ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1298/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1298/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 1236 din 28 aprilie

2009, pronunțată de Tribunalul Timiș în Dosarul nr. 8947/30/2008, a fost admisă

acțiunea formulată de reclamanții Ș.F.D., G.T. și G.I., în contradictoriu cu

pârâtul A.Ș.

În consecință, s-a

dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.

X/2007 și a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. Y/2007,

ultimul modificat prin antecontractul autentificat sub nr. Z/2008, încheiate

între părțile litigante, cu cheltuieli de judecată.

Totodată, s-a dispus

obligarea pârâtului la restituirea către reclamanți a sumei totale de 196.000

euro, compusă din:

- suma de 15.000

euro, din care 7.500 euro se va achita reclamantului Ș.F.D., iar suma de 7.500

euro reclamanților G.T. și G.I., reprezentând avans de preț achitat conform

antecontractului autentificat sub nr. X/2007;

- suma de 156.000

euro, din care 78.000 euro se va achita reclamantului Ș.F.D., iar suma de

78.000 euro reclamanților G.T. și G.I., reprezentând avans de preț achitat

conform antecontractului autentificat sub nr. Y/2007;

- suma de 25.000 euro

ce va fi achitată reclamantului Ș.F.D., reprezentând preț parțial achitat

conform actului adițional autentificat sub nr. Z/2008.

În motivarea

sentinței, s-a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat

sub nr. X/2007, pârâtul s-a obligat să vândă reclamanților, în cote egale de

câte 6 fiecare, imobilul înscris în CF nr. X Timișoara, cu număr cadastral X,

constând în arabil în intravilan extins în suprafață de 938 mp, număr cadastral

Y, constând în arabil în intravilan extins în suprafață de 1.025 mp și număr

cadastral Z, constând în arabil intravilan extins în suprafață de 1.025 mp,

pentru prețul total de 335.000 euro, sumă din care, la data încheierii

antecontractului, reclamanții au achitat pârâtului suma de 15.000 euro cu titlu

de avans de preț, restul de preț urmând să fie achitat până la 15 iunie 2008,

dar nu mai târziu de 30 iunie 2008, perioadă pentru care se vor percepe

penalități de 0,01% euro pe zi de întârziere.

La alin. (2) din

antecontract, părțile au stipulat că în cazul în care nu se obține ridicarea

interdicției de construire temporară existentă în prezent până la data

încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, promitentul

vânzător se obligă să restituie promitenților cumpărători suma achitată cu

titlu de avans. în acest sens, promitentul vânzător s-a obligat, astfel cum se

consemnează în alin. (3), ca până la data de 15 iunie 2008, să se prezinte

personal sau prin mandatar în fața notarului public pentru încheierea actului

autentic de vânzare-cumpărare.

Prin antecontractul

de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. Y/2007, pârâtul s-a obligat să vândă

reclamanților în cote egale de câte 6 fiecare, imobilul înscris în CF nr. Y

Timișoara, număr. cadastral A în suprafață de 939 mp, constând în arabil în

intravilan extins și imobilul înscris în CF nr. Z Timișoara, număr cadastral B,

constând în arabil în intravilan extins în suprafață de 932 mp, pentru prețul

total de 226.000 euro, preț din care, la data semnării antecontractului, reclamanții

au achitat pârâtului suma de 156.000 euro cu titlu de avans de preț, restul

prețului în cuantum de 70.000 euro urmând să fie achitat până la 01 februarie

2008, dar nu mai târziu de 16 februarie 2008, perioadă pentru care se vor

percepe penalități de 0,01% euro pe zi de întârziere.

La alin. (2) din

antecontract, părțile au stipulat că în cazul în care nu se obține ridicarea

interdicției de construire temporară existentă în prezent până la data

încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, promitentul

vânzător se obligă să restituie promitenților cumpărători suma achitată cu

titlu de avans. în acest sens, promitentul vânzător s-a obligat, astfel cum se

consemnează în alin. (3), ca până la data de 16 februarie 2008, să se prezinte

personal sau prin mandatar în fața notarului public pentru încheierea actului

autentic de vânzare-cumpărare.

Prin actul adițional

la acest ultim antecontract autentificat sub nr. Z/2008, de comun acord părțile

contractante au prorogat data încheierii contractului de vânzare-cumpărare

pentru data de 15 septembrie 2008, ocazie cu care reclamanții au achitat

pârâtului suma de 25.000 euro reprezentând plata parțială din prețul

antecontractului 2, restul prevederilor acelui antecontract rămânând

neschimbate.

Întrucât pârâtul-promitent

cumpărător nu și-a îndeplinit obligația asumată prin încheierea celor două

antecontracte, aceea privind ridicarea interdicției de construire, prin

notificările nr. X și Y, ambele din 30 septembrie 2008, reclamanții au

solicitat pârâtului restituirea sumelor achitate cu titlu de avans de preț în

temeiul celor două antecontracte.

La rândul său,

pârâtul a notificat reclamanții prin notificările nr. Z și A, ambele din 03

octombrie 2008, părțile întâlnindu-se în final în fața executorului judecătoresc

care, prin procesele-verbale de constatare din 31 octombrie 2008, a consemnat

pozițiile părților exprimate cu acea ocazie, pârâtul obligându-se din nou la

ridicarea interdicției în cazul în care aceasta există.

