ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3346/2007

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta SC D.I. SA București prin acțiunea înregistrată la Judecătoria sector 2 București a chemat în judecată pe pârâta SC M. SA București solicitând să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra spațiului comercial în suprafață de 240,39 mp. situat în București, la data de 17 decembrie 2002, obligarea pârâtei la predarea spațiului comercial astfel cum este individualizat și la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru cota indiviză de teren de 27,32 mp., aferentă acestuia, sub sancțiunea plății daunelor cominatorii de 10.000.000 lei/zi întârziere. În susținerea acțiunii sale reclamanta a arătat că prin cererea înregistrată sub nr. 1428 din 26 noiembrie 2002, a solicitat pârâtei vânzarea la valoarea de inventar și a spațiului comercial, în suprafață construită de 1.192 mp., situat în șos.

Pantelimon, care prin Hotărârea A.G.E.A. nr. 7 din 17 decembrie 2002, a aprobat vânzarea către reclamantă a spațiului în cauză, în suprafață construită totală de 1.192,13 mp. și suprafață utilă de 960,93 mp. la prețul de 359.381.834 lei, și a terenului aferent în cotă indiviză. Reclamanta a mai arătat că deși la 17 decembrie 2002 s-a realizat acordul de voință al părților, pentru vânzarea spațiului comercial menționat în suprafață totală de 1.192,13 mp., devenind astfel titulara dreptului de proprietate asupra acestuia conform art. 1295 C. civ., pârâta a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1006 din 26 martie 2003 la B.N.P. C.Șt.S. numai pentru suprafața de 731,32 mp.

spațiu comercial și 83,11 mp. teren aferent cotă indiviză, deși a plătit integral prețul de 359.381.834 lei, predându-i numai această suprafață, nu și diferența de 240,39 mp. cu cota indiviză de teren aferentă, încălcându-se astfel una din principalele obligații ale vânzătorului. Judecătoria sector 2 București, prin sentința civilă nr. 7195 din 24 noiembrie 2003, a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București. Prin sentința civilă nr. 6260 din 12 mai 2004, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis acțiunea reclamantei SC D.I. SA București. A constatat că reclamanta a dobândit, la data de 17 decembrie 2002, un drept de proprietate exclusiv asupra imobilului în natură construcție, în suprafață de 240,39 mp.

situat în București, șos. Pantelimon. A obligat pârâta SC M. SA București să procedeze la predarea către reclamantă a imobilului asupra căruia poartă dreptul de proprietate dobândit la data de 17 decembrie 2002, situat în București, șos. Pantelimon și la vânzarea către reclamantă a cotei părți indivize de teren aferent imobilului spațiu comercial de la adresa menționată, în suprafață de 27,32 mp. Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că reclamanta, prin adresa nr. 1428 din 26 noiembrie 2002, a emis o ofertă de cumpărare a unor spații comerciale, printre care se afla și cel în speță, ofertă care a fost acceptată expres și în scris prin Hotărârea A.G.E.A. a SC M. SA nr. 7 din 17 decembrie 2002, realizându-se acordul de voință al părților cu privire la vânzarea cumpărarea spațiilor comerciale respective, inclusiv a celui situat în șos.

Pantelimon, în suprafață construită de 1.192,13 mp. (960 mp. suprafață utilă) la prețul de 359.381.834 lei. Cu încălcarea obligațiilor contractuale asumate la 17 decembrie 2002 și fără temei legal pârâta prin mandatar a încheiat ad probationem contractul de vânzare cumpărare nr. 1006/26 martie 2003 în formă autentică, numai pentru suprafața de 731,32 mp. spațiu comercial și ad validitatem pentru terenul aferent indiviz în suprafață de 83,11 mp. S-a apreciat, ca nelegală, clauza din contractul de vânzare cumpărare menționat, prin care s-a stipulat că restul suprafețelor de 240,39 mp. spațiu comercial și 27,32 mp. teren cotă indiviză rămân în proprietatea vânzătoarei în raport de pct. 5 din A.G.E.A.

nr. 7/2002, întrucât mandatul a fost limitat doar la semnarea pentru și în numele societății pârâte a documentelor de vânzare a spațiilor comerciale în suprafața și la prețul stabilit de organul deliberativ al societății nu și pentru modificarea termenilor vânzării. A apreciat clauza inserată în cuprinsul contractului ca fiind nevalabilă, considerând că transmiterea dreptului de proprietate privind spațiul comercial și terenul aferent cotă indiviză din patrimoniul pârâtei SC M. SA București la SC D.I. SA București s-a realizat la momentul încheierii acordului de voință al părților, respectiv la data de 17 decembrie 2002, potrivit art. 1295 C. civ. Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia nr. 162 din 23 februarie 2005, a admis apelul declarat de pârâta SC M. SA București împotriva sentinței civile nr. 6260 din 12 mai 2004 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, pe care a schimbat-o în sensul că a respins acțiunea reclamantei.

