ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5493/2009

Asupra recursului civil de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. 22113/3 din 14 iunie 2007, reclamanta SC A.T. SRL a chemat în judecată pe pârâții A.I., A.R., F.N. și F.L., solicitând să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în București, compus din teren în suprafață de 198,6 mp, la prețul de 310 mii Euro, diferența de preț de 290 mii Euro urmând a fi plătită la data predării posesiei imobilului, liber de orice sarcini, de orice bunuri sau persoane. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâții o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2095 din 10 noiembrie 2006 de BNP E.C.

prin care pârâții s-au obligat să transfere reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului sus-menționat prin înscris autentic, nu mai târziu de 20 decembrie 2006, dată la care imobilul trebuia să fie liber de orice sarcini, de orice bunuri sau persoane.

Cu toate acestea, la data fixată pentru perfectarea vânzării, în imobil se mai aflau chiriași, așa încât, părțile au încheiat un act adițional la antecontract prin care au modificat termenul limită de încheiere a contractului pentru data de 31 octombrie 2007, dar nici la această dată, promitenții vânzători nu și-au îndeplinit obligația de a elibera imobilul de chiriași, motiv pentru care s-a încheiat un nou act adițional prin care termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a fost prelungit la data de 9 mai 2007 și ulterior, la 13 iunie 2007. La această ultimă dată, pârâții și-au asumat obligația de a transmite reclamantei până la data de 17 mai 2007 printr-o notificare, procesul verbal de evacuare a chiriașilor, susținând totodată, în mod nejustificat, că existența chiriașilor în imobil, nu constituie o împiedicare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 382 din 25 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, s-a admis excepția lipsei de interes a reclamantei în promovarea cererii și s-a respins cererea formulată de reclamanta SC A.T. SRL pentru lipsa de interes a reclamantei în promovarea acesteia. Analizând excepția lipsei de interes a reclamantei tribunalul a reținut că prin promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 2095 din 10 noiembrie 2006 de BNP E.C., pârâții s-au obligat să vândă, iar reclamanta s-a obligat să cumpere imobilul compus din teren și construcțiile situat în București, la prețul de 310.00 Euro, achitându-se la data încheierii promisiunii un avans de 20.000 Euro.

Părțile au stabilit ca dată a încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cea de 20 decembrie 2006, prelungind ulterior succesiv, prin acte adiționale la antecontract, termenul de încheiere a contractului pentru datele de 31 ianuarie 2007, 9 mai 2007 și 13 iunie 2007, contractul nefiind încheiat până în prezent. Pârâții și-au manifestat disponibilitatea pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare și respectiv, continuarea demersurilor pentru evacuarea ocupanților imobilului, în timp ce reclamanta prin reprezentanții săi legali, a declarat că nu înțelege să încheie contractul de vânzare-cumpărare având în vedere că imobilul nu este liber și nu poate intra în deplina lui posesie, socotind că este cazul să se adreseze instanței de judecată.

Ca atare, nu pârâții sunt cei care refuză încheierea contractului de vânzare cumpărare, ci reclamanta, care apreciază că ocuparea imobilului de către terțe persoane, împiedică încheierea contractului în formă autentică. A mai reținut tribunalul că ceea ce urmărește reclamanta prin promovarea cererii este o modificare nepermisă, în raport de voința părților rezultată din antecontract, a condițiilor de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, respectiv achitarea restului de preț de 290.000 Euro după data încheierii actului în formă autentică, adică la data eliberării imobilului de terțele persoane care o ocupă. Faptul că pârâții s-ar fi obligat ca la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în imobil să nu se mai găsească terții ocupanți, obligație pe care nu și-ar fi respectat-o, poate da naștere, eventual, unei acțiuni în răspundere contractuală, dar nu împiedică transferul dreptului de proprietate.

Împotriva sentinței a declarat apel reclamanta SC A.T. SRL care a criticat hotărârea tribunalului ca netemeinică și nelegală solicitând desființarea acesteia și trimiterea cauzei spre rejudecare, aceleiași instanțe de fond.

