ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4719/2003
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4719/2003 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2003)
Asupra
recursului de față:
Din
examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La 12 februarie 2001 reclamantul I.G.G.D. cu domiciliul
stabil în Germania a chemat în judecată pe pârâtele R.S., G.T. și M.M.
solicitând instanței ca, în baza probelor ce se vor administra, să dispună:
rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu acestea și
autentificate sub nr. 3738/19 iulie 1999 și respectiv, sub nr.3739 și sub nr.
3737 din aceeași dată, precum și obligarea lor la plata către reclamant a
dublului sumelor primite la data autentificării antecontractelor, sau
echivalentul în lei la data executării hotărârii, respectiv, la câte 4000 USD
primele două pârâte și la 22.000 USD cea de a treia pârâtă.
Întemeindu-și
cererea în drept pe dispozițiile art. 1020, art. 1021 și art. 1298 din C. civ.
reclamantul a arătat, că a încheiat cu pârâtele cele trei antecontracte de
vânzare-cumpărare pentru o suprafață totală de 4.351,2 mp. teren situat în
București, în care au stabilit perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare la
data de 24 august 1999, decalată apoi de comun acord la 20 septembrie 1999. Că
la autentificarea antecontractelor a achitat câte 2000 USD pârâtelor R.S. și
G.T. și 11.000.000 USD pârâtei M.M. sume care, conform clauzelor din
antecontracte urmau să fie reținute de pârâte, în situația în care din culpa
reclamantului contractele de vânzare-cumpărare nu se încheiau la termenul
stabilit de comun acord, și, restituite în cuantum dublu, în situația în care,
din culpa pârâtelor, respectivele contracte nu se încheiau.
Întrucât
la data introducerii acțiunii, scopul pentru care reclamantul dorea să
achiziționeze terenul, nu mai exista, acesta a solicitat să se constate, că nu
mai puteau fi încheiate contractele de vânzare-cumpărare din culpa pârâtelor,
care nu și-au îndeplinit obligațiile din antecontractele de vânzare cumpărare.
Tribunalul
București, secția a III-a civilă, investit cu soluționarea cauzei, a pronunțat
sentința civilă nr. 476 din 2 mai 2001 prin care a admis acțiunea și în
consecință:
- a
dispus rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate, sub
nr. 3738 din 19 iulie 1999 încheiat între reclamant și pârâta R.S., sub nr.
3739 din 19 iulie 1999 încheiat între reclamant și pârâta G.T., sub nr.3737 din
19 iulie 1999 încheiat între reclamant și pârâta M.M.;
- a
obligat pe pârâtele R.S. și G.T. la plata către reclamant, a câte 4000 USD sau
echivalentul în lei la data executării, precum și la câte 6.715.000 lei
cheltuieli de judecată, iar pe pârâta M.M., la plata către reclamant a sumei de
22.000 USD sau echivalentul în lei la data executării și la 21.645.000 lei
cheltuieli de judecată.
Tribunalul
a reținut în baza încheierilor BNP asociați G.E., S.S., D.T. de certificare
nr. 27464/21 septembrie 1999, nr. 27463/21 septembrie 1999 și nr. 27465/21
septembrie 1999 că pârâtele nu au respectat termenul de 20 septembrie 1999
declarat de comun acord pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în
formă autentică a terenului în suprafață totală de 4351,2 mp situat în
București, și că, deși în notele scrise aflate la dosar, au susținut că s-au
prezentat la data de 20 septembrie 1999 la sediul BNP, pentru perfectarea
actelor, ele nu au făcut nici o dovadă în acest sens, desfășurătorul
convorbirilor telefonice al postului telefonic al pârâtei M.M. necoroborându-se
cu probele existente la dosar și nefiind însoțit de dovada că reclamantul este
titularul postului telefonic apelat în ziua de 20 septembrie 1999. A mai
reținut tribunalul că deși pârâtele au susținut că s-au prezentat la BNP în
data de 20 septembrie 1999 în vederea încheierii contractului de
vânzare-cumpărare, din înscrisurile depuse de acestea (notificarea adresată
reclamantului) rezultă că au îndeplinit formalitățile necesare vânzării
terenului abia la 14 octombrie 1999, iar încheierea prin care s-a dispus
întabularea acestui teren s-a dat la 20 octombrie 1999.
