ÎCCJ, decizie (scj.ro #81733)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #81733) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Antecontract de

vânzare-cumpărare. Rezoluțiune. Neîndeplinirea de către

promitentul vânzător a obligației asumată prin contract. Pact

comisoriu expres.

Cuprins pe materii :

Drept civil. Contracte.

Antecontract de vânzare-cumpărare.

Index alfabetic :

antecontract de

vânzare-cumpărare

- rezoluțiune

- clauză

- pact comisoriu

C.civ., art. 978 – 983, art. 1020,

art. 1021

Notă : S-au avut în vedere dispozițiile

Codului civil, astfel cum erau în vigoare la data învestirii instanței.

Clauza prin

care

părțile au stipulat

că, dacă obligația asumată de vânzător, respectiv

”ridicarea

interdicției de construire

temporare existente

", nu

este

îndeplinită până la data convenită și antecontractul este

desființat,

cu restituirea avansului, materializează un pact

comisoriu expres,

consacrând

voința părților referitoare la o

anumită împrejurare care generează

încetarea actului.

Inserarea respectivei clauze în

contract echivalează cu asumarea unei obligații de către

promitentul -

cumpărător, iar, în

conformitate cu dispozițiile art. 970 C.civ.,

convențiile

trebuie executate cu bună - credință, iar încheierea lor

obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut, dar și la toate

consecințele impuse de lege sau de

echitate, astfel cum prevede alin. 2

al normei menționate.

Clauza nu transpune o

condiție, ca eveniment viitor și incert ca realizare, ci obligația

promitentului -

vânzător la o

anumită acțiune, sub sancțiunea desființării

retroactive a

actului, ceea ce

echivalează cu inserarea unui pact comisoriu expres,

distinct de pactul comisoriu subînțeles în

orice act juridic, dedus din dispozițiile art. 1020 - 1021 C.civ., din

moment ce a fost prevăzut

în

legătură cu o faptă concretă, în sarcina promitentului -

vânzător.

Astfel,

condiția, fie suspensivă, fie rezolutorie, constituie un

element obiectiv, de natură a produce, prin

el însuși, efectele juridice

preconizate,

independent de culpa vreuneia dintre părți și care poate fi

invocat

de către oricare dintre acestea, în timp ce pactul comisoriu expres poate

conduce la rezoluțiune doar dacă sunt îndeplinite condițiile

generale pentru aplicarea acestei sancțiuni, putând fi

invocată numai de către creditorul

obligației neexecutate.

Secția I civilă, decizia

nr. 1298 din 24 februarie 2012

Prin sentința civilă nr.

1236/2009, pronunțată de

Tribunalul

Timiș,

a fost admisă acțiunea

formulată de reclamanții Ș.F.D.,

G.T. și

G.I.,

în contradictoriu cu pârâtul A.Ș.,

în consecință, s-a dispus

rezoluțiunea antecontractului de

vânzare-cumpărare autentificat

sub nr. 81xx/2007 și a antecontractului de vânzare-cumpărare

autentificat sub

nr.51xx/2007, ultimul

modificat prin antecontractul autentificat

sub nr.50xx/2008, încheiate între părțile litigante

.

Totodată, s-a dispus obligarea

pârâtului la restituirea către

reclamanți

a sumei totale de 196.000 euro, compusă din:

suma de 15.000 euro,

din care 7.500 euro se va achita reclamantului Ș.F.D., iar suma de 7.500

euro

reclamanților G.T. și G.I.,

reprezentând avans

de preț achitat conform antecontractului autentificat

sub nr.81xx/2007; suma de 156.000 euro, din care 78.000 euro se va achita

reclamantului Ș.F.D., iar suma de 78.000 euro

reclamanților G.T. și G.I., reprezentând avans

de

preț achitat conform antecontractului autentificat sub nr.51xx/2007;

suma de 25.000 euro ce va fi achitată

reclamantului Ș.

F.D., reprezentând preț parțial achitat

conform actului adițional autentificat sub nr. 50xx/2008.

În motivarea

sentinței, s-a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare

autentificat sub nr. 81xx/2007, pârâtul s-a

obligat să vândă reclamanților, în cote

egale de câte 1/2 fiecare,

imobilul înscris

în CF 141889 Timișoara, cu numere cadastrale A 1504/1/9/5, constând în

arabil în intravilan extins în suprafață de 938

mp, cadastral A 1504/1/9/2/6, constând în arabil

în intravilan extins în

suprafață

de 1025 mp și nr. cadastral A 1504 11/912/1, constând în

arabil intravilan extins în suprafață

de 1025 mp, pentru prețul total de

335.000 Euro, sumă din care, la data încheierii antecontractului,

reclamanții au achitat pârâtului suma de

15.000 euro cu titlu de avans

de

preț, restul de preț urmând să fie achitat până la

15.06.2008, dar nu

mai târziu de 30.06.2008, perioadă pentru care

se vor percepe penalități de 0,01 % euro pe zi de întârziere.

La alin. 2 din

antecontract, părțile au stipulat că în cazul în

care nu se obține ridicarea

interdicției de construire temporară

existentă în prezent până la data încheierii contractului de

vânzare-

cumpărare în formă autentică, promitentul

vânzător se obligă să

restituie

promitenților cumpărători suma achitată cu titlu de avans.

În

acest sens, promitentul vânzător s-a obligat, astfel cum se

consemnează în alin. 3, ca până la data de 15.06.2008, să se

prezinte personal sau prin mandatar în fața

notarului public pentru

încheierea actului autentic de

vânzare-cumpărare.

