ÎCCJ, decizie (scj.ro #86703)

Acțiune privind rezoluțiunea unui contract de vânzare-cumpărare. Restituirea sumei de bani plătită ca arvună. Cuprins pe materii . Drept civil. Obligații. Contracte. Rezoluțiunea și rezilierea. Acțiune privind rezoluțiunea unui contract de vânzare-cumpărare. Restituirea sumei de bani plătită ca arvună. Index alfabetic. Drept civil - antecontract de vânzare cumpărare; - rezoluțiune - arvună Codul civil: art . 969-970, art . 977, art . 982, art . 1298 Noțiunea de arvună folosită în cuprinsul art . 1298 Cod civil are semnificația unei sume de bani sau a unui bun mobil, remisă în momentul încheierii unui contract, fie pentru a marca, în mod ferm, încheierea actului juridic, fie pentru a permite oricăreia dintre părțile contractante să-și retragă ulterior consimțământul dat.

Calificarea unei sume de bani ca fiind arvună sau parte din preț determină efecte juridice diferite, în temeiul art . 1298 Cod civil, numai arvuna urmând să fie restituită „îndoit" creditorului obligației neexecutate . Având în vedere caracterul sancționator al unei clauze de arvună și în lipsa unor criterii legale de diferențiere a acesteia de sume ce pot constitui parte din preț, pentru a califica o sumă de bani ca fiind plătită cu titlu de arvună, este necesar ca această calificare să rezulte din intenția părților, din manifestarea lor de voință în acest sens . Î.C.C.J, Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr . 6360 din 4 iunie 2009. Prin sentința nr . 1587 din 12 decembrie 2007, Tribunalul București, Secția a IV-a Civilă a admis cererea principală, astfel cum a fost completată, formulată de pârâta M.I.

împotriva reclamanților B.G. și B.M., a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat la BNP , a obligat reclamanții la plata sumei de 318.550 euro (echivalent în lei la data plății) către pârâtă; a respins ca nefondată cererea reconvențională a reclamanților, aceștia din urmă fiind obligați și la suportarea cheltuielilor de judecată efectuate de pârâtă în sumă totală de 18.950 lei, cu aplicarea art . 274 alin. (3) Cpc . Cererea reclamanților de acordare a cheltuielilor de judecată a fost respinsă, ca nefondată . Prima instanță a reținut că printr-un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat, reclamanții B.M. și B. G. ( promitenți vânzători) s-au obligat să vândă pârâtei M.I.

( promitenta cumpărătoare) unități locative distincte ce urmau să fie cuprinse în imobilul construcție cu destinația de locuință, aflat în curs de edificare pe terenul în suprafață totală de 500 mp . situat în orașul Bușteni. „Numărul unităților locative și descrierea lor, ca și cotă indiviză din părțile comune ale imobilului și din terenul aferent fiecărei unități locative" urmau „să fie stabilite ulterior pe baza unui act adițional sau direct cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare". Prin aceeași convenție, părțile au stabilit prețul vânzării, diferențiat pe metru pătrat construit aferent suprafețelor construite ale unităților locative, părților și dependințelor comune și terenului aferent.

Totodată, s-a constatat plata de către promitenta-vânzătoare a unei sume de 70.000 euro , urmând ca restul de preț să fie stabilit în funcție de numărul apartamentelor și/sau garsonierelor care se vor conveni ulterior încheierii antecontractului de vânzare- cumpărare și să fie achitat integral la data încheierii contractului de vânzare- cumpărare.

Părțile au menționat în cererile lor și au recunoscut în fata instanței că pârâta a mai plătit, în timp, suma de 89.275 euro , astfel că suma achitată în total a fost de 159.275 euro . S-a convenit, totodată, ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să aibă loc după recepționarea finală a lucrărilor de construcție și intabularea construcției dezmembrate pe apartamente/garsoniere, dar nu mai târziu de data de 31 decembrie 2006. Neînțelegerile intervenite între părți nu au mai făcut posibilă perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că fiecare dintre acestea a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare din culpa celeilalte.

