ÎCCJ, decizie (scj.ro #82508)

Antecontract de

vânzare-cumpărare. Obligații corelative. Sancțiuni specifice pentru

neexecutarea obligațiilor

Cuprins

pe materii

: Drept civil. Obligații. Contracte. Partea generală.

Efectele contractelor. Rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Clauze penale. Plata arvunei. Restituirea dublei arvune

Index alfabetic

:Drept civil

- Contract de vânzare-cumpărare

- Antecontract

- Clauze penale

- Rezoluțiune

C.civ

., art. 1019 și urm.,

art. 1066 și urm.,

art.1092 și urm., art. 1114 și urm.,

C. proc.civ

., art. 586 și urm.

Este nefondată acțiunea, pentru obligarea promitentului vânzător

(pârât) de a restitui promitentului cumpărător (reclamant), dublul arvunei

plătite, pentru nerespectarea obligației pârâtului de a  perfecta

contractul autentic de vânzare-cumpărare, conform obligațiilor  prevăzute

într-un antecontract, în cazul în care, la rândul său, promitentul cumpărător

nu și-a respectat obligațiile de a face plățile asumate. Pentru a fi valabilă

plata prin consemnare la CEC a sumei convenite, consemnarea trebuia făcută pe

numele și la dispoziția promitentului vânzătorului iar nu pe numele

promitentului cumpărătorului.

I.C.C.J., secția civilă și de

proprietate intelectuală,

decizia

nr. 5457 din 6 octombrie 2004

La 20 aprilie 2004, reclamantul D.S. a solicitat

instanței, în contradictoriu cu pârâta M.F., să se constate că între părți a

intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil din

Timișoara, și să se dispună obligarea pârâtei la restituirea sumei de 40.000 de

mărci germane, reprezentând dublul avansului achitat, conform clauzei penale

convenite, inserată în antecontract.

În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că, în baza

antecontractului încheiat între părți la 27 noiembrie 2000, a achitat pârâtei

un avans în cuantum de 20.000 de mărci germane, aceasta obligându-se, la rândul

său, să restituie dublul sumei primite, în cazul în care renunță la

înstrăinarea imobilului. Ulterior, pârâta a refuzat încheierea actului

autentic.

Tribunalul Timiș, prin sentința civilă nr. 368 din

15 iunie 2001, a respins acțiunea, soluție menținută de Curtea de Apel Timișoara

care, prin decizia civilă nr. 137 din 8 noiembrie 2001, a respins ca nefondat

apelul reclamantului.

Instanțele au reținut, în esență, că, pentru a opera clauza

penală convenită de părți, era necesar ca reclamantul să facă dovada culpei

pârâtei în neexecutarea obligației asumată prin convenție, culpă nedovedită, în

condițiile în care reclamantul nu și-a îndeplinit propriile obligații stipulate

prin antecontract.

Recursul declarat de reclamant este nefondat.

Prin antecontractul autentificat sub nr. 603 din 27 noiembrie

2000, părțile au convenit asupra înstrăinării unui imobil situat în Timișoara,

(construcție și teren de 400 mp pentru prețul de

180.000 de mărci germane.

Din suma de 50.000 de mărci germane, reprezentând avansul

stipulat, reclamantul a achitat promitentei vânzătoare 20.000 de mărci germane,

la data încheierii convenției, urmând ca restul arvunei, de 30.000 de mărci

germane, să fie plătită până la data de 15 ianuarie 2001.

Prin aceeași convenție, părțile s-au obligat ca, în maximum 3

luni, să încheie actul autentic, dată la care urma a se achita și restul

prețului de 130.000 de mărci germane.

Pentru eventualitatea în care părțile urmau a se răzgândi cu

privire la întocmirea actului autentic, în convenție a fost inserată o clauză

penală potrivit căreia, promitenta vânzătoare urma să achite cumpărătorului

dublul arvunei, respectiv 100.000 de mărci germane, iar acesta din urmă să

piardă suma achitată.

Reclamantul nu și-a respectat obligația înserată în

antecontract, de a achita cea de a 2 – a rată a avansului, până la data de 15

ianuarie 2001, situație în care în mod corect au reținut instanțele că pârâta

îi poate opune acestuia excepția de neexecutare a contractului.

Caracteristica esențială a contractelor sinalagmatice o

constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor ce revin părților,

împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a

obligației corelative, implicând simultaneitatea de executare a acestor obligații,

deci posibilitatea de invocare a excepției de neexecutare, în cazul în care

simultaneitatea nu este respectată. Ca atare, „exceptio non adimpleti

contractus” este o sancțiune specifică a faptului că partea care pretinde

executarea obligației nu înțelege să-și îndeplinească propriile îndatoriri

contractuale, pe care și le-a asumat.

În cauză, reclamantul a notificat-o pe pârâtă, la 21 decembrie

2000, pentru a se prezenta la 15 ianuarie 2001 la cabinetul avocatului său în

vederea încasării sumei de 30.000 de mărci germane, reprezentând a doua parte a

arvunei, în notificare menționându-se, însă,  că în cazul neprezentării

promitentei vânzătoare, suma va fi consemnată la CEC pe numele acesteia.

În loc să-și respecte această obligație, reclamantul a înțeles

să o notifice din nou pe pârâtă, la 1 februarie 2001, pentru a se prezenta la

biroul notarului public, în vederea achitării diferenței de preț și încheierii

contractului în formă autentică.

Mai mult, reclamantul a consemnat la BCR, sucursala Timiș suma

de 30.000 de mărci germane, reprezentând a doua parte a avansului, pe numele

său, iar nu pe numele și la dispoziția pârâtei.

Or,  numai oferta reală, urmată de consemnațiune, pe numele

pârâtei, îl putea elibera pe reclamant de obligația asumată prin antecontract.

În considerarea celor ce preced, recursul a fost respins.