2ra-1023/13 — Declararea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare

prima instanţă: V. Boico dosarul nr. 2ra-1037/13 instanţa de apel: L.Bulgac, L.Popova, A.Gavriliţa DECIZIE 12 iunie 2013 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele şedinţei, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Tatiana Vieru, Svetlana Novac, Iurie Bejenaru, Galina Stratulat examinînd recursul declarat de către Mihail Plopa în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Ana Vizitiu împotriva lui Mihail Plopa cu privire la declararea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare a imobilului, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului şi încasarea datoriei, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 29 noiembrie 2012, prin care a fost respins apelul declarat de către Mihail Plopa, fiind menţinută hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 12 mai 2010 c o n s t a t ă La 27 mai 2009, Ana Vizitiu s-a adresat cu cerere de chemare în judecată împotriva lui Mihail Plopa cu privire la declararea valabilităţii contractului de vînzare- cumpărare a imobilului, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului din mun. Chişinău, or. Durleşti, str. Tudor Vladimirescu 44 şi încasarea datoriei. În motivarea acţiunii a indicat, că la 22 decembrie 2004 a încheiat un contract de arvună, conform căruia a transmis lui Mihail Plopa suma de 11900 euro în contul sumei contractului de vînzare-cumpărare a clădirii magazinului de produse industriale, construcţie nefinisată, situată pe str. Tudor Vladimirescu 44, or. Durleşti, mun.

Chişinău, stabilind că termenul pentru încheierea contractului va fi 22 decmebrie 2005. Preţul imobilului a fost determinat de către părţi la suma de 13 500 Euro. Pînă la încheierea contractului de arvună, părţile au convenit să încheie contractul de vînzare- cumpărare a imobilului şi din această cauză valoarea arvunei a fost plătită în proporţie de 90% din valoarea preţului convenit de ambii, dar deoarece imobilul la acea dată reprezenta un imobil nefinisat şi care nu putea fi înregistrat la OCT, părţile au încheiat contractul de arvună. După încheierea contractului de arvună, Mihail Plopa i-a transmis planul construcţiei, conform căruia urma să fie construit imobilul.

Totodată, au ajuns la înţelegerea bilaterală, prin care au convenit condiţiile de finalizare a construcţiei, despre perfectarea actelor pentru construcţie, inclusiv cele de proprietate, modul de folosinţă şi acces prin curtea imobilului care va fi cumpărat, adică dreptul de servitute pentru perioada de 5 ani în favoarea pîrîtului, în perioada din 22 decembrie 2005 pînă la 27 martie 2009, Mihail Plopa amîna încheierea contractului de vînzare-cumpărare, deoarece nu reuşea să obţină actele de înregistrare a dreptului de proprietate a imobilului, iar cheltuielile pentru perfectarea acestor acte au fost în exclusivitate suportate de către ea. La Biroul Notarial, Mihail Plopa a înaintat condiţii suplimentare, conform cărora pretindea o plată suplimentară în valoare de 10000 Euro, în schimbul încheierii contractului de vînzare - cumpărare.

La 22 decembrie 2004 a fost transmis efectiv în natură imobilul, suportînd exclusiv toate cheltuielile de construcţie a imobilului care în ziua încheierii contractului de arvună avea gradul de finalizare în proporţie de 31%, iar în prezent imobilul constituie gradul de finalizare în proporţie de 90%. De la 22 decembrie 2004 şi pînă în prezent şi-a exercitat posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra imobilului, considerînd acest fapt ca temei de recunoaştere a dreptului de proprietate. La 10 februarie 2010, reclamanta a depus o cerere de concretizare a acţiunii, prin care a solicitat repunerea în termenul de adresare în instanţa de judecată petru declararea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare a imobilului din mun.

Chişinău, or. Durleşti, str. Tudor Vladimirescu 44, repunerea în termenul de adresare în instanţa de judecată privind încasarea sumelor de 7965 Euro şi 900 dolari SUA, declararea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare a imobilului şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra acestui imobil. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 12 mai 2010 acţiunea a fost admisă integral, reclamanta fiind repusă în termenul de adresare în judecată privind declararea valabilităţii contractului şi încasarea datoriei, a fost declarat valabil contractul de vînzare-cumpărare a imobilului cu nr. 44 situat pe str. T.Vladimirescu 44, or. Durleşti mun. Chişinău, s-a recunoscut dreptul de proprietate a Anei Vizitiu asupra imobilului cu nr. 44 situat pe str. T.Vladimirescu 44, or.Durleşti mun.

