ÎCCJ, decizie (scj.ro #175876)

Acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Caracterul interdependent și simultan al obligațiilor asumate prin antecontract

Cuprins pe materii: Drept civil. Contracte

Index alfabetic: promisiune de vânzare-cumpărare

drept de proprietate

plata prețului

C.civ., art. 1279 alin. (3), art. 1669, art. 1674, art. 1723

Dispozițiile art.1279 alin. (3) Cod civil reprezintă sediul legal pentru dreptul comun în materia obligațiilor, însă suportă derogări prin norme speciale, în funcție de natura contractului, cum sunt, în cazul contractului de vânzare, dispozițiile art. 1669 Cod civil, aplicabile și în situația în care partea este gata să își îndeplinească obligațiile. Este suficient a fi îndeplinite condițiile de validitate ale convenției referitoare la capacitate, obiect (bunul vândut și prețul convenit) și cauză, în condițiile în care, în materia vânzării, potrivit art. 1674 Cod civil, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă. .

Ca atare, prevederile art. 1279 Cod civil trebuie adaptate la natura contractului de vânzare și nu pot fi interpretate în sensul existenței obligației plății prețului scadente anticipat transferului dreptului de proprietate.

Cum din convenția încheiată rezultă că intenția părților a fost de a stabili momentul plății prețului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, obligația de plată a prețului devine scadentă doar în condițiile și la momentul la care are loc încheierea contractului autentic, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată a prețului la o dată expres convenită de părți. Ca atare, nu poate fi reținută culpa promitentului cumpărător constând în neplata prețului în condițile în care obligația interdependentă și reciprocă de transfer a dreptului de proprietate nu a fost îndeplinită de promitenții vânzători.

Prin urmare, părțile și-au asumat, prin promisiunea de vânzare, o obligație de a face, această obligație devenind scadentă la data expirării termenului prevăzut în antecontract, situație în care instanța procedează la suplinirea consimțământului vânzătorului care a refuzat executarea obligației de a face, respectiv de a transmite dreptul de proprietate. Cum o astfel de hotărâre va ține loc de act de vânzare cumpărare, părțile urmează să își execute obligațiile specifice ce le incumbă în cazul unui contract de vânzare, respectiv de predare a bunului și plată a prețului, în măsura în care acestea nu au fost executate.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 2762 din 17 decembrie 2020

I. Circumstanțele cauzei.

1.Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată la 5.10.2017 pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B., C., D. și E., a solicitat să se constate valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren de 7430 mp, situat în comuna Apahida, înscris în CF nr. x5 Cluj-Napoca sub Al, nr.cad. x5 și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; să se dispună intabularea în CF nr. x5 Cluj-Napoca, nr.cad.x5 a dreptului de proprietate al reclamantului promitent cumpărător.

Prin modificarea de acțiune, reclamantul a arătat că cele două capete de cerere din acțiune vizează imobilul intabulat în cartea funciară x5 Apahida, nr.cad.x5.

Prin cererea înregistrată la 16.11.2017 pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, sub nr. dosar x/211/2017, reclamanții B., C., D. Și E., în contradictoriu cu pârâtul A., au solicitat, în temeiul art.1321 Cod civil, să se constate încetarea de drept, prin expirarea termenului prevăzut de părți, a promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate la 21.04.2017, cu privire la imobilul teren de 7430 mp, situat în comuna Apahida, înscris în CF nr. x5 Apahida, nr.cad.x5; în subsidiar, în temeiul art.1549 Cod civil, să se dispună rezoluțiunea acestei promisiuni, pentru neîndeplinirea culpabilă de către pârât a obligației de plată a prețului în termenul stipulat în convenție; evacuarea pârâtului din imobil.

Prin încheierea din 19.04.2018, pronunțată în dosarul nr. x/211/2017, Judecătoria Cluj-Napoca a admis excepția conexității și a dispus conexarea dosarului la dosarul nr. y/211/2017 al Judecătoriei Cluj-Napoca.

