ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1615/2016

Decizia nr. 1615/2016

Asupra recursului de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 4958 din 14 iunie 2013, Tribunalul București, secția a VI-a civilă, a respins acțiunea formulată de reclamanta

SC A. SRL în contradictoriu cu pârâții B. și C., având ca obiect constatarea încetării antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 21 decembrie 2007 de către B.N.P., D., astfel cum a fost modificat prin actele adiționale, obligarea pârâților la restituirea sumei de 450.000 euro, din care 50.000 euro avans și 400.000 euro plată parțială din prețul antecontractului, iar, în subsidiar, obligarea la restituirea sumei de 400.000 euro, reprezentând plată parțială din prețul antecontractului, fiind obligată reclamanta să plătească suma de 16.524,61 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

În considerentele acestei hotărâri s-a arătat că actul litigios a fost încheiat între pârâți, în calitate de promitenți-vânzători și E., în calitate de promitent-cumpărător, la data de 21 decembrie 2007.

Părțile aveau obligația ca până cel mai târziu la data de 1 aprilie 2008 să încheie în formă finală viitorul contract de vânzare-cumpărare al imobilului situat în București, compus din teren în suprafață de 1665 mp și clădirile de pe acesta.

Prețul stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare a fost de 3.100.000 euro din care 50.000 euro au fost achitați cu titlu de avans la data semnării contractului.

La data de 30 ianuarie 2008, între părțile contractante și reclamanta SC A. SRL s-a încheiat actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care toate drepturile și obligațiile promitentului-cumpărător E. izvorâte din antecontract au fost preluate de societatea cesionară SC A. SRL.

La data de 3 septembrie 2008, între părțile litigante a fost încheiat un nou act adițional, prin care s-au adus anumite modificări antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv a fost redus prețul imobilului de la 3.100.000 euro la 1.900.000 euro, s-a prevăzut modalitatea de achitare a restului de preț, fiind fixată, o nouă dată până la care urmează să fie perfectată vânzarea-cumpărarea, cel mai târziu până la data de 28 noiembrie 2008.

Prin notificare, pârâții au procedat la convocarea reclamantei în vederea prezentării la Biroul Notarilor Publici la 28 noiembrie 2008 pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Contractul de vânzare-cumpărare nu a putut fi perfectat la data stabilită, solicitarea reclamantei de modificare a prețului în sensul diminuării acestuia cu suma de 250.000 de euro și de plată a restului de preț, prin transferarea dreptului de proprietate asupra unor apartamente în construcția ce urmează a fi edificată pe terenul ce face obiectul antecontractului nefiind acceptată de către pârâți.

Art. 969 C. civ. consacră principiul obligativității contractului legal încheiat, de la care părțile nu se pot sustrage și care are o deosebită însemnătate, nu numai în raporturile dintre părți, dar și pentru certitudinea și eficiența raporturilor juridice, în general.

Nerespectarea cuvântului dat este permisă numai în situația în care circumstanțele avute în vedere la momentul încheierii contractului s-au schimbat într-o proporție semnificativă, astfel încât cel care a promis ceva nu este în culpă dacă refuză să-și execute obligația.

Reclamanta-debitoare susține că află într-o astfel de împrejurare, deoarece este obligată, prin antecontract, să achite o sumă de bani foarte mare, în raport cu valoarea reală a bunului achiziționat, mai ales în situația în care s-au modificat condițiile și costurile de creditare de către instituțiile bancare ulterior semnării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Instanța a avut în vedere că evenimentul economic constitutiv de impreviziune, respectiv criza financiară din anul 2008, reprezintă un fapt notoriu ce nu se impune a fi probat.

Cu toate acestea, reclamanta nu se poate prevala de dificultățile financiare datorate contextului economic general și situației de criză financiară pentru a se sustrage efectului obligatoriu al convenției încheiate și a justifica astfel imposibilitatea îndeplinirii obligației de plată a prețului, așa cum a fost convenit inițial prin antecontract.

