ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 472/2010

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 5588 din 17 aprilie 2008 pronunțată în dosarul nr. 30709/3/2007 Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta SC G.C. SRL prin care s-a solicitat obligarea pârâtei SC C. SA la plata sumei de 173.730,48 ron, echivalentul sumei de 71.400 dolari S.U.A, reprezentând contravaloarea chiriei aferentă lunilor aprilie - septembrie 2005 precum și a cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea litigiului. Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut în esență că, prin cererea formulată, reclamanta susține că pârâta nu poate beneficia de bonitatea înscrisă prin art. 4.7 din contractul de închiriere având dată certă din 11 septembrie 2000, potrivit căreia locatarul este scutit de plata chiriei pe ultimul an al contractului, dacă respectă prevederile convenției.

A învederat reclamanta că pârâta datorează pretențiile solicitate, deoarece nu a achitat la termenul scadent contravaloarea chiriei, așa cum rezultă din plata penalităților de întârziere și pentru că, nu a respectat și obligația prevăzută expres la pct. 3 din anexa la contract privind neracordarea instalației de aer condiționat la rețeaua proprie, pârâta locatar racordându-se fraudulos cu instalația respectivă la rețeaua comună. A constatat instanța fondului că, interpretând clauza 4.7 prin coroborare cu prevederile contractului nu se poate reține că pârâta nu a îndeplinit obligațiile contractuale de natură a înlătura aplicarea bonității, întrucât plata penalităților de întârziere nu s-a dovedit că ar fi fost continuă și ar fi creat disfuncționalități în sistemul de plăți al reclamantei.

In privința separării consumului de energie electrică, tribunalul a reținut că această obligație este prevăzută prin art. 1 din anexa 2 la contract ca o facultate pentru locatar, că nu se prevede un termen în care pârâta să procedeze la această racordare și că, cererea de separare a sursei de energie electrică și conectare separată a instalației de aer condiționat, a fost soluționată de autoritatea competentă la 6 septembrie 2008. Împotriva sentinței fondului a declarat apel în termen legal, reclamanta SC G.C. SRL, criticile formulate vizând nelegalitatea și netemeinicia hotărârii fiind motivate în drept pe dispozițiile art. 282 și următoarele ale Codului de procedură civilă și pe prevederile art. 969 și urm., art. 977 și urm., art. 1073, art. 1082, art. 1410, art. 1429 și urm. C. civ.

Prin decizia nr. 135 din 24 martie 2009, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a admis apelul reclamantei SC G.P. SRL, a schimbat în tot sentința atacată și pe fond a admis acțiunea și a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 173.730,48 lei reprezentând contravaloarea chiriei aferentă perioadei aprilie – septembrie 2005 și la 6.093 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța această soluție instanța de apel a avut în vedere următoarele: Curtea constată că reclamanta a motivat pretențiile bănești deduse judecății, pe nerespectarea de către partea adversă a obligației privind plata contravalorii chiriei la termenele stabilite prin contractul de închiriere din 11 septembrie 2000, situație în raport de care pârâta-intimată nu beneficiază de prevederile art. 4.7 din convenție, precum și pe, neîndeplinirea obligației de racordare separată la consumul de energie electrică, potrivit anexei nr. 2 la contractul încheiat între părțile în litigiu. Analizând clauzele stipulate de părți prin contractul în litigiu, Curtea reține că intimata-pârâtă, în calitate de locatar și-a asumat prin prevederile art. 6.2 lit. c) din convenție, obligația de a plăti chiria și cheltuielile locative ce decurg din folosința neîntreruptă a spațiului la termenele scadente.

Potrivit dispozițiilor art. 4.3 din același contract, pârâta - locatar, avea obligația de a plăti lunar, anticipat, chiria, în termen de două zile lucrătoare bancare de la primirea facturii emisă de reclamanta-locator, transmisă prin fax. Părțile au convenit prin art. 4.7 că în situația în care prevederile contractului vor fi respectate de locatar, acesta va fi exonerat de plata chiriei pe ultimul an al contractului, respectiv pe perioada septembrie 2004 - septembrie 2005. Din înscrisurile anexate în dosarul de fond, respectiv factura emisă la data de 24 aprilie 2003 privind plata chiriei pentru luna mai 2003, având înscrisă scadența la data de 30 aprilie 2003 și din ordinul de plată, rezultă că intimata-pârâtă a onorat obligația plății chiriei numai la data de 8 mai 2003, fără a fi deci respectat termenul convenit prin clauza înscrisă la art. 4.3 din contract.

Aceeași nerespectare a termenului de plată convenit de părți pentru onorarea plății chiriei, rezultă și din înscris, respectiv factura aferentă lunii noiembrie 2002, cu termen de scadență la data de 5 noiembrie 2002, ordinul de plată atașat relevând achitarea prețului locațiunii numai la data de 8 noiembrie 2002. Curtea reține că, însăși pârâta-intimată prin întâmpinările depuse în timpul primei judecăți și în calea de atac, precum și prin conținutul adresei din 21 mai 2004, anexată la primul dosar, recunoaște că a înregistrat un număr de 3 întârzieri în plata chiriei. Recunoașterea nerespectării termenului de plată a prețului locațiunii rezultă și din plata de către intimată a penalităților de întârziere calculate în temeiul clauzei penale sancționatorii reglementată prin art. 7.1 din contract, penalități solicitate prin factura emisă de apelantă la data de 26 mai 2003, existentă la dosarul de fond.