Prin antecontractul de

vânzare-cumpărare autentificat sub

nr.51xx/2007,

pârâtul s-a obligat să vândă reclamanților în cote

egale de câte 1/2 fiecare, imobilul înscris în CF

145856 Timișoara, nr. cadastral A 1504/1/9/2/3 în suprafață de

939 mp, constând în arabil în

intravilan extins și imobilul înscris

în CF 145857 Timișoara, nr. cadastral Al504/1/9/2/4, constând în arabil în

intravilan extins în

suprafață de

932 mp, pentru prețul total de 226.000 euro, preț din care, la data

semnării antecontractului, reclamanții au achitat pârâtului suma de

156.000 euro cu titlu de avans de preț, restul prețului în cuantum de

70.000 euro urmând să fie achitat până la 01.02.2008, dar nu

mai

târziu de 16.02.2008, perioadă

pentru care se vor percepe penalități de

0,01 % euro pe zi de

întârziere.

La alin. 2 din

antecontract, părțile au stipulat că în cazul în

care nu se obține ridicarea

interdicției de construire temporară

existentă în prezent până la data încheierii contractului de

vânzare-

cumpărare în formă autentică, promitentul

vânzător se obligă să

restituie

promitenților cumpărători suma achitată cu titlu de avans.

în

acest sens, promitentul vânzător s-a obligat, astfel cum se

consemnează în alin. 3, ca până la data de 16.02.2008, să se

prezinte personal sau prin mandatar în fața

notarului public pentru

încheierea actului autentic de

vânzare-cumpărare.

Prin actul

adițional la acest ultim antecontract autentificat sub nr.

50xx/2008, de comun acord

părțile contractante au prorogat data

încheierii contractului de vânzare cumpărare pentru

data de

15.09.2008, ocazie cu care

reclamanții au achitat pârâtului suma de 25.000 euro reprezentând plata

parțială din prețul antecontractului 2,

restul prevederilor acelui antecontract ramând

neschimbate.

Întrucât

pârâtul-promitent cumpărător nu și-a îndeplinit obligația

asumată prin încheierea celor două

antecontracte, aceea privind ridicarea interdicției de construire, prin

notificările nr. 374 și 375,

ambele

din 30.09.2008, reclamanții au solicitat pârâtului restituirea

sumelor

achitate cu titlu de avans de preț în temeiul celor două

antecontracte.

La rândul

său, pârâtul a notificat reclamanții prin notificările nr.

106 și 107, ambele din

03.10.2008, părțile întâlnindu-se în final în fața

executorului judecătoresc care, prin

procesele-verbale de constatare din 31.10.2008, a consemnat pozițiile

părților exprimate cu acea

ocazie,

pârâtul obligându-se din nou la ridicarea interdicției în cazul în

care

aceasta există.

Pârâtul a

susținut că terenurile în litigiu nu au

fost sub interdicția de

construire nici înainte și nici după încheierea

celor două antecontracte.

Susținerea

pârâtului este contrazisă de actele instituțiilor de

specialitate aflate la

dosarul cauzei din care rezultă că, într-adevăr,

terenurile în litigiu au

fost și sunt în continuare afectate de interdicția

de construire.

Astfel, prin

adresa nr. 74xx/2008, Regia Autonomă Administrația

Națională a Îmbunătățirilor Funciare certifică

faptul că

pe

amplasamentul parcelelor de teren A 1504/1/9/2/5, A 1504/1/9/2/6, A

1504/1/9/2/7, A 1504/1/9/2/3, A 1504/1/9/2/4, este pozată antena de

irigații A7 care

constituie mijloc fix și face parte din Amenajarea

hidroameliorativă complexă Șag

Topolovăț, motiv pentru care,

conform

legislației în vigoare, se interzic construcțiile de orice fel pe

aliniamentul axului de irigații inclusiv zona de protecție care este

de 2 m de o parte și de alta a antenei, zonă cu privire la care

pârâtul afirmă

prin întâmpinare că se poate construi.

Prin adresa nr.

R92008-xxx/2008, Primăria Timișoara, Direcția de Urbanism,

Biroul Dezvoltare Urbană și Metropolitană

comunică faptul că parcelele A 1504/1/9/2/3, A

1504/1/9/2/4,

1504/1/9/2/5, A 1504/1/9/2/6

și A 1504/1/9/2/7 nu sunt reglementate

din punct de vedere

urbanistic prin documentația Plan Urbanistic

Zonal Calea Buziașului aprobat prin HCL nr. 327/2000, ci ele sunt

reglementate și fac parte din

documentația Plan Urbanistic de Detaliu

„Locuințe Calea

Buziașului - Urseni, top A 1504/1/9/1/a, top

1504/1/9/1/b, top A 1504/1/9/1/2 Timișoara", aprobat prin HCL

nr.

537/2006.

Înscrisurile respective, inclusiv

planurile de situație aflate la

dosar,

atestă fără putință de tăgadă că

terenurile în litigiu sunt

în continuare afectate de interdicția de

construire.

Prin decizia civilă nr. 462 din

25.11.2010, Curtea de Apel Timișoara, Secția civilă,

a admis apelul declarat de pârâtul A.Ș., a

schimbat în tot sentința atacată și, rejudecând, a respins

acțiunea.

Instanța

de apel a constatat că litigiul între

părți a luat naștere, la momentul la care

investiția imobiliară

preconizată

de către promitenții cumpărători a început să fie

afectată

de criza economică și atunci părțile, cu

consultarea avocaților, au

încercat

să lipsească de efecte juridice antecontractele de vânzare-

cumpărare

încheiate anterior.

În această

ordine de idei, reclamanții au ajuns la concluzia că pârâtul are

inserată o clauză în sensul în care acesta se va obliga să

restituie promitenților

cumpărători suma achitată cu titlu de avans, dacă până

la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă

autentică, nu se obține ridicarea interdicției de construire

temporară existentă, spun părțile în antecontract, la

momentul încheierii actului, respectiv 14.12.2007.

