiționează și exclude principiul constituțional al liberului acces la justiție. Completul de judecată a apreciat ca netemeinic și apelul provocat, formulat de reclamanți, constatând că antecontractul de vânzare cumpărare nu constituie o convenție tripartită prin care să fie stabilite drepturi și obligații în sarcina pârâtei SC R.F.B.

SA, astfel că în raport de art. 973 C. civ. nu poate da naștere la drepturi și obligații față de terți. S-a reținut că pârâta apelantă și-a asumat independent și distinct obligația de finalizare și predare a imobilului, prețul reprezentând avans fiind achitat acestei părți. Contractul de credit încheiat între pârâta apelantă și SC R.F.B. SA este distinct de antecontractul de vânzare cumpărare, neîndeplinirea obligațiilor primei față de bancă neconstituind caz fortuit ori forță majoră care să justifice neîndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontract. Totodată s-a reținut că drepturile de creanță din antecontractul de vânzare cumpărare nu au fost cesionate băncii, obiectul cesiunii constituindu-l transmiterea creanțelor cu titlu de garanție și nu transmiterea vreunei obligații în sarcina cesionarului față de debitorul cedat.

Decizia de apel a fost recurată de reclamanții B.G. și B.N.I. și de pârâta SC B.G.T. SRL. Reclamanții au solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei de apel în sensul admiterii apelului propriu și schimbării sentinței de fond cu consecința obligării în solidar a ambelor pârâte la restituirea sumei achitate cu titlu de avans. Reclamanții și-au întemeiat cererea de recurs pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc.

civ.., invocând următoarele: - interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății; au susținut că banca nu este parte străină de antecontractul de vânzare cumpărare, obligațiile acesteia fiind de creditare în vederea finalizării construcției, motivul nefinalizării imobilului fiind acela al stopării creditării, în condițiile în care constructorul nu a avut sume proprii pentru construire; a mai susținut că banca și-a asumat obligații conexe obligațiilor constructorului, iar convențiile de creditare pe care le-au încheiat cu banca și derularea conturilor prin aceasta conduc la concluzia că bana răspunde în condițiile solidarității; a mai arătat că s-a instituit ipotecă asupra construcțiilor: - aplicarea greșită a legii prin raportare la taxele de timbru; au susținut că petitul principal este reprezentat de cererea de rezoluțiune, capătul accesoriu privind repunerea în situația anterioară nefiind supus timbrării; au arătat că au fost obligați la plata taxei de timbru în apel, în condițiile în care pârâtei apelante i s-a acordat eșalonarea la plată.

Pârâta SC B.G.T. SRL a solicitat admiterea recursului, criticând decizia de apel din perspectiva greșitei interpretări a actului juridic dedus judecății, raportat la constatarea nulității clauzei din art. 15 alineatul final; a susținut că s-a aflat în imposibilitate de a respecta clauzele contractuale din motive independente, care nu îi sunt imputabile. Prin întâmpinare, intimata pârâta SC R.F.B. SA a învederat intrarea pârâtei recurate în procedura de insolvență, solicitând suspendarea judecării recursului, în temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006, a invocat și excepția de netimbrare față de recursul pârâtei recurente; pe fond, a solicitat respingerea recursului acesteia ca nefondat, susținând că nu există legătură între contractul de creditare și antecontractul de vânzare cumpărare.

În ședința publică din data de 2 iunie 2011, a fost respinsă cererea de suspendare a judecării recursului motivat de faptul că obiectul principal al acțiunii îl constituie constatarea nulității unei clauze contractuale și rezoluțiunea antecontractului, recursul pârâtei vizând doar aceste aspecte; în consecință, s-a apreciat că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 36 din Legea nr. 85/2006 pentru a se dispune suspendarea cauzei. De asemenea, s-a apreciat că nu se impune plata taxei judiciare de timbru de către recurenta pârâtă, în condițiile deschiderii procedurii de insolvență față de aceasta anterior primului termen de judecată în recurs. Față de împrejurarea că cererea de recurs a fost formulată de administratorul statutar al societății pârâte, care a mandatat în acest un avocat, s-a dispus citarea în cauză a acestei părți prin administratorul judiciar, solicitându-se să se precizeze dacă își însușește calea de atac.

