Decizia nr. 1094/2023 — ÎCCJ, Secția I civilă

Cererea de chemare în judecată Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată inițial pe rolul Judecătoriei Iași la 6 noiembrie 2018, sub nr. x/2018, și apoi pe rolul Tribunalului Iași, secția I civilă la 2 octombrie 2019, sub nr. x/2019, în urma declinării competenței prin sentința nr. 9733 din 2019 a primei instanțe învestite, reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții C. și D., au solicitat să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului compus din teren în suprafață de 501 mp, situat în intravilanul sat/com. Holboca; cota parte indiviză de 1/17 reprezentând 58,53 mp din terenul în suprafață totală de 995 mp amplasat în tarlaua x parcela nr. IA cu destinație de cale de acces; cota parte indiviză de 1/28 reprezentând 30,35 mp din terenul în suprafață totală de 850 mp, amplasat în tarlaua x parcela nr. 1 (966/1) cu destinație de cale de acces și construcția - casă de locuit, situată pe terenul în suprafață de 501 mp, menționat anterior. Reclamanții au solicitat și intabularea dreptului de proprietate, obligarea pârâților la plata daunelor materiale de 200 euro/lunar până la momentul predării efective a bunului și a daunelor morale de 10.000 RON, precum și a sumei de 13.366,22 RON, reprezentând cheltuieli suplimentare cu achiziția de materiale aferente casei. Au solicitat și compensarea acestei sume prin scădere din diferența rest preț de achitat de 40.000 euro pe care ar trebui să o plătească pârâților. În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1669 alin. (1) și (2), art. 1279 alin. (3), art. 1179 și art. 1244 C. civ.

Hotărârea Tribunalului Iași Prin sentința nr. 1627 din 5 iulie 2021, Tribunalul Iași, secția I civilă a respins acțiunea formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții C. și D.. I-a obligat pe pârâți la plata în contul expertului E. a sumei de 800 RON, cu titlu de diferență onorariu. I-a obligat pe reclamanți la plata către pârâți a sumei de 7.120 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu de avocat și onorariu de expert).

Hotărârea Curții de Apel Iași Prin decizia nr. 139 din 17 martie 2022, Curtea de Apel Iași, secția civilă a respins apelul declarat de reclamanții A. și B. împotriva sentinței civile nr. 1627 din 5 iulie 2021, pronunțate de Tribunalul Iași, secția I civilă. I-a obligat pe apelanții-reclamanți să plătească intimaților suma de 5.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Recursul Împotriva deciziei nr. 139 din 17 martie 2022, pronunțate de Curtea de Apel Iași, secția civilă au declarat recurs reclamanții A. și B., în temeiul dispozițiilor art. 488 pct. 6 și 8 C. proc. civ. Invocând dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenții au susținut că decizia recurată conține motive contradictorii, întrucât în prima parte a paginii 13 s-a reținut existența unei clauze de dezicere (fără a fi identificată în conținutul antecontractului), iar apoi în motivarea soluției de respingere s-a făcut vorbire despre lipsa îndeplinirii unor condiții necesare suplinirii consimțământului (cum ar fi lipsa achitării diferenței de preț de către cumpărător). Aceste două motivări se exclud. Dezvoltând motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenții au invocat greșita interpretare, de către instanța de apel, a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., care acordă posibilitatea instanței de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, iar natura contractului o permite și cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite, ale art. 1179 C. civ., care reglementează condițiile esențiale de validitate ale contractului (de fond și de formă), precum și ale art. 1244 C. civ., care prevăd că, în afara altor cazuri menționate de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară. Analizând coroborat dispozițiile legale enunțate, recurenții au considerat că instanța de judecată avea posibilitatea de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fiind îndeplinite condițiile prevăzute de lege, față de existența în cauză a promisiunii bilaterale de vânzare, autentificate sub nr. x/10.03.2018 de BNP F., modificată ulterior prin actul adițional autentificat sub nr. x/20.07.2018 de BNP G., de refuzul unei părți de a se prezenta la notarul public pentru autentificarea actului juridic, de îndeplinirea de către promitentul-cumpărător a obligației de a plăti prețul convenit de părți prin antecontract și de existența dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu în patrimoniul promitentului-vânzător. Cu privire la prețul stabilit prin contract, recurenții au arătat că diferența de preț s-a convenit a fi achitată prin intermediul unui credit, aspect ce a fost cunoscut de pârâți încă de la debutul relației contractuale și semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare. Au arătat că, la pag. 13 a deciziei recurate se face referire la neîndeplinirea de către cumpărători a acestei obligații, prin procedura ofertei reale urmate de consemnațiune. Această operațiune este imposibil de realizat, deoarece modul în care recurenții pot dispune de bani este condiționat de bancă, iar aceasta nu acceptă decât procedura pe care ea însăși o impune. Banca virează banii împrumutați direct în contul vânzătorilor, dacă aceștia își îndeplinesc obligațiile aferente contractării (punerea la dispoziție a documentelor de proprietate, a actelor administrative etc.). Instanța a analizat superficial acest aspect, reținând că această condiție nu este îndeplinită, fără să analizeze modalitatea aprobării creditului de către bancă. Au susținut că nu este relevantă încheierea unor certificări de fapte de către notar, cât timp pârâții au recunoscut că nu s-au prezentat la notar la solicitarea recurenților. Au arătat că, în cuprinsul întâmpinării nu s-a invocat vreun motiv concret pentru care pârâții nu s-au prezentat la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare. Instanța nu a motivat această conduită a pârâților, din perspectiva aplicării art. 1279 C. civ., iar notificarea transmisă recurenților cu privire la prezentarea la notariat nu cuprindea date concrete referitoare la locul și ora înfățișării. De altfel, notificarea le-a fost transmisă recurenților ulterior datei propuse pentru întâlnirea la notariat. Au susținut că afirmațiile pârâților din întâmpinare sunt în contradicție cu dispozițiile art. 1270 C. civ., raportat la efectele contractelor, iar susținerea acestora cum că există clauze în antecontract prin care orice parte se putea răzgândi oricând în mod unilateral asupra obligațiilor instituite este ilegală. Recurenții au susținut că, în luna august 2018 s-au finalizat documentele de evaluare a imobilului, întrucât vânzătorii nu și-au respectat obligația de a termina lucrările de construcție a casei în termenul legal. Ca atare, și termenul de evaluare și emitere a împrumutului a fost devansat de H., la sfârșitul lunii septembrie, însă în termenul prevăzut în actul adițional la contract. Deși știau că recurenții vor fi proprietarii bunului, în baza antecontractului încheiat, pârâții au publicat pe internet, în mod nelegal, anunțuri de vânzare a imobilului, la un preț superior față de cel stabilit cu recurenții. Au afirmat că diferența de preț solicitată de pârâți este nejustificată, cu atât mai mult cu cât recurenții au realizat și multe alte obligații care nu erau în sarcina lor. Precizeaza că celelalte capete de cerere sunt în strânsă legătură cu primul capăt de cerere, deoarece, dacă tranzacția ar fi fost încheiată la timp, atunci recurenții nu ar fi solicitat despăgubiri pentru imposibilitatea de folosire a imobilului pentru perioada cuprinsă între sfârșitul anului 2018 și până în prezent. Recurenții au solicitat să fie analizată notificarea depusă de pârâți la dosar, prin care aceștia le-au cerut să se prezinte la notar la 08.10.2018 (notificarea transmisă la 05.10.2018, comunicată recurenților la 10.10.2018, ulterior datei la care li s-a solicitat prezența). Au arătat că, în acea perioadă, recurenții au revenit cu o notificare, prin care au stabilit alte date concrete cu privire la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. Au menționat că procesul-verbal de recepție a fost încheiat la 24.07.2017. Din înscrisurile depuse de pârâți rezultă că imobilul a fost racordat la utilități la 24.07.2018, 28.08.2018 și 14.09.2018, ulterior încheierii procesului-verbal de recepție. La 19.07.2018, a fost obținut certificatul de performanță energetică, iar la 30.07.2018, casa de locuit edificată a fost intabulată. Recurenții au precizat că au respectat obligațiile impuse, pârâții fiind cei în culpă pentru neefectuarea demersurilor premergătoare încheierii contractului. Au mai afirmat că, în mod greșit instanța a reținut că, potrivit promisiunii bilaterale de vânzare, diferența de preț de 40.000 euro trebuia achitată urmare contractării unui credit de către reclamanți până la 15.08.2018. Deși a constatat că imobilul a fost racordat integral la utilități în luna septembrie 2018, instanța de apel nu a cercetat că, pentru a se putea încheia tranzacția, bunul imobil trebuia evaluat, iar accesul la imobil era în sarcina pârâților, ca de altfel și depunerea adeverinței de rol și a certificatului fiscal ulterior, anterior datei stabilite pentru încheierea contractului. Recurenții au susținut că există inadvertențe și cu privire la prețul imobilului, astfel cum reiese din procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor raportat la valoarea construcției indicate de pârâți în fața reprezentantului primăriei (organului fiscal).

