ÎCCJ, decizie (scj.ro #122546)

Cerere de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare. Refuz nejustificat al promitentului vânzător de a încheia actul autentic.

Cuprins pe materii :

Drept civil. Obligații. Promisiunea de vânzare.

Index alfabetic :

promisiune bilaterală de vânzare

-hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare

-imobil

-carte funciară

-documentație cadastrală

NCC, art. 885, art. 1669

Legea nr. 7/1996, art. 5

Legea nr. 71/2011, art. 56

Potrivit dispozițiilor art. 1669 alin.1 NCC, pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, instanța de judecată trebuie să constate că una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis și, respectiv, că toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

Astfel, lipsa oricăror demersuri ale promitenților vânzători pentru obținerea documentației cadastrale necesare încheierii actului de vânzare în formă autentică notarială potrivit dispozițiilor art. 54 din Legea nr.7/1996 (care prevăd în sarcina notarului public obligația de a solicita, în ipoteza actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, înscrierea în cartea funciară) echivalează cu un refuz de încheiere a actului în formă notarială, iar interpretarea instanței, conform căreia existența unor presupuse dificultăți în întocmirea documentației cadastrale relevate cu prilejul judecății, ar echivala cu lipsa refuzului promitenților vânzători, conduce la concluzia că, față de atitudinea pasivă a acestora, încheierea actului de vânzare în formă autentică nu mai este posibilă.

Prin urmare, reținând neîndeplinirea primei condiții impuse de 1669 alin. (1) NCC și, în consecință, faptul că nu poate fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act de vânzare pentru că în realitate nu există un refuz nejustificat al pârâților ci o imposibilitate de înscriere a terenurilor în cartea funciară, instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală.

Secția I civilă, decizia nr. 835  din 20 martie 2015

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Oltenița la data de 8 octombrie 2012, reclamanta SC O.A. SRL a chemat în judecată pe pârâții I.F. și I.M., solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare a terenului în suprafață totală de 52,0225 ha, situat în județul Călărași.

În motivarea acțiunii s-a arătat că, la data de 7 septembrie 2012, reclamanta a încheiat cu pârâții un antecontract de vânzare-cumpărare atestat de avocat (care a fost urmat de un act adițional), cu privire la suprafața de 52,0225 ha teren arabil extravilan, pentru care a achitat suma de 624.270 lei; pârâții sunt proprietarii suprafeței menționate în baza contractelor de vânzare-cumpărare, autentificate de BNP M.E, sub nr.xx8/2009, xx9/2009, xx0/2009, xx1/2009, xx2/2009, xx80/2009, xx7/2011 și xx5/2012.

A arătat, de asemenea, reclamanta că la data perfectării antecontractului, vânzătorii s-au obligat ca în luna septembrie 2012, imediat ce condițiile legale pentru vânzare-cumpărare vor fi îndeplinite, să se prezinte la notariat în vederea autentificării actului, însă sub diverse motive, nu și-au îndeplinit această obligație.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile  art. 1669 NCC, art.111 și 274 C.pr.civ.

Prin sentința civilă nr. 2301/2012, Judecătoria Oltenița a admis excepția necompetenței sale materiale și a declinat competența în favoarea Tribunalului Călărași, reținând că potrivit dispozițiilor art. 2 al.(1) lit. b) C.pr.civ., tribunalul judecă, în primă instanță, procesele și cererile în materie civilă al căror obiect are o valoare de peste 500.000 lei, cu excepția cererilor de împărțeală judiciară, a cererilor în materia succesorală, a cererilor neevaluabile în bani și a cererilor privind materia fondului funciar, inclusiv cele de drept comun, petitorii sau, după caz, posesorii, formulate de terții vătămați în drepturile lor prin aplicarea legilor în materia fondului funciar. În cauză, valoarea obiectului acțiunii este de 624.270 lei, valoare în raport de care a fost calculată și taxa de timbru conform art. 3

1

din Legea 146/1997.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Călărași, la data de 11 decembrie 2012.

