ÎCCJ, decizie (scj.ro #86778)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #86778) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contestație împotriva deciziei primăriei
privind restituirea unui imobil. Intrat in proprietatea statului ca
urmare desființării unui contract de vânzare-cumpărare din cauza
neîndeplinirii de către cumpărător a obligațiilor asumate
prin contract
.
Cuprins pe materii
. Drept civil. Drept de proprietate. Contestație
împotriva deciziei primăriei. Desființarea unui contract de
vânzare-cumpărare din cauza neîndeplinirii de către
cumpărător a obligațiilor asumate prin contract.
Index alfabetic
.
Drept civil
- Imobil preluat in mod abuziv
- Contract de vânzare
cumpărare
- Pact comisoriu
Legea nr. 10/2001
Atunci când, într-un contract, s-a
prevăzut clauza potrivit căreia contractul se desființează
de drept, fără punere în întârziere și fără orice
altă formalitate prealabilă, în cazul în care o parte nu-și
execută obligațiile, rolul instanței de judecată este
redus.
Nu poate fi, însă, exclus în
totalitate rolul instanței de judecată pentru că, deși
părțile au încheiat un pact comisoriu expres, forța
juridică a acestuia depinde de modul său de redactare și, în
plus, între părți pot exista neînțelegeri în legătură
cu îndeplinirea condițiilor necesare pentru desființarea
contractului.
În
situația existenței unor asemenea neînțelegeri, ținând
seama de accesul liber la justiție, garantat prin art. 21 din
Constituția României, partea interesată poate introduce acțiune
în justiție pentru rezolvarea litigiului. Neînțelegerile
între părți pot apărea atât în legătură cu
neexecutarea
obligațiilor asumate prin contract, cât și în
legătură cu chestiunea vinovăției.
Chiar în situația în care pactul
comisoriu conține clauza potrivit căreia contractul se
desființează de drept, fără punere în întârziere și
fără orice altă formalitate prealabilă, instanța de
judecată, sesizată cu un asemenea litigiu, este obligată să
verifice existența unei manifestări neîndoielnice a voinței
creditorului de desființare a contractului, indiferent de forma de
exprimare a acestei voințe
.
I.C.C.J. Sectia civila si de proprietate
intelectuala, decizia nr. 2471 din 14 aprilie 2008
Prin acțiunea înregistrată la 8
august 2005, la Tribunalul Constanța, reclamanta D.A.D., a contestat, în
temeiul Legii nr. 10/2001, dispoziția nr. 2393 din 11 iulie 2005
emisă de Primarul Municipiului Constanța, prin care a fost
respinsă notificarea de restituire în natură a terenului în
suprafață de 456 m.p. situat în Mamaia, careul 5, lotul 1.
În cuprinsul acțiunii s-a arătat
că reclamanta este moștenitoarea legală a tatălui său
C.N. și în această calitate este persoană
îndreptățită, în înțelesul Legii nr. 10/2001, la
restituirea în natură a terenului care a fost preluat de stat în mod
abuziv.
Soluționând litigiul în primă
instanță, Tribunalul Constanța, Secția civilă, prin
sentința nr. 1282 din 14 iunie 2006, a admis acțiunea
(contestația) formulată de reclamantă, a anulat dispoziția
emisă de Primarul Municipiului Constanța și a obligat pârâtul
să restituie în natură terenul în suprafață de 456 m.p.
Curtea de Apel Constanța, prin decizia
civilă nr. 120/C din 11 aprilie 2007, a admis apelul declarat de Primarul
Municipiului Constanța și a
schimbat în tot sentința civilă nr. 1282/2006 a
Tribunalului Constanța în sensul că a respins ca nefondată acțiunea
formulată de reclamantă.
Pentru a
hotărî astfel, curtea de apel a motivat că terenul în litigiu nu a
fost preluat în mod abuziv și că a fost desființat de plin drept
contractul prin care tatăl reclamantei a cumpărat terenul, ca urmare
a neîndeplinirii de către cumpărător a obligațiilor asumate
prin contract.
