ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1435/2008
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1435/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)
Asupra recursului de
față:
Din examinarea
lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentința nr. 6653 din 15 mai 2007 a Tribunalului
București, secția a VI-a comercială, a fost respinsă cererea reclamantei SC
F.I.R. P.I.E. SRL în contradictoriu cu pârâta SC S.I. SRL, pentru declararea ca
simulat a contractului de închiriere din 5 februarie 2002, în sensul unei
deghizări parțiale a acestuia cu excepția intenției părților de a transmite
folosința spațiului.
Instanța a reținut că
părțile au încheiat contractul de închiriere din 25 februarie 2002 având ca
obiect închirierea unui imobil situat în sectorul 6 pe o perioadă de 12 luni
începând cu 1 aprilie 2002.
De asemenea, părțile
au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat din 25 februarie
2002 având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a aceluiași imobil.
Ambele contracte sunt
acte publice și corespund voinței reale a părților.
În antecontractul de
vânzare-cumpărare părțile au prevăzut obligația cumpărătorului promitent de a
cumpăra terenul și construcțiile aferente la data expirării contractului de
închiriere iar în contractul de închiriere s-a prevăzut posibilitatea
chiriașului de a cumpăra imobilul în acord cu clauzele ce vor fi negociate
separat.
Voința reală a
părților a fost de a da eficiență ambelor acte juridice, contractul de
închiriere producându-și în mod real efectele specifice până la momentul fixat
de părți pentru încetarea locațiunii, de la acest moment chiriașul având
dreptul de a cumpăra imobilul conform articolului din antecontract.
Reclamanta a declarat
apel solicitând constatarea caracterului simulat al contractului de închiriere
în ce privește natura juridică și durata acestuia, precum și intenția reală a
părților de a transmite folosința asupra spațiului până la încheierea contractului
de vânzare cumpărare.
În motivarea
apelului, apelanta a susținut că în mod eronat instanța de fond a reținut că
ambele acte juridice sunt publice și corespund voinței reale a părților.
Intenția reală a
părților a fost de a nu da eficiență contractului de închiriere, ci de a
transmite folosința asupra spațiului până la perfectarea actului de
vânzare-cumpărare, iar încheierea în formă autentică a antecontractului de
vânzare-cumpărare nu anihilează caracterul său secret.
Prin Decizia nr. 438
din 10 octombrie 2007, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a
respins ca nefondat apelul reclamantei.
Instanța de apel a
reținut că instanța de fond a dat o interpretare corectă materialului probator
administrat, nu este o simulație deoarece actul secret nu s-a încheiat
concomitent sau înainte de încheierea contractului aparent.
Pretinsul act secret
(antecontractul de vânzare-cumpărare) nu anihilează aparența juridică creată de
contractul de închiriere, în realitate cele două acte juridice completându-se,
astfel cum a reținut și instanța de fond.
Din art. 6 al
contractului de închiriere rezultă posibilitatea chiriașului de a cumpăra
imobilul care forma obiectul locațiunii, în acord cu clauzele negociate
separat, iar prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat tot la 25
februarie 2002 s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a
imobilului.
În cazul în care nu
se respecta promisiunea de cumpărare la data încetării contractului de
închiriere, suma de 120.000 dolari SUA achitată conform art. 4 se considera
contravaloarea chiriei pentru folosința imobilului (art. 12 din antecontract).
Reclamanta a declarat
recurs împotriva Deciziei nr. 438 din 10 octombrie 2008 a Curții de Apel
București, secția a VI-a comercială, solicitând în temeiul art. 304 pct. 8 și 9
C. proc. civ. modificarea hotărârii și admiterea acțiunii.
În motivarea
recursului, recurenta a susținut că instanța a reținut eronat că antecontractul
de vânzare-cumpărare nu anihilează aparența juridică creată de contractul de
închiriere.
De asemenea, în
motivarea recursului, recurenta a menționat că din interpretarea coordonată a
clauzelor celor două contracte se desprinde caracterul accesoriu al
transmiterii folosinței asupra spațiului în raport de obligația încheierii în
viitor a unui contract de vânzare-cumpărare, suma de 10.000 dolari SUA achitată
lunar de către reclamantă reprezenta avans din prețul total al imobilului,
contractul de închiriere nu și-a produs în mod real efectele specifice,
transmiterea folosinței spațiului operând ca un accesoriu al antecontractului
de vânzare-cumpărare.
Recursul este
nefondat.
Instanțele au reținut
corect că nu sunt îndeplinite condițiile simulației, în cuprinsul art. 12 din
contract se face referire la situația încetării contractului de închiriere,
rezultând că acesta era încheiat înainte de încheierea antecontractului de
vânzare-cumpărare, prin care s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare
a imobilului în speță.
În cazul în care nu
se respecta promisiunea de cumpărare, la data încetării contractului de
închiriere, suma de 120.000 dolari SUA achitată conform art. 4 se considera
contravaloarea chiriei pentru folosința imobilului, conform art. 12 din antecontractul
de vânzare-cumpărare.
Se constată, din
dezvoltarea în fapt a motivelor de recurs, că nu se regăsesc pct. 8 și 9 ale art.
304 C. proc. civ., recursul este nefondat și în temeiul art. 312 alin. (1) C.
proc. civ. urmează a fi respins.
În temeiul art. 274 C.
proc. civ. recurenta va fi obligată la plata sumei de 1.000 lei cheltuieli de
judecată către intimată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge
recursul declarat de
reclamanta SC F.I.R. P.I.E. SRL București împotriva Deciziei nr. 438 din 10
octombrie 2007 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială ca
nefondat.
Obligă recurenta la
1.000 lei cheltuieli de judecată către intimată.
Irevocabilă.
Pronunțata în ședință
publică, astăzi 10 aprilie 2008.