La termenul din 16 ianuarie 2013, a fost depus la dosar certificatul de atestare fiscală emis de Primăria comunei Gălbinași din care rezultă că pârâții figurează în evidențele fiscale cu 47 de terenuri, având o suprafață totală de 52,0225 ha, pentru care impozitele au fost achitate la zi.

Prin sentința civilă nr. 33 din 16 ianuarie 2013, Tribunalul Călărași a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

Instanța de fond a reținut că între reclamantă și pârâți a fost încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare atestată la 23 mai 2012 de Cabinetul Individual de Avocat I.V., prin care pârâții s-au obligat să vândă societății reclamante suprafața totală de 52,0225 ha - teren extravilan - cu prețul de 624.270 lei.

La data semnării antecontractului s-a achitat un avans de 80.000 lei, cu ordinul de plată din 23 septembrie 2012, restul de preț (544.270 lei) fiind achitat cu ordinul de plată din 7 septembrie 2012, când a fost încheiat și actul adițional nr.1 la antecontract prin care a fost convenită, printre altele, prelungirea termenului stabilit pentru încheierea actului în formă autentică de la 1 septembrie 2012 la 20 septembrie 2012.

Până la data înregistrării cererii de chemare în judecată, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat în formă autentică, reclamanta susținând că pârâții au refuzat acest lucru, fără un motiv bine justificat.

A reținut tribunalul că la termenul de dezbateri, administratorul reclamantei și mandatara pârâților au precizat că în realitate nu a existat un refuz nejustificat al pârâților de a perfecta actul autentic, motivul real fiind imposibilitatea întocmirii documentației cadastrale. S-a arătat în acest sens că terenurile înstrăinate prin antecontract au fost dobândite de pârâți prin acte autentice întocmite în anul 2009, fără ca acestea să fi fost anterior înscrise în cartea funciară; în plus, lipsesc planurile parcelare care ar fi trebuit întocmite de Primăria comunei Gălbinași.

Potrivit art.1669 NCC, dacă una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, sub condiția ca toate celelalte condiții de valabilitate să fie îndeplinite.

În speță, reclamanta și-a îndeplinit obligația de plată a prețului și a intrat  în posesia terenului încă de la achitarea avansului, iar neîncheierea contractului în formă autentică nu reprezintă urmarea refuzului nejustificat al pârâților, ci a faptului că terenurile nu sunt intabulate în cartea funciară.

Deși au devenit proprietari ai terenurilor, fără înscrierea dreptului în cartea funciară, pârâții nu au posibilitatea legală de a le înstrăina în aceleași condiții după data de 1 octombrie 2011, dată la care a intrat în vigoare legea de punere în aplicare a noului Cod civil.

A concluzionat tribunalul că cererea de chemare în judecată nu este întemeiată, întrucât una dintre condițiile pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, respectiv refuzul nejustificat al pârâților de a perfecta actul autentic, nu este îndeplinită. Astfel, aceștia sunt de acord și în prezent cu înstrăinarea terenului, însă au dificultăți în întocmirea documentației cadastrale.

Împotriva acestei decizii a formulat apel reclamanta, solicitând anularea hotărârii apelate iar, pe fond, admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.

În motivare, reclamanta a susținut că sentința apelată este lovită de nulitate, având în vedere nerespectarea de către instanță a dispozițiilor imperative prevăzute de art.258 alin.(1) C.proc.civ., care prevăd că minuta se semnează, sub sancțiunea nulității, de judecător. În acest sens s-a învederat că minuta din dosarul Tribunalului Călărași, nu este semnată de judecător.

A mai arătat apelanta că instanța de fond, în mod greșit a respins acțiunea, ca neîntemeiată, reținând  că nu a existat un refuz nejustificat al pârâților de a perfecta actul autentic și că motivul real a fost imposibilitatea întocmirii documentației cadastrale pentru terenurile înstrăinate prin antecontract. În realitate, intimații-pârâți nu au efectuat niciun demers pentru obținerea acesteia în ciuda obligațiilor asumate și a faptului că avansul în sumă de 80.000 lei a fost achitat tocmai pentru ca aceștia să demareze operațiunile de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii terenurilor în cartea funciară.

