ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3138/2014

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin Sentința civilă nr. 124 din 23 ianuarie 2012, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis acțiunea formulată de reclamanții SC R.W.T. SRL, M.A.I. și M.M. în contradictoriu cu pârâta Fundația C.L. România; a obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 1.000.000 euro, cu titlu de daune interese, ca efect al clauzei penale înscrise în art. 2.7 din actul adițional încheiat la 13 martie 2009 la antecontractul de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 207/2008, prin reținerea de către reclamanți a acestei sume din avansul achitat; a dispus radierea notărilor referitoare la antecontractul de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 207/2008 și la actele adiționale subsecvente din cartea funciară 3635 a orașului Voluntari; a obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 92.980,88 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Tribunalul a reținut că reclamanții, în calitate de promitenți vânzători, au încheiat cu pârâta, la data de 28 februarie 2008, antecontractul de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 207 din 28 februarie 2008, prin care s-au obligat să vândă iar pârâta s-a obligat să cumpere imobilul compus din: teren intravilan, situat în orașul Voluntari, str. C., județul Ilfov, înscris în Cartea funciară nr. x1 a orașului Voluntari, număr cadastral x2, cu suprafața de 1.034 mp. și construcția edificata pe teren - D + P + 4E, la prețul total de 2.500.000 euro. Prin antecontract au stabilit ca plata prețului să se efectueze în lei, la cursul de schimb euro/lei din data efectuării plații. Vânzarea-cumpărarea imobilului urma să se efectueze în termen de 45 de zile calendaristice, perioada necesară cumpărătoarei pentru comandarea și efectuarea unui raport de due diligence de către avocații săi.

Potrivit art. 6.5 din antecontract, "sancțiunea" depășirii de către reclamanți a termenului de predare a documentelor necesare efectuării due diligence-ului era prelungirea termenului de efectuare a acestuia și nu plata de daune. Prin art. 3.2. din același înscris, părțile au convenit ca: promitenta-cumpărătoare se obliga prin antecontract să constituie un avans în suma de 50.000 euro într-un cont fiduciar deschis de avocații săi, urmând să se transfere această sumă către reclamanți, după efectuarea unui raport de due diligence favorabil; restul de preț de 2.450.000 euro să fie plătit la termenele ce vor fi stabilite prin contractul de vânzare-cumpărare; contractul urmând a fi încheiat în termen de 45 de zile de la semnarea antecontractului.

Tribunalul a constatat că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost modificat prin consensul părților, prin actele adiționale ulterioare, după cum urmează: actul adițional din 9 aprilie 2008, atestat sub nr. 212; actul adițional din 25 iulie 2008, atestat sub nr. 254; actul adițional din 30 ianuarie 2009, atestat sub nr. 290; actul adițional din 11 februarie 2009, atestat sub nr. 291; actul adițional din 13 martie 2009, atestat sub nr. 297; actul adițional din 22 decembrie 2009. Atât antecontractul de vânzare-cumpărare cât și toate actele adiționale la acesta au fost notate în Cartea funciară. Prin actul adițional la antecontract din 9 aprilie 2008, părțile au stabilit: prelungirea termenului de încheiere a actului de vânzare-cumpărare, pentru data de 31 iulie 2008; prelungirea termenului de plată a primei părți a avansului stipulat în antecontract și majorarea cuantumului acestuia la suma de 470.000 euro, care urma să fie achitată în contul reclamantei SC R.W.T.

SRL. Cea de-a doua tranșă a avansului prețului vânzării, în cuantum de 500.000 euro urma să se achite până la data de 15 mai 2008 către reclamanții persoane fizice, plata restului de preț urmând a fi achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Prin clauza 1.3. din acest act adițional, părțile au înțeles să modifice clauza 3.2. din antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv plata prețului să se facă integral până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Clauză penală prevăzută în art. 1.4. din actul adițional prevedea că în cazul în care promitenta cumpărătoare, din motive culpabile, nu se prezintă la semnarea contractului, reclamanții au dreptul să rețină cu titlu de penalități suma de 250.000 euro din avansul plătit.

