ÎCCJ, decizie (scj.ro #148829)

Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Clauză de dezicere. Restituirea avansului promitentului cumpărător. Denunțarea unilaterală a antecontractului de către promitentul vânzător. Neîndeplinirea condițiilor pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare

Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte.

Index alfabetic : antecontract de vânzare-cumpărare

clauză de dezicere

rezoluțiune

pact comisoriu

C.civ., art. 1276, art. 1279, art. 1669, art. 1670

Plata avansului din prețul convenit al vânzării, efectuată la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, nu reprezintă un veritabil act de executare a acesteia, ci are natura unei clauze  anticipatorii a viitorului contract de vânzare, întrucât promisiunea de vânzare dă naștere, în sarcina părților, unei obligații de a face respectiv, de a depune toate diligențele pentru perfectarea contractului la care s-au angajat, fără ca această obligație să aibă de regulă drept contraprestație plata unei sume de bani (un preț al promisiunii).

Astfel fiind, în condițiile în care în antecontract a fost inserată o clauză de dezicere în favoarea promitentei vânzătoare, care a restituit avansul primit promitentului cumpărător cât și suma convenită ca despăgubiri, exercitarea dreptului potestativ, decurgând din clauza de denunțare unilaterală a contractului până la data prevăzută pentru perfectarea acestuia, a avut loc cu respectarea dispozițiilor art. 1276 alin. (1) C.civ., adică înainte de începerea executării contractului și fără a avea caracter abuziv. Și cum clauza de dezicere și-a produs efectele în termenii conveniți, nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare, întrucât, conform art. 1669 alin. (1) C.civ., pentru pronunțarea unei asemenea hotărâri și deci, suplinirea de către instanță a consimțământului uneia dintre părți, este necesar ca aceasta să fi refuzat în mod nejustificat să încheie contractul promis. Această ipoteză nu există atunci când partea s-a prevalat de efectele clauzei de dezicere stipulate în favoarea sa.

Secția I civilă, decizia nr. 486 din 6 martie 2019

Prin cererea de chemare în judecată formulată la data de 26 mai 2016, reclamanta Societatea A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Eparhia Reformată B., în temeiul art. 1279 alin. (3) Cod civil, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul care face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată de BNP X. prin încheierea de autentificare din 30.06.20151, respectiv, suprafață de teren de 675 mp 2 (cu laturile de 30 m și 22,5 m) din imobilul situat din punct de vedere administrativ în intravilanul municipiului Cluj-Napoca, înscris în cartea funciară nr. x9 astfel: sub nr. crt. Al cu nr. cad. x9 reprezentând teren în suprafață de 1991 mp rezultată din măsurători, respectiv în suprafață de 2.014 mp rezultată din acte, având categoria de folosință curți construcții și sub nr. crt. Al. L, cu nr. cad. x9-C1 reprezentând casă cu etaj, acoperită cu țigle, la etaj cu 10 camere, 1 bucătărie și dependințe, la parter cu 14 camere, 1 bucătărie, dependințe, suprafață care a fost identificată cu exactitate în contractul de închiriere spațiu încheiat între pârâtă și Societatea C. SRL; obligarea pârâtei la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cerere (taxă judiciară de timbru, onorariu avocațial).

Prin sentința nr. 267 din 23.06.2017 Tribunalul Cluj, Secția civilă a respins, ca nefondată, acțiunea.

Prin decizia nr. 425/A din 19.12.2017 Curtea de Apel Cluj, Secția I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței.

Împotriva deciziei a declarat recurs reclamanta.

Înalta Curte a procedat, la data de 24.10.2018, la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului.

Completul de filtru, constatând că raportul întrunește condițiile art. 493 alin. (3) C.proc.civ., a dispus, prin rezoluția de la aceeași dată, comunicarea raportului părților, pentru ca acestea să depună puncte de vedere conform dispozițiilor art. 493 alin. (4) C.proc.civ.

S-a procedat la dezbaterea recursului în ședință publică, conform art. 493 alin. (7) C.pr.civ.

Criticile de nelegalitate deduse judecății prin memoriul de recurs au vizat următoarele aspecte:

Decizia nu cuprinde motivele pe care se sprijină [art. 488 alin. (1) pct. 6 C.pr.civ.], întrucât din considerentele acesteia nu rezultă cercetarea de către instanță a criticilor din apel.

