ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 472/2010

Asupra recursului de

față:

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința nr. 5588 din 17 aprilie 2008

pronunțată în dosarul nr. 30709/3/2007 Tribunalul București, secția

a VI-a comercială, a respins ca neîntemeiată acțiunea

formulată de reclamanta SC G.C. SRL prin care s-a solicitat obligarea

pârâtei SC C. SA la plata sumei de 173.730,48 ron, echivalentul sumei de 71.400

dolari S.U.A, reprezentând contravaloarea chiriei aferentă lunilor aprilie

- septembrie 2005 precum și a cheltuielilor de judecată ocazionate de

soluționarea litigiului.

Pentru a pronunța

această hotărâre, prima instanță a reținut în

esență că, prin cererea formulată, reclamanta susține

că pârâta nu poate beneficia de bonitatea înscrisă prin art. 4.7 din

contractul de închiriere având dată certă din 11 septembrie 2000,

potrivit căreia locatarul este scutit de plata chiriei pe ultimul an al

contractului, dacă respectă prevederile convenției. A învederat

reclamanta că pârâta datorează pretențiile solicitate, deoarece

nu a achitat la termenul scadent contravaloarea chiriei, așa cum

rezultă din plata penalităților de întârziere și pentru

că, nu a respectat și obligația prevăzută expres la pct.

3 din anexa la contract privind neracordarea instalației de aer

condiționat la rețeaua proprie, pârâta locatar racordându-se

fraudulos cu instalația respectivă la rețeaua comună.

A constatat instanța

fondului că, interpretând clauza 4.7 prin coroborare cu prevederile

contractului nu se poate reține că pârâta nu a îndeplinit

obligațiile contractuale de natură a înlătura aplicarea

bonității, întrucât plata penalităților de întârziere nu

s-a dovedit că ar fi fost continuă și ar fi creat

disfuncționalități în sistemul de plăți al

reclamantei. In privința separării consumului de energie

electrică, tribunalul a reținut că această obligație

este prevăzută prin art. 1 din anexa 2 la contract ca o facultate

pentru locatar, că nu se prevede un termen în care pârâta să

procedeze la această racordare și că, cererea de separare a

sursei de energie electrică și conectare separată a

instalației de aer condiționat, a fost soluționată de

autoritatea competentă la 6 septembrie 2008.

Împotriva sentinței

fondului a declarat apel în termen legal, reclamanta SC G.C. SRL, criticile

formulate vizând nelegalitatea și netemeinicia hotărârii fiind

motivate în drept pe dispozițiile art. 282 și următoarele ale

Codului de procedură civilă și pe prevederile art. 969 și

urm., art. 977 și urm., art. 1073, art. 1082, art. 1410, art. 1429 și

urm. C. civ.

Prin decizia nr. 135 din 24

martie 2009, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială,

a admis apelul reclamantei SC G.P. SRL, a schimbat în tot sentința

atacată și pe fond a admis acțiunea și a obligat pârâta la

plata către reclamantă a sumei de 173.730,48 lei reprezentând

contravaloarea chiriei aferentă perioadei aprilie – septembrie 2005

și la 6.093 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța

această soluție instanța de apel a avut în vedere

următoarele:

Curtea constată că

reclamanta a motivat pretențiile bănești deduse

judecății, pe nerespectarea de către partea adversă a

obligației privind plata contravalorii chiriei la termenele stabilite prin

contractul de închiriere din 11 septembrie 2000, situație în raport de

care pârâta-intimată nu beneficiază de prevederile art. 4.7 din

convenție, precum și pe, neîndeplinirea obligației de racordare

separată la consumul de energie electrică, potrivit anexei nr. 2 la

contractul încheiat între părțile în litigiu.

Analizând clauzele stipulate

de părți prin contractul în litigiu, Curtea reține că

intimata-pârâtă, în calitate de locatar și-a asumat prin prevederile art.