Împotriva deciziei curții de apel a
declarat recurs reclamanta care, invocând dispozițiile art. 304 pct. 4 ,
pct. 7, pct. 8 și pct. 9 din C.proc.civ., a susținut, în
esență, următoarele:
- instanța a inclus, în considerentele
deciziei, aspecte străine pricinii deoarece la dosar nu exista contractul
cu privire la care s-a motivat că a operat pactul comisoriu;
- existența pactului comisoriu în
contractul de vânzare – cumpărare nu exclude rolul instanței de
judecată în verificarea îndeplinirii obligațiilor asumate de
părți prin contract;
- instanța a interpretat greșit
actul juridic dedus judecății;
- în mod greșit instanța a
înlăturat apărările formulate de reclamantă privitoare la
intervenția forței majore;
- decizia este expresia unui exces de
putere al instanței;
Recursul declarat de reclamantă este
întemeiat în sensul considerentelor ce vor fi arătate în continuare.
Prin notificarea înregistrată la 14
iunie 2001, reclamanta a cerut, în temeiul Legii nr. 10/2001, restituirea în
natură a terenului în suprafață de 456 m.p. motivând că
terenul a fost proprietatea lui N.C. (tatăl reclamantei), cumpărat în
anul 1936 de la Primăria Municipiului Constanța,
cumpărătorul fiind, însă, în imposibilitate de a construi o
casă de locuit, așa cum s-a obligat prin actul de vânzare –
cumpărare. Actele dosarului atestă că reclamanta a
început demersurile în justiție pentru restituirea
terenului încă din anul 1999.
Notificarea comunicată legal de
reclamantă a fost soluționată abia după patru ani, prin
dispoziția emisă de Primarul Municipiului Constanța la 11 iulie
2005.
Cu toate că la dosarul cauzei nu a
fost depus contractul de vânzare-cumpărare din anul 1936 prin care
Primăria Municipiului Constanța a vândut tatălui reclamantei
terenul aflat în litigiu, pârâtul a recunoscut tot timpul, pe parcursul
procesului, existența contractului și dobândirea de către
cumpărător a dreptului de proprietate.
Încheierea contractului de vânzare –
cumpărare și dobândirea dreptului de proprietate de către
tatăl reclamantei rezultă neîndoielnic din actele depuse la dosar
și anume adresa nr. 29877/1936 a Primăriei Municipiului
Constanța, adresa nr. 3544/2000 a Primăriei Municipiului și
referatul Comisiei Constanța pentru aplicarea Legii nr. 10/2001.
Primăria Municipiului Constanța a
comunicat tatălui reclamantei, la 11 ianuarie 1941, că prețul
terenului a fost achitat integral.
Din actele menționate rezultă
că, prin contract, cumpărătorul s-a obligat să
construiască, pe terenul cumpărat o casă de locuit, într-un
interval de timp de 6 ani. Termenul respectiv a fost ulterior prelungit de
Primăria Municipiului Constanța până la1 septembrie 1943 și
apoi până la 1 decembrie 1947.
În actul de vânzare – cumpărare a fost
prevăzută și clauza potrivit căreia nerespectarea vreunei
obligații luate de cumpărător atrage rezilierea de plin drept a
vânzării și Municipiul Constanța va intra în posesia terenului
vândut fără somațiune, curs de judecată, fără
punere în întârziere și fără nici o altă formalitate.
Cum pe teren nu a fost construită o
casă de locuit sau o vilă, instanța de
apel a reținut că actul de vânzare a fost
desființat de plin drept, ca o
consecință a clauzei de construire, care
constituie un pact comisoriu de gradul IV, fără a mai fi necesar ca
desființarea să fie cerută înaintea justiției.
Concluzia instanței de apel este
greșită în raport cu împrejurările de fapt ale pricinii.
Este adevărat că rolul
instanței de judecată este redus atunci când, într-un contract, s-a
prevăzut clauza potrivit căreia contractul se desființează
de drept, fără punere în întârziere și fără orice
altă formalitate prealabilă, în cazul în care o parte nu-și
execută obligațiile. Nu poate fi, însă, exclus în totalitate
rolul instanței de judecată pentru că, deși
părțile au încheiat un pact comisoriu expres, forța
juridică a acestuia depinde de modul său de redactare și în plus
între părți pot exista neînțelegeri în legătură cu
îndeplinirea condițiilor necesare pentru desființarea contractului.
