ÎCCJ, decizie (scj.ro #82513)

Antecontract de vânzare-cumpărare. Pact comisoriu. Arvună. Rezoluțiune. Condiții Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte. Partea generală. Efectele contractului. Pact comisoriu.

Rezoluțiunea antecontractului Index alfabetic : Drept civil - Contract de vânzare-cumpărare - Antecontract - Pact comisoriu - Rezoluțiune C. civ., art. 1020 - 1021 Rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare poate fi cerută, în principiu, de partea care se declară gata să execute obligația asumată cu condiția, însă, a dovedi culpa contractantului . I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5524 din 8 octombrie 2004 Tribunalul București, secția a V-a civilă și de contencios administrativ, prin sentința nr. 932 din 4 decembrie 2001, a respins ca nefondată acțiunea prin care reclamantul B.N., în calitate de promitent cumpărător, a chemat în judecată pe pârâtul S.T., în calitate de promitent vânzător, pentru a fi obligat să-i plătească suma de 30.000 de dolari SUA, reprezentând dublul arvunei ce i-a dat pentru a-i vinde un teren de 3000 de mp, deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu se poate încheia din culpa pârâtului.

Instanța de fond a reținut că încheierea contractului în forma convenită de părți este posibilă, neexistând nici o dovadă a refuzului culpabil al pârâtului pentru perfectarea contractului. Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a admis apelul declarat de reclamant și, schimbând soluția, a admis acțiunea, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, a obligat în consecință pe pârât la plata sumei de 30.000 de dolari SUA, reprezentând arvuna îndoită. Recursul declarat de pârât este fondat. Prin înscrisul sub semnătură privată tehnoredactat intitulat „precontract de vânzare-cumpărare” din 16.06.2000, S.T. s-a obligat să vândă lui B.N.

un teren intravilan în suprafață de 3000 de mp, pentru prețul de 90.000 de dolari SUA, din care „cumpărătorul predă vânzătorului un avans de 15.000 de dolari SUA, restul de 75.000 de dolari urmând să fie plătit până cel mai târziu la 1.10.2000, când se va încheia și autentifica actul de vânzare-cumpărare la notarul public”. Părțile au inserat clauza potrivit cu care „în cazul neîncheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data arătată mai sus, din culpa uneia din părți, cumpărătorul va pierde avansul, iar vânzătorul va restitui dublul avansului primit”. Reclamantul a mai depus, odată cu acțiunea, în afară de copia înscrisului menționat, și copia unui înscris, de asemeni tehnoredactat, datat 28 septembrie 2000, prin care l-a invitat pe pârât în ziua de 1 octombrie 2000 la orele 9 „să ne prezentăm împreună la un notar pentru onorarea obligațiilor care ne revin fiecăreia dintre părți”.

Art. 978 C. civ., prevede că atunci când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar produce nici unul. În speță, din modul de redactare a antecontractului rezultă, prin aplicarea regulii de interpretare prevăzute de art. 982 C. civ. (toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg) că părțile s-au înțeles în vederea înstrăinării în formă autentică a unui teren, suma de 15.000 de dolari SUA plătită de reclamant, la data încheierii antecontractului, având natura juridică a unui avans din prețul care trebuia plătit (adică a constituit un început de executare a contractului).

Ca atare, rezoluțiunea convenției putea fi cerută, în principiu, de partea care se declară gata să execute obligația asumată, cu condiția însă, a dovedirii culpei contractantului. Contrar celor reținute în decizia recurată, în cauză nu s-a dovedit culpa pârâtului în neperfectarea, la termenul convenit, a obligației de încheiere a contractului în formă autentică, iar reclamantul a declarat expres că nu mai dorește încheierea contractului. Dimpotrivă, deși nici o clauză a antecontractului nu menționa expres această obligație în sarcina sa (obligație subînțeleasă însă, conform art. 981 C. civ.) pârâtul a întocmit formalitățile premergătoare unei înstrăinări valabile a terenului pe care s-a obligat a-l vinde.

Mai este de subliniat că, astfel cum prevede și art. 978 C. civ., aplicabil contractelor în ansamblu, actele juridice trebuie interpretate în sensul în care să-și producă efecte, rezoluțiunea fiind o sancțiune care poate interveni numai in extremis, pentru neexecutarea culpabilă a unei obligații principale. Pactul comisoriu înscris în antecontract – redat anterior – este unul de gradul I, prin care părțile nu fac decât să reitereze art. 1021 C. civ., cu consecința aplicării tuturor regulilor rezoluțiunii judiciare ca și cum clauza nici nu ar fi fost stipulată. Ca atare, esențială rămâne verificarea îndeplinirii acestor condiții: neexecutarea contractului; neexecutare imputabilă debitorului; punerea în întârziere a debitorului.

Contrar aprecierilor instanței de apel, cerințele rezoluțiunii nu au fost îndeplinite, motiv pentru care hotărârea recurată este nelegală. Față de impreciziunea scrisorii adresate de reclamant pârâtului (prezentarea la „un notar”), coroborată cu diferența de pregătire dintre părți și de marea mobilitate a reclamantului (cum rezultă din copia pașaportului acestuia), spre deosebire de pârât (care locuiește în mediul rural, fiind ușor de contactat), reclamantul s-a desistat de contract, unilateral, ceea ce nu este permis în lipsa unei clauze exprese. Ca atare, constatând că nu erau îndeplinite condițiile rezoluțiunii, acțiunea trebuia respinsă, iar nu admisă, cum nelegal a dispus instanța de apel.

Pentru aceste considerente, recursul a fost admis, cu consecința modificării deciziei recurate, în sensul respingerii apelului reclamantului împotriva sentinței primei instanțe.