Prin întâmpinare,

pârâtul a susținut că terenurile în litigiu nu au fost sub interdicția de

construire nici înainte și nici după încheierea celor două antecontracte.

Susținerea pârâtului

este contrazisă de actele instituțiilor de specialitate aflate la dosarul

cauzei din care rezultă că, într-adevăr, terenurile în litigiu au fost și sunt

în continuare afectate de interdicția de construire.

Astfel, prin adresa

nr. 7482/16 octombrie 2008, Regia Autonomă Administrația Națională a

Îmbunătățirilor Funciare certifică faptul că pe amplasamentul parcelelor de

teren C, Y, D, A, E, este pozată antena de irigații A7 care constituie mijloc

fix și face parte din Amenajarea hidroameliorativă complexă Șag Topolovăț,

motiv pentru care, conform legislației în vigoare, se interzic construcțiile de

orice fel pe aliniamentul axului de irigații inclusiv zona de protecție care

este de 2 m de o parte și de alta a antenei, zonă cu privire la care pârâtul

afirmă prin întâmpinare că se poate construi.

Prin adresa nr.

R92008-791/30 octombrie 2008, Primăria Timișoara, Direcția de Urbanism, Biroul

Dezvoltare Urbană și Metropolitană comunică faptul că parcelele A, E, F, Y și D

nu sunt reglementate din punct de vedere urbanistic prin documentația Plan

Urbanistic Zonal Calea Buziașului aprobat prin H.C.L. nr. 327/2000, ci ele sunt

reglementate și fac parte din documentația Plan Urbanistic de Detaliu „Locuințe

Calea Buziașului - Urseni, top X, top Y, top Z Timișoara", aprobat prin

H.C.L. nr. 537/2006.

Înscrisurile

respective, inclusiv planurile de situație aflate la dosarul cauzei, atestă

fără putință de tăgadă că terenurile în litigiu sunt în continuare afectate de

interdicția de construire.

Prin Decizia civilă

nr. 462 din 25 noiembrie 2010, Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, a admis

apelul declarat de pârâtul A.Ș., a schimbat în tot sentința atacată și,

rejudecând, a respins acțiunea civilă introdusă de reclamanții Ș.F.D., G.T. și

G.I. împotriva pârâtului A.Ș., cu cheltuieli de judecată.

Pentru a decide

astfel, instanța de apel a constatat că litigiul între părți a luat naștere, la

momentul la care investiția imobiliară preconizată de către promitenții

cumpărători a început să fie afectată de criza economică și atunci părțile, cu

consultarea avocaților, au încercat să lipsească de efecte juridice

antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate anterior.

În această ordine de

idei, reclamanții au ajuns la concluzia că pârâtul are inserată o clauză în

sensul în care acesta se va obliga să restituie promitenților cumpărători suma

achitată cu titlu de avans, dacă până la data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare în formă autentică, nu se obține ridicarea interdicției de

construire temporară existentă, spun părțile în antecontract, la momentul

încheierii actului, respectiv 14 decembrie 2007.

Conținutul

antecontractelor de vânzare-cumpărare și al actului adițional la acestea atestă

voința clară a părților de a încheia o tranzacție constând în

vânzarea-cumpărarea unor suprafețe de teren arabil în intravilanul extins al

Municipiului Timișoara, în limita suprafețelor descrise detaliat în

antecontracte.

Sunt detaliate

chestiunile privind situația juridică a parcelelor de teren și apoi sumele de

bani ce urmează a fi achitate de către promitenții cumpărători.

Cu ocazia încheierii

antecontractelor de vânzare-cumpărare și ulterior, părțile au trecut la

executarea obligațiilor asumate, respectiv promitentul vânător la prezentarea

terenurilor ce vor fi vândute, iar promitenții cumpărători la plata sumelor de

bani cu titlu de avans preț.

Toate aceste elemente

denotă voința contractuală fermă a părților de a realiza actul juridic la care

s-au obligat prin cele două antecontracte de vânzare-cumpărare.

Folosind metoda de

interpretare clasică a actului juridic civil, respectiv aceea a deslușirii

voinței reala a părților din clauzele apreciate ca majore ale actului juridic

civil, în scopul producerii de efecte juridice, instanța de apel a ajuns la

concluzia că, clauzele esențiale ale celor două acte juridice, respectiv de a

vinde și de a cumpăra, trebuie interpretate în sensul în care se poate realiza

această convenție și nu în sensul de a o lipsi de efecte juridice.

Din această

perspectivă, invocarea de către reclamanți a unei clauze secundare, inserată în

cele două antecontracte, la momentul final a încheierii actului în formă

autentică, în scopul lipsirii de efecte juridice a convenției, reprezintă o

ficțiune juridică care este contrară principiului puterii obligatorii a

drepturilor și obligațiilor asumate de părți, cu ocazia încheierii convenției,

care nu este acceptată în literatura juridică de specialitate sau în

jurisprudență.

Cu toate acestea,

instanța de apel, pentru a lămuri cu adevărat situația faptică a obiectului

convenției respectiv a terenurilor arabile situate în intravilanul extins al

Municipiului Timișoara, a dispus efectuarea a două expertize tehnice în

specialitatea construcții civile și topografie, pentru a stabili cu certitudine

dacă la momentul încheierii convenției și în prezent există acele interdicții

reale de construire, care ar face imposibilă realizarea actului juridic dintre

părți, așa cum el este conturat de cele două antecontracte.

