ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3138/2014

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3138/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 124 din 23 ianuarie

2012, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis acțiunea formulată de

reclamanții SC R.W.T. SRL, M.A.I. și M.M. în contradictoriu cu pârâta Fundația

C.L. România; a obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 1.000.000

euro, cu titlu de daune interese, ca efect al clauzei penale înscrise în art.

2.7 din actul adițional încheiat la 13 martie 2009 la antecontractul de

vânzare-cumpărare atestat sub nr. 207/2008, prin reținerea de către reclamanți

a acestei sume din avansul achitat; a dispus radierea notărilor referitoare la

antecontractul de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 207/2008 și la actele

adiționale subsecvente din cartea funciară 3635 a orașului Voluntari; a obligat

pârâta la plata către reclamanți a sumei de 92.980,88 lei reprezentând

cheltuieli de judecată.

Tribunalul a reținut

că reclamanții, în calitate de promitenți vânzători, au încheiat cu pârâta, la

data de 28 februarie 2008, antecontractul de vânzare-cumpărare atestat sub nr.

207 din 28 februarie 2008, prin care s-au obligat să vândă iar pârâta s-a

obligat să cumpere imobilul compus din: teren intravilan, situat în orașul

Voluntari, str. C., județul Ilfov, înscris în Cartea funciară nr. x1 a orașului

Voluntari, număr cadastral x2, cu suprafața de 1.034 mp. și construcția

edificata pe teren - D + P + 4E, la prețul total de 2.500.000 euro.

Prin antecontract au

stabilit ca plata prețului să se efectueze în lei, la cursul de schimb euro/lei

din data efectuării plații.

Vânzarea-cumpărarea

imobilului urma să se efectueze în termen de 45 de zile calendaristice,

perioada necesară cumpărătoarei pentru comandarea și efectuarea unui raport de

due diligence de către avocații săi.

Potrivit art. 6.5 din

antecontract, "sancțiunea" depășirii de către reclamanți a termenului

de predare a documentelor necesare efectuării due diligence-ului era

prelungirea termenului de efectuare a acestuia și nu plata de daune.

Prin art. 3.2. din

același înscris, părțile au convenit ca: promitenta-cumpărătoare se obliga prin

antecontract să constituie un avans în suma de 50.000 euro într-un cont

fiduciar deschis de avocații săi, urmând să se transfere această sumă către

reclamanți, după efectuarea unui raport de due diligence favorabil; restul de

preț de 2.450.000 euro să fie plătit la termenele ce vor fi stabilite prin

contractul de vânzare-cumpărare; contractul urmând a fi încheiat în termen de

45 de zile de la semnarea antecontractului.

Tribunalul a

constatat că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost modificat prin

consensul părților, prin actele adiționale ulterioare, după cum urmează: actul

adițional din 9 aprilie 2008, atestat sub nr. 212; actul adițional din 25 iulie

2008, atestat sub nr. 254; actul adițional din 30 ianuarie 2009, atestat sub

nr. 290; actul adițional din 11 februarie 2009, atestat sub nr. 291; actul

adițional din 13 martie 2009, atestat sub nr. 297; actul adițional din 22

decembrie 2009.

Atât antecontractul

de vânzare-cumpărare cât și toate actele adiționale la acesta au fost notate în

Cartea funciară.

Prin actul adițional

la antecontract din 9 aprilie 2008, părțile au stabilit: prelungirea termenului

de încheiere a actului de vânzare-cumpărare, pentru data de 31 iulie 2008;

prelungirea termenului de plată a primei părți a avansului stipulat în

antecontract și majorarea cuantumului acestuia la suma de 470.000 euro, care

urma să fie achitată în contul reclamantei SC R.W.T. SRL.

Cea de-a doua tranșă

a avansului prețului vânzării, în cuantum de 500.000 euro urma să se achite

până la data de 15 mai 2008 către reclamanții persoane fizice, plata restului

de preț urmând a fi achitată la data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare.

Prin clauza 1.3. din

acest act adițional, părțile au înțeles să modifice clauza 3.2. din

antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv plata prețului să se facă

integral până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Clauză penală

prevăzută în art. 1.4. din actul adițional prevedea că în cazul în care

promitenta cumpărătoare, din motive culpabile, nu se prezintă la semnarea

contractului, reclamanții au dreptul să rețină cu titlu de penalități suma de

250.000 euro din avansul plătit.

Prin acest act

adițional părțile au convenit ca la data plății sumei de 500.000 euro către

promitenții persoane fizice, să constituie în favoarea pârâtei o ipotecă asupra

imobilului, prin acordul părților.

