ÎCCJ, decizie (scj.ro #119923)

Antecontract de vânzare-cumpărare. Acțiune în restituirea avansului. Neactivarea pactului comisoriu. Consecințe asupra obligației de plată a daunelor-interese

Cuprins pe materii : Drept comercial. Obligații

Index alfabetic : acțiune în restituire avans

antecontract de vânzare-cumpărare

pact comisoriu

mandat în formă autentică

C. civ. din 1864, art. 1020, art. 1021, art. 1536 alin. (2)

Legea nr. 36/1995, art. 58 alin. (2)

În cazul în care

prin acțiunea introductivă promitentul-cumpărător a solicitat numai restituirea avansului achitat în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare și dobânda legală aferentă, nesolicitând și constatarea intervenirii pactului comisoriu expres stipulat de părțile contractante cu consecința repunerii părților în situația anterioară sau rezoluțiunea judiciară a convenției, în temeiul art. 1020-1021 C. civ., este lipsit de fundament juridic demersul său, astfel cum a fost formulat, deoarece numai în caz de desființare a convenției se poate dispune obligarea părții în privința căreia angajamentul nu s-a executat la daune-interese.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3261 din 24 octombrie 2014

Prin acțiunea introductivă înregistrată pe rolul Tribunalului București la 02.03.2011, reclamanta SC P.I. SRL a solicitat obligarea pârâtei SC D.94 SRL la plata sumei de 4.696.351,28 RON, reprezentând avans achitat în temeiul antecontractului autentificat sub nr. 511/17.04.2007 de BNP P.T.I. și a actelor adiționale la acesta și dobândă legală aferentă.

În motivare, reclamanta a arătat că pârâta nu și-a respectat obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 511/17.04.2007 și actele adiționale succesive în sensul de a prezenta la data de 4.03.2008 la notarul public desemnat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cotei de ½ din imobilul situat în București, C.D. nr. 31-33, sector 1, astfel cum s-a convenit prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 1602 din 27.02.2013, Tribunalul București, Secția a VI-a civilă, a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantei.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut în fapt și în drept următoarele:

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 511/17.04.2007 de BNP P.T.I., SC I.C. SRL, antecesoarea reclamantei, în calitate de promitent-cumpărător s-a obligat să cumpere de la SC D.94 SRL, promitentul-vânzător, cota indiviză de ½ din imobilul situat în București, C.D. nr. 31-33, sector 1, compus din teren în suprafață de 2380,58 mp și construcții; la data autentificării antecontractului  promitenta-cumpărătoare a achitat pârâtei în avans echivalentul în lei a 185.000 euro la cursul stabilit în antecontract, termenul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare fiind amânat pentru data de 10.08.2007.

A reținut prima instanță că reclamanta a preluat prin cesiune, la 3.10.2007, toate drepturile și obligațiile promitentei-cumpărătoare SC I.C. SRL, achitând, în această calitate, societății pârâte echivalentul a 1.000.000 euro conform ordinului de plată din 2.10.2007.

Examinând actul adițional autentificat sub nr. 2590/3.10.2007 încheiat între reclamantă, urmare preluării prin cesiune a drepturilor și obligațiilor promitentei-cumpărătoare inițiale, și pârâta SC D.94 SRL, tribunalul a reținut că părțile au convenit ca în situația în care promitentul-cumpărător nu se va prezenta la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare la data stabilită, va pierde suma achitată cu titlu de avans, totodată părțile convenind ca Puz-ul să fie prezentat  de promitenta vânzătoare în termen de 6 luni de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv la 15.08.2008, în caz contrar, la cererea cumpărătoarei va avea loc rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare.

Cu privire la termenul pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare tribunalul a constatat că părțile, prin acte adiționale succesive, au stabilit data de 4.03.2008, dată la care reprezentanții pârâtei s-au prezentat la biroul notarial, dar părțile nu s-au înțeles și au părăsit biroul fără a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Tribunalul și-a argumentat această statuare în fapt pe cele consemnate în încheierea de certificare fapte nr. 1725 întocmită de notarul public la 4.03.2008 care l-a legitimat pe dl. M.S.H., unicul asociat și administrator al  societății pârâte.

