ÎCCJ, decizie (scj.ro #86703)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #86703) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Acțiune
privind
rezoluțiunea
unui contract de
vânzare-cumpărare. Restituirea sumei de bani plătită ca
arvună.
Cuprins pe materii
. Drept
civil. Obligații. Contracte.
Rezoluțiunea
și rezilierea. Acțiune privind
rezoluțiunea
unui contract de vânzare-cumpărare. Restituirea sumei de bani
plătită ca arvună.
Index alfabetic.
Drept civil
-
antecontract
de vânzare
cumpărare;
-
rezoluțiune
-
arvună
Codul civil:
art
. 969-970,
art
. 977,
art
. 982,
art
. 1298
Noțiunea
de arvună folosită în cuprinsul
art
. 1298
Cod civil are semnificația unei sume de bani sau a unui bun mobil,
remisă în momentul încheierii unui contract, fie pentru a marca, în mod
ferm, încheierea actului juridic, fie pentru a permite oricăreia dintre
părțile contractante să-și retragă ulterior
consimțământul dat.
Calificarea
unei sume de bani ca fiind arvună sau parte din preț determină
efecte juridice diferite, în temeiul
art
. 1298 Cod
civil, numai arvuna urmând să fie restituită „îndoit"
creditorului obligației
neexecutate
.
Având în
vedere caracterul sancționator al unei clauze de arvună și în
lipsa unor criterii legale de diferențiere a acesteia de sume ce pot
constitui parte din preț, pentru a califica o sumă de bani ca fiind
plătită cu titlu de arvună, este necesar ca această
calificare să rezulte din intenția părților, din
manifestarea lor de voință în acest sens
.
Î.C.C.J, Secția civilă și de proprietate
intelectuală, decizia
nr
.
6360 din 4 iunie 2009.
Prin sentința
nr
. 1587 din 12
decembrie 2007, Tribunalul București, Secția a IV-a Civilă a
admis cererea principală, astfel cum a fost completată,
formulată de pârâta M.I. împotriva reclamanților B.G. și B.M., a
dispus
rezoluțiunea
antecontractului
de vânzare-cumpărare autentificat
la BNP
, a obligat
reclamanții la plata sumei de 318.550
euro
(echivalent în lei la data plății) către pârâtă; a respins
ca
nefondată
cererea reconvențională a
reclamanților, aceștia din urmă fiind obligați și la
suportarea cheltuielilor de judecată efectuate de pârâtă în sumă
totală de 18.950 lei, cu aplicarea
art
. 274
alin. (3)
Cpc
. Cererea reclamanților de acordare
a cheltuielilor de judecată a fost respinsă, ca
nefondată
.
Prima instanță a reținut
că printr-un
antecontract
de
vânzare-cumpărare
autentificat,
reclamanții B.M. și B.
G. (
promitenți
vânzători) s-au obligat să vândă pârâtei
M.I. (
promitenta
cumpărătoare)
unități locative distincte ce urmau să
fie cuprinse în imobilul construcție cu
destinația de locuință, aflat în curs de
edificare pe terenul în suprafață
totală de 500
mp
. situat în orașul
Bușteni. „Numărul unităților locative și descrierea
lor, ca și cotă indiviză din părțile
comune ale imobilului și din terenul aferent
fiecărei unități locative" urmau „să
fie stabilite ulterior pe baza unui act
adițional sau direct cu ocazia încheierii
contractului de
vânzare-cumpărare".
Prin aceeași
convenție, părțile au stabilit prețul vânzării,
diferențiat pe
metru pătrat construit
aferent suprafețelor construite ale unităților locative,
părților și dependințelor comune și terenului aferent.
Totodată, s-a constatat
plata de către
promitenta-vânzătoare
a unei sume de 70.000
euro
, urmând ca
restul de preț
să fie stabilit în funcție de numărul apartamentelor și/sau
garsonierelor care se vor conveni ulterior încheierii
antecontractului
de vânzare-
cumpărare
și să fie achitat integral la data încheierii contractului de
vânzare-
cumpărare.
Părțile au
menționat în cererile lor și au recunoscut în fata instanței
că
pârâta a mai plătit, în timp, suma
de 89.275
euro
, astfel că suma
achitată
în total a fost de 159.275
euro
.
S-a convenit,
totodată, ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare
în
formă autentică să aibă loc după recepționarea
finală a lucrărilor de
construcție
și intabularea construcției dezmembrate pe apartamente/garsoniere,
dar
nu mai târziu de data de 31 decembrie 2006.
Neînțelegerile
intervenite între părți nu au mai făcut posibilă
perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă
autentică, astfel că fiecare dintre
acestea
a solicitat
rezoluțiunea
antecontractului
de vânzare - cumpărare din culpa
celeilalte.
Verificând conținutul
obligațiilor asumate de părți prin
antecontractul
de
vânzare-cumpărare, prima instanță a
ajuns la concluzia că reclamanții
sunt
cei care se fac vinovați de
neexecutarea
parțială a unor obligații esențiale
pentru
încheierea contractului în formă autentică, respectiv a
obligațiilor de
dezmembrare a construcției pe
unități locative distincte (realizată abia prin actul
de
dezmembrare autentificat sub nr.224 din 5 martie 2007), de intabulare a
dezmembrării în cartea funciară
(realizată abia la 7 martie 2007), de solicitare a
eliberării certificatului fiscal
(realizată la 28 februarie 2007), de deschidere a rolului fiscal pentru
fiecare unitate
locativă
rezultată în urma
dezmembrării (solicitată
la 5 martie 2007).
Deși aceste
obligații au fost executate pe parcursul procesului, s-a
constatat că o atare împrejurare este
nerelevantă
pentru raporturile juridice
dintre
părți, de vreme ce acestea nu au căzut de acord asupra
prelungirii duratei
menționate în
antecontract
, iar potrivit voinței exprimate deja de
pârâții-
reclamanți, încheierea
contractului într-o astfel de circumstanță nu ar mai putea
avea loc
decât prin
renegocierea
prețului.