Prin sentința civilă nr.3754 din 23.05.2018, Judecătoria Cluj-Napoca, Secția civilă, a admis excepția necompetenței materiale, invocată din oficiu, și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Cluj, reținând că valoarea obiectului litigiului la data introducerii cererii de chemare în judecată este de 666.000 lei, echivalentul a 148.000 euro, la cursul de 4,5 lei/euro, ceea ce atrage competența tribunalului în primă instanță.

2.Hotărârea pronunțată în primă instanță de tribunal.

Prin sentința civilă nr. 583 din 17.12.2018 Tribunalul Cluj, Secția civilă a admis cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată și modificată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâții B., C., D. și E. și, în consecință, a obligat pe pârâți să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren situat în com. Apahida, înscris în cartea funciară nr. x5 Cluj-Napoca sub Al, cadastral x5 în suprafață de 7430 mp, iar în caz de refuz hotărârea pronunțată va ține loc de act autentic de vânzare – cumpărare.

A dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în cartea funciară nr. x5 Cluj-Napoca, cadastral x5.

A respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată, în dosarul conexat, de reclamanții B., C., D. și E. în contradictoriu cu pârâtul A. având ca obiect rezoluțiunea promisiunii de vânzare - cumpărare din data de 21.04.2017.

A anulat, ca nelegal timbrată, cererea de chemare în judecată formulată, în dosar conexat, de reclamanții B., C., D. și E. în contradictoriu cu pârâtul A., având ca obiect constatarea încetării de drept a promisiunii de vânzare - cumpărare.

A respins restul pretențiilor formulate în dosarul conexat.

A obligat pe pârâții B., C., D. și E., în solidar, să plătească reclamantului suma de 10190,37 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial parțial și taxă judiciară de timbru.

A obligat pe pârâții B., C., D. și E., în solidar, la plata către stat a sumei de 5190,37 lei, reprezentând ajutor judiciar acordat reclamantului.

A dispus comunicarea hotărârii - la rămânerea definitivă - la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj și organului fiscal competent.

3.Hotărârea pronunțată în apel de Curtea de apel.

Prin decizia civilă nr.217/A din 23.10.2019, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, Secția I civilă, a fost respinsă cererea de „repunere pe rol" formulată de reclamantul apelant A. la data de 22.10.2019.

A fost respins, ca nefondat, apelul principal declarat de pârâții B., C., D. și E. și a fost respins, ca nefondat, apelul incident formulat de reclamantul A. împotriva sentinței civile nr. 583 din 17.12.2018 a Tribunalului Cluj.

Din oficiu, în baza art. 2.386 pct. 1 noul Cod Civil s-a dispus înscrierea ipotecii legale pentru suma de 148.000 Euro, reprezentând preț neachitat, în favoarea pârâților promitenți - vânzători B., C., D. și E., în CF nr. y5 Cluj-Napoca, nr. cad. y5.

Prin încheierea din 29.01.2020, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, a fost admisă cererea de îndreptare a erorii materiale, formulată de petenții B., C., D. și E. și s-a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în dispozitivul și considerentele deciziei civile nr. 217/A/2019 a Curții de Apel Cluj, în sensul că, în loc de „CF nr. x5 Cluj-Napoca, nr. cad. x5", cum greșit s-a menționat, se va trece corect „CF nr. x5 Apahida, nr. cad. x5".

4.Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel Cluj, Secția I civilă și împotriva încheierii din 9.10.2019, pronunțată de aceeași instanță, recurenții B., C., D. și E. au declarat recurs, criticând soluția pentru nelegalitate.

În cuprinsul memoriului de recurs, recurenții au formulat următoarele critici, în temeiul art. 488 pct.8 C.proc.civ.:

Cu privire la cererea de chemare în judecată formulată de intimatul A., susțin că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 1669 Cod civil și art. 1279 alin.3 din același act normativ atunci când a reținut în motivarea hotărârii că dispozițiile legale anterior menționate se referă și la situația în care partea este gata să își îndeplinească obligațiile, deși acestea nu prevăd o astfel de ipoteză, ci doar pe aceea în care partea care sesizează instanța cu o cerere de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic și-a îndeplinit deja propriile obligații.

