ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5493/2009

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5493/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)

Asupra recursului civil de față, constată

următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. 22113/3 din 14 iunie 2007,

reclamanta SC A.T. SRL a chemat în judecată pe pârâții A.I., A.R., F.N. și F.L.,

solicitând să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare

pentru imobilul situat în București, compus din teren în suprafață de 198,6 mp,

la prețul de 310 mii Euro, diferența de preț de 290 mii Euro urmând a fi

plătită la data predării posesiei imobilului, liber de orice sarcini, de orice

bunuri sau persoane.

În motivarea cererii, reclamanta a

arătat că a încheiat cu pârâții o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare

autentificată sub nr. 2095 din 10 noiembrie 2006 de BNP E.C. prin care pârâții

s-au obligat să transfere reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului

sus-menționat prin înscris autentic, nu mai târziu de 20 decembrie 2006, dată

la care imobilul trebuia să fie liber de orice sarcini, de orice bunuri sau

persoane.

Cu toate acestea, la data fixată

pentru perfectarea vânzării, în imobil se mai aflau chiriași, așa încât,

părțile au încheiat un act adițional la antecontract prin care au modificat

termenul limită de încheiere a contractului pentru data de 31 octombrie 2007,

dar nici la această dată, promitenții vânzători nu și-au îndeplinit obligația

de a elibera imobilul de chiriași, motiv pentru care s-a încheiat un nou act

adițional prin care termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a

fost prelungit la data de 9 mai 2007 și ulterior, la 13 iunie 2007.

La această ultimă dată, pârâții

și-au asumat obligația de a transmite reclamantei până la data de 17 mai 2007

printr-o notificare, procesul verbal de evacuare a chiriașilor, susținând

totodată, în mod nejustificat, că existența chiriașilor în imobil, nu

constituie o împiedicare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 382 din 25

februarie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă,

s-a admis excepția lipsei de

interes a reclamantei în promovarea cererii și s-a respins cererea formulată de

reclamanta SC A.T. SRL pentru lipsa de interes a reclamantei în promovarea

acesteia.

Analizând excepția lipsei de interes

a reclamantei tribunalul a reținut că prin promisiunea de vânzare-cumpărare

autentificată sub nr. 2095 din 10 noiembrie 2006 de BNP E.C., pârâții s-au

obligat să vândă, iar reclamanta s-a obligat să cumpere imobilul compus din

teren și construcțiile situat în București, la prețul de 310.00 Euro,

achitându-se la data încheierii promisiunii un avans de 20.000 Euro.

Părțile au stabilit ca dată a

încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cea de 20 decembrie 2006,

prelungind ulterior succesiv, prin acte adiționale la antecontract, termenul de

încheiere a contractului pentru datele de 31 ianuarie 2007, 9 mai 2007 și 13

iunie 2007, contractul nefiind încheiat până în prezent.

Pârâții și-au manifestat

disponibilitatea pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare și

respectiv, continuarea demersurilor pentru evacuarea ocupanților imobilului, în

timp ce reclamanta prin reprezentanții săi legali, a declarat că nu înțelege să

încheie contractul de vânzare-cumpărare având în vedere că imobilul nu este

liber și nu poate intra în deplina lui posesie, socotind că este cazul să se

adreseze instanței de judecată.

Ca atare, nu pârâții sunt cei care

refuză încheierea contractului de vânzare cumpărare, ci reclamanta, care

apreciază că ocuparea imobilului de către terțe persoane, împiedică încheierea

contractului în formă autentică.

A

mai reținut tribunalul că ceea ce urmărește reclamanta prin promovarea cererii

este o modificare nepermisă, în raport de voința părților rezultată din

antecontract, a condițiilor de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare,

respectiv achitarea restului de preț de 290.000 Euro după data încheierii actului

în formă autentică, adică la data eliberării imobilului de terțele persoane

care o ocupă. Faptul că pârâții s-ar fi obligat ca la data încheierii

contractului de vânzare-cumpărare în imobil să nu se mai găsească terții

ocupanți, obligație pe care nu și-ar fi respectat-o, poate da naștere,

eventual, unei acțiuni în răspundere contractuală, dar nu împiedică transferul

dreptului de proprietate.

Împotriva sentinței a declarat apel

reclamanta SC A.T. SRL

care a criticat hotărârea tribunalului ca netemeinică și nelegală

solicitând desființarea acesteia și trimiterea cauzei spre rejudecare,

aceleiași instanțe de fond.