Astfel, deși pe starea de fapt, apreciată ca fiind temeinic stabilită de către instanța de fond, se reține, pe de  o parte, că părțile, prin actul încheiat au convenit să opereze sancțiunea rezoluțiunii în cazul în care promitentul vânzător refuză încheierea contractului autentic ca urmare a răzgândirii și pe de altă parte, că promitentul vânzător a înțeles să uzeze de pactul comisoriu, instanța de apel tratează pe larg doar distincția dintre clauza de dezicere și clauza penală, insistând doar asupra chestiunii posibilității intimatei-pârâte de a invoca o clauză de dezicere.

Nu există nicio referire, în considerentele deciziei, la felul în care poate fi aplicată sancțiunea rezoluțiunii la cererea părții care nu  și-a îndeplinit obligațiile respectiv, cum ar putea partea care „se răzgândește” și refuză să încheie contractul, să uzeze de un pact comisoriu.

Analiza considerentelor deciziei conduce la concluzia că instanța de apel s-a mărginit să examineze doar acțiunea inițială și poziția pârâtei din întâmpinare, ignorând partea din motivele de apel referitoare la mecanismul de operare a pactului comisoriu  și al rezoluțiunii.

Aceste aspecte fuseseră invocate de reclamantă prin răspunsul la întâmpinarea pârâtei, în fața primei instanțe și apoi reiterate prin motivele de apel.

Decizia este nelegală [art. 488 alin. (1) pct. 8 C.pr.civ.], fiind dată cu încălcarea dispozițiilor art. 1549 alin. (1), rap. la art. 1550, 1553 C.civ., respectiv art. 1538 alin. (3) C.civ., art. 1276 alin. (1), art. 1669 alin. (1), art. 1279 alin. (3) C.civ.

Raportat la elementele stării de fapt pe care instanța de apel le-a reținut, conform celor inserate la fila 16 a deciziei, aceasta nu a aplicat dispozițiile legale în materie de rezoluțiune, inclusiv în ceea ce privește modul de invocare a pactului comisoriu.

Contrar dispozițiilor legale în materie, instanța de apel a reținut că în baza pactului comisoriu, debitoarea a fost îndreptățită să denunțe unilateral contractul, considerent care are la bază o confuzie gravă între declarația unilaterală de rezoluțiune și dreptul de dezicere, între clauza penală și arvuna penalizatoare, pe de altă parte.

Or, clauza inserată în contract, în care se vorbește despre pact comisoriu și rezoluțiune, nu poate da naștere decât unui drept unilateral la rezoluțiune, care aparține exclusiv creditorului, iar nu unui drept de denunțare unilateral, care reprezintă un drept potestativ de retragere a consimțământului, incompatibil cu clauza de la pct. VIII al promisiunii de vânzare.

Este de esența dreptului de denunțare unilaterală ca această posibilitate să fie recunoscută în mod expres părților, iar nu în mod implicit, niciunde în conținutul contractului nefiind utilizată noțiunea de „denunțare unilaterală” și nici stipulată posibilitatea promitentei vânzătoare de revocare a consimțământului.

În consecință, instanța, contrar dispozițiilor art. 1552 alin. (1) C.civ.,  a reținut existența unei clauze de dezicere în lipsa unei stipulări exprese în acest sens.

Chiar în ipoteza în care s-ar aprecia asupra caracterului imprecis al clauzei – de dezicere sau pact comisoriu - potrivit art. 1268 alin. (2) C.civ. clauzele îndoielnice se interpretează de sensul  atribuit în general clauzelor și expresiilor în domeniu și de uzanțe, dispoziție legală nesocotită de instanța de apel.

Considerentele instanței de apel care rețin că debitoarea pârâtă se poate prevala de pactul comisoriu invocând propria neexecutare a contractului încalcă în mod flagrant dispozițiile art. 1549, 1550 alin. (2) și art. 1553 C.civ., conform cărora doar creditorul este îndreptățit să invoce rezoluțiunea în baza unui pact comisoriu.

Ca atare, debitorul care nu și-a executat obligațiile nu are dreptul că pretindă rezoluțiunea contractului.

Or, aceste aspecte n-au fost analizate de instanța de apel care, deși face referire la faptul că promitenta vânzătoare a înțeles să uzeze de pactul comisoriu, prin notificarea transmisă la 27.11.2015, aplică în mod greșit exercitării pactului comisoriu dispozițiile legale în materia dreptului de denunțare unilaterală.

- Chiar în ipoteza în care s-ar aprecia că este corectă calificarea clauzei ca fiind una de dezicere, oricum, raportat la datele speței, denunțarea unilaterală a promisiunii nu ar fi putut să-și producă efectele specifice.