Apelanta a arătat că, potrivit înțelegerii părților, până la data de 20 decembrie 2006, imobilul urma să fie liber de orice sarcini și de orice bunuri sau persoane, iar procesele aflate pe rolul diferitelor instanțe, având ca obiect evacuarea chiriașilor au trenat și nu s-au finalizat nici la data de 20 decembrie 2006 sau 9 mai 2007. În ce privește perfectarea vânzării la prețul stabilit, aceasta a fost condiționată de necesitatea ca imobilul să fie liber, iar la data de 5 iunie 2007 a trimis o notificare promitenților vânzători prin care le-a propus să se perfecteze vânzarea în data stabilită, achitându-se 80% din valoarea contractului, urmând ca restul de 20% să fie achitat la data la care imobilul este liber de sarcini, servituți, chiriași sau toleranți.

În acest sens, la data de 13 iunie 2007 s-au prezentat în fața notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar, vânzătorii nu și-au îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare, respectiv, aceea de a preda și posesia imobilului, iar apelanții nu au fost de acord să cumpere nuda proprietate la același preț. Apelul a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 712 din 1 octombrie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut în fapt, că la data de 10 noiembrie 2006 între părți s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare, potrivit căreia intimații-pârâți s-au obligat să înstrăineze reclamantei-apelante, contra prețului de 310.000 Euro, imobilul din București, urmând ca perfectarea în formă autentică a vânzării-cumpărării să se realizeze la data de 20 decembrie 2006, dată până la care să fie obținută documentația necesară vânzării.

Ulterior, au fost încheiate acte adiționale, prin care s-a modificat termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, iar prin actul adițional încheiat la data de 31 ianuarie 2007, s-a stabilit de către părți, ca termenul limită de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare să fie prelungit până la soluționarea definitivă și irevocabilă a proceselor de evacuare a toleraților din imobil, neputând fi depășit termenul de 9 mai 2007, prelungit ulterior până la data de 13 iunie 2007. La 15 mai 2007, apelanta-reclamantă a fost notificată de către intimații pârâți pentru a se prezenta la data de 13 iunie 2007, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare (arătând termenele acordate de către instanțele de judecată pentru soluționarea dosarelor de evacuare).

La data de 13 iunie 2007, în fața notarului public, s-au prezentat părțile, iar apelanta-reclamantă a arătat că nu dorește încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, deoarece imobilul nu este liber și nu pot intra în posesia acestuia și că doresc să se adreseze instanței de judecată, deoarece nu a fost îndeplinită condiția eliberării imobilului. Raportat la această situație de fapt, instanța a constatat că pârâții nu sunt în culpă pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanta fiind cea care a refuzat perfectarea contractului, pe considerentul că ocuparea imobilului de către terțe persoane ar constitui o piedică pentru încheierea contractului în formă autentică.

Or, a apreciat instanța, situația juridică a imobilului rămâne aceeași, indiferent că perfectarea în formă autentică se realizează de către notar sau este pronunțată o hotărâre care să țină loc de act autentic, în ambele situații imobilul fiind ocupat de persoane tolerate. În aceste condiții, interesul reclamantei în promovarea acțiunii este nejustificat, câtă vreme efectul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare este identic cu cel al încheierii contractului în formă autentică, demers pe care de altminteri, pârâții au înțeles să-l facă. Din formularea pretențiilor de către reclamantă rezultă că în realitate, aceasta încearcă să facă presiuni asupra pârâților pentru modificarea prețului.