Prin acest act adițional părțile au convenit ca la data plății sumei de 500.000 euro către promitenții persoane fizice, să constituie în favoarea pârâtei o ipotecă asupra imobilului, prin acordul părților. Potrivit art. 1.5 din actul adițional promitenta cumpărătoare avea dreptul de a refuza semnarea contractului de vânzare-cumpărare fără plata de daune interese către reclamanți, numai în cazul în care se încălcau condițiile prevăzute în art. 4.1. din antecontractul de vânzare-cumpărare și cele din art. 1.2. ale actului adițional și nu pentru neîndeplinirea obligației de instituire a ipotecii în favoarea sa.

Prin actul adițional la antecontract din 25 iulie 2008, s-a statuat că: în art. 2.1 părțile au recunoscut îndeplinirea reciprocă a obligațiilor contractuale asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare și actul adițional din data de 9 aprilie 2008. Totodată, prin acest act adiționai părțile au decis prelungirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare până la data de 31 octombrie 2008; iar dacă la această dată nu era posibilă efectuarea vânzării, prelungirea termenului până la data de 31 ianuarie 2009. Prin art. 2.4 din acest act adițional, se statuează încă o dată faptul că diferența de preț neachitată până la data semnării contractului de vânzare-cumpărare se va plăti de către pârâtă la data stabilită pentru încheierea contractului, sau anterior acesteia.

Totodată, prin același act adițional - art. 2.8, reclamanta R. a agreat încheierea cu pârâtă a unei convenții de locațiune asupra spațiului, prin care îi asigura folosința construcției cu destinația de grădiniță, contra plății unei chirii, specificată în art. 2.9. Tribunalul a reținut că pârâta i-a convocat telefonic pe reclamanți la sediul noilor săi avocați, pentru ziua de 26 ianuarie 2010, în scopul prelungirii termenului de semnare a contractului de vânzare-cumpărare și renegocierii modalităților de plată a restului de preț neachitat, invocând lipsa ipotecii instituite în favoarea sa. Reclamanții nu au fost de acord cu amânarea semnării contractului de vânzare-cumpărare și nici cu plata restului de preț după încheierea contractului, așa cum le-a fost solicitată de fundație.

În raport de situația de fapt arătată, Tribunalul a apreciat că acțiunea este întemeiată întrucât potrivit prevederilor art. 1066 C. civ., "clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i". Instanța a reținut că, în speța dedusă judecății, au fost întrunite toate condițiile prevăzute de art. 1066 - 1068 C. civ., având în vedere că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin plata integrală a prețului solicitat de promitenții-vânzători, astfel încât notarul nu mai avea posibilitatea să încheie actul de vânzare-cumpărare, că achitarea integrală a prețului este o condiție obligatorie pentru ca vânzarea să se poată realiza, iar prețul este de esența vânzării.

Totodată în baza art. 274 C. proc. civ., tribunalul a obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 92.980,88 lei reprezentând cheltuieli de judecată (taxă de timbru în cuantum de 47.011 lei, timbru judiciar de 5 lei și onorariu de avocat în cuantum de 45.964,88 lei). La data de 27 mai 2012 a declarat apel Fundația C.L. România, împotriva sentinței civile, solicitând admiterea apelului astfel cum a fost formulat, iar în analiza apelului solicită să aibă în vedere că instanța de fond a reținut în mod greșit doar argumentele reclamanților cu privire la dosar, fără a lua în calcul apărările și probele apelantei. În motivare, arată că instanța de fond a respins în mod eronat, excepțiile invocate de apelantă, fără a analiza susținerile acesteia, printr-o greșită aplicare și interpretare a legii.

Astfel, cu privire la excepția necompetenței funcționale a secției civile a Tribunalului București, apelanta a solicitat să aibă în vedere faptul că litigiul este un litigiu între profesioniști, competența aparținând secției comerciale a instanțelor judecătorești. Chiar dacă se privește doar din perspectiva răspunderii contractuale, dosarul privește un contract încheiat cu o societate comercială care s-a obligat să vândă o construcție. În baza art. 56 C. com., faptele de comerț în care o parte este comerciant sunt fapte de comerț mixte, competența aparținând secției comerciale. Cu privire la excepția prematurității, apelanta a solicitat să se observe faptul că reclamanta societate comercială nu a parcurs procedura prevăzută de art. 720 1 C. proc.

