ÎCCJ, decizie (scj.ro #82815)

Contract

de vânzare-cumpărare. Clauză privind nerestituirea avansului. Natura

juridică

Cuprins pe materii:

Drept comercial. Contracte

Index alfabetic:

contract de vânzare-cumpărare

-

arvună

- clauză penală

C.

civ., art. 970, art. 983,  art. 1069, art. 1297, art. 1298, art. 1365

Potrivit

dispozițiilor art. 1298 C. civ., „Dacă vinderea nu s-a executat prin

culpa uneia din părțile contractante, aceasta va pierde arvuna

dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă

partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară

executarea vinderii”.

Clauza

cu privire la nerestituirea avansului în caz de neexecutare, inclusă

într-un contract de vânzare-cumpărare, are autonomia unei clauze penale,

accesorie vânzării, convenită de ambele părți și ea

trebuie să-și producă efectele în sensul neechivoc stabilit de

acestea.

Secția a II-a

civilă, Decizia nr. 1759 din 23 aprilie 2013

Notă

:

În decizie au fost avute în vedere dispozițiile din vechiul Cod civil

Prin

sentința nr. 9 din 23 ianuarie 2012, Tribunalul Gorj, Secția a II-a

civilă, a respins acțiunea principală formulată de

reclamanta-pârâtă SC S.C. SRL în contradictoriu cu pârâta SC L.S. SRL, a

admis cererea reconvențională formulată de pârâtă și a

constatat nulitatea absolută a clauzei prin care s-a stabilit să nu

se restituie avansul cumpărătoarei în caz de neplată a

prețului, repunând părțile în situația anterioară, în

sensul obligării reclamantei la restituirea sumei de 1.210.950 lei

reactualizată la data plății reprezentând avans achitat

vânzătoarei în anul 2007.

Făcând

aplicarea regulilor de interpretare a convențiilor civile, instanța

de fond a reținut că obligația de plată a diferenței

de preț a fost asumată sub condiția contractării unui

credit, a cărui neaccesare nu s-a datorat culpei pârâtei, ci crizei

economice.

În

acest context, prima instanță a reținut ca fiind lovită de

nulitate absolută clauza cu privire la reținerea avansului de

către vânzătoare, fiind întemeiată pe o cauză ilicită,

o atare operațiune fiind una speculativă, nefiind incidente în

speță prevederile art. 1297 alin. (4) C. civ., sens în care cererea

reconvențională a fost admisă, iar cererea principală

respinsă.

Curtea

de Apel Craiova, Secția a II-a civilă, prin decizia nr. 88 din 12

iunie 2012, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței

pe care a schimbat-o în tot, în sensul constatării intervenirii pactului

comisoriu de gradul IV și rezilierii de plin drept a contractului de

vânzare-cumpărare, cu repunerea părților în situația

anterioară

în sensul revenirii imobilului în

patrimoniul vânzătoarei dar a păstrării avansului încasat de

către aceasta. Pe cale de consecință, cererea

reconvențională formulată de pârâtă a fost respinsă,

fiind respins ca inadmisibil și capătul de cerere având ca obiect

rectificarea filei CF, formulat direct în apel.

Criticile

apelantei-reclamante cu privire la greșita aplicare a prevederilor art.

966 și urm. C. civ. și la exonerarea pârâtei de culpa

contractuală a neplății diferenței de preț s-au

apreciat ca întemeiate de instanța de apel.

Astfel,

în motivarea deciziei s-a arătat că în mod greșit prima

instanță a interpretat neexecutarea obligației de plată a

prețului ca datorându-se crizei economice, în realitate, pârâta fiind

aceea care a refuzat linia de finanțare pentru unele detalii tehnice,

dovada imposibilității obținerii diferenței de preț

nefiind făcută.

Totodată,

instanța de apel a dat eficiență juridică pactului

comisoriu de gradul IV în a cărui prezență susține că

este irelevant motivul pentru care cumpărătoarea nu a mai putut

obține diferența de preț, obligația cu acest obiect

stabilită prin contract fiind una de rezultat, nu una de

diligență.

Apreciind

ca nelegală și interpretarea dată de prima instanță

clauzei penale cât privește constatarea afectării acesteia de o

cauză nelicită dat fiind un caracter speculativ al operațiunii,

reținând că scopul clauzei penale este acela de evaluare a

prejudiciului pentru situația neexecutării obligației,

instanța de apel a admis apelul declarat de reclamantă în sensul mai

sus arătat.

În

contra acestei decizii a declarat recurs pârâta SC L.S. SRL

arătând că o consideră nelegală în raport de

dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și art. 6 CEDO privind

dreptul la un proces echitabil, solicitând modificarea acesteia în sensul

respingerii apelului declarat de reclamantă împotriva sentinței

civile nr. 9 din 23.11.2012 a Tribunalului Gorj și menținerea ca

legală a acestei sentințe.

În

dezvoltarea criticilor de nelegalitate, recurenta a invocat greșita

calificare a mențiunii din contract referitoare la păstrarea avansului

achitat de recurentă ca fiind clauză penală validă

procedând la completarea acestor mențiuni neclare contrar prevederilor

art. 983 C. civ.

A

criticat reținerea intervenției unui pact comisoriu de ultim grad a

cărei existență ar fi presupus enunțarea condițiilor

în care el operează, în contextul în care diferența de preț urma

să fie achitată din credite bancare a căror neacordare a exclus

culpa recurentei.

A

susținut că recurenta-intimată nu a suferit nici un prejudiciu

care să justifice păstrarea avansului, bunul vândut rămânând în

posesia sa, iar la data încheierii contractului reclamanta nu

desfășura activitate de vânzări imobiliare care să

justifice operațiunea speculativă de păstrare a avansului.

