ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 9693/2009

Deliberând în condițiile art. 256 C. proc. civ. reține următoarele: Prin cererea înregistrată la 29 noiembrie 2007, reclamanții C.O. și C.D.S. au chemat în judecată pe pârâta N.A.M., solicitând instanței, în temeiul dispozițiilor art. 978, art. 982, art. 1077 și urm. C. civ. și art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul înscris în C.F. nr. 284 Corbeanca județul Ilfov compus din teren în suprafață de 600 mp din suprafața de 600 mp din suprafața totală de 11609 mp situate în intravilanul comunei Corbeanca și construcție /Lip Vila Cormoran, edificata pe respectivul teren.

Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința civilă nr. 501 din 12 martie 2008 a respins acțiunea ca neîntemeiată, cu motivarea, în esență, că în contract a fost inserată și o clauză de dezicere și nu penală, având în vedere că interpretarea clauzelor se face în sensul ca ele să producă efecte juridice.

Curtea de Apel București, secția a IV- a civilă, învestită cu soluționarea apelului declarat de reclamanți, prin decizia nr. 861 din 19 noiembrie 2008 a admis apelul, a schimbat în tot sentința apelată în sensul că a admis acțiunea, a constata intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului situat în Corbeanca, județul Ilfov, format din 600 mp teren, tarlaua 60, parcela 175/1 și construcția edificată conform autorizației de construire nr. 127 din 20 iunie 2006 Primăriei Corbeanca și a cotei indivize din drumurile de acces și utilitățile aferente imobilului, hotărârea ținând loc de act de vânzare-cumpărare, pentru motivele ce urmează: Prin antecontractul încheiat la data de 13 iunie 2007 la BNP C.E., C.N.D.

și S.M.S. între N.A.M., în calitate de vânzător, și C.O. și C.D.S., în calitate de cumpărător, pârâta s-a obligat să vândă reclamanților dreptul de proprietate asupra terenului de 600 mp din comuna Corbeanca și construcția edificată pe acest teren. Prin antecontract s-a stabilit prețul convenit de către părți în vederea înstrăinării și achitarea sumei cu titlu de avans, urmând a fi semnat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 1 septembrie 2007, cu posibilitatea prelungirii acestuia până la data de 1 decembrie 2007. Prin clauzele contractuale s-a stabilit ca în cazul în care cumpărătorii nu vor mai dori încheierea contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, sau nu achită restul de preț, li se va restitui suma achitată cu titlu de avans, sub sancțiunea aplicării unei penalități în sumă de 25.000 EURO.

În situația în care vânzătoarea nu va mai dori perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta va restitui cumpărătorilor suma primită cu titlu de avans, cu aplicarea unei penalități de 25.000 EURO. De asemenea, din antecontractul încheiat între părți rezultă că în situația neîndeplinirii obligațiilor contractuale există posibilitatea părților de a se adresa instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Intre părți nu a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare, iar la data de 20 noiembrie 2007, promitenta vânzătoare a notificat pe promitenții cumpărători în vederea rezilierii contractului de vânzare-cumpărare , arătând că a luat hotărârea de a nu mai înstrăina imobilul și și-a manifestat intenția de a nu mai încheia contractul de vânzare- cumpărare în formă autentică și a solicitat rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare și restituirea sumei achitate cu titlu de avans.

Curtea a constatat că potrivit dispozițiilor art. 1298 C. civ., dacă vinderea nu este executată din culpa uneia dintre părțile contractante, iar aceasta va pierde arvuna dată, sau o va întoarce îndoită dacă a primit-o, numai în situația în care partea care nu este în culpă nu alege să ceară executarea vinderii. Potrivit dispozițiilor art. 1073 C. civ., creditorul obligației are dreptul de a primi întocmai obligația contractată, deci are dreptul de a solicita executarea în natură a acestuia. Din analiza acestor texte legale a rezultat că posibilitatea de a cere executarea în natură a obligației, aparține creditorului obligației, în speță creditori ai obligației fiind promitenții cumpărători.

