ÎCCJ, decizie (scj.ro #148837)

Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Condiții de validitate. Acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract

Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte

Index alfabetic : promisiune de vânzare-cumpărare

-  preț

- hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare

C.civ., art. 1279, art. 1660

Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea, potrivit

art. 1279 alin.(1) Cod civil.

Condiția pentru pronunțarea unei hotărâri

care să țină loc de contract este, deci, aceea ca cerințele legii pentru validitatea contractului la a cărui perfectare părțile s-au obligat, să fie îndeplinite.

Prin urmare, și

condiția ca prețul să fie determinat sau cel puțin determinabil,

cerută

ad validitatem

pentru contractul de vânzare-cumpărare trebuie îndeplinită de promisiunea de vânzare-cumpărare în scopul pronunțării aceluiași tip de hotărâre.  Prețul este determinat

când se precizează în act elementele care îl individualizează și determinabil când se prevăd suficiente elemente necesare determinării acestuia.

Or, în condițiile în care în antecontractele de vânzare-cumpărare s-a stipulat că valorile bunurilor înstrăinate urmau a fi scăzute și compensate din sumele pe care promitenta vânzătoare le datora promitentei cumpărătoare, iar data la care se vor stabili sumele exacte pe care le datorează vânzătoarea cumpărătoarei era data stabilită de părți pentru perfectarea actelor în formă autentică, nu este îndeplinită cerința de validitate relativ la obiectul contractului în privința determinării prețului, și anume prețul nu este determinat sau cel puțin determinabil (conform art. 1660 Cod civil).

Secția I civilă, decizia nr. 2699 din 22 iunie 2018

Obiectul acțiunii.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iași, reclamanta SC A. SRL  a chemat în judecată pe pârâta SC B. SRL și chemații în garanție C. SPRL  și D. asociat coordonator al C. SPRL și a solicitat ca instanța să dispună pronunțarea unei hotărâri care să țină cont de act autentic.

2.Hotărârea pronunțată în primă instanță de tribunal.

Prin sentința civilă nr. 1107 pronunțată la 20.10.2016 de Tribunalul Iași, Secția a II-a Civilă și de Contencios Administrativ și Fiscal s-a respins cererea reclamantei.

3.Hotărârea pronunțată în apel de Curtea de apel.

Curtea de Apel Iași, Secția civilă prin decizia nr. 535 din 13.09.2017 a respins apelul formulat de reclamanta SC A. SRL împotriva sentinței civile cu nr. 1107/2016 pronunțată de Tribunalul Iași - Secția a II-a Civilă și de Contencios Administrativ și Fiscal, pe care a păstrat-o.

4.Cererea de recurs.

Împotriva deciziei pronunțate de instanța de apel, reclamanta a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C.proc.civ.

În dezvoltarea criticilor formulate, recurenta-reclamantă susține că instanța de apel a apreciat în mod greșit natura juridică a actelor deduse judecății, arătând că potrivit dispozițiilor legale vânzarea unor apartamente se poate face și prin alte înscrisuri, fără a fi necesară autentificarea de către notar, condiția "

ad validitatem

" fiind prevăzută în Legea nr.18/1991 doar pentru terenuri. Susține că soluția instanței de apel este contrară atât dispozițiilor legale, cât și deciziei nr. 23 din 03.04.2017 a ÎCCJ - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie .

În ceea ce privește prețul, arată că în mod greșit instanța de apel a reținut că acesta nu este determinat, susținând că înscrisurile depuse la dosar fac dovada că prețul a fost determinat exact pentru fiecare mp de construcție. Susține că valoarea totală a celor 2 antecontracte de vânzare-cumpărare este de 813.802 lei, fără TVA (968.424,38 lei inclus TVA), valoare care trebuie scăzută și compensată din sumele pe care pârâta SC B. SRL i le datorează conform celor stipulate în conținutul celor 2 antecontracte de vânzare-cumpărare. Legat de acest aspect, arată că în cauză sunt îndeplinite condițiile art. 1616 C.civ. care prevede că datoriile reciproce se sting prin compensație până la concurența celei mai mici dintre ele. Mai arată că instanța de apel a reținut în mod greșit că nu poate fi examinată în cadrul acțiunii de față, întemeiate pe art. 1669 C.civ., stingerea prin compensație pe motiv că datoria este ulterioară deschiderii procedurii insolvenței arătând că sumele datorate de către pârâtă, cât și creanța rezultată din neperfectarea celor 2 antecontracte de vânzare-cumpărare sunt aferente perioadei de dinainte de deschiderea procedurii insolvenței, respectiv 10.01.2012 și nu vizează procedura de insolvență a acesteia.

