ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5111/2007

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5111/2007 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2007)

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Judecătoriei sectorului 5 sub nr. 29 din 3 ianuarie 2005 reclamanta M.O. SRL a

solicitat, în contradictoriu cu pârâta C.C.A., pronunțarea unei hotărâri prin

care să se valideze promisiunea de vânzare-cumpărare, hotărâre care să țină loc

de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în

București.

În motivarea cererii reclamanta, a

arătat că la data de 22 decembrie 2003 între pârâta C.C.A., în calitate de

promitent-vânzător și numiții M.O. și G.E.G., în calitate de

promitenți-cumpărători, s-a încheiat înscrisul intitulat promisiune bilaterală

de vânzare-cumpărare, autentificat de notarul public R.D. sub nr. 2927 din 22

decembrie 2003 având ca obiect imobilul din sector 3 prețul convenit fiind de 350.000

dolari SUA, din care s-a plătit promitentei-vânzătoare suma de 70.000 dolari

SUA, urmând ca diferența să fie achitată la data de 30 martie 2004.

La această dată se încheie un alt

act intitulat promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare imobil, autentificat

de notarul public M.V. sub nr. 501 din 30 martie 2004, pentru același imobil,

dar între promitenta-vânzătoare C.C.A. și S. C. M.O. SRL, în calitate de

promitentă-cumpărătoare.

Reclamanta precizează că încheierea

celei de a doua promisiuni de vânzare-cumpărare a constituit numai o extindere

a termenului la care ar fi trebuit să se încheie actul de vânzare-cumpărare,

motivat de faptul că promitenta-vânzătoare urma să achiziționeze în baza art.

44 din Legea nr. 10/2001 apartamentele dobândite de foștii chiriași și să

rezolve lipsurile dispozitivului sentinței civile nr. 7170 din 26 iunie 1998

prin care i s-a recunoscut calitatea de proprietar asupra imobilului, părțile

obligându-se să încheie actul la data de 1 iunie 2004.

Ulterior, părțile au hotărât să

încheie contractul de vânzare-cumpărare la data de 23 decembrie 2004, dar acest

lucru nu a fost posibil din cauza atitudinii culpabile a pârâtei, căreia, spune

reclamanta, i se înaintase o ofertă de achiziționare a imobilului pentru un

preț mult mai mare decât cel convenit cu reclamanta S. C. M.O. SRL și nu mai

voia să dea curs promisiunii inițiale.

Pârâta a formulat întâmpinare prin

care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că la data de 23

decembrie 2004 a fost în imposibilitate obiectivă de a transmite prin

vânzare-cumpărare proprietatea asupra terenului și a construcției, actul

neputând fi încheiat în formă autentică din cauza lipsei terenului, iar cererea

reclamantei de a încheia actul doar pe construcție este formală și nu reprezintă

voința contractuală a părților.

La data de 31 ianuarie 2005

reclamanta a invocat excepția necompetenței materiale a judecătoriei, având în

vedere că valoarea imobilului în cauză depășește suma de 1 miliard lei.

Prin sentința civilă nr. 2003 din 7

martie 2005 pronunțată Judecătoria sectorului 3 s-a admis excepția și s-a

declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

La această instanță cauza a fost

înregistrată sub nr. 1895 din 11 mai 2005.

Prin sentința civilă nr. 1395 din 30

noiembrie 2005 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă,

acțiunea a fost respinsă ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a

reținut următoarele:

Între părți s-a încheiat la data de

30 martie 2004 o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare prin care fiecare

parte își asumă drepturi și obligații. Prin același act părțile convin asupra

unor clauze, respectiv la art. 4 alin. (6) potrivit căruia

promitenta-vânzătoare declară că, în cazul în care actul de vânzare-cumpărare

nu se va încheia în forma autentică la data de 1 iunie 2004 din orice alte

cauze imputabile acesteia, este de acord să restituie promitentului-cumpărător

avansul primit și să achite acestuia suma de 70.000 dolari SUA cu titlu de

daune conform art. 1298 C. civ. precum și cheltuielile; de asemeni, la art. 9

s-a prevăzut că părțile semnatare declară că sunt de acord ca în cazul în care

oricare dintre ele nu se va prezenta la notarul public la termenul stabilit sau

la notificarea celeilalte părți pentru încheierea actului în forma autentică,

partea interesată poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să

țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

S-a mai reținut că la data de 24 mai

2004 părțile au încheiat primul act adițional la promisiunea de vânzare-cumpărare