Data inițială prevăzută pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare era anterioară crizei financiare de care înțelege să se prevaleze reclamanta, în măsura în care ar fi depus diligențele necesare, s-ar fi putut obține creditul necesar anterior datei de 15 septembrie 2008.

Faptul că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâta B. era salariat al Băncii Comerciale Române nu poate conduce la concluzia, în lipsa altor elemente probatorii că aceasta și-ar fi asumat obligația de a facilita obținerea finanțării solicitate de SC A. SRL și că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată în considerarea funcției deținute de aceasta în instituția bancară.

Susținerile reclamantei conform cărora scăderea semnificativă a valorii imobilului ulterior momentului încheierii antecontractului nu sunt de natură a face aplicabilă teoria impreviziunii în condițiile în care acest risc a fost asumat de partea ce se pretinde dezavantajată, prin clauza contractuală prevăzută la art. 4.1 din antecontract s-a stabilit că prețul imobilului nu este susceptibil de modificare indiferent de schimbările ce ar putea interveni pe parcursul derulării contractului, cum ar fi de exemplu variația valorii de piață din zona respectivă pentru proprietăți similare.

Nu se poate reține în cauză existența unui dezechilibru major între prestațiile pe care părțile le au de efectuat, în condițiile în care deși în

contract

s-a

menționat că prețul va rămâne neschimbat, pârâții au acceptat o reducere semnificativă a acestuia de la 3.100.000 euro la 1.900.000 euro, cu posibilitatea achitării restului datorat în mod eșalonat.

Referitor la petitul al doilea prin care se solicită obligarea pârâților la plata sumei de 450.000 euro și cel subsidiar, tribunalul a statuat că acestea au caracter accesoriu față de capătul principal de cerere, urmând a se da eficiență principiului accesorium sequitur principale, astfel încât au fost respinse și aceste cereri ca neîntemeiate.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC A. SRL solicitând schimbarea în tot a hotărârii în sensul admiterii acțiunii, cu cheltuieli de judecată.

Prin Decizia civilă nr. 1516/A din 13 octombrie 2015, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, a respins ca nefondat apelul și a obligat apelanta la plata către intimată a sumei de 14.010,76 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție, Curtea a reținut în esență următoarele:

Impreviziunea, ca instituție juridică, nu este reglementată în C. civ. de la 1864, sub imperiul căruia s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1999 din 21 decembrie 2007 prin care promitenții vânzători B. și C. se obligau să înstrăineze către E., în calitate de promitent cumpărător, imobilul din București, sector 3, actul adițional din 30 ianuarie 2008 prin care promitentul-cumpărător cedează drepturile și obligațiile către apelantă, precum și actul adițional din 3 septembrie 2008 prin care părțile au convenit modificarea prețului de la 3.100.000 euro la 1.900.000 euro.

Apelanta invocă drept împrejurare ce ține de impreviziune faptul că, în anul 2008, a izbucnit criza financiară ce a dus la scăderea dramatică a prețurilor imobilelor și, în special, al imobilului în cauză.

În intervalul dintre data declanșării crizei (septembrie 2008) și data când trebuia să se încheie contractul de vânzare-cumpărare (28 noiembrie 2008, diminuarea prețului imobilului în litigiu nu a fost atât de importantă încât să influențeze echilibrul contractual.

Conform actului adițional autentificat din 3 septembrie 2008, prețul pentru imobil s-a diminuat de la 3.100.000 euro la 1.900.000 euro.

Față de concluziile raportului de expertiză judiciară efectuat în cauză, nu se poate vorbi de o diferență considerabilă între prețul agreat și cel de la nivelul lui noiembrie 2008, astfel încât să se justifice aplicarea teoriei impreviziunii.

Nu are relevanță faptul că societatea nu a obținut finanțarea de la o bancă, atât timp cât criza nu a produs o diminuare esențială a prețului în raport cu cel convenit.

Este corectă soluția primei instanțe atât pe capătul privind constatarea încetării antecontractului de vânzare-cumpărare din 21 decembrie 2007, cât și pe capătul referitor la restituirea sumei de 450.000 euro, acesta din urmă fiind accesoriu primului.