A dispus restituirea către pârâtă a cauțiunii de 36.000.000 lei consemnată la C.E.C. de aceasta, obligând reclamanta la 20.120.000 lei cheltuieli de judecată la fond și apel către pârâtă. Pentru a decide astfel curtea de apel a reținut că Hotărârea A.G.E.A. din 17 decembrie 2002 semnifică momentul realizării acordului de voință al părților cu privire la vânzarea-cumpărarea spațiului comercial respectiv prin acceptarea ofertei reclamantei, nu și transmiterea dreptului de proprietate către reclamantă; că în cauză nu a operat art. 1295 C. civ., întrucât spațiul comercial supus vânzării cuprindea și terenul indiviz, care nu putea fi înstrăinat decât prin contract în formă autentică, condiție prevăzută sub sancțiunea nulității absolute și că hotărârea adunării generale nu putea fi executată înainte de menționarea ei în registrul comerțului și publicarea în M. Of.

Instanța de apel a reținut că transmiterea proprietății de drept și de fapt are loc la data autentificării contractului de vânzare cumpărare, contract care cuprinde și o clauză expresă în acest sens, moment de la care se datorează și prețul convenit, iar nerespectarea limitelor mandatului prin vânzarea unei suprafețe mai mici din spațiul comercial în speță, față de cea stabilită prin Hotărârea A.G.E.A. nr. 7/2002, a fost ratificată expres conform art. 1546 C. civ., prin Hotărârile A.G.E.A. nr. 19 și nr. 20 din 23 octombrie 2003 ale vânzătoarei SC M. SA București, prin care s-a respins cererea SC D.I. SA București referitoare la încheierea unui act adițional la contractul de vânzare cumpărare nr. 1006 din 26 martie 2003 și respectiv s-a revocat parțial Hotărârea A.G.E.A.

nr. 7/2002, că ratificarea produce efecte retroactive între părți, inclusiv față de SC D.I. SA. Prin încheierea contractului de vânzare cumpărare menționat în formă autentică părțile au convenit asupra lucrului și prețului, contractul conținând descrierea bunului vândut și mențiunea cu privire la diferența de suprafață care rămâne în proprietatea vânzătoarei, reclamanta fiind de acord să plătească prețul integral în noile condiții contractuale, respectiv pentru spațiul comercial având o suprafață redusă, contractul având caracter obligatoriu conform art. 969 C. civ., cu atât mai mult cu cât prin decizia comercială nr. 173/2004 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a Hotărârii A.G.E.A.

a SC M. SA București din 17 decembrie 2002, pe care reclamanta și-a întemeiat acțiunea, decizie depusă în xerocopie la dosar, în cadrul probei cu înscrisuri, probă admisă conform art. 292 alin. (1) teza finală C. proc. civ., și cu cât acesta viza o apărare de fond, nulitatea absolută, motiv de ordine publică ce putea fi invocat și din oficiu de instanță, potrivit art. 295 teza finală C. proc. civ. Împotriva menționatei decizii, reclamanta SC D.I. SA București a declarat recurs în temeiul art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, modificarea hotărârii în sensul respingerii apelului pârâtei ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii instanței de fond.

În criticile formulate recurenta reclamantă a susținut în esență următoarele: Instanța de apel a ignorat o realitate juridică, făcând totodată o aplicare greșită a legii, întrucât a reținut greșit că dreptul de proprietate asupra imobilului, spațiu comercial nu s-a transmis la momentul realizării acordului de voință al părților, respectiv la 17 decembrie 2002, când oferta sa privind cumpărarea spațiului comercial menționat a fost aprobată de adunarea generală a acționarilor ci la data încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică. Recurenta reclamantă susține că pentru spațiul comercial transmiterea dreptului de proprietate s-a realizat conform art. 1295 C. civ.

și art. 35 C. com., la data de 17 decembrie 2002, când oferta sa a fost acceptată de societatea vânzătoare, actul autentic pentru construcție fiind încheiat ad probationem, iar pentru terenul cotă indiviză oferta avea semnificația unei promisiuni de vânzare, neexistând certificatul de atestare a dreptului de proprietate la momentul respectiv, actul autentic urmând să fie încheiat ad validitatem la obținerea acestuia, astfel că dispozițiile art. 131 alin. (4) din Legea nr. 31/1990 nu au fost încălcate. În ceea ce privește încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică în alte condiții decât acelea convenite prin acceptarea ofertei, respectiv prin promisiunea de vânzare, ambele exprimând voința adunării generale a acționarilor, susține că ambele părți și-au depășit limitele mandatului încredințat, întrucât nici unul din reprezentanții părților semnatare ale contractului, nu a avut o împuternicire specială în acest sens.