Întâmpinarea și răspunsul la întâmpinare Intimații nu au depus întâmpinare.

Procedura de filtru Raportul întocmit în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost comunicat părților, iar prin încheierea din camera de consiliu din 15 decembrie 2022, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis în principiu recursul, stabilind termen pentru soluționarea acestuia în ședința publică din 11 mai 2023.

Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Cu titlu prealabil, se constată că reclamanții, în calitate de promitenți cumpărători, au solicitat în contradictoriu cu pârâții, în calitate de promitenți vânzatori, a se constata intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare, încheiate la data de 10.03.2018 și al actului adițional, încheiat la data de 20.07.2018. Părțile și-au imputat reciproc culpa în neexecutarea obligațiilor contractuale. Prima instanță a respins acțiunea, reținând, în esență, că părțile au prelungit, de comun acord, termenul inițial pentru încheierea formalităților necesare încheierii contractului pentru data de 1.09.2018 cu posibilitatea de prelungire în continuare în funcție de răspunsul autorităților abilitate a emite avizele necesare sau funcție de răspunsul băncii creditoare. Pârâții au finalizat intabularea imobilului la 30.07.2018, prin urmare, au respectat termenul contractual. La data de 5.10.2018 pârâții au notificat reclamanții în vederea prezentării la notar pentru încheierea actului, la data de 8.10.2018 iar reclamanții au notificat pârâții în vederea prezentării la notar la data de 10.10.2018. A apreciat că reclamanții nu au dovedit culpa pârâților constând în faptul că aceștia le-ar fi solicitat un preț mult mai mare, respectiv 67000 euro sau 74000 euro și că anunțurile de pe internet, la care se referă în acțiune, sunt din perioada 15.10-15.11.2018, ulterior notificării privind prezentarea la notar. Pe de altă parte, instanța de fond a reținut că reclamanții nu au dovedit că ar fi plătit prețul stabilit prin antecontract deși au obținut aprobarea creditului la 3.10.2018, aspect necontestat. De asemenea, că pârâții au restituit sumele de bani plătite de reclamanți prin intermediul ofertei reale. Apelul reclamanților a fost respins pe considerentul că, din interpretarea clauzelor din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare și a actelor adiționale, rezultă că părțile au prevăzut că oricare dintre ele se putea răzgândi, născându-se în sarcina vânzătorului promitent obligația de restituire a avansului, această posibilitate fiind justificată de faptul că vânzătorii urmăreau stabilirea unor relații de bună vecinătate cu cumpărătorii. Apreciază instanța de apel că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare cuprindea o clauză de dezicere, de răzgândire, prevăzută în favoarea ambelor părți, din cuprinsul contractului rezultând că părțile nu au dorit să prevadă vreo sancțiune pentru partea din culpa căreia nu se mai încheie contractul de vânzare cumpărare, ci doar că va trebui restituit avansul încasat. Instanța de apel a constatat că data stabilită pentru încheierea contractului a fost 1.10.2018, dată la care vânzătorii își îndepliniseră toate obligațiile și că la data de 3.10.2018 a fost emis acordul băncii pentru punerea la dispoziție a creditului necesar plății diferenței de preț. Întrucât până la data de 1.10.2018 nu s-a încheiat contractul în formă autentică, vânzătorii s-au prevalat de clauza de dezicere, restituind suma încasată până la data de 15.12.2018, prin intermediul ofertei reale urmate de consemnațiune, astfel că nu se poate reține un refuz nejustificat de încheiere a contractului. De asemenea, s-a reținut în apel că, în cauză, nu s-a făcut dovada îndeplinirii de către cumpărător a propriilor obligații, respectiv de plată a prețului, și nici dovada culpei vânzătorilor în legătură cu perfectarea actelor, respectiv că vânzătorii intimați au fost convocați cu respectarea condițiilor și termenelor legale pentru a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare, și că aceștia