Atât expertiza

tehnică topografică, ce a avut ca obiectiv identificarea exactă a parcelelor ce

au făcut obiectul convenției, respectiv cele două antecontracte, cât și

expertiza tehnică în construcții civile, care a avut ca obiectiv identificarea

eventualelor construcții care ar constitui obiectul interdicției de construire,

au concluzionat în mod categoric că, pe terenul ce urma să fie vândut

reclamanților, nu există, în mod real, construcții sau amenajări care ar

împiedica folosirea acelor terenuri în scopul pentru care ele au fost

contractate, respectiv afacere de dezvoltare imobiliară.

Este adevărat că în a

doua parte a anului 2008, odată cu primele semne ale crizei economice,

proiectul de dezvoltare imobiliară inițiat de către reclamanți este posibil să

nu mai fi avut susținerea financiară a băncilor comerciale, însă acest fapt nu

reprezintă o clauză contractuală negociată la încheierea celor două

antecontracte și nu poate constitui o clauză de rezoluțiune pură și simplă.

Pornind de la această

realitate, reclamanții au încercat să dea o importanță fundamentală clauzei

secundare inserate în cele două antecontracte, în sensul că aceste convenții nu

își mai pot produce efectele juridice deoarece promitentul vânzător nu a

obținut ridicarea interdicției de construire temporară.

În primul rând,

această clauză nu își poate produce efectele total distructive ale convenției,

pentru că ea nu este o clauză principală a convenției și pentru că, în

realitate, nu există pe acele terenuri, în mod obiectiv, construcții care să

determine o asemenea interdicție.

Acea mențiune a

derivat dintr-un plan urbanistic deja reactualizat și se referă la existența

unor conducte de alimentare cu apă, abandonate, instalate înainte de anul 1989,

când terenul respectiv avea probabil destinație agricolă.

Despre această

realitate promitenții cumpărători au știut de la momentul încheierii celor două

antecontracte și, fiind vorba de o interdicție temporară, ea nu își mai găsește

niciun fel de aplicabilitate, în prezent, după cum rezultă din concluziile

celor două lucrări de expertiză.

Această interdicție

temporară de construire nu a reprezentat și nu reprezintă un obstacol în calea

dezvoltării unei asemenea activități pe terenurile respective, obstacolul

fiind, în realitate, cel de natură financiară dar acesta presupune o eventuală

renegociere a clauzelor contractuale însă, în niciun caz, lipsirea de efecte

juridice a celor două antecontracte ce fac obiectul litigiului.

În consecință, în mod

greșit tribunalul a dat eficiență unei clauze secundare și a lipsit de efecte

juridice antecontractele de vânzare-cumpărare, când, în realitate, viața

juridică a acestor antecontracte trebuie să se deruleze potrivit voinței

părților de la momentul încheierii lor.

Împotriva acestei

decizii, au declarat recurs reclamanții Ș.F.D., G.T. și G.I., criticând-o

pentru motive de nelegalitate, după cum urmează:

dată cu nerespectarea puterii judecătorești (art. 304 pct. 4 C. proc. civ.).

În dezvoltarea

acestui motiv de recurs, recurenții au susținut că instanța nu a acordat

Planului Urbanistic de Detaliu „Locuințe Calea Buziașului - Urseni"

puterea conferită de Legea nr. 350/2001, respectiv putere normativă, refuzând,

astfel, a recunoaște valoarea juridică a unor dispoziții în vigoare cu valoare

normativă și încălcând prevederile art. 49 alin. (1) din Legea nr. 215/2001.

Potrivit art. 49

alin. (3) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul,

„După aprobare, Planul urbanistic general, Planul urbanistic zonal și Planul

urbanistic de detaliu, împreună cu regulamentele locale de urbanism aferente,

sunt opozabile injustiție".

De asemenea, în

conformitate cu dispozițiile art. 49 alin. (1) din Legea nr. 215/2001 a

administrației publice locale, „hotărârile cu caracter normativ adoptate de

consiliile locale, devin obligatorii și produc efecte de la data aducerii lor

la cunoștință publică, iar cele individuale, de la data comunicării".

Dacă s-ar fi

respectat aceste prevederi legale, ar fi trebuit să se dea eficiență pct. 3.2

alin. (3) din Planul Urbanistic de Detaliu - Proiectul nr. 362/2005, întocmit

de SC P.S.G.G. SRL, care face parte integrantă din H.C.L. nr. 537/2006 -, din

care rezultă că amplasamentul parcelelor G și H este afectat de traseul antenei

de irigații, soluția de urbanism propunând devierea acestei instalații pe

limita vestică a proprietății și, chiar culoarul de protecție: 2.0 m ax urma să

afecteze parcela I, din care provin imobilele - obiect al antecontractelor: J,

E, C, Y, D, astfel cum s-a constatat prin expertiza topografică administrată în

cauză.

De asemenea, la

punctul 4 din Proiectul Planului Urbanistic de Detaliu, se stipulează că

terenul lotizat prin acest studiu, având categoria de folosință agricolă, în intravilanul

extins, este supus interdicției temporare de construire, ridicarea interdicției

făcându-se numai cu respectarea Legii fondului funciar nr. 18/991, cu plata

taxei legale de scoatere din circuitul agricol.

