ÎCCJ, decizie (scj.ro #119943)

Antecontract de vânzare-cumpărare. Clauză de dezicere. Decesul promitentei-vânzătoare. Caracterul incesibil al dreptului de dezicere. Refuzul moștenitorilor de a executa obligația asumată de autoarea lor. Hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Cuprins pe materii :

Drept civil. Contracte. Antecontract de vânzare-cumpărare.

Index alfabetic :

antecontract

-          vânzare-cumpărare

-          promitent

-          clauză de dezicere

-          clauză penală

C.civ. din 1864, art. 969, art. 970, art. 1073 – 1077

Legea nr. 247/2005, Titlul X, art. 5

Clauza de dezicere inserată într-un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care s-a prevăzut posibilitatea de

răzgândire a promitentei-vânzătoare din motive subiective, rămâne fără efecte în situația decesului acesteia, neputând fi invocată de moștenitori. Și aceasta întrucât, dreptul  astfel prevăzut în favoarea promitentei-vânzătoare are un caracter strict personal, iar datorită acestei caracteristici, acest drept este incesibil, adică netransmisibil moștenitorilor, putând fi exercitat numai de către titular.

Cum dreptul de dezicere al autoarei nu li s-a transmis pe cale succesorală, moștenitorii săi nu pot invoca un drept de opțiune între executarea în natură a contractului și plata despăgubirilor prevăzute ca preț al dezicerii, fiind ținuți să execute obligația asumată prin antecontract de autoarea lor, constând în încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică și, ca atare, refuzul de a executa această obligație îi îndreptățește pe beneficiarii-cumpărători, care și-au îndeplinit obligația de plată a prețului, să obțină pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în virtutea principiului executării în natură a obligațiilor, consacrat de art. 1073 - 1077 C.civ., respectiv art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/200.

Secția I civilă, decizia nr. 3117 din 13 noiembrie 2014

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, la data de 31 ianuarie 2008, reclamanții E.V. și S.G.C. au chemat în judecată pe pârâtele V.M. și N.A., solicitând instanței să constate că între părți a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x2 din 07 decembrie 1992 de Notariatul de Stat S.A.I., pentru imobilul teren în suprafață de 1,91 ha și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 07 decembrie 1992, între SC C. SRL și  autoarea pârâtelor, G.N., s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x2/1992 de Notariatul de Stat SAI, pentru imobilul teren în suprafață de 1,91 ha, tarlaua x, parcela y, fiind plătit integral prețul stabilit și urmând ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vânzătoare să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică.

S-a mai arătat că, prin convențiile autentificate sub nr. xx07 și nr. xx08 din 19 noiembrie 2004, SC C. SRL a cedat în favoarea reclamanților drepturile asupra imobilului teren sus-menționat, reclamantului E.V. revenindu-i suprafața de 10.000 mp, iar reclamantului S.G.C. suprafața de 9.100 mp.

Văzând că se tergiversează reglementarea situației dintre părți, reclamanții au susținut că au întreprins demersuri pentru a afla dacă a fost emis titlul de proprietate și abia în anul 2007 au luat cunoștință de faptul că a fost obținut titlul de proprietate și că promitenta-vânzătoare a decedat, fiind notificată la data de 17 decembrie 2007 moștenitoarea acesteia, V.M., care însă nu s-a prezentat la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1073 C.civ. și art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Prin întâmpinare, pârâta V.M. a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că în promisiunea de vânzare-cumpărare părțile au inserat o clauză de dezicere, potrivit căreia în cazul în care promitenta-vânzătoare, din motive subiective, va refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic, va restitui cumpărătoarei de douăzeci de ori prețul primit.

Totodată, a arătat că potrivit acestei clauze, reclamanții au dreptul doar la despăgubiri, mai ales că în finalul antecontractului se menționează expres ca în cazul în care una dintre părți nu se prezintă la termenul stabilit pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, cealaltă parte va putea introduce acțiune la instanță pentru daune interese, confirmând voința reală a părților.

Prin sentința civilă nr. 107 din 16 ianuarie 2009, Judecătoria Buftea a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune, ca neîntemeiată; a admis acțiunea; a constatat că între reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători și defuncta G.N., în calitate de promitenta-vânzătoare, a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului teren în suprafață de 19.100 mp, tarlaua x, parcela y, în schimbul prețului de 530,000 lei, achitat integral; a dispus ca hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în ceea ce privește suprafața de teren menționată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta V.M.

Prin decizia civilă nr. 280/A din 04 aprilie 2011, Tribunalul București, Secția a IV-a civilă a admis apelul, a anulat sentința apelată, reținând competența în primă instanță a tribunalului.

Această decizie a fost atacată cu recurs de către reclamantul E.V.

Prin decizia civilă nr. 1561/R din 25 noiembrie 2011, Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă a respins recursul, ca nefondat.

Cauza a fost astfel înregistrată la data de 23 ianuarie 2012, în fond, pe rolul Tribunalului București.