Conținutul

antecontractelor de vânzare-cumpărare și al actului

adițional la acestea atestă voința

clară a părților de a încheia o

tranzacție constând în vânzarea - cumpărarea unor

suprafețe de teren

arabil în intravilanul extins al Municipiului

Timișoara, în limita suprafețelor descrise detaliat în antecontracte.

Sunt detaliate

chestiunile privind situația juridică a parcelelor de

teren și apoi sumele de bani ce urmează

a fi achitate de către promitenții cumpărători.

Cu ocazia

încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare și ulterior,

părțile au trecut la executarea obligațiilor asumate, respectiv

promitentul vânător la prezentarea terenurilor ce vor fi vândute, iar

promitenții

cumpărători la plata sumelor de bani cu titlu de avans preț.

Toate aceste elemente denotă

voința contractuală fermă a

părților

de a realiza actul juridic la care s-au obligat prin cele două

antecontracte

de vânzare-cumpărare.

Folosind metoda

de interpretare clasică a actului juridic civil,

respectiv aceea a deslușirii voinței reale a

părților din clauzele

apreciate

ca majore ale actului juridic civil, în scopul producerii de

efecte

juridice, instanța de apel a ajuns la concluzia că, clauzele

esențiale ale celor două acte juridice, respectiv de a vinde și

de a

cumpăra, trebuie interpretate în

sensul în care se poate realiza această

convenție și nu în sensul de a o lipsi de efecte juridice.

Din

această perspectivă, invocarea de către reclamanți a unei

clauze secundare, inserată în cele două

antecontracte, la momentul

final a

încheierii actului în formă autentică, în scopul lipsirii de efecte

juridice a convenției, reprezintă o ficțiune juridică care

este contrară principiului puterii obligatorii a drepturilor și

obligațiilor asumate de

părți, cu ocazia încheierii

convenției, care nu este acceptată în

literatura juridică de specialitate sau în

jurisprudență.

Cu toate

acestea, instanța de apel, pentru a lămuri cu adevărat

situația faptică a obiectului

convenției, respectiv a terenurilor arabile situate în intravilanul extins

al Municipiului Timișoara, a dispus

efectuarea

a două expertize tehnice în specialitatea construcții civile și

topografie, pentru a stabili cu certitudine

dacă la momentul încheierii

convenției

și în prezent există acele interdicții reale de construire, care

ar face imposibilă realizarea

actului juridic dintre părți, așa cum el este

conturat de

cele două antecontracte.

Atât expertiza tehnică

topografică, ce a avut ca obiectiv identificarea exactă a parcelelor

ce au făcut obiectul convenției, respectiv cele două

antecontracte, cât și expertiza tehnică în

construcții civile, care a avut ca obiectiv identificarea

eventualelor construcții care ar constitui obiectul interdicției de

construire, au concluzionat în mod categoric că, pe terenul ce urma

să fie vândut

reclamanților,

nu există, în mod real, construcții sau amenajări care ar

împiedica folosirea acelor terenuri în scopul

pentru care ele au fost

contractate,

respectiv afacere de dezvoltare imobiliară.

Este

adevărat că în a doua parte a anului 2008, odată cu primele

semne ale crizei economice,

proiectul de dezvoltare imobiliară inițiat

de către reclamanți este

posibil să nu mai fi avut susținerea financiară

a băncilor comerciale, însă acest fapt

nu reprezintă o clauză contractuală negociată la încheierea

celor două antecontracte și nu

poate

constitui o clauză de rezoluțiune pură și simplă.

Pornind de la

această realitate, reclamanții au încercat să dea o

importanță

fundamentală clauzei secundare inserate în cele două antecontracte,

în sensul că aceste convenții nu își mai pot produce

efectele juridice deoarece

promitentul vânzător nu a obținut ridicarea

interdicției de construire temporară.

În primul rând,

această clauză nu își poate produce efectele total

distructive ale

convenției, pentru că ea nu este o clauză principală a

convenției și

pentru că, în realitate, nu există pe acele terenuri, în mod

obiectiv, construcții

care să determine o asemenea interdicție.

Acea mențiune a derivat

dintr-un plan urbanistic deja reactualizat și se referă la

existența unor conducte de alimentare cu

apă,

abandonate, instalate înainte de anul 1989, când terenul respectiv

avea

probabil destinație agricolă.

Despre

această realitate promitenții cumpărători au știut de

la

momentul încheierii celor

două antecontracte și, fiind vorba de o

interdicție temporară, ea nu își

mai găsește nici un fel de aplicabilitate,

în prezent, după cum rezultă din

concluziile celor două lucrări de

expertiză.

Această

interdicție temporară de construire nu a reprezentat și nu

reprezintă un obstacol

în calea dezvoltării unei asemenea activități pe

terenurile respective, obstacolul fiind, în

realitate, cel de natură

financiară

dar acesta presupune o eventuală renegociere a clauzelor

contractuale însă, în nici un caz, lipsirea

de efecte juridice a celor două

antecontracte ce fac obiectul

litigiului.

În

consecință, în mod greșit tribunalul a dat eficiență

unei clauze

secundare

și a lipsit de efecte juridice antecontractele de vânzare-cumpărare,

când, în realitate, viața juridică a acestor antecontracte

trebuie să se deruleze potrivit voinței

părților de la momentul încheierii lor.

Împotriva

acestei decizii, au declarat recurs reclamanții Ș.

F.D., G.T. și G.I., criticând-o pentru

motive de nelegalitate, după cum urmează:

dată cu nerespectarea puterii judecătorești (art.

304 pct. 4 C.proc.civ.).