civ., fiind vătămați prin faptul că nu a cunoscut pretențiile reclamanților într-un cadru corespunzător, conform normelor procedurale. Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin Decizia nr. 99/A din 4 aprilie 2013, a respins apelul formulat de reclamanta-pârâtă Fundația C.L. România și a respins cererea apelantei privind cheltuielile de judecată, ca nefondată și a obligat apelanta-pârâtă să plătească intimatei-reclamante SC R.W.T. SRL suma de 5000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, cu aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

În fundamentarea acestei hotărâri instanța de control judiciar a reținut, în esență, că în mod tradițional, în dreptul român s-a considerat că vânzările de imobile (și în consecință, și promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare) sunt acte de natură civilă, întrucât art. 3 C. com., care enumera faptele obiective de comerț, omite operațiunile de cumpărare spre revânzare asupra bunurilor imobile din această categorie sau operațiunile similare, ca natură juridică. Chiar dacă imobilul făcea parte sau era destinat să intre în fondul de comerț, operațiunea juridică menționată este tot de natură civilă și doar atunci când s-ar vinde întreg fondul de comerț, incluzând și imobilele, vânzarea ar avea caracter comercial, deoarece fondul de comerț are natura juridică a unui bun mobil.

Curtea de apel și-a fundamentat această teorie în principal, pe următoarele elemente: La data adoptării Codului comercial, principalul element al patrimoniului era reprezentat de bunurile imobile, bunurile mobile fiind considerate accesorii ale imobilelor în cadrul activului patrimonial. Astfel, s-a considerat că este preferabil ca imobilele, prin valoarea lor mare, să fie supuse reglementărilor civile, acestea oferind mai multe garanții prin instituirea formalităților pentru valabilitatea sau opozabilitatea acestor operațiuni. De asemenea, Codul comercial român nu a preluat și textul art. 1 alin. (3) C. com. italian de la 1882, care prevedea în mod expres că operațiunile speculative asupra imobilelor, sunt comerciale, ceea ce a condus la interpretarea voinței legiuitorului în sensul excluderii de sub incidența dreptului comercial, a operațiunilor cu privire la imobile.

Art. 3 pct. 1 și 2 C. com. se referă numai la bunuri mobile, astfel că per a contrario, s-ar putea deduce concluzia că legiuitorul român de la acea epocă, nu a avut în vedere și operațiunile imobiliare comerciale. S-a considerat în mod tradițional că, în raport de legislația noastră, vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile nu este un act de comerț, chiar dacă ar fi fost făcută cu intenția de revindere sau închiriere. În consecință, s-a apreciat că operațiunile imobiliare nu ar putea face obiectul de activitate al unei societăți comerciale, acesta aparținând societăților civile. Având în vedere împrejurarea că în cazul pendinte, antecontractul de vânzare-cumpărare a imobilului construcție s-a realizat în mod distinct, deci independent de întreg fondul de comerț al intimatei persoană juridică SC R.W.T.

SRL, iar terenul aparține în proprietate celorlalți intimați persoane fizice M.A.I. și M.M., obiectul antecontractului reprezentându-l întreg ansamblul imobiliar - teren și construcție, Curtea a apreciat că excepția de necompetență a secției civile, este neîntemeiată, încheierea interlocutorie a tribunalului pronunțată sub acest aspect, fiind corectă, dispozițiile legale invocate de apelantă sub aspectul conturării caracterului comercial al litigiului nefiind incidente cauzei. Față de natura civilă a clauzei, Curtea a observat că procedura prealabilă reglementată de art. 720 1 și urm. C. proc. civ. se aplică doar în situația litigiilor comerciale. Pe fondul cauzei, Curtea a constatat legalitatea și temeinicia sentinței apelate din perspectiva criticilor formulate.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta Fundația C.L. România solicitând în principal, admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre competentă soluționare la Secția Comercială a Tribunalului București și, în subsidiar, modificarea în tot a hotărârii în sensul admiterii apelului și respingerii acțiunii introductive. Recurenta-pârâtă își subsumează criticile motivelor de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 3, 7, 8 și 9 C. proc. civ. Raportat la motivele de casare reglementate de art. 304 pct. 3 C. proc. civ., recurenta-pârâtă invocă greșita soluționare de către instanța de apel a excepției de necompetență funcțională a Secției Civile a Tribunalului București.