Prin sentința civilă nr. 462 din 08 martie 2013, Tribunalul București, Secția a V-a civilă a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune, ca neîntemeiată; a admis acțiunea; a constatat că între reclamanții E.V. și S.G.C., în calitate de beneficiari-cumpărători, și defuncta G.N., în calitate de promitentă-vânzătoare, a intervenit, la data de 07 decembrie 1992, vânzarea-cumpărarea imobilului teren în suprafață de 19.100 mp, tarlaua x, parcela y, cu următoarele vecinătăți: la nord - A 47, la sud - D.M.I., la est - De 51/1, la vest - HC 50, prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:

La data de 07 decembrie 1992, între SC C. SRL și autoarea pârâtelor s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x2/1992, pentru imobilul teren în suprafață de 1,91 ha, plătind integral prețul stabilit, urmând ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vânzătoare să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică.

Prin convențiile autentificate sub nr. xx07/2004 și nr. xx08/2004 și rectificate prin încheierea de rectificare din 31 ianuarie 2008, SC C. SRL a cedat drepturile sale asupra terenului sus-menționat, reclamantului E.V. revenindu-i suprafața de 10.000 mp, iar reclamantului S.G.C. suprafața de 9.100 mp.

Acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este admisibilă, fiind întemeiată pe principiul executării în natură a obligațiilor. Potrivit art. 1073 C.civ. „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare". Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți a născut în patrimoniul pârâtelor obligația de a vinde bunul în viitor, obligație corelativă unui drept de creanță născut în patrimoniul reclamantului în calitate de promitent-cumpărător.

Totodată, potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 (în vigoare la data introducerii acțiunii), terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.

Conform art. 5 alin. (2) în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.

Plecând de la aceste dispoziții legale, practica judiciară a statuat că, în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a prejudiciilor, prevăzut de art. 1077 C.civ., este admisibilă acțiunea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Pentru admisibilitatea acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții: existența unui înscris valabil încheiat care să prevadă obligația de înstrăinare și modalitățile de plată a prețului, pentru că un asemenea înscris nu poate să ducă la încheierea actului în formă autentică dacă el însuși nu îndeplinește condițiile de valabilitate necesare oricărui act; refuzul unei părți de a încheia contractul în forma autentică; partea reclamantă să își fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului.

Din probele administrate în cauză, a rezultat că pârâtele au calitatea de proprietar al terenului, conform titlului de proprietate din 08 noiembrie 2007, fiind în posesia acestora, reclamanții au achitat prețul și au notificat pârâtele să se prezinte la notar în vederea perfectării contractului, astfel că cerințele prevăzute pentru admiterea acțiunii sunt respectate.

Sub aspectul excepției prescripției dreptului material la acțiune, tribunalul a reținut că, potrivit art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune, iar potrivit art. 7 alin. (3) din același act normativ, dacă dreptul este cu termen suspensiv, prescripția începe să curgă de la data la care a expirat termenul, acesta fiind momentul când se naște dreptul la acțiune la care se face referire în alin. (1).

În speță, fiind vorba despre un drept de creanță, respectiv promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, este supus termenului de prescripție general de 3 ani, ce începe să curgă de la data eliberării titlului de proprietate pe numele autoarei pârâtelor, stabilit de comun acord în vederea prezentării și perfectării contractului. Cum titlul de proprietate a fost emis la 08 noiembrie 2007, termenul de prescripție la data introducerii acțiunii (31 ianuarie 2008) nu era împlinit.

Sub aspectul reținerii clauzei de dezicere și a dreptului reclamanților doar la despăgubiri, tribunalul a reținut că o asemenea clauză nu echivalează cu o denunțare unilaterală a contractului ca urmare a manifestării de voință a unei părți de a nu-și executa culpabil obligația asumată, ci reprezintă un drept de opțiune pentru partea contractantă care și-a executat obligația de a alege între executarea în natură a actului civil sau executarea indirectă prin plata despăgubirilor. Astfel că pârâtele, care invocă, indirect, un refuz de executare, nu se pot prevala de această clauză, întrucât ar conduce la ideea că promisiunea bilaterală depinde exclusiv de voința lor, echivalând cu o condiție pur potestativă, lovită de nulitate.

Pentru considerentele expuse anterior, tribunalul a admis acțiunea astfel cum a fost formulată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta V.M.

Prin decizia civilă ar. 290/A din 14 noiembrie 2013, Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul pârâtei și a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că a respins acțiunea, ca nefondată.

Pentru a decide astfel, Curtea a reținut următoarele;

Teza juridică susținută de către reclamanți constă în faptul că sunt îndreptățiți la obținerea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, urmare a faptului că sunt beneficiarii unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat cu autoarea pârâtelor, precum și a unor convenții încheiate cu promitenta-cumpărătoare, prin care aceasta le-a cedat drepturile pe care le deținea în baza acestui antecontract.

Astfel, la data de 07 decembrie 1992, între SC C. SRL și autoarea pârâtelor, G.N., s-a încheiat

antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x2/1992, pentru imobilul teren în suprafață de 1,91 ha, plătind integral prețul stabilit, urmând ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vânzătoare să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică.

Prin convențiile autentificate sub nr. xx07/2004 și nr. xx08/2004 și rectificate prin încheierea de rectificare din 31 ianuarie 2008, SC C. SRL a cedat drepturile sale asupra imobilul teren în suprafață de 1,91 ha, reclamantului E.V. revenindu-i suprafața de 10.000 mp, iar reclamantului S.G.C. suprafața de 9.100 mp. Acest antecontract de vânzare-cumpărare a născut în patrimoniul părților obligații de a face, respectiv drepturi corelative, constând în drepturi de creanță.