Recursul

nu este fondat.

Într-o

bună tradiție jurisprudențială comercială s-a statuat

cu valoare de principiu că operațiunile de vânzare-cumpărare cu

privire la imobile, cum este și cazul în speță, chiar încheiate

între comercianți au o natură civilă fiind supuse legii

substanțiale civile, iar nu codului comercial, în prezent abrogat.

Ca

atare, validitatea clauzei contractuale pe care părțile au inserat-o

în contract trebuie analizată din perspectiva dispozițiilor legii

civile care reglementează contractul de vânzare-cumpărare sub acest

aspect la momentul încheierii lui, iar nu a dreptului comun al

obligațiilor, respectiv a prevederilor art. 1069 C. civ., ea având o reglementare și o identitate proprie: clauză de arvună, prin

art. 1297-1298 C. civ., iar nu a unei clauze penale comune.

Ca

atare, în speța de față cât privește clauza

contractuală privind reținerea avansului/arvunei, de către

vânzător devin incidente prevederile suscitate ale art. 1297 și 1298 C. civ. Art. 1297 C. civ. reglementează limitativ cazurile în care arvuna, avansul, nu se

reține ci va fi restituit cumpărătorului, acestea vizând printre

ele și executarea vânzării ori o cauză care exclude culpa

cumpărătorului.

Art. 1298 C. civ. dispune, însă, că,

„Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din

părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va

întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în

culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii

”,

precum în speța de față.

Prin

urmare, calificarea dată de prima instanță și invocată

de recurentă drept critică în recurs în sensul

nevalidității clauzei de arvună atrasă de caracterul

speculativ al operațiunii este contrară chiar dispoziției legale

care o reglementează, știut fiind că nulitatea unui act

sancționează nerespectarea legii la momentul încheierii lui, iar nu

respectarea acesteia.

Clauza

cu privire la nerestituirea avansului în caz de neexecutare are, așadar,

și o bază legală, nu numai convențională, iar o atare

clauză inclusă în contractul de vânzare-cumpărare are autonomia

unei clauze penale, accesorie vânzării, convenită de ambele

părți și ea trebuie să-și producă efectele în

sensul neechivoc stabilit de acestea.

Susținerea

recurentei cu privire la condiționarea plății restului de

preț de contractarea unui credit bancar nu poate fi nici ea primită,

deoarece mențiunea în cuprinsul contractului în sensul că plata

diferenței de preț se face în termen de 120 zile de la autentificarea

contractului de vânzare-cumpărare, „

în urma contractării unui

credit bancar

”, constituie o precizare, iar nu reglementarea unei

condiții rezolutorii, obligația restituirii diferenței de

preț fiind afectată numai de termen, nu și de condiția

contractării vreunui credit, astfel cum rezultă clar din clauza

pactului comisoriu: „

Noi, părțile contractante, convenim ca, în

cazul în care societatea vânzătoare nu va primi integral prețul

bunului în termen de 120 zile de la data autentificării contractului de

vânzare-cumpărare, prezentul contract să se considere desființat

de plin drept, fără somație și fără punere în

întârziere a cumpărătoarei, promitenta cumpărătoare urmând

a pierde partea din preț deja achitată, iar SC S.C. SRL va reintra în

posesie de plin drept a imobilelor ce fac obiectul prezentului contract”.

În

cauză este de necontestat că recurenta-pârâtă, în calitate de

cumpărătoare, nu și-a executat obligația de plată a

diferenței de preț, de 1.954.014,3 Euro din 2.300.000 Euro, în

termenul convenit, culpa sa contractuală fiind astfel prezumată

conform art. 1365 C. civ., așa încât, în mod legal și corect

instanța de apel a dat eficiență pactului comisoriu de ultim

grad și clauzei de arvună, mai sus citată, deoarece, în

aplicarea dispozițiilor art. 970 C. civ., convențiile legal

făcute trebuie executate cu bună-credință, ele obligând nu

numai la ceea ce este expres în ele dar la toate urmările ce echitatea,

obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa.

Este de

observat în acest sens că, prin întâmpinarea depusă la instanța

de fond, pârâta-recurentă a fost de acord cu capătul de cerere

principală privind rezoluțiunea vânzării conform pactului

comisoriu, solicitând prin concluziile scrise, neechivoc, să fie

admisă reconvenționala, dar și acțiunea principală,

arătând că nu este ținută de plata cheltuielilor de

judecată conform art. 275 C. proc. civ.: „

…fiind de acord cu

rezoluțiunea contractului de la primul termen de judecată și

nefiind puși în întârziere anterior formulării acțiunii”,

acțiunea

fiind promovată la 22 decembrie 2010, contractul autentificat la 28

decembrie 2007, iar obligația plății diferenței de

preț fiind scadentă la 120 de zile de la autentificare, așa

încât, sentința tribunalului este evident nelegală prin neadmitere,

măcar în parte, a cererii principale, respingerea ei nefiind, de altfel,

motivată prin sentința apelată.

Ca

atare, solicitarea recurentei de menținere a sentinței ca legală

nu poate fi primită. Nu poate fi primită nici critica privind decizia

instanței de apel din perspectiva încălcării prevederilor art. 983 C. civ., clauza pactului comisoriu care include și clauza de avans/arvună fiind corect

interpretate prin decizia atacată conform considerentelor mai sus expuse.

Înalta

Curte, constatând în raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și art. 6 CEDO, texte în care recurenta și-a încadrat critica de

nelegalitate, cu precizarea că încălcarea de convenționalitate

nu a fost în concret dezvoltată, că instanța de apel a

pronunțat o decizie legală, a respins recursul declarat ca nefondat.