ÎCCJ, decizie (scj.ro #86778)

Contestație împotriva deciziei primăriei privind restituirea unui imobil. Intrat in proprietatea statului ca urmare desființării unui contract de vânzare-cumpărare din cauza neîndeplinirii de către cumpărător a obligațiilor asumate prin contract . Cuprins pe materii . Drept civil. Drept de proprietate. Contestație împotriva deciziei primăriei. Desființarea unui contract de vânzare-cumpărare din cauza neîndeplinirii de către cumpărător a obligațiilor asumate prin contract. Index alfabetic . Drept civil - Imobil preluat in mod abuziv - Contract de vânzare cumpărare - Pact comisoriu Legea nr. 10/2001 Atunci când, într-un contract, s-a prevăzut clauza potrivit căreia contractul se desființează de drept, fără punere în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, în cazul în care o parte nu-și execută obligațiile, rolul instanței de judecată este redus.

Nu poate fi, însă, exclus în totalitate rolul instanței de judecată pentru că, deși părțile au încheiat un pact comisoriu expres, forța juridică a acestuia depinde de modul său de redactare și, în plus, între părți pot exista neînțelegeri în legătură cu îndeplinirea condițiilor necesare pentru desființarea contractului. În situația existenței unor asemenea neînțelegeri, ținând seama de accesul liber la justiție, garantat prin art. 21 din Constituția României, partea interesată poate introduce acțiune în justiție pentru rezolvarea litigiului. Neînțelegerile între părți pot apărea atât în legătură cu neexecutarea obligațiilor asumate prin contract, cât și în legătură cu chestiunea vinovăției.

Chiar în situația în care pactul comisoriu conține clauza potrivit căreia contractul se desființează de drept, fără punere în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, instanța de judecată, sesizată cu un asemenea litigiu, este obligată să verifice existența unei manifestări neîndoielnice a voinței creditorului de desființare a contractului, indiferent de forma de exprimare a acestei voințe . I.C.C.J. Sectia civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 2471 din 14 aprilie 2008 Prin acțiunea înregistrată la 8 august 2005, la Tribunalul Constanța, reclamanta D.A.D., a contestat, în temeiul Legii nr. 10/2001, dispoziția nr. 2393 din 11 iulie 2005 emisă de Primarul Municipiului Constanța, prin care a fost respinsă notificarea de restituire în natură a terenului în suprafață de 456 m.p.

situat în Mamaia, careul 5, lotul 1. În cuprinsul acțiunii s-a arătat că reclamanta este moștenitoarea legală a tatălui său C.N. și în această calitate este persoană îndreptățită, în înțelesul Legii nr. 10/2001, la restituirea în natură a terenului care a fost preluat de stat în mod abuziv. Soluționând litigiul în primă instanță, Tribunalul Constanța, Secția civilă, prin sentința nr. 1282 din 14 iunie 2006, a admis acțiunea (contestația) formulată de reclamantă, a anulat dispoziția emisă de Primarul Municipiului Constanța și a obligat pârâtul să restituie în natură terenul în suprafață de 456 m.p. Curtea de Apel Constanța, prin decizia civilă nr. 120/C din 11 aprilie 2007, a admis apelul declarat de Primarul Municipiului Constanța și a schimbat în tot sentința civilă nr. 1282/2006 a Tribunalului Constanța în sensul că a respins ca nefondată acțiunea formulată de reclamantă.

Pentru a hotărî astfel, curtea de apel a motivat că terenul în litigiu nu a fost preluat în mod abuziv și că a fost desființat de plin drept contractul prin care tatăl reclamantei a cumpărat terenul, ca urmare a neîndeplinirii de către cumpărător a obligațiilor asumate prin contract.

Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs reclamanta care, invocând dispozițiile art. 304 pct. 4 , pct. 7, pct. 8 și pct. 9 din C.proc.civ., a susținut, în esență, următoarele: - instanța a inclus, în considerentele deciziei, aspecte străine pricinii deoarece la dosar nu exista contractul cu privire la care s-a motivat că a operat pactul comisoriu; - existența pactului comisoriu în contractul de vânzare – cumpărare nu exclude rolul instanței de judecată în verificarea îndeplinirii obligațiilor asumate de părți prin contract; - instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății; - în mod greșit instanța a înlăturat apărările formulate de reclamantă privitoare la intervenția forței majore; - decizia este expresia unui exces de putere al instanței; Recursul declarat de reclamantă este întemeiat în sensul considerentelor ce vor fi arătate în continuare.

Prin notificarea înregistrată la 14 iunie 2001, reclamanta a cerut, în temeiul Legii nr. 10/2001, restituirea în natură a terenului în suprafață de 456 m.p. motivând că terenul a fost proprietatea lui N.C. (tatăl reclamantei), cumpărat în anul 1936 de la Primăria Municipiului Constanța, cumpărătorul fiind, însă, în imposibilitate de a construi o casă de locuit, așa cum s-a obligat prin actul de vânzare – cumpărare.

Actele dosarului atestă că reclamanta a început demersurile în justiție pentru restituirea terenului încă din anul 1999. Notificarea comunicată legal de reclamantă a fost soluționată abia după patru ani, prin dispoziția emisă de Primarul Municipiului Constanța la 11 iulie 2005. Cu toate că la dosarul cauzei nu a fost depus contractul de vânzare-cumpărare din anul 1936 prin care Primăria Municipiului Constanța a vândut tatălui reclamantei terenul aflat în litigiu, pârâtul a recunoscut tot timpul, pe parcursul procesului, existența contractului și dobândirea de către cumpărător a dreptului de proprietate. Încheierea contractului de vânzare – cumpărare și dobândirea dreptului de proprietate de către tatăl reclamantei rezultă neîndoielnic din actele depuse la dosar și anume adresa nr. 29877/1936 a Primăriei Municipiului Constanța, adresa nr. 3544/2000 a Primăriei Municipiului și referatul Comisiei Constanța pentru aplicarea Legii nr. 10/2001.