Totodată, părțile au prevăzut în antecontract clauze ce se impun a fi interpretate prin raportare la dispozițiile art. 969 C.civ., art. 1073, art. 1075 și art. 1077 C.civ., care consacră principiului executării în natură a obligațiilor.

Așa cum a reținut și prima instanță, antecontractul de vânzare-cumpărare ce face obiectul prezentei cauze îndeplinește condițiile cerute de art. 948 C.civ. (referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părților, obiectul este determinat, cauza este licită și morală),  promitentului-vânzător să fie proprietarul bunului, acest antecontract fiind un înscris valabil încheiat care prevede obligația de înstrăinare și modalitățile de plată a prețului.

În ce privește incidența art. 969 C.civ., Curtea a reținut că promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, care este un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forței obligatorii care guvernează această materie.

În ce privește incidența art. 5 din Legea nr. 247/2005, Curtea a avut în vedere că acest articol de drept nu exclude în mod expres situațiile în care antecontractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ. Mai mult, incidența acestei dispoziții legale este atrasă de vreme ce ea se referă la punerea în executare a actului încheiat între părți, nefiind aduse în discuție, prin raportare la acest act juridic încheiat între părți, aspecte care țin de încheierea sa în mod valabil. Or, efectele actului juridic, respectiv punerea sa în executare sunt reglementate de actul normativ în vigoare la momentul la care se solicită aceasta. Astfel, nefiind în discuție condițiile de valabilitate ale convenției părților care ar antrena aplicarea legislației în vigoare de la momentul încheierii actului, ci doar executarea acestuia, Curtea a apreciat că în mod corect s-a reținut că incident este actul normativ de la data executării lui.

Numai că incidența acestui act normativ trebuie corelată cu interpretarea ce se va da clauzelor înscrise în antecontractul încheiat între părți.

În referire la critica vizând faptul că instanța de fond nu a precizat dacă pârâtele doresc să administreze probe sau nu, Curtea a constatat din analiza încheierilor instanței de fond, în rejudecare, faptul că la fiecare termen acestea au avut reprezentare calificată, apărătorul acestora nesolicitând probatorii în apărare.

Mai mult, în baza art. 129 alin. (5) C.proc.civ., instanța de fond a socotit că se impune obținerea unor relații de la OCPI, respectiv Primăria Comunei Corbeanca și Primăria Buftea, pentru aflarea adevărului în cauză, stăruind în obținerea acestor relații pentru stabilirea deplină a faptelor și pentru aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale.

Din încheierile de ședință ale instanței de fond nu rezultă că pârâtele ar fi solicitat probe în apărare, iar instanța de fond le-ar fi respins pentru că acestea ar fi fost nepertinente, neconcludente și neutile cauzei, apelantele mulțumindu-se cu probatoriul deja administrat în fața instanței de fond, înainte de anularea primei sentințe de către tribunal, pentru necompetență.

Curtea nu poate valida nici susținerea apelantei, în sensul că în mod greșit instanța de fond nu a precizat dacă păstrează probele administrate de către Judecătoria Buftea, instanță ce s-a constatat a fi necompetentă din punct de vedere material.

Astfel, prin raportare la art. 160 C.proc.civ., care dispune în sensul că în cazul declarării necompetenței, dovezile administrate în instanța necompetentă rămân câștigate judecății și instanța competentă nu va dispune refacerea lor decât pentru motive temeinice, constatând, totodată, că instanța de fond - Tribunalul București, care a reținut spre rejudecare în primă instanță, nu a apreciat că există motive temeinice pentru refacerea acestor probe, Curtea a constatat nefondată această critică a apelantei, în sensul că nu s-a precizat de către prima instanță dacă probele administrate de către instanța necompetentă rămân câștigate cauzei.

Atâta vreme cât există o dispoziție legală în sensul arătat mai sus, care dispune ca regulă păstrarea dovezilor câștigate judecății, Curtea a apreciat că nu se mai impunea pronunțarea de către tribunal a unei încheieri prin care să arate motivul pentru care probele administrate de către Judecătoria Buftea rămân câștigate cauzei, așa cum în mod greșit a susținut apelanta.

Din analiza antecontractului încheiat între G.N., în calitate de promitentă-vânzătoare și SC C. SRL, în calitate de promitentă-cumpărătoare, Curtea a dedus inserarea în cuprinsul acestuia a unei clauze în sensul : „promitenta-vânzătoare declar că în cazul în care, din motive subiective, voi refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic, voi restitui cumpărătoarei de 20 de ori prețul primit".

Tot din cuprinsul respectivului antecontract, Curtea a reținut clauza inserată în sensul că: „în cazul în care una din părți nu se prezintă la termenul stabilit pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, cealaltă parte va putea introduce acțiune la instanța judecătorească pentru daune interese".

Or, aceste clauze nu pot fi interpretate decât în sensul unei deziceri a promitentei-vânzătoare, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, situație în care aceasta va putea fi obligată doar la daune interese și nicidecum la pronunțarea de către o instanță de judecată a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Potrivit doctrinei și practicii de specialitate în materie, părțile pot stabili în cuprinsul contractului sau printr-o convenție separată ulterioară încheierii acestuia, dar înainte de producerea prejudiciului, cuantumul despăgubirilor ce vor fi plătite de debitor, ca urmare a neexecutării ori a executării cu întârziere sau necorespunzătoare a clauzelor contractuale. Într-un asemenea caz, este vorba de o clauză penală, aceasta fiind definită în doctrina de specialitate ca acea convenție (obligație accesorie) prin care părțile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor, ca urmare a neexecutării ori a executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligației asumate de către debitor.