Chişinău, s-a încasat de la Mihail Plopa în beneficiul Anei Vizitiu a sumelor de 6365 Euro şi 900 dolari SUA sau suma echivalentă în lei la momentul executării hotărîrii şi s-a încasat de la Mihail Plopa în beneficiul Anei Vizitiu cheltuielile de judecată cu titlu de taxă de stat şi asistenţa juridică în mărime totală de 7902, 40 lei. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 29 noiembrie 2012 a fost respins apelul declarat de către Mihail Plopa, fiind menţinută hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 12 mai 2010. La 16 ianuarie 2013 Mihail Plopa a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, cerînd admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi a hotărîrii primei instanţe cu dispunerea rejudecării cauzei de către prima instanţă.

Recurentul în motivarea recursului a indicat că, de către instanţa de apel nu au fost constatate şi elucidate pe deplin circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii în fond, nu au fost dovedite circumstanţele considerate de instanţă ca fiind stabilite, au fost încălcate şi aplicate eronat normele de drept material şi procedural. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis, cu casarea integrală a hotărîrilor judecătoreşti şi restituirea pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanţa de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs.

Materialele cauzei denotă faptul că la 22 decembrie 2004 între Ana Vizitiu şi Mihail Plopa a fost încheiat un contract de arvună, prin care prima a transmis lui Mihail Plopa arvună în sumă de 11900 euro, în contul sumei contractului de vînzare-cumpărare a clădirii magazinului de produse industriale, construcţie nefinisată situată în mun.Chişinău, or. Durleşti, str. T.Vladimirescu nr.44 (f.d.6). Conform pct.2 al contractului menţionat, contractul de vînzare-cumpărare urma a fi întocmit pînă la data de 22 decembrie 2005, preţul contractului fiind de 13500 euro. La 22 decembrie 2004 între părţi a fost încheiată o înţelegere prin care au convenit că pregătirea documentelor de înstrăinare a imobilului urma a fi efectuată în comun.

Proiectarea, divizare terenului şi autorizaţia în construcţie urmînd a fi efectuată de către vînzător - Mihail Plopa, dar din contul cumpărătorului - Ana Vizitiu, (f.d.7). Prin acordul adiţional încheiat între părţi la 12 martie 2009 a fost modificat textul contractului de arvună din 22 decembrie 2004 şi anume pct.2 al acestuia cu următorul text : contractul de vînzare-cumpărare va fi întocmit pînă la 27 martie 2009 (f.d.20). Conform art.631 Cod Civil, arvuna este o suma de bani sau un alt bun pe care o parte contractantă o dă celeilalte părţi pentru a confirma încheierea contractului şi a-i garanta executarea. În caz de dubii, suma plătită este considerată avans. Înţelegerea cu privire la arvună trebuie să fie întocmită în scris.

Conformart. 633 Cod Civil, dacă, pentru neexecutarea contractului, răspunde partea care a dat arvuna, aceasta rămîne celeilalte părţi. Dacă pentru neexecutarea contractului răspunde partea care a primit arvuna, ea este obligată să plătească celeilalte părţi dublul arvunei. Pe lîngă cele prevăzute la alin.(1), partea care răspunde pentru neexecutarea contractului este obligată să repare celeilalte părţi prejudiciul neacoperit prin plata arvunei dacă în contract nu este prevăzut altfel. Astfel, la caz urma a fi aplicate norma legală cu privire la arvună, ce se referă la mijloacele de garantare a executării obligaţiilor şi nu norma ce se referă la contractul de vînzare-cumpărare. Mai mult ca atît, nu s-a luat în consideraţie că construcţia nefinisată din mun.Chişinău, or.