În ceea ce privește prezența d-nei D.L.E. în calitate de reprezentant al societății reclamante, prezența consemnată în aceeași încheiere de certificare fapte întocmite de notarul public, tribunalul a apreciat că această persoană nu ar fi putut semna contractul de vânzare-cumpărare deoarece nu avea o procură autentică în acest sens din partea societății reclamante, cerință impusă de art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 și art. 70 din Legea nr. 31/1990 în forma în vigoare la  acea dată.

Concluzionând, tribunalul a reținut din probele administrate că promitentul-vânzător a fost prezent prin reprezentantul său legal la 4.03.2008 la sediul notariatului și că nu s-a dovedit refuzul său de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, sarcina probei pe acest aspect aparținând reclamantei, care a dovedit numai faptul că părțile nu s-au înțeles, motivul real fiind lipsa fondurilor reclamantei necesare achitării diferenței de preț, astfel că nu se poate reține în sarcina societății pârâte o încălcare a obligațiilor contractuale.

1.

Apelul. Decizia pronunțată de instanța de prim control judiciar.

Prin decizia civilă nr. 55 din 23.01.2014, Curtea de Apel București, Secția a V-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței fondului.

Răspunzând motivelor de apel care au vizat atât stabilirea situației de fapt cât și aplicarea dispozițiilor legale incidente, curtea de apel a apreciat că sunt neîntemeiate criticile formulate de reclamantă cu privire la prezența reprezentantului legal al pârâtei la data de 4.03.2008 la sediul notariatului public – prima instanță reținând în mod corect că M.S.H., în calitate de unic asociat și administrator al societății pârâte a fost prezent la data de 4.03.2008 la sediul biroului notarial, a purtat discuții cu reprezentanta reclamantei, după care au părăsit biroul notarial fără a se fi încheiat actul de vânzare-cumpărare.

Sub aspectul mandatului de reprezentare acordat de societatea reclamantă d-nei D.L.E., instanța de apel a constatat că persoana împuternicită de societate prin hotărârea AGA din 1.02.2008, și care s-a prezentat la biroul notarial la data de 4.03.2008, nu deținea un mandat valabil pentru încheierea unui act translativ de proprietate, respectiv o procură specială autentică, formă cerută de art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 și art. 70 din  Legea nr. 31/1990.

În sfârșit, instanța a apreciat ca nefondate și criticile reclamantei referitoare la culpa contractuală a pârâtei, având în vedere împrejurarea că reprezentantul reclamantei nu a deținut un mandat valabil la data stabilită pentru încheierea actului de vânzare a pârâtei, și, totodată, că nu a făcut dovada existenței la aceeași dată a resurselor financiare necesare achitării diferenței de preț datorate, context în care nu se poate reține în sarcina pârâtei o conduită contractuală imputabilă și care să fi avut drept consecință împiedicarea încheierii actului de vânzare-cumpărare a imobilului la data de 4.03.2008.

3.

Recursul. Motivele de recurs.

Împotriva deciziei pronunțate în cauză de Curtea de Apel București a declarat recurs, în termen legal, reclamanta SC P.I. SRL, solicitând modificarea hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului promovat împotriva sentinței fondului cu consecința schimbării în tot a acestei hotărâri și admiterii acțiunii introductive astfel cum a fost formulată.

Recurenta și-a întemeiat recursul pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. vizând aplicarea greșită a legii, sub următoarele aspecte:

Potrivit recurentei, cele două instanțe devolutive care au examinat cauza au fost în eroare atunci când au stabilit că intimata, prin reprezentantul său legal, a fost prezentă la biroul notarial în vederea semnării  actului de vânzare-cumpărare.

În această concluzie recurenta a invocat încheierea de certificare de fapte din 4.03.2008 a BNP M.E. care atestă prezența la data susmenționată, la ora 15, numai a reprezentantului societății P.I. SRL, doamna D.L.