Scopul clauzei penale este determinarea anticipată a cuantumului despăgubirilor ce vor fi plătite de către debitor, iar nu crearea unei posibilități pentru debitor de a se libera de obligația principală asumată printr-o altă prestație. Așadar, debitorul nu are un drept de opțiune între executarea obligației principale și plata clauzei penale, deci nu poate refuza executarea, oferind clauza penală.

În cazul clauzei penale, creditorul, în caz de neexecutare, poate cere fie îndeplinirea obligației principale, fie clauza penală. Dacă s-a stipulat clauza penală pentru executarea cu întârziere, creditorul poate solicita atât executarea în natură, cât și clauza penală. Dacă însă clauza penală a fost prevăzută pentru neexecutare, atunci ea nu va putea fi cumulată cu executarea în natură.

Or, în cazul de față, părțile nu au inserat ca și clauză penală obligarea la anumite prestații în cazul neexecutării obligației principale, cum ar fi și aceea vizând pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să i se opună părții adverse.

Dimpotrivă, în cuprinsul antecontractului se deduce în mod ferm poziție promitentei-vânzătoarei de a putea refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, indiferent care va fi motivul care va determina în aprecierea acesteia refuzul, în această situație promitenta-vânzătoare putând fi obligată doar la restituirea către promitenta-cumpărătoare a unei sume echivalent cu 20 ori prețul primit.

Manifestarea de voință a promitentei-vânzătoare de a refuza încheierea contractului nu se deduce dintr-o atitudine culpabilă a acesteia în executarea obligației asumate, ci potrivit antecontractului sus-menționat, reprezintă un drept de opțiune pentru aceasta între executarea în natură a actului civil și executarea indirectă prin plata despăgubirilor.

În cazul de față, promitenta-vânzătoare și-a rezervat facultatea de a-și manifesta ulterior consimțământul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Nu mai puțin adevărat este faptul că promitenta-cumpărătoare a fost de acord ca în cazul în care una din părți nu se prezintă la notarul competent pentru semnarea actului, cealaltă parte va putea introduce acțiune în instanță doar pentru daune interese.

Or, având în vedere aceste clauze ale antecontractului, Curtea a constatat că, în acord cu dispozițiile art. 969 C.civ., părțile nu au înțeles că ar avea posibilitatea ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, ci doar să se adreseze instanței pentru acordarea de daune interese.

Clauza de dezicere, având valoarea unei clauze rezolutorii, invocarea acesteia în apărare de către apelanta-pârâtă rezultă din însuși dreptul prevăzut prin convenție de către părți în acest sens, iar nu din neexecutarea de către autoarea lor a obligațiilor contractuale asumate.

Clauza de dezicere, așa cum a arătat și intimatul-reclamant, reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părțile contractante, în virtutea căruia titularul lui poate denunța unilateral contractul pe care l-a încheiat, indiferent de voința celeilalte părți, care nu va putea împiedica desființarea contractului. Facultatea de dezicere este discreționară, putând fi executată fără a fi necesară justificarea ei. Clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părții contractante, iar ca excepție de la regula instituită de art. 969 C.civ., cât și de la aceea potrivit cu care orice clauză potestativă este nulă, ea poate produce efecte numai dacă este prevăzută expres, clar și neechivoc.

Analizând clauza de dezicere înscrisă în antecontractul de vânzare-cumpărare ce face obiect al pricinii de față, Curtea a constatat că aceasta este prevăzută în mod expres, este clară și neechivocă. Faptul că în antecontract, ca și motiv de răzgândire al promitentei-vânzătoare s-a prevăzut orice motiv pe care l-ar putea invoca aceasta, nu echivalează cu echivocitatea clauzei, părțile înțelegând prin aceasta că orice motiv poate constitui un motiv de răzgândire al promitentei-vânzătoare.

Cum părțile nu au consimțit să precizeze în antecontract situația ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, atunci când nu era respectată obligația asumată contractual, soluția instanței de fond în sensul arătat mai sus, apare ca nelegală și netemeinică.

Cu referire la susținerea apelantei, în sensul că promitenta-cumpărătoare din antecontractul de vânzare-cumpărare figurează SC C. SRL, cu sediul în str. G. nr. 6-8, iar potrivit unei adrese de la Registrul Comerțului, invocată de către apelantă, rezulta că societatea respectivă, în data de 28 august 1992, deci cu aproximativ 3 luni înainte de perfectarea actelor, era înregistrată cu sediul în str. C.R. nr. 39, Curtea a reținut confirmarea de către intimatul pârât E.V. a celor susținute de către apelantă.

Curtea, verificând însă datele de identificare ale societății, înscrise în certificatul de înmatriculare cu cele înscrise în antecontractul de vânzare-cumpărare, a constatat că sunt aceleași, astfel ca nu se poate pune la îndoială identitatea promitentei-cumpărătoare.

De altfel, apelanta pârâtă nu a invocat nicio vătămare rezultată din neindicarea actualizată a adresei de sediu a promitentei-cumpărătoare care figurează în antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel că o atare critică relativ la adresa promitentei-cumpărătoare apare ca lipsită de interes.