Potrivit art. 1.5 din

actul adițional promitenta cumpărătoare avea dreptul de a refuza semnarea

contractului de vânzare-cumpărare fără plata de daune interese către

reclamanți, numai în cazul în care se încălcau condițiile prevăzute în art.

4.1. din antecontractul de vânzare-cumpărare și cele din art. 1.2. ale actului

adițional și nu pentru neîndeplinirea obligației de instituire a ipotecii în

favoarea sa.

Prin actul adițional

la antecontract din 25 iulie 2008, s-a statuat că: în art. 2.1 părțile au

recunoscut îndeplinirea reciprocă a obligațiilor contractuale asumate prin

antecontractul de vânzare-cumpărare și actul adițional din data de 9 aprilie

2008.

Totodată, prin acest

act adiționai părțile au decis prelungirea termenului pentru încheierea

contractului de vânzare-cumpărare până la data de 31 octombrie 2008; iar dacă

la această dată nu era posibilă efectuarea vânzării, prelungirea termenului

până la data de 31 ianuarie 2009.

Prin art. 2.4 din

acest act adițional, se statuează încă o dată faptul că diferența de preț

neachitată până la data semnării contractului de vânzare-cumpărare se va plăti

de către pârâtă la data stabilită pentru încheierea contractului, sau anterior

acesteia.

Totodată, prin

același act adițional - art. 2.8, reclamanta R. a agreat încheierea cu pârâtă a

unei convenții de locațiune asupra spațiului, prin care îi asigura folosința

construcției cu destinația de grădiniță, contra plății unei chirii, specificată

în art. 2.9.

Tribunalul a reținut

că pârâta i-a convocat telefonic pe reclamanți la sediul noilor săi avocați,

pentru ziua de 26 ianuarie 2010, în scopul prelungirii termenului de semnare a

contractului de vânzare-cumpărare și renegocierii modalităților de plată a

restului de preț neachitat, invocând lipsa ipotecii instituite în favoarea sa.

Reclamanții nu au

fost de acord cu amânarea semnării contractului de vânzare-cumpărare și nici cu

plata restului de preț după încheierea contractului, așa cum le-a fost

solicitată de fundație.

În raport de situația

de fapt arătată, Tribunalul a apreciat că acțiunea este întemeiată întrucât

potrivit prevederilor art. 1066 C. civ., "clauza penală este aceea prin

care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă

a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i".

Instanța a reținut

că, în speța dedusă judecății, au fost întrunite toate condițiile prevăzute de

art. 1066 - 1068 C. civ., având în vedere că pârâta nu și-a îndeplinit

obligațiile asumate prin plata integrală a prețului solicitat de

promitenții-vânzători, astfel încât notarul nu mai avea posibilitatea să

încheie actul de vânzare-cumpărare, că achitarea integrală a prețului este o

condiție obligatorie pentru ca vânzarea să se poată realiza, iar prețul este de

esența vânzării.

Totodată în baza art.

274 C. proc. civ., tribunalul a obligat pârâta la plata către reclamanți a

sumei de 92.980,88 lei reprezentând cheltuieli de judecată (taxă de timbru în

cuantum de 47.011 lei, timbru judiciar de 5 lei și onorariu de avocat în

cuantum de 45.964,88 lei).

La data de 27 mai

2012 a declarat apel Fundația C.L. România, împotriva sentinței civile,

solicitând admiterea apelului astfel cum a fost formulat, iar în analiza

apelului solicită să aibă în vedere că instanța de fond a reținut în mod greșit

doar argumentele reclamanților cu privire la dosar, fără a lua în calcul

apărările și probele apelantei.

În motivare, arată că

instanța de fond a respins în mod eronat, excepțiile invocate de apelantă, fără

a analiza susținerile acesteia, printr-o greșită aplicare și interpretare a

legii.

Astfel, cu privire la

excepția necompetenței funcționale a secției civile a Tribunalului București,

apelanta a solicitat să aibă în vedere faptul că litigiul este un litigiu între

profesioniști, competența aparținând secției comerciale a instanțelor

judecătorești.

Chiar dacă se

privește doar din perspectiva răspunderii contractuale, dosarul privește un

contract încheiat cu o societate comercială care s-a obligat să vândă o

construcție. În baza art. 56 C. com., faptele de comerț în care o parte este

comerciant sunt fapte de comerț mixte, competența aparținând secției

comerciale.