Astfel, dreptul de denunțare unilaterală este limitat în timp, dezicerea este un drept esențialmente temporar și pentru a-și putea produce efectele prevăzute de lege, acesta trebuie exercitat așa cum dispune art. 1276 alin. (1) C.civ., atât timp cât executarea contractului nu a început, cu rezerva situației în care părțile derogă de la această limitare.

Astfel fiind, dreptul de denunțare unilaterală, dacă ar fi existat, putea fi exercitat de către promitenta-vânzătoare doar până la momentul începerii executării promisiunii prin plata avansului de către promitenta cumpărătoare.

În ce privește natura juridică a avansului achitat odată cu încheierea promisiunii bilaterale, acesta reprezintă un veritabil act de executare a antecontractului și nicidecum o clauză anticipatorie a viitorului contract întrucât un act care nu este încheiat nu poate produce efecte ex tunc între părți.

Plata avansului are caracter anticipatoriu însă doar în raport cu vânzarea care urma să se încheie în formă autentică, iar nu în raport cu promisiunea bilaterală, față de care achitarea avansului reprezintă un act de executare.

De aceea, în mod eronat instanța a apreciat că pretinsul drept de denunțare unilaterală a promisiunii de vânzare putea fi exercitat ulterior începerii executării contractului și a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 1276 alin. (1) C.civ.

În ce privește distincția dintre clauza penală și arvuna penalizatoare, trebuie observat că potrivit reglementării legale, prima se datorează în ipoteza rezoluțiunii iar dea de-a doua este preț al dezicerii și că, față de dispozițiile art. 1545 C.civ.,  partea care denunță contractul trebuie să restituie dublul arvunei.

Această ipoteză nu se regăsește în speță întrucât suma de 200.000 euro pe care trebuia să o achite intimata nu reprezintă dublul avansului, ci e formată din avansul plătit și o sumă distinctă, care trebuia achitată în mod separat, cu titlu de daune-interese, noțiune specifică rezoluțiunii.

Or, ca efect al instituirii unei clauze penale, în ipoteza activării acesteia, ia naștere un drept de opțiune al creditorului între a pretinde fie executarea silită în natură a obligației principale, fie executarea prestațiilor prevăzute cu titlu de clauză penală.

Instanța de apel nu a analizat aspectele legate de îndeplinirea obligațiilor asumate de către promitenta-cumpărătoare, ceea ce permitea pronunțarea hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare, în contextul în care, așa cum rezultă din doctrina și din practica judiciară, trebuie executate doar obligațiile la care dă naștere promisiunea, nu și cele ale viitorului contract (fiind suficientă manifestarea de către reclamant a disponibilității de a-și îndeplini obligația de plată integrală a prețului).

Analizând criticile deduse judecății, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit considerentelor ce vor fi arătate în continuare. Astfel:

- Este lipsită de fundament critica nemotivării deciziei din apel, cu trimitere la art. 488 alin. (1) pct. 6 C.pr.civ., întrucât nu ar răspunde susținerilor din apelul reclamantei.

Formulând această critică, reclamanta pretinde, în realitate, o lipsă de analiză asupra modalității în care operează pactul comisoriu, condițiile invocării acestuia, cu sublinierea faptului că sancțiunea este la dispoziția părții care și-a executat ori se declară gata să execute obligațiile asumate.

Deducând judecății critica în această manieră, recurenta-reclamantă ignoră cadrul judecății, așa cum l-a fixat prin cererea de chemare în judecată, care a făcut obiectul învestirii și analizei de primă instanță, stabilind apoi limitele devoluțiunii în apel.

Pe acest aspect, Curtea de apel constată că reclamanta, potrivit cererii sale de chemare în judecată, invocă existența unei clauze de dezicere inserate în convenția părților și că ceea ce contestă este modalitatea în care își poate produce efectele această clauză, în condițiile în care ea ar fi fost invocată mult după împlinirea termenului în care putea fi făcută.

Astfel fiind, instanța de apel nu putea să procedeze, contrar susținerii recurentei, la analiza altor cauze de ineficacitate a convenției decât modificând limitele judecății direct în apel, cu nesocotirea dispozițiilor art. 478 C.pr.civ. și a principiului

tantum devolutum quantum judicatum

(efectul devolutiv e limitat la ceea ce s-a supus judecății în primă instanță).