Apelanta a arătat că, potrivit

înțelegerii părților, până la data de 20 decembrie 2006, imobilul urma să fie

liber de orice sarcini și de orice bunuri sau persoane, iar procesele aflate pe

rolul diferitelor instanțe, având ca obiect evacuarea chiriașilor au trenat și

nu s-au finalizat nici la data de 20 decembrie 2006 sau 9 mai 2007.

În ce privește perfectarea vânzării

la prețul stabilit, aceasta a fost condiționată de necesitatea ca imobilul să

fie liber, iar la data de 5 iunie 2007 a trimis o notificare promitenților

vânzători prin care le-a propus să se perfecteze vânzarea în data stabilită,

achitându-se 80% din valoarea contractului, urmând ca restul de 20% să fie

achitat la data la care imobilul este liber de sarcini, servituți, chiriași sau

toleranți.

În acest sens, la data de 13 iunie 2007

s-au prezentat în fața notarului public în vederea încheierii contractului de

vânzare-cumpărare în formă autentică, dar, vânzătorii nu și-au îndeplinit

obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare, respectiv, aceea de

a preda și posesia imobilului, iar apelanții nu au fost de acord să cumpere

nuda proprietate la același preț.

Apelul a fost respins ca nefondat

prin decizia nr. 712 din 1 octombrie 2008 a Curții de Apel București, secția a

IV-a civilă.

Pentru a decide astfel, instanța de

apel a reținut în fapt, că la data de 10 noiembrie 2006 între părți s-a

încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare, potrivit căreia intimații-pârâți

s-au obligat să înstrăineze reclamantei-apelante, contra prețului de 310.000 Euro,

imobilul din București, urmând ca perfectarea în formă autentică a

vânzării-cumpărării să se realizeze la data de 20 decembrie 2006, dată până la

care să fie obținută documentația necesară vânzării.

Ulterior, au fost încheiate acte

adiționale, prin care s-a modificat termenul de încheiere a contractului de

vânzare-cumpărare, iar prin actul adițional încheiat la data de 31 ianuarie 2007,

s-a stabilit de către părți, ca termenul limită de încheiere a contractului de

vânzare-cumpărare să fie prelungit până la soluționarea definitivă și

irevocabilă a proceselor de evacuare a toleraților din imobil, neputând fi

depășit termenul de 9 mai 2007, prelungit ulterior până la data de 13 iunie 2007.

La 15 mai 2007, apelanta-reclamantă

a fost notificată de către intimații pârâți pentru a se prezenta la data de 13

iunie 2007, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de

vânzare-cumpărare (arătând termenele acordate de către instanțele de judecată

pentru soluționarea dosarelor de evacuare).

La data de 13 iunie 2007, în fața

notarului public, s-au prezentat părțile, iar apelanta-reclamantă a arătat că

nu dorește încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică,

deoarece imobilul nu este liber și nu pot intra în posesia acestuia și că

doresc să se adreseze instanței de judecată, deoarece nu a fost îndeplinită

condiția eliberării imobilului.

Raportat la această situație de

fapt, instanța a constatat că pârâții nu sunt în culpă pentru neîncheierea

contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanta fiind cea care

a refuzat perfectarea contractului, pe considerentul că ocuparea imobilului de

către terțe persoane ar constitui o piedică pentru încheierea contractului în

formă autentică.

Or, a apreciat instanța, situația

juridică a imobilului rămâne aceeași, indiferent că perfectarea în formă

autentică se realizează de către notar sau este pronunțată o hotărâre care să

țină loc de act autentic, în ambele situații imobilul fiind ocupat de persoane

tolerate.

În aceste condiții, interesul

reclamantei în promovarea acțiunii este nejustificat, câtă vreme efectul

pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare este

identic cu cel al încheierii contractului în formă autentică, demers pe care de

altminteri, pârâții au înțeles să-l facă. Din formularea pretențiilor de către

reclamantă rezultă că în realitate, aceasta încearcă să facă presiuni asupra

pârâților pentru modificarea prețului.

Împotriva deciziei a declarat recurs

apelanta-reclamantă,

care a formulat critici cu referire la dispoz. art. 304 pct. 7, 8 și 9 C.

proc. civ., în dezvoltarea cărora a susținut următoarele argumente:

- Aprecierea instanței în sensul că

nu s-a făcut dovada interesului în promovarea acțiunii, din pretențiile

formulate rezultând că reclamanta urmărește în realitate să facă presiuni

asupra pârâților pentru modificarea prețului reprezintă o interpretare greșită

a ofertei de cumpărare (în realitate aceasta fiind modalitatea prin care se

putea obține încheierea contractului cu achitarea integrală a prețului la

momentul eliberării imobilului), ceea ce atrage incidența art. 304 pct. 8 C.

proc. civ.