Cu privire la

excepția prematurității, apelanta a solicitat să se observe faptul că

reclamanta societate comercială nu a parcurs procedura prevăzută de art. 720

1

C. proc. civ., fiind vătămați prin faptul că nu a cunoscut pretențiile

reclamanților într-un cadru corespunzător, conform normelor procedurale.

Curtea de Apel

București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin

Decizia nr. 99/A din 4 aprilie 2013, a respins apelul formulat de

reclamanta-pârâtă Fundația C.L. România și a respins cererea apelantei privind

cheltuielile de judecată, ca nefondată și a obligat apelanta-pârâtă să

plătească intimatei-reclamante SC R.W.T. SRL suma de 5000 lei, cu titlu de

cheltuieli de judecată, cu aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

În fundamentarea

acestei hotărâri instanța de control judiciar a reținut, în esență, că în mod

tradițional, în dreptul român s-a considerat că vânzările de imobile (și în

consecință, și promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare) sunt acte de

natură civilă, întrucât art. 3 C. com., care enumera faptele obiective de

comerț, omite operațiunile de cumpărare spre revânzare asupra bunurilor imobile

din această categorie sau operațiunile similare, ca natură juridică. Chiar dacă

imobilul făcea parte sau era destinat să intre în fondul de comerț, operațiunea

juridică menționată este tot de natură civilă și doar atunci când s-ar vinde întreg

fondul de comerț, incluzând și imobilele, vânzarea ar avea caracter comercial,

deoarece fondul de comerț are natura juridică a unui bun mobil.

Curtea de apel și-a

fundamentat această teorie în principal, pe următoarele elemente:

La data adoptării

Codului comercial, principalul element al patrimoniului era reprezentat de

bunurile imobile, bunurile mobile fiind considerate accesorii ale imobilelor în

cadrul activului patrimonial. Astfel, s-a considerat că este preferabil ca

imobilele, prin valoarea lor mare, să fie supuse reglementărilor civile,

acestea oferind mai multe garanții prin instituirea formalităților pentru

valabilitatea sau opozabilitatea acestor operațiuni.

De asemenea, Codul

comercial român nu a preluat și textul art. 1 alin. (3) C. com. italian de la

1882, care prevedea în mod expres că operațiunile speculative asupra

imobilelor, sunt comerciale, ceea ce a condus la interpretarea voinței

legiuitorului în sensul excluderii de sub incidența dreptului comercial, a

operațiunilor cu privire la imobile.

Art. 3 pct. 1 și 2 C.

com. se referă numai la bunuri mobile, astfel că per a contrario, s-ar putea

deduce concluzia că legiuitorul român de la acea epocă, nu a avut în vedere și

operațiunile imobiliare comerciale.

S-a considerat în mod

tradițional că, în raport de legislația noastră, vânzarea-cumpărarea bunurilor

imobile nu este un act de comerț, chiar dacă ar fi fost făcută cu intenția de

revindere sau închiriere. În consecință, s-a apreciat că operațiunile

imobiliare nu ar putea face obiectul de activitate al unei societăți

comerciale, acesta aparținând societăților civile.

Având în vedere

împrejurarea că în cazul pendinte, antecontractul de vânzare-cumpărare a

imobilului construcție s-a realizat în mod distinct, deci independent de întreg

fondul de comerț al intimatei persoană juridică SC R.W.T. SRL, iar terenul

aparține în proprietate celorlalți intimați persoane fizice M.A.I. și M.M.,

obiectul antecontractului reprezentându-l întreg ansamblul imobiliar - teren și

construcție, Curtea a apreciat că excepția de necompetență a secției civile,

este neîntemeiată, încheierea interlocutorie a tribunalului pronunțată sub

acest aspect, fiind corectă, dispozițiile legale invocate de apelantă sub

aspectul conturării caracterului comercial al litigiului nefiind incidente

cauzei.

Față de natura civilă

a clauzei, Curtea a observat că procedura prealabilă reglementată de art. 720

1

și urm. C. proc. civ. se aplică doar în situația litigiilor comerciale.

Pe fondul cauzei,

Curtea a constatat legalitatea și temeinicia sentinței apelate din perspectiva

criticilor formulate.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs pârâta Fundația C.L. România solicitând în principal,

admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre

competentă soluționare la Secția Comercială a Tribunalului București și, în

subsidiar, modificarea în tot a hotărârii în sensul admiterii apelului și

respingerii acțiunii introductive.

Recurenta-pârâtă își

subsumează criticile motivelor de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 3,

7, 8 și 9 C. proc. civ.

Raportat la motivele

de casare reglementate de art. 304 pct. 3 C. proc. civ., recurenta-pârâtă

invocă greșita soluționare de către instanța de apel a excepției de

necompetență funcțională a Secției Civile a Tribunalului București.