În ce privește capătul subsidiar de restituire a sumei de 400.000 euro, cu titlu de preț, prima instanță a analizat această cerere ca fiind accesorie capătului referitor la încetarea antecontractului, însă, din precizările făcute de reclamantă, rezultă că temeiul petitului subsidiar se referă la lipsa unei cauze contractuale/juridice pentru reținerea sumei de 400.000 euro de către vânzătorii promitenți.

Deși motivarea este greșită, soluția tribunalului este corectă.

Curtea a apreciat că acest cuantum reprezintă parte din preț, iar nu avans.

Conform art. 4.1 din contract doar suma de 50.000 euro reprezintă avans. Prin actul adițional din 3 septembrie 2008 nu se menționează că și suma de 400.000 euro ar fi fost tot avans.

Nu poate fi primită apărarea pârâților în sensul că tot ce s-a plătit înainte de încheierea contractului ar fi avans, întrucât prețul, potrivit înțelegerii părților rezultate din actul adițional autentificat din 2008, trebuia să fie achitat până la 28 noiembrie 2008, deci anterior semnării actului de vânzare-cumpărare propriu-zis, iar plata nu poate avea natura de avans.

Nu se poate proceda la restituirea sumei de 400.000 euro pe temeiul intervenirii prescripției dreptului de a cere executarea sau rezoluțiunea, atât timp cât antecontractul era în vigoare. Restituirea unei prestații efectuate în temeiul unui contract nu poate avea loc decât dacă raporturile juridice sunt desființate.

Așadar, doar dacă se anulează sau se constată nulitatea, rezoluțiunea sau încetarea acestuia se poate dispune și repunerea părților în situația anterioară.

În cazul în care contractul nu a fost desființat, singurul temei pe care se poate solicita restituirea unei prestații ar fi îmbogățirea fără justă cauză, dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții ale acestei instituții. În speță, petitul reclamantei nu a fost întemeiat pe o asemenea cauză.

Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâții B. și C., strict sub aspectul considerentelor reținute în cuprinsul hotărârii judecătorești recurate, solicitând modificarea în parte a considerentelor Deciziei civile nr. 1516/A din 13 octombrie 2015, după cum urmează:

- înlăturarea considerentelor în sensul că suma de 400.000 euro reprezintă „parte din preț, iar nu avans. Conform art. 4.1 din contract (fila 96 dosar Tribunalul București, vol. I), doar suma de 50.000 euro reprezintă avans. Prin actul adițional din 3 septembrie 2008 (fila 102, dosar Tribunalul București, vol. I), nu se menționează că și suma de 400.000 euro ar fi tot avans”;

- modificarea acestor considerente, în sensul că suma de 400.000 euro reprezintă avans în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 21 decembrie 2007 de B.N.P., D.;

- înlăturarea în mod corespunzător a considerentelor „nu poate fi primită apărarea pârâților în sensul că tot ce s-a plătit înainte de încheierea contractului ar fi avans, întrucât prețul, potrivit înțelegerii părților din actul adițional autentificat din 2008 (fila 102, dosar Tribunalul București, vol. I), trebuia să fie achitat până la data de 28 noiembrie 2008, deci anterior semnării actului de vânzare-cumpărare propriu-zis, iar plata nu poate avea natura de avans.”

În motivarea recursului se arată că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

Instanța a interpretat în mod eronat actul juridic dedus judecății, respectiv dispozițiile antecontractului de vânzare-cumpărare referitoare la avans și respectiv preț și a aplicat în mod greșit dispozițiile legale incidente în cauză.

Contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu a fost încheiat exclusiv din culpa SC A. SRL, sens în care, de plano este exclusă ideea de impreviziune.

Reclamanta nu a răsturnat prezumția de culpă care opera în sarcina sa și nu a făcut dovada faptului că în cauză există o astfel de cauză străină, neimputabilă SC A. SRL.