Apelanta pârâtă a mai invocat faptul că delegatul societății a devenit ulterior notar public și a efectuat diferite acte adiționale și rectificări ale antecontractului de vânzare-cumpărare, creându-le suspiciuni întrucât aceasta sau sora sa nu au fost chemate la semnarea lor. Or, nici de această dată, apelanta nu face nicio referire în ce constă vătămarea adusă, respectiv o dovadă a unei vătămări urmare celor susținute.

Cum vătămarea nu a fost dovedită, Curtea a apreciat că apelanta pârâtă nu are un interes în invocarea acestei critici.

Apelanta-pârâtă a mai susținut că la data de 01 decembrie 2007 a deschis rol fiscal și, de asemenea, a intabulat terenul la O.C.P.I. Ilfov, având nr. cadastral 5232 înscris în CF sub nr. 7258. Or, aceste susțineri nu pot face dovada posesiei terenului, existența rolului fiscal și a intabulării nefiind de natură a conduce la concluzia ca apelanta a posedat în fapt terenul.

Chiar dacă în antecontractul de vânzare-cumpărare s-a menționat că actul care a stat la baza acestuia este reprezentat de procesul-verbal din 24 noiembrie 1992, având alte vecinătăți decât cele reale, iar procesul-verbal ce a stat la baza emiterii titlului de proprietate poartă nr. xx3/2003, în care sunt înscrise alte vecinătăți, Curtea a apreciat că acesta nu constituie un motiv care să conducă la respingerea acțiunii, ci se poate constitui într-un motiv de nulitate a antecontractului de vânzare-cumpărare, cerere cu care, de altfel, pârâta nici nu a învestit instanța de fond în cuprinsul unei cereri reconvenționale.

Mai mult, potrivit raportului de expertiză topografică depus la dosarul de fond, terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este același cu cel aflat în titlul de proprietate din 08 noiembrie 2007 emis pe numele defunctei G.N. Această situație, în ce privește identitatea terenului din antecontractul de vânzare-cumpărare cu cel indicat în titlul de proprietate emis pe numele pârâtei, este confirmată și de adresa din 21 decembrie 2007 emisă de Primăria comunei Corbeanca.

În consecință, față de cele reținute, găsind fondat motivul de apel ce vizează interpretarea clauzelor antecontractului, respectiv existența în conținutul acestuia a unei clauze de dezicere a promitentei-vânzătoare, Curtea a admis apelul și a schimbat în parte sentința atacată, în sensul respingerii acțiunii, ca nefondată.

Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs reclamantul.

Recurentul reclamant a invocat pronunțarea hotărârii atacate cu aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C.proc.civ.) și acordarea, de către instanța de apel, a mai mult decât ceea ce s-a cerut (art. 304 pct. 6 C.proc.civ.), motive în dezvoltarea cărora a arătat următoarele;

Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005 (încă în vigoare la momentul introducerii acțiunii, respectiv 31 ianuarie 2008), s-a statuat în Titlul X art. 5 alin. (2) că „în situația în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract". În aceste condiții, în mod legal și temeinic a fost admisă acțiunea de către Tribunalul București, cu toate că în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare nu a fost stipulată expres o astfel de posibilitate, dar instanța este îndreptățită să facă aplicarea art. 970 C.civ., potrivit căruia convențiile „obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările de echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa".

Instanța de apel a apreciat ca fiind incidente în cauză aceste dispoziții legale, prevăzute în Legea nr. 247/2005, invocând însă faptul că acestea trebuie corelate cu interpretarea clauzelor din antecontractul de vânzare-cumpărare ce face obiectul acestui litigiu.

În speță, instanța a făcut în mod eronat această interpretare, fără să aibă în vedere faptul că art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005 nu a făcut în nici un fel distincție între antecontractele de vânzare-cumpărare în care era stipulată concret posibilitatea părților de a solicita, pe cale judecătorească, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și cele în care nu era stipulată această posibilitate, aceste prevederi fiind aplicabile în orice situație în care există un antecontract de vânzare-cumpărare și erau îndeplinite celelalte condiții de admitere a acțiunii.

Condițiile cerute pentru ca o asemenea acțiune să poată fi admisă sunt; promisiunea de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiată; promisiunea să fie dovedită în condițiile dreptului comun (art. 1191 și urm. C.civ.); părțile să nu fi stipulat în convenție o clauză de dezicere; reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin promisiune; una dintre părți să refuze încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar refuzul să fie nejustificat; la data pronunțării hotărârii judecătorești să fie îndeplinite toate condițiile cerute de lege pentru perfectarea vânzării - promitentul-vânzător să fie proprietarul lucrului promis a fi vândut, iar promitentul-cumpărător să nu fie lovit de vreo incapacitate specială de a-l dobândi; acțiunea să nu fie prescrisă, întrucât drepturile și obligațiile născute din promisiunea de vânzare-cumpărare, având un conținut patrimonial, este supusă prescripției extinctive, conform art. 1 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Așa cum s-a stabilit prin hotărârea instanței de fond, aspect a cărui legalitate nu a fost pusă în discuție în apel, toate aceste condiții au fost îndeplinite, în acest sens fiind admisă acțiunea.

