ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5524/2004

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la 1 februarie 2001 pe rolul Judecătoriei Buftea, reclamantul B.N. a chemat în judecată pe pârâtul S.T., solicitând obligarea acestuia la plata sumei de 30.000 dolari SUA, ca urmare a imposibilității de încheiere, din culpa pârâtului, a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la un teren de 3000 mp, asupra părțile s-au înțeles conform antecontractului din 16 iunie 2000. Prin precizarea ulterioară a acțiunii, reclamantul a arătat că temeiul în drept îl reprezintă art. 969 C. civ., art. 1020-1021 C. civ., art. 969 C. civ. și art. 1298 C. civ., acțiunea este una în rezoluțiune a antecontractului, pentru neîndeplinirea obligației pârâtului de a procura și prezenta toate actele necesare încheierii actelor de vânzare-cumpărare în formă autentică, arătând că nu mai este de acord cu încheierea contractului.

În urma declinării competenței, cauza a fost soluționată în primă instanță de Tribunalul București, secția a V-a civilă și de contencios administrativ, care prin sentința nr. 932 din 4 decembrie 2001, în urma administrării probei cu înscrisuri și interogatoriu, a respins acțiunea ca nefondată. A reținut instanța de fond că încheierea contractului în forma convenită de părți este posibilă, neexistând nici o dovadă a refuzului culpabil al pârâtului pentru perfectarea contractului. Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a admis apelul declarat de reclamant și schimbând soluția, a admis acțiunea, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, a obligat în consecință pe pârât la plata sumei de 30.000 dolari SUA, reprezentând arvuna îndoită.

Pentru pronunțarea acestei decizii, instanța de apel a reținut că pactul comisoriu expres inserat de părți în antecontract era perfect valabil și a fost dovedită culpa pârâtului, care a refuzat să se prezinte la notar pentru autentificarea contractului. Împotriva acestei decizii în termen legal a declarat recurs pârâtul, invocând nelegalitatea, motiv prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În dezvoltarea recursului, pârâtul s-a declarat gata să încheie contractul convenit, susținând că așa-zisa notificare din partea reclamantului pentru a se prezenta la notar era evazivă, nefiind indicat biroul notarial propus și în plus, ziua impusă era o zi nelucrătoare, duminică, ceea ce dovedește reaua-credință a reclamantului.

Prin întâmpinare, intimatul-reclamant a solicitat respingerea recursului. Recursul este fondat, urmând ca potrivit art. 312 C. proc. civ. să fie admis, cu consecința modificării deciziei recurate, a respingerii apelului reclamantului împotriva sentinței de fond, care fiind legală și temeinică, va fi menținută, pentru motivele ce se vor expune în cele ce urmează. Prin înscrisul sub semnătură privată tehnoredactat intitulat „precontract de vânzare-cumpărare din 16 iunie 2000, S.T. s-a obligat să vândă lui B.N. un teren intravilan în suprafață de 3000 mp, pentru prețul de 90.000 dolari SUA, din care „cumpărătorul predă vânzătorului un avans de 15.000 dolari SUA, restul de 75.000 dolari SUA urmând să fie plătit până cel mai târziu la 1 octombrie 2000, când se va încheia și autentifica actul de vânzare-cumpărare la notarul public”.

Părțile au mai inserat clauza potrivit cu care „în cazul neîncheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data arătată mai sus, din culpa uneia din părți, cumpărătorul va pierde avansul, iar vânzătorul va restitui dublul avansului primit”. Reclamantul a mai depus odată cu acțiunea, în afară de copia înscrisului menționat, și copia unui înscris, de asemeni tehnoredactat, datat 28 septembrie 2000 prin care l-a invitat în ziua de 1 octombrie 2000 la orele 9 „să ne prezentăm împreună la un notar pentru onorarea obligațiilor care ne revin fiecăreia dintre părți”. Art. 978 C. civ., prevede că atunci când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar produce din unul.

În speță, din modul de redactare a antecontractului rezultă neîndoielnic, prin aplicarea regulii de interpretare prevăzute de art. 982 C. civ. (toate clauzele convențiilor se interpretează unele printre altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg) că părțile s-au înțeles în vederea înstrăinării în formă autentică a unui teren, suma de 15.000 dolari SUA plătită de reclamant la data încheierii antecontractului având natura juridică a unui avans din prețul care trebuia plătit (adică a constituit un început de executare a contractului). Ca atare, rezoluțiunea convenției putea fi cerută, în principiu, de partea care se declară gata să execute obligația asumată, cu condiția însă, a dovedirii culpei cocontractantului.

Contrar celor reținute în decizia recurată, în cauză nu s-a dovedit culpa pârâtului în neperfectarea la termenul convenit a obligației de încheiere a contractului în formă autentică iar reclamantul a declarat expres că nu mai dorește încheierea contractului. Dimpotrivă, deși nici o clauză a antecontractului nu menționa expres această obligație în sarcina sa (obligație subînțeleasă însă, conform art. 981 C. civ.) pârâtul a întocmit formalitățile premergătoare unei înstrăinări valabile a terenului pe care s-a obligat a-l vinde. Mai este de subliniat că, astfel cum prevede și art. 978 C. civ., aplicabil contractelor în ansamblu, actele juridice trebuie interpretate în sensul în care să-și producă efecte, rezoluțiunea fiind o sancțiune care poate interveni numai in extremis , pentru neexecutarea culpabilă a unei obligații principale.

Pactul comisoriu înscris în antecontract, redat anterior, este unul de gradul I, prin care părțile nu fac decât să reitereze art. 1021 C. civ., cu consecința aplicării tuturor regulilor rezoluțiunii judiciare ca și cum clauza nici nu ar fi fost stipulată. Ca atare, esențială rămâne verificarea îndeplinirii acestor condiții: neexecutare importantă a contractului; neexecutare imputabilă debitorului; punerea în întârziere a debitorului. Din lucrările dosarului rezultă neîndoielnic, contrar aprecierilor instanței de apel, că în speță cerințele prevăzute de art. 1021 C. civ. nu au fost îndeplinite, motiv pentru care hotărârea recurată este nelegală.

Față de impreciziunea scrisorii adresate de reclamant pârâtului (prezentarea la „un notar”), coroborată cu diferența de pregătire dintre părți și de marea mobilitate a reclamantului (cum rezultă din copia pașaportului acestuia), spre deosebire de pârât (care locuiește în mediul rural, fiind ușor de contactat) apare cu evidență, astfel cum a constatat și instanța de fond, că în realitate reclamantul s-a desistat de contract unilateral, ceea ce nu este permis în lipsa unei clauze exprese. Ca atare, constatând că nu erau îndeplinite condițiile rezoluțiunii, acțiunea trebuia respinsă, iar nu admisă, cum nelegal a dispus instanța de apel. Pentru aceste considerente, potrivit art. 312 C. proc. civ., recursul va fi admis, cu consecința modificării deciziei recurate, în sensul respingerii apelului reclamantului împotriva sentinței primei instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de pârâtul S.T. împotriva deciziei civile nr. 37 din 3 februarie 2003 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Modifică decizia în sensul că respinge apelul declarat de reclamantul B.N. împotriva sentinței civile nr. 932 din 4 decembrie 2001 a Tribunalului București, secția a V-a civilă și contencios administrativ. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 8 octombrie 2004.