ÎCCJ, decizie (scj.ro #82513)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82513) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Antecontract de vânzare-cumpărare. Pact
comisoriu.
Arvună. Rezoluțiune. Condiții
Cuprins pe
materii
: Drept civil. Contracte. Partea generală. Efectele
contractului. Pact comisoriu. Rezoluțiunea antecontractului
Index alfabetic
:
Drept civil
-
Contract
de vânzare-cumpărare
-
Antecontract
-
Pact
comisoriu
-
Rezoluțiune
C.
civ.,
art. 1020 - 1021
Rezoluțiunea
contractului de vânzare-cumpărare poate fi cerută, în principiu, de partea care
se declară gata să execute obligația asumată cu condiția, însă, a dovedi culpa
contractantului
.
I.C.C.J., secția civilă și de
proprietate intelectuală,
decizia
nr. 5524 din 8 octombrie 2004
Tribunalul București, secția a V-a civilă și de
contencios administrativ, prin sentința nr. 932 din 4 decembrie 2001, a respins
ca nefondată acțiunea prin care reclamantul B.N., în calitate de promitent
cumpărător, a chemat în judecată pe pârâtul S.T., în calitate de promitent
vânzător, pentru a fi obligat să-i plătească suma de 30.000 de dolari SUA,
reprezentând dublul arvunei ce i-a dat pentru a-i vinde un teren de 3000 de mp,
deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu se poate încheia din culpa pârâtului.
Instanța de fond a reținut că încheierea contractului în forma
convenită de părți este posibilă, neexistând nici o dovadă a refuzului culpabil
al pârâtului pentru perfectarea contractului.
Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a admis apelul
declarat de reclamant și, schimbând soluția, a admis acțiunea, a dispus
rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, a obligat în consecință pe
pârât la plata sumei de 30.000 de dolari SUA, reprezentând arvuna îndoită.
Recursul declarat de pârât este fondat.
Prin înscrisul sub semnătură privată tehnoredactat intitulat
„precontract de vânzare-cumpărare” din 16.06.2000, S.T. s-a obligat să vândă
lui B.N. un teren intravilan în suprafață de 3000 de mp, pentru prețul de
90.000 de dolari SUA, din care „cumpărătorul predă vânzătorului un avans de
15.000 de dolari SUA, restul de 75.000 de dolari urmând să fie plătit până cel
mai târziu la 1.10.2000, când se va încheia și autentifica actul de
vânzare-cumpărare la notarul public”.
Părțile au inserat clauza potrivit cu care „în cazul
neîncheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data
arătată mai sus, din culpa uneia din părți, cumpărătorul va pierde avansul, iar
vânzătorul va restitui dublul avansului primit”.
Reclamantul a mai depus, odată cu acțiunea, în afară de copia
înscrisului menționat, și copia unui înscris, de asemeni tehnoredactat, datat
28 septembrie 2000, prin care l-a invitat pe pârât în ziua de 1 octombrie 2000
la orele 9 „să ne prezentăm împreună la un notar pentru onorarea obligațiilor
care ne revin fiecăreia dintre părți”.
Art. 978 C. civ., prevede că atunci când o clauză este
primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un
efect, iar nu în acela ce n-ar produce nici unul.
În speță, din modul de redactare a antecontractului rezultă,
prin aplicarea regulii de interpretare prevăzute de art. 982 C. civ. (toate
clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia
înțelesul ce rezultă din actul întreg) că părțile s-au înțeles în vederea
înstrăinării în formă autentică a unui teren, suma de 15.000 de dolari SUA
plătită de reclamant, la data încheierii antecontractului, având natura
juridică a unui avans din prețul care trebuia plătit (adică a constituit un
început de executare a contractului).
Ca atare, rezoluțiunea convenției putea fi cerută, în principiu,
de partea care se declară gata să execute obligația asumată, cu condiția însă,
a dovedirii culpei contractantului.
Contrar celor reținute în decizia recurată, în cauză nu s-a
dovedit culpa pârâtului în neperfectarea, la termenul convenit, a obligației de
încheiere a contractului în formă autentică, iar reclamantul a declarat expres
că nu mai dorește încheierea contractului.
Dimpotrivă, deși nici o clauză a antecontractului nu menționa
expres această obligație în sarcina sa (obligație subînțeleasă însă, conform
art. 981 C. civ.) pârâtul a întocmit formalitățile premergătoare unei
înstrăinări valabile a terenului pe care s-a obligat a-l vinde.
Mai este de subliniat că, astfel cum prevede și art. 978 C.
civ., aplicabil contractelor în ansamblu, actele juridice trebuie interpretate
în sensul în care să-și producă efecte, rezoluțiunea fiind o sancțiune care
poate interveni numai in extremis, pentru neexecutarea culpabilă a unei
obligații principale.
Pactul comisoriu înscris în antecontract
– redat anterior – este unul de gradul I, prin care părțile nu fac decât să
reitereze art. 1021 C. civ., cu consecința aplicării tuturor regulilor
rezoluțiunii judiciare ca și cum clauza nici nu ar fi fost stipulată. Ca atare,
esențială rămâne verificarea îndeplinirii acestor condiții: neexecutarea
contractului; neexecutare imputabilă debitorului; punerea în întârziere a
debitorului.
Contrar aprecierilor instanței de apel, cerințele
rezoluțiunii nu au fost îndeplinite, motiv pentru care hotărârea recurată
este nelegală.
Față de impreciziunea scrisorii adresate de reclamant pârâtului
(prezentarea la „un notar”), coroborată cu diferența de pregătire dintre părți
și de marea mobilitate a reclamantului (cum rezultă din copia pașaportului
acestuia), spre deosebire de pârât (care locuiește în mediul rural, fiind ușor
de contactat), reclamantul s-a desistat de contract, unilateral, ceea ce nu
este permis în lipsa unei clauze exprese.
Ca atare, constatând că nu erau îndeplinite condițiile
rezoluțiunii, acțiunea trebuia respinsă, iar nu admisă, cum nelegal a dispus
instanța de apel.
Pentru
aceste considerente, recursul a fost admis, cu consecința modificării deciziei
recurate, în sensul respingerii apelului reclamantului împotriva sentinței
primei instanțe.