De asemenea, instanța de apel trebuia să aibă în vedere principiul executării în natură a obligațiilor asumate, conform art. 1073 C.civ., dar și principiul bunei-credințe în executarea convențiilor, conform art. 970 alin. (1) C.civ. și al predictibilității operațiunilor juridice, dându-se prevalentă îndeplinirii întocmai a cuvântului dat în sensul de obligație contractuală, aspect de o

importanță deosebită în asigurarea stabilității și securității circuitului civil.

Tot astfel, instanța de apel a făcut o interpretare greșită cu privire la așa-zisa clauză de dezicere inserată în antecontractul de vânzare-cumpărare, considerând că, în această împrejurare, reclamanții nu aveau posibilitatea să solicite decât restituirea unei sume echivalente cu de 20 de ori prețul primit sau daune-interese, motivare ce nu poate fi primită pentru motivele invocate mai sus.

Clauza de dezicere reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părțile contractante, în virtutea căruia titularul lui poate denunța unilateral contractul pe care l-a încheiat, indiferent de voința celeilalte părți, care nu va putea în nici un fel împiedica desființarea contractului.

Promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forței obligatorii care guvernează această materie, principiu cuprins în dispozițiile art. 969 C.civ. Aceasta nu înseamnă că părțile nu pot prin voința lor, să adopte o clauză de dezicere, clară și neechivocă. Dacă însă această clauză nu este explicită, față de dispozițiile art. 1298 C.civ., aceasta va avea numai un caracter confirmatoriu.

Față de formularea acestei clauze, „eu, promitenta-vânzătoare declar ca, în cazul în care, din motive subiective, voi refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, voi restitui cumpărătoarei de douăzeci de ori prețul primit", aceasta are valoarea unei obligații sub condiție pur potestativă din partea debitorului, nulă absolut, deoarece, în acest caz, el nu a dorit sa se oblige.

Ca urmare, această clauză poate fi interpretată, cel mult, ca având valoarea unei clauze penale prevăzută în favoarea creditorului care și-a executat propria obligație și care are dreptul de a alege între executarea în natură a obligației sau executarea indirectă, prin plata despăgubirilor, în cazul în care această executare nu mai este posibilă din culpa debitorului, care nu are un drept de opțiune între executarea obligației principale și plata clauzei penale.

De asemenea, trebuie făcută aplicarea art. 1312 C.civ. în conformitate cu situația de fapt, în sensul că, în materie de vânzare, clauzele neclare vor fi interpretate în contra vânzătorului, deoarece acesta este cel care trebuie să determine clar obligațiile sale.

Chiar și în situația în care s-ar putea admite existența unei clauze de dezicere în favoarea promitentei-vânzătoare, din modul în care aceasta a fost formulată, în sensul de posibilitate a acesteia ca, din motive subiective, să poată refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, trebuie reținut că această clauză și-a încetat existența și valabilitatea din momentul decesului promitentei-vânzătoare, moștenitorii acesteia neputând culege în patrimoniu, odată cu drepturile și obligațiile derivând din încheierea acestui antecontract, această clauză cu un caracter

intuitu personae

, sintagma „motive subiective" neputând fi interpretată decât în corelație directă cu persoana promitentei-vânzătoare, parte în acest act, decedată la momentul introducerii acțiunii.

Mai mult decât atât, instanța de apel a încălcat principiul disponibilității, luând în considerare ca motiv de apel care vizează interpretarea clauzelor antecontractului și admițându-l, în mod netemeinic și nelegal, o simplă reproducere a unui paragraf din hotărârea atacată și o întrebare retorică, fără nicio motivare juridică, ce nu se referă la situația în litigiu, ci la cea din decizia anexată de către apelanți, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție într-un alt dosar. Față de acest aspect, rezultă că instanța a acordat mai mult decât s-a cerut.

Pentru toate aceste motive, recurentul a solicitat admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul respingerii apelului și menținerii soluției Tribunalului București.

Examinând decizia atacată în raport de criticile formulate, în ordinea în care desfășurarea judecății o impune, Înalta Curte reține următoarele:

Contrar susținerilor recurentului, instanța de apel nu a încălcat principiul disponibilității, nepronunțându-se în afara motivelor de apel atunci când a interpretat clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecății, deoarece unul dintre motivele de apel cu care a fost legal învestită viza tocmai acest aspect.

Astfel, prin cererea de apel formulată, apelanta pârâtă V.M. a contestat aprecierile primei instanțe referitoare la natura și efectele clauzei din antecontract ce o viza pe promitenta-vânzătoare, susținând că aceasta este o clauză de dezicere și că din moment ce autoarea sa a acceptat-o și moștenitorii trebuie sa aibă posibilitatea să se folosească de ea, în sensul de a înapoia de 20 de ori suma primită de autoare.

Modalitatea insuficient riguroasă, din punct de vedere juridic, de redactare a acestui motiv de

apel - prin redarea aprecierilor primei instanțe referitoare la natura și efectele clauzei în discuție, urmată de întrebarea apelantei de ce, în condițiile în care autoarea sa a acceptat o asemenea clauză, moștenitorii acesteia nu ar avea posibilitatea să se folosească de clauza de dezicere și să înapoieze de 20 de ori suma primită de autoare - nu lasă, însă, nici un dubiu asupra problemei de drept cu care instanța de apel a fost învestită, aceea a naturii și efectelor clauzei din antecontract vizând-o pe promitenta-vânzătoare, ceea ce o obliga la interpretarea respectivei clauze și la stabilirea efectelor ei asupra raporturilor dintre părți, sens în care curtea de apel a și procedat.

