ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5040/2007

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor dosarului

constată următoarele:

La data de 1 aprilie 2005 reclamanții M.V. și M.C.A. au chemat în

judecată pe pârâtul M.I.M. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța:

- să se constate convenția de

vânzare-cumpărare intervenită între pârât, în calitate de vânzător și

reclamanți, în calitate de cumpărători, cu privire la imobilul din București, compus

din teren în suprafață de 360 mp și construcția edificată pe acesta, formată

din două camere, holl, baie, bucătărie, vestiar și marchiză;

- în baza art. 1298 C. civ. să se

pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare cu referire la

imobilul menționat;

- să fie obligat pârâtul la plata

sumei de 349.968.000 lei reprezentând echivalentul a 9600 Euro, cu titlu de

daune, conform clauzei penale din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare;

- să fie obligat pârâtul la plata

sumei de 307.200.340 lei cheltuieli de judecată, sumă formată din 107.200.340

lei taxă judiciară de timbru și 200.000.000 lei onorariu de avocat;

- să se dispună compensarea sumei de

657.168.340 lei, echivalent a 18.027 Euro, reprezentând daune conform clauzei

penale contractuale și cheltuieli de judecată, cu 18.027 Euro, din restul de

preț al vânzării de 216.000 Euro.

Investit cu soluționarea cauzei,

Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința nr. 1215 din 1

noiembrie 2005, a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamanților.

Pentru a hotărî astfel, instanța de

fond a reținut și motivat că nu au fost probate susținerile pârâtului în sensul

că între părți nu ar fi intervenit o convenție de vânzare-cumpărare, ci un

contract de împrumut ori că înțelegerea părților ar fi fost rodul unui dol

exercitat de reclamanți, ca o cauză de nulitate relativă a actului juridic.

În schimb, prima instanță, a reținut

că potrivit dispozițiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005,

incidente în baza principiului aplicării imediate a legii civile noi, în

situația în care după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu

privire la un teren, cu sau fără construcție, una dintre părți refuză ulterior

să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza

instanța competentă, care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de

contract.

Tribunalul a reținut din textul

citat că partea care cere pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de

vânzare-cumpărare, trebuie să își fi îndeplinit toate obligațiile asumate prin

antecontract. Or, potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare

încheiate între părți și a actului adițional la aceasta, prețul vânzării

trebuia să fie achitat integral la data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare în formă autentică, ceea ce înseamnă că la data pronunțării

hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare prețul imobilului,

de 252.000 Euro, trebuia să fie integral achitat.

Cum reclamanții nu și-au îndeplinit

obligația de plată a prețului vânzării-cumpărării, achitând doar avansul de

30.000 Euro din prețul total de 252.000 Euro, în raport de textul menționat,

tribunalul a reținut că cererea de constatare a convenției de vânzare-cumpărare

și de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare, este neîntemeiată.

Au fost respinse deasemenea capetele

de cerere referitoare la plata daunelor-interese solicitate de reclamanți

potrivit clauzei penale din antecontratul de vânzare-cumpărare și aplicarea

compensației legale, întrucât nu au fost îndeplinite condițiile cerute de art.

1079 alin. (1) și art. 1144 C. civ.

Apelul declarat împotriva acestei

sentințe de reclamanții M.V. și M.C.A. a fost admis de Curtea de Apel București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, care, prin

decizia nr. 8/A din 10 ianuarie 2007, a schimbat în parte sentința tribunalului

și a admis în parte acțiunea. A constatat vânzarea-cumpărarea intervenită între

reclamanți în calitate de cumpărători și pârâtul M.I.M., în calitate de

vânzător, având ca obiect imobilul teren în suprafață de 360 mp și construcția

edificată pe acesta compusă din două camere, hol, baie, bucătărie, vestiar și

marchiza pentru prețul de 252.000 Euro.

Prin aceeași decizie au fost

menținute celelalte dispoziții ale sentinței și a fost obligat pârâtul la

37.523,05 lei cheltuieli de judecată pentru instanțele de fond și de apel.

