ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1728/2025

Ședința publică din data de 15 octombrie 2025

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei:

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată inițial pe rolul Judecătoriei Iași la 6 noiembrie 2018, sub nr. x/2018 și apoi pe rolul Tribunalului Iași, secția I civilă la 2 octombrie 2019, sub nr. x/2019, în urma declinării competenței prin sentința nr. 9733 din 19.09.2019 a primei instanțe învestite, reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții C. și D., au solicitat să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului compus din teren în suprafață de 501 mp, situat în intravilanul sat/com. Holboca; cota parte indiviză de 1/17 reprezentând 58,53 mp din terenul în suprafață totală de 995 mp amplasat în tarlaua x parcela nr. IA cu destinație de cale de acces; cota parte indiviză de 1/28 reprezentând 30,35 mp din terenul în suprafață totală de 850 mp, amplasat în tarlaua x parcela nr. 1 (966/1) cu destinație de cale de acces și construcția - casă de locuit, situată pe terenul în suprafață de 501 mp, menționat anterior.

Reclamanții au solicitat și intabularea dreptului de proprietate, obligarea pârâților la plata daunelor materiale de 200 euro/lunar până la momentul predării efective a bunului și a daunelor morale de 10.000 RON, precum și a sumei de 13.366,22 RON, reprezentând cheltuieli suplimentare cu achiziția de materiale aferente casei. Au solicitat și compensarea acestei sume prin scădere din diferența rest preț de achitat de 40.000 euro pe care ar trebui să o plătească pârâților.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1669 alin. (1) și (2), art. 1279 alin. (3), art. 1179 și art. 1244 C. civ.

2.1 Hotărârea Tribunalului Iași

Prin sentința nr. 1627 din 5 iulie 2021, Tribunalul Iași, secția I civilă a respins acțiunea formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții C. și D.. I-a obligat pe pârâți la plata în contul expertului E. a sumei de 800 RON, cu titlu de diferență onorariu. I-a obligat pe reclamanți la plata către pârâți a sumei de 7.120 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu de avocat și onorariu de expert).

2.2. Hotărârea Curții de Apel Iași

Prin decizia nr. 139 din 17 martie 2022, Curtea de Apel Iași, secția civilă a respins apelul declarat de reclamanții A. și B. împotriva sentinței civile nr. 1627 din 5 iulie 2021, pronunțate de Tribunalul Iași, secția I civilă. I-a obligat pe apelanții-reclamanți să plătească intimaților suma de 5.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

2.3. Hotărârea pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție.

Prin decizia nr. 1094 din 8 iunie 2023 pronunțată în dosarul nr. x/2019, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 139 din 17 martie 2022 pronunțate de Curtea de Apel Iași, secția civilă, a casat decizia recurată și a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel.

Prin încheierea din 17.01.2024, instanța de apel a dispus repunerea cauzei pe rol și acordarea termenului la data de 12 martie 2024, ora 9, precum și citarea apelanților cu mențiunea de a face dovada plății către intimații C. și D. a întregului preț de 55.000 euro convenit prin promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. x din 10 martie 2018 de către BNP F. fie prin remiterea sumei de bani, fie prin procedura ofertei de plată și consemnațiunii.

Prin decizia nr. 271 din data de 11 iulie 2024, Curtea de Apel Iași, secția Civilă a admis apelul formulat de apelanții A. și B. împotriva sentinței civile nr. 1627/05.07.2021 a Tribunalului Iași, secția I civilă, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:

A admis în parte acțiunea formulată de reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâții C. și D..

A constatat că între A. și B., în calitate de cumpărători și C. și D., în calitate de vânzători, a intervenit vânzarea imobilului compus din: A. teren în suprafață de 501 m.p. situat în intravilan extins conform PUG al jud. Iași, categorie de folosință arabil, amplasat în Tarlaua 61, Parcela 1A, nr. cadastral x, înscris în CF x a com. Holboca, jud. Iași împreună cu:

B: cota parte indiviză de 1/17 reprezentând terenul în suprafață de 58,53 mp din terenul în suprafață totală de 995 mp situat în intravilan extins conform PUG al jud. Iași, amplasat în Tarlaua 61, Parcela 1A, categorie de folosință arabil, nr. cadastral x, înscris în CF x a com. Holboca, jud. Iași, cu destinație de cale de acces pentru imobilul la punctul A,

C: cota parte indiviză de 1/28 reprezentând terenul în suprafață de 30,35 mp din terenul în suprafață totală de 850 mp situat în intravilan extins conform PUG al jud. Iași, amplasat în Tarlaua 61, Parcela 1(966/1), categorie de folosință arabil, nr. cadastral x, înscris în CF x a com. Holboca, jud. Iași, cu destinație de cale de acces pentru imobilul la punctul B,

D: construcția C1 (P+M) cu destinație casă de locuit edificată integral pe terenul descris la punctul A în baza Autorizației de construcție nr. x/23.10.2017 eliberată de Primăria Comunei Holboca, jud. Iași, prețul integral de 55.000 Euro și 4000 RON fiind achitat integral.