În
raport de aceste considerente tribunalul a conchis, că pârâtele nu și-au
respectat obligațiile asumate prin antecontractele de vânzare-cumpărare și a
dispus rezoluțiunea celor trei antecontracte de vânzare-cumpărare obligând
pârâtele la plata daunelor interese astfel cum au fost evaluate prin
convențiile părților, respectiv, de două ori sumele primite de către pârâte de
la reclamant.
Pârâtele
au declarat apel și au susținut că, instanța a interpretat greșit probele
administrate reținând că doar acestea nu și-au respectat obligațiile asumate în
antecontracte, pentru că în realitate ambele părți contractante saunt în culpă
și că, în mod greșit le-au fost respinse cererile de acordare a unui nou termen
de judecată fiind puse în imposibilitate de a-și dovedi buna credință și
intenția vădită de a respecta promisiunile și de a perfecta vânzările. Au
solicitat încuviințarea refacerii probelor administrate de prima instanță,
precum și administrarea probelor cu acte, interogatoriu și martori, probe care
au fost admise de instanța de apel și administrate.
Prin
decizia nr. 141 din 29 martie 2002 Curtea de Apel București, secția a IV a
civilă, a respins ca nefondat apelul pârâtelor menținând soluția instanței de
fond.
În
esență, analizând întregul probatoriu administrat în cauză de ambele instanțe,
curtea a reținut, că promitentele vânzătoare nu au respectat obligațiile
asumate prin antecontractele de vânzare-cumpărare, în sensul că nu au obținut
numărul cadastral al imobilului, nu au notat personal interdicția de vânzare,
nu au efectuat demersurile necesare înscrierii acestuia în cartea funciară și
nu s-au prezentat la notariat pentru perfectarea contractelor de
vânzare-cumpărare la data reprogramată de 20 septembrie 1999. A considerat
însă, pe baza vizelor din pașaport de intrare în țară la 16 septembrie 1999 și
de ieșire la 29 septembrie 1999, a declarației martorului audiat și a
încheierilor de certificare din 21 septembrie 1999 emise de BNP D.T., G.E.,
S.S., că proprietarul-cumpărător I.G.G.D. și-a îndeplinit obligația asumată în
antecontractele de vânzare-cumpărare prezentându-se la notar în data de 20
septembrie 1999 pentru perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare.
Împotriva
deciziei pronunțate în apel, pârâtele au declarat recurs.
Au
invocat motivele prevăzute la pct. 5, 7, 8, 9 și 10 ale art. 304 C. proc. civ.
În
dezvoltarea motivelor de recurs acestea au criticat instanța imputându-i că în
decizia pronunțată:
- a
încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității la art. 105
alin. (2) C. proc. civ., întrucât la data de 15 martie 2002, avocat R.M. care a
semnat pentru intimatul-reclamant interogatoriile propuse de acesta, a încasat
onorariile de avocat în sumă de 10.000.000 lei, (sumă la plata căreia au fost
obligate prin decizia criticată) și a pus concluzii de respingere a apelului,
nu mai avea această calitate, ci era consilier juridic la Banca Națională a
României;
- nu a
motivat clar și convingător respingerea apelului și mai ales menținerea
sentinței;
- a
interpretat greșit antecontractele de vânzare-cumpărare în sensul că ar conține
clauze referitoare la obligația promitentelor-vânzătoare de a obține număr
cadastral și a face demersuri pentru înscrierea în cartea funciară, în
realitate acestea conținând doar elemente de identificare a
promitentelor-vânzătoare, a suprafețelor de teren, prețurile și data când se
vor perfecta contractele de vânzare-cumpărare, dată care, a fost decalată de la
24 august 1999, la 20 septembrie 1999;
- a
aplicat numai prevederile art. 1021 din C. civ., fără a comenta prevederile
art. 1066, art. 1297 și art. 1298 din același cod, aplicabile în speță;
- a
apreciat în mod greșit culpa exclusivă a promitentelor-vânzătoare și a ignorat
culpa promitentului-cumpărător omițând să analizeze împrejurarea, că în fapt,
obligația obținerii numerelor cadastrale și întocmirea formalităților de carte
funciară a intervenit după ce acesta, din lipsa surselor bănești necesare
plății prețului, nu a respectat termenul inițial stabilit pentru autentificarea
contractelor de vânzare-cumpărare și asigurându-le că va rezolva cu partenerii
de afaceri problema banilor, le-a convins timp de o săptămână să nu ceară
îndeplinirea exactă a convenției, de comun acord, prin declarațiile autentice
din 1 septembrie 1999 decalând termenul de încheiere a contractelor de
vânzare-cumpărare la 20 septembrie 1999.
