ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3716/2004

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea formulată de reclamantul A.V. în contradictoriu cu pârâții P.M., P.A.M. și P.C.G. s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare a imobilului situat în București, compus din prăvălie-cârciumă, în partea din față a casei, cameră de locuit, bucătărie, cameră frigorifică, pivniță și terenul aferent în suprafață de 195,7 mp și plata sumei de 120.000.000 lei daune interne. În motivarea cererii reclamantul a arătat că la data de 14 ianuarie 2000 s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 22, deoarece vânzătorii pârâți nu aveau actele cadastrale în forma cerută de lege.

Prin acest antecontract părțile au stabilit prețul imobilului la 300 milioane lei, preț din care s-a achitat un avans la data perfectării antecontractului, iar restul urma să fie achitat până la data de 31 decembrie 2000. Reclamantul a mai arătat că s-a convenit ca termen limită de obținere a actelor cadastrale data de 14 februarie 2000, stabilindu-se și o clauză de daune interne, reprezentând dublul sumei primite. Deși reclamantul s-a prezentat la 14 februarie 2000 la B.N.P. C.V. în vederea perfectării actului autentic, pârâții, pretextând că nu se pot prezenta la acea dată, au amânat încheierea contractului la 3 iunie 2000 și respectiv 9 martie 2000. S-a susținut că în baza procesului-verbal din 10 martie 2000, conform încheierii de certificare nr. 692/2000 rezultă voința clară a reclamantului de a încheia contractul, așa încât solicită să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pârâții au depus întâmpinare și cerere reconvențională. Prin întâmpinare au invocat excepția neexecutării obligațiilor asumate, respectiv de a plăti prețul real și existența unei clauze ilicite reliefată de captarea bunăvoinței necesare încheierii contractului. S-a mai susținut că reclamantul a refuzat restituirea bunurilor mobile existente în imobil. Prin cererea reconvențională au solicitat obligarea reclamantului la restituirea bunurilor mobile preluate abuziv, odată cu preluarea imobilului, la restituirea dosarului cadastral al imobilului și a documentelor găsite în imobilul ocupat. Prin sentința civilă nr. 634/2001 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, s-a respins acțiunea reclamantului ca neîntemeiată, s-a luat act de renunțarea la judecarea cererii reconvenționale și s-au respins excepțiile neexecutării antecontractului și a nulității acestuia ca neîntemeiate.

Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut, în esență, că nu se poate reține culpa în sarcina nici uneia din părți. Împotriva sentinței a declarat apel reclamantul pentru următoarele motive: - din interogatoriul luat pârâților rezultă clar voința acestora de a încheia contractul; - părțile au stabilit printr-o clauză penală cuantumul daunelor datorate de partea în culpă, clauză de care nu s-a ținut cont; - vânzătorii nu și-au îndeplinit obligația de a prezenta actele necesare perfectării vânzării, cumpărătorul fiind de bună-credință. Prin decizia nr. 519 din 29 octombrie 2001 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins apelul ca nefondat reținând următoarele: Deși reclamantul a invocat neexecutarea obligațiilor de către vânzători, nu a putut proba acest aspect.

Procesul-verbal încheiat la data de 10 martie 2000 din care rezultă că numitul A.V. a declarat la data de 10 martie 2000 că la o dată anterioară, respectiv 14 februarie 2000 pârâții nu s-au prezentat la notariat pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, nu are nici o relevanță în cauză, reprezentând o simplă declarație. Reclamantul nu a probat achitarea restului de preț de 15.500 U.S.D. stabilită a se achita până la 13 decembrie 2000 conform antecontractului încheiat. Pârâții și-au dovedit buna credință și intenția de a încheia contractul. Astfel, la data de 6 septembrie 2001 l-au somat pe reclamant să se prezinte la notariat la 14 septembrie 2001 în vederea perfectării actului, urmând ca domnul A.V.

să plătească și restul de preț de 15.500 U.S.D. sau echivalentul în lei și să aducă și documentele cadastrale ale imobilului aflate în posesia sa. Reclamantul, însă, nu s-a prezentat la notariat. Împotriva deciziei instanței de apel a declarat recurs reclamantul, solicitând casarea acesteia în baza art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. pentru următoarele motive - obligația principală a ambelor părți era ca la data de 14 februarie 2000 să încheie actul autentic, pârâții nu s-au prezentat, așa cum rezultă din procesul-verbal din 10 martie 2000; - plata restului de preț până la 31 decembrie 2002 era condiționată de întocmirea la data de 14 februarie 2000 a actului autentic. Recursul este nefondat.