Intimații-pârâți au formulat întâmpinare, prin care au învederat că este real că au încheiat cu apelanta-reclamantă o promisiune de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 52,0225 ha teren arabil extravilan, că au primit întreaga sumă convenită ca preț și că, în repetate rânduri, au fost somați de către reprezentatul apelantei-reclamante să se prezinte la notariat în vederea perfectării actelor de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar au refuzat întrucât nu au reușit să întocmească documentațiile cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară  a acestor terenuri.

Au mai arătat intimații-pârâți că sunt persoane în vârstă, că au probleme de sănătate, că nu au reușit să găsească un specialist cadastral care să realizeze aceste lucrări și că nu pot face dovada demersurilor pentru întocmirea documentațiilor cadastrale și a cărților funciare.

Intimații-pârâți au menționat că sunt de acord cu admiterea apelului, iar pe fond cu admiterea acțiunii formulate de apelanta-reclamantă, în sensul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare a terenului extravilan în suprafața de 52,0225 ha.

Prin decizia civilă nr.164/A din 20 iunie 2013, Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței pronunțată de Tribunalul Călărași, a anulat sentința civilă apelată și a reținut cauza pentru soluționare în fond.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că, potrivit art. 258 alin. (1) C.proc.civ., după ce s-a întrunit majoritatea, se va întocmi îndată dispozitivul hotărârii care se semnează, sub sancțiunea nulității, de către judecători și în care se va arăta, când este cazul, opinia separată a judecătorilor aflați în minoritate.

Nesemnarea minutei se constituie într-o nulitate absolută ce rezultă din încălcarea dispoziției imperative înscrisă în textul de lege sus-citat și duce la anularea hotărârii, deoarece lipsa semnăturii face imposibilă exercitarea controlului judiciar în ceea ce privește judecarea cauzei de către magistrații care au pronunțat hotărârea și care trebuiau să soluționeze cauza în acord cu principiul continuității completului de judecată. Cerința semnării minutei este menită să garanteze autenticitatea hotărârii pronunțate și să dea posibilitatea de a se verifica legalitatea alcătuirii instanței.

Fiind vorba de o nulitate expresă, vătămarea se presupune, neimpunându-se dovedirea de către partea care o invocă a unui prejudiciu.

În speță, curtea de apel a constatat că minuta nu a fost semnată de judecătorul care a pronunțat sentința ce face obiectul controlului judiciar.

În consecință, în temeiul art. 297 alin. (2) teza finală C.proc.civ., Curtea de Apel București a admis apelul, a anulat sentința civilă apelată și a reținut cauza pentru soluționare în fond.

În fond în rejudecare, s-a administrat proba cu acte și s-a încuviințat efectuarea unei expertize judiciare în specialitatea topografie.

Prin decizia civilă nr. 482/A din 6 noiembrie 2014, Curtea de Apel București, Secția a III-a  civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins acțiunea ca nefondată.

Analizând, în rejudecare, cererea reclamantei, instanța a constatat că, în ceea ce privește normele de procedură aplicabile în cauză, prin raportare la data sesizării instanței cu cererea de chemare în judecată - 08 octombrie 2012 - procesul este supus normelor înscrise în Codul de procedură civilă de la 1865, conform dispozițiilor art. 3 din Legea nr.76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr.134/2010 privind Codul de procedură civilă.

S-a reținut că instanța de fond a fost sesizată cu o cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare a terenului individualizat în petitul cererii în suprafață de 52,0225 ha, situat în județul Călărași.

Părțile au încheiat la data de 7 septembrie 2012 un antecontract de vânzare-cumpărare, atestat de avocat, urmat de un act adițional, prin care pârâții s-au obligat să vândă reclamantei această suprafață de teren cu prețul de 624.270 lei; la data încheierii acestei convenții a fost plătită, cu titlu de avans, suma de 80.000 lei.

Părțile au stabilit de comun acord, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, că încheierea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare să se facă la data de 1 septembrie 2012, ocazie cu care se va achita și diferența de preț. Prin actul adițional la acest antecontract, părțile au convenit prelungirea termenului stabilit inițial în antecontract pentru încheierea în formă autentică a actului de vânzare cumpărare, până la data de 20 septembrie 2012.