Prezenta hotărâre ține loc de contract autentic de vânzare cu privire la imobilul identificat anterior.

A păstrat restul dispozițiilor sentinței civile apelate, care nu contravin deciziei.

A obligat intimații-pârâți C. și D. la plata către apelanții-reclamanți A. și B. a sumei de 15.416 RON reprezentând: 6.208 RON taxă judiciară de timbru la prima instanță, 3.104 RON taxă judiciară de timbru în apel, 3.104 RON taxă judiciară de timbru în recurs și 3.000 RON onorariu avocat în apel.

Împotriva încheierii din 17 ianuarie 2024 și a deciziei nr. 271 din 11 iulie 2024 pronunțate de Curtea de Apel Iași, secția civilă, au promovat recurs pârâții C. și D..

Recurenții-pârâți C. și D. au invocat motivele de casare reglementate de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ.

- Subsumat motivului de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenții-pârâți arată că prin repunerea cauzei pe rol și dispoziția în sarcina apelanților de a achita prețul convenit de către părți, instanța de apel a încălcat principiul disponibilității, reglementat de art. 9 alin. (2) și de art. 22 alin. (6) C. proc. civ., producând recurenților o vătămare a dreptului de a fi soluționată cauza doar în considerarea împrejurărilor de fapt și apărărilor de drept exhibate de către părți prin cererea de apel, întâmpinarea formulată și cererile de administrare a probatoriului.

Dispoziția expresă a instanței de apel ca apelanții să achite prețul, în condițiile în care opțiunea procesuală a acestora de a dovedi existența tuturor elementelor de încheiere a contractului a fost una complet diferită pe tot parcursul procesului civil, înfrânge principiul disponibilității ce guvernează procesul civil, iar prevederile art. 501 C. proc. civ. nu obligau în acest sens, instanța de apel.

Față de împrejurarea că anterior, în rejudecare, instanța a pus în vedere în mod expres apelanților să suplimenteze probatoriul în sensul arătat de ÎCCJ, față de împrejurarea că au existat două termene la dispoziția apelanților pentru a administra înscrisurile cu care să dovedească împrejurările avute în vedere de ÎCCJ, repunerea pe rol a cauzei cu îndrumarea precisă a apelanților ca, ulterior repunerii pe rol, să plătească prețul prin remiterea către recurenți a sumei de bani sau prin procedura ofertei reale, reprezintă o veritabilă antepronunțare privind soluția pe fond, iar aceasta- încalcă principiul disponibilității specific procesului civil, încălcând limitele rolului activ al magistratului în aflarea adevărului. În acest sens, recurenții fac trimitere la Decizia nr. 9/2020 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii.

- Evocând motivul de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenții-pârâți susțin că instanța de apel nu a analizat toate împrejurările de fapt care să contureze culpa contractuală a părților, lipsind analiza unor probatorii administrate de către părți, precum și raționamentului instanței atunci când a dat eficiență unor probatorii în detrimentul altora.

Susțin recureții că instanța de apel a omis să analizeze împrejurările de fapt care au generat starea conflictuală a părților, împrejurări pe care pârâții le-au expus în întâmpinare.

Arată recurenții că, în privința împrejurărilor factuale din data de 05.10.2018 când au expediat notificarea în vederea încheierii contractului în formă autentică, precum față de lipsa oricărei comunicări a reclamanților până la data de 10.10.2018, instanța de apel nu a expus niciun raționament care să confirme buna-credință a reclamanților.