Antecontractul de vânzare-cumpărare este un acord de voință bilateral prin care părțile își asumă reciproc obligația de a încheia, în viitor, un anumit contract de vânzare-cumpărare stabilind și conținutul esențial al acestuia. El nu poate avea un efect translativ de proprietate, dar constituie un contract valabil din care izvorăsc pentru părți obligația de a face. Din conținutul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 14 ianuarie 2000 rezultă două obligații principale – una comună a părților de a se prezenta la 14 februarie 2000 pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare și obligația proprie a recurentului cumpărător de a achita restul de preț de 15.500 U.S.D. până la 31 decembrie 2000. La data de 14 februarie 2000 nici o parte nu s-a prezentat la notar în vederea perfectării contractului autentic.

Procesul-verbal încheiat la 10 martie 2003, așa cum bine a reținut instanța de apel, nu are nici o relevanță, el constituie o simplă declarație a recurentului prin care atestă că la data de 14 februarie 2000 vânzătorii nu s-au prezentat la notariat pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare. Din conținutul acestui proces-verbal nu rezultă că recurentul cumpărător ar fi fost prezent la notar la 14 februarie 2000, așa încât, de neîndeplinirea acestei obligații, se fac vinovate, în egală măsură, ambele părți contractante. Din probele administrate în cauză, rezultă că nici cea de a doua obligație, care îi incumba recurentului cumpărător nu a fost îndeplinită. Acesta nu a plătit restul de preț de 15.500 U.S.D.

până la data de 31 decembrie 2000, motiv ce a determinat-o pe intimata vânzătoare P.M. să-l notifice ca la data de 14 septembrie 2001 să se prezinte la B.N.P. B.G. cu restul de preț depus la C.E.C. pe numele și la dispoziția sa și cu cartea funciară a imobilului, în vederea perfectării actului autentic de vânzare-cumpărare. Prin încheierea de certificare nr. 3913 din 14 martie 2001, s-a constatat că la data de 14 martie 2001 recurentul nu s-a prezentat, ceea ce denotă reaua credință la îndeplinirea obligației. Ulterior, prin notificarea nr. 91 din 22 ianuarie 2002 recurentul A.V., pentru a-și dovedi totuși intenția de a îndeplini obligația, îi invită pe intimații vânzători la data de 01 februarie 2002 la notar, pentru perfectarea contractului.

Conform încheierii de certificare nr. 322 din 1 februarie 2002 se prezintă la notar toate părțile, atât recurentul, cât și cei trei intimați, toți își exprimă dorința de a încheia actul, însă recurentul solicită să achite restul de preț de numai 9.812,48 U.S.D. și nu 15.500 U.S.D., cum se stabilise prin antecontractul de vânzare-cumpărare. Este evident că această solicitare nu a fost acceptată de intimații vânzători, deoarece actul autentic nu s-a perfectat. Recurentul a achitat restul de preț abia la data de 2 februarie 2004, în timpul soluționării recursului. Prin recipisa din 2 februarie 2004 a consemnat suma de 508.780.000 lei reprezentând diferență preț imobil pe seama și la dispoziția Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Consemnarea nu este valabilă. Conform art. 588 alin. (2) C. proc. civ. ea trebuia făcută la dispoziția creditorului, adică a vânzătorilor intimați și nu la dispoziția Înaltei Curți de Casație și Justiție care era investită cu soluționarea recursului. În consecință, recurentul nu și-a îndeplinit obligația principală care a căzut în sarcina sa, aceea de a achita prețul vânzării și, ca atare, nu poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Față de cele ce preced, recursul se dovedește a fi nefondat și va fi respins. Văzând și dispozițiile art. 274 C. proc. civ.;

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge recursul declarat de reclamantul A.V. împotriva deciziei civile nr. 519 din 29 octombrie 2001 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, ca nefondat. Obligă recurentul-reclamant la plata sumei de 2.500.000 lei către intimații-pârâți, cu titlul de cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 mai 2004.