Verificând conținutul obligațiilor asumate de părți prin antecontractul de vânzare-cumpărare, prima instanță a ajuns la concluzia că reclamanții sunt cei care se fac vinovați de neexecutarea parțială a unor obligații esențiale pentru încheierea contractului în formă autentică, respectiv a obligațiilor de dezmembrare a construcției pe unități locative distincte (realizată abia prin actul de dezmembrare autentificat sub nr.224 din 5 martie 2007), de intabulare a dezmembrării în cartea funciară (realizată abia la 7 martie 2007), de solicitare a eliberării certificatului fiscal (realizată la 28 februarie 2007), de deschidere a rolului fiscal pentru fiecare unitate locativă rezultată în urma dezmembrării (solicitată la 5 martie 2007). Deși aceste obligații au fost executate pe parcursul procesului, s-a constatat că o atare împrejurare este nerelevantă pentru raporturile juridice dintre părți, de vreme ce acestea nu au căzut de acord asupra prelungirii duratei menționate în antecontract , iar potrivit voinței exprimate deja de pârâții- reclamanți, încheierea contractului într-o astfel de circumstanță nu ar mai putea avea loc decât prin renegocierea prețului.

S-a mai reținut și că, potrivit clauzelor stabilite prin antecontractul încheiat, pârâta avea un drept de a alege unitățile locative pe care urma să le cumpere, drept pe care și-l putea exercita în chiar momentul încheierii contractului propriu-zis, ceea ce presupune că, și dacă anterior ar fi făcut deja o opțiune, ea avea posibilitatea să și-o schimbe. În ceea ce o privește pe pârâtă, s-a observat că unica obligație asumată a fost aceea de plată a restului de preț, obligație pe care s-a declarat gata să și-o îndeplinească.

Constatând că reclamanții sunt cei în culpă cu privire la îndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontract , că deși este vorba despre o neexecutare parțială a obligațiilor, ea este una esențială și că reclamanții au fost puși în întârziere cu privire la neexecutarea acestor obligații printr-o notificare în baza art . 1020-1021 Cod civil, prima instanță a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, din culpa pârâților-reclamanți.

În temeiul art . 1298 Cod civil și al art.VI alin. (2) din antecontract , tribunalul i-a obligat pe reclamanți să restituie pârâtei dublul sumei primite de la aceasta, respectiv 318.550 euro , în echivalent în lei la data plății, apreciindu-se că toate sumele plătite anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare trebuie să aibă același regim juridic, respectiv acela de avans din preț (iar nu diferență de preț), neputându-se accepta plata unor sume de bani cu titlu de preț anterior transferului dreptului de proprietate. Referitor la cheltuielile de judecată, prima instanță a făcut aplicarea prevederilor art . 274 alin. (3) Cpc și a apreciat că onorariul de avocat plătit de reclamantă, în cuantum de 11.968,07 lei este disproporționat, avocatul ales reprezentând-o pe reclamantă ulterior redactării cererii de chemare în judecată și momentului discutării probelor.

Astfel, onorariul solicitat a fost redus la suma de 5.000 lei. Împotriva acestei sentințe au declarat apel ambele părți, iar prin decizia civilă nr . 683A din 25 septembrie 2008, Curtea de Apel București, Secția a IlI-a a respins, ca nefondat , apelul declarat de pârâtă și a admis apelul declarat de reclamanți, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a obligat reclamanții să restituie pârâtei suma de 229.275 euro (140.000 + 89.275 euro ) în echivalent în lei la data plății. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței și a fost obligată reclamanta să plătească pârâților cheltuieli de judecată în apel în cuantum de 2385,72 lei.

Curtea de Apel a apreciat că apelul declarat de reclamanți este întemeiat în următoarele limite: Prima instanță a concluzionat corect în sensul că reclamanții poartă culpa nefinalizării între părți a contractului autentic de vânzare-cumpărare la încheierea căruia aceștia se obligaseră prin antecontractul de vânzare-cumpărare. Raportând conduitele, pe care părțile litigante le-au avut în perioada de referință convenită de ele pentru încheierea contractului, la obligațiile convenționale pe care acestea și le asumaseră prin antecontractul menționat s-a constat că, într-adevăr, reclamanții au fost cei ce s-au comportat în afara angajamentelor făcute, fără a exista pentru aceasta o justificare rezonabilă, ceea ce induce concluzia culpei lor.