Anume, instanța de apel: (1) nu a analizat culpa contractuală a reclamanților de la data de 03.10.2018 (data aprobării creditului) și până la data de 10.10.2018, data comunicării notificării către recurenți și nu și-au manifestat explicit, prin orice mijloc ce poate fi dovedit, intenția de încheiere a contractului, (2) nu a indicat în baza căror premise factuale și norme de drept a apreciat ca producând efecte juridice intenția reclamanților de a încheia contractul, comunicată recurenților în data de 10.10.2018, în condițiile în care a reținut că pârâții erau în imposibilitate efectivă de a încheia contractul la acea dată, (3) nu a analizat împrejurarea că reclamanții erau în posesia documentelor necesare încheierii contractului în formă autentică, anterior datei de 11.09.2018, (4) nu a analizat culpa contractuală a reclamanților din perspectiva lipsei oricăror dovezi că aceștia s-au prezentat, conform notificării proprii transmise recurenților, în data de 10.10.2018 în fața notarului public, lipsind procesul-verbal de neprezentare prevăzut de art. 150 din Legea nr. 36/1995, care să confirme lipsa pârâților la semnarea contractului și, deopotrivă, prezența reclamanților în vederea încheierii contractului, iar notarul public nu a transmis vreun proiect al contractului de vânzare-cumpărare în vederea semnării la 10.10.2018, (5) nu a relevat care este temeiul legal în baza căruia obligația de predare a documentelor necesare perfectării contractului de vânzare - cumpărare cădea în sarcina recurenților, (6) nu a explicat de ce a reținut că doar recurenții sunt în culpă contractuală ulterior datei de 05.10.2018 când i-a notificat pe pârâți, în condițiile în care aceștia nu au respectat termenul de încheiere a contractului (respectiv 30 zile de la data intabulării și branșării imobilului la toate utilitățile), termen care a expirat la 28.10.2018 și nici ulterior datei de 03.10.2018, respectiv până la data de 10.10.2018, dată la care au solicitat încheierea contractului doar ca urmare a primirii notificării recurenților.

Recurenții învederează că instanța de apel a omis să analizeze culpa contractuală/buna credință a părților în executarea propriilor obligații la data scadentă pentru autentificarea vânzării, potrivit dispozițiilor actului adițional la promisiunea de vânzare-cumpărare, sens în care nu a analizat, cu prioritate, care este termenul de încheiere a contractului și nu a făcut nicio referire la incidența rezoluțiunii unilaterale invocate de recurenți. Prin aceasta a fost încălcat dreptul la apărare al părților, lipsite, astfel, de posibilitatea promovării unei căi de atac care să conducă la stabilirea corectă a tuturor împrejurărilor de fapt, precum și la aplicarea corectă a tuturor normelor de drept incidente în cauză.

Chiar dacă s-ar reține că termenul de încheiere a contractului poate fi extins până la data de 03.10.2018, instanța de apel, în rejudecare, trebuia să analizeze dacă de la acea dată reclamanții erau în culpă contractuală, în condițiile în care au expediat notificarea către recurenți abia în data de 08.10.2018 și doar ca urmare a primirii notificării transmise de pârâți.

Față de neîndeplinirea obligațiilor de către reclamanți în perioada 03.10.2018 - 10.10.2018, perioadă esențială pentru stabilirea culpei contractuale, rămân de neînțeles considerentele instanței privind stabilirea culpei contractuale cu referire doar la perioada ce a urmat notificărilor părților și rămâne neanalizată incidența dispozițiilor art. 1552 din C. civ., dispoziții invocate de recurenți în notificarea expediată reclamanților la data de 5.10.2018.

- Invocând motivul de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții arată că hotărârea a fost pronunțată cu ignorarea incidenței prevederilor art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013, a dispozițiilor art. 150 din Legea nr. 36/1995, precum și a dispozițiilor art. 305 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995, dar și a dispozițiilor art. 1552 C. civ.

Făcând trimitere la dispozițiile art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013 și la Decizia nr. 42/2017 a ÎCCJ-Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, recurenții susțin că instanța avea obligația de a solicita Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobilară competent teritorial extrasul de carte funciară, precum și autorității locale certificatul fiscal aferent imobilului. Aceasta întrucât instanța trebuie să analizeze atât elementele formării contractului, cât și îndeplinirea tuturor condițiilor procedurale la care notarul însuși ar fi fost obligat la autentificarea acestuia.

Arată recurenții că raționamentul instantei de apel în rejudecare prezintă carențe întrucât: (i) instanța nu putea reține că notificarea reclamanților adresată pârâților justifică pe deplin buna credință a acestora în lipsa întrunirii condițiilor reglementate de prevederile art. 150 din Legea nr. 36/1995, precum și a art. 305 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995, respectiv că în lipsa procesului-verbal încheiat de notar nu se confirmă prezența reclamanților înșiși în data de 10.10.2018 în fața notarului public în vederea semnării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică; (ii) instanța nu putea reține reaua - credință a recurenților din perspectiva împrejurării că nu au predat notarului public documentele imobilului necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare deoarece dispozițiile art. 211-213 din Regulamentul din 2013 de aplicare a Legii nr. 36/1995 prevăd că oricare dintre persoanele interesate poate preda aceste documente notarului- intimații fiind în posesia documentelor încă din septembrie 2018-, iar notarul are posibilitatea legală de a obține orice documente de la autorități, respectiv "certificatul de atestare fiscală, extrase de carte funciară, precum și alte documente din care rezultă îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege pentru instrumentarea actului sau procedurii notariale".