În continuare, recurenta a arătat că mențiunile din aceeași încheiere referitoare la prezența unei persoane care s-a declarat administratorul unic al societății intimate, dar care nu a făcut dovada  acestei calități, nu puteau fundamenta cele statuate în cauză în sensul că reprezentantul legal al intimatei a fost prezent la biroul notarial.

Sub un al doilea aspect, recurenta a arătat că sunt netemeinice argumentele celor două instanțe privitoare la lipsa calității de reprezentant a d-nei D.L., aceeași persoană care a semnat ca reprezentant legal al societății reclamante actele adiționale la promisiunea de vânzare-cumpărare inclusiv actul adițional autentificat sub nr. 2590/3.10.2007 în baza căruia intimata și-a dat acordul asupra cesiunii drepturilor și obligațiilor promisiunii de vânzare-cumpărare.

În același sens, recurenta a arătat că administratorii societății prin declarațiile nr. 1742125/2013 și 1742123/2013 atestă faptul că erau reprezentați cu puteri depline de d-na D.L. care a devenit acționar majoritar la data de 16.08.2012, iar prevederile art. 70

1

din Legea nr. 31/1990 prevăd expres că împuternicirea pentru perfectarea actelor de dispoziție dată prin hotărârea adunării generale a asociaților nu impune și o procură autentică.

Sub un al treilea aspect, recurenta a arătat că, referitor la inexistența fondurilor bănești necesare încheierii tranzacției, concluzia instanței ignoră probele cu înscrisuri administrate, respectiv existența unei linii de credit bancar la dispoziția societății G.P.I. SRL și a unei convenții de credit încheiate între societatea P.I. SRL și G.P.

Sub un ultim aspect, recurenta a pus în discuție existența culpei intimatei în împiedicarea încheierii tranzacției, culpă circumscrisă neprezentării la notariat, fapt dovedit cu certitudine conform Încheierii de certificare nr. 1725/2008 emisă de notarul public.

La data de 15.10.2014 intimata SC D.94 SRL a formulat întâmpinare prin care a solicitat  respingerea recursului ca neîntemeiat.

În esență, intimata a arătat că motivele de critică invocate de recurenta vizează interpretarea materialului probator, fiind motive de netemeinicie care nu se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Referitor la faptele care au condus la neîncheierea actului de vânzare-cumpărare intimata a susținut că recurenta-reclamantă este cea care nu și-a îndeplinit obligațiile convenționale și legale în vederea încheierii actului în formă autentică, respectiv plata diferenței de preț în cuantum de 2.981.015 euro și asigurarea reprezentării legale printr-o  procură specială autentică dată d-nei D.L. conform dispozițiilor art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 și art. 1536 alin. (2) C. civ. în vigoare la acea dată.

4.

Înalta Curte verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată

, în raport de  motivele invocate, a constatat că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează:

Motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocat de recurentă în susținerea recursului, are în vedere ipoteza când hotărârea este lipsită de temei legal, atunci când din modul de redactare nu se poate determina dacă legea a fost sau nu corect aplicată sau când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a unei norme de drept substanțial sau procedural.

Înalta Curte constată că niciuna din cele două ipoteze avute în vedere de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu se circumscriu argumentelor recurentei în susținerea criticilor invocate, aspectele puse în discuție vizând în principal stabilirea situației de fapt, respectiv prezența reprezentantului intimatei la data de 4.03.2008 la biroul notarial, existența fondurilor bănești necesare încheierii tranzacției.

Aceste chestiuni de fapt sunt, însă, atributul exclusiv al instanței fondului și a apelului din perspectiva caracterului devolutiv al căii de atac, ele neputând forma obiectul controlului de legalitate pe calea recursului în măsura în care instanțele devolutive și-au motivat hotărârea pe situația de fapt reținută.