nu ar fi dat curs acestor invitații, prin întocmirea unor încheieri de certificare de către notar. S-a avut în vedere în acest caz, împrejurarea că promitenții cumpărători au trimis o notificare în data de 8.10.2018, pentru data de 10.10.2018, ora 10:00, care a fost recepționată de promitenții vânzătorii pe 10.10.2018, după amiaza, și fără a se întocmi o încheiere în acest sens de notarul public. Recurenții critică decizia, într-un prim aspect, din perspectiva dispozițiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ., susținând că aceasta conține considerente contradictorii întrucât, pe de o parte, instanța menționează existența unei clauze de dezicere care ar fi stat la baza desființării convenției iar, pe de altă parte, reține neexecutarea culpabilă a obligației cumpărătorilor de plată a prețului. Critica este nefondată. Dispozițiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ. sunt incidente atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei, ipoteză neîntrunită în cauză. Astfel, decizia atacată nu conține considerente contradictorii, ci unele aflate într-un raport de subsidiaritate. În acest sens, se constată că instanța de apel a interpretat, prioritar, conținutul convenției încheiate între părți, apreciind că părțile au inserat clauze de dezicere pentru ipoteza în care acestea nu își îndeplinesc obligațiile contractuale, fără a opta pentru sancțiuni aferente răspunderii contractuale. Ca atare, a considerat că, în situația în care contractul de vânzare nu a fost încheiat la termenul convenit, 1.10.2018, din culpa cumpărătorilor, vânzătorii s-au prevalat de clauza de dezicere și au pus capăt convenției, restituind avansul. Cu toate acestea, a apreciat instanța de apel, că, și dacă nu există o clauză de dezicere, adică dacă respectiva clauză nu ar avea efectul pe care i l-a dat prin interpretarea convenției, acțiunea nu poate fi admisă întrucât nu sunt îndeplinite condițiile în care poate fi pronunțată o hotărâre care ține loc de act autentic de vânzare cumpărare, pe motiv că promitenții cumpărători nu au făcut dovada plății prețului și nici a culpei vânzătorilor în ceea ce privește neîncheierea contractului. Prin urmare, nu se poate constata că motivarea este contradictorie, ci doar că instanța de apel a considerat că acțiunea în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare este neîntemeiată din perspectiva a două circumstanțe distincte, pe care le-a redat în ordinea logică a eficacității lor în analiza raportului juridic dedus judecății. În ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenții invocă greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1270, 1279 și 1669 C. civ., sub aspectul efectelor pe cale le produce promisiunea de vânzare-cumpărare. Astfel, potrivit art. 1279 alin. (3) C. civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. În același sens, particularizat la promisiunea bilaterală de vânzare, art. 1669 alin. (1) C. civ. dispune că atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Sub un prim aspect, recurenții contestă calificarea obligației de restituire a prestațiilor conținute în antecontract drept o clauză de dezicere, activată de depășirea termenului convenit pentru perfectarea actului. Critica este fondată. Astfel, clauza de dezicere este clauza prin care părțile își rezervă dreptul de a se răzgândi și de a desființa unilateral convenția, indiferent de voința celeilalte părți. O astfel de clauză, care conferă un caracter discreționar voinței unei singure părți, cu efect potestativ, trebuie să fie clară și neechivocă, pentru că activarea ei duce la desființarea de drept a convenției, similar cu efectul unui pact comisoriu de ultim grad, indiferent de atitudinea subiectivă a celeilalte părți. Or, în cauză nu se poate vorbi de o clauză de dezicere, câtă vreme părțile au stipulat în conținutul ei doar asupra consecințelor pecuniare pe care se obligă să le suporte în cazul neîncheierii convenției din culpa uneia sau a celeilalte, clauzele urmând a fi interpretate în favoarea celui care se obligă. Astfel, cumpărătorii