Argumentându-și

această critică, recurenta-pârâtă, raportându-se la doctrina și jurisprudența

în materie, arată că, în mod greșit instanța de apel a apreciat în sensul că

acest litigiu este civil, din întreaga argumentație a instanței de apel

rezultând faptul că o societate comercială nu va putea face niciodată acte de

comerț prin vânzarea de imobile, decât în cazul în care este vorba despre

fondul de comerț.

Consideră

recurenta-pârâtă că ceea ce trebuia să facă instanța de apel era să analizeze

situația din speță prin prisma scopului urmărit de către societatea comercială

la momentul construirii și încheierii actelor cu terții cu privire la acel

imobil, din această perspectivă antecontractul de vânzare-cumpărare

reprezentând un fapt de comerț pentru aceasta, societatea reclamantă construind

imobilul în vederea închirierii, a săvârșit în acest fel fapte de comerț,

aspect ce rezultă din actele prezentate chiar de societate pentru întocmirea

raportului de D.D.

Conform normelor în

vigoare, arată recurenta, indiferent de calitatea celuilalt contractant,

faptele de comerț în care o parte este comerciant (în speță reclamanta SC

R.W.T. SRL), sunt fapte de comerț mixte, care sunt supuse legii comerciale, în

baza art. 56 C. com., deci Secției a VI-a a Tribunalului.

Conchide

recurenta-pârâtă în sensul că se impune casarea și trimiterea spre rejudecare

la instanța competentă material și funcțional, respectiv Tribunalul București,

secția a VI-a.

În strânsă și directă

legătură cu prima critică, recurenta-pârâtă invocă nesoluționarea de către

instanțe a excepției prematurității, față de faptul că reclamanta societate

comercială nu a parcurs procedura prevăzută de art. 720

1

C. proc.

civ., recurenta-pârâtă fiind vătămată prin faptul că nu a cunoscut pretențiile

reclamanților într-un cadru corespunzător, conform normelor procedurale.

Pe fondul cauzei

criticile aduse de recurenta-pârâtă vizează, în esență, faptul că instanța de

apel a analizat în mod greșit doar apărările sale cu privire la termen și cu

privire la inexistența unui număr cadastral propriu, în condițiile în care a

arătat că existau probleme inclusiv cu suprafața trecută în actele cadastrale,

sens în care sunt prezentate conținutul antecontractului de vânzare-cumpărare

și dinamica raporturilor juridice dintre părți.

Sub acest aspect

recurenta-pârâtă conchide în sensul că instanța a ajuns la concluzia greșită că

reclamanții și-au îndeplinit absolut toate obligațiile, fiind doar o

rea-credință din partea recurentei cu privire la neexecutare, instanța

neanalizând apărarea sa principală privind excepția de neexecutare, motivul

principal pentru care a refuzat executarea obligației de plată a prețului (și

motivul pentru care nu a putut folosi instituția ofertei reale urmate de

consemnațiune). De asemenea, se arată, în mod greșit, instanța a reținut faptul

că recurenta nu ar fi avut resursele financiare pentru a încheia contractul,

deși a demonstrat prin probe materiale și martori că avea resursele, dar

acestea ar fi venit la momentul la care ar fi fost siguri că transferul dreptului

de proprietate se face în mod corespunzător.

Consideră

recurenta-pârâtă că nu sunt îndeplinite condițiile răspunderii contractuale

pentru aplicarea clauzei penale, neîndeplinirea de către recurentă a obligației

de plată a prețului fiind o urmare a neîndeplinirii de către reclamanți a

propriilor obligații, o expresie a aplicării excepției de neexecutare.

Prin întâmpinare

intimații-reclamanți M.A.I., M.M. și SC R.W.T. SRL București au solicitat

respingerea recursului, ca nefondat.

Înalta Curte,

examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, constată că

recursul este fondat din perspectiva argumentației adusă în susținerea primei

critici de nelegalitate, formulată prin raportare la art. 304 pct. 3 C. proc.

civ.

Instanța de fond a

fost învestită cu o acțiune precizată în daune interese pretinse de reclamanți

în calitate de promitenți vânzători, persoane mixte - fizice și juridice - de

la pârâtă promitentă cumpărătoare - în temeiul clauzei penale înscrise în art 2

pct. 2 pct. 7 din Actul adițional încheiat în data de 13 martie 2009, la

antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți.