Recurenta reclamantă mai susține că mandatul societății vânzătoare nu putea fi ratificat prin Hotărârea A.G.A. nr. 19 și nr. 20 din 23 octombrie 2003 a SC M. SA și că ratificarea nu poate să afecteze drepturile terților și stabilitatea circuitului civil, cu atât mai mult cu cât reprezentantul său, nu cunoștea nici limba română. Recurenta reclamantă a solicitat înlăturarea apărării pârâtei întemeiată pe decizia nr. 173/2004 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, prin care s-a constatat nulitatea absolută a Hotărârii A.G.E.A. nr. 7/2002 a SC M. SA București, întrucât a constituit temeiul unei apărări noi, cu încălcarea dispozițiilor art. 292 alin. (1) C. proc. civ., aceasta fiind pronunțată în condițiile dreptului comun, fiind supusă principiului general al relativității efectelor hotărârilor judecătorești, astfel că nu-i este opozabilă, în cauză rămânând prioritar principiul stabilității circuitului juridic civil.

Intimata pârâtă SC M. SA București a depus la dosar întâmpinare și note scrise prin care a solicitat respingerea recursului reclamantei ca nefondat. Recursul reclamantei este fondat. Înalta Curte, analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, în raport de actele și lucrările dosarului și de dispozițiile legale incidente în cauză, constată că acestea se încadrează în situațiile de modificare a hotărârii recurate, prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ. Prima critică a recurentei reclamante, întemeiată în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., prin care susține că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, cu referire la realizarea acordului de voință al părților contractante pentru imobilul în cauză este fondată.

Reclamanta SC D.I. SA București prin cererea înregistrată sub nr. 1428 din 26 noiembrie 2002, a emis către pârâta SC M. SA București, o ofertă de cumpărare a spațiilor comerciale situate în București, B-dul Nicolae Grigorescu, în suprafață construită de aproximativ 600 mp; șos. Pantelimon, în suprafață construită de 1192 mp.; str. Franceză, în suprafață construită de 389 mp. și B-dul Ferdinand, în suprafață construită de 2244 mp. la un preț echivalent cu valoarea de inventar a respectivelor spații. Prin Hotărârea A.G.E.A. a SC M. SA București nr. 7/2002, pârâta a acceptat oferta reclamantei expres și în scris, realizându-se acordul de voință al părților cu privire la vânzarea spațiilor comerciale respective, inclusiv a celui situat în șos.

Pantelimon, București, în suprafață construită de 1.192,13 mp. și suprafață utilă de 960 mp. la prețul de 359.381.834 lei. Ori față de această situație voința pârâtei a fost manifestată prin mijloacele stabilite, fiind precisă și completă, cuprinzând toate elementele necesare pentru încheierea contractului, identificarea spațiului comercial, prin indicarea adresei și a suprafeței, stabilirea prețului, mandatarea persoanei pentru semnarea actului de vânzare cumpărare. Acordul de voință al părților, s-a realizat prin acceptarea ofertei, iar momentul redactării contractului coincide cu momentul formării actului juridic, astfel că este dovedită existența consimțământului valabil exprimat, realizându-se cerințele legale prevăzute de art. 948 pct. 2 C. civ.

Ori potrivit art. 948 C. civ., consimțământul valabil exprimat este un element esențial pentru validitatea unei convenții. Cu încălcarea obligațiilor contractuale asumate la data de 17 decembrie 2002, pârâta, prin mandatara sa V.G.M., a încheiat „ad probationem”, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1006 din 26 martie 2003, la B.N.P. Asociați, cu privire doar la o parte din spațiul comercial situat în Municipiul București, șos. Pantelimon, respectiv pentru suprafața de 731,32 mp., identificat cu număr cadastral 347/0;1/6 precum și „ad validitatem” pentru terenul aferent indiviz în suprafață de 83,11 mp.