Prin urmare, aserțiunea instanței conform căreia recurenții au dovedit rea-credință și nu au respectat obligația predării documentelor către notar este contrară normelor de drept invocate, norme care reglementează desfășurarea procedurilor notariale.

Susțin recurenții că instanța de apel a omis să analizeze dacă la data de 10.10.2018, dată la care reclamanții au solicitat prezentarea recurenților la notariat, operase rezoluțiunea unilaterală notificată la data de 05.10.2018 ca urmare a nerespectării termenului de încheiere a contractului de vânzare - cumpărare. Prin urmare, în mod eronat, instanța de apel a analizat culpa recurenților fără a analiza efectele declarației de rezoluțiune în situația neautentificării contractului, aplicând în mod greșit normele de drept material cu privire la prezumția de culpă.

În contextul în care recurenții au dovedit punerea în întârziere a reclamanților privind încheierea contractului în formă autentică, față de declarația de rezoluțiune transmisă în cazul neîndeplinirii obligației notificate, precum și față de împrejurarea că la data de 05.10.2018 termenul asumat de părți era deja depășit, recurenții susțin că au răsturnat prezumția culpei contractuale, instanța fiind ținută să analizeze aceste aspecte prin raportare la aplicabilitatea dispozițiilor art. 1552 din C. civ. și, față de succesiunea notificărilor transmise între părți, să stabilească, cu prioritate, care dintre părți a generat premisele de neexecutare a obligațiilor din promisiunea de vânzare-cumpărare de încheiere a contractului în formă autentică.

Stabilirea incidenței dispozițiilor art. 1552 din C. civ. este de esența justei soluționări a cauzei pentru că ea exclude de la analiză existența culpei contractuale a părților după data de 08.10.2018 și, în condițiile în care reclamanții au realizat în rejudecare plata prețului prin procedura ofertei reale, această plată va trebui a fi apreciată de către instanță ca lipsită de cauză.

În concluzie, recurenții solicită admiterea recursului, casarea deciziei și încheierii de ședință recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare Curții de Apel Iași pentru reanalizarea completă a probatoriului, stabilirea corectă a existenței culpei contractuale, precum și pentru pronunțarea unei hotărâri în acord cu dispozițiile O.U.G. nr. 80/2013, Legii nr. 36/1995 și Regulementului de aplicare, precum pentru analizarea incidenței dispozițiilor art. 1552 din C. civ.

Intimații nu au formulat întâmpinare.

Prin raportul privind admisibilitatea în principiu a recursului s-a reținut că din actele și lucrările dosarului reiese că recursul formulat de pârâți împotriva încheierii din data de 17 ianuarie 2024 și a deciziei nr. 271 din data de 11 iulie 2024 pronunțate de Curtea de Apel Iași, secția civilă este admisibil.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și alin. (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din data de 7 mai 2025 completul de filtru a reținut că recursul îndreptat împotriva încheierii din data de 17 ianuarie 2024 și a deciziei nr. 271 din data de 11 iulie 2024 pronunțate de Curtea de Apel Iași, secția civilă este admisibil și încadrabil după cum urmează: (i) criticile ce privesc încălcarea prevederilor art. 9, art. 22 alin. (6), art. 501, art. 478 alin. (2) și art. 479 alin. (2) C. proc. civ. sunt susceptibile de încadrare în motivul de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. (ii) argumentele referitoare la motivarea hotărârii (inclusiv din perspectiva lipsei analizei incidenței dispozițiilor art. 150 din Legea nr. 36/1995 și a art. 305 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995) sunt susceptibile de încadrare în motivul de casare reglementat de pct. 6 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ. (iii) criticile privind aplicarea greșită a prevederilor art. 1552 C. civ. ar putea fi susceptibile de încadrare în motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în măsura în care nu au primit o dezlegare prin Decizia nr. 1094/8.06.2023 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă; (iv) argumentele privind încălcarea dispozițiilor art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013 sunt invocate omisso medio și contravin, astfel, dispozițiilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ., motiv pentru care nu pot fi analizate de instanța de recurs. Aceasta întrucât, în fața instanței de apel, partea nu a formulat apărări vizând respectivele prevederi legale, iar analizarea în faza recursului a altor motive față de cele invocate în fața instanței de apel ar duce la privarea părții de un grad de jurisdicție și implicit, la încălcarea principiului non omisso medio; (v) modalitatea în care instanța de apel a evaluat probatoriul în vederea stabilirii situației de fapt a cauzei, în raport cu prevederile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., nu poate fi supusă controlului de legalitate exercitat de instanța de recurs, fiind o operațiune specifică verificărilor ce se efectuează exclusiv de către instanțele fondului, necenzurabilă pe calea recursului.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Analizând criticile deduse judecății, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarelor considerente:

- Susținerea incidenței motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. se întemeiază pe o pretinsă nesocotire a principiului disponibilității și o exercitare excesivă a rolului activ al judecătorului, prin aceea că instanța de apel a pus în vedere reclamanților să facă dovada achitării prețului convenit de părți, în contextul în care "opțiunea procesuală a reclamanților de a dovedi existența tuturor elementelor de încheiere a contractului a fost complet diferită pe parcursul procesului". S-a arătat, totodată, că repunerea cauzei pe rol de către instanță, conform încheierii din 17 ianuarie 2024, cu îndrumarea precisă ca apelanții să facă dovada plății prețului prin remiterea sumei către ințimații-pârâți sau prin procedura ofertei reale ar reprezenta o antepronunțare privind soluția pe fond.

Critica este nefondată din ambele perspective puse în discuție.

Contrar susținerii recurenților-pârâți, "opțiunea procesuală" a reclamanților în legătură cu îndeplinirea obligațiilor ce le-au revenit, urmare a încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, nu a fost decât în sensul că au făcut toate demersurile la care s-au angajat pentru a obține aprobarea creditului bancar și pentru a efectua plata prețului în termenii conveniți.

De altfel, pe acest aspect există statuarea deciziei de casare care, sancționând soluțiile date de instanțele devolutive anterioare, a constatat greșita stabilire de către acestea a existenței culpei reclamanților (promitenților-cumpărători) în legătură cu neîndeplinirea obligației de plată a restului de preț, fără a ține seama de modalitatea concretă în care urma să fie efectuată, respectiv prin contractarea unui credit bancar.

În acest sens, instanța supremă a reținut cu trimitere la dispozițiile art. 1279 alin. (3) C. civ., că în mod greșit instanțele de fond au stabilit o culpă a promitenților-cumpărători la neîncheierea contractului, dedusă din împrejurarea că aceștia nu făcuseră dovada consemnării prețului, câtă vreme, în situația speței, o asemenea dovadă nici nu putea fi făcută, în contextul în care "reclamanții nu dispuneau de suma lichidă convenită, situație acceptată de promitenții vânzători încă de la momentul încheierii antecontractului".

S-a constatat, în același timp, pe baza verificării efectuate de instanțele devolutive, că, ceea ce au putut dovedi promitenții cumpărători și au și făcut-o, a fost să "prezinte dovada aprobării creditului bancar, prin adresa emisă de bancă la 3.10.20183, dată de la care, conform convenției, se poate aprecia că și-au îndeplinit obligațiile asumate și de la care devine scadentă, pentru ambele părți obligația de a încheia actul în formă autentică".

Rezultă, potrivit dezlegărilor definitive ale deciziei de casare, nu doar că promitenții-cumpărători nu au avut o altă atitudine procesuală în legătură cu disponibilitatea îndeplinirii obligației pe care și-au asumat-o, dar aceasta a fost deja verificată de instanța supremă, care a statuat asupra greșitei aplicări a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., atunci când, în fazele procesuale anterioare, se reținuse o culpă a acestora, dedusă din simpla neconsemnare a prețului, fără a se lua în considerare modalitatea concretă în care urma să se facă plata (prin credit bancar), modalitate agreată de ambele părți.

De asemenea, imputând instanței de apel o exercitare excesivă a rolului activ, recurenții-pârâți au arătat că, dispunând repunerea cauzei pe rol, instanța a pus în vedere reclamanților să depună la dosar dovada plății prețului, fie prin remiterea sumei de bani, fie prin procedura ofertei de plată, ceea ce ar echivala cu o antepronunțare.

Formulând critica în acești termeni, recurenții nesocotesc împrejurarea că demersul instanței de apel, motivat ca atare, conform încheierii de repunere pe rol, a fost justificat cu trimitere la dezlegările deciziei de casare, care au impus instanței de rejudecare să procedeze la verificări în legătură cu actualitatea îndeplinirii condiției referitoare la plata prețului, respectiv să verifice "subzistența îndeplinirii condiției de plată a prețului, în sensul convenit de părți, și anume prin prezentarea disponibilității băncii de a acorda împrumutul la momentul perfectării convenției de vânzare".

Or, conform art. 400 C. proc. civ., instanța poate proceda la repunerea cauzei pe rol atunci când, în timpul deliberării "găsește că sunt necesare probe sau lămuriri noi", iar în speță, aceste probe și lămuriri suplimentare solicitate și-au avut temeiul în indicațiile obligatorii ale deciziei de casare, ce nu puteau fi ignorate cu ocazia rejudecării.

