ÎCCJ, decizie (scj.ro #158627)

Promisiune bilaterală de vânzare a unor imobile. Acțiune în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de vânzare. Condiții de admisibilitate din perspectiva dispozițiilor art. 1669 alin. (1) din Codul civil

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acțiune în constatare

hotărâre care să țină loc de contract de vânzare

înscriere în cartea funciară

C. civ., art. 1669 alin. (1)

Potrivit dispozițiilor art. 1.669 alin. (1) C. civ., când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

În cazul în care părțile au promis transferul dreptului de proprietate asupra unor imobile a căror situație juridică nu permitea, la momentul încheierii promisiunii, încheierea contractului de vânzare deoarece imobilele nu erau înscrise în cartea funciară în favoarea promitentului vânzător, este corectă soluția instanței de respingere a acțiunii întemeiate pe dispozițiile art. 1669 alin. (1) C. civ. pentru faptul că hotărârea care ține loc de contract de vânzare a unor imobile nu poate fi pronunțată în absența acestei înscrieri.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2154 din 21 noiembrie 2019

A.Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova, reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC B. SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să constate valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 601 de către Biroul Notarilor Publici C. la data de 30 mai 2013, încheiate între cele două părți, iar hotărârea să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Pârâta SC B. SRL a formulat cerere reconvențională, solicitând ca prin sentința ce se va pronunța să dispună:

1.obligarea pârâtei reconvenționale la plata sumei de 15.733,28 lei, reprezentând penalități de întârziere calculate conform contractului, pentru neexecutarea obligației de plată a ratei de 27.000 Euro, ce avea scadența la data de 30 mai 2015;

Prin sentința civilă nr. 2543 din 15 februarie 2016 pronunțată de Judecătoria Craiova a fost admisă excepția necompetenței materiale și a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, instanță competentă atât material, cât și teritorial.

Reclamanta a formulat cerere de modificare a cererii introductive de instanță cu privire la obiectul cererii de chemare în judecată, solicitând:

-să se constate întemeiată clauza penală stipulată la art. 7.3.4 din Promisiunea Bilaterală de Vânzare-Cumpărare autentificată sub nr. 601 de către Biroul Notarilor Publici C. la 30 mai 2013;

-să se constate că, în cauză, prețul a fost achitat integral, prin compensația intervenită între sumele datorate de reclamantă cu titlu de diferență de preț și sumele datorate reclamantei de către pârâtă cu titlu de daune-interese și penalități, în conformitate cu clauza penală stipulată la art. 7.3.4 din Convenție;

-în temeiul dispozițiilor art. 1669 C. civ. să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, având în vedere refuzul nejustificat al pârâtei, exprimat în mod expres, de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, în condițiile promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 601 de către Biroul Notarilor Publici C., încheiată între reclamantă și pârâtă, la 30 mai 2013, constatând că toate condițiile de validitate impuse de acest text de lege sunt îndeplinite și că promitenta vânzătoare refuză în mod nejustificat încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Reclamanta SC A. SRL a depus precizare cu privire la obiectul cererii de chemare în judecată, astfel cum aceasta a fost formulată și ulterior modificată, solicitând următoarele:

1.Constatarea existenței dreptului reclamantei de a solicita pârâtei plata sumei de 162.000 Euro datorate reclamantei de către aceasta, în temeiul art. 7.3.4 din Promisiunea Bilaterală de Vânzare-Cumpărare autentificată sub nr. 601 de către Biroul Notarilor Publici C. la 30 mai 2013, potrivit căreia „…În cazul în care Vânzătorul nu își îndeplinește această obligație” (respectiv depunerea tuturor diligențelor și eforturilor în vederea înscrierii cât mai urgente a imobilelor în cartea funciară și prezentarea la notar în vederea perfectării contractului autentic de vânzare-cumpărare) „va plăti cu titlu de daune-interese Cumpărătorului contravaloarea sumelor încasate cu titlu de avans și rate conform prezentului contract, contravaloarea investițiilor efectuate de Cumpărător la imobilele ce fac obiectul prezentului contract, precum și penalități egale cu debitul sumelor respective”.