La aceeași dată, a încheierii actului adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, reclamanta a achitat restul de preț pentru teren.

Curtea de apel a reținut că pârâții sunt proprietarii suprafeței menționate în baza unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate în condițiile art. 6 din Legea nr.2 47/2005, autentificate de notarul public. Terenul nu a fost înscris în cartea funciară, documentațiile cadastrale neputând fi efectuate la momentul încheierii acestor contracte întrucât nu erau finalizate planurile parcelare, astfel cum rezulta din adeverința din 22 septembrie 2009 emisă de Primăria comunei Gălbinași.

Reclamanta a susținut în mod greșit că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile noului Cod civil, prin raportare la data introducerii acțiunii, în condițiile în care, pentru stabilirea normei de drept substanțial trebuie avut  în vedere drept criteriu momentul încheierii actelor, respectiv al săvârșirii  faptelor juridice ori al producerii efectelor de către acestea.

Astfel, potrivit art.3 din Legea nr.71/2011: „Actele și faptele juridice săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor”.

De asemenea, art.5 din Legea nr.71/2011 dispune în sensul că: „Dispozițiile Codului civil se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după intrarea sa în vigoare, precum și situațiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare”.

În cazul de față, reclamanta a sesizat instanța cu o cerere prin care a solicitat să se constate transmiterea unui drept de proprietate în patrimoniul său, urmare a convenției încheiate cu pârâții la data de 23 mai 2012, deci ulterior intrării în vigoare a noului Cod civil. Această convenție cuprinde doar obligații de a face în sarcina ambelor părți, respectiv de a vinde și de a cumpăra imobilul supus tranzacției, instanța fiind învestită tocmai cu validarea transmiterii unui drept de proprietate în patrimoniul reclamantei, ca urmare a neîndeplinirii obligației de către pârâți.

Or, acest act juridic, ce se solicită a fi constatat de către instanța de judecată, constând în transmiterea dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantei, este supus, conform  art.5 din Legea nr.71/2011, dispozițiilor din noul Cod civil.

Potrivit dispozițiilor art.1674 NCC: „Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă”.

În cazul de față, bunul supus tranzacției a fost predat reclamantei, aceasta având la momentul de față posesia terenului, iar prețul a fost plătit  în totalitate.

Art.1676 NCC, intitulat strămutarea proprietății imobilelor, prevede că:

„

În materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară”.

De asemenea, potrivit art.76 din Legea nr.71/2011: „Dispozițiile art. 876 - 915 din Codul civil privitoare la cazurile, condițiile, efectele și regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor și faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil”.

Aceste dispoziții legale sunt incidente și în cauza de față, de vreme ce antecontractul s-a încheiat ulterior intrării în vigoare a noului Cod civil.

Cu referire la dispozițiile de carte funciară incidente în cauză, Curtea de Apel București a reținut că dispozițiile art.885 NCC dispun: „Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”.

Noul Cod civil prevede și excepții la art. 887, potrivit cu care : „Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară, când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege”.

Însă, imobilul supus tranzacției părților nu se înscrie în situațiile de excepție arătate mai sus, astfel că dovada înscrierii acestuia în cuprinsul cărții funciare este necesară pentru a putea opera dobândirea dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantei.

În temeiul art. 129 C.proc.civ. din 1865, curtea de apel a încuviințat administrarea probelor cu înscrisuri și expertiză tehnică în specialitatea topografie, având ca obiective identificarea imobilului ce face obiectul convenției de înstrăinare încheiată între părți, urmând ca după identificarea terenului, raportul de expertiză să fie prezentat spre avizare Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară din raza teritorială în care se află imobilul, conform dispozițiilor art.3

2

alin.(3)

din Legea nr. 146/1997, în vigoare la momentul încuviințării probei.

Potrivit adresei din 27 februarie 2014, pentru tarlalele 2/1, 2/2, 2/3, 2/4 U.A.T. Gălbinași nu sunt întocmite planuri parcelare, fiind furnizate doar planuri de încadrare, respectiv planuri parcelare analoge - la ruletă.

