ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3716/2004

Asupra recursului

de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea formulată de reclamantul A.V. în

contradictoriu cu pârâții P.M., P.A.M. și P.C.G. s-a solicitat pronunțarea unei

hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare a imobilului situat în

București, compus din prăvălie-cârciumă, în partea din față a casei, cameră de

locuit, bucătărie, cameră frigorifică, pivniță și terenul aferent în suprafață

de 195,7 mp și plata sumei de 120.000.000 lei daune interne.

În motivarea cererii reclamantul a arătat că la

data de 14 ianuarie 2000 s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare

autentificat sub nr. 22, deoarece vânzătorii pârâți nu aveau actele cadastrale

în forma cerută de lege. Prin acest antecontract părțile au stabilit prețul

imobilului la 300 milioane lei, preț din care s-a achitat un avans la data

perfectării antecontractului, iar restul urma să fie achitat până la data de 31

decembrie 2000.

Reclamantul a mai arătat că s-a convenit ca

termen limită de obținere a actelor cadastrale data de 14 februarie 2000,

stabilindu-se și o clauză de daune interne, reprezentând dublul sumei primite.

Deși reclamantul s-a prezentat la 14 februarie 2000 la B.N.P. C.V. în vederea

perfectării actului autentic, pârâții, pretextând că nu se pot prezenta la acea

dată, au amânat încheierea contractului la 3 iunie 2000 și respectiv 9 martie

2000.

S-a susținut că în baza procesului-verbal din 10

martie 2000, conform încheierii de certificare nr. 692/2000 rezultă voința

clară a reclamantului de a încheia contractul, așa încât solicită să se

pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pârâții au depus întâmpinare și cerere

reconvențională.

Prin întâmpinare au invocat excepția

neexecutării obligațiilor asumate, respectiv de a plăti prețul real și

existența unei clauze ilicite reliefată de captarea bunăvoinței necesare încheierii

contractului. S-a mai susținut că reclamantul a refuzat restituirea bunurilor

mobile existente în imobil.

Prin cererea reconvențională au solicitat

obligarea reclamantului la restituirea bunurilor mobile preluate abuziv, odată

cu preluarea imobilului, la restituirea dosarului cadastral al imobilului și a

documentelor găsite în imobilul ocupat.

Prin sentința civilă nr. 634/2001 a Tribunalului

București, secția a IV-a civilă, s-a respins acțiunea reclamantului ca

neîntemeiată, s-a luat act de renunțarea la judecarea cererii reconvenționale

și s-au respins excepțiile neexecutării antecontractului și a nulității

acestuia ca neîntemeiate.

Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut,

în esență, că nu se poate reține culpa în sarcina nici uneia din părți.

Împotriva sentinței a declarat apel reclamantul

pentru următoarele motive:

- din interogatoriul luat pârâților rezultă clar

voința acestora de a încheia contractul;

- părțile au stabilit printr-o clauză penală

cuantumul daunelor datorate de partea în culpă, clauză de care nu s-a ținut

cont;

- vânzătorii nu și-au îndeplinit obligația de a

prezenta actele necesare perfectării vânzării, cumpărătorul fiind de

bună-credință.

Prin decizia nr. 519 din 29 octombrie 2001

Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins apelul ca nefondat

reținând următoarele:

Deși reclamantul a invocat neexecutarea

obligațiilor de către vânzători, nu a putut proba acest aspect. Procesul-verbal

încheiat la data de 10 martie 2000 din care rezultă că numitul A.V. a declarat

la data de 10 martie 2000 că la o dată anterioară, respectiv 14 februarie 2000

pârâții nu s-au prezentat la notariat pentru încheierea actului de

vânzare-cumpărare, nu are nici o relevanță în cauză, reprezentând o simplă

declarație.

Reclamantul nu a probat achitarea restului de

preț de 15.500 U.S.D. stabilită a se achita până la 13 decembrie 2000 conform

antecontractului încheiat.

Pârâții și-au dovedit buna credință și intenția

de a încheia contractul. Astfel, la data de 6 septembrie 2001 l-au somat pe

reclamant să se prezinte la notariat la 14 septembrie 2001 în vederea

perfectării actului, urmând ca domnul A.V. să plătească și restul de preț de

15.500 U.S.D. sau echivalentul în lei și să aducă și documentele cadastrale ale

imobilului aflate în posesia sa. Reclamantul, însă, nu s-a prezentat la

notariat.