Astfel fiind, nu doar că instanța nu a încălcat principiul rolului activ ci, dimpotrivă, a acționat în respectarea acestuia, cu aplicarea deopotrivă, a dispozițiilor art. 22 alin. (2) C. proc. civ., ("judecătorul are îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză...") și a celor prevăzute de art. 501 C. proc. civ., care stabilesc obligativitatea limitelor rejudecării în fond după casare.

- În ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., sub pretextul unei motivări necorespunzătoare a deciziei, recurenții-pârâți aduc în discuție, în realitate, elemente de fapt și de probațiune, susținând că instanța de apel a omis "să analizeze împrejurările de fapt care au generat starea conflictuală a părților" și că nu ar fi expus raționamentul care să confirme buna-credință a reclamanților, omițând "să analizeze apărările părților și probatoriile administrate asupra mai multor chestiuni de fapt".

Or, toate aspectele dezvoltate de către recurenții-pârâți sunt străine de o cenzură de legalitate ce poate fi realizată în recurs, aceștia tinzând doar la o reevaluare a faptelor și probelor, pentru a se trage o concluzie diferită aceleia referitoare la buna-credință a reclamanților în îndeplinirea obligațiilor asumate, cu consecința pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în absența consimțământului nejustificat al pârâților.

Învestită în limitele controlului de legalitate pe care îl declanșează exercitarea recursului - acela de a examina conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, conform art. 488 alin. (3) C. proc. civ. -, Înalta Curte constată, contrar susținerii recurenților-pârâți, că decizia atacată conține motivele și raționamentul logico-juridic care au condus la soluția adoptată, respectiv, la aplicarea dispozițiilor art. 1669 C. civ., situației de fapt relevate de probele administrate în cauză.

În acest sens, instanța de apel a reținut că, în contextul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare convenite de părți, cu toate elementele de valabilitate întrunite, singurul impediment la perfectarea (autentificarea) contractului a fost lipsa consimțământului promitenților vânzători, care a fost una nejustificată, în condițiile în care promitenții-cumpărători au obținut aprobarea creditului (ca modalitate convenită de plată a prețului) și s-au arătat gata să încheie contractul, notificând pe pârâți în acest sens.

S-a constatat că după data notificată în vederea încheierii contractului (când problema legată de plata diferenței de preț era rezolvată, ca urmare a obținerii creditării solicitate de la bancă), pârâții au fost în culpă pentru nesemnarea actului în formă autentică, refuzul acestora fiind nejustificat, demonstrând o nesocotire a obligațiilor asumate.

Aprecierea în acest sens a instanței de apel a luat în considerare inclusiv anunțurile publice de vânzare a imobilului, apărute pe internet, anterior momentului la care actul trebuia autentificat, reținându-se, ca atare, intenția pârâților, nu de a perfecta contractul ce făcuse obiectul înțelegerii cu reclamanții, ci de a identifica un alt posibil client pentru imobilul în litigiu.

În raport cu această stare de fapt, reținută de instanța devolutivă de control judiciar, pe baza probelor administrate, rezultă că aceasta a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 1669 C. civ., conform cărora "când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de valabilitate sunt îndeplinite".

Cum s-a arătat anterior, susținând incidența motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenții-pârâți nu demonstrează incidența vreuneia din ipotezele cazului de casare menționat (lipsa motivelor pe care se întemeiază hotărârea, motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei), ci tind la o devoluare a fondului cauzei, într-o manieră improprie căii extraordinare de atac în care se află.

- Cu referire la motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții pârâți au pretins că hotărârea din apel ar fi fost pronunțată cu nesocotirea aplicabilității dispozițiilor art. 57 alin. (1) O.U.G. nr. 80/2013, care obligă instanța să solicite extras de carte funciară, precum și certificatul fiscal aferent imobilului, în acord și cu dezlegările din Decizia nr. 42/2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție privind dezlegarea unei chestiuni de drept (din care rezultă obligația instanței de a verifica îndeplinirea tuturor condițiilor necesare formării contractului la care notarul însuși ar fi fost obligat la momentul autentificării actului).

Critica este, de asemenea, nefondată, având în vedere parcursul procesual al dosarului și modalitatea în care a fost dedusă judecății direct în recurs.

Astfel, se constată că pârâții nu au invocat în timpul judecății, în niciuna din etapele procesuale, existența vreunui impediment la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare, dat de inexistența extrasului de carte funciară sau a certificatului fiscal aferent imobilului, obligația depunerii acestor înscrisuri revenindu-le, în calitate de proprietari ai bunului, care se declarau gata să perfecteze contractul (invocând în acest sens buna lor credință și disponibilitatea de a-și îndeplini obligațiile asumate prin antecontract).

