ÎCCJ, decizie (scj.ro #82508)

Antecontract de vânzare-cumpărare. Obligații corelative. Sancțiuni specifice pentru neexecutarea obligațiilor Cuprins pe materii : Drept civil. Obligații. Contracte. Partea generală. Efectele contractelor. Rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. Clauze penale. Plata arvunei. Restituirea dublei arvune Index alfabetic :Drept civil - Contract de vânzare-cumpărare - Antecontract - Clauze penale - Rezoluțiune C.civ ., art. 1019 și urm., art. 1066 și urm., art.1092 și urm., art. 1114 și urm., C. proc.civ ., art. 586 și urm. Este nefondată acțiunea, pentru obligarea promitentului vânzător (pârât) de a restitui promitentului cumpărător (reclamant), dublul arvunei plătite, pentru nerespectarea obligației pârâtului de a perfecta contractul autentic de vânzare-cumpărare, conform obligațiilor prevăzute într-un antecontract, în cazul în care, la rândul său, promitentul cumpărător nu și-a respectat obligațiile de a face plățile asumate.

Pentru a fi valabilă plata prin consemnare la CEC a sumei convenite, consemnarea trebuia făcută pe numele și la dispoziția promitentului vânzătorului iar nu pe numele promitentului cumpărătorului. I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5457 din 6 octombrie 2004 La 20 aprilie 2004, reclamantul D.S. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâta M.F., să se constate că între părți a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil din Timișoara, și să se dispună obligarea pârâtei la restituirea sumei de 40.000 de mărci germane, reprezentând dublul avansului achitat, conform clauzei penale convenite, inserată în antecontract.

În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că, în baza antecontractului încheiat între părți la 27 noiembrie 2000, a achitat pârâtei un avans în cuantum de 20.000 de mărci germane, aceasta obligându-se, la rândul său, să restituie dublul sumei primite, în cazul în care renunță la înstrăinarea imobilului. Ulterior, pârâta a refuzat încheierea actului autentic. Tribunalul Timiș, prin sentința civilă nr. 368 din 15 iunie 2001, a respins acțiunea, soluție menținută de Curtea de Apel Timișoara care, prin decizia civilă nr. 137 din 8 noiembrie 2001, a respins ca nefondat apelul reclamantului. Instanțele au reținut, în esență, că, pentru a opera clauza penală convenită de părți, era necesar ca reclamantul să facă dovada culpei pârâtei în neexecutarea obligației asumată prin convenție, culpă nedovedită, în condițiile în care reclamantul nu și-a îndeplinit propriile obligații stipulate prin antecontract.

Recursul declarat de reclamant este nefondat. Prin antecontractul autentificat sub nr. 603 din 27 noiembrie 2000, părțile au convenit asupra înstrăinării unui imobil situat în Timișoara, (construcție și teren de 400 mp pentru prețul de 180.000 de mărci germane. Din suma de 50.000 de mărci germane, reprezentând avansul stipulat, reclamantul a achitat promitentei vânzătoare 20.000 de mărci germane, la data încheierii convenției, urmând ca restul arvunei, de 30.000 de mărci germane, să fie plătită până la data de 15 ianuarie 2001. Prin aceeași convenție, părțile s-au obligat ca, în maximum 3 luni, să încheie actul autentic, dată la care urma a se achita și restul prețului de 130.000 de mărci germane.

Pentru eventualitatea în care părțile urmau a se răzgândi cu privire la întocmirea actului autentic, în convenție a fost inserată o clauză penală potrivit căreia, promitenta vânzătoare urma să achite cumpărătorului dublul arvunei, respectiv 100.000 de mărci germane, iar acesta din urmă să piardă suma achitată. Reclamantul nu și-a respectat obligația înserată în antecontract, de a achita cea de a 2 – a rată a avansului, până la data de 15 ianuarie 2001, situație în care în mod corect au reținut instanțele că pârâta îi poate opune acestuia excepția de neexecutare a contractului.

Caracteristica esențială a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor ce revin părților, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a obligației corelative, implicând simultaneitatea de executare a acestor obligații, deci posibilitatea de invocare a excepției de neexecutare, în cazul în care simultaneitatea nu este respectată. Ca atare, „exceptio non adimpleti contractus” este o sancțiune specifică a faptului că partea care pretinde executarea obligației nu înțelege să-și îndeplinească propriile îndatoriri contractuale, pe care și le-a asumat.

În cauză, reclamantul a notificat-o pe pârâtă, la 21 decembrie 2000, pentru a se prezenta la 15 ianuarie 2001 la cabinetul avocatului său în vederea încasării sumei de 30.000 de mărci germane, reprezentând a doua parte a arvunei, în notificare menționându-se, însă, că în cazul neprezentării promitentei vânzătoare, suma va fi consemnată la CEC pe numele acesteia. În loc să-și respecte această obligație, reclamantul a înțeles să o notifice din nou pe pârâtă, la 1 februarie 2001, pentru a se prezenta la biroul notarului public, în vederea achitării diferenței de preț și încheierii contractului în formă autentică. Mai mult, reclamantul a consemnat la BCR, sucursala Timiș suma de 30.000 de mărci germane, reprezentând a doua parte a avansului, pe numele său, iar nu pe numele și la dispoziția pârâtei.

Or, numai oferta reală, urmată de consemnațiune, pe numele pârâtei, îl putea elibera pe reclamant de obligația asumată prin antecontract. În considerarea celor ce preced, recursul a fost respins.