Dimpotrivă, demersul procedural al reclamantei este cel care tinde la încălcarea prevederilor anterioare menționate, atunci când, prin felul în care deduce judecății criticile în recurs, arată că instanța de apel „s-a mărginit să examineze acțiunea inițială”, ignorând partea din motivele din apel referitoare la dispozițiile legale aplicabile pactului comisoriu, precum și aspectele în același sens din răspunsul la întâmpinare formulat de reclamantă în fața instanței de fond.

În realitate, raportarea la acțiunea care a învestit prima instanță era necesară pentru a stabili limitele judecății în apel și pentru a nu se ajunge la o modificare, nepermisă procedural, a cauzei juridice astfel cum pretinde de fapt recurenta, atunci când face referire  la o „parte din motivele sale de apel” ori la răspunsul său la întâmpinarea din primă instanță, acte procedurale care nu permiteau schimbarea elementelor cererii de chemare în judecată.

Așadar, nu este vorba despre o lipsă de analiză a criticilor din apel referitoare la mecanismul de operare a pactului comisoriu, ci de corecta delimitare a limitelor judecății, pornind de la identificarea a ceea ce a făcut obiectul învestirii și ca atare, a fost analizat în primă instanță, pentru ca apoi să poată constitui obiect al controlului judiciar.

Susținând lipsa de temei legal a deciziei atacate și astfel, a motivului prev. de art. 488 alin.(1) pct. 8 C.pr.civ., recurenta-reclamantă pretinde nesocotirea mai multor dispoziții legale referitoare la rezoluțiune, clauza penală, denunțarea unilaterală, promisiunea de a contracta.

În principal, se susține o greșită neaplicare a dispozițiilor în materie de rezoluțiune, inclusiv în ce privește modul de invocare a pactului comisoriu [art. 1549 alin. (1), art.1550, art. 1553 C.civ.].

Astfel cum s-a arătat, analiza acestor dispoziții legale și a felului în care au sau nu incidență la speță ar fi fost posibilă în măsura în care s-ar fi constituit în cauza de ineficiență a promisiunii de vânzare care să fi fost invocată în primă instanță.

Or, în contextul unei clauze – redactate de un profesionist, cum subliniază reclamanta – susceptibilă de interpretări diferite, în condițiile în care face referire la posibilitatea de răzgândire a promitentei vânzătoare și în același timp, la instituirea unui pact comisoriu și la rezoluțiunea decurgând din simplul fapt al neîndeplinirii obligației de semnare a contractului de vânzare în formă autentică, se constată că partea (promitenta-cumpărătoare) a înțeles să invoce, prin felul în care a învestit instanța, clauza de dezicere (contestând nu existența acesteia, ci felul în care își poate produce efectele).

De aceea, este eronată susținerea recurentei conform căreia instanța de apel ar fi reținut, pe situația de fapt, că părțile ar fi convenit asupra instituirii pactului comisoriu, pentru ca apoi, în loc să analizeze dispozițiile legale aplicabile în această materie, să extragă din conținutul clauzei referirea la posibilitatea promitentei-cumpărătoare „de a se răzgândi” și să o analizeze ca pe o clauză de dezicere.

În realitate, instanța de apel a prezentat elementele de fapt și de drept ale pricinii, cu referire la clauza din promisiunea de vânzare, în termenii contradictorii stipulați de părți, fără a tranșa, astfel cum pretinde reclamanta, în sensul existenței rezoluțiunii și a pactului comisoriu, pentru ca apoi să ignore analiza din punct de vedere juridic a acestor instituții.

Dimpotrivă, cu referire la dispozițiile art. 1276 C.civ., instanța de apel a identificat în clauza referitoare la neîncheierea contractului de vânzare ca urmare a răzgândirii promitentei vânzătoare, o clauză de dezicere sau de dezangajare, astfel cum reclamanta însăși a pretins prin motivele cererii sale de chemare în judecată.

Or, ceea ce rămânea de analizat în acest context, erau efectele pe care le putea produce o astfel de clauză de dezangajare, având în vedere că se contestase faptul că mai putea fi activată întrucât ar fi fost invocată cu  mult peste termenul în care se  putea face, legat de momentul  începerii executării contractului.

Astfel fiind, este lipsită de fundament susținerea recurentei conform căreia instanța de apel ar fi trebuit (în contra cauzei juridice a cererii de chemare în judecată) să procedeze la o calificare a clauzei îndoielnice în „sensul atribuit în general clauzelor și expresiilor în domeniu”.

La fel, sunt lipsite de fundament și se situează în afara dezlegărilor jurisdicționale ale deciziei din apel, susținerile recurentei-reclamante referitoare la partea care se poate prevala de efectele pactului comisoriu și căreia îi aparține opțiunea între a cere rezoluțiunea contractului sau executarea silită a acestuia.