De altfel, în dosarul primei instanțe, se regăsesc aceste înscrisuri, respectiv extras de carte funciară pentru informare (C.f Holboca, cu notarea sub B 12, B 14, a promisiunii de vânzare-cumpărare a părților și a actului adițional vizând prelungirea termenului de perfectare a contractului) privind imobilul, obiect al litigiului și certificat de atestare fiscală nr. x/8.10.2018 eliberat de Primăria comunei Holboca.

Aceste cerințe fiind îndeplinite încă de la judecata în primă instanță, ele nu au mai constituit obiect al disputei judiciare în fazele procesuale ulterioare, când verificările instanțelor au vizat alte aspecte, legate de plata prețului și respectiv, disponibilitatea părților, adică atitudinea subiectivă a acestora față de executarea antecontractului, prin încheierea contractului de vânzare în formă autentică.

În acest sens, decizia de casare a dispus reevaluarea condiției referitoare la plata prețului, precum și verificarea "dacă au fost invocate de către părți și alte circumstanțe, ce nu au constituit obiect al analizei judiciare urmare a reținerii culpei în privința procedurii de notificare, înlăturate în recurs".

Or, aceste "alte circumstanțe", care să vizeze extrasul de carte funciară și certificatul fiscal nu fuseseră invocate în proces și, de altfel, pârâții nici nu s-ar fi putut prevala de o asemenea poziție procesuală, în contextul în care înscrisurile erau deja depuse la dosar.

Mai mult, în calitatea lor de proprietari ai imobilului (promitenți-vânzători), pârâților le incumba sarcina depunerii acestor înscrisuri și, în condițiile în care afirmă, inclusiv în recursul declarat, că li s-a stabilit eronat conduita de rea-credință în executarea obligațiilor asumate, a susține formal neîndeplinirea unor cerințe care le incumba nu înseamnă decât o prevalare de propria culpă.

Este de principiu însă, că nimeni nu se poate prevala de propria culpă (nemo auditur propriam turpitudinem allegans) pentru a obține satisfacerea unor interese care, în felul acesta, nu au legitimitate juridică și nu se poate realiza sancțiunea lor jurisdicțională.

Ca atare, imputând instanței de apel că ar fi nesocotit dispozițiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, prin aceea că nu a solicitat depunerea la dosar a extrasului de carte funciară și a certificatului fiscal, recurenții ignoră faptul că aceste înscrisuri referitoare la situația juridică a imobilului se regăseau deja în dosar și că, în măsura în care ar fi dorit să demonstreze o altă situație juridică a imobilului (legată de titularul dreptului de proprietate sau de obligațiile fiscale în legătură cu bunul) pârâții-recurenți ar fi trebuit să facă dovada acesteia, într-o măsură care să nu contrazică propria poziție procesuală (de proprietari ai imobilului, angajați într-o promisiune de vânzare-cumpărare, pe care se declară gata să o execute și să asigure astfel transferul dreptului de proprietate în patrimoniul promitenților-cumpărători).

Rezultă, potrivit celor arătate, că motivul de nelegalitate invocat, cu trimitere la art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, este unul pur formal, care contrazice chiar poziția procesuală a recurenților pârâți, de promitenți-vânzători, care au susținut că sunt de bună-credință în îndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontract, îndeplinind, din punctul lor de vedere, toate condițiile care să facă posibilă perfectarea contractului.

- Sub pretextul nelegalității prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții-pârâți au invocat și nesocotirea dispozițiilor art. 150 din Legea nr. 36/1995, precum și ale art. 305 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995, care vizează certificări ale faptelor realizate de notar.

Aspectele învederate vizează, în realitate, nu chestiuni de legalitate, ci de temeinicie, de apreciere a probelor, a efectelor pe care notificarea transmisă de reclamanți le-a putut produce, pe planul bunei-credințe a pârâților.

Astfel, recurenții-pârâți nu fac decât să reia susținerea conform căreia atitudinea acestora nu poate fi considerată de rea-credință și, prin opoziție, cea a reclamanților, de bună-credință, reiterând, inadecvat procedural, împrejurări de fapt și de evaluare a probatoriului, nesusceptibile de cenzură asupra legalității deciziei atacate prin intermediul recursului.

- Recurenții-pârâți au invocat, de asemenea, fără temei, încălcarea dispozițiilor art. 1552 C. civ., sub motiv că instanța de apel ar fi omis să cerceteze dacă la 10.10.2018, data la care reclamanții au solicitat prezentarea pârâților la notariat operase rezoluțiunea unilaterală, notificată apelanților-reclamanți la 5.10.2018, ca urmare a nerespectării termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare. S-a arătat că în mod greșit instanța de apel a trecut la analiza culpei pârâților, fără a cerceta efectele declarației unilaterale de rezoluțiune formulate de aceștia, conform notificării.