Împotriva deciziei instanței de apel a declarat

recurs reclamantul, solicitând casarea acesteia în baza art. 304 pct. 8 și 9 C.

proc. civ. pentru următoarele motive

- obligația principală a ambelor părți era ca la

data de 14 februarie 2000 să încheie actul autentic, pârâții nu s-au prezentat,

așa cum rezultă din procesul-verbal din 10 martie 2000;

- plata restului de preț până la 31 decembrie

2002 era condiționată de întocmirea la data de 14 februarie 2000 a actului

autentic.

Recursul este nefondat.

Antecontractul de vânzare-cumpărare este un

acord de voință bilateral prin care părțile își asumă reciproc obligația de a

încheia, în viitor, un anumit contract de vânzare-cumpărare stabilind și conținutul

esențial al acestuia. El nu poate avea un efect translativ de proprietate, dar

constituie un contract valabil din care izvorăsc pentru părți obligația de a

face.

Din conținutul antecontractului de

vânzare-cumpărare încheiat la 14 ianuarie 2000 rezultă două obligații

principale – una comună a părților de a se prezenta la 14 februarie 2000 pentru

încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare și obligația proprie a

recurentului cumpărător de a achita restul de preț de 15.500 U.S.D. până la 31

decembrie 2000.

La data de 14 februarie 2000 nici o parte nu s-a

prezentat la notar în vederea perfectării contractului autentic.

Procesul-verbal încheiat la 10 martie 2003, așa cum bine a reținut instanța de

apel, nu are nici o relevanță, el constituie o simplă declarație a recurentului

prin care atestă că la data de 14 februarie 2000 vânzătorii nu s-au prezentat

la notariat pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare. Din

conținutul acestui proces-verbal nu rezultă că recurentul cumpărător ar fi fost

prezent la notar la 14 februarie 2000, așa încât, de neîndeplinirea acestei

obligații, se fac vinovate, în egală măsură, ambele părți contractante.

Din probele administrate în cauză, rezultă că

nici cea de a doua obligație, care îi incumba recurentului cumpărător nu a fost

îndeplinită. Acesta nu a plătit restul de preț de 15.500 U.S.D. până la data de

31 decembrie 2000, motiv ce a determinat-o pe intimata vânzătoare P.M. să-l

notifice ca la data de 14 septembrie 2001 să se prezinte la B.N.P. B.G. cu

restul de preț depus la C.E.C. pe numele și la dispoziția sa și cu cartea

funciară a imobilului, în vederea perfectării actului autentic de

vânzare-cumpărare. Prin încheierea de certificare nr. 3913 din 14 martie 2001,

s-a constatat că la data de 14 martie 2001 recurentul nu s-a prezentat, ceea ce

denotă reaua credință la îndeplinirea obligației.

Ulterior, prin notificarea nr. 91 din 22

ianuarie 2002 recurentul A.V., pentru a-și dovedi totuși intenția de a

îndeplini obligația, îi invită pe intimații vânzători la data de 01 februarie

2002 la notar, pentru perfectarea contractului. Conform încheierii de

certificare nr. 322 din 1 februarie 2002 se prezintă la notar toate părțile,

atât recurentul, cât și cei trei intimați, toți își exprimă dorința de a încheia

actul, însă recurentul solicită să achite restul de preț de numai 9.812,48

U.S.D. și nu 15.500 U.S.D., cum se stabilise prin antecontractul de

vânzare-cumpărare. Este evident că această solicitare nu a fost acceptată de

intimații vânzători, deoarece actul autentic nu s-a perfectat.

Recurentul a achitat restul de preț abia la data

de 2 februarie 2004, în timpul soluționării recursului. Prin recipisa din 2

februarie 2004 a consemnat suma de 508.780.000 lei reprezentând diferență preț

imobil pe seama și la dispoziția Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Consemnarea nu este valabilă. Conform art. 588 alin. (2) C. proc. civ. ea

trebuia făcută la dispoziția creditorului, adică a vânzătorilor intimați și nu

la dispoziția Înaltei Curți de Casație și Justiție care era investită cu

soluționarea recursului. În consecință, recurentul nu și-a îndeplinit obligația

principală care a căzut în sarcina sa, aceea de a achita prețul vânzării și, ca

atare, nu poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de

act autentic de vânzare-cumpărare.

Față de cele ce preced, recursul se dovedește a

fi nefondat și va fi respins.

Văzând și dispozițiile art. 274 C. proc. civ.;

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de

reclamantul A.V. împotriva deciziei civile nr. 519 din 29 octombrie 2001 a

Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, ca nefondat.

Obligă recurentul-reclamant la plata sumei de

2.500.000 lei către intimații-pârâți, cu titlul de cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 mai 2004.