In cauză, executarea în natură a obligației este posibilă, iar partea în culpă este promitenta vânzătoare, iar promitenții cumpărători în calitate de creditori ai obligației au ales să ceară executarea în natură a obligației, adică pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare potrivit clauzei contractuale din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți. Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Prin dezvoltarea motivului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

se arată că instanța a interpretat greșit clauza conform căreia „în cazul în care promitentul nu va mai dori perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, acesta se obligă să restituie potențialilor cumpărători suma primită cu titlu de avans și o penalitate de 25.000 Euro". Această clauză nu poate fi interpretată decât ca o clauză de dezicere întrucât interpretarea clauzelor se face în sensul ca ele să producă efecte juridice. In situația în care în cuprinsul unui antecontract s-a prevăzut o clauză de dezicere în favoarea uneia sau a ambelor părți, consimțământul poate fi revocat unilateral și instanța nu mai poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Cu referire la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., se arată că instanța a caracterizat și analizat eronat clauzele convenției cu încălcarea dispozițiilor art. 977 C. civ., potrivit cărora interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante iar nu după sensul literal al termenilor, Prevederea „în cazul în care … nu mai dorește" are valoarea unei clauze rezolutorii, fiind la îndemâna oricărei părți, reclamanții asumându-și și riscul desființării unilaterale a contractului de către recurenți până la încheierea contractului. Analizând decizia recurată, prin prisma criticii formulate, a probatoriilor administrate în toate etapele procesuale și a temeiurilor de drept incidente în cauză, Înalta Curte reține caracterul nefondat al recursului pentru argumentele ce succed.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forței obligatorii care guvernează această materie, art. 969 C. civ. Aceasta nu înseamnă că părțile nu pot, prin voința lor, să adopte o clauză de dezicere, clară și neechivocă, în caz contrar, față de dispozițiile art. 1298 C. civ., clauza are rol confirmatoriu în sensul că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre părți, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea silită sau a pune în funcție clauza de arvună. Acordul de voință intervenit între reclamanți și pârâtă cuprinde, printre altele, și următoarele dispoziții: „în situația în care soții C.O. și C.D.S.

promitenții-cumpărători nu vor mai dori încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau nu achită restul de preț, li se va restitui suma achitată cu titlu de avans, cu excepția unei penalități în sumă de 25.000 Euro"; în cazul în care N.A.M., promitentul-vânzător, nu va mai dori perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta se obligă să restituie promitenților-cumpărători suma primită cu titlu de avans și o penalitate de 25.000 Euro"; „părțile contractante convin ca, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, instanța să poată pronunța, la solicitarea părții interesate, o hotărârea judecătorească care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare". Interpretarea dată de recurentă, în sensul denunțării unilaterale a contractului de către vânzător, ca excepție de la regula instituită de art. 969 C. civ., nu poate fi primită.

In operațiunea de interpretare a prevederilor contractuale, unde printre altele, instanța de apel a dat eficiență interpretării ce rezultă din întreg actul, potrivit dispozițiilor art. 972 și art. 978 C. civ. Primele două clauze menționate, referitoare la plata de penalități de 25.000 Euro în cazul neîncheierii contractului, au valoarea unor clauze penale care evaluează prejudiciul suferit de partea ce nu a obținut îndeplinirea obligației asumate. Inserarea acestor clauze nu echivalează cu permisiunea acordată debitorului unei obligații de a nu-și executa obligația principală, cu condiția plății sumelor stabilite în clauză. Debitorul nu are drept de opțiune între executarea obligației principale și plata clauzei penale, el nu poate refuza executarea, oferind clauza penală.

De asemenea, potrivit art. 1068 C. civ., numai creditorul obligației principale, în speță obligația debitoarei promitente vânzătoare de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare este îndreptățit să solicite debitorului fie executarea în natură, fie plata clauzei penale. Dând eficiență dispozițiilor legale arătate, în acord și cu Prevederea contractuală referitoare la emitea unei hotărâri judecătorești în temeiul art. 5 alin. (2) titlul X din Legea nr. 247/2005, reclamanții au optat pentru executarea în natură de către pârâtă a obligației principale. Așadar, soluția pronunțată de instanța de apel este conformă dispozițiilor art. 969, art. 1073 și art. 1298 C. civ. Înalta Curte, reținând că instanța de apel a interpretat corect actul juridic dedus judecății, cu aplicarea corespunzătoare a dispozițiilor legale incidente în cauză, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta N.A.M. împotriva deciziei nr. 861 din 19 noiembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV- a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 noiembrie 2010.