În privința îndeplinirii obligațiilor de către intimat, arată că instanța de apel a reținut greșit că s-a făcut dovada notificării recurenților de către intimat, anterior termenului din 31.08.2017 și înregistrării cererii de chemare în judecată, în vederea prezentării la notar cu scopul încheierii contractului autentic. Recurenții susțin că încheierile de certificare nr.8 din 15.09.2017 și nr.15 din 15.11.2017, emise de notarul public X., nu fac dovada notificării acestora de către intimat, prima încheiere fiind emisă cu încălcarea prevederilor art.305 alin.2 din Regulamentul de aplicare a Legii nr.36/1995 care prevăd obligația notarului, anterior certificării, de a verifica dacă există o dovadă de comunicare a notificării, de fapt neexistând la dosar o notificare prealabilă prin care intimatul să le solicite prezența. Susțin că cea de-a doua încheiere face referire la o notificare adresată recurenților, ce a fost comunicată la o altă adresă decât cea de domiciliu. Mai susțin că această notificare a fost întocmită pro causa, fiind transmisă ulterior înregistrării cererii de chemare în judecată și ulterior notificării transmise  de recurenți  intimatului,  la 28.09.2017, prin care se comunica acestuia rezoluțiunea unilaterală a contractului, în condițiile art.1552 alin.l Cod civil.

Consideră că nu există nicio dovadă care să ateste că la 31.08.2017 intimatul s-ar fi prezentat la notar pentru perfectarea actului autentic.

Cu referire la dispozițiile art.1555 alin.2 Cod civil, arată că nu s-a făcut dovada că intimatul a efectuat plata prețului ori că deținea în cont suma de 148.000 euro.

În privința refuzului recurenților de a încheia contractul autentic, se arată, făcându-se referire la probele administrate în cauză, că acesta nu a fost un refuz nejustificat, astfel cum este prevăzut de art.1669 Cod civil, ci a survenit la o lună după expirarea termenului prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare.

Arată că o acțiune în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare este admisibilă doar dacă partea care sesizează instanța și-a îndeplinit propriile obligații, în cazul de față, plata prețului până la data la care trebuia încheiat actul autentic. Notificările nu au valoarea unei puneri în întârziere întrucât nu au fost urmate de consemnarea sumei la dispoziția vânzătorilor.

Instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile legale care reglementează excepția de neexecutare a contractului de către intimat, invocată de către recurenți. Arată că, prin invocarea excepției de neexecutare, recurenții promitenți-cumpărători au suspendat îndeplinirea obligației lor de perfectare a actului translativ de proprietate și de transmitere a proprietății până la momentul la care obligația corelativă și exigibilă simultan de plată a prețului urma a fi îndeplinită.

Susțin că neîndeplinirea obligației contractuale asumate de intimat atrage inadmisibilitatea cererii de pronunțare a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic, iar intimatul nu poate invoca refuzul recurenților de a primi plata, în condițiile în care acesta nu a uzat de procedura ofertei de plată și a consemnațiunii. De asemenea nu poate invoca nici împrejurarea că recurenții nu s-au prezentat la biroul notarial pentru a primi plata întrucât această obligație nu incumbă recurenților, plata fiind portabilă și nu cherabilă, conform art.1494 alin.l lit.a Cod civil.

Învederează că intimatul nu deținea resursele financiare necesare plății, aspect recunoscut de acesta la interogatoriu și în cadrul declarației anexate cererii de ajutor public judiciar, iar instanța de apel a reținut greșit dovada acestor resurse financiare prin raportare la un înscris, respectiv extrasul de cont depus la dosarul de apel, prin care nu probează că ar fi deținut această sumă la data de 31.08.2017 sau anterior. Ca atare, instanța de apel nu putea să suplinească voința recurenților prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare atât timp cât, în speță, nu era îndeplinită una dintre condițiile prevăzute de art.1719 Cod civil, respectiv plata prețului de către promitentul-cumpărător nici la data pomovării acțiunii.

Referitor la cererea de chemare în judecată formulată de recurenți, conexată la prezentul dosar, arată că dispozițiile art.1549 alin.2 Cod civil prevăd doar ca prestația neexecutată să fie esențială și nu culpabilă pentru a opera rezoluțiunea contractului, însă, chiar și în situația în care este necesară o neexecutare culpabilă a obligației din partea promitentului-cumpărător, această condiție este îndeplinită în speță din moment ce nu s-a invocat și nici nu se poate identifica existența unei cauze fortuite sau a altui motiv temeinic care să facă imposibilă executarea.