Pentru a decide astfel, instanța de

apel a motivat următoarele:

Prin antecontractul de

vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3661 din 18 noiembrie 2004 de B.N.P. B.N.

pârâtul s-a obligat să transmită reclamanților, liber de sarcini și fără nici

un litigiu, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, format

din teren în suprafață de 360 mp și construcția edificată pe acesta, compusă

din două camere, hol, bucătărie, baie, vestiar și marchiză, pentru prețul de

252.000 Euro.

La semnarea promisiunii bilaterale

de vânzare-cumpărare pârâtul a confirmat primirea avansului de 17.000 Euro, iar

la data de 14 ianuarie 2005 acesta a mai primit de la reclamanți suma de 13.000

Euro, tot cu titlu de avans, rămânând de achitat suma de 222.000 Euro, sumă ce

urma să fie achitată la data semnării contractului în formă autentică.

La data de 28 martie 2005

reclamanții și pârâtul au prezentat la notariat în vederea semnării actului de

vânzare-cumpărare în formă autentică, ocazie cu care pârâtul a refuzat

încheierea contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum rezultă din încheierea

de certificare de fapte nr. 2382 din 28 martie 2005. În declarația olografă

dată la notar pârâtul a menționat că nu dorește să mai încheiere contractul de

vânzare-cumpărare întrucât rămâne cu o suprafață prea mică de teren, respectiv

30 mp.

Din situația de fapt expusă instanța

de apel a reținut că reclamanții și-au îndeplinit toate obligațiile asumate

prin antecontract (au plătit avansul, s-au prezentat la notariat la termenul

convenit pentru încheierea contractului având asupra lor diferența de preț),

iar încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu s-a

putut perfecta din culpa pârâtului.

Din interpretarea prevederilor art.

5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 rezultă că legiuitorul a avut în

vedere îndeplinirea obligațiilor asumate până la momentul încheierii

contractului și nu se cere ca reclamanții-cumpărători să fi achitat în

întregime prețul, întrucât din antecontract rezultă că prețul urma să fie

achitat integral la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare.

S-a conchis că instanța de fond

trebuia să aibă în vedere îndeplinirea exactă a obligațiilor asumate prin

antecontract de către reclamanți până la momentul stabilit pentru încheierea în

formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare și în conformitate cu

dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 și art. 1298 C.

civ., să constate intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului. Faptul că

neîndeplinirea obligației stipulate în antecontract (încheierea contractului în

formă autentică) s-a datorat culpei pârâtului, rezultă și din poziția

procesuală a acestuia, care a arătat că nu mai este de acord cu vânzarea

întrucât în prezent prețul imobilului a crescut.

Instanța a reținut că în timpul soluționării

cauzei în apel reclamanții au consemnat la dispoziția pârâtului diferența de

sumă datorată cu titlu de preț, întrucât, așa cum rezultă din procesul-verbal

întocmit de executorul judecătoresc la data de 18 decembrie 2006, pârâtul nu

s-a prezentat la termenul fixat prin notificare pentru a primi suma de 222.000

Euro.

Împotriva deciziei dată în apel, în

termen legal, a declarat recurs pârâtul M.I.M., care a invocat următoarele

critici: greșit instanța de apel a reținut că reclamanții și-au îndeplinit

obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare și că pârâtul ar

fi refuzat încheierea contractului în formă autentică, deoarece la data de 28

martie 2005, când părțile s-au prezentat în fața notarului, reclamanții nu

aveau asupra lor nici o sumă de bani pentru a achita prețul imobilului;

reclamanții nu au făcut nici o ofertă reală pentru achitarea diferenței de

preț, conform art. 586-590 C. proc. civ.; consimțământul recurentului-pârât a

fost viciat, iar pârâtul a fost înșelat de reclamanți în sensul că aceștia nu

au realizat ceea ce se convenise anterior și anume de a edifica o construcție,

unde ambele părți să fie coproprietare; întrucât nu s-a făcut o ofertă reală de

plată a diferenței de preț, iar prețul imobilului s-a dublat, pârâtul-recurent

a invocat excepția de neexecutare a contractului de către reclamanți.

Intimații-reclamanți au invocat

nulitatea recursului declarat de pârât sub cuvânt că recursul nu este

structurat, iar criticile formulate nu se pot încadra în motivele prevăzute de

art. 304 C. proc. civ..

Potrivit art. 306 alin. (3) C. proc.

civ. „încadrarea greșită a motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului

dacă dezvoltarea acestora face posibilă încadrarea lor într-unul din motivele

prevăzute de art. 304”.

Întrucât, în speță, dezvoltarea

recursului face posibilă încadrarea lui în motivul prevăzut la pct. 9 al art.