În raport de prevederile imperative ale art. 1295 C. civ., contractul de vânzare cumpărare a spațiului comercial, este un act juridic consensual, care poate fi încheiat prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități și fără remiterea lucrului vândut și a prețului, care în situația de față s-a realizat la 17 decembrie 2002, moment care coincide și cu transmiterea dreptului de proprietate asupra construcției. Trebuie subliniat faptul că deși în contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1006/2003, s-a stipulat o clauză expresă conform căreia diferențele de suprafață existente între cele menționate în Hotărârea A.G.E.A. nr. 7/2002 sunt determinate de faptul că se vinde numai o parte a spațiului comercial, restul de 240,39 mp.

precum și terenul aferent în cotă indiviză în suprafață de 27,32 mp. rămânând în proprietatea vânzătorului, această clauză este nelegală în condițiile în care potrivit pct. 5 din A.G.E.A. nr. 7/2002, mandatul lui V.G.M. a fost limitat strict la semnarea, pentru și în numele SC M. SA a documentelor de vânzare a spațiilor comerciale în suprafața și la prețul stabilit de organul deliberativ al societății respectiv A.G.A. mandatarul nefiind îndrituit să procedeze la modificarea termenilor vânzării cu atât mai mult cu cât, fiind vorba de vânzarea unor construcții, acordul de voință al părților, s-a realizat, la data de 17 decembrie 2002, potrivit art. 1295 C. civ., moment ce coincide și cu transmiterea dreptului de proprietate.

Ori în raport de această situație se reține ca întemeiată și a doua critică a recurentei reclamante privind depășirea mandatului reprezentantului pârâtei la semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, mandatul acestuia fiind limitat exclusiv la exercitarea dreptului de a semna actele de vânzare în condițiile stabilite de Hotărârea A.G.E.A. nr. 7/2002. Ori, SC M. SA București nu putea să modifice acordul de voință al părților în mod unilateral, nici cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat și nici prin Hotărârile A.G.A. nr. 19/2003 și nr. 20/2003, avându-se în vedere faptul că un act bilateral nu poate fi modificat decât prin voința expresă a ambelor părți, „mutuus dissensus”.

Pârâta, prin Hotărârea A.G.E.A. nr. 19/2003 și 20/2003, a revocat parțial acceptarea ofertei, respingând cererea SC D.I. SA București de completare a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1006 din 26 martie 2003 la B.N.P., revocare ce rămâne fără efect ea fiind făcută după perfectarea actului între părți. Recursul este fondat și în raport de critica ce vizează nelegalitatea deciziei, care este dată cu încălcarea dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu referire la art. 292 alin. (1) C. proc. civ. Instanța de apel, a reținut greșit, că în raport de constatarea nulității A.G.E.A. nr. 7/2002 prin decizia nr. 173 din 3 mai 2004 a Curții de Apel București, efectul acestei nulități, în temeiul principiului relativității efectelor hotărârilor judecătorești, are drept consecință respingerea acțiunii reclamantei.

Cum recurenta reclamantă în calitate de cumpărător, s-a asigurat de legalitatea A.G.E.A. din 17 decembrie 2002 din momentul în care aceasta a devenit irevocabilă și opozabilă acționarilor, urmărindu-se îndeplinirea termenului legal de 15 zile de la data publicării în M. Of., prevăzut de art. 131 alin. (4) din Legea nr. 31/1990, și faptul că ulterior, în afara acestui termen, într-un cadru procesual în care recurenta nu a fost parte în proces, s-a anulat hotărârea respectivă printr-o hotărâre judecătorească, decizia nr. 173/2004 a Curții de Apel București nu îi este opozabilă.

De reținut că pe parcursul soluționării recursului actul de vânzare-cumpărare încheiat între părți cu nr. 1006 din 26 martie 2003 a fost atacat, invocându-se nulitatea lui, cauză până la soluționarea căreia recursul de față a fost suspendat, el fiind soluționat irevocabil prin decizia nr. 870 din 23 februarie 2007 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția comercială și în raport de care, după reluarea judecății părțile și-au formulat apărări. În acest sens apărările intimatei pârâte cu referire la consecințele deciziei nr. 870 din 23 februarie 2007 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția comercială (prin care a rămas definitivă și irevocabilă sentința civilă nr. 4209 din 13 octombrie 2005 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, sentință prin care s-a respins acțiunea reclamantelor SC A.R.

SA București, SC R.R. SA București în contradictoriu cu SC D.I. SA București în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1006 din 26 martie 2003 încheiat între SC M. SA și SC D.I. SA) nu au fost primite, fiind apreciate ca irelevante, având în vedere obiectul diferit al celor două cauze și faptul că actul atacat a fost menținut și considerat legal încheiat. Față de cele de mai sus, cu aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) și (2) C. proc. civ., Curtea urmează să admită recursul reclamantei, să modifice decizia din apel în sensul respingerii apelului declarat de pârâtă împotriva hotărârii instanței de fond, soluție ce urmează a fi menținută ca temeinică și legală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC D.I. SA București împotriva deciziei nr. 162 din 23 februarie 2005 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, pe care o modifică în sensul că respinge apelul declarat de pârâta SC M. SA București împotriva sentinței civile nr. 6260 din 12 mai 2004 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 octombrie 2007.