S-a reținut în acest sens că, deși prin notificarea din 18 decembrie 2006 trimisă reclamantei, pârâții declarau că și-au îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract , inclusiv pe cele privitoare la dezmembrarea construcției pe unități locative și intabularea dezmembrării în cartea funciară, au omis și s-au eschivat sub diverse pretexte să dea curs solicitării legitime a reclamantei de a i se înfățișa documentele doveditoare ale îndeplinirii tuturor formalităților necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare a unităților locative din imobilul construit de pârâți.

Curtea de Apel a confirmat interpretarea primei instanțe în sensul că neîndeplinirea acestor obligații, asumate în mod distinct și expres de către reclamanți prin antecontract nu poate fi considerată ca o împrejurare neglijabilă, ci trebuie văzută ca o neexecutare parțială însă esențială a obligațiilor convenționale ale pârâților, fără de care încheierea contractului la care aceștia se obligaseră nu ar fi fost posibilă.

Instanța de apel nu a respins argumentul în sensul că practica notarială ar fi permis, chiar și în aceste condiții, încheierea contractului de vânzare-cumpărare proiectat de părți, cu consecința intabulării proprietăților vândute direct pe numele cumpărătorului, cu motivarea că, pe de o parte, se invocă o practică notarială (de altfel, nedovedită ) ce vine în contradicție cu legea (respectiv Regulamentul privind exercitarea profesiei de notar, modificat și completat), iar pe de altă parte pentru că a apreciat că încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condiții de legalitate pentru unități locative dintr-un condominiu nou construit ar presupune obținerea prealabilă a certificatelor fiscale și extraselor de carte funciară pentru fiecare dintre acestea.

Emiterea acestor documente nu ar fi posibilă fără prealabila dezmembrare a proprietății condominiului și a înregistrării distincte operate cu referire la fiecare unitate locativă care o compune, extrasul de carte funciară și certificatul fiscal pentru întregul condominiu neputând sta la baza vânzării-cumpărării fiecărei unități locative distincte ce îl compune.

S-a mai constatat că reclamanții nu au dat curs solicitării legitime a pârâtei de a-i fi prezentate documentele ce demonstrau îndeplinirea obligațiilor asumate de aceștia prin antecontract nici măcar în privința acelor formalități care fuseseră realizate de ei până la momentul notificării reclamantei și că aceeași notificare din 18 decembrie 2006 demonstrează că reclamanții au suprimat dreptul de alegere rezervat promitentei cumpărătoare prin antecontract pentru numărul unităților locative și descrierea lor, respectiv cota indiviză din părțile comune ale imobilului și terenul aferent, impunându-i acesteia semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru „pachetul convenit de 3 apartamente, respectiv apartamentele 4, 5 și 8". Chiar dacă - așa cum au demonstrat reclamanții - pârâta se implicase în lucrările de finisare interioară a acestor trei unități locative, atâta timp cât între părți nu intervenise un act adițional ferm prin care acestea să fi convenit cu titlu definitiv asupra spațiilor pentru care să fie valabilă promisiunea lor de vânzare-cumpărare, pârâta păstra acest drept de alegere, putându-l exercita până la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Cât privește actul plății sumei de 1465 euro de către pârâtă la data de 26 ianuarie 2007, după termenul limită convenit de părți în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, plata făcută tot cu titlu de tranșă de preț (potrivit mențiunilor din chitanța liberatorie ), Curtea de Apel a apreciat că prima instanță i-a dat o interpretare corectă, el neputând semnifica o recunoaștere din partea reclamantei a culpei sale în neîncheierea contractului până la termenul convenit și a faptului că pârâții și-ar fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract , întrucât, deși declaraseră îndeplinirea tuturor obligațiilor asumate prin antecontract , pârâții-reclamanți nu le și realizaseră integral.