Cu privire la bunurile imobile care fac obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare, recurenta-reclamantă arată că acestea au fost predate pârâtei la data de 14.12.2011 și, respectiv la 09.01.2012, în vederea continuării amenajării acestora, așa cum rezultă din cuprinsul proceselor verbale de predare-primire din 14.12.2011 si din 09.01.2012, depuse la dosarul cauzei.

5.Procedura derulată în recurs.

S-a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva deciziei nr. 535 din 13.09.2017 a Curții de Apel Iași, Secția civilă.

Recursul a fost declarat și motivat în termenul prevăzut de art. 485 alin. (1) C.proc.civ.

Asupra verificării motivelor de casare, prevăzute de art. 488 C.proc.civ., s-au constatat următoarele:

Recursul a fost motivat conform prevederilor art. 487 alin. (1) C.proc.civ., recurenta pârâtă indicând ca temei de drept prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C.proc.civ.

Urmare a verificărilor prevăzute la art. 493 alin. 3 C.proc.civ., motivele de recurs dezvoltate de recurenta-reclamantă au fost încadrate în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.

Prin încheierea din 18.05.2018 Î.C.C.J a admis în principiu recursul, conform art. 493 alin. (6) C.proc.civ.

6.

Considerentele Î.C.C.J. asupra recursului.

Analizând recursul declarat prin prisma dispozițiilor legale și a celor reținute în raportul privind admisibilitatea în principiu a recursului, Î.C.C.J constată că recursul este nefondat pentru cele ce urmează:

Prin motivele de recurs invocate, recurenta reclamantă invocă nelegalitatea deciziei recurate prin prisma interpretării și aplicării greșite a dispozițiilor art. 1179, 1279, 1616, 1650, 1669 din Codul civil.

Se susține, în contextul invocării prevederilor art.488 pct. 8 Cod procedură civilă, că s-au interpretat eronat dispozițiile legale privind condițiile esențiale ale contractului, și anume acelea privind prețul stabilit în  antecontractele încheiate sub nr. x și x1 la data de 28.11.2011 și 09.01.2012 între reclamantă și pârâtă, susțineri ce nu pot fi primite.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare reprezintă o varietate de contract preparatoriu ce implică obligația asumată de ambele părți de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Sediul materiei se regăsește în prevederile

art. 1279 din Codul civil din 2009

, care include toate promisiunile de a contracta. De asemenea, prevederile din cadrul contractului de vânzare referitoare la promisiunea de vânzare sau de cumpărare, ce se regăsesc în cuprinsul

art. 1669

–

1670 din Codul civil

, reiau dispozițiile legale ale

art. 1279 Cod civil

.

Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea, după cum prevede

art. 1279 alin. (1) C.civ.

În ipoteza neexecutării promisiunii de a încheia contractul, partea îndreptățită poate să solicite daune-interese [

art. 1279 alin. (2) C.

civ] sau, mai mult decât atât, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract [

art. 1279 alin. (3)  C.

civ.].

Condiția pentru pronunțarea unei asemenea hotărâri este deci aceea ca cerințele legii pentru validitatea contractului să fie îndeplinite.

Condițiile de fond pe care trebuie să le întrunească promisiunea sunt următoarele: a) să existe un consimțământ valabil exprimat; b) părțile să aibă capacitatea de a contracta; c) acordul să privească elementele esențiale ale contractului proiectat: lucrul vândut și prețul; d) cauza contractului să existe, să fie licită și morală.

Contractul de vânzare-cumpărare este considerat de lege [art.1295 alin.(1) C.civ.] ca fiind valabil încheiat de îndată ce se realizează acordul de voințe asupra lucrului vândut și asupra prețului acestuia. Chiar dacă promisiunea nu se confundă cu vânzarea propriu-zisă, elementele esențiale ale acesteia (lucrul vândut și prețul) trebuie să fie convenite de părți încă de la data promisiunii, căci altfel nici nu s-ar putea vorbi de promisiune, care prin definiție presupune un acord de voințe cu privire la autentificarea viitoare a unei anumite vânzări.

Prevăzând condiția de îndeplinire a

cerințelor impuse de lege

contractului, la a cărui perfectare părțile s-au obligat, condiție

sine qua non

pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, și

condiția ca prețul să fie determinat sau cel puțin determinabil,

cerută

ad validitatem

pentru contractul perfect de vânzare-cumpărare trebuie îndeplinită de promisiunea de vânzare-cumpărare în scopul pronunțării aceluiași tip de hotărâre.  Prețul este determinat când se precizează în act elementele care îl individualizează și determinabil când se prevăd suficiente elemente necesare determinării acestuia.