Argumentându-și această critică, recurenta-pârâtă, raportându-se la doctrina și jurisprudența în materie, arată că, în mod greșit instanța de apel a apreciat în sensul că acest litigiu este civil, din întreaga argumentație a instanței de apel rezultând faptul că o societate comercială nu va putea face niciodată acte de comerț prin vânzarea de imobile, decât în cazul în care este vorba despre fondul de comerț. Consideră recurenta-pârâtă că ceea ce trebuia să facă instanța de apel era să analizeze situația din speță prin prisma scopului urmărit de către societatea comercială la momentul construirii și încheierii actelor cu terții cu privire la acel imobil, din această perspectivă antecontractul de vânzare-cumpărare reprezentând un fapt de comerț pentru aceasta, societatea reclamantă construind imobilul în vederea închirierii, a săvârșit în acest fel fapte de comerț, aspect ce rezultă din actele prezentate chiar de societate pentru întocmirea raportului de D.D.

Conform normelor în vigoare, arată recurenta, indiferent de calitatea celuilalt contractant, faptele de comerț în care o parte este comerciant (în speță reclamanta SC R.W.T. SRL), sunt fapte de comerț mixte, care sunt supuse legii comerciale, în baza art. 56 C. com., deci Secției a VI-a a Tribunalului. Conchide recurenta-pârâtă în sensul că se impune casarea și trimiterea spre rejudecare la instanța competentă material și funcțional, respectiv Tribunalul București, secția a VI-a. În strânsă și directă legătură cu prima critică, recurenta-pârâtă invocă nesoluționarea de către instanțe a excepției prematurității, față de faptul că reclamanta societate comercială nu a parcurs procedura prevăzută de art. 720 1 C. proc.

civ., recurenta-pârâtă fiind vătămată prin faptul că nu a cunoscut pretențiile reclamanților într-un cadru corespunzător, conform normelor procedurale. Pe fondul cauzei criticile aduse de recurenta-pârâtă vizează, în esență, faptul că instanța de apel a analizat în mod greșit doar apărările sale cu privire la termen și cu privire la inexistența unui număr cadastral propriu, în condițiile în care a arătat că existau probleme inclusiv cu suprafața trecută în actele cadastrale, sens în care sunt prezentate conținutul antecontractului de vânzare-cumpărare și dinamica raporturilor juridice dintre părți.

Sub acest aspect recurenta-pârâtă conchide în sensul că instanța a ajuns la concluzia greșită că reclamanții și-au îndeplinit absolut toate obligațiile, fiind doar o rea-credință din partea recurentei cu privire la neexecutare, instanța neanalizând apărarea sa principală privind excepția de neexecutare, motivul principal pentru care a refuzat executarea obligației de plată a prețului (și motivul pentru care nu a putut folosi instituția ofertei reale urmate de consemnațiune). De asemenea, se arată, în mod greșit, instanța a reținut faptul că recurenta nu ar fi avut resursele financiare pentru a încheia contractul, deși a demonstrat prin probe materiale și martori că avea resursele, dar acestea ar fi venit la momentul la care ar fi fost siguri că transferul dreptului de proprietate se face în mod corespunzător.

Consideră recurenta-pârâtă că nu sunt îndeplinite condițiile răspunderii contractuale pentru aplicarea clauzei penale, neîndeplinirea de către recurentă a obligației de plată a prețului fiind o urmare a neîndeplinirii de către reclamanți a propriilor obligații, o expresie a aplicării excepției de neexecutare. Prin întâmpinare intimații-reclamanți M.A.I., M.M. și SC R.W.T. SRL București au solicitat respingerea recursului, ca nefondat. Înalta Curte, examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, constată că recursul este fondat din perspectiva argumentației adusă în susținerea primei critici de nelegalitate, formulată prin raportare la art. 304 pct. 3 C. proc. civ.

