ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 9693/2009
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 9693/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)
Deliberând în
condițiile art. 256 C. proc. civ. reține
următoarele:
Prin cererea
înregistrată la 29 noiembrie 2007, reclamanții C.O.
și C.D.S. au chemat în
judecată pe pârâta N.A.M., solicitând instanței, în temeiul dispozițiilor art. 978,
art.
982, art. 1077
și urm. C. civ. și art. 5 alin. (2) din Titlul
X
al Legii
nr. 247/2005, pronunțarea unei
hotărâri care să țină loc de act autentic
de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul înscris în
C.F. nr. 284 Corbeanca județul Ilfov compus din teren în suprafață de 600 mp
din
suprafața de
600 mp din suprafața totală de 11609 mp situate în
intravilanul comunei Corbeanca
și construcție /Lip Vila Cormoran,
edificata
pe respectivul teren.
Tribunalul
București, secția a III-a civilă, prin sentința civilă nr.
501 din 12 martie 2008 a
respins acțiunea ca neîntemeiată, cu motivarea, în
esență, că în contract a fost inserată și o clauză de
dezicere și nu
penală, având în vedere că
interpretarea clauzelor se face în sensul ca
ele să producă efecte
juridice.
Curtea de Apel
București, secția a
IV-
a civilă, învestită cu
soluționarea
apelului declarat de reclamanți, prin decizia nr. 861 din 19 noiembrie 2008 a
admis apelul, a schimbat în tot sentința apelată în
sensul că a admis acțiunea, a constata intervenită vânzarea-cumpărarea
imobilului
situat în Corbeanca, județul Ilfov, format din 600 mp teren, tarlaua 60,
parcela 175/1 și construcția edificată conform
autorizației de construire nr. 127 din 20 iunie 2006 Primăriei Corbeanca
și a cotei indivize din drumurile de acces și utilitățile aferente imobilului,
hotărârea ținând loc de act de vânzare-cumpărare,
pentru motivele ce
urmează:
Prin antecontractul
încheiat la data de 13 iunie 2007 la BNP
C.E., C.N.D. și S.M.S.
între N.A.M., în calitate de vânzător, și C.O.
și C.D.S., în calitate de cumpărător, pârâta s-a
obligat să vândă reclamanților dreptul de
proprietate asupra terenului
de 600 mp din comuna Corbeanca și
construcția edificată pe acest teren.
Prin antecontract
s-a stabilit prețul convenit de către părți în
vederea înstrăinării și achitarea sumei cu titlu
de avans, urmând a fi
semnat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de
1 septembrie 2007, cu posibilitatea prelungirii
acestuia până la data de 1 decembrie 2007.
Prin clauzele contractuale s-a stabilit
ca în cazul în care
cumpărătorii nu vor mai
dori încheierea contractului de vânzare-
cumpărare în formă autentică, sau nu achită restul de preț, li se va
restitui suma achitată cu titlu de avans, sub
sancțiunea aplicării unei
penalități în sumă de 25.000 EURO.
În situația în care vânzătoarea nu va mai
dori perfectarea
contractului de
vânzare-cumpărare, aceasta va restitui cumpărătorilor suma primită cu titlu de
avans, cu aplicarea unei penalități de 25.000
EURO.
De asemenea, din
antecontractul încheiat între părți rezultă că în
situația neîndeplinirii
obligațiilor contractuale există posibilitatea
părților de a se adresa instanței de judecată să pronunțe o hotărâre
care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Intre părți nu a
fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare,
iar la data de 20 noiembrie 2007, promitenta vânzătoare a notificat pe
promitenții cumpărători în vederea rezilierii
contractului de vânzare-cumpărare , arătând că a luat hotărârea de a nu mai
înstrăina imobilul și și-a manifestat intenția de a nu mai încheia contractul
de vânzare-
cumpărare în formă autentică
și a solicitat rezilierea antecontractului
de vânzare-cumpărare și restituirea sumei achitate cu titlu de avans.
Curtea a constatat
că potrivit dispozițiilor art. 1298 C. civ.,
dacă vinderea nu este executată din culpa uneia dintre părțile contractante,
iar aceasta va pierde arvuna dată, sau o va întoarce
îndoită dacă a primit-o, numai în situația în care partea care nu este
în
culpă nu alege să ceară executarea vinderii.
Potrivit dispozițiilor art. 1073 C. civ.,
creditorul obligației
are dreptul de a primi
întocmai obligația contractată, deci are dreptul
de a solicita
executarea în natură a acestuia.
Din analiza acestor
texte legale a rezultat că posibilitatea de a
cere executarea în natură a obligației, aparține
creditorului obligației, în
speță creditori ai obligației fiind promitenții cumpărători.
In cauză, executarea în natură a
obligației este posibilă, iar
partea în
culpă este promitenta vânzătoare, iar promitenții cumpărători în calitate de
creditori ai obligației au ales să ceară executarea în natură
a obligației, adică pronunțarea de către instanță
a unei hotărâri care să
țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
potrivit clauzei
contractuale din
antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între
părți.
Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta,
întemeiat pe
dispozițiile art. 304 pct. 8
și 9 C. proc. civ.