S-a mai reținut și că,
potrivit clauzelor stabilite prin
antecontractul
încheiat, pârâta avea un drept de a alege unitățile locative pe care
urma să le cumpere, drept pe care și-l putea exercita în chiar
momentul încheierii contractului propriu-zis, ceea ce presupune că,
și dacă anterior ar fi făcut deja o opțiune, ea avea
posibilitatea să și-o schimbe.
În ceea ce o privește pe pârâtă,
s-a observat că unica obligație asumată a fost aceea de
plată a restului de preț, obligație pe care s-a declarat gata
să și-o îndeplinească.
Constatând că reclamanții sunt cei în culpă
cu privire la îndeplinirea obligațiilor asumate prin
antecontract
,
că deși este vorba despre o
neexecutare
parțială a obligațiilor, ea este una esențială și
că reclamanții au fost puși în întârziere cu privire la
neexecutarea
acestor obligații printr-o notificare în
baza
art
. 1020-1021 Cod civil, prima
instanță a dispus
rezoluțiunea
antecontractului
de vânzare-cumpărare, din culpa
pârâților-reclamanți.
În temeiul
art
. 1298 Cod civil și al
art.VI
alin. (2) din
antecontract
, tribunalul
i-a obligat
pe reclamanți să restituie pârâtei dublul sumei primite de la
aceasta, respectiv 318.550
euro
, în echivalent în lei
la data plății, apreciindu-se că toate sumele plătite
anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare trebuie să
aibă același regim juridic, respectiv acela de avans din preț
(iar nu diferență de preț),
neputându-se
accepta plata unor sume de bani cu titlu de preț anterior transferului
dreptului de proprietate.
Referitor la cheltuielile de judecată,
prima instanță a făcut aplicarea prevederilor
art
. 274 alin. (3)
Cpc
și a
apreciat că onorariul de avocat plătit de reclamantă, în cuantum
de 11.968,07 lei este disproporționat, avocatul ales reprezentând-o pe
reclamantă ulterior redactării cererii de chemare în judecată
și momentului discutării probelor. Astfel, onorariul solicitat a fost
redus la suma de 5.000 lei.
Împotriva acestei sentințe au declarat
apel ambele părți, iar prin decizia civilă
nr
.
683A din 25 septembrie 2008, Curtea de Apel București, Secția a
IlI-a
a respins, ca
nefondat
,
apelul declarat de pârâtă și a admis apelul declarat de
reclamanți, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul
că a obligat reclamanții să restituie pârâtei suma de 229.275
euro
(140.000 + 89.275
euro
) în
echivalent în lei la data plății. Au fost menținute celelalte
dispoziții ale sentinței și a fost obligată reclamanta
să plătească pârâților cheltuieli de judecată în apel
în cuantum de 2385,72 lei.
Curtea de Apel a apreciat că apelul
declarat de reclamanți este întemeiat în următoarele limite:
Prima instanță a concluzionat
corect în sensul că reclamanții poartă culpa
nefinalizării
între părți a contractului autentic de vânzare-cumpărare la
încheierea căruia aceștia se obligaseră prin
antecontractul
de vânzare-cumpărare.
Raportând conduitele, pe care
părțile litigante le-au avut în perioada de referință
convenită
de
ele
pentru
încheierea
contractului,
la
obligațiile convenționale pe care
acestea și le asumaseră prin
antecontractul
menționat s-a constat că, într-adevăr, reclamanții au fost
cei ce s-au comportat în afara angajamentelor făcute, fără a
exista pentru aceasta o justificare rezonabilă, ceea ce induce concluzia
culpei lor.
S-a reținut în acest sens că, deși prin notificarea din
18 decembrie 2006 trimisă reclamantei, pârâții declarau că
și-au îndeplinit toate obligațiile asumate prin
antecontract
,
inclusiv pe cele privitoare la dezmembrarea construcției pe
unități locative și
intabularea
dezmembrării în cartea funciară, au omis și s-au eschivat sub
diverse
pretexte să dea curs solicitării legitime a
reclamantei de a i se înfățișa documentele doveditoare ale
îndeplinirii tuturor formalităților necesare încheierii contractului
de vânzare-cumpărare a unităților locative din imobilul
construit de pârâți.
Curtea de Apel a confirmat interpretarea
primei instanțe în sensul că
neîndeplinirea
acestor obligații, asumate în mod distinct și expres de către
reclamanți prin
antecontract
nu poate fi
considerată ca o împrejurare neglijabilă, ci trebuie văzută
ca o
neexecutare
parțială însă
esențială a obligațiilor convenționale ale pârâților,
fără de care încheierea contractului la care aceștia se
obligaseră nu ar fi fost posibilă.
Instanța de apel nu a respins
argumentul în sensul că practica notarială ar fi permis, chiar
și în aceste condiții, încheierea contractului de
vânzare-cumpărare proiectat de părți, cu consecința
intabulării proprietăților vândute direct pe numele
cumpărătorului, cu motivarea că, pe de o parte, se invocă o
practică notarială (de altfel,
nedovedită
)
ce vine în contradicție cu legea (respectiv Regulamentul privind
exercitarea profesiei de notar, modificat și completat), iar pe de
altă parte pentru că a apreciat că încheierea contractului de
vânzare-cumpărare în condiții de legalitate pentru unități
locative dintr-un condominiu nou construit ar presupune obținerea
prealabilă a certificatelor fiscale și extraselor de carte
funciară pentru fiecare dintre acestea. Emiterea acestor documente nu ar
fi posibilă fără prealabila dezmembrare a proprietății
condominiului și a înregistrării distincte operate cu referire la
fiecare unitate
locativă
care o compune,
extrasul de carte funciară și certificatul fiscal pentru întregul
condominiu
neputând
sta la baza
vânzării-cumpărării fiecărei unități locative
distincte ce îl compune.