Prin urmare, interpretând clauzele antecontractului dedus judecății și stabilind efectele acestora asupra raporturilor dintre părți, instanța de apel a respectat limitele învestirii sale, date de cererea de apel, critica pe acest aspect nefiind fondată, cu consecința inaplicabilității cazului de casare în care se încadrează - art. 304 pct. 5 C.proc.civ. (recurentul a încadrat greșit acest motiv de recurs în dispozițiile art. 304 pct. 6 C.proc.civ., deoarece ipoteza acordării, de către instanță, a mai mult decât s-a cerut, de care recurentul se prevalează, are în vedere situația în care, rejudecând pricina în fond, instanța de apel a acordat mai mult decât ceea ce a constituit obiectul acțiunii, iar nu situația susținută în recurs, în sensul că instanța de apel s-ar fi pronunțat asupra unei chestiuni ce nu a constituit motiv de apel).

Nici criticile relative la natura clauzei din antecontract prin care promitenta-vânzătoare declara că „în cazul în care, din motive subiective, voi refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic, voi restitui cumpărătoarei de douăzeci de ori prețul primit", nu sunt fondate.

Contrar susținerilor recurentului, instanța de apel a stabilit corect că această clauză este una de dezicere, iar nu o clauză penală.

Clauza de dezicere (renunțare) este cea prin care se prevede posibilitatea părților de a-și retrage consimțământul dat, cu consecința desființării contractului, în schimbul unei sume de bani, denumită dezicere, achitată cocontractantului, iar clauza penală este cea prin părțile stabilesc anticipat cuantumul despăgubirilor datorate în caz de neexecutate culpabilă a contractului.

Deși ambele se exprimă în bani, clauza de dezicere și clauza penală nu se confundă, căci în timp ce suma care reprezintă dezicerea este prețul exercitării dreptului de denunțare unilaterală a contractului, suma ce reprezintă clauza penală este echivalentul valoric al neexecutării în natură a contractului, ceea ce înseamnă că dezicerea privește formarea contractului, iar clauza penală executarea acestuia, în plus, dreptul de dezicere este prin definiție conceput în ideea de a permite denunțarea unilaterală a contractului de către titularul său, pe când clauza penală este concepută în ideea prestabilirii convenționale a daunelor ce trebuie reparate de către debitorul care nu și-ar îndeplini din culpa sa obligațiile contractuale, asigurându-se astfel executarea prin echivalent a contractului rămas în ființă, dacă, bineînțeles, creditorul nu optează pentru a cere executarea silită în natură.

În speță, clauza în discuție din antecontractul părților nu se grefează pe conținutul unei clauze penale, deoarece suma la a cărei restituire s-a obligat promitenta-vânzătoare prin această clauză nu este în legătură cu neexecutarea culpabilă a contractului.

Astfel, termenii în care a fost redactată clauza exprimă, în mod clar și neîndoielnic, poziția promitentei-vânzătoare de a putea refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, din motive subiective, caz în care va putea fi obligată să restituie cocontractantului de 20 de ori prețul primit, ceea ce echivalează cu posibilitatea discreționară pentru această parte de a denunța unilateral contractul.

Așa cum a susținut și recurentul, clauza de dezicere reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părțile contractante, în virtutea căruia titularul lui poate denunța unilateral contractul pe care l-a încheiat, indiferent de voința celeilalte părți, care nu va putea în nici un fel împiedica desființarea contractului.

Clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părții contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată uneia dintre părți de a se răzgândi, iar ca excepție atât de la regula obligativității contractului, instituită de art. 969 C.civ., cât și de la aceea potrivit cu care orice obligație/clauză potestativă este nulă, ea poate produce efecte numai dacă este prevăzută expres, clar și neechivoc, condiție pe care clauza de dezicere din antecontractul în cauză o îndeplinește, după cum s-a arătat deja.

Criticile din recurs privind imposibilitatea moștenitorilor promitentei-vânzătoare de a se prevala de clauza de dezicere prevăzută în favoarea autoarei lor sunt, însă, fondate.

Astfel, prin clauza de dezicere din antecontractul dedus judecății s-a prevăzut posibilitatea de

răzgândire a promitentei-vânzătoare din motive subiective, ceea ce implică o apreciere subiectivă din partea titularului în ceea ce privește exercitarea dreptului de dezicere. În aceste condiții, dreptul prevăzut în favoarea promitentei-vânzătoare are un caracter strict personal, iar datorită acestei caracteristici, el poate fi exercitat numai de către titular și nu se transmite moștenitorilor.

Pe cale de consecință, pârâtele din proces nu se pot prevala de dreptul de dezicere prevăzut în favoarea autoarei lor, pentru că, față de modalitatea în care a fost reglementat prin convenția părților, ca un drept a cărui exercitare implică o apreciere subiectivă din partea titularului, acest drept este incesibil, adică netransmisibil moștenitorilor, putând fi exercitat numai de către titular.

În speță, prin antecontractul încheiat, părțile s-au obligat să perfecteze actul de vânzare-cumpărare în forma autentică la obținerea, de către promitenta-vânzătoare, a titlului de proprietate pentru imobilul-teren asupra căruia au tranzacțional, cu posibilitatea pentru promitenta-vânzătoare de a se răzgândi, în schimbul unei sume de bani achitată cocontractantului, reprezentând de douăzeci de ori prețul primit.