Recursul
este întemeiat, în sensul considerentelor ce se vor arăta în continuare.
Așa
după cum rezultă din actele și lucrările aflate la dosar, prin antecontractul
de vânzare-cumpărare autentificate de BNP G.E., S.S., D.T. sub nr. 3738 din 19
iulie 1999 încheiat între R.S. în calitate de promitentă-vânzătoare și I.G.G.D.
în calitate de promitent-cumpărător, părțile s-au obligat să încheie până cel
târziu la 24 august 1999, contract de vânzare-cumpărare a suprafeței de 1087,8
mp. teren situat în București, cu prețul de 12.500 USD, din care, la data
semnării antecontractului, promitentul cumpărător a achitat promitentei
vânzătoare suma de 200 USD.
Prin
antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de acelaș Birou notarial sub
nr.3739 din aceeași dată încheiat între promitenta-vânzătoare G.T. și
promitentul-cumpărător I.G.G.D., aceștia s-au obligat să încheie până cel
târziu la data de 24 august 1999, contract de vânzare-cumpărare a suprafeței
de 2175,6 mp. teren situat în București, cu prețul de 25.000 USD din care, la
data semnării antecontractului, promitentul-cumpărător a achitat
promitentei-vânzătoare suma de 2000 USD.
De
asemenea, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la aceeași
dată, de același Birou notarial, sub nr. 3737 încheiat între promitenta
vânzăroare M.M. și promitentul-cumpărătorul G.G.D., aceștia s-au obligat să
încheie, până cel târziu la data de 24 august 1999, contract de
vânzare-cumpărare a suprafeței de 1087,8 mp. teren situat în București, cu
prețul de 22.500 USD, din care, la data semnării antecontractului,
promitentul-cumpărător a achitat promitentei-vânzătoare suma de 11.000 USD.
Termenul
de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică a fost
prelungit de comun acord până cel târziu la data de 20 septembrie 1999, conform
declarațiilor autentificate la 1 septembrie 1999 de acelaș Birou notarial, sub
numerele 4543, respectiv 4541 și 4542.
Nici
una dintre părțile contractante, respectiv, nici reclamantul
(promitentul-cumpărător) și nici pârâtele ( promitentele-vânzătoare ) nu
s-au prezentat la notar în data de 20 septembrie 1999, pentru încheierea
contractului de vânzare-cumpărare așa cum stabilise prin act scris de comun
acord.
Încheierile
de certificare nr. 27464 din 21 septembrie 1999 și respectiv nr. 27.463 și nr.
27.465 din aceeași dată emise de BNP asociați G.E., S.S., D.T., atestă că,
I.G.G.D. s-a prezentat în fața notarului public D.T.în ziua de 21 septembrie
1999 și a solicitat constatarea acestui fapt (adică a prezentării lui pe data
de 21 septembrie 1999 și nu pe data de 20 septembrie 1999), cu precizarea că
ultimul termen până la care trebuiau încheiate contractele de vânzare-cumpărare
în formă autentică pentru terenul situat în București, care a făcut obiectul
antecontractelor de vânzare-cumpărare, a fost data de 20 septembrie 1999.
La
aceeași dată de 21 septembrie 1999, în fața aceluiași notar, reclamantul
I.G.G.D. a împuternicit-o pe avocata O.S. pentru ca în numele său și pentru
sine să se prezinte în fața oricăror instanțe de orice grad, cu vederea
rezoluțiunii antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate de G.T., R.S. și
M.M., autentificate la 19 iulie 1999, având ca obiect promisiunea de
vânzare-cumpărare a terenurilor în suprafață de 2175,6 mp. și respectiv, de
1087,8 mp. și 1087,8 mp., conform procurii autentificate sub nr. 4842, aflate
în xerocopie în dosarul nr. 3245/2001 al Curții de Apel București, secția a
IV-a civilă.
Pârâtele
au vândut altei persoane, la data de 3 noiembrie 2000 suprafețele de teren
menționate, împrejurare susținută de acestea în răspunsul la întâmpinarea
formulată de intimatul-reclamant în apel și necontestată de acesta din urmă.
