ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1435/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 6653 din 15 mai 2007 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, a fost respinsă cererea reclamantei SC F.I.R. P.I.E. SRL în contradictoriu cu pârâta SC S.I. SRL, pentru declararea ca simulat a contractului de închiriere din 5 februarie 2002, în sensul unei deghizări parțiale a acestuia cu excepția intenției părților de a transmite folosința spațiului. Instanța a reținut că părțile au încheiat contractul de închiriere din 25 februarie 2002 având ca obiect închirierea unui imobil situat în sectorul 6 pe o perioadă de 12 luni începând cu 1 aprilie 2002. De asemenea, părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat din 25 februarie 2002 având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a aceluiași imobil.

Ambele contracte sunt acte publice și corespund voinței reale a părților. În antecontractul de vânzare-cumpărare părțile au prevăzut obligația cumpărătorului promitent de a cumpăra terenul și construcțiile aferente la data expirării contractului de închiriere iar în contractul de închiriere s-a prevăzut posibilitatea chiriașului de a cumpăra imobilul în acord cu clauzele ce vor fi negociate separat. Voința reală a părților a fost de a da eficiență ambelor acte juridice, contractul de închiriere producându-și în mod real efectele specifice până la momentul fixat de părți pentru încetarea locațiunii, de la acest moment chiriașul având dreptul de a cumpăra imobilul conform articolului din antecontract.

Reclamanta a declarat apel solicitând constatarea caracterului simulat al contractului de închiriere în ce privește natura juridică și durata acestuia, precum și intenția reală a părților de a transmite folosința asupra spațiului până la încheierea contractului de vânzare cumpărare. În motivarea apelului, apelanta a susținut că în mod eronat instanța de fond a reținut că ambele acte juridice sunt publice și corespund voinței reale a părților. Intenția reală a părților a fost de a nu da eficiență contractului de închiriere, ci de a transmite folosința asupra spațiului până la perfectarea actului de vânzare-cumpărare, iar încheierea în formă autentică a antecontractului de vânzare-cumpărare nu anihilează caracterul său secret.

Prin Decizia nr. 438 din 10 octombrie 2007, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a respins ca nefondat apelul reclamantei. Instanța de apel a reținut că instanța de fond a dat o interpretare corectă materialului probator administrat, nu este o simulație deoarece actul secret nu s-a încheiat concomitent sau înainte de încheierea contractului aparent. Pretinsul act secret (antecontractul de vânzare-cumpărare) nu anihilează aparența juridică creată de contractul de închiriere, în realitate cele două acte juridice completându-se, astfel cum a reținut și instanța de fond. Din art. 6 al contractului de închiriere rezultă posibilitatea chiriașului de a cumpăra imobilul care forma obiectul locațiunii, în acord cu clauzele negociate separat, iar prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat tot la 25 februarie 2002 s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului.

În cazul în care nu se respecta promisiunea de cumpărare la data încetării contractului de închiriere, suma de 120.000 dolari SUA achitată conform art. 4 se considera contravaloarea chiriei pentru folosința imobilului (art. 12 din antecontract). Reclamanta a declarat recurs împotriva Deciziei nr. 438 din 10 octombrie 2008 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, solicitând în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. modificarea hotărârii și admiterea acțiunii. În motivarea recursului, recurenta a susținut că instanța a reținut eronat că antecontractul de vânzare-cumpărare nu anihilează aparența juridică creată de contractul de închiriere.

De asemenea, în motivarea recursului, recurenta a menționat că din interpretarea coordonată a clauzelor celor două contracte se desprinde caracterul accesoriu al transmiterii folosinței asupra spațiului în raport de obligația încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare, suma de 10.000 dolari SUA achitată lunar de către reclamantă reprezenta avans din prețul total al imobilului, contractul de închiriere nu și-a produs în mod real efectele specifice, transmiterea folosinței spațiului operând ca un accesoriu al antecontractului de vânzare-cumpărare. Recursul este nefondat. Instanțele au reținut corect că nu sunt îndeplinite condițiile simulației, în cuprinsul art. 12 din contract se face referire la situația încetării contractului de închiriere, rezultând că acesta era încheiat înainte de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, prin care s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare a imobilului în speță.

În cazul în care nu se respecta promisiunea de cumpărare, la data încetării contractului de închiriere, suma de 120.000 dolari SUA achitată conform art. 4 se considera contravaloarea chiriei pentru folosința imobilului, conform art. 12 din antecontractul de vânzare-cumpărare. Se constată, din dezvoltarea în fapt a motivelor de recurs, că nu se regăsesc pct. 8 și 9 ale art. 304 C. proc. civ., recursul este nefondat și în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. urmează a fi respins. În temeiul art. 274 C. proc. civ. recurenta va fi obligată la plata sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată către intimată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC F.I.R. P.I.E. SRL București împotriva Deciziei nr. 438 din 10 octombrie 2007 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială ca nefondat. Obligă recurenta la 1.000 lei cheltuieli de judecată către intimată. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 10 aprilie 2008.