Conform H.C.L.

Timișoara nr. 537/2006 privind aprobarea Planului Urbanistic de Detaliu

„Locuințe Calea Buziașului - Urseni, nr. top X; Y; Z Timișoara", la art. 5

se stipulează că, întrucât pe amplasament se găsesc antene de irigații,

conducte majore de gaz, „se instituie interdicție temporară de construire, până

la devierea acestora, conform planșei 03 de reglementări".

Din planșa 03 -

Reglementări, Propuneri de Urbanism, anexă la H.C.L. nr. 537/2006, în vigoare,

se constată că antena de irigații există, traversează imobilele în litigiu, iar

până la devierea antenei de irigații, aceste imobile sunt afectate de

interdicție temporară de construire.

În loc să se dea

eficiență acestor documente cu valoare normativă, întreaga motivare a deciziei

de apel se bazează pe aprecieri privind incidența crizei economice asupra

validității antecontractelor, în contextul căreia, fără vreo dovadă în acest

sens, instanța conchide că „părțile, cu consultarea avocaților, au încercat sa

lipsească de efecte juridice antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate

anterior".

cuprinde motivele pe care se sprijină, cuprinde motive contradictorii și

străine de natura pricinii (art. 304 pct. 9 și 7 C. proc. civ.).

Instanța a nesocotit

obligația legală de a proceda la motivarea hotărârii, întrucât decizia nu se referă

la materialul probator: Planul Urbanistic de Detaliu aprobat prin H.C.L. nr.

537/2006; adresa nr. 82/16 octombrie 2008 emisă de proprietarul antenei de

irigații; procesul-verbal încheiat în data de 31 octombrie 2008 la sediul

Biroului Executorului Judecătoresc A.M.; adresa nr. 2598/20 aprilie 2010 emisă

de Administrația Națională a Îmbunătățirilor Funciare RA, astfel că motivarea

lipsește cu desăvârșire.

Curtea de Apel nu a

dat eficiență documentelor probante existente la dosar, pe care Tribunalul Timiș

s-a pronunțat în cunoștință de cauză.

dată cu interpretarea greșită a actului dedus judecății, schimbarea valorii ori

înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia (art. 304 pct. 8 C. proc.

civ.).

Deși nu era necesară

aplicarea regulilor de interpretare a antecontractelor, căci acestea nu conțin

clauze confuze sau contradictorii, hotărârea se bazează exclusiv pe o regulă de

interpretare a cauzelor contractuale, care este cel puțin străină de natura

pricinii, în fapt ea fiind izolată în întreaga literatură juridică în materie

civilă.

Antecontractele nu

cuprind și nici nu ar putea prevedea „clauze majore/esențiale" și

„minore/neesențiale", Curtea de Apel a transformat regula de stabilire a

voinței reale a părților contractante într-o manieră care îi profită numai

creditorului obligației (promitentului vânzător), deși ar trebui să fie exact

invers.

Curtea de Apel a omis

că decelarea voinței reale a părților este posibilă numai prin interpretarea

clauzelor contractuale în mod coordonat, dându-se fiecăreia înțelesul ce

rezultă din întregul act.

Or, intimatul-pârât

s-a obligat expres prin antecontracte să ridice interdicția de construire

existentă pe imobile, cât și prin procesul-verbal încheiat de părți în data de

31 octombrie 2008, la sediul Biroului Executorului judecătoresc A.M.

De asemenea, prima

instanță a concluzionat că toate înscrisurile anexate la dosarul cauzei, precum

și planurile de situație atestă fără putință de tăgadă că terenurile în litigiu

sunt în continuare afectate de interdicție de construire.

Totodată, după

aducerea la cunoștința expertului în construcții, desemnat în cauză, despre

efectuarea unor constatări faptice cu privire la antenele de irigații, acesta,

după vizualizarea antenelor de irigații, a revenit la aprecieri de ordin real,

în sensul că a atestat că „existența antenei de irigații nu se pune la

îndoială".

Curtea de Apel nu a

mai luat în seamă aprecierile experților, menționând într-o singura frază că pe

terenul ce urma să fie vândut reclamanților, nu există, în mod real,

construcții sau amenajări care ar împiedica folosirea acelor terenuri. Or, este

inadmisibil ca instanța să releve numai un singur aspect din expertiză, asupra

căruia ambii experți au revenit prin răspunsul la obiecțiuni.

Prin pronunțarea deciziei

recurate, a fost denaturat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al

antecontractelor, trecându-se peste voința clar exprimată a părților prin

inserarea unicei condiții suspensive (singura clauză evidențiată îngroșat cu

„bold" ca formă din antecontracte, deși apreciată de instanța de apel ca

fiind o „clauză secundară").

Astfel, s-a ajuns la

schimbarea naturii antecontractelor, de așa manieră încât este alterată în mod

substanțial natura actelor juridice, în loc de antecontracte sub condiție

suspensivă, le-a calificat drept antecontracte neafectate de vreo modalitate a

actului juridic, înlăturând condiția suspensivă prevăzută expres, prin

ticluirea ei ca fiind „clauză secundară".

lipsită de temei legal și dată cu încălcarea, aplicarea greșită a legii (art.