- Instanța a nesocotit dispozițiile

legale atunci când a considerat că obligația intimaților-pârâți de a efectua

demersuri în vederea eliberării și predării imobilului ar fi o obligație de

diligență iar nu una de rezultat, deși această condiție era de însăși esența

contractului (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

La fel de greșit se apreciază că

nerespectarea obligației intimaților-pârâți de a preda imobilul liber poate da

naștere unei acțiuni în răspundere contractuală, dar nu împiedică transferul

dreptului de proprietate.

Buna-credință a reclamantei și

intenția acesteia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare rezultă și din

împrejurarea că, în momentul în care a aflat despre soluționarea dosarelor

având ca obiect evacuarea persoanelor tolerate din imobil, societatea i-a

notificat pe pârâți pentru perfectarea vânzării-cumpărării.

Astfel fiind, nu poate fi

interpretată oferta reclamantei de încheiere a contractului cu plata de 80% din

preț la momentul autentificării, iar restul de 20% la data eliberării imobilului,

decât o modalitate de condiționare a îndeplinirii obligației asumate de

cealaltă parte.

Intimații-pârâți au depus

întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, arătând că sunt cei

care au dorit și au insistat permanent în încheierea contractului de

vânzare-cumpărare în formă autentică, în îndeplinirea obligațiilor asumate prin

antecontract, iar reclamanta este cea care a refuzat în mod expres, devenind

astfel debitoare a obligației de a face.

Recursul este nefondat potrivit

următoarelor considerente

:

Susținând incidența motivului de

recurs prev. de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta pretinde că este

încadrabilă acestei critici situația ofertei de cumpărare făcute pârâților

(respectiv, de a plăti 80% din preț la momentul autentificării actului, iar

restul, la data eliberării spațiului), apreciată de instanță ca o modalitate de

presiune pentru modificarea prețului.

Or, formulând o asemenea critică,

recurenta ignoră de fapt, conținutul art. 304 pct. 8 C. proc. civ., care dă

posibilitatea modificării hotărârii atunci când „instanța, interpretând greșit

actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit

neîndoielnic al acestuia”.

Fără să facă referire la actul

juridic dedus judecății, ale cărui clauze clare și neechivoce instanța să le fi

modificat pe cale de interpretare, recurenta critică de fapt, modalitatea de

apreciere a instanței asupra excepției lipsei de interes, ceea ce nu poate

intra însă, sub incidența motivului de recurs menționat.

Critica de nelegalitate fundamentată

pe dispoz. art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este de asemenea, neîntemeiată.

Contrar susținerii recurentei,

instanțele au apreciat corect asupra lipsei de interes în declanșarea

demersului judiciar de către reclamantă.

Faptul că în antecontractul de

vânzare-cumpărare promitenții-vânzători s-au obligat să vândă liber de sarcini

și de orice bunuri și/sau persoane, dreptul de proprietate asupra imobilului

situat în București, nu justifică promovarea unei acțiuni având ca obiect

pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

(rezervată, potrivit clauzelor antecontractului, pentru situația în care

„promitenții-vânzători nu se vor prezenta la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare sau nu vor prezenta actele necesare încheierii contractului

de vânzare-cumpărare”).

Or, pe situația de fapt, așa cum a

fost relevată de probele administrate și cum a fost stabilită de instanțele

fondului, a rezultat că pârâții s-au prezentat în vederea încheierii

contractului în formă autentică, solicitând expres (pe calea notificării

transmise) societății reclamante să facă același lucru și aducându-i la

cunoștință acesteia că dețin toate actele necesare perfectării

vânzării-cumpărării.

În aceste condiții, obținerea unei

hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ca urmare a

demersului judiciar promovat de către reclamantă, este într-adevăr lipsită de

finalitate practică, așa cum corect au reținut instanțele fondului atunci când

au apreciat asupra interesului, condiție esențială în promovarea acțiunii.

Aceasta, întrucât pronunțarea unei

asemenea hotărâri are, din punct de vedere al eficacității sale substanțiale,

consecința constituirii (translării) dreptului de proprietate în patrimoniul

promitentului-cumpărător, adică, același efect juridic cu cel obținut prin

perfectarea actului la notar.