În
raport de situația de fapt reținută, este evident că, speța de față privește o
promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, în care ambele părți s-au obligat
să încheie în viitor contractele de vânzare-cumpărare stabilind atât termenul,
respectiv 24 august 1999, decalat apoi de comun acord la 20 septembrie 1999,
cât și prețul vânzării din care promitetul-cumpărător a achitat o parte la 19
iulie 1999 data autentificării, fapt menționat expres în toate cele 3 acte, în
cadrul obligațiilor asumate de acesta astfel: „Eu I.G.G.D. mă oblig să cumpăr
de la R.S., (G.T.) (M.M.) terenul descris mai sus pe prețul și în condițiile
menționate în prezentul antecontract, din care am achitat azi data semnării
prezentului.......suma de ........USD”.
Promisiunea
bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, în cazul căruia oricare
dintre părți poate cere încheierea contractului.
Conform
încheierilor de certificare din 21 septembrie 1999, promitentul-cumpărător s-a
prezentat la notar, după expirarea termenului limită pentru încheierea
contractelor de vânzare-cumpărare (20 septembrie 1999) și, la aceeași dată (21
septembrie 1999) a dat procură pentru rezoluțiunea antecontractelor de
vânzare-cumpărare și nici de cum pentru încheierea contractelor de
vânzare-cumpărare.
La
rândul lor, nici promitentele-vânzătoare care nu s-au prezentat la notar în
data stabilită prin antecontracte, nu au cerut încheierea contractelor de
vânzare cumpărare, terenurile fiind înstrăinate ulterior în luna noiembrie
2000, altei persoane.
Prin urmare,
antecontractele de vânzare-cumpărare nu au putut fi perfectate, mai precis nu
s-au încheiat contractele de vânzare-cumpărare atât din vina
promitentelor-vânzătoare, cât și din vina promitentului-cumpărător.
În
atare situație evident că se impunea desființarea celor trei antecontracte,
vânzarea nemaiputînd fi realizată, așa încât sub acest aspect soluția
insntanței de apel de a confirma rezoluțiunea antecontractelor dispusă de
instanța de fond, este corectă.
Fiind
însă cert stabilită și culpa promitentului-cumpărător, curtea, în mod greșit a
menținut soluția instanței de fond de obligare a pârâtelor la plata către
reclamant a dublului sumelor primite la autentificarea antecontractelor, cu
titlul de parte din prețul convenit de părți.
Într-adevăr,
în temeiul art. 1298 din C. civ. întoarcerea îndoită a arvunei se cuvine doar
părții care nu este în culpă, ceea ce nu este cazul în speță.
Ca
urmare a rezoluțiunii antecontractelor, sumele achitate de
promitentul-cumpărător reprezentând parte din prețul convenit de părți, sunt
lipsite de suport real și evident, trebuiesc restituite acestuia.
Față de considerentele menționate, urmează a se admite
recursul pârâtelor și a se modifica decizia pronunțată de instanța de apel, în
sensul admiterii apelului declarat de pârâte împotriva sentinței instanței de
fond și schimbării în parte a acestei sentințe, cu obligarea pârâtelor la
restituirea sumelor primite în dolari SUA sau echivalentul în lei la data
executării, și la plata cheltuielilor de judecată în raport cu cuantumul
pretențiilor admise.
Având în vedere cele de mai sus, apare de prisos analizarea
celorlalte motive de recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâtele M.M., R.S.
și G.T. împotriva deciziei nr. 141 din 29 martie 2002 a Curții de Apel
București, secția a IV-a civilă.
Modifică decizia atacată.
Admite apelul declarat de pârâte împotriva
sentinței nr. 476 din 2 mai 2001 a Tribunalului București, secția a III-a
civilă pe care o schimbă în parte și, ca urmare a rezoluțiunii antecontractelor
de vânzare-cumpărare autentificate.
- sub nr. 3738/19.07.1999 încheiat între
reclamantul I.G.G.D. și pârâta R.S., obligă pe aceasta să restituie
reclamantului suma de 2.000 dolari USD sau echivalentul în lei la data executării,
precum și la plata sumei de 3.357.500 lei cheltuieli de judecată.
- sub nr. 3739/19.07.1999 încheiat între
reclamant și pârâta G.T., obligă pe aceasta să restituie reclamantului suma de
2.000 dolari USD sau echivalentul în lei la data executării, precum și la plata
sumei de 3.357.500 lei cheltuieli de judecată;
- sub nr. 3737/19.07.1999 încheiat între
reclamant și pârâta M.M., obligă pe acesta să restituie reclamantului suma de
11.000 dolari SUA sau echivalentul în lei la data executării, precum și la
plata sumei de 10.822.500 lei cheltuieli de judecată.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,
astăzi 12 noiembrie 2003.