prin care s-au modificat anumite clauze din actul inițial, respectiv clauza

prevăzută la art. 1 alin. (1) potrivit căreia promitenta-vânzătoare se obligă

să înstrăineze irevocabil către S.C. M.O. SRL dreptul de proprietate asupra

imobilului până la data de 2 iulie 2004, iar promitenta-cumpărătoare declara că

se obligă irevocabil să cumpere imobilul doar în integralitatea sa, respectiv

pentru teren și construcție, inclusiv pentru apartamentele pe care

promitenta-vânzătoare se obligă să le achiziționeze.

Clauzele prevăzute în forma inițială

prin art. 4 alin. (6) și art. 9 au rămas nemodificate.

La data de 15 iulie 2004 între părți

s-a încheiat un al doilea act adițional potrivit căruia promitenta-vânzătoare

se obliga, irevocabil, să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului

compus din teren și construcție până la data de 23 decembrie 2004, iar

promitenta-cumpărătoare se obliga să cumpere imobilul numai în integralitatea

sa, respectiv teren și construcție.

Potrivit art. 4 alin. (6) din acest

act adițional promitenta-vânzătoare declara că în cazul în care actul nu se va

încheia pentru tot imobilul, în formă autentică până la data de 23 decembrie

2004, din orice alte cauze imputabile acesteia, se obligă să restituie

promitentului-cumpărător avansul primit și să-i achite suma de 70.000 dolari

SUA, cu titlu de daune, conform art. 1298 C. civ.

Instanța de fond a reținut că

această clauză prevăzută la art. 4 alin. (6) are valoarea unei clauze de

dezicere, astfel că vânzătorul se poate desista de la încheierea contractului

de vânzare-cumpărare în forma autentică, în același sens fiind și clauza

prevăzută la art. 9.

Neautentificarea contractului de

vânzare-cumpărare la termenul stabilit, 1 iunie 2004, s-a datorat, a reținut

instanța, în principal „neregulilor” referitoare la teren și care s-au

descoperit după încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, iar pe

parcursul litigiului reclamanta nu a invocat niciodată că pârâta ar avea vreo

culpă în acest sens.

Potrivit încheierii de certificare

nr. 13784 din 23 decembrie 2004, părțile s-au prezentat la sediul biroului

notarial, promitenta-vânzătoare susținând că nu poate să perfecteze actul

deoarece nu s-a lămurit situația juridică a terenului, fiind respinse de

instanțele de judecată atât cererea pentru rectificarea dispozitivului

sentinței cât și contestația.

La acea dată, promitenta-cumpărătoare a arătat că insistă să încheie

actul urmând să se execute obligațiile în natură, limitat la partea din

convenție ce se poate executa și care poate produce efecte, iar asupra

terenului atunci când promitenta-vânzătoare va avea toate actele necesare,

prețul urmând să se defalce prin negociere.

Instanța a reținut că potrivit

actelor încheiate între părți, reclamanta a dorit să cumpere imobilul în

ansamblul său, teren și construcție, iar în aceste acte nu s-a prevăzut vreo

clauză pentru o eventuală negociere a prețului sau referitoare doar la vânzarea

construcției, astfel că apelarea pârâtei la clauza de dezicere nu poate fi

considerată ca fiind exercitată prin abuz de drept.

Reclamanta a declarat apel împotriva

sentinței pronunțate în cauză, susținând că aceasta este nelegală și

netemeinică deoarece s-a făcut o interpretare greșită a clauzelor promisiunii

de vânzare-cumpărare încheiate între părțile în litigiu, în sensul că a

atribuit clauzei arvună efecte specifice unei clauze de dezicere, clauza de

arvună având valoarea juridică a unei clauze penale și nu a unei clauze de

dezicere.