au fost de acord să primească înapoi avansul dacă nu obțin aprobarea creditului, iar vânzătorii au fost de acord să restituie avansul dacă cumpărătorii nu vor obține creditul, restituirea acestuia urmând să fie executată până la data de 15.12.2018. De asemenea, părțile au convenit ca, în situația în care contractul nu poate fi autentificat din culpa vânzătorilor, aceștia să restituie avansul, iar dacă nu se va încheia din culpa cumpărătorilor, aceștia să primească înapoi avansul, fiind fixat același termen de 15.12.2018 de plata a acestei obligații. Prin urmare, obligația scadentă la data de 15.12.2018 este cea de restituire a avansului în situația în care, fie din fapta contractanților, fie din fapta terțului, respectiv conduita băncii, părțile nu reușesc să încheie actul autentic, dar aceste clauze nu presupun o manifestare de voință discreționară a părții în acest sens, ci existența unor situații în care, din motive ce necesită justificare, părțile nu mai pot încheia contractul. Doar în aceste situații, părțile au convenit să nu activeze o clauză penală prin care să își evalueze anticipat prejudiciul pe care fiecare dintre ele l-ar suporta, limitându-se doar la restituirea sumelor încasate deja. Aceasta nu exclude, însă, aplicabilitatea clauzei contractuale inserate anterior, potrivit căreia, în cazul în care oricare dintre părțile contractante nu își respectă obligațiile, cealaltă parte se poate adresa instanței judecătorești competente în vederea rezilierii promisiunii de vânzare sau, după caz, obținerii unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, în funcție de partea în culpă. În privința datei limită de încheiere a contractului, clauzele antecontractului încheiat în martie 2018 și ale actului adițional din iulie 2018 se completează, rezultând că părțile au convenit ca termenul de finalizare de către promitentul vănzător a formalităților pentru încheierea actului autentic să fie 1.09.2018, cu posibilitatea de prelungire în funcție de răspunsul instituțiilor competente în emiterea avizelor, urmând ca, din acel moment, în 30 de zile, promitentul cumpărător să încheie formalitățile necesare obținerii creditului, cu posibilitatea de prelungire a acestui ultim termen în funcție de răspunsul băncii creditoare. În cauză, conform situației de fapt reținute de instanța de apel, avizul de aprobare a creditului a fost emis de bancă la data de 3.10.2018, dată de la care se putea demara procedurile de încheiere a actului de vânzare. Prin urmare, concluzia instanței de apel în sensul că, după data de 1.10.2018, când a devenit scadentă obligația de încheiere a actului autentic, părțile se puteau prevala de clauza de dezicere potrivit convenției, este eronată, de vreme ce, astfel cum s-a arătat, clauza analizată nu are efectul unei desființări de drept a convenției, ci, exclusiv de limitare a răspunderii contractuale, iar la data de 1.10.2018 procedura de preaprobare a creditului nu fusese finalizată. În strânsă legătură cu această constatare, urmează a fi analizată și ce-a de doua critică a recurenților privind dezlegările instanței de apel ce vizează neîndeplinirea condițiilor de aplicare a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., respectiv ca promitenții cumpărători să facă dovada plății prețului și a refuzului vânzătorilor de a încheia actul autentic. Astfel recurenții susțin că au îndeplinit toate condițiile asumate, inclusiv pe aceea de plată a prețului, în modalitatea specifică împrejurării că diferența de preț convenită după scăderea avansului urma a fi achitată prin contractarea unui credit bancar. Instanțele devolutive s-au rezumat să constate că reclamanții nu au făcut dovada consemnării prețului, însă în situația lor nici nu putea fi administrată o astfel de dovadă, câtă vreme nu dispuneau de suma lichidă convenită, situație acceptată de promitenții vânzători încă de la încheierea antecontractului. Ceea ce au putut dovedi cumpărătorii, și potrivit celor constatate de instanțele devolutive au și făcut-o, este să prezinte dovada aprobării