Primăria Municipiului Constanța a comunicat tatălui reclamantei, la 11 ianuarie 1941, că prețul terenului a fost achitat integral. Din actele menționate rezultă că, prin contract, cumpărătorul s-a obligat să construiască, pe terenul cumpărat o casă de locuit, într-un interval de timp de 6 ani. Termenul respectiv a fost ulterior prelungit de Primăria Municipiului Constanța până la1 septembrie 1943 și apoi până la 1 decembrie 1947. În actul de vânzare – cumpărare a fost prevăzută și clauza potrivit căreia nerespectarea vreunei obligații luate de cumpărător atrage rezilierea de plin drept a vânzării și Municipiul Constanța va intra în posesia terenului vândut fără somațiune, curs de judecată, fără punere în întârziere și fără nici o altă formalitate.

Cum pe teren nu a fost construită o casă de locuit sau o vilă, instanța de apel a reținut că actul de vânzare a fost desființat de plin drept, ca o consecință a clauzei de construire, care constituie un pact comisoriu de gradul IV, fără a mai fi necesar ca desființarea să fie cerută înaintea justiției. Concluzia instanței de apel este greșită în raport cu împrejurările de fapt ale pricinii. Este adevărat că rolul instanței de judecată este redus atunci când, într-un contract, s-a prevăzut clauza potrivit căreia contractul se desființează de drept, fără punere în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, în cazul în care o parte nu-și execută obligațiile.

Nu poate fi, însă, exclus în totalitate rolul instanței de judecată pentru că, deși părțile au încheiat un pact comisoriu expres, forța juridică a acestuia depinde de modul său de redactare și în plus între părți pot exista neînțelegeri în legătură cu îndeplinirea condițiilor necesare pentru desființarea contractului. În situația existenței unor asemenea neînțelegeri, ținând seama de accesul liber la justiție, garantat prin art. 21 din Constituția României, partea interesată poate introduce acțiune în justiție pentru rezolvarea litigiului. Neînțelegerile între părți pot apărea atât în legătură cu neexecutarea obligațiilor asumate prin contract, cât și în legătură cu chestiunea vinovăției.

Chiar în situația în care pactul comisoriu conține clauza potrivit căreia contractul se desființează de drept, fără punere în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, instanța de judecată, sesizată cu un asemenea litigiu, este obligată să verifice existența unei manifestări neîndoielnice a voinței creditorului de desființare a contractului, indiferent de forma de exprimare a acestei voințe. Probele administrate în prezenta cauză atestă existența unor neînțelegeri între părți atât în legătură cu executarea obligațiilor asumate prin contract, cât și în legătură cu chestiunea vinovăției. În atare situație, instanța de judecată era obligată să verifice apărările părților prin prisma clauzelor cuprinse în actul de vânzare.

În acest din urmă act s-a prevăzut, printre altele, că edificarea casei de locuit sau a vilei trebuia făcută în conformitate cu planurile aprobate de administrația municipală. În plus, cumpărătorul avea obligația să contribuie cu 25% din toate cheltuielile edilitare făcute de Primăria Municipiului Constanța, valoarea lucrărilor urmând a fi stabilită pe baza unui deviz al lucrărilor efectuate. Nici prima instanță, nici instanța de apel nu au stăruit, prin toate mijloacele legale pentru aflarea adevărului cu privire la executarea de către părți a obligațiilor asumate prin contract. Instanța de judecată avea îndatorirea să ordone completarea probelor cu acte pentru a stabili dacă vânzătorul a întocmit și a aprobat planurile de edificare a unor construcții, precum și dacă a executat lucrările edilitare la care, ulterior, trebuia să contribuie și cumpărătorul cu o cotă de 25%.

Nu au fost completate probele nici pentru a stabili dacă pârâtul și-a manifestat neîndoielnic voința de desființare a contractului, mai ales că decizia nr. 22043/1958 a fostului Comitet Executiv al Sfatului Popular al Orașului Constanța s-a referit în mod generic la multe contracte, fără a avea în vedere împrejurările de fapt concrete ale fiecărui contract. Numai după completarea în acest sens a probelor cu acte, instanța era în măsură să hotărască în legătură cu culpa cumpărătorului pentru neexecutarea obligației de edificare a construcției, în condițiile concrete existente în intervalul de timp prevăzut în convenția părților. Nu a fost deplin stabilită situația de fapt nici în legătură cu identificarea terenului aflat în litigiu.

Pentru identificarea terenului, instanța trebuia să ordone efectuarea unei expertize tehnice, care să fie întocmită pe baza examinării actelor depuse de părți și a măsurătorilor pe teren. Expertul avea datoria să întocmească un plan (schiță) al terenului și să stabilească modalitatea în care este folosit în prezent. În fine, trebuia verificată și apărarea, formulată insistent de reclamantă în legătură cu forța majoră. Această verificare se impune câtă vreme reclamanta a depus, în fața instanței, numeroase acte despre care a susținut că pot proba forța majoră invocată și care trebuie examinate cu respectarea principiilor contradictorialității și publicității, specifice procesului civil.

După completarea probelor în sensul enunțat și apoi după examinarea, prin coroborare, a tuturor probelor administrate, instanța va fi în măsură să hotărască, în cunoștință de cauză, cu privire la desființarea deplin drept a convenției și cu privire la îndreptățirea reclamantei de a obține măsuri reparatorii în temeiul Legii nr.10/2001. În raport cu considerentele expuse, recursul declarat de reclamantă a fost admis, a fost casată decizia recurată, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiași curți de apel.