Apelanta a mai susținut că într-o

convenție trebuie prevăzută în mod expres facultatea uneia din părți de a se

răzgândi și numai atunci se putea atribui acestei prevederi caracterul unei

clauze de dezicere, ceea ce nu s-a stipulat în cauză, că instanța de fond a

reținut în mod greșit că promitenta-vânzătoare s-a aflat în imposibilitatea

obiectivă de a încheia actul autentic, iar reclamanta a dorit cumpărarea

imobilului în integralitatea sa și nu numai construcția.

Prin decizia civilă nr. 559 din 23

noiembrie 2006 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă,

s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă.

În motivarea acestei decizii s-a

reținut, că la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, părțile au

cunoscut că actul încheiat este o promisiune de vânzare-cumpărare și nu un

antecontract de vânzare-cumpărare și au stabilit clauza penală de sancționare a

promitentei-vânzătoare în cazul în care contractul în formă autentică nu ar

putea fi încheiat din motive imputabile acesteia prin plata avansului și a

sumei de 70.000 dolari SUA.

S-a mai reținut că la momentul

încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare calitatea de proprietară a

promitentei-vânzătoare nu era certă și deci, apelanta-reclamantă și-a asumat

riscul încheierii acestei promisiuni cunoscând că aceasta nu deținea în

proprietate, integral bunul ce făcea obiectul vânzării și existând

eventualitatea ca situația juridică a imobilului să nu poată fi clarificată.

S-a concluzionat că executarea în

natură a obligației nu este posibilă deoarece situația juridică a imobilului nu

a fost clarificată, iar neautentificarea contractului de vânzare-cumpărare s-a

datorat în principal neregulilor referitoare la teren și nu s-a dovedit în mod

indubitabil că vânzătoarea se află în culpă.

Reclamanta a declarat recurs

împotriva deciziei menționate, invocând drept temei legal prevederile art. 304

pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs,

se susțin, în esență, următoarele:

Motivarea instanței de apel este

contradictorie și nu răspunde criticilor aduse sentinței prin motivele de apel,

în sensul că, deși s-a reținut inițial că părțile au reglementat o clauză

penală, ulterior se revine și se susține că părțile au convenit asupra unei

clauze de dezicere.

Se susține că în mod greșit instanța

de apel a interpretat clauza de arvună ca fiind clauză de dezicere, întrucât

aceasta are valoarea juridică a unei clauze penale și nu a unei clauze de

dezicere, această concluzie desprinzându-se și din interpretarea art. 1066,

art. 1073-1078 coroborate cu prevederile art. 1298 C. civ.

În același sens se mai susține că în

convenție trebuie prevăzută în mod expres facultatea oricărei părți de se

răzgândi, sub anume sancțiuni și numai atunci s-ar fi putut atribui unei

asemenea prevederi caracterul unei clauze de dezicere, ori în speță contractul

nu stipulează expres un astfel de drept al intimatei și cum obligațiile se

execută în principiu în natură este exclus să se acorde clauzei de arvună

valoarea juridică a unei clauze de dezicere.

Printr-un alt motiv de recurs se

susține că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra apărărilor reclamantei

rezultate din probele administrate în sensul evidențierii intenției pârâtei de

a se desesiza de obligația de a face înainte de termenul scadent, aceasta

urmând să încheie o altă tranzacție cu un terț, pentru obținerea unui preț mai

mare.

Se mai susține că din probele

administrate a rezultat că intimata pârâtă a susținut că și-a manifestat

intenția de a vinde mai întâi construcția și apoi terenul, astfel că în mod

greșit s-a reținut ca temei al respingerii acțiunii faptul că părțile au

convenit încheierea tranzacției pentru întreg imobilul.

Intimata pârâtă a formulat

întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului declarat de

reclamantă.

Verificând legalitatea deciziei

recurate prin prisma criticilor formulate și având în vedere prevederile legale

aplicabile Înalta Curte constată că recursul declarat în cauză este nefondat,

în sensul considerentelor ce succed.

Este de principiu că interpretarea

unei convenții trebuie să se facă în sensul voinței exprimate de părțile contractante.

Din actele încheiate succesiv între

părți și prezentate detaliat în hotărârile pronunțate anterior în cauză,

rezultă că voința părților a fost vânzarea-cumpărarea imobilului situat în

București, în integralitatea sa, respectiv terenul și construcția existentă pe

acesta.