Criticile recurentei în ceea ce privește această condiție nu subzistă, instanța de apel în mod just a considerat că cele două antecontracte de vânzare-cumpărare nu îndeplinesc cerința de validitate a unui contract de vânzare, respectiv obiectul contractului în privința determinării prețului, și anume prețul nu este determinat sau cel puțin determinabil (conform art. 1660 C.civ.), în condițiile în care se prevede că valorile bunurilor înstrăinate urmau a fi scăzute și compensate din sumele pe care SC B. SRL le datorează SC A. SRL, iar data la care se vor stabili sumele exacte pe care le datorează vânzătoarea cumpărătoarei era 31.03.2012, data stabilită de părți ca perfectare a actelor în formă autentică.

Drept urmare, susținerile recurentei reclamante privind interpretarea eronată de către instanța de apel a prevederilor incidente privind condiția ca prețul din antecontracte să fie determinat sau cel puțin determinabil nu subzistă. Sunt fondate însă criticile referitoare la interpretarea prevederilor relative la forma antecontractelor (dată fiind interpretarea dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza întâi și art. 1669 alin. (1) C.civ. conform deciziei nr. 23 din 03.04.2017 a Î.C.C.J.- Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie), însă acestea nu pot conduce la reținerea nelegalității deciziei recurate deoarece condițiile esențiale pentru încheierea valabilă a antecontractelor trebuie îndeplinite cumulativ, lipsa uneia dintre acestea conducând la  nevalabilitatea actului juridic respectiv.

De asemenea, corect s-a considerat că nu are suport susținerea reclamantei în sensul că bunurile care fac obiectul celor două antecontracte au fost achitate de SC A. SRL prin compensație cu sumele datorate de SC B. SRL.

Instanța de apel a reținut în mod just că instituția compensației  prevăzută de  art. 1616 și următoarele din Codul civil este completată de reglementări specifice pentru profesioniștii persoane juridice, promitenta vânzătoare SC B. SRL fiind un profesionist aflat în procedura insolvenței.

Aceste critici formulate de recurentă privind îndeplinirea cerințelor legale pentru a opera compensația ca mod de stingere a obligațiilor părților nu pot conduce la reținerea incidenței art. 488 pct. 8 C.proc.civ., deoarece compensația reprezintă modalitatea de stingere simultană a două datorii reciproce existente între două persoane, până la concurența celei mai mici dintre ele, cu condiția ca acestea să fie certe, lichide și exigibile. Compensația judiciară este cea care operează pe cale judecătorească, adică în urma unei cereri formulate de persoana interesată să invoce acest mod de stingere a datoriilor, cerere care se adresează instanței de judecată. Compensația poate fi invocată atât prin acțiune principală, cât și pe cale de excepție. În cazul compensației judiciare, singura condiție care trebuie îndeplinită cu privire la creanța a cărei compensare se cere este ca aceasta sa fie certă. Așadar, aceasta presupune o analiză a îndeplinirii condițiilor legale pentru a putea opera, într-un cadru procesual specific raporturilor juridice dintre părțile din proces, în speță creditor și debitor aflat în insolvență.

Pe de altă parte, potrivit art. 52 din Legea nr. 85/2006, deschiderea procedurii insolvenței nu afectează dreptul unui creditor de a invoca compensarea creanței sale cu cea a debitorului asupra sa, atunci când condițiile prevăzute de lege în materie de compensație legală sunt îndeplinite la data deschiderii procedurii.

Față de aceste dispoziții, în mod just instanța de apel a considerat că   stingerea creanței prin compensație în cazul unui profesionist vizat de insolvență presupune o analiză în ceea ce privește datoria respectivă, dacă aceasta este anterioară sau ulterioară deschiderii procedurii insolvenței, chestiuni ce nu pot fi examinate în cadrul unei acțiuni întemeiate pe art. 1669 C.civ., cum este cazul speței de față.

Prin urmare, în mod legal s-a considerat că soluția pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract în cazul refuzului uneia dintre părți de a reitera consimțământul său la încheierea contractului respectiv nu poate ignora considerentele mai sus expuse și prevederile incidente, ale art. 1279 și art. 1669 C.civ.

Pentru aceste considerente, a fost respins recursul declarat reclamanta SC A. SRL împotriva deciziei nr.535/2017 a Curții de Apel Iași, Secția civilă.