În raport de situație de fapt probată cu înscrisurile atașate cauzei, precum și prin răspunsurile date de intimată la interogatoriul formulat de apelantă în calea de atac, Curtea constată că, intimata pârâtă nu poate beneficia de prevederile art. 4.7 din convenție, privind exonerarea de plata chiriei pe ultimul an al contractului, consecința nerespectării obligațiilor asumate de această parte.

Curtea apreciază că opțiunea facultativă a intimatei-locatar de a proceda la separarea alimentării cu energie electrică, stipulată prin pct. 1 din anexa nr. 2 la contract, se transformă în obligație atunci când, beneficiarul spațiului înțelege să monteze și să utilizeze instalație de aer condiționat, prin punctul 3 din anexă, părțile convenind expres că, „instalația de aer condiționat va fi branșată separat, la rețeaua electrică proprie a locatarului", apelanta dovedind prin situația anexată la dosarul de fond, necontestată în nici un mod, că în perioada ianuarie - mai 2001 locatarul pârât a montat o atare instalație, fără branșare separată. Nu are relevanță faptul că, intimata a plătit separat consumul de energie electrică aferent utilizării aerului condiționat în baza facturilor suplimentare emise de către apelantă și nici data la care autoritățile în materie, au realizat efectiv branșarea separată de la rețeaua comună de alimentare cu energie electrică.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen, pârâta SC C.R.M.T. SA (SC C. SA) București solicitând admiterea recursului său și modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului reclamantei și menținerii soluției de respingere a cererii acesteia ca neîntemeiată. În recursul său reclamanta invocă, următoarele motive: Instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.) respectiv a interpretat greșit prevederea conținută în art. 4.7 din contractul dintre părți, referitoare la bonitatea ce trebuia aplicată pârâtei – recurente: locatorul să fie exonerat de plata chiriei pe ultimul an contractual și în cazul în care facturile emise de locator nu sunt achitate în termen de două zile, acestea sunt purtătoare de penalități.

Instanța, trecând peste voința părților, a hotărât că pârâta nu poate beneficia de prevederile art. 4.7 pentru că unele facturi au fost achitate după trecerea celor două zile. Hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal fiind dată cu aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) întrucât instanța a transformat o opțiune facultativă a pârâtei într-o obligație privind branșarea separată la rețeaua electrică a locatarului. Greșit se reține că nu are relevanță că pârâta a plătit separat consumul de energie electrică aferent utilizării aerului condiționat în baza facturilor suplimentare emise de reclamantă, obligația de separare a consumului era una facultativă și nicăieri în contract nu se prevede un termen în care pârâta ar fi trebuit să-și îndeplinească această obligație, neexistând nici prejudiciu și nici sancțiune contractuală.

Examinând recursul pârâtei prin prisma motivelor invocate Înalta Curte constată că acesta este nefondat pentru cele ce urmează: Nu este întemeiat motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. constând în aceea că instanța de apel ar fi interpretat greșit prevederile art. 4.7 din contractul de închiriere dintre părți și că, prin urmare, a apreciat că pârâta nu poate beneficia de prevederile acestui text întrucât a întârziat mai mult de două zile plata chiriei facturate. Instanța de apel a interpretat corect prevederile art. 4.7 din contract reținând, cu temei, că pârâta nu poate beneficia de aceste prevederi întrucât, în mod repetat, nu a respectat termenul de plată a prețului locațiunii iar plata penalităților pentru întârziere nu este de natură să mențină efectele clauzei din art. 4.7 în sensul ca pârâta să mai poată beneficia de ea.

De altfel nicio clauză a contractului nu se referă la plata de penalități pentru întârziere în plata prețului locațiunii, art. 4.4 având în vedere doar plata diferenței de curs valutar, iar art. 6 pct. 2.C prevede clar obligația locatorului de a plăti chiria la termenele scadente. Nu este întemeiat nici motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pe de o parte, pentru că sub acest motiv recurenta – pârâtă invocă aspecte care vizează aprecierea probelor și a situației de fapt de către instanța de apel iar, pe de alta, pentru că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor legale invocate, respectiv art. 969 alin. (1), art. 977 și art. 1073 C. civ.

Astfel instanța de apel a reținut în mod corect neîndeplinirea de către pârâtă și a obligației prevăzute la pct. 3 din anexa 2 la contract privind branșarea separată a instalației de aer condiționat, neîndeplinire față de care nu are relevanță faptul că pârâta a plătit separat consumul de energie electrică aferent utilizării aerului condiționat. Față de nerespectarea de către pârâtă a prevederilor contractului cu privire la plata în termen a chiriei și branșarea separată a instalației de aer condiționat instanța de apel a reținut în mod legal că pârâta-recurentă nu poate beneficia de clauza prevăzută de art. 4.7 din contract. Având în vedere cele de mai sus Înalta Curte urmează ca, în temeiul art. 312 C. proc.

civ., să respingă recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC C.R.M.T. SA București împotriva deciziei nr. 135 din 24 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 9 februarie 2010.