304 pct. 9 C. proc. civ.).

Astfel cum a

concluzionat, în mod legal, prima instanță, toate înscrisurile aflate la

dosarul cauzei, emanând de la toate autoritățile relevante, de specialitate în

domeniu, atestă existența antenei de irigații/hidranți și în prezent, precum și

a interdicției temporare de construire. Cât timp există antena de irigații,

care traversează imobilele, se menține și interdicția temporară de construire,

nefăcându-se dovada că aceasta a fost ridicată.

Examinând decizia

recurată prin prisma criticilor formulate și a actelor dosarului, Înalta Curte

constată că recursul este fondat.

Cu toate că

recurenții au indicat drept temei juridic al criticilor formulate și

dispozițiile art. 304 pct. 4 C. proc. civ., se constată că susținerile astfel

încadrate de către reclamanți vizează modul de aplicare a legii de către

instanța de apel, în condițiile în care se pretinde ignorarea unor dispoziții

legale ce reglementează forța juridică a hotărârilor adoptate de Consiliul

Local al Municipiului Timișoara și a planurilor urbanistice.

Ca atare, susținerile

din motivarea căii extraordinare de atac urmează a fi analizate din perspectiva

cazurilor de modificare prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

În acest context, se

constată că sunt fondate criticile referitoare la greșita interpretare a

actului juridic dedus judecății, constatându-se, totodată, că situația de fapt

presupusă de analiza corespunzătoare a acestuia nu a fost cu certitudine și pe

deplin stabilită, fiind incidente prevederile art. 314 C. proc. civ., sens în

care nu va fi necesară evaluarea motivelor descrise de art. 304 pct. 7 și 9.

Este de precizat, de

asemenea, că motivele de recurs nu vor fi evaluate în succesiunea stabilită de

către recurenți, astfel cum a fost înfățișată anterior, ci în ordinea logică a

analizei de legalitate a deciziei, presupuse în sarcina acestei instanțe de

control judiciar.

Instanța de judecată

a fost învestită în cauză cu soluționarea unei cereri în rezoluțiunea a două

antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate în formă autentică la data de 14

decembrie 2007, între pârât, în calitate de promitent-vânzător și reclamanți,

în calitate de promitenți-cumpărători, pentru cinci parcele din fostul nr. topo

J, situate în Municipiul Timișoara, având destinația arabil-intravilan extins.

Reclamanții pretind

neîndeplinirea de către pârât, până la data convenită, a obligației asumate

prin convențiile menționate, în sensul ridicării interdicției temporare de

înstrăinare existente, astfel cum se menționează în antecontracte.

Nu s-a contestat că

scadența a fost prevăzută pentru data de 15 iunie 2008, în ceea ce privește

parcelele C, Y și D, obiect al antecontractului autentificat sub nr. X/ 2007,

respectiv pentru data de 15 septembrie 2008, în ceea ce privește parcelele A și

E, obiect al antecontractului autentificat sub nr. Y/2007; acest din urmă act

juridic a fost modificat, sub aspectul scadenței, prin actul adițional încheiat

de părți la data de 2 septembrie 2008.

Este de observat că

reclamanții au calificat clauza relativă la ridicarea interdicției până la data

convenită drept o condiție suspensivă, iar prima instanță din cauză a reținut

aceeași calificare juridică, constatând, în același timp, că terenurile în

litigiu sunt afectate în continuare de interdicția de construire.

Prin motivele de

apel, pârâtul a contestat că în antecontracte s-ar fi inserat o condiție, ca

modalitate a actului juridic civil, însă a susținut că aceasta, oricum, nu are

obiect, deoarece nici la data încheierii antecontractelor, nici în prezent, nu

a existat și nu există o interdicție de construire.

Prin decizia

recurată, instanța de apel a considerat că, într-o convenție de

vânzare-cumpărare, o clauză precum cea în discuție reprezintă o clauză

secundară sau neesențială față de cele esențiale sau majore, cum sunt cele de a

vinde și de a cumpăra.

S-a apreciat că,

întrucât voința reală a părților contractante rezultă din clauzele majore ale

antecontractelor, nu se poate recunoaște forță juridică unei clauze secundare,

în scopul lipsirii convențiilor de efecte juridice, deoarece ar fi contrar

principiului puterii obligatorii a drepturilor și obligațiilor asumate de

părți.

În contextul

motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ.,

Înalta Curte constată că nu este legală înlăturarea de către instanța de apel a

clauzei din cele două antecontracte, ca fiind contrară voinței reale a părților

contractante.

Operațiunea de

interpretare a unui act juridic presupune cercetarea manifestării de voință a

părților, pornindu-se de la premisa că aceasta este reflectată în conținutul

actului, al cărui înțeles exact trebuie determinat.

Rezultatul acestei

operațiuni nu poate fi acela al ignorării uneia dintre clauze, întrucât s-ar

contrazice însăși finalitatea interpretării, nesocotindu-se voința părților

contractante, care au înțeles să dea forță juridică unei dispoziții, prin

inserarea sa în conținutul convenției.

În măsura în care se

consideră, prin interpretare, că una dintre clauze este îndoielnică, pot fi

aplicate regulile speciale de interpretare prevăzute de art. 978 - 983 C. civ.,

însă pentru a se determina sensul cert și neechivoc al acestei clauze, și nu

pentru a nu-i recunoaște efectele pe care părțile le-au conturat prin

manifestarea lor de voință transpusă în conținutul actului juridic.