2.Obligarea pârâtei la plata sumei de 162.000 Euro, datorate de către aceasta reclamantei, în temeiul dispozițiilor art. 7.3.4 din Convenția nr. 601 din 30 mai 2013, sumă compusă din:

-54.000 Euro, datorați cu titlu de daune-interese, potrivit primei teze a clauzei 7.3.4 reprezentând contravaloarea sumelor încasate de reclamantă cu titlu de avans și rate conform convenției, respectiv contravaloarea avansului de 40.500 Euro la care se adaugă contravaloarea primei rate de preț, în cuantum de 13.500 Euro;

-108.000 Euro, datorați cu titlu de penalități de neexecutare, potrivit tezei finale a clauzei 7.3.4, reprezentând penalități egale cu dublul sumelor datorate reclamantei, cu titlu de daune-interese, daune interese stabilite potrivit primei teze a clauzei 7.3.4:

3.În temeiul art. 1616 C. civ. și urm. să se dispună compensația cu privire la sumele datorate reciproc de către părți, până la concurența celei mai mici dintre ele, respectiv între suma de 81.000 Euro, pe care reclamanta i-o datorează pârâtei diferență de preț, și suma de 162.000 Euro, pe care pârâta i-o datorează reclamantei, cu titlu de daune-interese și penalități de neexecutare, în temeiul clauzei 7.3.4 din Convenție.

4.În temeiul art. 1669 C. civ., să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, având în vedere refuzul nejustificat al pârâtei, exprimat în mod expres, de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, în condițiile promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 601 din 30 mai 2013, constatând că toate condițiile de validitate impuse de acest text sunt îndeplinite, inclusiv condiția plății prețului contractului, în cuantum de 135.000 Euro, care a fost integral achitat, după cum urmează:

-54.000 Euro, reprezentând contravaloarea avansului de 40.500 Euro, la care se adaugă contravaloarea primei rate de preț, în cuantum de 13.500 Euro, sumă pe care reclamanta i-a plătit-o în mod direct pârâtei;

-81.000 Euro, reprezentând diferența de preț pe care reclamanta trebuia să i-o achite pârâtei prin compensația acestei sume cu suma de 162.000 Euro, datorată de către pârâtă reclamantei, cu titlu de daune-interese și penalități, în conformitate cu dispozițiile art. 7.3.4 din Convenție.

B. Hotărârea primei instanțe.

Prin sentința civilă nr. 953 din 21 martie 2017, Tribunalul București, Secția a VI-a civilă a respins cererea de chemare în judecată și cererea reconvențională privind pe reclamanta-pârâtă SC A. SRL în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC B. SRL, ca neîntemeiate.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanțe.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta SC B. SRL și apel incident reclamanta SC A. SRL.

D. Hotărârea instanței de apel.

Prin decizia nr. 1040 din 9 mai 2018, Curtea de Apel București, Secția a V-a civilă, a respins apelul formulat de apelanta-pârâtă reclamantă SC B. SRL și apelul incident formulat de apelanta reclamantă pârâtă SC A. SRL.

E. Calea de atac împotriva hotărârii instanței de apel.

Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel București a declarat recurs pârâta SC B. SRL și recurs incident reclamanta-pârâtă SC A. SRL.

Pârâta-reclamantă SC B. SRL critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:

În cauză sunt întrunite cerințele art. 488 alin. 1 pct. 6 C. proc. civ., întrucât instanța de apel nu a analizat toate motivele de apel invocate, nu a analizat toată situația de fapt și de drept, inclusiv aprecierea instanței de fond cu referire la probele administrate.

Referitor la motivarea instanței de apel, respectiv la calificarea obligațiilor de diligență ca fiind de rezultat, recurenta consideră că au fost încălcate prevederile art. 488 alin. 1 pct. 8, respectiv hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a normelor de drept material.

S-a reținut în mod greșit că pârâta-reclamantă trebuia să asigure înscrierea dreptului de proprietate asupra construcției, iar nu doar să depună diligențele necesare atingerii acestui rezultat.

Instanța a interpretat eronat probele din dosar.

Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate aferente contractului de vânzare-cumpărare, mai puțin consimțământul promitenților vânzători la încheierea contractului, consimțământ pe care instanța trebuie să îl suplinească tocmai prin pronunțarea unei astfel de hotărâri.

În situația invocării excepției de neexecutare a contractului nu se poate considera că este nejustificată neexecutarea din partea debitorului.

Prin art. 7.3.4 din contract s-a prevăzut valoarea despăgubirilor datorate de promitentul vânzător pentru neexecutarea obligației de înscriere a imobilelor în cartea funciară și, drept urmare, pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare din acest motiv.