Durleşti, str. T.Vladimirescu nr.44, conform normelor de construcţie nu poate fi înstrăinată fără lotul de pămînt aferent, fapt despre care reclamanta a fost înştiinţată de către Mihail Plopa prin scrisoarea din 02 aprilie 2009 (f.d.16), însă la care materialele cauzei nu conţin careva răspuns. Totodată urmează de menţionat că obiect al contractului de arvună din 22 decembrie 2004 constituie doar construcţia nefinisată din mun.Chişinău, or. Durleşti, str. T.Vladimirescu nr.44, însă nu şi terenul aferent acesteia cu suprafaţa de 0,0151 ha, care a fost separat de terenul iniţial care constituia suprafaţa de 0,0407 ha. Separarea acestora fiind efectuată şi înregistrată de către Mihail Plopa la 11 martie 2009 (f.d.50).

Conform art.320 alin.(2) Cod Civil, dreptul de proprietate se poate dobîndi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărîre judecătorească atunci cînd aceasta este translativă de proprietate. La caz însă nu fost identificată careva condiţie prevăzută de norma menţionată, prin urmare nefiind aplicabile prevederile capitolului II al Codului Civil. Astfel, Colegiul reţine pripită soluţia instanţelor inferioare cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate a Anei Vizitiu asupra imobilului din mun.Chişinău, or. Durleşti, str. T.Vladimirescu nr.44. Materialele cauzei nu conţin careva raport de expertiză care ar demonstra faptul că la momentul încheierii contractului de arvună imobilul menţionat într-adevăr avea gradul de finalizare în proporţie de 31% iar în prezent gradul de finalizare constituie 90 %, după cum constată instanţele inferioare în hotărîri.

De asemenea nu s-a luat în consideraţie raportul de evaluare nr.E/146 din 28 august 2012 (f.d.230-246), prin care s-a constatat că valoarea terenului cu suprafaţa de 0,0151 ha pe care şi este amplasată construcţia în litigiu, constituie 334102 lei. Astfel fiind o diferenţă impunătoare între costul imobilului şi costul terenului. Conform normelor de construcţie imobilul nu poate fi înstrăinat fără lotul de pămînt aferent, prin urmare este imposibilă declararea valabilităţii contractului de vînzare- cumpărare a acestuia, cu atît mai mult că obiect al contractului de arvună este doar imobilul nu şi terenul aferent, drept urmare prin menţinerea hotărîrilor contestate Mihail Plopa ar fi fost lipsit ilegal de dreptul său de proprietate asupra terenului cu suprafaţa de 0,0151 ha.

Instanţa de apel nu a dat apreciere şi nu s-a expus referitor la facturile fiscale, notele de plată şi a celor 4 caiete prezentate de către pîrîtul Mihail Plopa, despre acestea doar fiind menţionat că au un caracter declarativ. Tot la acest capitol Colegiul reţine că materialele cauzei nu conţin date şi probe care ar demonstra cert de către cine au fost suportate cheltuielile pentru construcţia imobilului, care a fost aportul fiecărei părţi. Reieşind din textul hotărîrilor contestate de asemenea nu este motivat temeiul încasării sumelor de 7965 euro şi 900 dolari SUA cu titlu de datorie, mai mult în motivarea hotărîrii primei instanţe se indică suma de 6365 euro, pe cînd in dispozitiv suma de 7965 euro.

Instanţa făcînd trimitere doar la „înscrisurile prezentate”, însă care sunt acestea şi de unde rezultă aceste sume nu este clar. Astfel, din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul că instanţele judecătoreşti la examinarea litigiului nu au constatat şi elucidat pe deplin circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii în fond, dînd o apreciere unilaterală probelor prezentate, fapt ce contravine prevederilor art. 130 CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, a casa integral hotărîrile judecătoreşti şi a restitui pricina spre rejudecare. La rejudecarea pricinii instanţa de apel urmează să ţină cont de cele menţionate, să examineze toate circumstanţele şi faptele esenţiale ale pricinii şi rejudecînd pricina, să emită o hotărîre întemeiată şi legală.

În conformitate cu art. art. 444, art. 445 alin.(1) lit.c), 445 alin.(3) Cod de procedură civilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e Se admite recursul declarat de către Mihail Plopa. Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 29 noiembrie 2012, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Ana Vizitiu împotriva lui Mihail Plopa cu privire la declararea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare a imobilului, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului şi încasarea datoriei, cu restituirea pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel mun. Chişinău în alt complet de judecători. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii.

Preşedintele şedinţei, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Svetlana Novac Tatiana Vieru Iurie Bejenaru Galina Stratulat