Titlul de proprietate a fost emis la data de 08 noiembrie 2007, astfel că de la această dată, promitenta-vânzătoare, beneficiară a clauzei de dezicere, putea fie să execute contractul, fie să îl denunțe unilateral, în schimbul restituirii cocontractanților a unei sume reprezentând de 20 de ori prețul primit, exercitând astfel dreptul stipulat în favoarea sa prin clauza de dezicere.

Cum, însă, promitenta-vânzătoare G.N. a decedat anterior acestui moment, respectiv la data de 04 mai 1998, după cum rezultă din certificatul de moștenitor suplimentar nr. x03/2007, clauza de dezicere prevăzută în favoarea ei a rămas fără efecte, neputând fi invocată de către moștenitori, în al căror patrimoniu nu s-a transmis dreptul de dezicere, pentru motivele mai sus arătate.

Prin urmare, în mod nelegal instanța de apel a reținut că pârâta-apelantă V.M. poate invoca în apărare clauza de dezicere prevăzută în antecontract în favoarea autoarei sale, cu consecința pentru beneficiarii-cumpărători de a putea obține numai prețul dezicerii, respectiv despăgubiri reprezentând de 20 de ori prețul primit, iar nu executarea silită în natură a contractului.

Deoarece dreptul dezicere al autoarei nu li s-a transmis pe cale succesorală, pârâtele din proces nu au un drept de opțiune între executarea în natură a contractului și plata despăgubirilor prevăzute ca preț al dezicerii, fiind ținute să execute obligația asumată prin antecontract de autoarea lor, constând în încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Ca atare, refuzul pârâtelor de a executa această obligație îi îndreptățește pe beneficiarii-cumpărători, care și-au îndeplinit obligația de plată a prețului, să obțină pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în virtutea principiului executării în natură a obligațiilor, consacrat de art. 1073 - 1077 C.civ., respectiv art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, sens în care corect s-a admis în primă instanță acțiunea reclamanților cu acest obiect.

Contrar celor reținute de curtea de apel, faptul că părțile nu au stipulat în antecontract posibilitatea ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în caz de neexecutare, de către una dintre ele, a obligației asumate contractual, nu înseamnă ca instanța nu putea pronunța o astfel de hotărâre, la cererea părții care și-a îndeplinit obligațiile, dacă constata îndeplinite condițiile vânzării, criticile pe acest aspect fiind, de asemenea, fondate.

În conformitate cu art. 970 alin. (2) C.civ., convențiile „obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligației, după natura sa", or principiul executării în natură a obligațiilor, consacrat de art. 1073-1077 C.civ., este cel care permite instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în cazul în care una dintre părțile antecontractului de vânzare-cumpărare nu-și respectă obligația asumată contractual, după cum această posibilitate este prevăzută expres și de dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit cărora, „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și~a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract". Pronunțarea, de către instanța de judecată, a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu depinde, așadar, de faptul dacă părțile antecontractului au prevăzut această posibilitate în convenția lor, deoarece principiul executării în natură a obligațiilor, în virtutea căruia poate fi pronunțată o atare hotărâre, operează în virtutea legii.

Pe de altă parte, dreptul părții care și-a îndeplinit obligațiile de a cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în cazul neîndeplinirii de către cealaltă parte a obligației asumate prin antecontract, nu a fost exclus prin convenția părților, neavând acest efect clauza din antecontract potrivit căreia, „în cazul în care una din părți nu se prezintă la termenul stabilit pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, cealaltă parte va putea introduce acțiune la instanța judecătorească pentru daune interese".

Clauza menționată nu face decât să reia unul dintre drepturile legal recunoscute creditorului în caz de neexecutare a obligației de către debitorul său - dreptul de a obține daune interese pentru neexecutarea contractului, fără ca aceasta să poată semnifica înlăturarea dreptului creditorului de a obține executarea silită în natură a obligației cocontractantului, în absența unor termeni care să exprime, în mod clar și neechivoc, voința părților în sensul ca singura acțiune ce poate fi promovată de ele, în caz de neexecutare a obligației născute din antecontract, este cea în daune interese.

În concluzie, reținând că moștenitoarele beneficiarei clauzei de dezicere prevăzută în antecontract se pot prevala de această clauză, exercitând dreptul de dezicere prevăzut în favoarea autoarei lor și admițând pentru acest motiv apelul pârâtei V.M., cu consecința schimbării sentinței de fond, în sensul respingerii, ca nefondată, a acțiunii reclamanților având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța de apel a ignorat caracterul strict personal al dreptului de dezicere convenit prin antecontractul dedus judecății, cu toate consecințele ce decurg din acest caracter, ceea ce a condus la pronunțarea unei hotărâri cu aplicarea greșită a dispozițiilor legale în materie de executare a obligațiilor [art. 1073 - 1077 C.civ., art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în vigoare la data sesizării instanței]. Așa fiind, criticile în acest sens sunt fondate și în raport de ele recursul reclamantului a fost admis, în temeiul cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Drept consecință, potrivit art. 312 alin. (1) - (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C.proc.civ., decizia recurată a fost modificată, în sensul respingerii apelului declarat de pârâta V.M. împotriva sentinței de fond, care a fost menținută, ca legală și temeinică.