Invocă dispozițiile art.555 Cod civil și arată că solicitarea de evacuare a intimatului din imobil este accesorie solicitării principale de rezoluțiune a promisiunii de vânzare-cumpărare și este grefată pe lipsa unui titlu care să permită folosirea imobilului de către promitentul-cumpărător.

Cu referire la depoziția martorului F., audiat în cauză, arată că luarea acesteia s-a făcut cu încălcarea prevederilor art.315 alin.l pct.l C.proc.civ., fiind afinul intimatului și, totodată, o persoană aflată în relații de dușmănie cu recurenții și invocă pretinse neconcordanțe între conținutul declarației și înscrisuri din dosar.

Cu nerespectarea termenului procedural, intimatul a

:

depus întâmpinare prin care a invocat excepția nulității recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele prevăzute de art.488 alin. 1 C.proc.civ.  și, pe fondul recursului, a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Prin recursul exercitat împotriva încheierii din data de 9.10.2019 recurenții solicită excluderea din dosarul de apel a probei cu înscrisul constând în extrasul de cont emis pentru data de 15.09.2017, pentru încălcarea dispozițiilor art.478 alin. 2 C.proc.civ. pe motiv că nu a fost menționat în fața primei instanțe și nici prin întâmpinarea formulată în apel.

Critica, ce poate fi încadrată în cazul reglementat de dispozițiile art.488 pct.5 C.proc.civ. întrucât vizează încălcarea dispozițiilor de procedură privind admisibilitatea probei cu înscrisuri în faza procesuală a apelului, este nefondată. Astfel, potrivit art.478 alin.2 C.proc.civ., pe lângă mijloacele de apărare și dovezile invocate la prima instanță, în motivarea apelului sau în întâmpinare, instanța de apel poate încuviința administrarea probelor a căror necesitate rezultă din dezbateri.

Nu reiese din încheierea de dezbateri împrejurarea că apelanții s-ar fi opus administrării acestei probe și că ar fi invocat, în condițiile art. 174 alin. 2 coroborat cu art. 178 alin.3 lit. b C.proc.civ., o atare neregularitate procesuală, care nu este absolută, ci relativă și a cărei vătămare trebuie dovedită, neregularitate pe care instanța să o fi ignorat-o cu încălcarea legii. Mai mult, chiar prin notele scrise depuse în apel înaintea dezbaterilor, pârâții au solicitat ca reclamantul să facă o astfel de dovadă, iar în concluziile orale din faza procesuală a dezbaterilor au făcut referire la conținutul acelui înscris.

De altfel, teza probatorie în susținerea căreia a fost depus înscrisul se referea la solvabilitatea cumpărătorului, contestată de apelanți în primă instanță și în motivele de apel, ce fusese dovedită cu declarația martorului audiat în primă instanță, astfel că înscrisul nu consfințește un aspect probator nou, nedezbătut în cauză în fazele devolutive ale procesului, ci confirmă o apărare constantă a promitentului cumpărător, în sensul că deținea banii conveniți cu titlu de preț.

Prin recursul declarat împotriva deciziei pronunțate în apel și întemeiat pe dispozițiile art. 488 pct.8 C.proc.civ., recurenții formulează critici atât în privința cererii principale, admisă de instanele de fond, cât și în ceea ce privește cererea conexă respinsă.

În esență litigiul poartă asupra solicitării formulate, pe cale principală, de către reclamant în calitate de promitent cumpărător, de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare, prin valorificarea unui antecontract încheiat între părți la data de 21.04.2017, prin care se stabilea ca transmiterea dreptului de proprietate și plata prețului ce urma a se face la data încheierii contractului, să aibă loc până la 31.08.2017.

Reclamantul susține că pârâții nu s-au prezentat până la expirarea termenului convenit, iar aceștia pretind că reclamantul era cel care nu a întreprins demersurile necesare îndeplinirii obligației de plată a prețului întrucât nu deținea în patrimoniu suma de bani convenită cu acest titlu.