Astfel, nu se poate

pur și simplu ignora că părțile din cauză au intenționat să dea efecte juridice

următoarei clauze, înscrise în ambele antecontracte de vânzare-cumpărare: „în

cazul în care nu se obține ridicarea interdicției de construire temporare

existente în prezent până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare

în formă autentică, promitentul vânzător se obligă să restituie promitenților

cumpărători suma achitată cu titlu de avans."

Aplicând regulile

speciale de interpretare reglementate de art. 978 și 979 C. civ., pentru ca

respectiva clauză să producă efecte, în sensul care reiese din natura

necontestată a convențiilor, aceea de antecontracte de vânzare-cumpărare,

rezultă că dispoziția contractuală conține o cauză de încetare a efectelor

actului juridic, care nu contravine finalității unui antecontract de

vânzare-cumpărare, dimpotrivă, este perfect compatibilă cu acesta, consacrând

voința părților referitoare la o anumită împrejurare care generează încetarea

actului.

Astfel, se constată

că acea clauză materializează un pact comisoriu expres, prin care părțile au

stipulat că, dacă obligația nu este îndeplinită până la data convenită,

antecontractul este desființat, cu restituirea avansului.

Clauza respectivă nu

conține o condiție suspensivă, ca modalitate a actului juridic, astfel cum, în

mod corect, a susținut intimatul-pârât și contrar susținerilor reclamanților.

Ar putea fi vorba,

eventual, despre o condiție rezolutorie, și nu suspensivă, deoarece

împrejurarea în discuție nu era menită să împiedice însăși nașterea efectelor

antecontractelor. În baza promisiunilor de vânzare-cumpărare, s-au născut

drepturile și obligațiile specifice, precum și cea anume prevăzută de părți,

legată de ridicarea interdicției de construire, iar neexecutarea obligației

atrăgea încetarea efectelor celor două antecontracte.

Pe de altă parte,

clauza nici nu transpune o condiție, ca eveniment viitor și incert ca

realizare, ci obligația promitentului-vânzător la o anumită acțiune, sub

sancțiunea desființării retroactive a actului, ceea ce echivalează cu inserarea

unui pact comisoriu expres, distinct de pactul comisoriu subînțeles în orice

act juridic, dedus din dispozițiile art. 1020 - 1021 C. civ., din moment ce a

fost prevăzut în legătură cu o faptă concretă, în sarcina

promitentului-vânzător.

Precizarea

distincției dintre condiție și un pact comisoriu expres este relevantă în

cauză, date fiind mecanismele juridice diferite ale acestora.

Astfel, condiția, fie

suspensivă, fie rezolutorie, constituie un element obiectiv, de natură a

produce, prin el însuși, efectele juridice preconizate, independent de culpa

vreuneia dintre părți și care poate fi invocat de către oricare dintre acestea,

în timp ce pactul comisoriu expres poate conduce la rezoluțiune doar dacă sunt

îndeplinite condițiile generale pentru aplicarea acestei sancțiuni, putând fi

invocată numai de către creditorul obligației neexecutate.

Or,

promitenții-cumpărători au solicitat ca instanța să dispună rezoluțiunea

antecontractelor de vânzare-cumpărare, în contextul neîndeplinirii culpabile,

de către promitentul-cumpărător, a obligației relative la interdicția de

construire, ceea ce echivalează cu intenția valorificării pactului comisoriu,

fără ca pârâtul să conteste această calificare juridică ori asumarea unei

obligații prin cele două antecontracte (cu precizările ce vor fi făcute

ulterior).

În aceste condiții,

se constată că instanța de apel a ignorat clauza conținând pactul comisoriu și

efectele acestuia, interpretând greșit actul juridic dedus judecății în cauză,

astfel încât este întrunită premisa de aplicare a cazului de recurs prevăzut de

art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Cu toate acestea,

Înalta Curte nu va proceda la modificarea deciziei recurate, reținând că

instanța de apel și-a propus cercetarea situației de fapt din perspectiva

existenței unei interdicții de construire. Urmează a se evalua legalitatea unei

asemenea analize în cadrul procesual determinat prin cererea de chemare în

judecată, în funcție și de apărările pârâților, în sensul relevanței și a

efectelor acestei împrejurări în contextul solicitării privind rezoluțiunea

antecontractelor.

În raport de obiectul

cererii de chemare în judecată, ar fi trebuit să se verifice dacă reclamanții

și-au îndeplinit propriile obligații născute din antecontracte ori se declară

gata de a le îndeplini, precum și dacă sunt întrunite în persoana pârâtului

condițiile, respectiv neexecutarea culpabilă a obligației contractuale.

Este de precizat că,

încă prin întâmpinarea formulată în faza judecății în primă instanță, pârâtul a

susținut că interdicția temporară de construire nu a existat nici măcar la data

încheierii antecontractelor, reiterând această susținere prin motivele de apel,

sub forma lipsei de obiect a clauzei contractuale privind interdicția de

construire, așadar, a pactului comisoriu expres.