Primăria comunei Gălbinași a comunicat expertului tehnic judiciar, urmare solicitării acestuia, că nu se pot întocmi proiecte parcelare pentru tarlalele din care face parte imobilul în litigiu din cauza deficitului de teren. Astfel, s-a arătat că în momentul punerii în posesie, în conformitate cu legile fondului funciar, Comisia locală care a aplicat legile proprietății s-a bazat pe informațiile, respectiv suprafețele deținute conform organizării agricole de dinainte de 1989, fără a se ține seama de limita administrativă dintre U.A.T. Vasilați (actual U.A.T. Gălbinași) și U.A.T. Sohatu, la momentul respectiv neexistând măsurători cadastrale corelate cu limitele administrativ teritoriale.

Expertul tehnic desemnat în cauză a comunicat instanței faptul că - în urma informațiilor primite de la O.C.P.I. Călărași cu privire la proprietarii de teren unde sunt amplasate tarlalele ce compun imobilul ce face obiectul expertizei, precum și a adresei primite de la Primăria Gălbinași - expertiza tehnică judiciară nu poate fi efectuată, întrucât nu se pot întocmi proiecte parcelare care să poată fi avizate de O.C.P.I. conform Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordin al directorului general al A.N.C.P.I. nr. 700/2014, tarlalele suprapunându-se cu alte imobile înscrise în titluri de proprietate emise unor terțe persoane.

Pentru partea de imobil care se suprapune altor titluri de proprietate, expertul a conchis că se poate executa o altă expertiză tehnică la o dată ulterioară, după schimbarea amplasamentelor prin hotărâre a comisiei locale, respectiv județene de fond funciar.

În schimb, pentru partea de imobil pentru care nu există suprapunere, expertul a concluzionat că se poate efectua expertiza tehnică, raportul urmând a fi avizat de O.C.P.I. cu mențiunea „imobil înregistrat în planul cadastral, fără localizare certă, din cauza lipsei planului parcelar”.

Curtea de apel a apreciat că nu poate proceda la admiterea pretențiilor reclamantei, în condițiile arătate mai sus, de vreme ce la acest moment există o imposibilitate concretă de a se efectua expertiza tehnică judiciară, care să poată fi avizată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, nefiind permisă înregistrarea în evidențele O.C.P.I. a unui imobil fără localizare certă.

Prin urmare, constatând că la acest moment neîncheierea contractului în forma autentică nu este consecința refuzului nejustificat al pârâților, reclamanta adresându-se instanței de judecată doar pentru facilitarea formalităților de înscriere în cartea funciară și reținând, totodată, imposibilitatea concretă de înscriere în cartea funciară a imobilului ce face obiectul litigiului (întrucât nu se poate face o localizare certă a acestuia), Curtea de Apel București a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta.

În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispozițiile art. 304 pct.7 și 9 C.proc.civ., recurenta a arătat că instanța de apel, în mod greșit, a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată.

Recurenta - reclamantă a făcut referire la dispozițiile art.3

2

alin.(3) din Legea nr.146/1997 și a susținut că în mod greșit curtea de apel a reținut că cererea de chemare în judecată nu poate fi admisă pentru că, în concret nu se poate administra proba cu expertiză judiciară care să poată fi avizată de OCPI.

Astfel, potrivit art.6 alin. (5) lit. c) din Ordinul nr.1882/C–1044364/2011, pentru aprobarea Regulamentului privind avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experții judiciari în specialitatea topografie, în procesul verbal de recepție se menționează amplasamentul și vecinătățile imobilului, precum și eventualele suprapuneri care se evidențiază pe planul de amplasament. Prin urmare este posibilă administrarea probei cu expertiză judiciară topometrică, pentru suprafața de 6,39 ha - afectată de suprapuneri cu alte titluri de proprietate - urmând să se facă mențiune pe planul de amplasament.