S-a mai constatat că reclamanții
nu au dat curs solicitării legitime a pârâtei de a-i fi prezentate
documentele ce demonstrau îndeplinirea obligațiilor asumate de
aceștia prin
antecontract
nici măcar în
privința acelor formalități care fuseseră realizate de ei
până la momentul notificării reclamantei și că aceeași
notificare din 18 decembrie 2006 demonstrează că reclamanții au
suprimat dreptul de alegere rezervat
promitentei
cumpărătoare prin
antecontract
pentru
numărul unităților locative și descrierea lor, respectiv
cota indiviză din părțile comune ale imobilului și terenul
aferent, impunându-i acesteia semnarea contractului de vânzare-cumpărare
în formă autentică pentru „pachetul convenit de 3 apartamente,
respectiv apartamentele 4, 5 și 8".
Chiar dacă - așa cum au
demonstrat reclamanții - pârâta se implicase în lucrările de finisare
interioară a acestor trei unități locative, atâta timp cât între
părți nu intervenise un act adițional ferm prin care acestea
să fi convenit cu titlu definitiv asupra spațiilor pentru care
să fie valabilă promisiunea lor de vânzare-cumpărare, pârâta
păstra acest drept de alegere, putându-l exercita până la momentul
încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Cât privește actul plății
sumei de 1465
euro
de către pârâtă la data
de 26 ianuarie 2007, după termenul limită convenit de părți
în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă
autentică, plata făcută tot cu titlu de tranșă de
preț (potrivit mențiunilor din chitanța
liberatorie
),
Curtea de Apel a apreciat că prima instanță i-a dat o
interpretare corectă, el
neputând
semnifica o
recunoaștere din partea reclamantei a culpei sale în
neîncheierea
contractului până la termenul convenit și a faptului că
pârâții și-ar fi îndeplinit obligațiile asumate prin
antecontract
, întrucât, deși declaraseră
îndeplinirea tuturor obligațiilor asumate prin
antecontract
,
pârâții-reclamanți nu le și realizaseră integral.
Singura consecință decurgând din
actul acestei plăți, acceptată de către
pârâții-reclamanți, nu poate fi decât aceea a deducerii unui acord
tacit și implicit al părților
antecontractului
de vânzare-cumpărare de prelungire a efectelor acestuia, dincolo de
termenul limită impus inițial, respectiv 31 decembrie 2006. O astfel
de consecință însă este lipsită de relevanță în
prezent, față de opțiunea exprimată de ambele
părți litigante, de rezoluțiune a
antecontractului
încheiat de ele.
Instanța de apel a apreciat că
apelul reclamanților este îndreptățit în privința
soluției primei instanțe relative la suma asupra căreia
poartă sancțiunea prevăzută de
art
.
1298 Cod civil, întrucât prima instanță a greșit atunci când a
hotărât că aceasta trebuie să vizeze întreaga sumă
plătită de către reclamanta-pârâtă în executarea
antecontractului
.
Instanța de apel a considerat sub
acest aspect că, justificarea dată de tribunal soluției sale -
aceea că toate sumele plătite anterior încheierii actului translativ
de proprietate trebuie să aibă același regim juridic, respectiv
de avans din preț,
nefiind
acceptabilă
ipoteza că, deși transferul dreptului de proprietate nu a operat, o
parte din suma achitată ar reprezenta avans, iar o altă parte
diferență de preț - nu ține seama de clauzele contractuale
neechivoce inserate de părți la capitolul IV al
antecontractului
semnat de ele, clauze care contrazic raționamentul instanței.
La capitolul IV al
antecontractului
, privitor la modalitatea de plată a
prețului,
promitenții-vânzători
au
declarat că au primit de la
promitenta
cumpărătoare până la data semnării actului suma de 70.000
euro
, urmând ca restul de preț să fie stabilit în
funcție de numărul apartamentelor și/sau garsonierelor ce se vor
determina ulterior încheierii
antecontractului
și achitat fie integral la data încheierii contractului de
vânzare-cumpărare,fie
eșalonat, în rate,
până la data finalizării lucrărilor de construire și a
finalizării contractului de vânzare-cumpărare. În acest din urmă
caz, plata fiecărei tranșe de preț va fi
dovedită prin chitanța descărcătoare încheiată sub
semnătură privată de către unul din soții
promitenți
vânzători.
Așadar, a
reținut Curtea de Apel, prin voința lor, părțile au
conferit sumei achitată de
promitenta
cumpărătoare până la data încheierii
antecontractului
în formă autentică regimul juridic al avansului (el fiind ca atare
denumit și în capitolul VII al convenției), în timp ce, pentru sumele
achitate ulterior acestui moment au stabilit că ele reprezintă
tranșe de preț, cu toate implicațiile decurgând din această
calificare, urmând ca dovada plății lor să fie făcută
prin chitanțe descărcătoare încheiate prin înscris sub
semnătură privată.
Aceste clauze contractuale au fost puse în
aplicare de către părțile litigante, întrucât pârâta a
plătit reclamanților, ulterior
semnării
antecontractului
, mai multe sume de bani,
toate
aceste sume reprezentând - potrivit convenției părților și
mențiunilor exprese însușite prin semnătură de ambele
părți, din chitanțele descărcătoare - tranșe de
preț pentru cumpărarea imobilului din Bușteni.
Curtea a făcut aplicarea
art
. 969 Cod civil și a apreciat că, în
cauză, voința părților a fost una clară,
neechivocă ori susceptibilă de mai multe înțelesuri cu privire
la regimul juridic conferit sumelor de bani plătite în executarea
antecontractului
, iar instanța de judecată nu
poate ignora în detrimentul uneia din părți, voința liber
exprimată a acestora la momentul semnării actului, semnificația
unor termeni ori regimul juridic atribuit elementelor contractului asupra
cărora părțile însele au convenit.
S-a mai
apreciat că interpretarea dată de prima instanță regimului
juridic al sumelor de bani plătite de pârâtă are ca rezultat crearea
unui plus de valoare în patrimoniul acesteia fără nici un temei legal
și împotriva oricărui temei contractual izvorât din convenția
părților.