Or, sub acest aspect hotărârea atacată nu este susceptibilă de critică, instanța de apel, cu respectarea întocmai a dispozițiilor art. 295 C. proc. civ., a verificat stabilirea situației de fapt, a motivat cu argumente pertinente concluzia desprinsă din analiza probelor administrate, în sensul că la data de 4.03.2008 reprezentantul intimatei a fost prezent la biroul notarial, împrejurare atestată și în cuprinsul încheierii de certificare de fapte întocmite de notarul public cu acea ocazie.

Așa fiind, aceste împrejurări de fapt nu mai pot fi repuse în discuție pe calea recursului în actuala sa reglementare.

În ceea ce privește lipsa calității de reprezentant a d-nei D.L. la încheierea actului autentic, în absența unui mandat în formă autentică, dispozițiile legale incidente respectiv art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 și ale art. 1536 alin. (2) C. civ. prevăd expres că părțile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică, astfel că dezlegarea dată pe acest aspect nu este susceptibilă de critică.

Prevederile art. 70

1

din Legea nr. 31/1990, invocate de recurentă în cuprinsul recursului, nu erau în vigoare la data de referință 4.03.2008, ele fiind introduse prin O.U.G. nr. 52/2003 la 30.04.2008, derogare care însă are în vedere numai reprezentanții legali ai societății, nu și persoane străine de societate, ipoteză în care se afla d-na D.L. la data respectivă.

Distinct de acestea, chestiunea inexistenței procurii în formă autentică pentru reprezentantul promitentei-cumpărătoare nu este esențială în dezlegarea pricinii dat fiind motivele acțiunii introductive care circumscriu obiectul cauzei și limitele investirii instanței, recurenta-reclamantă precizând explicit că solicită restituirea avansului pentru încălcarea obligației contractuale asumată de promitenta-vânzătoare de a se prezenta la notariat la termenul convenit în vederea încheierii actului autentic.

Altfel spus, inexistența procurii în formă autentică și a fondurilor necesare plății diferenței de preț de către promitenta-cumpărătoare la data stabilită pentru încheierea contractului în forma autentică au constituit apărările intimatei-pârâte, evocate prin întâmpinare, în justificarea motivului neîncheierii actului autentic la 4 martie 2008, în condițiile în care a fost prezentă la notariat.

Or, deși reclamanta este în drept să își facă apărări în raport de poziția exprimată de pârât, nu poate însă să-și modifice cauza acțiunii invocând alte motive decât cele arătate inițial, deoarece cele două ipoteze evidențiate în art. 9 din contractul părților, neprezentarea la notariat sau refuzul promitentei-vânzătoare de a încheia actul au în vedere conduite contractuale distincte, iar reclamanta a înțeles să-și fundamenteze acțiunea, în baza principiului disponibilității, pe prima ipoteză din art. 9 din contract, pe care a susținut-o și prin prezentul recurs.

Cum instanțele devolutive au statuat incontestabil pe baza probelor administrate că promitentul-cumpărător a fost prezent la data de referință la biroul notarial, motivul invocat de recurenta-reclamantă în temeiul art. 9 din actul adițional autentificat sub nr. 2590 din 3 octombrie 2007 convenit de părți, apare ca vădit nefondat.

În sfârșit, Înalta Curte notează sub acest aspect că dispozițiile art. 9 din actul adițional susmenționat pe care recurenta-reclamantă și-a întemeiat acțiunea conțin un pact comisoriu expres potrivit căruia promitentul-cumpărător va putea rezoluționa promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare de plin drept, fără punere în întârziere, dacă promitentul-vânzător nu se prezintă la notariat pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare sau dacă refuză încheierea în formă autentică.

Cu toate acestea, reclamanta nu a solicitat prin acțiunea introductivă constatarea intervenirii pactului comisoriu cu consecința repunerii părților în situația anterioară sau rezoluțiunea judiciară a convenției, în temeiul art. 1020-1021 C. civ., solicitând numai restituirea avansului, ceea ce lipsește de fundament juridic demersul său, astfel cum a fost formulat, deoarece numai în caz de desființare a convenției se poate dispune obligarea părții în privința căreia angajamentul nu s-a executat la daune-interese.

Pentru rațiunile mai sus înfățișate, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., a respins recursul ca nefondat.