Ca atare, aceștia au invocat excepția de neexecutare a contractului ca apărare în acțiunea principală și, pe cale conexă, au solicitat rezoluțiunea antecontractului, pentru neexecutarea obligației cumpărătorului de plată a prețului.

De asemenea, pârâții au contestat existența și efectul juridic al notificărilor din 15.09.2017 și 15.11.2017 pe care reclamantul pretinde că le-a adresat acestora în vederea prezentării la notariat pentru încheierea actului.

Instanțele de fond au admis acțiunea principală și au respins acțiunea conexă, instanța de apel instituind, din oficiu, o ipotecă asupra imobilului în favoarea vânzătorilor pentru a garanta plata prețului ulterior pronunțării hotărării cu efect translativ al dreptului de proprietate.

Într-o primă critică, recurenții invocă greșita interpretare și aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1669 Cod civil și ale art.1279 alin.3 Cod civil, considerând că nu a existat un refuz nejustificat din partea lor cu privire la finalizarea vânzării, în condițiile în care promitentul cumpărător este cel care nu și-a îndeplinit obligația de plată a prețului.

Referitor la această împrejurare, Înalta Curte reține că instanța de apel a constatat că nu numai reclamantul promitent cumpărător avea obligația să achite prețul de 148.000 Euro până la 31.08.2017, dar și promitenții vânzători aveau obligația de a transfera proprietatea bunului vândut către cumpărător, prin încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, tot până la 31.08.2017.

De asemenea, a constatat că recurenții au fost notificați după expirarea termenului de încheiere a contractului, împrejurare dovedită cu cele două încheieri de certificare, însă nu s-au prezentat, de unde rezultă că nu au mai dorit să încheie contractul. A fost înlăturată apărarea pârâților în sensul că prețul trebuia plătit anterior datei convenite de încheiere a contractului, data respectivă fiind cea la care obligațiile reciproce de transfer a proprietății și plată a prețului trebuia îndeplinite, având în vedere și dispozițiile art. 1720 alin. 1 teza finală Cod civil.

Recurenții contestă acest raționament, reiterând susținerea că dispozițiile art.1279 alin. 3 Cod civil prevăd posibilitatea de a sesiza instanța cu o cerere de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract doar pentru partea care și-a îndeplinit deja propriile obligații, nu și în ipoteza, reținută de instanța de apel, în care partea se declară gata să își îndeplinească aceste obligații.

Critica este nefondată.

Este de reținut că textul de lege invocat precizează că „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel”.

Norma citată reprezintă sediul legal pentru dreptul comun în materia obligațiilor, însă suportă derogări prin norme speciale, în funcție de natura contractului, cum sunt, în cazul contractului de vânzare, dispozițiile art. 1669 Cod civil.

În acest sens, în materia vânzării, dispozițiile art. 1699 alin. 1 Cod civil prevăd că atunci „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate (

s.n.

ale convenției de vânzare) sunt îndeplinite.”

Ca atare, instanța de apel a apreciat corect că textul de lege citat este aplicabil și în situația în care partea este gata să își îndeplinească obligațiile. Este suficient a fi îndeplinite condițiile de validitate ale convenției referitoare la capacitate, obiect (bunul vândut și prețul convenit) și cauză, în condițiile în care, în materia vânzării, potrivit art. 1674 Cod civil, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă.

În acest ultim caz, legea instituie, cu titlu de garanție pentru plata prețului, potrivit art. 1723 Cod civil, în situația bunurilor imobile, o ipotecă legală asupra bunului vândut, dispoziții aplicate din oficiu de către instanța de apel.

Prin urmare, rezultă din interpretarea textelor legale ce guvernează materia vânzării că transferul dreptului de proprietate are loc la momentul încheierii actului de vânzare chiar dacă bunul nu a fost predat iar prețul nu a fost plătit. Ca atare, prevederile art. 1279 Cod civil trebuie adaptate la natura contractului de vânzare și nu pot fi interpretate în sensul dorit de recurenți, acela al existenței unei obligații scadente anticipat transferului dreptului de proprietate, și anume aceea a plății prețului.