Singura consecință decurgând din actul acestei plăți, acceptată de către pârâții-reclamanți, nu poate fi decât aceea a deducerii unui acord tacit și implicit al părților antecontractului de vânzare-cumpărare de prelungire a efectelor acestuia, dincolo de termenul limită impus inițial, respectiv 31 decembrie 2006. O astfel de consecință însă este lipsită de relevanță în prezent, față de opțiunea exprimată de ambele părți litigante, de rezoluțiune a antecontractului încheiat de ele.

Instanța de apel a apreciat că apelul reclamanților este îndreptățit în privința soluției primei instanțe relative la suma asupra căreia poartă sancțiunea prevăzută de art . 1298 Cod civil, întrucât prima instanță a greșit atunci când a hotărât că aceasta trebuie să vizeze întreaga sumă plătită de către reclamanta-pârâtă în executarea antecontractului . Instanța de apel a considerat sub acest aspect că, justificarea dată de tribunal soluției sale - aceea că toate sumele plătite anterior încheierii actului translativ de proprietate trebuie să aibă același regim juridic, respectiv de avans din preț, nefiind acceptabilă ipoteza că, deși transferul dreptului de proprietate nu a operat, o parte din suma achitată ar reprezenta avans, iar o altă parte diferență de preț - nu ține seama de clauzele contractuale neechivoce inserate de părți la capitolul IV al antecontractului semnat de ele, clauze care contrazic raționamentul instanței.

La capitolul IV al antecontractului , privitor la modalitatea de plată a prețului, promitenții-vânzători au declarat că au primit de la promitenta cumpărătoare până la data semnării actului suma de 70.000 euro , urmând ca restul de preț să fie stabilit în funcție de numărul apartamentelor și/sau garsonierelor ce se vor determina ulterior încheierii antecontractului și achitat fie integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare,fie eșalonat, în rate, până la data finalizării lucrărilor de construire și a finalizării contractului de vânzare-cumpărare. În acest din urmă caz, plata fiecărei tranșe de preț va fi dovedită prin chitanța descărcătoare încheiată sub semnătură privată de către unul din soții promitenți vânzători.

Așadar, a reținut Curtea de Apel, prin voința lor, părțile au conferit sumei achitată de promitenta cumpărătoare până la data încheierii antecontractului în formă autentică regimul juridic al avansului (el fiind ca atare denumit și în capitolul VII al convenției), în timp ce, pentru sumele achitate ulterior acestui moment au stabilit că ele reprezintă tranșe de preț, cu toate implicațiile decurgând din această calificare, urmând ca dovada plății lor să fie făcută prin chitanțe descărcătoare încheiate prin înscris sub semnătură privată. Aceste clauze contractuale au fost puse în aplicare de către părțile litigante, întrucât pârâta a plătit reclamanților, ulterior semnării antecontractului , mai multe sume de bani, toate aceste sume reprezentând - potrivit convenției părților și mențiunilor exprese însușite prin semnătură de ambele părți, din chitanțele descărcătoare - tranșe de preț pentru cumpărarea imobilului din Bușteni.

Curtea a făcut aplicarea art . 969 Cod civil și a apreciat că, în cauză, voința părților a fost una clară, neechivocă ori susceptibilă de mai multe înțelesuri cu privire la regimul juridic conferit sumelor de bani plătite în executarea antecontractului , iar instanța de judecată nu poate ignora în detrimentul uneia din părți, voința liber exprimată a acestora la momentul semnării actului, semnificația unor termeni ori regimul juridic atribuit elementelor contractului asupra cărora părțile însele au convenit. S-a mai apreciat că interpretarea dată de prima instanță regimului juridic al sumelor de bani plătite de pârâtă are ca rezultat crearea unui plus de valoare în patrimoniul acesteia fără nici un temei legal și împotriva oricărui temei contractual izvorât din convenția părților.

În consecință, Curtea de Apel a concluzionat că intră sub regimul juridic al arvunei la care se referă textul art.1298 Cod civil, doar suma plătită de pârâtă și acceptată de reclamanți cu titlu de avans, respectiv suma de 70.000 de euro , doar în privința acesteia existând obligația reclamanților de a o întoarce îndoită, în virtutea convenției lor și a prevederilor art.1298 Cod civil cărora au acceptat să se supună. Cât privește restul sumei de bani, de 89.275 euro plătită de pârâtă și acceptată de reclamanți cu titlu de tranșă de preț pentru cumpărarea imobilului din Bușteni, s-a apreciat că subzistă doar obligația reclamanților de a o restitui, ca o consecință a rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare pentru neexecutarea sa culpabilă.