creditului bancar, prin adresa emisă de bancă din 3.10.2018, dată de la care, conform convenției, se poate aprecia că și-au îndeplinit, la rândul lor obligațiile asumate și la care devine scadentă, pentru ambele părți, obligația de a încheia actul în formă autentică. Prin urmare, este greșită constatarea instanței de apel referitoare la neîndeplinirea acestei condiții impuse de dispozițiile art. 1279 alin. (3) C. civ. de către recurenții reclamanți. În ceea ce privește condiția referitoare la partea aflată în culpă pentru neîndeplinirea obligației de a încheia contractul, instanța de apel a reținut că reclamanții nu au dovedit culpa pârâților, întrucât convocarea de prezentare în fața notarului, trimisă de aceștia a fost viciată sub aspectul efectivității demersului, întrucât a fost primită de promitenții vânzători ulterior orei propuse pentru întâlnire. În legătură cu această condiție, este de reținut faptul că ambele părți s-au pretins gata să execute obligațiile și au acționat la data de 5 octombrie 2018, trimițând notificări în vederea prezentării la notar. Reclamanții au expediat, prin avocat, o notificare la data de 5.10.2018, prin care li se solicita pârâților ca în termen de 15 zile să își îndeplinească obligațiile, cu invitația de a se prezenta la data de 10.10.2018, ora 10, în vederea stabilirii unui moment concret al încheierii contractului, dacă vănzătorii apreciau că nu îl pot încheia la acea dată. De asemenea, tot la data de 5.10.2018, pârâții au trimis, prin avocat, o notificare reclamanților prin care îi somau să se prezinte pe 8.10.2018 până la ora 16 la un notar pe care aceștia din urmă trebuia să îl aleagă și să comunice notarul ales pârâților. În aceste condiții, nu se poate reține că o parte a acționat cu diligență în raport de cealaltă parte pentru a constata, exclusiv în baza demersurilor referitoare la notificare, culpa contractuală a vreuneia dintre ele. Aceasta întrucât, din perspectiva atitudinii subiective față de executarea contractului, față de împrejurarea că notificările au fost expediate în aceeași zi în scopul somării celeilalte părți de a acționa în vederea încheierii actului autentic, fiecare dintre părți a apreciat că și-a îndeplinit propriile obligații. Pentru aceste considerente, reținând incidența dispozițiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., în baza art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre soluționare aceleiași instanțe de apel, reținând că, în lipsa unei clauze de dezicere, sunt aplicabile în cauză dispozițiile art. 1279 alin. (3) C. civ. și ale art. 1966 alin. (1) C. civ. Cu ocazia rejudecării, instanța de apel urmează a reanaliza îndeplinirea condiției privind refuzul promitenților vânzători și cumpărători de a încheia actul autentic și actualitatea îndeplinirii condiției referitoare la plata prețului. În acest sens, se impune reevaluarea, de către instanța de apel, a îndeplinirii acestei condiții de exercitare a acțiunii, verificând dacă au fost invocate de către părți și alte circumstanțe, ce nu au constituit obiect al analizei judiciare urmare a reținerii culpei în privința procedurii de notificare, înlăturate în recurs. În măsura în care se constată, din evaluarea circumstanțelor factuale deduse judecății, că nu există o culpă a promitenților cumpărători, se impune a se verifica subzistența îndeplinirii condiției de plată a prețului, în sensul convenit de părți, și anume prin prezentarea disponibilității băncii de a acorda împrumutul la momentul perfectării convenției de vânzare. Instanța de recurs reține și faptul că nu au fost formulate critici de nelegalitate referitoare la respingerea, de către instanțele devolutive, a cererilor privind lipsa de folosință și de acordare a daunelor morale formulate în temeiul dispozițiilor legale privind antrenarea răspunderii civile delictuale, iar celelalte susțineri din memoriul de recurs referitoare la valoarea construcției și a lucrărilor suplimentare sunt aspecte de netemeinicie ce excedează controlului de legalitate ce constituie obiect al judecății în recurs.