Contrar acestor dispoziții, în cauză reclamanta solicită atât executarea silită în natură a obligației de a face constând în obligația de vânzare a bunului prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare, cât și achitarea despăgubirilor stabilite convențional pentru neîndeplinirea acestei obligații.

În mod greșit instanța de apel a aplicat dispozițiile art. 1270 și art. 1516 C. civ., cu raportare la art. 1481 C. civ. coroborat cu prevederile contractului încheiat.

Reclamanta-pârâtă SC A. SRL a formulat recurs incident și a adus deciziei următoarele critici:

În mod greșit s-a apreciat că în cauză nu se poate considera că prețul contractului a fost integral achitat prin compensația intervenită între sumele datorate de către reclamantă cu titlu de diferență de preț și sumele datorate de pârâtă cu titlu de daune-interese și penalități, în conformitate cu clauza penală stipulată de art. 7.3.4 din convenție.

Pentru a putea înscrie imobilele construcții în Cartea Funciară pârâta trebuie să dețină un titlu valabil privind folosința terenului, acesta aflându-se în proprietatea statului prin Administrația Domeniilor Statului.

La momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare pârâta cunoștea că nu va putea să perfecteze contractul în forma autentică, dat fiind faptul că nu putea să înscrie în Cartea Funciară imobilele, în lipsa unui contract de locațiune cu Administrația Domeniilor Statului.

Se solicită admiterea recursului și casarea deciziei recurate, iar urmare a rejudecării apelului incident să fie admisă cererea de chemare în judecată.

F. Analizând recursurile prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte a apreciat că acestea sunt nefondate și le-a respins pentru următoarele considerente:

În cauză nu sunt întrunite cerințele art. 488 alin. 1 pct. 6 C. proc. civ., potrivit cărora hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Hotărârea instanței de apel răspunde exigențelor art. 425 alin. 1 lit. b) întrucât cuprinde susținerile părților, expunerea situației de fapt reținută de instanță pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, fiind arătate motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Legiuitorul a prevăzut acest motiv de casare în art. 488 alin. 1 pct. 6 C. proc. civ. având în vedere atât lipsa totală a considerentelor, cât și existența unor considerente contradictorii care nu au nicio legătură cu cauza.

În speță, nu sunt întrunite cerințele acestor dispoziții legale, criticile referitoare la aprecierea probelor administrate nu constituie critici de nelegalitate, astfel încât nu pot constitui motive ce pot fi analizate în recurs.

Nu sunt întrunite nici cerințele art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., întrucât hotărârea nu a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

În cauză, părțile au promis transferul dreptului de proprietate asupra unor imobile a căror situație juridică nu permitea, la momentul încheierii promisiunii, încheierea contractului de vânzare. Aceasta deoarece imobilele nu erau înscrise în cartea funciară, în favoarea promitentului vânzător. Părțile nu aveau de ales în această situație, între o promisiune de a încheia în viitor contractul și contract. Ele au fost obligate datorită situației juridice existente să convină exclusiv pentru un drept de creanță.

S-a reținut în mod corect faptul că hotărârea care ține loc de contract de vânzare a unor imobile nu poate fi pronunțată în absența înscrierii imobilelor în cartea funciară, în favoarea promitentului-vânzător.

Așa fiind, în cauză nu au fost încălcate și nici aplicate greșit norme de drept material, instanța aplicând în mod corect dispozițiile art. 1669 alin. 1 C. civ.

Este de necontestat că obligațiile părților, în cadrul promisiunii bilaterale de vânzare, sunt interdependente, ambele părți asumându-și obligații în considerarea dreptului de a vinde, respectiv de a cumpăra.

Nu se poate pretinde executarea obligației de plată a prețului în condițiile în care promitentul vânzător nu și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară. Această obligație este o obligație de rezultat, promitentul vânzător avea obligația înscrierii dreptului de proprietate asupra imobilelor în cartea funciară.

Față de aceste considerente, Înalta Curte a apreciat că în cauză nu sunt întrunite cerințele art. 488 alin. 1 pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ., neexistând motive de casare a deciziei recurate.

Pe cale de consecință, potrivit dispozițiilor art. 496 C. proc. civ., recursul principal declarat de pârâta SC B. SRL, precum și recursul incident SC A. SRL au fost respinse ca nefondate.