Prin urmare, instanța de apel a admis apelul declarat de reclamanți, urmând ca aceștia să fie obligați la restituirea sumei totale de 229.275 euro , compusă din dublul avansului, de 140.000 euro și de restul de preț primit, în valoare de 89.275 euro , în echivalent în lei la data plății. Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părți. 1 .Reclamanta-pârâtă critică decizia instanței de apel pentru următoarele considerente: a. Hotărârea a fost pronunțată cu interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, instanța schimbând natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia (art.304 pct.8 Cpc ). Instanța de apel a interpretat greșit natura juridică a sumelor de bani pe care sub recurenta le-a achitat, considerând că doar cele plătite anterior semnării antecontractului de vânzare-cumpărare au natura juridică a unui avans iar sancțiunea prevăzută de art . 1298 Cod civil ar putea fi aplicată doar în legătură II cu aceste sume.

b. Hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea și interpretarea greșită a legii ( art . 304 pct . 9 Cpc ). Se susține în acest sens că decizia atacată este nelegală, întrucât conține o aplicare greșită a dispozițiilor art.1298 Cod civil coroborat cu art . 969 și art . 977 Cod civil. Voința părților nu a fost în sensul de a califica sumele achitate înainte de semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare ca fiind avans, iar cele ulterioare acestui moment ca fiind „diferență de preț". Toate sumele plătite în avans în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare constituie arvună în sensul art . 1297 si 1298 C .civ ., aceste dispoziții legale nefacând distincție după cum aceste sume au fost achitate într-o singură tranșă au în mai multe.

c. Hotărârea instanței de apel este nelegală și cu privire la respingerea apelului pârâtei privind soluționarea de către prima instanță a cererii de obligare a reclamanților plata cheltuielilor de judecată. Prima instanță a făcut o apreciere greșită asupra cuantumului cheltuielilor de judecată reținând că acestea sunt disproporționate față de împrejurarea că avocatul ales a fost angajat în cauză ulterior redactării cererii de chemare în judecată și momentului solicitării și încuviințării probelor. Or, cenzurarea cheltuielilor de judecată nu este condiționată de momentul angajării avocatului într-un litigiu, stabilirea onorariului avocatului fiind atributul exclusiv al părților.

Mai mult, cuantumul onorariului este rezonabil față de împrejurarea că, în raport de dispozițiile Legii nr . 51/1995 și de prevederile art . 133 alin. (1) teza a II-a din Statutul profesiei de avocat, nu mai există niveluri minimale ale onorariilor, acesta constituind un element lăsat la libera negociere a părților.

2.Prin recursul declarat, pârâții-reclamanți au formulat următoarele critici de nelegalitate : a. Instanța de apel a interpretat și aplicat greșit legea (art.304 pct.9 Cpc ). în mod greșit, prin decizia recurată , instanța de apel menține obligarea reclamanților la restituirea dublului avansului achitat de pârâtă cu ocazia încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, reținând culpa exclusivă a recurenților în neexecutarea convenției și dispozițiile art . 1298 C .civ . Soluționând apelul, instanța nu a analizat susținerile privind culpa intimatei în neexecutarea convenției rezultată din neplata diferenței de preț convenit, încălcând astfel principiul disponibilității.

Nu poate fi reținută culpa recurenților în neexecutarea convenției pentru faptul de a nu fi prezentat intimatei, anterior prezentării la notariat, actele de dezmembrare, deoarece o astfel de obligație nu fusese convenită prin antecontract , iar formalitățile îndeplinite până la acea dată erau suficiente pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare. Cea de-a doua faptă culpabilă, reținută în sarcina recurenților constă în neefectuarea intabulării pentru fiecare apartament în parte până la data stipulată în antecontract , respectiv până la 31 decembrie 2006. Or, la data de 18 decembrie 2006, când recurenții au notificat intimata să se prezinte la notariat în vederea perfectării vânzării și pentru achitarea diferenței de preț convenit, actele necesare și suficiente pentru efectuarea înstrăinării erau efectuate.