Printr-o altă critică, recurenta a arătat că, în mod greșit curtea de apel a reținut că neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu este consecința refuzului nejustificat al pârâților ci a imposibilității înscrierii în cartea funciară a terenului care nu are o localizare certă, în condițiile în care intimații-pârâți au avut o atitudine pur pasivă și nu au întreprins niciun demers pentru întocmirea documentației cadastrale.

În opinia recurentei, lipsa planurilor parcelare nu reprezintă un real obstacol în procedura de

întocmire a documentației cadastrale față de dispozițiile cuprinse în Ordinul nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul, modul de întocmire și recepție a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, care definește planul parcelar ca fiind reprezentarea grafică a unei tarlale care conține limitele tuturor imobilelor din tarla și detaliile care o definesc.

Potrivit art. 21

2

din acest act normativ, planul parcelar se întocmește de persoane autorizate, cu respectarea normelor și a regulamentelor în vigoare, la solicitarea autorităților publice locale sau a altor persoane interesate, intimații-pârâți intrând în această din urmă categorie

A mai arătat recurenta-reclamantă că, în conformitate cu dispozițiile art.26

1

alin. (1) din Ordinul nr. 634/2006 sus-menționat, prin excepție de la prevederile art. 26, la recepția documentațiilor cadastrale pentru imobile situate în extravilan unde nu există plan parcelar în arhiva oficiului teritorial sau a primăriei, acesta va fi înlocuit cu un "plan de încadrare în tarla", pe care sunt reprezentate limitele tarlalei, limitele imobilelor care au numere cadastrale anterior atribuite, limitele imobilului în cauză și orice detalii fixe din teren.

Planul de amplasament și delimitare întocmit în condițiile art.26

1

va purta mențiunea "imobil înregistrat în planul cadastral fără localizare certă datorită lipsei planului parcelar" [art. 26

1

alin. (3)], care va fi notat din oficiu în cartea funciară conform art.26

1

alin. (4).

În aplicarea art.26

1

, oficiile teritoriale au obligația de a pune la dispoziția persoanelor autorizate, cu titlu gratuit, în baza solicitării de informații, limitele tarlalei determinate prin măsurători (dacă există) sau digitizate de pe ortofotoplan, geometriile imobilelor, lista titlurilor de proprietari aferente tarlalei; aceste informații furnizate de oficiile teritoriale vor fi anexate cererii de recepție și înscriere în cartea funciară.

Recurenta-reclamantă a invocat și dispozițiile art.27 din același act normativ, susținând că nu a existat niciun impediment în întocmirea planului parcelar și a documentației cadastrale în vedere înscrierii în cartea funciară, însă intimații-pârâți nu au făcut dovada că au angajat un expert care să întocmească documentația cadastrală în vederea înscrierii în cartea funciară.

Prin urmare, s-a făcut dovada refuzului nejustificat al intimaților-pârâți de a se prezenta la notariat în vederea autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare și a culpei acestora în ceea ce privește neînscrierea imobilului în cartea funciară, culpă care se concretizează în atitudinea pasivă avută după încasarea prețului.

Printr-o altă critică, recurenta a arătat că, în cauză, nu sunt aplicabile dispozițiile art. 885 alin. (1) NCC (în sensul că înstrăinarea terenului nu se poate face fără înscrierea în cartea funciară), având în vedere dispozițiile art.56 alin. (1) și (2) din Legea nr.71/2011, deoarece nu au fost finalizate lucrările de cadastru pentru UAT Gălbinași; prin urmare,  înscrierea în cartea funciară nu este constitutivă de drepturi ci se face numai în scop de opozabilitate față de terți.

În consecință, recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, iar pe fond admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține că recursul este fondat și urmează să fie admis pentru considerentele ce vor succede:

Din perspectiva normelor de procedură și a celor de drept substanțial incidente, Înalta Curte constată că instanța de apel a reținut în mod corect că sunt aplicabile, prin raportare la data înregistrării cererii de chemare în judecată - 8 octombrie 2012 - dispozițiile Codului de procedură civilă de la 1865 (în continuare C.proc.civ.,), iar prin raportare la data încheierii antecontractului de vânzare - 7 septembrie 2012 - dispozițiile Codului civil aprobat prin Legea nr.287/2009 (în continuare noul Cod civil).