În
consecință, Curtea de Apel a concluzionat că intră sub
regimul juridic al arvunei la care se referă textul art.1298 Cod civil,
doar suma plătită de pârâtă și acceptată de
reclamanți cu titlu de avans, respectiv suma de 70.000 de
euro
, doar în privința acesteia existând
obligația reclamanților de a o întoarce îndoită, în virtutea
convenției lor și a prevederilor art.1298 Cod civil cărora au
acceptat să se supună.
Cât privește restul sumei de bani, de
89.275
euro
plătită de pârâtă și
acceptată de reclamanți cu titlu de tranșă de preț
pentru cumpărarea imobilului din Bușteni, s-a apreciat că
subzistă doar obligația reclamanților
de
a
o
restitui,
ca
o
consecință
a
rezoluțiunii
antecontractului
de vânzare-cumpărare pentru
neexecutarea
sa culpabilă.
Prin urmare, instanța de apel a admis
apelul declarat de
reclamanți,
urmând ca aceștia să fie obligați la restituirea sumei totale de
229.275
euro
, compusă din dublul avansului, de
140.000
euro
și de restul de preț primit,
în valoare de 89.275
euro
, în echivalent în lei la
data plății.
Împotriva
acestei decizii
au declarat recurs
ambele părți.
1
.Reclamanta-pârâtă critică decizia instanței de apel pentru
următoarele considerente:
a.
Hotărârea a fost pronunțată cu
interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății,
instanța schimbând natura ori înțelesul lămurit și
vădit neîndoielnic al acestuia (art.304 pct.8
Cpc
).
Instanța de
apel a interpretat greșit natura juridică a sumelor de bani pe care
sub recurenta le-a achitat, considerând că doar cele plătite anterior
semnării
antecontractului
de
vânzare-cumpărare au natura juridică a unui avans iar sancțiunea
prevăzută de
art
. 1298 Cod civil ar putea
fi aplicată doar în legătură
II cu aceste sume.
b.
Hotărârea atacată a fost dată cu
aplicarea și interpretarea greșită a legii (
art
.
304
pct
. 9
Cpc
).
Se susține în acest sens că
decizia atacată este nelegală, întrucât conține o
aplicare
greșită a dispozițiilor art.1298 Cod civil coroborat cu
art
. 969 și
art
. 977
Cod civil.
Voința părților nu a fost în
sensul de a califica sumele achitate înainte de semnarea
antecontractului
de vânzare-cumpărare ca fiind avans, iar cele ulterioare acestui moment ca
fiind „diferență de preț".
Toate sumele plătite în avans în
temeiul
antecontractului
de vânzare-cumpărare
constituie arvună în sensul
art
. 1297 si
1298
C
.civ
., aceste dispoziții legale
nefacând
distincție după cum aceste sume au fost achitate într-o singură
tranșă au în mai multe.
c. Hotărârea instanței de apel
este nelegală și cu privire la respingerea apelului pârâtei privind
soluționarea de către prima instanță a cererii de obligare
a reclamanților plata cheltuielilor de judecată.
Prima instanță a făcut o
apreciere greșită asupra cuantumului cheltuielilor de judecată
reținând că acestea sunt disproporționate față de
împrejurarea că avocatul ales a fost angajat în cauză ulterior
redactării cererii de chemare în judecată și momentului
solicitării și încuviințării probelor.
Or, cenzurarea cheltuielilor de
judecată nu este condiționată de momentul angajării
avocatului într-un litigiu, stabilirea onorariului avocatului fiind atributul
exclusiv al părților.
Mai
mult, cuantumul onorariului este rezonabil față de împrejurarea
că, în
raport de dispozițiile Legii
nr
.
51/1995 și de prevederile
art
. 133 alin. (1)
teza a II-a din Statutul profesiei de avocat, nu mai există niveluri
minimale ale onorariilor, acesta constituind un element lăsat la libera negociere
a părților.
2.Prin recursul
declarat, pârâții-reclamanți au formulat următoarele critici de
nelegalitate
:
a. Instanța de apel a interpretat și aplicat
greșit legea (art.304 pct.9
Cpc
). în mod
greșit, prin decizia
recurată
,
instanța de apel menține obligarea reclamanților la restituirea
dublului avansului achitat de
pârâtă cu ocazia încheierii promisiunii bilaterale de
vânzare-cumpărare,
reținând culpa exclusivă a
recurenților în
neexecutarea
convenției
și dispozițiile
art
.
1298
C
.civ
.
Soluționând apelul, instanța nu a
analizat susținerile privind culpa intimatei în
neexecutarea
convenției rezultată din neplata diferenței de preț
convenit, încălcând astfel principiul disponibilității.
Nu poate fi reținută culpa
recurenților în
neexecutarea
convenției
pentru faptul de a nu fi prezentat intimatei, anterior prezentării la
notariat, actele de dezmembrare, deoarece o astfel de obligație nu fusese
convenită prin
antecontract
, iar
formalitățile îndeplinite până la acea dată erau suficiente
pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare.
Cea de-a doua faptă culpabilă,
reținută în sarcina recurenților constă în
neefectuarea
intabulării pentru fiecare apartament în
parte până la data stipulată în
antecontract
,
respectiv până la 31 decembrie 2006.
Or, la data de 18 decembrie 2006, când
recurenții au notificat intimata să se prezinte la notariat în
vederea perfectării vânzării și pentru achitarea diferenței
de preț convenit, actele necesare și suficiente pentru efectuarea
înstrăinării erau efectuate. Au fost depuse, în acest sens la dosar,
dovezi privind finalizarea construcției, intabularea dreptului de
proprietate asupra întregului imobil, extras de carte funciară și
fișele cadastrale întocmite pentru fiecare apartament.