Tocmai pentru că în speță nu s-a dat eficiență unui pact comisoriu, ci s-au analizat efectele unei clauze de dezicere, criticile referitoare la modalitatea în care ar opera desființarea unui contract ca urmare a neexecutării culpabile a obligațiilor asumate și respectiv, a angajării răspunderii, sunt lipsite de suport și de pertinență.

În privința clauzei de denunțare unilaterală (de dezicere de contract), criticile au vizat greșita recunoaștere a efectelor acesteia.

Fără a nega natura de drept potestativ a dreptului de dezicere, recurenta a susținut că respectiva clauză nu putea să-și producă efectele specifice deoarece dreptul de denunțare unilaterală este limitat în timp (putând fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început), respectiv până la momentul începerii executării promisiunii prin plata avansului de către promitenta-cumpărătoare, moment depășit în speță la data exercitării dreptului de denunțare.

Susținerea este nefondată, întrucât este eronată raportarea pe care o face recurenta la plata avansului ca fiind un veritabil act de executare a antecontractului, iar nu o clauză anticipatorie a viitorului contract de vânzare.

În realitate, promisiunea de vânzare dă naștere, în sarcina părților, unei obligații de a face respectiv, de a depune toate diligențele pentru perfectarea contractului la care s-au angajat, fără ca această obligație să aibă de regulă drept contraprestație plata unei sume de bani (un preț al promisiunii).

În speță, prețul menționat în promisiunea de vânzare reprezintă, de fapt, avans din prețul convenit al vânzării, astfel cum stipulează art. 1670 C.civ. („în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit”) și cum părțile au prevăzut în conținutul convenției lor.

De aceea, este eronată susținerea că plata avansului, efectuată la data încheierii promisiunii, ar reprezenta un act de executare a acesteia (și ca atare, clauza de dezicere nu mai putea fi activată) iar nu o clauză anticipatorie referitoare la parte din prețul vânzării ce urma a fi perfectată.

Ca atare, exercitarea dreptului potestativ, decurgând din clauza de denunțare unilaterală, de a se dezice de contract până la data prevăzută pentru perfectarea acestuia (1.12.2015) s-a făcut cu respectarea dispozițiilor art. 1276 alin. (1) C.civ., adică înainte de începerea executării contractului și fără a avea caracter abuziv (fiind transmisă notificarea anterior datei menționate și, de asemenea, restituit atât avansul primit, cât și suma convenită, ca despăgubiri, în caz de dezicere).

În ce privește invocarea diferenței între clauza penală și arvuna penalizatoare, a incompatibilității între un pact comisoriu și inserarea în contract a unei clauze referitoare la arvuna penalizatoare, aserțiunile recurentei sunt lipsite de pertinență raportat la datele speței, la ceea ce a fixat limitele judecății și a putut face obiectul controlului judiciar.

Astfel, referirea la natura juridică a sumei de 100.000 euro, a cărei restituire trebuia făcută în caz de neperfectare a contractului, ca reprezentând daune interese și nu dublul arvunei (pentru a fi considerată preț al dezicerii, în sensul art. 1545 C.civ.), o realizează recurenta tot în ideea calificării clauzei contractuale în dispută ca fiind pact comisoriu iar nu clauză de dezicere.

Or, potrivit tuturor considerentelor arătate anterior, o astfel de susținere, care presupune schimbarea cauzei juridice a acțiunii și a limitelor judecății din apel, nu poate fi primită.

În acest context, în care s-a reținut corect de către instanțele fondului că promisiunea de vânzare dintre părți a avut inserată o clauză de dezicere în favoarea promitentei vânzătoare, care și-a produs efectele în termenii conveniți (fiind restituită suma de 100.000 euro primită ca avans, precum și suma de 100.000 euro daune) susținerea recurentei conform căreia ar fi îndeplinite  condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare, este lipsită de orice temei juridic.

Conform art. 1669 alin. (1) C.civ., text de care se prevalează recurenta-reclamantă, pentru pronunțarea unei asemenea hotărâri și deci, suplinirea de către instanță a consimțământului uneia dintre părți, este necesar ca aceasta să  fi refuzat în mod nejustificat să încheie contractul promis, ipoteză care nu există atunci când partea s-a prevalat de efectele clauzei de dezicere stipulate în favoarea sa.

Față de toate argumentele arătate, criticile reclamantei fiind constatate nefondate, recursul a fost respins.