Prin dezvoltarea
motivului de modificare prevăzut de art. 304
pct. 8 C. proc. civ. se arată că instanța a interpretat greșit
clauza conform căreia „în cazul în care
promitentul nu va mai dori perfectarea contractului de vânzare-cumpărare,
acesta se obligă să restituie potențialilor cumpărători suma primită cu titlu
de avans și o
penalitate de 25.000 Euro".
Această clauză nu
poate fi interpretată decât ca o clauză de
dezicere întrucât interpretarea clauzelor se face
în sensul ca ele să
producă efecte
juridice.
In situația în care
în cuprinsul unui antecontract s-a prevăzut
o clauză de dezicere în favoarea uneia sau a ambelor părți,
consimțământul poate fi revocat unilateral și
instanța nu mai poate
pronunța o hotărâre care să țină loc de contract
de vânzare-cumpărare.
Cu referire la motivul de recurs prevăzut
de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se arată că instanța a caracterizat și analizat
eronat clauzele convenției cu încălcarea
dispozițiilor art. 977 C. civ.,
potrivit
cărora interpretarea contractelor se face după intenția comună
a părților contractante iar nu după sensul literal
al termenilor,
Prevederea „în
cazul în care .... nu mai dorește" are valoarea unei clauze rezolutorii,
fiind la îndemâna oricărei părți, reclamanții
asumându-și și riscul desființării unilaterale a
contractului de către
recurenți până la
încheierea contractului.
Analizând decizia
recurată, prin prisma criticii formulate, a
probatoriilor administrate în toate etapele
procesuale și a temeiurilor de drept incidente în cauză, Înalta Curte reține
caracterul nefondat al
recursului pentru
argumentele ce succed.
Promisiunea sinalagmatică de
vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul
forței obligatorii care guvernează această materie, art. 969 C. civ.
Aceasta nu înseamnă că părțile nu pot,
prin voința lor, să
adopte o clauză de
dezicere, clară și neechivocă, în caz contrar, față de
dispozițiile art. 1298 C. civ., clauza are rol
confirmatoriu în sensul
că în caz de nerealizare a vânzării datorită
culpei uneia dintre părți,
cealaltă parte
are alegerea între a cere executarea silită sau a pune în
funcție clauza de arvună.
Acordul de voință intervenit între reclamanți
și pârâtă
cuprinde, printre altele, și
următoarele dispoziții: „în situația în care
soții C.O. și C.D.S. promitenții-cumpărători nu
vor mai dori încheierea contractului de
vânzare-cumpărare în formă
autentică
sau nu achită restul de preț, li se va restitui suma achitată cu titlu de
avans, cu excepția unei penalități în sumă de 25.000 Euro"; în
cazul în care N.A.M., promitentul-vânzător, nu va
mai dori perfectarea contractului de
vânzare-cumpărare, aceasta se
obligă
să restituie promitenților-cumpărători suma primită cu titlu de
avans și o penalitate de 25.000 Euro";
„părțile contractante convin ca,
în
baza antecontractului de vânzare-cumpărare, instanța să poată
pronunța,
la solicitarea părții interesate, o hotărârea judecătorească care să țină loc
de contract de vânzare-cumpărare".
Interpretarea dată de recurentă, în
sensul denunțării
unilaterale a contractului
de către vânzător, ca excepție de la regula
instituită de art. 969 C.
civ., nu poate fi primită.
In operațiunea de interpretare a
prevederilor contractuale, unde printre altele, instanța de apel a dat
eficiență interpretării ce
rezultă din
întreg actul, potrivit dispozițiilor art. 972 și art. 978 C. civ.
Primele două clauze menționate,
referitoare la plata de
penalități de 25.000
Euro în cazul neîncheierii contractului, au valoarea unor clauze penale care
evaluează prejudiciul suferit de partea ce nu a
obținut îndeplinirea
obligației asumate.
Inserarea acestor clauze nu echivalează
cu permisiunea acordată debitorului unei obligații de a nu-și executa obligația
principală, cu condiția plății sumelor
stabilite în clauză.
Debitorul nu are drept de opțiune între
executarea obligației principale și plata clauzei penale, el nu poate refuza
executarea, oferind clauza penală.
De asemenea, potrivit art. 1068 C. civ., numai
creditorul obligației principale, în speță obligația debitoarei promitente vânzătoare
de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare este
îndreptățit să solicite debitorului fie executarea în
natură, fie plata clauzei penale.
Dând eficiență dispozițiilor legale
arătate, în acord și cu Prevederea contractuală referitoare la emitea unei
hotărâri
judecătorești în temeiul art. 5
alin. (2) titlul
X
din Legea nr. 247/2005,
reclamanții au optat pentru executarea în natură de
către pârâtă a
obligației principale.
Așadar, soluția
pronunțată de instanța de apel este conformă
dispozițiilor art. 969, art. 1073 și art. 1298 C. civ.
Înalta Curte,
reținând că instanța de apel a interpretat corect
actul juridic dedus judecății, cu aplicarea
corespunzătoare a
dispozițiilor legale
incidente în cauză, în temeiul dispozițiilor art. 312
alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul ca
nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat
de pârâta N.A.M.
împotriva deciziei nr. 861
din 19 noiembrie 2008 a
Curții de Apel București, secția a
IV-
a
civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în
ședință publică, astăzi 26 noiembrie 2010.