Obiectul

antecontractului de vânzare-cumpărare îl constituie un imobil teren și

construcție, construcția aparținând reclamantei societate comercială, aceasta

având în obiectul de activitate printre altele și vânzarea de bunuri imobiliare

proprii, astfel cum rezultă din extrasul ORC existent la dosarul de fond,

poziția 6810 de la Capitolul 6 "Domenii de activitate".

Art. 4 C. com.

instituia o prezumție juris tantum relativă de comercialitate cu privire la

toate actele și operațiunile unui comerciant statuând că se socotesc ca fapte

de comerț celelalte contracte și obligațiuni ale unui comerciant dacă nu sunt

de natură civilă sau dacă contrariul nu rezultă din însuși actul.

Teza a II-a a art. 4

C. com., excludea din sfera prezumției de comercialitate, pe de o parte, actele

de drept privat și obligațiile care prin funcția și structura lor, nu se pot

referi la activitatea comercială și care vor rămâne civile indiferent de

persoana care le-a săvârșit, reprezentând acte esențialmente civile, care își

mențin caracterul civil independent așadar, de calitatea subiectului care le

îndeplinește (ex. căsătoria, adopția), iar pe de altă parte, actele expres

civile, adică acele acte care conțin o clauză expresă referitoare la natura

civilă a actului.

Art. 56 C. com.

prevedea de asemenea, în mod expres că "dacă un act este comercial numai

pentru una dintre părți, toți contractanții sunt supuși, în ce privește acest

act, legii comerciale, afară de dispozițiile privitoare la persoană chiar a

comercianților și în cazurile în care legea nu dispune altfel, iar potrivit

art. 7 din același cod, sunt comercianți societățile comerciale.

Deși reține în mod

judicios incidența acestor dispoziții legale, instanța de apel le analizează

din perspectiva operațiunii de vânzare-cumpărare de imobile, ca act de natură

civilă care nu se regăsește printre faptele obiective de comerț reglementate de

art. 3 C. com.

Or, în speță,

acțiunea în pretenții are ca temei un antecontract de vânzare-cumpărare, care

se deosebește în mod esențial de contractul de vânzare-cumpărare prin conținut

și efecte.

Astfel, prin

conținut, promisiunea de vânzare dă naștere în sarcina părților obligației de a

face iar contractul de vânzare-cumpărare instituie obligația de a da.

Sub aspectul

efectelor, promisiunea de vânzare dă naștere unui drept de creanță în timp ce

contractul de vânzare-cumpărare are efect translativ de proprietate.

Așadar,

specificitatea regimului juridic al antecontractului de vânzare-cumpărare,

precum și finalitatea acestei operațiuni sunt elemente care, în raport de

textele de lege mai sus evocate, relevă indiscutabil caracterul comercial al

cauzei deduse judecății.

O altă distincție

care se impune a fi făcută în raport de critica analizată are în vedere

sintagma de competență materială și funcțională a tribunalului folosită de

recurenta-pârâtă.

Sub aspectul

competenței materiale nu se poate invoca nelegala învestire a instanței de

fond, tribunalul fiind instanța competentă material în soluționarea pricinii în

raport de dispozițiile imperative cuprinse în art. 2 lit. a) C. proc. civ., în

vigoare la data sesizării instanței de fond iar repartizarea unor atribuții

între secțiile instanței competentă material nu intră sub incidența art. 304.3

C. proc. civ.

Stabilirea naturii

comerciale a cauzei în contextul reorganizării secției comerciale ca secție

civilă conform art. 225 C. civ. prezintă relevanță numai din perspectiva

incidenței art. 720

1

C. proc. civ., dacă părțile au parcurs, și în

ce formă, procedura concilierii prealabile. Constatând că instanța de apel nu a

analizat cauza din această perspectivă în contextul în care a stabilit natura

civilă a cauzei, Înalta Curte va casa decizia atacată cu trimitere la instanța

de apel pentru examinarea motivelor de apel în contextul dezlegărilor în drept

de față.

În baza acestui

raționament care face inutilă examinarea celorlalte critici formulate de pârâtă

Înalta Curte, constatând că decizia recurată este susceptibilă de a fi

cenzurată prin prisma motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 5

C. proc. civ., va admite recursul, va casa decizia recurată și va trimite cauza

aceleiași instanțe spre soluționare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de recurenta-pârâtă Fundația C.L. România împotriva Deciziei nr. 99/A

din 4 aprilie 2013 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a

civilă și pentru cauze cu minori și de familie, casează decizia recurată și

trimite cauza aceleiași instanțe spre soluționare.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședința publică, astăzi, 21 octombrie 2014.

Procesat

de GGC - NN