Reținând ca motiv de rezoluțiune
a
antecontractului
neîndeplinirea
obligației de prezentare a certificatului fiscal și a extrasului de
carte funciară pentru fiecare apartament în parte, fără a
verifica dacă actele deținute de recurenți la acea dată
erau suficiente pentru încheierea actului și în condițiile în care,
nu existau probe care să dovedească prezentarea intimatei la
notariat, în vederea achitării deferentei de preț și încheierii
actului de vânzare-cumpărare, instanța de apel a lipsit de
conținut juridic
antecontractul
încheiat între
părți, interpretându-l într-un sens în care să nu mai
producă efecte juridice și încălcând dispozițiile
art
. 70 și
art
. 87 alin. (2)
din Regulamentul de punere în aplicare a Legii
nr
.
36/1995.
Se susține că, și în ipoteza
în care ar fi reținut că aceste acte deținute de recurenți
nu reprezentau o îndeplinire exactă a obligației prevăzută
în contract, instanța de apel ar fi trebuit să constate în
același timp că, această încălcare nu era esențială
pentru a putea conduce la
rezoluțiunea
convenției, câtă vreme încheierea actului (actelor de vânzare
cumpărare ) era posibilă pe baza înscrisurilor prezentate.
Se arată că instanța de apel
a reținut nelegal și faptul că prin notificarea din 18 decembrie
2006 a
fost
suprimat dreptul intimatei de alegere a apartamentelor, în condițiile în
care, apartamentele fuseseră alese anterior de intimată, care s-a
ocupat personal de alegerea materialelor necesare efectuării
lucrărilor de finisare și îmbunătățiri (gresie, faianță,
obiecte sanitare
etc
).
b. Hotărârea instanței de apel nu
cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii (
art
. 304
pct
. 7
Cpc
.)
Prin motivele de apel, reclamanții au
susținut existența culpei exclusive a intimatei în
neexecutarea
convenției, arătând că aceasta
nu a răspuns notificărilor și nu s-a prezentat la notariat
pentru achitarea diferenței de preț convenit și încheierea
actului de vânzare-cumpărare.
În considerentele deciziei, instanței
de apel nu se face nici o referire cu privire la aceste aspecte.
În plus, deși arată că practica
notarială invocată de reclamanți ar contraveni
dispozițiilor legale, instanța de apel nu arată care sunt aceste
prevederi legale și nici nu indică norma juridică care ar obliga
părțile ca la încheierea contractului de vânzare cumpărare
pentru unități locative dintr-un condominiu nou construit să
obțină, în prealabil, certificate fiscale și extrase de carte
funciară pentru fiecare dintre acestea.
Decizia instanței de apel este
nelegală și pentru faptul că reține în considerente motive
contradictorii, cu privire la data limită convenită de
părți pentru încheierea actului la notariat.
Analizând decizia
recurată
,
în limita criticilor formulate prin recursurile declarate, Înalta Curte retine
următoarele:
1.Recursul
declarat de reclamanta-pârâtă este fondat sub următoarele aspecte:
a.b
. În
verificarea legalității deciziei
recurate
,
prin prisma motivelor de recurs formulate, Înalta Curte apreciază ca fiind
relevante următoarele clauze cuprinse în
antecontractul
de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 21 martie
2006:
- prin clauza intitulată „obiectul
antecontractului
",
promitenții-vânzători
s-au obligat să
vândă
promitentei-cumpărătoare
„
unități locative distincte ce vor fi cuprinse în imobilul aflat în
curs de edificare (...),urmând ca numărul unităților locative
și descrierea lor, ca și cota indiviză din părțile
comune ale imobilului și terenului aferent fiecărei unități
locative să fie stabilite ulterior pe
baza unui act adițional (...) sau direct cu ocazia încheierii contractului
de
vânzare-cumpărare (...)."
- în capitolul III al
antecontractului
,
intitulat „prețul" părțile au stabilit
prețul fiecărui metru pătrat construit aferent suprafețelor
construite ale unităților locative, al fiecărui metru
pătrat construit aferent părților și dependințelor
comune și prețul fiecărui metru pătrat de teren -
spațiu verde - aferent unităților locative.
- în ceea ce privește „ modalitatea de
plată a prețului" care reprezintă conținutul
capitolului IV din
antecontract
, părțile au
stipulat că
antecontractul
încheiat
reprezintă chitanță descărcătoare de primire a sumei
de 70.000
euro
încasată de
promitenții-vânzători
de la
promitenta-cumpărătoare
, „ urmând ca
restul de preț să fie stabilit în funcție de numărul
apartamentelor și/sau garsonierelor care vor fi stabilite ulterior
încheierii prezentului
antecontract
și achitat
fie integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, fie
eșalonat, în rate, până la data finalizării lucrărilor de
construire și a finalizării contractului de
vânzare-cumpărare".
- în capitolul VI intitulat „Clauze
speciale. Sancțiuni", părțile au prevăzut ca
„sancțiunile aplicabile pentru
nerespectarea
obligațiilor asumate (...) să fie cele prevăzute de
art
. 1298 Cod civil".
- stabilind în capitolul VII al
antecontractului
drepturile și obligațiile
promitentei-cumpărătoare
, părțile au
convenit că „prețul urmează să fie determinat odată cu
stabilirea unităților locative pornind de la valorile pe metru
pătrat construit și respectiv pe metru pătrat de teren aferent (...)"
din care, la data semnării
antecontractului
, s-a
achitat „un avans în cuantum de 70.000
euro
".
În urma probelor administrate în
cauză, instanța de apel a reținut că până
la data semnării
antecontractului
de vânzare-cumpărare,
promitenta
vânzătoare
a
achitat suma de 70.000
euro
, iar ulterior
acestei date, suma de 89.275
euro
.
Interpretând clauzele contractuale
convenite de părți, Curtea de Apel a concluzionat că intră
sub regimul juridic al arvunei reglementate de
art
.
1298
cod civil numai suma de 70.000
euro
, doar în privința acesteia existând
obligația
pârâților-reclamanți de a o întoarce
îndoită, în virtutea textului de lege menționat.