Or, chiar în ipoteza

inexistenței interdicției la momentul contractării, nu s-ar putea constata

însăși inexistența vreunei prestații din partea promitentului-vânzător, câtă

vreme ambele părți contractante au acceptat inserarea în actele juridice a

clauzei referitoare la interdicție și nu se poate accepta, după cum s-a arătat,

că respectiva clauză nu ar produce efecte juridice între părți.

Pe de o parte, se

observă că interesul promitenților-cumpărători în încheierea contractelor de

vânzare-cumpărare este legat de dobândirea dreptului de proprietate asupra unor

terenuri construibile, neafectate de vreo interdicție de edificare.

Pe de altă parte,

inserarea respectivei clauze în contract echivalează cu asumarea unei obligații

de către promitentul-cumpărător, iar, în conformitate cu dispozițiile art. 970

C. civ., convențiile trebuie executate cu bună-credință, iar încheierea lor

obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut, dar și la toate consecințele impuse

de lege sau de echitate, astfel cum prevede alin. (2) al normei menționate.

Așadar, chiar dacă

interdicția de construire nu ar fi existat la momentul încheierii

antecontractelor, acceptarea inserării clauzei în discuție de către pârât

echivalează cu confirmarea unei aparențe create de menționarea unei interdicții

temporare de construire instituite prin Planul Urbanistic de Detaliu „Locuințe

Calea Buziașului - Urseni" aprobat prin H.C.L. Timișoara nr. 537/2006.

Este de observat că,

în legătură cu faptul existenței ori al inexistentei interdicției în decembrie

2007, s-a administrat în cauză un probatoriu complex, ceea ce denotă

dificultatea unui răspuns tranșant la momentul încheierii antecontractelor și

necesitatea unor demersuri suplimentare pentru clarificarea situației

terenurilor.

Nici măcar

promitentul-vânzător nu a avut reprezentarea clară a situației juridice a

terenurilor la momentul contractării, dovadă inserarea clauzei în discuție.

În aceste condiții,

îi revenea pârâtului, ca proprietar al terenurilor, obligația lămuririi

situației de fapt până la datele convenite, față de importanța acordată acestui

aspect prin convențiile încheiate.

Astfel, situația de

fapt din cauză ar fi trebuit cercetată de către instanța de apel prin prisma

cel puțin a obligației pârâtului de clarificare a existenței unei interdicții

de înstrăinare, până la scadență, context în care existența interdicției are

relevanță pentru determinarea eficacității pactului comisoriu expres, inclusiv

pentru modul de îndeplinire a obligațiilor asumate în cauză.

Preocupându-se de

stabilirea situației de fapt, instanța de apel ar fi trebuit să facă o

delimitare clară între situația de la momentul încheierii antecontractelor, cea

de la data scadenței convenite pentru îndeplinirea obligației și cea

ulterioară, pentru determinarea împrejurării dacă, în contextul apărărilor

pârâtului, interdicția de construire exista la data contractării.

În caz afirmativ,

urma a se verifica dacă pârâtul și-a îndeplinit obligația de ridicare a

interdicției până la data convenită de părți ori dacă o asemenea executare a

intervenit după scadență, iar în caz negativ, dacă pârâtul și-a îndeplinit

obligația de clarificare a situației interdicției și la ce moment, evaluându-se

în context demersurile a căror dovadă se regăsește în dosar.

Este de precizat că

împrejurarea dacă executarea uneia sau a alteia dintre obligații a intervenit

după scadență are relevanță pentru determinarea condițiilor rezoluțiunii, în

raport de forța pactului comisoriu expres. Astfel, ar fi trebuit să se

determine gradul pactului comisoriu, cu consecința stabilirii limitelor

intervenției instanței sub aspectul aplicării sancțiunii rezoluțiunii, putând a

se ajunge la respingerea cererii de chemare în judecată, chiar dacă obligația a

fost executată după scadență, dar înainte de declarația de rezoluțiune.

Or, considerentele

deciziei recurate nu reflectă starea de fapt pe niciun aspect dintre cele

menționate și nicio analiză a probatoriului complex administrat atât de către

reclamanți, cât și de către pârât, conținând doar referiri, și acelea

trunchiate, la cele două rapoarte de expertiză tehnică întocmite în faza

apelului, topografică și construcții.

Astfel, menționând că

redă din concluziile experților, instanța de apel a reținut că, pe terenul ce

urma a fi vândut reclamanților, nu există, în mod real, construcții sau

amenajări care ar împiedica folosirea acelor terenuri în scopul pentru care ele

au fost contractate, respectiv afaceri de dezvoltare imobiliară. Nu rezultă,

însă, din considerente, dacă această concluzie este formulată cu referire la

data încheierii antecontractelor sau la data efectuării expertizelor, așadar,

după scadență.

Situația de fapt

impune clarificări relative, în primul rând, la existența interdicției

temporare de construire instituite prin Planul Urbanistic de Detaliu „Locuințe

Calea Buziașului - Urseni" aprobat prin H.C.L. Timișoara nr. 537/2006.

În acest sens,

trebuie stabilit dacă loturile menționate în Planul Urbanistic de Detaliu (ce

conține o propunere de lotizare) corespund celor din antecontracte, astfel cum

au fost înscrise în cartea funciară.

Această chestiune

este esențială, întrucât interdicția temporară de construire a fost instituită

prin Planul Urbanistic de Detaliu, în considerarea traseelor antenei de

irigații și a trei conducte magistrale de gaz, până la devierea acestora, doar

pentru anumite loturi.