304 C. proc. civ., excepția privind nulitatea recursului urmează a fi respinsă.

Recursul nu este fondat.

Conform Convenției intitulată

„Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare” autentificată sub nr. 3661 din 18

noiembrie 2004 de B.N.P. B.N. București, pârâtul M.I.M. s-a obligat să

transmită, liber de orice sarcini și fără nici un litigiu, reclamanților M.V. și

M.C.A., soți, dreptul de proprietate asupra imobilului din București, format

din teren în suprafață de 360 mp și construcție edificată pe acesta, compusă

din două camere, holl, baie, bucătărie, vestiar și marchiză (filele 7-8 dosar

de fond).

Potrivit convenției, prețul integral

al imobilului a fost stabilit la suma de 252.000 Euro, din care, la data

autentificării promisiunii de vânzare, pârâtul-vânzător (promitent) a primit

suma de 17.000 Euro, urmând ca restul de preț în sumă de 235.000 Euro să fie

plătiți astfel: în termen de 15 zile de la data autentificării antecontractului

se va plăti suma de 30.000 Euro, urmând ca restul de 205.000 Euro să fie plătit

la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Este de menționat că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare cuprinde și

clauze referitoare la alte obligații asumate de părți în scopul aducerii la

îndeplinire a tranzacției.

Ulterior, prin actul adițional

autentificat sub nr. 91 din 14 ianuarie 2005 la același birou notarial (fila 9

dosar de fond), părțile au modificat, parțial, promisiunea bilaterală de

vânzare-cumpărare, numai cu privire la plata prețului, în sensul că pârâtul

promitent a mai primit, cu titlu de avans, suma de 13.000 Euro, urmând ca

echivalentul în lei al sumei de 222.000 Euro să fie achitați la data semnării

contractului de vânzare-cumpărare.

Prin încheierea de certificare fapte

nr. 2382 din 28 martie 2005 notarul public B.N., în prezența reclamantei și a

pârâtului, a constatat și consemnat că acesta din urmă refuză încheierea

contractului de vânzare-cumpărare (filele 27 dosar apel), iar prin declarația

autentificată de același notar sub nr. 5300 din 20 iunie 2005, pârâtul, sub

semnătură și scris propriu, și-a justificat refuzul de perfectare a actului:

„nu vreau să mai închei contractul de vânzare-cumpărare, conform

antecontractului, întrucât rămân cu o suprafață prea mică de teren (30 mp)” fila

105 dosar de fond.

Conform notificării înregistrate sub

nr. 2297 din 21 decembrie 2006 la Biroul Executor judecătoresc D.G. și a

procesului-verbal din 18 decembrie 2006, încheiat de același executor

judecătoresc, s-a consemnat și s-a adus la cunoștința pârâtului vânzător,

conform art. 588 alin. (2) C. proc. civ., faptul că reclamanții vânzători au

consemnat la CEC la dispoziția pârâtului suma de 222.000 Euro, echivalent în

lei, reprezentând restul de preț al imobilului, conform promisiunii bilaterale

de vânzare-cumpărare și a actului adițional (filele 36 și 41 dosar de apel).

Potrivit art. 1298 C. civ.„dacă

vinderea nu este executată prin culpa uneia dintre părțile contractante,

aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă

partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea

vinderii”, iar în conformitate cu art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr.

247/2005 „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la

teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie

contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța

competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.

Cum reclamanții și-au îndeplinit,

integral, obligațiile asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

din 18 noiembrie 2004 și actul adițional din 14 ianuarie 2005, cu respectarea

dispozițiilor legale citate instanța de apel a pronunțat o hotărâre care să

țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Întrucât în proces nu s-au dovedit

afirmațiile pârâtului referitoare la existența unei alte înțelegeri privind

ridicarea unei construcții în comun cu reclamanții ori că ar fi fost viciat

consimțământul promitentului-vânzător și cum creșterea prețului nemișcătorului

în perioada cât pârâtul a refuzat executarea contractului, nu poate constitui o

apărare serioasă și justificată de natură a face ineficient demersul reclamanților,

recursul declarat în cauză se privește ca nefondat și va fi respins în

consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge excepția privind nulitatea

recursului.

Respinge ca nefondat recursul

declarat de pârâtul M.I.M.

împotriva deciziei nr. 8 A din 10 ianuarie 2007 a Curții de Apel București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 iunie 2007.