Cât privește suma de 89.275
euro
, instanța de apel a considerat că ea nu
reprezintă arvună, ci tranșă din prețul
imobilului-obiect al
antecontractului
încheiat de
părți și, prin urmare, ea trebuie restituită de
promitenții-vânzători
ca o consecință a
rezoluțiunii
promisiunii bilaterale de
vânzare-cumpărare convenită de părți.
Înalta Curte apreciază că, în
acest mod, instanța de apel a interpretat greșit natura juridică
a actului juridic dedus judecății, cu consecința stabilirii
eronate a unui regim juridic diferit în privința celor două sume de
bani menționate, ceea ce determină admiterea recursului formulat, în
temeiul
art
. 304
pct
. 8
Cpc
.
Noțiunea de arvună folosită
în cuprinsul
art
. 1298 Cod civil are
semnificația unei sume de bani sau a unui bun mobil, remisă în
momentul încheierii unui contract, fie pentru a marca, în mod ferm, încheierea
actului juridic, fie pentru a permite oricăreia dintre părțile
contractante să-și retragă ulterior consimțământul
dat.
Calificarea unei sume de bani ca fiind
arvună sau parte din preț determină efecte juridice diferite, în
temeiul
art
. 1298 Cod civil, numai arvuna urmând
să fie restituită „îndoit" creditorului obligației
neexecutate
.
Având în vedere caracterul
sancționator al unei clauze de arvună și în lipsa unor criterii
legale de diferențiere a acesteia de sume ce pot constitui parte din
preț, pentru a califica o sumă de bani ca fiind plătită cu
titlu de arvună, este necesar ca această calificare să rezulte
din intenția părților, din manifestarea lor de voință
în acest sens.
Interpretând manifestarea de
voință a părților în cauză, Înalta Curte
apreciază că intenția acestora a fost aceea de a califica ca
arvună și a supune regimului juridic prevăzut de
art
. 1298 Cod civil întreaga sumă de bani
achitată de reclamantă în baza
antecontractului
încheiat între părți, respectiv întreaga sumă de 159.275
euro
.
Această concluzie se bazează pe
interpretarea clauzelor contractuale menționate anterior. Astfel, în
capitolul VI al
antecontractului
, părțile
au stipulat că se supun sancțiunilor prevăzute de
art
. 1298 Cod civil pentru
nerespectarea
obligațiilor rezultate din
antecontract
,
fără a face vreo distincție între sumele achitate până la
data încheierii
antecontractului
și cele ce
urmau să fie plătite ulterior acestui moment.
Nu s-ar putea susține că o astfel
de distincție ar rezulta implicit din conținutul capitolului IV al
antecontractului
intitulat „modalitatea de plată a
prețului". Pornind de la prevederile cuprinse în această
clauză contractuală și având în vedere conduita ulterioară
a părților, Curtea de Apel a concluzionat că părțile
ar fi convenit să confere sumei achitate de
promitenta-cumpărătoare
până la data încheierii
antecontractului
regimul
juridic al avansului, iar celor achitate ulterior, pe cel al unor tranșe
de preț.
Această interpretare ignoră
însă faptul că, din aceeași clauză contractuală,
rezultă că prețul vânzării-cumpărării nu fusese
determinat (el nu era nici măcar determinabil până la manifestarea
opțiunii
promitentei-cumpărătoare
în
legătură cu imobilele pe care dorește să le
achiziționeze), chiar părțile precizând că acesta
urmează să fie stabilit ulterior încheierii
antecontractului
și arătând care sunt modalitățile de achitare a acestuia.
Terminologia folosită de
părți - în cuprinsul clauzei menționate acestea folosesc
noțiunea de „tranșă de preț" cu referire la
plățile ce urmau să se facă după încheierea
antecontractului
- nu poate susține o concluzie
contrară și nu poate determina prin ea însăși calificarea
juridică a sumelor achitate ulterior încheierii promisiunii bilaterale de
vânzare-cumpărare.
În acord cu prevederile
art
.
977 și
art
. 982 Cod civil, interpretarea
cauzelor contractuale nu trebuie să
aibă în vedere sensul literal al termenilor
folosiți, ci intenția
comună a părților, voința lor reală, întregul
conținut al actului
care le cuprinde, contextul în care acestea se
încadrează.
Din cuprinsul
antecontractului
de vânzare-cumpărare rezultă că părțile nu au convenit
asupra prețului vânzării ( o astfel de înțelegere nu a
intervenit nici ulterior, până la data sesizării instanței ), ci
au stabilit numai un preț unitar pe metru pătrat construit și de
teren.
Or, în lipsa determinării
prețului vânzării, nu poate fi acceptată concluzia
instanței de apel că ceea ce s-a achitat ulterior datei încheierii
acestui
antecontract
ar reprezenta „tranșe de
preț". O plată parțială dintr-un preț presupune
cu necesitate stabilirea prealabilă a sumei la care aceasta se
raportează,
nefiind
posibilă o executare,
chiar parțială a unei obligații
nedeterminate
sub aspectul obiectului asupra căruia aceasta poartă.
În plus, faptul că părțile
nu au înțeles să stabilească contractual un regim juridic diferit
al plăților după cum acestea au fost achitate înainte sau
după încheierea
antecontractului
, însă au
stipulat în mod expres că sancțiunile aplicabile pentru
nerespectarea
tuturor obligațiilor asumate prin
înscris să fie cele prevăzute de
art
. 1298
Cod civil, duce la concluzia că intenția lor reală a fost aceea
de a supune regimului juridic reglementat de acest text, toate sumele achitate
de
promitenta-cumpărătoare
.
c. Ceea ce poate fi cenzurat pe calea
controlului de legalitate exercitat în urma recursului declarat, este modul în
care instanța a interpretat și aplicat prevederile
art
.
274
Cpc
.
Sub acest aspect, Înalta Curte
constată că prima instanță a stabilit în mod corect
că, în cauză, a existat, în raport de soluția
pronunțată, o culpă procesuală a reclamanților. Fiind
în culpă procesuală, prin aplicarea prevederilor
art
.