Prin adresa depusă la dosar, administratorul judiciar al societății recurente a precizat că nu își însușește cererea de recurs, formulată de administratorul statutar, prin avocat. În raport de adresa comunicată de administratorul judiciar, s-au invocat dispozițiile art. 161 C. proc. civ. Analizându-se recursul pârâtei SC B.G.T. SRL prin prisma prevederilor legale invocate, s-a constatat că cererea a fost formulată de o persoană ce nu are calitatea de reprezentant pentru societatea recurentă, cauza fiind amânată pentru înlăturarea acestei neregularități. În raport de poziția procesuală exprimată de reprezentantul legal al societății, în sensul că nu își însușește calea de atac, în raport de dispozițiile art. 161 alin. (2) C. proc.

civ., se va dispune anularea recursului declarat de administratorul statutar al societății, pentru lipsa calității de reprezentant. Analizându-se legalitatea deciziei de apel, prin prisma criticilor de nelegalitate formulate de reclamanți, se apreciază că recursul acestora este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente: Nu poate fi reținută critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., apreciindu-se că judecătorii apelului au interpretat corect clauzele antecontractului de vânzare cumpărare supus analizei judiciare. Astfel, s-a statuat în mod legal că nu există o convenție tripartită, care să creeze obligații în sarcina băncii finanțatoare a proiectului imobiliar.

Faptul că prin antecontract s-a stipulat că plățile se fac în contul vânzătoarei deschis la banca finanțatoare nu constituie un temei pentru reținerea unei solidarități între vânzătoarea – constructor și banca finanțatoare pentru restituirea sumelor achitate de cumpărători în temeiul clauzelor antecontractului. În acest sens, se reține că pentru acest cont, SC R.F.B. SA are doar atribuții de administrare, nefiind obligată la restituirea unor sume ce au fost achitate conform înțelegerii stabilite între reclamanți și pârâta SC B.G.T. SRL. De asemenea, împrejurarea că pârâta SC B.G.T. SRL a încheiat un contract de creditare cu SC R.F.B. SA pentru obținerea sumelor necesare edificării proiectului imobiliar nu poate reprezenta temei pentru obligarea băncii la restituirea sumelor achitate de reclamanți, banca neasumându-și nicio obligație în acest sens.

Se reține, de asemenea, că s-a instituit ipotecă, cu titlu de garanței pentru creditarea acordată de bancă, doar asupra terenului pe care urma să se edifice ansamblul rezidențial; ipoteca menționată cu privire la construcție este una viitoare, neputând fi notată în cartea funciară o ipotecă în lipsa înscrierii construcției; din acest considerent, de altfel, se menționează în contractul de creditare faptul că această ipotecă va fi înscrisă după finalizarea construcției și înscrierea sa în cartea funciară. În consecință, nu se poate reține constituirea acestei ipoteci la momentul promovării acțiunii, în condițiile în care principalul motiv invocat pentru obținerea rezoluțiunii antecontractului este tocmai acela al nefinalizării construcției și nepredării la termen.

Pentru obținerea rezoluțiunii nu are relevanță stoparea creditării de către bancă. În executarea antecontractului, pârâta constructoare avea datoria de a găsi resursele necesare îndeplinirii obligațiilor contractate, din acest punct de vedere fiind constatată culpa sa pentru a se dispune rezoluțiunea. Nu poate fi reținută nici critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Astfel, la data promovării acțiunii în justiție, art. 2 alin. (1) 1 din Legea nr. 146/1997 stabileau că se aplică prevederile referitoare la acțiunile și cererile evaluabile în bani, menționate la art. 2 alin. (1), și cererilor privind rezoluțiunea unui act juridic. Se constată deci, legala stabilire a taxei judiciare de timbru.

De asemenea, se constată că potrivit art. 11 din Legea nr. 146/1997, cererile pentru exercitarea căii de atac a apelului sau recursului se taxează cu 50 % din taxa datorată pentru suma contestată, în cazul cererilor evaluabile în bani. În consecință, în mod legal, raportat la textele menționate, reclamanții au fost obligația la plata taxei judiciare de timbru în procent de 50 % din taxa achitată în prima instanță. Nu are relevanță pentru obligațiile de plată stabilite în sarcina reclamanților faptul că pârâta apelantă SC B.G.T. SRL a aplicat facilitatea prevăzută de lege de eșalonare a plății taxei sale de timbru. Pentru considerentele expuse și constatându-se legalitatea deciziei de apel, în temeiul art. 312 C. proc.

civ., recursul reclamanților va fi respins ca nefondat. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții B.G. și B.N.I. împotriva deciziei nr. 118/Ap din 22 decembrie 2010 a Curții de Apel Brașov, secția comercială. Anulează recursul declarat de pârâta SC B.G.T. SRL prin administrator judiciar C. 2000 SPRL împotriva aceleiași decizii pentru lipsa calității de reprezentant. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 septembrie 2011.