Instanța de fond a fost învestită cu o acțiune precizată în daune interese pretinse de reclamanți în calitate de promitenți vânzători, persoane mixte - fizice și juridice - de la pârâtă promitentă cumpărătoare - în temeiul clauzei penale înscrise în art 2 pct. 2 pct. 7 din Actul adițional încheiat în data de 13 martie 2009, la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți. Obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare îl constituie un imobil teren și construcție, construcția aparținând reclamantei societate comercială, aceasta având în obiectul de activitate printre altele și vânzarea de bunuri imobiliare proprii, astfel cum rezultă din extrasul ORC existent la dosarul de fond, poziția 6810 de la Capitolul 6 "Domenii de activitate". Art. 4 C. com.

instituia o prezumție juris tantum relativă de comercialitate cu privire la toate actele și operațiunile unui comerciant statuând că se socotesc ca fapte de comerț celelalte contracte și obligațiuni ale unui comerciant dacă nu sunt de natură civilă sau dacă contrariul nu rezultă din însuși actul. Teza a II-a a art. 4 C. com., excludea din sfera prezumției de comercialitate, pe de o parte, actele de drept privat și obligațiile care prin funcția și structura lor, nu se pot referi la activitatea comercială și care vor rămâne civile indiferent de persoana care le-a săvârșit, reprezentând acte esențialmente civile, care își mențin caracterul civil independent așadar, de calitatea subiectului care le îndeplinește (ex.

căsătoria, adopția), iar pe de altă parte, actele expres civile, adică acele acte care conțin o clauză expresă referitoare la natura civilă a actului. Art. 56 C. com. prevedea de asemenea, în mod expres că "dacă un act este comercial numai pentru una dintre părți, toți contractanții sunt supuși, în ce privește acest act, legii comerciale, afară de dispozițiile privitoare la persoană chiar a comercianților și în cazurile în care legea nu dispune altfel, iar potrivit art. 7 din același cod, sunt comercianți societățile comerciale. Deși reține în mod judicios incidența acestor dispoziții legale, instanța de apel le analizează din perspectiva operațiunii de vânzare-cumpărare de imobile, ca act de natură civilă care nu se regăsește printre faptele obiective de comerț reglementate de art. 3 C. com.

Or, în speță, acțiunea în pretenții are ca temei un antecontract de vânzare-cumpărare, care se deosebește în mod esențial de contractul de vânzare-cumpărare prin conținut și efecte. Astfel, prin conținut, promisiunea de vânzare dă naștere în sarcina părților obligației de a face iar contractul de vânzare-cumpărare instituie obligația de a da. Sub aspectul efectelor, promisiunea de vânzare dă naștere unui drept de creanță în timp ce contractul de vânzare-cumpărare are efect translativ de proprietate. Așadar, specificitatea regimului juridic al antecontractului de vânzare-cumpărare, precum și finalitatea acestei operațiuni sunt elemente care, în raport de textele de lege mai sus evocate, relevă indiscutabil caracterul comercial al cauzei deduse judecății.

O altă distincție care se impune a fi făcută în raport de critica analizată are în vedere sintagma de competență materială și funcțională a tribunalului folosită de recurenta-pârâtă. Sub aspectul competenței materiale nu se poate invoca nelegala învestire a instanței de fond, tribunalul fiind instanța competentă material în soluționarea pricinii în raport de dispozițiile imperative cuprinse în art. 2 lit. a) C. proc. civ., în vigoare la data sesizării instanței de fond iar repartizarea unor atribuții între secțiile instanței competentă material nu intră sub incidența art. 304.3 C. proc. civ. Stabilirea naturii comerciale a cauzei în contextul reorganizării secției comerciale ca secție civilă conform art. 225 C. civ.

prezintă relevanță numai din perspectiva incidenței art. 720 1 C. proc. civ., dacă părțile au parcurs, și în ce formă, procedura concilierii prealabile. Constatând că instanța de apel nu a analizat cauza din această perspectivă în contextul în care a stabilit natura civilă a cauzei, Înalta Curte va casa decizia atacată cu trimitere la instanța de apel pentru examinarea motivelor de apel în contextul dezlegărilor în drept de față. În baza acestui raționament care face inutilă examinarea celorlalte critici formulate de pârâtă Înalta Curte, constatând că decizia recurată este susceptibilă de a fi cenzurată prin prisma motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., va admite recursul, va casa decizia recurată și va trimite cauza aceleiași instanțe spre soluționare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă Fundația C.L. România împotriva Deciziei nr. 99/A din 4 aprilie 2013 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, casează decizia recurată și trimite cauza aceleiași instanțe spre soluționare. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi, 21 octombrie 2014. Procesat de GGC - NN