274
Cpc
, reclamanții au fost în mod legal
obligați la plata cheltuielilor de judecată efectuate, dovedite
și solicitate de pârâtă.
Potrivit
art
. 274
alin. (3)
Cpc
. : „Judecătorii au dreptul să
mărească sau să micșoreze onorariile avocaților (...)
ori de câte ori vor constata motivat că sunt
nepotrivit de mici sau de mari, față de valoarea pricinii sau
munca îndeplinită de
avocat."
Cenzurarea hotărârii pronunțate
din perspectiva modului în care instanța de apel a determinat cuantumul
cheltuielilor de judecată în urma aplicării prevederilor
art
. 274 alin. (3)
Cpc
, se
rezumă la a verifica aplicarea criteriilor legale in raport cu care se
apreciază cuantumul onorariilor avocaților și anume valoarea
pricinii și munca îndeplinită de avocat.
Or, în cauză aceste criterii au fost
avute în vedere de instanță. Verificarea aprecierilor instanței
în aplicarea lor la desfășurarea litigiului, ar însemna exercitarea
unui control judiciar asupra temeiniciei hotărârii pronunțate și
o încălcare a dispozițiilor
art
. 304
Cpc
, conform cărora modificarea sau casarea unei
hotărâri se poate cere numai pentru motive de
nelegalitate
.
Nu sunt fondate criticile recurentei prin
care aceasta susține, sub aspectul aplicării
art
.
274 alin. (3)
Cpc
, că instanța a nesocotit
dispozițiile Legii
nr
. 51/1995 și
prevederile
art
. 133 alin. (1) teza a II-a din
Statutul profesiei de avocat.
Instanța nu a făcut decât să
stabilească, în raportul procesual civil, cheltuielile de judecată pe
care le datorează partea care a căzut în pretenții. Prin
aplicarea
art
. 274 alin. (3)
Cpc
,
instanța nu a intervenit în contractul de asistență
juridică, care își produce efectele între părți, ci doar a
apreciat în ce măsură, onorariul părții care a câștigat
procesul trebuie suportat de partea care a căzut în pretenții,
aplicând pentru aceasta criteriile prevăzute de
art
.
274 alin. (3)
Cpc
.
Prin urmare, în baza
art
.
304
pct
. 8
Cpc
, Înalta
Curte a admis recursul declarat de reclamanta M.I., și, în consecință,
în temeiul
art
. 312 alin.(3)
Cpc
a modificat în parte decizia
recurată
în sensul
că, potrivit
art
. 296
Cpc
a respins ca
nefondat
apelul declarat de
reclamanți împotriva sentinței Tribunalului București, pe care o
va menține.
2.Recursul
declarat de reclamanți nu este fondat, urmând a fi respins pentru
următoarele considerente:
a. Instanța de apel a făcut o
corectă interpretare și aplicare a prevederilor
art
.
1020-1021 Cod civil.
Întrucât, în raport de prevederile
art
. 304
Cpc
, recursul poate fi
exercitat numai pentru motive de
nelegalitate
, Înalta
Curte nu poate cenzura decizia
recurată
sub
aspectul modului în care, prin interpretarea probelor administrate,
instanța de apel a stabilit situația de fapt sub aspectul
îndeplinirii de către părți a obligațiilor asumate. Ceea ce
poate fi verificat în această cale de atac este numai caracterul
esențial al obligațiilor
neexecutate
, prin
raportare la dispozițiile legale aplicabile.
În acest sens, Înalta Curte apreciază
că instanța de apel a interpretat corect prevederile
art
. 70 din Regulamentul privind exercitarea profesiei de
notar care impun prezentarea unui extras de carte funciară și a unui
certificat de atestare fiscală pentru imobilul ce face obiectul
contractului de vânzare-cumpărare.
În acord cu aceste prevederi și cu
dispozițiile
art
. 45 din Legea
nr
. 7/1996
(modificat prin Legea
nr
. 247/2005) era necesară
dezmembrarea și intabularea fiecărei unități locative
pentru a fi posibilă încheierea contractului, astfel încât
neexecutarea
acestei obligații de către
reclamanți, deși parțială, este esențială, putând
constitui temei al
rezoluțiunii
solicitate.
Mai mult, așa cum în mod corect au
apreciat instanțele, includerea acestei obligații în clauzele
contractuale convenite de părți, prin aplicarea
art
.
969-970 Cod civil, face ca
neexecutarea
ei să
constituie temei pentru pronunțarea
rezoluțiunii
actului juridic încheiat.
Neîndeplinirea
obligațiilor contractuale stabilite în sarcina
promitenților-vânzători
privind dezmembrarea construcției pe unități locative și
intabularea dezmembrării în cartea funciară și constatarea
caracterului esențial al acestor obligații în finalizarea actului
juridic de înstrăinare a constituit temeiul hotărârii
pronunțate, referirile instanței la
neprezentarea
anterioară a actelor solicitate de
reclamantă
reprezintă numai un argument în dovedirea
neîndeplinirii
obligațiilor
asumate de pârâții-reclamanți,
fără a fi apreciată ca o sarcină distinctă,
asumată și
neexecutată
de
aceștia.
S-a apreciat totodată corect, prin
interpretarea clauzelor contractuale, că implicarea reclamantei în
alegerea unor finisaje nu poate avea semnificația individualizării
imobilelor pe care acestea urma să le cumpere, câtă vreme
părțile au stipulat prin
antecontractul
încheiat că dreptul de opțiune al reclamantei urma să fie
exprimat printr-un act adițional ulterior, el putând fi exercitat
până la încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă
autentică.
În lipsa determinării, în
condițiile contractuale convenite, a unităților locative ce
urmau a fi dobândite de reclamantă și, pe cale de
consecință, și a prețului acestuia, nu se poate imputa,
așa cum de altfel a reținut și instanța de apel, culpa
reclamantei în
neachitarea
prețului și, pe
cale de consecință,
rezoluțiunea
promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate nu poate fi
pronunțată pentru
neexecutarea
acestei
obligații.