Dimpotrivă, în mod corect instanța de apel a validat concluzia primei instanțe conform căreia, astfel cum rezultă de altfel și din convenție, intenția părților a fost de a stabili momentul plății prețului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, astfel că obligația de plată a prețului devine scadentă doar în condițiile și la momentul la care are loc încheierea contractului autentic, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată a prețului la o dată expres convenită de părți. Ca atare nu poate fi reținută culpa promitentului cumpărător constând în neplata prețului în condițile în care obligația interdependentă și reciprocă de transfer a dreptului de proprietate nu a fost îndeplinită de promitenții vânzători.

Prin urmare, părțile și-au asumat, prin promisiunea de vânzare, o obligație de a face, această obligație devenind scadentă la data expirării termenului prevăzut în antecontract, situație în care instanța a procedat la suplinirea consimțământului vânzătorului care a refuzat executarea obligației de a face, respectiv de a transmite dreptul de proprietate. Cum o astfel de hotărâre urmează a ține loc de act de vânzare cumpărare, părțile urmează să își execute obligațiile specifice ce le incumbă în cazul unui contract de vânzare, respectiv de predare a bunului și plată a prețului, în măsura în care acestea nu au fost executate.

Recurenții au mai susținut că cele două notificări, întocmite ulterior expirării termenului convenit pentru încheierea contractului, nu valorează punere în întârziere întrucât nu au fost legal comunicate și nu sunt apte a dovedi că ei sunt cei în culpă pentru neîncheierea actului autentic.

Instanța de apel a respins aceste apărări, apreciind că valabilitatea lor a fost constatată prin încheiere de certificare de către un notar public și astfel, fac deplină dovadă, conform art. 270 alin. 1 C.proc.civ., față de orice persoană, până la declararea lor ca fals, cu privire la constatările făcute personal de către cel care a autentificat înscrisul, în condițiile legii.

Recurenții nu au formulat critici care să combată acest raționament, reiterând aspecte ce țin de stabilirea situației de fapt, relevante pentru instanțele de fond în măsura în care constituie argumente în statuarea asupra stării de pasivitate în care s-au aflat cu privire la executarea promisiunii de vânzare, și mai puțin pentru a statua asupra exigibilității obligațiilor contractuale. Prin urmare, susținerile recurenților care nu se subsumează încălcării unei norme de drept substanțial, nu îmbracă forma unei critici de nelegalitate a hotărârii recurate ce ar putea fi analizată în calea extraordinară de atac.

Recurenții au mai arătat că nu s-a făcut dovada că intimatul a efectuat plata prețului ori că deținea în cont suma de 148.000 euro, astfel că neexecutarea convenției îi incumbă acestuia. Contrar acestor alegații, aceasta nu reprezintă o dovadă a neexecutării contractului întrucât, astfel cum s-a arătat, plata prețului nu reprezintă o condiție de valabilitate ce trebuia îndeplinită anterior celei de transmitere a proprietății. De altfel, instanțele de fond au reținut că nici pârâții nu și-au executat propriile obligații ce le reveneau, astfel încât, nu se pot prevala și nu pot invoca așa-zisa excepție de neexecutare a contractului de către promitentul cumpărător, aspecte necombătute prin critici de nelegalitate în recurs.

Mai susțin recurenții că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile legale care reglementează excepția de neexecutare a contractului în baza căreia s-ar suspenda îndeplinirea obligației lor de perfectare a actului translativ de proprietate și de transmitere a proprietății până la momentul la care obligația corelativă și exigibilă simultan de plată a prețului ar fi fost îndeplinită.

Recurenții confundă excepția de neexecutare a obligației de a face ce izvorăște din antecontract cu excepția de neexecutare a contractului de vânzare ce poate fi invocată în condițiile art.1724 Cod civil. Or, în cazul promisiunii de vânzare obligațiile asumate de părți au fost, potrivit convenției încheiate între ei, simultane, astfel că nu se poate aprecia că promitenții vânzători urmau a-și executa obligația de a transfera dreptul de proprietate după ce ar fi încasat prețul convenit al imobilului, așadar la un moment ulterior.