Împotriva deciziei a declarat recurs apelanta-reclamantă, care a formulat critici cu referire la dispoz. art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susținut următoarele argumente: - Aprecierea instanței în sensul că nu s-a făcut dovada interesului în promovarea acțiunii, din pretențiile formulate rezultând că reclamanta urmărește în realitate să facă presiuni asupra pârâților pentru modificarea prețului reprezintă o interpretare greșită a ofertei de cumpărare (în realitate aceasta fiind modalitatea prin care se putea obține încheierea contractului cu achitarea integrală a prețului la momentul eliberării imobilului), ceea ce atrage incidența art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

- Instanța a nesocotit dispozițiile legale atunci când a considerat că obligația intimaților-pârâți de a efectua demersuri în vederea eliberării și predării imobilului ar fi o obligație de diligență iar nu una de rezultat, deși această condiție era de însăși esența contractului (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.). La fel de greșit se apreciază că nerespectarea obligației intimaților-pârâți de a preda imobilul liber poate da naștere unei acțiuni în răspundere contractuală, dar nu împiedică transferul dreptului de proprietate. Buna-credință a reclamantei și intenția acesteia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare rezultă și din împrejurarea că, în momentul în care a aflat despre soluționarea dosarelor având ca obiect evacuarea persoanelor tolerate din imobil, societatea i-a notificat pe pârâți pentru perfectarea vânzării-cumpărării.

Astfel fiind, nu poate fi interpretată oferta reclamantei de încheiere a contractului cu plata de 80% din preț la momentul autentificării, iar restul de 20% la data eliberării imobilului, decât o modalitate de condiționare a îndeplinirii obligației asumate de cealaltă parte. Intimații-pârâți au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, arătând că sunt cei care au dorit și au insistat permanent în încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în îndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontract, iar reclamanta este cea care a refuzat în mod expres, devenind astfel debitoare a obligației de a face. Recursul este nefondat potrivit următoarelor considerente : Susținând incidența motivului de recurs prev. de art. 304 pct. 8 C. proc.

civ., recurenta pretinde că este încadrabilă acestei critici situația ofertei de cumpărare făcute pârâților (respectiv, de a plăti 80% din preț la momentul autentificării actului, iar restul, la data eliberării spațiului), apreciată de instanță ca o modalitate de presiune pentru modificarea prețului. Or, formulând o asemenea critică, recurenta ignoră de fapt, conținutul art. 304 pct. 8 C. proc. civ., care dă posibilitatea modificării hotărârii atunci când „instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia”. Fără să facă referire la actul juridic dedus judecății, ale cărui clauze clare și neechivoce instanța să le fi modificat pe cale de interpretare, recurenta critică de fapt, modalitatea de apreciere a instanței asupra excepției lipsei de interes, ceea ce nu poate intra însă, sub incidența motivului de recurs menționat.

Critica de nelegalitate fundamentată pe dispoz. art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este de asemenea, neîntemeiată. Contrar susținerii recurentei, instanțele au apreciat corect asupra lipsei de interes în declanșarea demersului judiciar de către reclamantă. Faptul că în antecontractul de vânzare-cumpărare promitenții-vânzători s-au obligat să vândă liber de sarcini și de orice bunuri și/sau persoane, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, nu justifică promovarea unei acțiuni având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare (rezervată, potrivit clauzelor antecontractului, pentru situația în care „promitenții-vânzători nu se vor prezenta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau nu vor prezenta actele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare”).

Or, pe situația de fapt, așa cum a fost relevată de probele administrate și cum a fost stabilită de instanțele fondului, a rezultat că pârâții s-au prezentat în vederea încheierii contractului în formă autentică, solicitând expres (pe calea notificării transmise) societății reclamante să facă același lucru și aducându-i la cunoștință acesteia că dețin toate actele necesare perfectării vânzării-cumpărării. În aceste condiții, obținerea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ca urmare a demersului judiciar promovat de către reclamantă, este într-adevăr lipsită de finalitate practică, așa cum corect au reținut instanțele fondului atunci când au apreciat asupra interesului, condiție esențială în promovarea acțiunii.

Aceasta, întrucât pronunțarea unei asemenea hotărâri are, din punct de vedere al eficacității sale substanțiale, consecința constituirii (translării) dreptului de proprietate în patrimoniul promitentului-cumpărător, adică, același efect juridic cu cel obținut prin perfectarea actului la notar. Contrar susținerii recurentei, prin intermediul unei astfel de acțiuni nu poate fi sancționată împrejurarea că imobilul este ocupat de persoane tolerate, cu consecința pretinsă, a modificării modalității plății prețului (parte din el la data perfectării, iar restul, la momentul eliberat spațiului). Prin natura efectelor sale, hotărârea care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu face decât să dea eficiență convenției părților (în măsura în care se verifică elementele de validitate a acesteia), atunci când se constată că una din părți nu a dat curs, în mod culpabil, obligației asumate (de a asigura transferul dreptului de proprietate).