Prin urmare, Înalta Curte apreciază
că, în mod corect, instanța de apel a reținut culpa
exclusivă a reclamanților în
neexecutarea
obligațiilor contractuale asumate, criticile formulate de recurenți
sub acest aspect, fiind
nefondate
.
b. În analiza acestui motiv de recurs,
Înalta Curte pornește de la premisa că dispozițiile
art
. 304
pct
. 7
Cpc
. trebuie interpretate prin raportare la prevederile
art
. 298 și
art
.
261
pct
. 5
Cpc
.
Art
. 261
pct
. 5
Cpc
. prevede pentru
instanță obligația de a arăta în considerentele
hotărârii, motivele de fapt și de drept care au format convingerea
instanței, precum și motivele pentru care au fost înlăturate
cererile părților. În aplicarea acestor dispoziții legale,
instanța este obligată să motiveze soluția
pronunțată sub aspectul fiecărui capăt de cerere, respectiv
a fiecărui motiv de apel, iar nu să răspundă tuturor
argumentelor invocate de părți în susținerea acestor capete de
cerere ori a motivelor de apel.
În susținerea motivului de recurs
întemeiat pe prevederile
art
. 304
pct
.
7
Cpc
, recurenții arată că:
-
prin
motivele de apel au susținut existența culpei exclusive a intimatei
în
neexecutarea
convenției, iar în
considerentele deciziei, instanța de apel nu se face nici o referire cu
privire la acest aspect.
-
deși arată că practica
notarială invocată de pârâții-reclamanți ar
contraveni dispozițiilor legale, instanța de apel nu arată care
sunt aceste prevederi legale și nici nu indică norma juridică care
ar obliga părțile ca, la încheierea contractului de vânzare
cumpărare pentru unități locative dintr-un condominiu nou
construit să obțină, în prealabil, certificate fiscale și
extrase de carte funciară pentru fiecare dintre acestea.
-
instanța de apel reține în
considerente motive contradictorii, cu privire la data limită
convenită de părți pentru încheierea actului la notariat.
Niciuna
dintre
aceste susțineri nu ar justifica modificarea deciziei
recurate
în temeiul
art
. 304
pct
. 7
Cpc
, pentru următoarele argumente:
-
în considerentele deciziei
recurate
,
instanța de apel expune motivele pentru care a considerat conduita
recurenților ca fiind în afara angajamentelor făcute, cu
consecința stabilirii în sarcina lor a culpei
nefinalizării
contractului de vânzare-cumpărare la încheierea căruia s-au obligat.
Instanța de apel a arătat în
cuprinsul hotărârii pronunțate că, pentru a ajunge la
această concluzie, a raportat conduitele pe care părțile
litigante le-au avut în perioada de referință convenită de ele
pentru încheierea contractului, la obligațiile convenționale pe care
acestea și le-au asumat prin
antecontract
.
În acest fel, Curtea de Apel a răspuns
motivului de apel care viza reținerea eronată de către prima
instanță a culpei reclamanților la
neîncheierea
în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare, respectând
dispozițiile
art
. 261 alin. (5)
Cpc
. raportat la
art
. 298
Cpc
.
Faptul că instanța de apel nu a
răspuns tuturor argumentelor aduse de reclamanți în susținerea
culpei reclamantei-pârâte la
neîncheierea
actului de
vânzare-cumpărare în formă autentică nu poate determina
modificare deciziei în temeiul
art
. 304 pct.7
Cpc
, obligația motivării hotărârii
raportându-se la motivele de apel formulate, iar nu la argumentele aduse în
susținerea acestora.
-
instanța de apel a arătat că
nu-și poate fundamenta soluția pe o practică notarială
și a argumentat că susținerile recurenților întemeiate pe
această practică vin în contradicție cu regulamentul privind
exercitarea profesiei de notar, arătând motivele pentru care
apreciază că recurenții nu și-au îndeplinit
obligațiile asumate în lipsa unei prealabile dezmembrări a
proprietății și a înregistrării distincte a fiecărei
unități locative.
Sub aceste aspecte, decizia este
motivată în acord cu prevederile menționate anterior, critica
formulată sub aceste aspecte
nefiind
fondată.
-
în ceea ce privește data la care
părțile au convenit încheierea actului de vânzare-cumpărare,
hotărârea
recurată
nu cuprinde motive
contradictorii.
Analizând semnificația plății sumei de 1465
euro
de către reclamanta-pârâtă la data de 26
ianuarie 2007, după termenul limită convenit de părți în
vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă
autentică instanța de apel a arătat că aceasta nu poate fi
decât aceea a unui acord tacit și implicit al părților
antecontractului
de vânzare-cumpărare de prelungire a
efectelor acestuia, dincolo de termenul limită impus inițial,
respectiv 31 decembrie 2006, consecință lipsită însă de
relevanță față de opțiunea exprimată de ambele
părți litigante, de rezoluțiune a
antecontractului
încheiat de ele.
Nu se poate susține că,
astfel argumentată, hotărârea
recurată
conține
motive contradictorii cu privire la
data convenită de părți în vederea încheierii
actului de vânzare-cumpărare. Instanța de apel a interpretat
conduita părților sub
aspectul efectelor juridice pe care aceasta
le poate produce, fiind însă
consecventă
în aprecierile făcute sub aspectul momentului la care actul juridic
urma
a fi încheiat.
În
consecință, Înalta Curte a apreciat că admiterea recursului în
baza
art
.
304
pct
. 7
Cpc
, nu poate fi dispusă.
Pe cale de
consecință, în baza
art
. 312 alin. (1)
Cpc
, recursul declarat de
reclamanți
a fost respins ca
nefondat
, iar în temeiul
art
. 274
Cpc
, aceștia
au fost
obligați la 3306 lei cheltuieli de judecată în recurs.