Contrar susținerii recurentei, prin

intermediul unei astfel de acțiuni nu poate fi sancționată împrejurarea că

imobilul este ocupat de persoane tolerate, cu consecința pretinsă, a

modificării modalității plății prețului (parte din el la data perfectării, iar

restul, la momentul eliberat spațiului).

Prin natura efectelor sale,

hotărârea care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu face decât

să dea eficiență convenției părților (în măsura în care se verifică elementele

de validitate a acesteia), atunci când se constată că una din părți nu a dat

curs, în mod culpabil, obligației asumate (de a asigura transferul dreptului de

proprietate).

Hotărârea își are deci cauza în

convenția părților (fiind un domeniu al intereselor private, acela al

translării dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul), fără ca

instanței să-i fie permis să intervină în acordul de voință al acestora (de

exemplu, modificând, așa cum s-a pretins, modalitatea de plată a prețului,

pentru că numai astfel s-ar realiza eliberarea spațiului).

De aceea, instanțele au apreciat

corect că obligația de a preda imobilul liber nu se poate naște dintr-o

hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare al cărei obiect

este acela al asigurării transferului dreptului de proprietate, astfel cum se

întâmplă și în situația în care actul se încheie în formă autentică la notar .

Contrar susținerii

recurentei-reclamante, de esența antecontractului de vânzare-cumpărare nu era

obligația eliberării și predării imobilului liber, ci aceea a transferării în

viitor (la o dată certă, prorogată succesiv de mai multe ori) a dreptului de

proprietate asupra imobilului.

În acest sens, potrivit clauzelor

antecontractului, s-a menționat expres că „dacă promitenții-vânzători nu se vor

prezenta la încheierea contractului sau nu vor prezenta actele necesare

încheierii acestuia, vor plăti promitentei-cumpărării, dublul sumei primite ca

avans, ori la alegerea acesteia vor fi chemați în judecată pentru a se pronunța

o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar în cazul în

care promitenta cumpărării nu se va prezenta la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare, aceasta va pierde suma dată ca avans”.

Faptul că, datorită neeliberării

spațiului (determinată de nefinalizarea proceselor de evacuare) au intervenit,

prin voința părților, mai multe prorogări ale termenului de perfectare a

actului nu are relevanță sub aspectul transferului dreptului de proprietate,

câtă vreme părțile nu au condiționat transmiterea proprietății de eliberarea

imobilului (ci, potrivit convenției încheiate, de obținerea documentației

necesare vânzării).

Ca atare, nefiind vorba de un drept

subiectiv afectat de o modalitate (cea a termenului) rezultat din antecontract,

rezultă că reclamanta nu poate pretinde că și-a justificat demersul judiciar

prin aceea că spațiul nefiind liber, nu se putea perfecta vânzarea-cumpărarea.

De aceea, instanțele au apreciat

corect că situația juridică a imobilului (ca spațiu ocupat de persoane

tolerate, până la momentul obținerii evacuării) rămâne neschimbată, indiferent

că actul se perfectează la notar sau că este pronunțată hotărâre care să țină

loc de act autentic, așa încât demersul judiciar nu se justifică.

Pe de o parte, reclamanta nu poate

obține pe calea procedurală aleasă, eliberarea imobilului, pe de altă parte,

instanța nu poate interveni și modifica elemente ale convenției părților (în

așa fel încât parte din preț să se plătească la data perfectării actului, iar

cealaltă parte, în momentul eliberării imobilului).

În consecință, se constată că

judecata cauzei s-a făcut cu respectarea dispozițiilor legale aplicabile după

natura actului juridic (respectiv, aprecierea interesului în executarea silită

a unei obligații de a face izvorâte dintr-un antecontract de

vânzare-cumpărare), astfel încât critica formulată cu referire la art. 304 pct.

9 C. proc. civ. este nejustificată.

În ce privește motivul de recurs

prev. de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în condițiile în care soluția atacată

conține argumentele adoptării sale și în plus, reclamanta nu a dezvoltat, în

concret, critici care să se încadreze acestui motiv, raportat la exigențele

textului procedural., acesta este nefondat.

Față de considerentele arătate,

toate criticile formulate fiind găsite neîntemeiate, recursul va fi respins în

consecință.

Conform art. 274 alin. (1) C. proc.

civ., recurenta-reclamantă va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată

către intimați.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat, recursul declarat

de reclamanta SC A.T. SRL împotriva deciziei nr. 712 din 1 octombrie 2008 a

Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Obligă pe recurenta-reclamantă SC A.T. SRL

la 5.000 lei cheltuieli de judecată către intimații-pârâți.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 mai 2009.