Pentru aceleași considerente ce țin de caracterul interdependent și simultan al obligațiilor asumate prin antecontract, nu poate fi primită nici alegația recurenților potrivit căreia, faptul că reclamantul nu a uzat de procedura ofertei de plată și a consemnațiunii, echivalează cu neîndeplinirea obligației contractuale, ceea atrage inadmisibilitatea cererii de pronunțare a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic, și că acesta nu se poate prevala de împrejurarea că recurenții nu s-au prezentat la biroul notarial pentru a primi plata întrucât această obligație nu incumbă recurenților, plata fiind portabilă și nu cherabilă, conform art.1494 alin.l lit.a Cod civil.

Învederează recurenții că intimatul nu deținea resursele financiare necesare plății și că instanța de apel a reținut greșit dovada acestor resurse financiare prin raportare la un înscris care nu probează că ar fi deținut această sumă la data de 31.08.2017 sau anterior. Susținerile sunt lipsite de relevanța juridică pretinsă de recurenți și nu se constituie într-o critică de nelegalitate, întrucât acesta este un element de fapt ce ar fi putut fi opus la momentul la care promitenții vânzători a fi încercat să își execute propria obligație, or, în cauză s-a reținut că aceștia s-au dezis primii de convenția asumată și nu și-au îndeplinit obligația de a se prezenta la notar, considerând că prețul convenit nu mai corespunde valorii de circulație reale a bunului, iar primul demers de a sancționa neexecutarea obligației celeilalte părți a fost al promitentului cumpărător.

Referitor la cererea de chemare în judecată formulată de recurenți, conexată la prezentul dosar, aceștia arată că dispozițiile art.1549 alin.2 Cod civil prevăd doar ca prestația neexecutată să fie esențială și nu culpabilă pentru a opera rezoluțiunea contractului, însă, chiar și în situația în care este necesară o neexecutare culpabilă a obligației din partea promitentului-cumpărător, această condiție este îndeplinită în speță din moment ce nu s-a invocat și nici nu se poate identifica existența unei cauze fortuite sau a altui motiv temeinic care să facă imposibilă executarea.

Critica este nefondată. Ca și în cazul excepției de neexecutare, sancțiunea rezoluțiunii convenției poate fi invocată dacă cealaltă parte nu își execută o obligație scadentă și exigibilă ce îi incumbă, împrejurare ce nu a fost reținută în cauză. Cum celelalte condiții de fond ale convenției erau îndeplinite, plata prețului nu poate preceda pe cea a transmiterii dreptului de proprietate ci, cel mult, o poate succeda, caz în care legea instituie o garanție reală pentru executarea acesteia, și anume ipoteca asupra imobilului înstrăinat, în favoarea vânzătorului. În plus, convenția nu cuprinde clauze speciale de rezoluțiune sau pacte comisorii, astfel că interpretarea și aplicarea ei a fost, corect, supusă regulilor generale din materia vânzării imobilelor.

Critica referitoare la declarația testimonială, ca fiind administrată în fața instanței de fond cu încălcarea prevederilor art.315 alin.l pct.l C.proc.civ., învederându-se în acest sens calitatea martorului de afin al intimatului, și totodată persoană aflată în relații de dușmănie cu recurenții, dar și pretinsele neconcordanțe între conținutul declarației și înscrisuri din dosar, vizează aspecte ce țin de temeinicia acțiunii, ce puteau fi ridicate, în primul rând în fața instanței ce a administrat respectiva probă și, ulterior, deduse controlului judiciar prin motivele de apel, astfel că, distinct de împrejurarea că au fost formulate omisso medio, ele nici nu ar fi putut fi analizate în calea extraordinară de atac a recursului limitată la aspectele de nelegalitate ale deciziei recurate.

Față de împrejurarea că nu au fost reținute criticile care ar fi atras pronunțarea unei soluții de admitere a cererii conexe, nu va fi analizată în recurs nici incidența dispozițiilor art. 555 Cod civil invocate în susținerea solicitării de evacuare a intimatului din imobil pentru lipsa unui titlu, întrucât, astfel cum afirmă și recurenții, aceasta este accesorie solicitării principale de rezoluțiune a promisiunii de vânzare-cumpărare.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte a respins recursul ca nefondat.