Sub aspectul criticilor formulate prin motivele de recurs, se constată că recurenta-reclamantă a invocat în drept dispozițiile art. 304 pct.7 și 9 C.proc.civ., susținând, în esență, atât greșita interpretare și aplicare a unor dispoziții legale, cât și omisiunea instanței de apel de a examina conduita intimaților - pârâți prin prisma actele normative date în aplicarea dispozițiilor care privesc întocmirea documentațiilor cadastrale.

Instanța de apel, rejudecând cererea de chemare în judecată (ca efect al anulării sentinței), a respins-o, reținând în esență dispozițiile art. 885 alin.1 NCC și împrejurarea că nu este permisă înregistrarea în evidențele OCPI a unui imobil fără localizare certă.

În ceea ce privește incidența în speță a dispozițiilor art. 885 alin.(1) NCC, care prevăd că:

"Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea",

Înalta Curte reține că, potrivit dispoziției tranzitorii cuprinsă în art. 56 din Legea nr. 71/2011, dispozițiile art. 885 alin.(1) sus-menționate care consacră caracterul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu Legea cadastrului și publicității imobiliare nr.7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Potrivit art.1 lit. i) din Legea nr. 215/2001, republicată și modificată, a administrației publice locale, unitățile administrativ-teritoriale sunt comunele, orașele și județele.

Prin urmare, pentru a face aplicarea dispozițiilor art. 885 alin.(1) NCC, instanța de apel avea obligația de a constata în prealabil că în unitatea administrativ-teritorială în care este situat terenul ce face obiectul antecontractului de vânzare au fost finalizate lucrările de cadastru și au fost deschise cărțile funciare.

Față de motivele care au întemeiat soluția de respingere a cererii de chemare în judecată, Înalta Curte reține că pentru comuna Gălbinași, la data pronunțării hotărârii ce face obiectul controlului judiciar, nu puteau fi considerate finalizate lucrările de cadastru de vreme ce încă nu existau nici planurile parcelare pentru toate tarlalele.

Distinct de faptul că instanța de apel a ignorat norma tranzitorie cuprinsă în art. 56 din Legea nr. 71/2011, făcând o greșită aplicare a dispozițiilor legale aplicabile în speță, se constată că aceasta a revenit asupra probei cu expertiză judiciară în specialitatea topometrie - deși reținuse corect aplicabilitatea dispozițiilor art. 3

2

alin.(3) din Legea nr. 146/1997 - și a concluzionat, fără a motiva în drept, că cererea de chemare în judecată nu poate fi admisă întrucât există o imposibilitate concretă de a se efectua o expertiză tehnică judiciară care să poată fi avizată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, nefiind permisă înregistrarea în evidențele acestui oficiu a unui imobil fără localizare certă.

Aceste considerente au la bază relațiile furnizate de Primăria comunei Gălbinași și de expertul desemnat de curtea de apel, conform cărora la nivelul acestei localități există un deficit de teren față de titlurile de proprietate emise, ceea ce conduce la imposibilitatea întocmirii planurilor parcelare.

În plus, pentru o suprafață de 6,39 ha, există o suprapunere a titlurilor de proprietate.

În opinia instanței de apel, nu poate fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act de vânzare pentru că în realitate nu există un refuz nejustificat al pârâților ci o imposibilitate de înscriere a terenurilor în cartea funciară.

Înalta Curte reține că, în condițiile art. 1669 alin.(1) NCC, pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, instanța de judecată trebuie să constate că una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis și, respectiv, că toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Conform considerentelor deja expuse, în speță înscrierea în cartea funciară nu este constitutivă de drepturi ci se face în scop de opozabilitate.

Anterior examinării condițiilor de înscriere în cartea funciară a suprafeței totale de teren menționată în promisiunea de vânzare, instanța de apel avea obligația să verifice dacă intimații-pârâți și-au îndeplinit obligațiile care decurg din convenția încheiată cu apelanta-reclamantă, aceea de a încheia în formă autentică notarială contractul de vânzare, iar în cazul în care răspunsul era negativ, să verifice dacă, deși aceștia au efectuat toate demersurile necesare, din motive care nu le sunt imputabile, au fost în imposibilitate de a-și onora obligațiile asumate.