În dezvoltarea acestui

motiv de recurs, recurenții au susținut că

instanța nu a

acordat Planului Urbanistic de Detaliu „Locuințe Calea

Buziașului

- Urseni" puterea conferită de Legea nr. 350/2001,

respectiv putere normativă, refuzând,

astfel, a recunoaște valoarea

juridică

a unor dispoziții în vigoare cu valoare normativă și

încălcând

prevederile art. 49 alin. (1) din Legea nr. 215/2001.

Potrivit art. 49 alin. (3) din Legea

nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, „După

aprobare, Planul urbanistic general, Planul urbanistic zonal și Planul

urbanistic de

detaliu, împreună cu

regulamentele locale de urbanism aferente, sunt

opozabile

injustiție".

De asemenea, în

conformitate cu dispozițiile art. 49 alin. (1) din

Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale,

„hotărârile cu

caracter normativ

adoptate de consiliile locale, devin obligatorii și produc efecte de la

data aducerii lor la cunoștință publică, iar cele

individuale,

de la data comunicării".

Dacă s-ar

fi respectat aceste prevederi legale, ar fi trebuit să se

dea eficiență pct. 3.2 alin. (3) din

P.U.D. - proiectul nr. 362/2005, întocmit de SC P.S.G. G. SRL, care face parte

integrantă din

HCL nr. 537/2006 -, din

care rezultă că amplasamentul parcelelor A 1504/1/9/1 și A

1504/1/9/2 este afectat de traseul antenei de irigații,

soluția

de urbanism propunând devierea acestei instalații pe limita

vestică a proprietății și,

chiar culoarul de protecție: 2.0 m ax urma să

afecteze parcela

A 1504/1/9/2, din care provin imobilele - obiect al

antecontractelor, A 504/1/9/2/3, A 1504/1/9/2/4, A 1504/1/9/2/5, A

1504/1/9/2/6, A 1504/1/9/2/7, astfel cum s-a constatat prin expertiza

topografică

administrată în cauză.

De asemenea, la

punctul 4 din Proiectul P.U.D., se stipulează că

terenul lotizat prin acest

studiu, având categoria de folosință agricolă, în intravilanul

extins, este supus interdicției temporare de construire,

ridicarea interdicției

făcându-se numai cu respectarea Legii fondului

funciar nr. 18/991, cu plata taxei legale de scoatere din

circuitul agricol.

Conform HCL

Timișoara nr. 537/2006 privind aprobarea

Planului Urbanistic de Detaliu

„Locuințe Calea Buziașului - Urseni,

top A 1504/1/9/1/a; A 1504/1/9/1/b;

A 504/1/9/2 Timișoara", la art. 5

se stipulează că,

întrucât pe amplasament se găsesc antene de irigații,

conducte majore de gaz, „se instituie

interdicție temporară de construire, până la devierea acestora,

conform planșei 03 de reglementări".

Din planșa

03 - Reglementări, Propuneri de Urbanism, anexă la

HCL nr. 537/2006, în

vigoare, se constată că antena de irigații există,

traversează imobilele

în litigiu, iar până la devierea antenei de irigații, aceste imobile

sunt afectate de interdicție temporară de construire.

În loc să se dea

eficiență acestor documente cu valoare

normativă, întreaga motivare a deciziei de apel se bazează pe

aprecieri

privind incidența

crizei economice asupra validității antecontractelor,

în

contextul căreia, fără vreo dovadă în acest sens,

instanța conchide

că

„părțile, cu consultarea avocaților, au încercat sa

lipsească de efecte

juridice

antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate anterior".

2.

Hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină, cuprinde

motive contradictorii

și străine de natura pricinii (art. 304 pct. 9 și 7

C.proc.civ.).

Instanța a

nesocotit obligația legală de a proceda la motivarea

hotărârii, întrucât

decizia nu se referă la materialul probator: PUD

aprobat prin HCL nr. 537/2006; adresa

nr. 8x/2008 emisă de

proprietarul antenei de irigații; procesul verbal încheiat în data

de

31.10.2008 la sediul Biroului

Executorului Judecătoresc A.

M.; adresa

nr. 25xx/2010 emisă de ANIF, astfel că

motivarea lipsește

cu desăvârșire.

Curtea de apel nu a dat

eficiență documentelor probante

existente

la dosar, pe care Tribunalul Timiș s-a pronunțat în

cunoștință

de cauză.

3.

Hotărârea este dată cu interpretarea greșită a actului

dedus judecății, schimbarea valorii ori înțelesul lămurit

și vădit neîndoielnic

al

acestuia (art. 304 pct. 8 C.proc.civ.).

Deși nu

era necesară aplicarea regulilor de interpretare a

antecontractelor, căci acestea nu conțin clauze

confuze sau contradictorii, hotărârea se bazează exclusiv pe o

regulă de interpretare a cauzelor contractuale, care este cel puțin

străină de

natura pricinii, în

fapt ea fiind izolată în întreaga literatură juridică în

materie

civilă.

Antecontractele

nu cuprind și nici nu ar putea prevedea „clauze

majore/esențiale" și „minore/neesențiale", curtea de

apel a transformat regula de stabilire a voinței reale a

părților contractante într-o manieră

care îi profită numai

creditorului obligației (promitentului vânzător)

.

Curtea de apel

a omis că decelarea voinței reale a părților este

posibilă numai prin interpretarea clauzelor

contractuale în mod

coordonat, dându-se

fiecăreia înțelesul ce rezultă din întregul act.

Or, intimatul-pârât s-a obligat expres prin

antecontracte să ridice

interdicția de construire

existentă pe imobile, cât și prin procesul

verbal încheiat de părți în data de 31.10.2008, la sediul B.

E.J.

De asemenea,

prima instanță a concluzionat că toate înscrisurile

anexate la dosar, precum

și planurile de situație atestă

că terenurile în litigiu sunt

în continuare afectate de

interdicție

de construire.

