ÎCCJ, decizie (scj.ro #81998)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #81998) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
.
Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Acțiune pentru
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act
autentic de vânzare-cumpărare.
Cuprins pe materii :
Drept civil. Obligații. Contracte. Promisiune
bilaterală de vânzare-cumpărare. Obligațiile părților.
Hotărâre care să țină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare
.
Index alfabetic :
Drept civil.
-
Contracte.
-
Promisiune bilaterală de
vânzare-cumpărare a unui teren.
-
Obligațiile părților.
Legea
nr. 247/2005 : Titlul X art. 5 alin. 2
Cod civil : art. 1298
În conformitate cu art. 5 alin. (2)
din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în situația în care după
încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără
construcții, una dintre părți refuză ulterior să
încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate
sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre
care să țină loc de contract.
Cum una dintre părți,
și-a îndeplinit integral obligațiile asumate prin promisiunea
bilaterală de vânzare-cumpărare, în mod legal instanța
sesizată în temeiul dispozițiilor Legii nr. 247/2005, a
pronunțat o hotărâre care să țină loc de act autentic
de vânzare-cumpărare.
ICCJ, Secția civilă și de proprietate
intelectuală, decizia civilă nr. 5040 din 20 iunie 2007
La data de 1 aprilie 2005 reclamanții M.V. și M.C.A. au chemat în
judecată pe pârâtul M.I.M., solicitând să se constate convenția
de vânzare cumpărare intervenită între pârât, în calitate de
vânzător și reclamanți, în calitate de cumpărători, cu
privire la imobilul din București, sectorul 1, compus din teren în
suprafață de 360 mp și construcția edificată pe
acesta; în baza art. 1298 Cod civil să se pronunțe o hotărâre
care să țină loc de act de vânzare-cumpărare cu referire la
imobilul menționat; să fie obligat pârâtul la plata sumei de 9.600
Euro în echivalent în lei, cu titlu de daune, conform clauzei penale din
promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare; să se dispună
compensarea sumei de 18.027 Euro, în echivalent în lei, reprezentând daune
conform clauzei penale contractuale și cheltuieli de
judecată, cu 18.027 Euro, din restul de preț al
vânzării de 216.000 Euro.
Investit cu soluționarea cauzei,
Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința
nr. 1215 din 1 noiembrie 2005, a respins ca neîntemeiată acțiunea
reclamanților.
Pentru a hotărî astfel, instanța
de fond a reținut că nu au fost probate
susținerile pârâtului în sensul că între
părți nu ar fi intervenit o convenție de vânzare-cumpărare,
ci un contract de împrumut ori că înțelegerea părților ar
fi fost rodul unui dol exercitat de reclamanți, ca o cauză de
nulitate relativă a actului juridic.
În schimb, prima instanță, a reținut
că potrivit dispozițiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr.
247/2005, incidente în baza principiului aplicării imediate a legii civile
noi, în situația în care după încheierea unui antecontract de
vânzare-cumpărare cu privire la un teren, cu sau fără
construcție, una dintre părți refuză ulterior să
încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate
sesiza instanța competentă, care poate pronunța o hotărâre
care să țină loc de contract.
Tribunalul a reținut din textul citat
că partea care cere pronunțarea hotărârii care să
țină loc de contract de vânzare-cumpărare, trebuie să
își fi îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract. Or,
potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între
părți și a actului adițional la aceasta, prețul
vânzării trebuia să fie achitat integral la data încheierii
contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ceea ce
înseamnă că la data pronunțării hotărârii care să
țină loc de contract de vânzare-
cumpărare, prețul imobilului, de 252.000 Euro,
trebuia să fie integral achitat.
Cum reclamanții nu și-au
îndeplinit obligația de plată a prețului
vânzării-cumpărării, achitând doar avansul de 30.000 Euro din
prețul total de 252.000 Euro, în raport de textul menționat,
tribunalul a reținut că cererea de constatare a convenției de
vânzare-cumpărare și de pronunțare a unei hotărâri care
să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, este
neîntemeiată.
Au fost respinse de asemenea capetele de
cerere referitoare la plata daunelor-interese solicitate de reclamanți,
potrivit clauzei penale din antecontratul de vânzare-cumpărare și
aplicarea compensației legale, întrucât nu au fost îndeplinite
condițiile cerute de art. 1079 alin. (1) și art. 1144 Cod civil.