6.2 lit. c) din convenție, obligația de a plăti chiria și

cheltuielile locative ce decurg din folosința neîntreruptă a

spațiului la termenele scadente.

Potrivit dispozițiilor art.

4.3 din același contract, pârâta - locatar, avea obligația de a

plăti lunar, anticipat, chiria, în termen de două zile

lucrătoare bancare de la primirea facturii emisă de

reclamanta-locator, transmisă prin fax.

Părțile au

convenit prin art. 4.7 că în situația în care prevederile

contractului vor fi respectate de locatar, acesta va fi exonerat de plata

chiriei pe ultimul an al contractului, respectiv pe perioada septembrie 2004 -

septembrie 2005.

Din înscrisurile anexate în

dosarul de fond, respectiv factura emisă la data de 24 aprilie 2003

privind plata chiriei pentru luna mai 2003, având înscrisă scadența

la data de 30 aprilie 2003 și din ordinul de plată, rezultă

că intimata-pârâtă a onorat obligația plății chiriei numai

la data de 8 mai 2003, fără a fi deci respectat termenul convenit

prin clauza înscrisă la art. 4.3 din contract.

Aceeași nerespectare a

termenului de plată convenit de părți pentru onorarea

plății chiriei, rezultă și din înscris, respectiv factura

aferentă lunii noiembrie 2002, cu termen de scadență la data de 5

noiembrie 2002, ordinul de plată atașat relevând achitarea

prețului locațiunii numai la data de 8 noiembrie 2002.

Curtea reține că,

însăși pârâta-intimată prin întâmpinările depuse în timpul

primei judecăți și în calea de atac, precum și prin

conținutul adresei din 21 mai 2004, anexată la primul dosar, recunoaște

că a înregistrat un număr de 3 întârzieri în plata chiriei.

Recunoașterea

nerespectării termenului de plată a prețului locațiunii

rezultă și din plata de către intimată a

penalităților de întârziere calculate în temeiul clauzei penale

sancționatorii reglementată prin art. 7.1 din contract,

penalități solicitate prin factura emisă de apelantă la

data de 26 mai 2003, existentă la dosarul de fond.

În raport de situație

de fapt probată cu înscrisurile atașate cauzei, precum și prin

răspunsurile date de intimată la interogatoriul formulat de

apelantă în calea de atac, Curtea constată că, intimata

pârâtă nu poate beneficia de prevederile art. 4.7 din convenție,

privind exonerarea de plata chiriei pe ultimul an al contractului, consecința

nerespectării obligațiilor asumate de această parte.

Curtea apreciază

că opțiunea facultativă a intimatei-locatar de a proceda la

separarea alimentării cu energie electrică, stipulată prin pct.

1 din anexa nr. 2 la contract, se transformă în obligație atunci

când, beneficiarul spațiului înțelege să monteze și să

utilizeze instalație de aer condiționat, prin punctul 3 din

anexă, părțile convenind  expres că, „instalația de

aer condiționat va fi branșată separat, la rețeaua

electrică proprie a locatarului", apelanta dovedind prin

situația anexată la dosarul de fond, necontestată în nici un

mod, că în perioada ianuarie - mai 2001 locatarul pârât a montat o atare

instalație, fără branșare separată.

Nu are relevanță

faptul că, intimata a plătit separat consumul de energie

electrică aferent utilizării aerului condiționat în baza

facturilor suplimentare emise de către apelantă și nici data la

care autoritățile în materie, au realizat efectiv branșarea

separată de la rețeaua comună de alimentare cu energie

electrică.

Împotriva acestei decizii a

declarat recurs, în termen, pârâta SC C.R.M.T. SA (SC C. SA) București

solicitând admiterea recursului său și modificarea deciziei atacate

în sensul respingerii apelului reclamantei și menținerii

soluției de respingere a cererii acesteia ca neîntemeiată.