Totodată,

după aducerea la cunoștința expertului în construcții,

desemnat în cauză,

despre efectuarea unor constatări faptice cu privire la antenele de

irigații, acesta, după vizualizarea antenelor de irigații, a

revenit la aprecieri de

ordin real, în sensul că a atestat că „existența

antenei de irigații nu se pune la

îndoială".

Curtea de apel

nu a mai luat în seamă aprecierile experților, menționând într-o

singura frază că pe terenul ce urma să fie vândut

reclamanților, nu

există, în mod real, construcții sau amenajări care ar

împiedica folosirea acelor

terenuri. Or, este inadmisibil ca instanța să

releve numai un singur aspect din expertiză, asupra

căruia ambii experți au revenit prin răspunsul la

obiecțiuni.

Prin pronunțarea deciziei

recurate, a fost denaturat înțelesul lămurit și vădit

neîndoielnic al antecontractelor, trecându-se peste voința clar

exprimată a părților prin inserarea unicei condiții

suspensive

.

Astfel, s-a ajuns la schimbarea naturii antecontractelor, de așa

manieră încât este alterată în mod

substanțial natura actelor juridice, în

loc de antecontracte sub condiție suspensivă, le-a calificat

drept

antecontracte neafectate de vreo modalitate a actului juridic,

înlăturând condiția suspensivă prevăzută expres, prin

ticluirea ei ca fiind „clauză secundară".

4.

Hotărârea este lipsită de temei legal și dată cu

încălcarea,

aplicarea

greșită a legii (art. 304 pct. 9 C.proc.civ.).

Astfel cum a

concluzionat, în mod legal, prima instanță, toate

înscrisurile aflate la

dosar, emanând de la autorități

relevante, de specialitate în

domeniu, atestă existența antenei de

irigații/hidranți și

în prezent, precum și a interdicției temporare de

construire. Cât timp există antena de

irigații, care traversează imobilele, se menține și

interdicția temporară de construire, nefăcându-se dovada că

aceasta a fost ridicată.

Examinând

decizia recurată prin prisma criticilor formulate și a

actelor dosarului, Înalta

Curte a constatat că recursul este fondat.

Cu toate

că recurenții au indicat drept temei juridic al criticilor

formulate și dispozițiile art. 304 pct.

4 C.proc.civ., se constată că susținerile astfel încadrate de

către reclamanți vizează

modul

de aplicare a legii de către instanța de apel, în condițiile în

care

se pretinde ignorarea unor

dispoziții legale ce reglementează forța juridică a

hotărârilor adoptate de Consiliul Local al Municipiului

Timișoara

și a planurilor urbanistice.

Ca atare,

susținerile din motivarea căii extraordinare de atac

au fost analizate din perspectiva cazurilor de

modificare

prevăzute de art. 304 pct.

7, 8 și  9 C.proc.civ.

În acest

context, se constată că sunt fondate criticile referitoare

la greșita interpretare

a actului juridic dedus judecății, constatându-se,

totodată, că

situația de fapt presupusă de analiza corespunzătoare a

acestuia nu a fost cu

certitudine și pe deplin stabilită, fiind incidente

prevederile art. 314 C.proc.civ., sens în care nu

va fi

necesară evaluarea motivelor

descrise de art. 304 pct. 7 și  pct.9.

Este de

precizat, de asemenea, că motivele de recurs nu au fost evaluate în

succesiunea stabilită de către recurenți, astfel cum a fost

înfățișată anterior, ci în

ordinea logică a analizei de legalitate a

deciziei, presupuse în sarcina acestei

Instanța

de judecată a fost învestită în cauză cu soluționarea unei

cereri în rezoluțiunea a două

antecontracte de vânzare - cumpărare

încheiate în formă

autentică la data de 14.12.2007, între pârât, în

calitate de promitent - vânzător și reclamanți, în

calitate de promitenți - cumpărători, pentru cinci parcele din

fostul număr topografic A 1504/1/9/2, situate în Municipiul

Timișoara, având destinația arabil -

intravilan extins.

Reclamanții

pretind neîndeplinirea de către pârât, până la data convenită, a

obligației asumate prin convențiile menționate, în sensul

ridicării interdicției temporare de înstrăinare existente,

astfel cum se

menționează

în antecontracte.

Nu s-a

contestat că scadența a fost prevăzută pentru data de

15.06.2008, în ceea ce privește parcelele A

1504/1/9/2/5, A

1504/1/9/2/6 și A

1504/1/9/2/7, obiect al antecontractului autentificat

sub nr. 81xx/2007, respectiv pentru data de

15.09.2008, în ceea ce privește parcelele A 1504/1/9/2/3 și A

1504/1/9/2/4, obiect al antecontractului autentificat sub nr. 51xx/2007; acest

din urmă

act juridic a fost

modificat, sub aspectul scadenței, prin actul adițional

încheiat de părți la data de 2.09.2008.

Este de

observat că reclamanții au calificat clauza relativă la

ridicarea interdicției până la data

convenită drept o condiție

suspensivă,

iar prima instanță din cauză a reținut aceeași

calificare

juridică, constatând, în același timp, că

terenurile în litigiu sunt afectate în continuare de interdicția de

construire.

Prin motivele

de apel, pârâtul a contestat că în antecontracte s-ar

fi inserat o condiție,

ca modalitate a actului juridic civil, însă a susținut

că aceasta, oricum, nu

are obiect, deoarece nici la data încheierii

antecontractelor, nici în prezent,

nu a existat și nu există o interdicție

de construire.

Prin decizia

recurată, instanța de apel a considerat că, într-o

convenție de vânzare -

cumpărare, o clauză precum cea în discuție

reprezintă o clauză

secundară sau neesențială față de cele esențiale

sau

majore, cum sunt cele de a vinde

și de a cumpăra.