Apelul declarat împotriva acestei
sentințe de reclamanții M.V. și M.C.A., a fost admis de Curtea
de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu
minori și de familie, care, prin decizia nr. 8/A din 10 ianuarie 2007, a
schimbat în parte sentința tribunalului și a admis în parte
acțiunea. A constatat vânzarea-cumpărarea intervenită între
reclamanți, în calitate de cumpărători, și pârâtul M.I.M.,
în calitate de vânzător, având ca obiect imobilul teren în suprafață
de 360 mp și construcția edificată pe acesta pentru prețul
de 252.000 Euro.
Prin aceeași decizie au fost
menținute celelalte dispoziții ale sentinței.
Pentru a decide astfel, instanța de
apel a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 3661 din 18 noiembrie 2004 de B.N.P. B.N., pârâtul s-a
obligat să transmită reclamanților, liber de sarcini și
fără nici un litigiu, dreptul de proprietate asupra imobilului situat
în București, sectorul 1, format din teren în suprafață de 360
mp și construcția edificată pe acesta pentru prețul de
252.000 Euro.
La semnarea promisiunii bilaterale de
vânzare-cumpărare, pârâtul a
confirmat primirea avansului de 17.000 Euro, iar la data
de 14 ianuarie 2005 acesta a mai primit de la reclamanți suma de 13.000
Euro, tot cu titlu de avans, rămânând de achitat suma de 222.000 Euro,
sumă ce urma să fie
achitată la data semnării contractului în
formă autentică.
La data de 28 martie 2005, reclamanții
și pârâtul s-au prezentat la notariat în vederea semnării actului de
vânzare-cumpărare în formă autentică, ocazie cu care pârâtul a
refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare. În declarația
olografă dată la notar, pârâtul a menționat că nu
dorește să mai încheiere contractul de
vânzare-cumpărare, întrucât rămâne
cu o suprafață prea mică de teren,
respectiv 30 mp.
Din situația de fapt expusă,
instanța de apel a reținut că
reclamanții și-au îndeplinit toate obligațiile asumate prin
antecontract, iar încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă
autentică nu s-a putut perfecta din culpa pârâtului.
Din interpretarea prevederilor art. 5 alin.
(2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, rezultă că legiuitorul a avut
în vedere îndeplinirea obligațiilor asumate până la momentul
încheierii contractului și nu se cere ca reclamanții-cumpărători
să fi achitat în întregime prețul, întrucât din antecontract
rezultă că prețul urma să fie achitat integral la data
perfectării contractului de vânzare-cumpărare.
S-a conchis că instanța de fond
trebuia să aibă în vedere îndeplinirea exactă a
obligațiilor asumate prin antecontract de către reclamanți
până la momentul stabilit pentru încheierea în formă autentică a
contractului de vânzare-cumpărare și în conformitate cu
dispozițiile art. 5 alin.(2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 și
art. 1298 Cod civil, să constate intervenită vânzarea-cumpărarea
imobilului. Faptul că neîndeplinirea obligației stipulate în
antecontract (încheierea contractului în formă autentică) s-a datorat
culpei pârâtului, rezultă și din poziția procesuală a
acestuia, care a arătat că nu mai este de acord cu vânzarea întrucât
în prezent prețul imobilului a crescut.
Instanța a reținut că în
timpul soluționării cauzei în apel reclamanții au
consemnat la dispoziția pârâtului diferența de
sumă datorată cu titlu de preț, întrucât, așa cum rezultă
din procesul-verbal întocmit de executorul judecătoresc la data de 18
decembrie 2006, pârâtul nu s-a prezentat la termenul fixat prin notificare
pentru a primi suma de 222.000 Euro.