Înalta Curte subliniază că lipsa oricăror demersuri ale intimaților-pârâți pentru obținerea documentației cadastrale necesare încheierii actului de vânzare în formă autentică notarială potrivit dispozițiilor art. 54 din Legea nr.7/1996 (care prevăd în sarcina notarului public obligația de a solicita, în ipoteza actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, înscrierea în cartea funciară) echivalează cu un refuz de încheiere a actului în formă notarială, chiar dacă prin întâmpinare aceștia s-au declarat de acord cu admiterea cererii de chemare în judecată.

Astfel, condiția existenței unui refuz nejustificat al unuia dintre cocontractanți este impusă de legiuitor pentru a evita încărcarea rolului instanțelor judecătorești cu cereri de chemare în judecată care nu au un veritabil caracter contencios.

Interpretarea conform căreia existența unor presupuse dificultăți în întocmirea documentației cadastrale relevate cu prilejul judecății ar echivala cu lipsa refuzului intimaților-pârâți (și deci cu respingerea cererii de chemare în judecată pentru neîndeplinirea primei condiții impuse de art. 1669 alin.1 NCC), conduce la concluzia că, față de atitudinea pasivă a pârâților,  încheierea actului de vânzare în formă autentică nu mai este posibilă.

O asemenea interpretare, în absența unor considerente care să justifice în fapt și în drept vătămarea la care este expusă recurenta-reclamantă (respectiv pierderea dreptului de a dobândi proprietatea asupra terenului menționat în cererea de chemare în judecată) contravine principiului libertății circuitului civil și garantării dreptului de proprietate care ar suporta limitări în exercițiul atributului dispoziției juridice exclusiv din considerente tehnice legate de evidențierea terenului în cartea funciară.

Așa cum s-a arătat deja, în cauza pendinte, înscrierea în cartea funciară nu este o condiție de validitate, ci de opozabilitate față de terți iar pentru ipotezele în care instanța de judecată apreciază, ca în speță, că este necesară administrarea unei expertize judiciare de specialitate urmează a se solicita, în condițiile art. 3

2

alin.(3) din Legea nr. 146/1997, avizul oficiului de cadastru și publicitate imobiliară.

Conform dispozițiilor art.1669 alin.(1) NCC, instanța de apel, subsecvent verificării condiției existenței unui refuz nejustificat trebuia să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile de valabilitate ale contractului de vânzare. O asemenea analiză nu s-a efectuat în cauză.

Prin urmare, Înalta Curte reține că instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală în sensul că : a făcut în mod greșit aplicarea dispozițiilor art. 885 alin.(1) NCC, nu a cercetat îndeplinirea condițiilor prevăzute de art.1669 alin.(1) NCC și nici nu a epuizat cercetarea judecătorească, concluzionând înainte de administrarea probei cu expertiză judiciară în specialitatea topometrie și fără a examina dispozițiile invocate de reclamantă din Regulamentul privind conținutul, modul de întocmire și recepție a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară (conform cărora planul parcelar putea fi întocmit și la cererea intimaților-pârâți, iar existența unor titluri de proprietate aparținând unor proprietari diferiți în ceea ce privește suprafața de 6,39 ha din totalul de 52, 0225 ha, conduce la aplicarea dispozițiilor art. 27 alin.(2

1

)din Ordinul nr. 634/2006 emis de directorul general al ANCPI). În plus, decizia recurată nu cuprinde argumentele de drept pe baza cărora instanța de apel a concluzionat că înscrierea în cartea funciară nu este posibilă.

În consecință, recursul declarat de reclamantă împotriva deciziei nr.482/A/2014 a Curții de Apel București a fost admis în temeiul dispozițiilor art. 312 alin.(1), 314 și 304 pct.7 și 9 C.proc.civ., cu consecința casării deciziei recurate și trimiterii cauzei, spre rejudecare, aceleiași instanțe.