S-a apreciat că, întrucât

voința reală a părților contractante rezultă din

clauzele majore ale antecontractelor, nu se poate

recunoaște forță juridică unei clauze secundare, în

scopul lipsirii

convențiilor de efecte juridice, deoarece ar fi

contrar principiului

puterii obligatorii a

drepturilor și obligațiilor asumate de părți.

În contextul

motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304

pct. 8 C.proc.civ., Înalta Curte a constatat

că nu este legală înlăturarea de către instanța de

apel a clauzei din cele două

antecontracte,

ca fiind contrară voinței reale a părților contractante.

Operațiunea de interpretare a

unui act juridic presupune

cercetarea

manifestării de voință a părților, pornindu-se de la

premisa că aceasta este reflectată în conținutul actului, al

cărui înțeles exact

trebuie determinat.

Rezultatul acestei

operațiuni nu poate fi acela al ignorării uneia dintre clauze,

întrucât s-ar contrazice însăși finalitatea interpretării,

nesocotindu-se voința

părților contractante, care au înțeles să dea

forță

juridică

unei dispoziții, prin inserarea sa în conținutul convenției.

În măsura

în care se consideră, prin interpretare, că una dintre

clauze este

îndoielnică, pot fi aplicate regulile speciale de interpretare

prevăzute de art. 978 - 983 C.civ.,

însă pentru a se determina sensul cert și neechivoc al acestei clauze,

și nu pentru a nu-i

recunoaște

efectele pe care părțile le-au conturat prin manifestarea lor

de

voință transpusă în conținutul actului juridic.

Astfel, nu se

poate pur și simplu ignora că părțile din cauză au

intenționat să dea

efecte juridice următoarei clauze, înscrise în ambele

antecontracte de vânzare -

cumpărare: „în cazul în care nu se obține

ridicarea interdicției de

construire temporare existente în prezent până

la data încheierii contractului de vânzare -

cumpărare în formă

autentică,

promitentul vânzător se obligă să restituie promitenților

cumpărători

suma achitată cu titlu de avans."

Aplicând regulile speciale de

interpretare reglementate de art.

978

și 979 C.civ., pentru ca respectiva clauză să producă

efecte, în

sensul care reiese din

natura necontestată a convențiilor, aceea de

antecontracte de

vânzare - cumpărare, rezultă că dispoziția

contractuală conține o cauză de încetare a efectelor actului

juridic, care nu contravine finalității unui antecontract de vânzare

-

cumpărare, dimpotrivă, este

perfect compatibilă cu acesta, consacrând

voința părților referitoare la o anumită împrejurare

care generează

încetarea actului.

Astfel, se constată că

acea clauză materializează un pact comisoriu expres, prin care

părțile au stipulat că, dacă obligația nu

este îndeplinită până la data

convenită, antecontractul este desființat,

cu restituirea

avansului.

Clauza respectivă nu

conține o condiție suspensivă, ca modalitate a actului juridic,

astfel cum, în mod corect, a susținut

intimatul

- pârât și contrar susținerilor reclamanților.

Ar putea fi

vorba, eventual, despre o condiție rezolutorie, și nu

suspensivă, deoarece împrejurarea în

discuție nu era menită să împiedice însăși nașterea

efectelor antecontractelor. În baza promisiunilor de vânzare - cumpărare,

s-au născut drepturile și

obligațiile

specifice, precum și cea anume prevăzută de părți,

legată de

ridicarea

interdicției de construire, iar neexecutarea obligației atrăgea

încetarea

efectelor celor două antecontracte.

Pe de altă parte, clauza nici

nu transpune o condiție, ca eveniment viitor și incert ca realizare,

ci obligația promitentului -

vânzător

la o anumită acțiune, sub sancțiunea desființării

retroactive a

actului, ceea ce

echivalează cu inserarea unui pact comisoriu expres,

distinct de pactul comisoriu subînțeles în

orice act juridic, dedus din dispozițiile art. 1020 - 1021 C.civ., din

moment ce a fost prevăzut

în

legătură cu o faptă concretă, în sarcina promitentului -

vânzător.

Precizarea

distincției dintre condiție și un pact comisoriu expres

este relevantă în

cauză, date fiind mecanismele juridice diferite ale

acestora.

Astfel,

condiția, fie suspensivă, fie rezolutorie, constituie un

element obiectiv, de

natură a produce, prin el însuși, efectele juridice

preconizate, independent de

culpa vreuneia dintre părți și care poate fi

invocat de către oricare dintre acestea, în

timp ce pactul comisoriu expres poate conduce la rezoluțiune doar

dacă sunt îndeplinite condițiile generale pentru aplicarea acestei

sancțiuni, putând fi

invocată

numai de către creditorul obligației neexecutate.

Or,

promitenții - cumpărători au solicitat ca instanța să

dispună rezoluțiunea antecontractelor de vânzare - cumpărare, în

contextul

neîndeplinirii culpabile,

de către promitentul - cumpărător, a

obligației relative la interdicția de construire, ceea ce

echivalează cu intenția valorificării pactului comisoriu,

fără ca pârâtul să conteste

această calificare juridică ori asumarea unei obligații

prin cele două

antecontracte

(cu precizările ce vor fi făcute ulterior).

În aceste

condiții, se constată că instanța de apel a ignorat clauza

conținând pactul comisoriu și efectele

acestuia, interpretând greșit actul juridic dedus judecății în

cauză, astfel încât este întrunită

premisa

de aplicare a cazului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C.

proc.civ.

Cu toate acestea, Înalta Curte nu va

proceda la modificarea

deciziei recurate,

reținând că instanța de apel și-a propus cercetarea

situației

de fapt din perspectiva existenței unei interdicții de construire.

Urmează a se evalua legalitatea unei asemenea analize în

cadrul procesual determinat prin cererea de

chemare în judecată, în

funcție și de apărările

pârâților, în sensul relevanței și a efectelor

acestei împrejurări în contextul

solicitării privind rezoluțiunea

antecontractelor.