Împotriva deciziei dată în apel, a
declarat recurs pârâtul M.I.M, care a
invocat următoarele critici: greșit
instanța de apel a reținut că
reclamanții și-au îndeplinit obligațiile asumate prin
antecontractul de vânzare-cumpărare și că pârâtul ar fi refuzat
încheierea contractului în formă autentică, deoarece când
părțile s-au prezentat în fața notarului, reclamanții nu
aveau asupra lor nici o sumă de bani pentru a achita prețul
imobilului; reclamanții nu au făcut nici o ofertă reală
pentru achitarea diferenței de preț, conform art. 586-590
C.proc.civ.; consimțământul pârâtului a fost viciat, în sensul
că reclamanții nu au realizat ceea ce se convenise anterior și
anume de a edifica o construcție, unde ambele părți să fie
coproprietare; întrucât nu s-a făcut o ofertă reală de
plată a diferenței de preț, iar prețul imobilului s-a
dublat, pârâtul a invocat excepția de neexecutare a contractului de
către reclamanți.
Recursul nu este fondat.
Conform convenției intitulată
„Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare” autentificată de
B.N.P. B.N., pârâtul M.I.M. s-a obligat să transmită, liber de orice
sarcini și fără nici un litigiu, reclamanților M.V. și
M.C.A., dreptul de proprietate asupra imobilului din București, sectorul
1, format din teren în suprafață de 360 mp și construcție
edificată pe acesta.
Potrivit convenției, prețul
integral al imobilului a fost stabilit la suma de
252.000 Euro, din care, la data autentificării
promisiunii de vânzare, pârâtul-
vânzător (promitent) a primit suma de 17.000 Euro,
urmând ca restul de preț, în sumă de 235.000 Euro, să fie
plătit astfel: în termen de 15 zile de la data autentificării
antecontractului se va plăti suma de 30.000 Euro, urmând ca restul de
205.000 Euro să fie plătit la data autentificării contractului
de vânzare-cumpărare în formă autentică. Este de menționat
că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare cuprinde și
clauze referitoare la alte obligații asumate de părți în scopul
aducerii la îndeplinire a tranzacției.
Ulterior, prin actul adițional
autentificat sub nr. 91 din 14 ianuarie 2005
la același birou notarial, părțile au
modificat parțial promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare,
numai cu privire la plata prețului, în sensul că pârâtul promitent a
mai primit, cu titlu de avans, suma de 13.000 Euro, urmând ca echivalentul în
lei al sumei de 222.000 Euro să fie achitați la data semnării
contractului de vânzare-cumpărare.
Prin încheierea de certificare fapte nr.
2382 din 28 martie 2005 notarul public, în prezența reclamantei și a
pârâtului, a constatat și a consemnat că acesta din urmă
refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar prin
declarația autentificată de același notar sub nr. 5300 din 20
iunie 2005, pârâtul, sub semnătură și scris propriu, a refuzat
perfectarea actului.
Conform notificării înregistrate sub
nr. 2297 din 21 decembrie 2006 la B.E.J. D.G. și a procesului-verbal din
18 decembrie 2006, încheiat de același executor judecătoresc, s-a
consemnat și s-a adus la cunoștința pârâtului vânzător,
conform art. 588 alin.(2) C.proc.civ., faptul că reclamanții
vânzători au consemnat la CEC la dispoziția pârâtului suma de 222.000
Euro, echivalent în lei, reprezentând restul de preț al imobilului,
conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și a actului
adițional.
Potrivit art. 1298 Cod civil „dacă
vinderea nu este executată prin culpa
uneia dintre părțile contractante, aceasta va
pierde arvuna dată sau o va
întoarce îndoită, având-o primită, dacă
partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară
executarea vinderii”, iar în conformitate cu art. 5 alin. (2) din Titlul X al
Legii nr. 247/2005 „în situația în care după încheierea unui
antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una
dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea
care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța
competentă care poate pronunța o hotărâre care să
țină loc de contract”.
Cum reclamanții și-au îndeplinit
integral obligațiile asumate prin
promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
și actul adițional, cu respectarea dispozițiilor legale citate,
instanța de apel a pronunțat o hotărâre care să
țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Întrucât
în proces nu s-au dovedit afirmațiile pârâtului referitoare la
existența unei alte înțelegeri privind ridicarea unei
construcții în comun cu reclamanții ori că ar fi fost viciat consimțământul
promitentului-vânzător și cum creșterea prețului
nemișcătorului în perioada cât pârâtul a refuzat executarea
contractului, nu poate constitui o apărare justificată de natură
a face ineficient
demersul reclamanților, recursul
declarat în cauză a fost respins ca nefondat.