Pentru a nu exista nici un dubiu în

acest sens, prin cele două acte adiționale încheiate la data de 24 mai 2004 și

respectiv 15 iulie 2004 părțile au prevăzut expres acest lucru,

promitenta-vânzătoare obligându-se să transmită dreptul de proprietate asupra

întregului imobil, compus din teren și construcție, iar promitenta-cumpărătoare

se obliga să cumpere imobilul numai în integralitatea sa, teren și construcție.

Nici în actul inițial și nici în

actele adiționale întocmite ulterior nu s-a prevăzut vreo clauză în legătură cu

materializarea contractului de vânzare-cumpărare numai cu privire la o parte

din imobil, astfel că solicitarea ulterioară a reclamantei în acest sens ar

însemna o modificare a convenției în ce privește elementele esențiale, obiect

și eventual prețul, modificare în afara voinței exprimate de părți, deci prin

încălcarea principiului consensualității convenției de vânzare-cumpărare.

Actul încheiat între părți cuprinde

clauze precise, clare stipulate prin art. 4 alin. (6) și, respectiv art. 9.

Astfel, la art. 4 alin. (6) s-a prevăzut clauza potrivit căreia

promitenta-vânzătoare declară că în cazul în care actul de vânzare-cumpărare nu

se va încheia în formă autentică la data stabilită din orice alte cauze

imputabile ei, este de acord să restituie avansul primit și să achite

promitentului-cumpărător suma de 70000 dolari SUA cu titlu de daune.

De asemeni, la art. 9 s-a prevăzut

că părțile semnatare sunt de acord ca în cazul în care oricare dintre ele nu se

va prezenta la notar la termenul stabilit sau la notificarea celeilalte părți

pentru încheierea actului în formă autentică, partea interesată poate solicita

instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de

vânzare-cumpărare.

Istoricul cauzei a demonstrat că aceste

clauze nu au fost încălcate.

Promitenta-vânzătoare s-a prezentat

la biroul notarului public la toate termenele fixate pentru încheierea actului,

însă materializarea lui nu s-a putut finaliza din cauze care nu pot fi imputate

acesteia, respectiv neclarificarea situației juridice a imobilului în cauză.

În această situație, în cauză nu pot

deveni incidente prevederile art. 1021 C. civ.; potrivit acestui text, partea

în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea să silească pe

cealaltă a executa convenția „când este posibil”, iar în speță executarea

obligației asumată de promitenta-vânzătoare nu este posibilă, din motive

obiective, iar nu din vina acesteia.

Față de cadrul procesual în cauză,

fixat prin acțiunea introductivă, de a se pronunța o hotărâre care să țină loc

de act de vânzare-cumpărare și prin care să se valideze promisiunea de

vânzare-cumpărare a imobilului și constatarea că o asemenea cerere nu poate fi

primită pentru considerentele expuse, se poate spune că analizarea clauzei prevăzută

pin art. 4 alin. (6) și interpretarea acesteia în raport cu diferitele

instituții juridice, anume: clauză penală, clauză de dezicere, excede cadrului

procesual, atât timp cât nici una din părți nu a cerut activarea respectivei

clauze.

Referitor la motivele de recurs

invocate, Înalta Curte reține că în cauză nu-și găsesc incidența prevederile

art. 304, pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

Contrar susținerilor recurentei,

instanța a interpretat corect actul dedus judecății și nu a schimbat natura sau

înțelesul acestuia, iar hotărârea a fost dată cu aplicarea corectă a legii.

Hotărârea cuprinde motivele pe care

se sprijină și nu se poate spune că acestea sunt contradictorii.

Particularitatea speței și o

atitudine deosebit de activă a părților, a obligat instanțele să procedeze la o

analiză și interpretare detaliată a problemelor invocate, și de aici aparența

unei motivări oarecum contradictorii.

Concluzionând asupra considerentelor

expuse, ca analiză și răspuns la criticile invocate, dar în sensul și în limita

cadrului procesual al speței, Înalta Curte constată că recursul declarat în

cauză este nefondat, urmând a se dispune respingerea acestuia, în conformitate

cu prevederile art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de

reclamanta SC M.O. SRL împotriva deciziei nr. 559 din 23 noiembrie 2006

pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 21 iunie 2007.