În raport de

obiectul cererii de chemare în judecată, ar fi trebuit

să se verifice dacă reclamanții

și-au îndeplinit propriile obligații

născute din antecontracte ori se declară gata de a le

îndeplini, precum

și dacă sunt întrunite în persoana pârâtului

condițiile, respectiv neexecutarea culpabilă a obligației

contractuale.

Este de

precizat că, încă prin întâmpinarea formulată în faza

judecății în

primă instanță, pârâtul a susținut că interdicția

temporară

de

construire nu a existat nici măcar la data încheierii antecontractelor,

reiterând această

susținere prin motivele de apel, sub forma lipsei de

obiect a clauzei contractuale

privind interdicția de construire, așadar, a

pactului comisoriu expres.

Or, chiar în ipoteza

inexistenței interdicției la momentul

contractării, nu s-ar putea constata însăși

inexistența vreunei prestații

din partea promitentului -

vânzător, câtă vreme ambele părți contractante au acceptat

inserarea în actele juridice a clauzei

referitoare

la interdicție și nu se poate accepta, după cum s-a arătat,

că

respectiva clauză nu ar

produce efecte juridice între părți.

Pe de o parte, se observă

că interesul promitenților - cumpărători în încheierea

contractelor de vânzare - cumpărare este

legat

de dobândirea dreptului de proprietate asupra unor terenuri

construibile, neafectate de vreo interdicție

de edificare.

Pe de altă parte, inserarea

respectivei clauze în contract echivalează cu asumarea unei obligații

de către promitentul -

cumpărător,

iar, în conformitate cu dispozițiile art. 970 C.civ.,

convențiile

trebuie executate cu bună - credință, iar încheierea lor

obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut, dar și la toate

consecințele impuse de lege sau de

echitate, astfel cum prevede alin. 2

al normei menționate.

Așadar,

chiar dacă interdicția de construire nu ar fi existat la

momentul încheierii

antecontractelor, acceptarea inserării clauzei în

discuție de către pârât

echivalează cu confirmarea unei aparențe create

de menționarea unei

interdicții temporare de construire instituite prin

Planul urbanistic de detaliu „Locuințe Calea

Buziașului - Urseni" aprobat prin Hotărârea Consiliului Local

Timișoara nr. 537/2006.

Este de observat că, în

legătură cu faptul existenței ori al

inexistentei interdicției în decembrie 2007, s-a administrat în

cauză un

probatoriu complex,

ceea ce denotă dificultatea unui răspuns tranșant

la momentul încheierii antecontractelor și

necesitatea unor demersuri suplimentare pentru clarificarea situației

terenurilor.

Nici

măcar promitentul - vânzător nu a avut reprezentarea clară

a situației juridice a terenurilor la

momentul contractării, dovadă inserarea clauzei în discuție.

În aceste condiții, îi revenea

pârâtului, ca proprietar al terenurilor, obligația lămuririi

situației de fapt până la datele

convenite,

față de importanța acordată acestui aspect prin

convențiile

încheiate.

Astfel, situația de fapt din

cauză ar fi trebuit cercetată de către instanța de apel

prin prisma cel puțin a obligației pârâtului de

clarificare a existenței unei

interdicții de înstrăinare, până la scadență,

context în care existența interdicției

are relevanță pentru determinarea

eficacității

pactului comisoriu expres, inclusiv pentru modul de îndeplinire a

obligațiilor asumate în cauză.

Preocupându-se

de stabilirea situației de fapt, instanța de apel ar

fi trebuit să facă o delimitare

clară între situația de la momentul

încheierii

antecontractelor, cea de la data scadenței convenite pentru

îndeplinirea

obligației și cea ulterioară, pentru determinarea

împrejurării dacă, în contextul apărărilor pârâtului,

interdicția de construire exista la data contractării.

În caz

afirmativ, urma a se verifica dacă pârâtul și-a îndeplinit

obligația de ridicare a interdicției până la data convenită

de părți ori

dacă o

asemenea executare a intervenit după scadență, iar în caz

negativ, dacă pârâtul și-a îndeplinit

obligația de clarificare a situației

interdicției și

la ce moment, evaluându-se în context demersurile a căror dovadă se

regăsește în dosar.

Este de precizat că

împrejurarea dacă executarea uneia sau a

alteia

dintre obligații a intervenit după scadență are

relevanță pentru

determinarea condițiilor

rezoluțiunii, în raport de forța pactului

comisoriu expres. Astfel, ar fi trebuit să se determine gradul

pactului comisoriu, cu consecința stabilirii limitelor intervenției

instanței sub

aspectul aplicării sancțiunii

rezoluțiunii, putând a se ajunge la

respingerea

cererii de chemare în judecată, chiar dacă obligația a fost

executată după scadență, dar

înainte de declarația de rezoluțiune.

Or,

considerentele deciziei recurate nu reflectă starea de fapt pe

niciun aspect dintre cele menționate și

nici o analiză a probatoriului

complex

administrat atât de către reclamanți, cât și de către

pârât, conținând doar referiri, și acelea trunchiate, la cele

două rapoarte de

expertiză

tehnică întocmite în faza apelului, topografică și

construcții.

Astfel,

menționând că redă din concluziile experților,

instanța de

apel a reținut

că, pe terenul ce urma a fi vândut reclamanților, nu există, în

mod real, construcții sau amenajări care ar împiedica

folosirea acelor terenuri în scopul pentru care

ele au fost contractate,

respectiv afaceri de dezvoltare

imobiliară. Nu rezultă, însă, din

considerente, dacă această concluzie este formulată cu

referire la data

încheierii

antecontractelor sau la data efectuării expertizelor, așadar,

după

scadență.