Instanța a reținut în mod greșit că suma de 400.000 euro nu ar avea natura juridică a unui avans și aceasta decurge din interpretarea art. 8.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare și a dispozițiilor art. 1298 C. civ., aspecte de natură să atragă nelegalitatea considerentelor atacate.

Concret, instanța a interpretat eronat convenția părților, substituindu-se practic voinței acestora de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Suma de 400.000 euro, reprezintă la fel ca și suma de 50.000 euro, contrar susținerilor instanței de apel, avans plătit de SC A. SRL în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât:

- suma de 50.000 euro este prevăzută expressis verbis că reprezintă avans în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare;

- intenția părților a fost în sensul că suma de 400.000 euro reprezintă avans în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare.

Actul adițional nu face nicio distincție între natura juridică a sumei de 50.000 euro și a sumei de 400.000 euro, contrar interpretării date de instanța de control judiciar. Ca natură juridică, toate sumele achitate în baza unui antecontract de vânzare-cumpărare, prealabil încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, nu pot avea decât natura juridică de avans, nicidecum de plată parțială, contrar susținerilor instanței de judecată.

Din interpretarea gramaticală a art. 4.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel cum acesta a fost modificat prin actul adițional încheiat în septembrie 2008, după achitarea sumei de 450.000 euro, rezultă că numai suma de 1.450.000 euro reprezintă rest de preț, sens în care, per a contrario, suma de 450.000 euro are natura juridică de avans.

Chiar în cuprinsul unuia dintre ordinele de plată, prin care reclamanta a plătit suma de 200.000 euro este menționat expres faptul că aceasta reprezintă avans.

În cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare părțile nu au stabilit că plata prețului să se facă în rate, respectiv, nu s-a agreat efectuarea unor plăți parțiale. Termenul de „rest de preț” apare pentru prima dată în actul adițional din septembrie 2008, după plata de către SC A. SRL a sumei de 450.000 euro și numai în legătură cu suma de 1.450.000 euro, din care SC A. SRL nu a efectuat nicio plată.

În cauză, intimata SC A. SRL, în faliment, reprezentată de lichidatorul judiciar C.I.I., F. a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca inadmisibil, amendarea recurenților pentru introducerea cu rea-credință a unei cereri vădit inadmisibile, în măsura respingerii excepției inadmisibilității, respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.

La dosar s-au depus înscrisuri.

Analizând recursul prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat și urmează a fi respins pentru următoarele considerente:

Potrivit dispozițiilor art. 4.2 din antecontractul încheiat între părți, suma de 50.000 euro este calificată drept avans.

Ulterior, prin actul adițional din 3 septembrie 2008, părțile stabilesc diminuarea prețului de la 3.100.000 euro la 1.900.000 euro și atestă că promitentul cumpărător a achitat deja avansul de 50.000 euro și o parte din preț, respectiv 400.000 euro.

Nu se poate reține critica recurenților în sensul că tot ce se va plăti anterior semnării contractului de vânzare-cumpărare are semnificația juridică de avans. Aceasta deoarece, potrivit actului adițional din 3 septembrie 2008, întregul preț al vânzării urma să fie plătit înainte de semnarea actului de vânzare-cumpărare.

Este logic să se rețină că numai suma de 1.450.000 euro reprezintă rest de preț, câtă vreme s-a achitat cu titlu de avans suma de 50.000 euro și suma de 400.000 euro ca parte a prețului de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, este adevărat că părțile nu au stabilit în mod expres ca plata prețului imobilului să fie făcută în rate, dar nici nu s-a precizat în actul adițional că suma de 400.000 euro reprezintă avans. Nimic nu împiedică achitarea unei părți din preț.

Așa fiind, instanța de apel a interpretat dispozițiile contractului în considerarea intenției părților și dispozițiilor legale cu privire la suma care are natura juridică de avans.

Față de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea sau modificarea deciziei recurate și pe cale de consecință, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții B. și C. împotriva Deciziei civile nr. 1516/A din 13 octombrie 2015, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 6 octombrie 2016.