În recursul său

reclamanta invocă, următoarele motive:

Instanța, interpretând

greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori

înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia (art. 304

pct. 8 C. proc. civ.) respectiv a interpretat greșit prevederea

conținută în art. 4.7 din contractul dintre părți,

referitoare la bonitatea ce trebuia aplicată pârâtei – recurente:

locatorul să fie exonerat de plata chiriei pe ultimul an contractual

și în cazul în care facturile emise de locator nu sunt achitate în termen

de două zile, acestea sunt purtătoare de penalități.

Instanța, trecând peste

voința părților, a hotărât că pârâta nu poate

beneficia de prevederile art. 4.7 pentru că unele facturi au fost achitate

după trecerea celor două zile.

Hotărârea

pronunțată este lipsită de temei legal fiind dată cu

aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) întrucât

instanța a transformat o opțiune facultativă a pârâtei într-o

obligație privind branșarea separată la rețeaua

electrică a locatarului. Greșit se reține că nu are

relevanță că pârâta a plătit separat consumul de energie

electrică aferent utilizării aerului condiționat în baza

facturilor suplimentare emise de reclamantă, obligația de separare a

consumului era una facultativă și nicăieri în contract nu se

prevede un termen în care pârâta ar fi trebuit să-și

îndeplinească această obligație, neexistând nici prejudiciu

și nici sancțiune contractuală.

Examinând recursul pârâtei

prin prisma motivelor invocate Înalta Curte constată că acesta este

nefondat pentru cele ce urmează:

Nu este întemeiat motivul

prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. constând în aceea că

instanța de apel ar fi interpretat greșit prevederile art. 4.7 din

contractul de închiriere dintre părți și că, prin urmare, a

apreciat că pârâta nu poate beneficia de prevederile acestui text întrucât

a întârziat mai mult de două zile plata chiriei facturate.

Instanța de apel a

interpretat corect prevederile art. 4.7 din contract reținând, cu temei,

că pârâta nu poate beneficia de aceste prevederi întrucât, în mod repetat,

nu a respectat termenul de plată a prețului locațiunii iar plata

penalităților pentru întârziere nu este de natură să

mențină efectele clauzei din art. 4.7 în sensul ca pârâta să mai

poată beneficia de ea.

De altfel nicio clauză

a contractului nu se referă la plata de penalități pentru

întârziere în plata prețului locațiunii, art. 4.4 având în vedere

doar plata diferenței de curs valutar, iar art. 6 pct. 2.C prevede clar

obligația locatorului de a plăti chiria la termenele scadente.

Nu este întemeiat nici

motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pe de o parte, pentru

că sub acest motiv recurenta – pârâtă invocă aspecte care

vizează aprecierea probelor și a situației de fapt de către

instanța de apel iar, pe de alta, pentru că instanța de apel a

făcut o corectă aplicare a prevederilor legale invocate, respectiv art.

969 alin. (1), art. 977 și art. 1073 C. civ.

Astfel instanța de apel

a reținut în mod corect neîndeplinirea de către pârâtă și a

obligației prevăzute la pct. 3 din anexa 2 la contract privind

branșarea separată a instalației de aer condiționat,

neîndeplinire față de care nu are relevanță faptul că

pârâta a plătit separat consumul de energie electrică aferent

utilizării aerului condiționat.

Față de nerespectarea

de către pârâtă a prevederilor contractului cu privire la plata în

termen a chiriei și branșarea separată a instalației de aer

condiționat instanța de apel a reținut în mod legal că

pârâta-recurentă nu poate beneficia de clauza prevăzută de art. 4.7

din contract.

Având în vedere cele de mai

sus Înalta Curte urmează ca, în temeiul art. 312 C. proc. civ., să

respingă recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de pârâta SC C.R.M.T. SA București împotriva deciziei nr.

135 din 24 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a VI-a

comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în

ședință publică, astăzi 9 februarie 2010.