În situația existenței unor asemenea neînțelegeri, ținând
seama de accesul liber la justiție, garantat prin art. 21 din
Constituția României, partea interesată poate introduce acțiune
în justiție pentru rezolvarea litigiului. Neînțelegerile între
părți pot apărea atât în legătură cu neexecutarea
obligațiilor asumate prin contract, cât și în legătură cu
chestiunea vinovăției.
Chiar în situația în care pactul
comisoriu conține clauza potrivit căreia contractul se
desființează de drept, fără punere în întârziere și
fără orice altă formalitate prealabilă, instanța de
judecată, sesizată cu un asemenea litigiu, este obligată să
verifice existența unei manifestări neîndoielnice a voinței
creditorului de desființare a contractului, indiferent de forma de
exprimare a acestei voințe.
Probele administrate în prezenta cauză
atestă existența unor neînțelegeri între părți atât în
legătură cu executarea obligațiilor asumate prin contract, cât
și în legătură cu chestiunea vinovăției. În atare
situație, instanța de judecată era obligată să
verifice apărările părților prin prisma clauzelor cuprinse
în actul de vânzare. În acest din urmă act s-a prevăzut, printre
altele, că edificarea casei de locuit sau a vilei trebuia făcută
în conformitate cu planurile aprobate de administrația municipală. În
plus, cumpărătorul avea obligația să contribuie cu 25% din
toate cheltuielile edilitare făcute de Primăria Municipiului
Constanța, valoarea lucrărilor urmând a fi stabilită pe baza
unui deviz al lucrărilor efectuate.
Nici prima instanță, nici
instanța de apel nu au stăruit, prin toate mijloacele legale pentru
aflarea adevărului cu privire la executarea de către părți
a obligațiilor asumate prin contract. Instanța de judecată avea
îndatorirea să ordone completarea probelor cu acte pentru a stabili
dacă vânzătorul a întocmit și a aprobat planurile de edificare a
unor construcții, precum și dacă a executat lucrările
edilitare la care, ulterior, trebuia să contribuie și
cumpărătorul cu o cotă de 25%. Nu au fost completate probele
nici pentru a stabili dacă pârâtul și-a manifestat neîndoielnic
voința de desființare a contractului, mai ales că decizia nr.
22043/1958 a fostului Comitet Executiv al Sfatului Popular al Orașului
Constanța s-a referit în mod generic la multe contracte, fără a
avea în vedere împrejurările de fapt concrete ale fiecărui contract.
Numai după completarea în acest sens a
probelor cu acte, instanța era în măsură să
hotărască în legătură cu culpa cumpărătorului
pentru neexecutarea obligației de edificare a construcției, în
condițiile concrete existente în intervalul de timp prevăzut în
convenția părților.
Nu a fost deplin stabilită
situația de fapt nici în legătură cu identificarea terenului
aflat în litigiu. Pentru identificarea terenului, instanța trebuia să
ordone efectuarea unei expertize tehnice, care să fie întocmită pe
baza examinării actelor depuse de părți și a
măsurătorilor pe teren. Expertul avea datoria să
întocmească un plan (schiță) al terenului și să stabilească
modalitatea în care este folosit în prezent.
În fine, trebuia verificată și
apărarea, formulată insistent de reclamantă în
legătură cu forța majoră. Această verificare se impune
câtă vreme reclamanta a depus, în fața instanței, numeroase
acte despre care a susținut că pot proba forța majoră
invocată și care trebuie examinate cu respectarea principiilor
contradictorialității și publicității, specifice
procesului civil.
După completarea probelor în sensul
enunțat și apoi după examinarea, prin coroborare, a tuturor
probelor administrate, instanța va fi în măsură să
hotărască, în cunoștință de cauză, cu privire la
desființarea deplin drept a convenției și cu privire la
îndreptățirea reclamantei de a obține măsuri reparatorii în
temeiul Legii nr.10/2001.
În raport cu considerentele expuse,
recursul declarat de reclamantă a fost admis, a fost casată decizia
recurată, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiași
curți de apel.