Hotărârea își are deci cauza în convenția părților (fiind un domeniu al intereselor private, acela al translării dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul), fără ca instanței să-i fie permis să intervină în acordul de voință al acestora (de exemplu, modificând, așa cum s-a pretins, modalitatea de plată a prețului, pentru că numai astfel s-ar realiza eliberarea spațiului).

De aceea, instanțele au apreciat corect că obligația de a preda imobilul liber nu se poate naște dintr-o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare al cărei obiect este acela al asigurării transferului dreptului de proprietate, astfel cum se întâmplă și în situația în care actul se încheie în formă autentică la notar . Contrar susținerii recurentei-reclamante, de esența antecontractului de vânzare-cumpărare nu era obligația eliberării și predării imobilului liber, ci aceea a transferării în viitor (la o dată certă, prorogată succesiv de mai multe ori) a dreptului de proprietate asupra imobilului.

În acest sens, potrivit clauzelor antecontractului, s-a menționat expres că „dacă promitenții-vânzători nu se vor prezenta la încheierea contractului sau nu vor prezenta actele necesare încheierii acestuia, vor plăti promitentei-cumpărării, dublul sumei primite ca avans, ori la alegerea acesteia vor fi chemați în judecată pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar în cazul în care promitenta cumpărării nu se va prezenta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta va pierde suma dată ca avans”.

Faptul că, datorită neeliberării spațiului (determinată de nefinalizarea proceselor de evacuare) au intervenit, prin voința părților, mai multe prorogări ale termenului de perfectare a actului nu are relevanță sub aspectul transferului dreptului de proprietate, câtă vreme părțile nu au condiționat transmiterea proprietății de eliberarea imobilului (ci, potrivit convenției încheiate, de obținerea documentației necesare vânzării). Ca atare, nefiind vorba de un drept subiectiv afectat de o modalitate (cea a termenului) rezultat din antecontract, rezultă că reclamanta nu poate pretinde că și-a justificat demersul judiciar prin aceea că spațiul nefiind liber, nu se putea perfecta vânzarea-cumpărarea.

De aceea, instanțele au apreciat corect că situația juridică a imobilului (ca spațiu ocupat de persoane tolerate, până la momentul obținerii evacuării) rămâne neschimbată, indiferent că actul se perfectează la notar sau că este pronunțată hotărâre care să țină loc de act autentic, așa încât demersul judiciar nu se justifică. Pe de o parte, reclamanta nu poate obține pe calea procedurală aleasă, eliberarea imobilului, pe de altă parte, instanța nu poate interveni și modifica elemente ale convenției părților (în așa fel încât parte din preț să se plătească la data perfectării actului, iar cealaltă parte, în momentul eliberării imobilului).

În consecință, se constată că judecata cauzei s-a făcut cu respectarea dispozițiilor legale aplicabile după natura actului juridic (respectiv, aprecierea interesului în executarea silită a unei obligații de a face izvorâte dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare), astfel încât critica formulată cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este nejustificată. În ce privește motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în condițiile în care soluția atacată conține argumentele adoptării sale și în plus, reclamanta nu a dezvoltat, în concret, critici care să se încadreze acestui motiv, raportat la exigențele textului procedural., acesta este nefondat. Față de considerentele arătate, toate criticile formulate fiind găsite neîntemeiate, recursul va fi respins în consecință.

Conform art. 274 alin. (1) C. proc. civ., recurenta-reclamantă va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată către intimați.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A.T. SRL împotriva deciziei nr. 712 din 1 octombrie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Obligă pe recurenta-reclamantă SC A.T. SRL la 5.000 lei cheltuieli de judecată către intimații-pârâți. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 mai 2009.