Critica este nefondată.

Pe de o parte, prevalându-se de dispozițiile art. 1552 C. civ., referitoare la rezoluțiunea unilaterală, recurenții ignoră faptul că, potrivit antecontractului de vânzare încheiat la 10.03.2018, sancțiunea convenită de părți pentru ipoteza în care una dintre ele nu-și va respecta obligațiile asumate, a fost aceea de a se adresa instanței competente "în vederea rezilierii promisiunii bilaterale de vânzare, sau, după caz, obținerii unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, în funcție de partea în culpă".

Așadar, părțile au convenit că rezoluțiunea care poate interveni, în caz de neexecutare a obligațiilor, este cea judiciară (ceea ce presupune intervenția organului jurisdicțional, care trebuie să evalueze, pe baza probelor, în ce măsură obligațiile asumate n-au fost îndeplinite și partea culpabilă pentru o asemenea situație) respectiv, că se poate solicita executarea în natură a obligațiilor, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare.

Nu s-a convenit asupra rezoluțiunii unilaterale, adică asupra dreptului părții de a considera ineficace convenția prin transmiterea unei notificări în acest sens, pentru a face operabile dispozițiile art. 1552 alin. (1) C. civ., la care fac trimitere recurenții, atunci când consideră că prin notificarea transmisă la 5.10.2018 ar fi făcută operantă o astfel de sancțiune.

De asemenea, nici celelalte ipoteze ale rezoluțiunii unilaterale reglementate de art. 1552 alin. (1) C. civ. ("debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere") nu ar fi putut fi activate, potrivit susținerii recurenților, față de dezlegările deciziei de casare, potrivit cărora "ambele părți s-au pretins gata să execute și au acționat la 5.10.2018, trimițând notificări în vederea prezentării la notar", așa încât nu s-a putut reține că "o parte a acționat cu diligență în raport cu cealaltă, exclusiv în baza demersurilor referitoare la notificare".

Ca atare, susținerea unei puneri în întârziere care să fi activat posibilitatea unei rezoluțiuni unilaterale nesocotește conținutul art. 1552 alin. (1) C. civ. și, deopotrivă dezlegările deciziei de casare, care nu dau o asemenea semnificație niciuneia dintre notificările transmise de părți ci, dimpotrivă, se stabilește că doar pe baza lor nu se poate reține vreo culpă sau vreo lipsă de diligență a vreuneia dintre părți, câtă vreme formal ambele s-au declarat gata să-și îndeplinească obligațiile asumate.

Separat de împrejurarea că părțile au convenit, pentru situația neîndeplinirii obligațiilor asumate, să se adreseze instanței, care să verifice și să decidă asupra rezoluțiunii judiciare sau asupra executării în natură, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, ipotezele rezoluțiunii unilaterale nu se regăsesc oricum în speță, conform considerentelor arătate anterior.

De altfel, recurenții-pârâți au o poziție procesuală oscilantă și contradictorie, afirmând deopotrivă buna lor credință și disponibilitatea în executarea obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare, pentru ca, în același timp, să încerce să se prevaleze de o clauză de ineficacitate a convenției, care să paralizeze demersul celeilalte părți, de a obține tocmai finalitatea pe care, la nivel formal, o afirmă și recurenții - aceea de perfectare a contractului.

Astfel, inițial recurenții s-au prevalat de o pretinsă clauză de dezicere, activată de depășirea termenului convenit pentru perfectarea actului - calificare infirmată prin decizia de casare anterioară, care a stabilit că părțile nu au stipulat o asemenea clauză severă, care să le dea posibilitatea de a se răzgândi și desființa unilateral convenția - pentru ca ulterior să pretindă, tot fără temei, că ar fi date premisele unei rezoluțiuni unilaterale, activată prin notificarea transmisă de promitenții -vânzători (ignorând că o asemenea notificare, la aceeași dată, a fost transmisă și de către promitenții-cumpărători care îi somau pe recurenți să se prezinte pentru încheierea contractului).

Pentru toate considerentele expuse, criticile recurenților pârâți au fost găsite nefondate, recursul acestora urmând să fie respins în consecință.

Văzând și dispozițiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., recurenții-pârâți vor fi obligați la plata cheltuielilor de judecată (onorariu de avocat, în cuantum de 3.500 RON), ocazionate de judecata recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții C. și D. împotriva încheierii din data de 17 ianuarie 2024 și a deciziei nr. 271 din data de 11 iulie 2024 pronunțate de Curtea de Apel Iași, secția civilă.

Obligă pe recurenții-pârâți C. și D. la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.500 RON, reprezentând onorariu de avocat, în favoarea intimaților-reclamanți A. și B..

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 15 octombrie 2025.