Situația

de fapt impune clarificări relative, în primul rând, la existența

interdicției temporare de construire instituite prin Planul

urbanistic de detaliu „Locuințe Calea

Buziașului - Urseni" aprobat

prin

Hotărârea Consiliului Local Timișoara nr. 537/2006.

În acest sens,

trebuie stabilit dacă loturile menționate în P.U.D.

(ce conține o

propunere de lotizare) corespund celor din antecontracte,

astfel cum au fost înscrise în cartea funciară.

Această chestiune este

esențială, întrucât interdicția temporară

de construire a fost instituită prin P.U.D.,

în considerarea traseelor

antenei de

irigații și a trei conducte magistrale de gaz, până la devierea

acestora,

doar pentru anumite loturi

Sunt de

observat, în acest sens, contradicțiile dintre concluziile

expertului specialitatea

topografie, desemnat în

faza apelului și alte probe administrate la solicitarea

reclamanților și chiar

ambiguitățile din conținutul raportului de expertiză

tehnică menționat.

Astfel,

expertul a arătat că această corespondență

există, dar nu a

precizat

dacă doar ca număr al lotului sau și ca dimensiuni, în

condițiile în care există o

diferență clară între suprafețele din P.U.D.

întocmit în anul 2005 și aprobat în anul

2006 și cele ale

parcelelor din

cartea funciară, astfel cum au fost conturate în urma dezmembrării

survenite în anul 2007. De exemplu, lotul nr. 6 este

menționat în

P.U.D. ca având 932,38 mp, în timp ce parcela A

1504/1/9/2/6 are suprafața de 1025 mp, lotul nr. 7 figurează

în P.U.D.

cu suprafața de

932,50 mp, însă parcela A 1504/1/9/2/7 este înscrisă în

cartea

funciară cu suprafața de 1025 mp etc.

Pe de altă

parte, dacă, în virtutea corespondenței de loturi, s-ar reține

că parcelele - obiect al antecontractelor nu au fost afectate de

interdicția temporară de construire, se

impune a fi clarificat motivul

pentru care

Administrația Națională a Îmbunătățirilor

Funciare R.A.

(A.N.I.F.) a comunicat reclamanților, la data de

30.10.2008 (deci, după împlinirea scadenței de executare a

obligației contractuale),

faptul

că pe amplasamentul celor cinci parcele este pozată antena de

irigații A7, iar conform legislației în

vigoare, se interzic construcțiile

de orice fel pe aliniamentul

axului de irigații, inclusiv zona de protecție.

În al doilea

rând, se reține că, la data încheierii antecontractelor,

toate cele cinci parcele aveau destinația de

teren arabil, iar în anul

2009,

Organizația Utilizatorilor de Apă pentru Irigații „OUAI SPP

2"

Urseni, jud. Timiș,

și-a dat acordul pentru obținerea de către pârât a

avizului

A.N.I.F. pentru scoaterea din circuitul a suprafețelor respective. La

solicitarea prezentei instanțe de

recurs,

OUAI SPP 2 Urseni a comunicat faptul că cererea pârâtului cu

acest obiect i-a fost adresată în cursul

anului 2009 .

Începând cu anul 2009, terenurile au

destinația de curți - construcții, respectiv teren pentru

construcții, fiind evident că s-a procedat la scoaterea terenului din

circuitul agricol.

În aceste

condiții, se pune problema existenței, la data încheierii

antecontractelor, chiar a unei interdicții

legale de înstrăinare,

prevăzute

de Legea nr. 18/1991 în considerarea categoriei de teren,

respectiv

teren agricol, urmând a se lămuri și dacă în P.U.D. este

vorba despre aceeași interdicție

legală de construire, din moment ce se

face referire la Legea nr. 18/1991 sau despre o interdicție de

construire

distinctă, instituită pe cale administrativă.

Dacă se va

constata că este una și aceeași interdicție, urmează a

se determina în ce măsură

are relevanță faptul că interdicția este

menționată în P.U.D. ca purtând doar asupra anumitor loturi, din

moment ce, în considerarea categoriei de teren agricol, interdicția

legală ar afecta toate terenurile cu această natură.

Este, de

asemenea, necesar, a se valoriza împrejurarea că toate

demersurile pârâtului,

inclusiv obținerea scoaterii din circuitul agricol, sunt realizate

după data scadenței, respectiv după data de 15.09.2008,

aspect ce interesează, în egală

măsură, modul de îndeplinire a

obligațiilor

asumate și condițiile rezoluțiunii, în raport de aprecierea

forței

juridice a pactului comisoriu expres.

Singurul act

anterior acestei date este certificatul de urbanism nr.

46xx/2008 menționat în

notificarea pe care pârâtul a transmis-o

reclamanților la data de 3.10.2008, prin Biroul Executorului

Judecătoresc A.M., din conținutul căruia pârâtul pretinde

că ar reieși absența interdicției de construire,

terenurile cuprinse în P.U.Z. aprobat prin

Hotărârea Consiliului Local

nr. 327/2000 fiind construibile.

Reclamanții au depus, la rândul lor,

adresa nr. R92008-

xxx/2008 emisă de

Primăria Municipiului Timișoara

, din care reiese că

parcelele de teren în litigiu nu sunt

reglementate

din punct de vedere urbanistic prin documentația P.U.Z.

„Calea

Buziașului Timișoara" aprobat prin HCL nr. 327/2000.

Față de considerentele expuse, se constată că situația

de fapt nu

este pe deplin

stabilită, motiv pentru care se impune casarea deciziei în temeiul art.

314 C.proc.civ., ce prevalează față de

modificarea deciziei în temeiul art. 304 pct. 8 C.proc.civ., cu

consecința trimiterii cauzei spre rejudecare

la aceeași instanță.