Sunt de observat, în

acest sens, contradicțiile dintre concluziile expertului specialitatea

topografie, Z.C., desemnat în faza apelului și alte probe administrate la solicitarea

reclamanților și chiar ambiguitățile din conținutul raportului de expertiză

tehnică menționat.

Astfel, expertul a

arătat că această corespondență există, dar nu a precizat dacă doar ca număr al

lotului sau și ca dimensiuni, în condițiile în care există o diferență clară

între suprafețele din Planul Urbanistic de Detaliu întocmit în anul 2005 și

aprobat în anul 2006 și cele ale parcelelor din cartea funciară, astfel cum au

fost conturate în urma dezmembrării survenite în anul 2007. De exemplu, lotul

nr. 6 este menționat în Planul Urbanistic de Detaliu ca având 932,38 mp, în

timp ce parcela Y are suprafața de 1.025 mp, lotul nr. 7 figurează în Planul

Urbanistic de Detaliu cu suprafața de 932,50 mp, însă parcela D este înscrisă

în cartea funciară cu suprafața de 1.025 mp etc.

Pe de altă parte,

dacă, în virtutea corespondenței de loturi, s-ar reține că parcelele-obiect al

antecontractelor nu au fost afectate de interdicția temporară de construire, se

impune a fi clarificat motivul pentru care Administrația Națională a

Îmbunătățirilor Funciare RA a comunicat reclamanților, la data de 30 octombrie

2008 (deci, după împlinirea scadenței de executare a obligației contractuale),

faptul că pe amplasamentul celor cinci parcele este pozată antena de irigații

A7, iar conform legislației în vigoare, se interzic construcțiile de orice fel

pe aliniamentul axului de irigații, inclusiv zona de protecție.

În al doilea rând, se

reține că, la data încheierii antecontractelor, toate cele cinci parcele aveau

destinația de teren arabil, iar în anul 2009, Organizația Utilizatorilor de Apă

pentru Irigații Urseni, județul Timiș, și-a dat acordul pentru obținerea de

către pârât a avizului Administrației Naționale a Îmbunătățirilor Funciare RA

pentru scoaterea din circuitul a suprafețelor respective. La solicitarea

prezentei instanțe de recurs, Organizația Utilizatorilor de Apă pentru Irigații

Urseni a comunicat faptul că cererea pârâtului cu acest obiect i-a fost

adresată în cursul anului 2009.

Începând cu anul

2009, terenurile au destinația de curți-construcții, respectiv teren pentru

construcții, fiind evident că s-a procedat la scoaterea terenului din circuitul

agricol.

În aceste condiții,

se pune problema existenței, la data încheierii antecontractelor, chiar a unei

interdicții legale de înstrăinare, prevăzute de Legea nr. 18/1991 în

considerarea categoriei de teren, respectiv teren agricol, urmând a se lămuri

și dacă în Planul Urbanistic de Detaliu este vorba despre aceeași interdicție

legală de construire, din moment ce se face referire la Legea nr. 18/1991 sau

despre o interdicție de construire distinctă, instituită pe cale

administrativă.

Dacă se va constata

că este una și aceeași interdicție, urmează a se determina în ce măsură are

relevanță faptul că interdicția este menționată în Planul Urbanistic de Detaliu

ca purtând doar asupra anumitor loturi, din moment ce, în considerarea

categoriei de teren agricol, interdicția legală ar afecta toate terenurile cu

această natură.

Este, de asemenea,

necesar, a se valoriza împrejurarea că toate demersurile pârâtului, inclusiv

obținerea scoaterii din circuitul agricol, sunt realizate după data scadenței,

respectiv după data de 15 septembrie 2008, aspect ce interesează, în egală

măsură, modul de îndeplinire a obligațiilor asumate și condițiile rezoluțiunii,

în raport de aprecierea forței juridice a pactului comisoriu expres.

Singurul act anterior

acestei date este certificatul de urbanism nr. X/2008 menționat în notificarea

pe care pârâtul a transmis-o reclamanților la data de 3 octombrie 2008, prin

Biroul Executorului Judecătoresc A.M., din conținutul căruia pârâtul pretinde

că ar reieși absența interdicției de construire, terenurile cuprinse în Planul

Urbanistic de Detaliu aprobat prin H.C.L. nr. 327/2000 fiind construibile.

Reclamanții au depus,

la rândul lor, adresa nr. R92008 -791/30 octombrie 2008 emisă de Primăria

Municipiului Timișoara, din care reiese că parcelele de teren în litigiu nu

sunt reglementate din punct de vedere urbanistic prin documentația Planului

Urbanistic de Detaliu „Calea Buziașului Timișoara" aprobat prin H.C.L. nr.

327/2000.

Față de

considerentele expuse, se constată că situația de fapt nu este pe deplin

stabilită, motiv pentru care se impune casarea deciziei în temeiul art. 314 C.

proc. civ., ce prevalează față de modificarea deciziei în temeiul art. 304 pct.

8 C. proc. civ., cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeași

instanță.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de reclamanții Ș.F.D., G.T. și G.I. împotriva Deciziei nr. 462/A din

25 noiembrie 2010 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă.

Casează decizia

recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică astăzi, 24 februarie 2012.

Procesat de GGC - AS