Au fost depuse, în acest sens la dosar, dovezi privind finalizarea construcției, intabularea dreptului de proprietate asupra întregului imobil, extras de carte funciară și fișele cadastrale întocmite pentru fiecare apartament. Reținând ca motiv de rezoluțiune a antecontractului neîndeplinirea obligației de prezentare a certificatului fiscal și a extrasului de carte funciară pentru fiecare apartament în parte, fără a verifica dacă actele deținute de recurenți la acea dată erau suficiente pentru încheierea actului și în condițiile în care, nu existau probe care să dovedească prezentarea intimatei la notariat, în vederea achitării deferentei de preț și încheierii actului de vânzare-cumpărare, instanța de apel a lipsit de conținut juridic antecontractul încheiat între părți, interpretându-l într-un sens în care să nu mai producă efecte juridice și încălcând dispozițiile art . 70 și art . 87 alin. (2) din Regulamentul de punere în aplicare a Legii nr . 36/1995.

Se susține că, și în ipoteza în care ar fi reținut că aceste acte deținute de recurenți nu reprezentau o îndeplinire exactă a obligației prevăzută în contract, instanța de apel ar fi trebuit să constate în același timp că, această încălcare nu era esențială pentru a putea conduce la rezoluțiunea convenției, câtă vreme încheierea actului (actelor de vânzare cumpărare ) era posibilă pe baza înscrisurilor prezentate.

Se arată că instanța de apel a reținut nelegal și faptul că prin notificarea din 18 decembrie 2006 a fost suprimat dreptul intimatei de alegere a apartamentelor, în condițiile în care, apartamentele fuseseră alese anterior de intimată, care s-a ocupat personal de alegerea materialelor necesare efectuării lucrărilor de finisare și îmbunătățiri (gresie, faianță, obiecte sanitare etc ). b. Hotărârea instanței de apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ( art . 304 pct . 7 Cpc .) Prin motivele de apel, reclamanții au susținut existența culpei exclusive a intimatei în neexecutarea convenției, arătând că aceasta nu a răspuns notificărilor și nu s-a prezentat la notariat pentru achitarea diferenței de preț convenit și încheierea actului de vânzare-cumpărare.

În considerentele deciziei, instanței de apel nu se face nici o referire cu privire la aceste aspecte. În plus, deși arată că practica notarială invocată de reclamanți ar contraveni dispozițiilor legale, instanța de apel nu arată care sunt aceste prevederi legale și nici nu indică norma juridică care ar obliga părțile ca la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru unități locative dintr-un condominiu nou construit să obțină, în prealabil, certificate fiscale și extrase de carte funciară pentru fiecare dintre acestea. Decizia instanței de apel este nelegală și pentru faptul că reține în considerente motive contradictorii, cu privire la data limită convenită de părți pentru încheierea actului la notariat.

Analizând decizia recurată , în limita criticilor formulate prin recursurile declarate, Înalta Curte retine următoarele: 1.Recursul declarat de reclamanta-pârâtă este fondat sub următoarele aspecte: a.b . În verificarea legalității deciziei recurate , prin prisma motivelor de recurs formulate, Înalta Curte apreciază ca fiind relevante următoarele clauze cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 21 martie 2006: - prin clauza intitulată „obiectul antecontractului ", promitenții-vânzători s-au obligat să vândă promitentei-cumpărătoare „ unități locative distincte ce vor fi cuprinse în imobilul aflat în curs de edificare (...),urmând ca numărul unităților locative și descrierea lor, ca și cota indiviză din părțile comune ale imobilului și terenului aferent fiecărei unități locative să fie stabilite ulterior pe baza unui act adițional (...) sau direct cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare (...)." - în capitolul III al antecontractului , intitulat „prețul" părțile au stabilit prețul fiecărui metru pătrat construit aferent suprafețelor construite ale unităților locative, al fiecărui metru pătrat construit aferent părților și dependințelor comune și prețul fiecărui metru pătrat de teren - spațiu verde - aferent unităților locative.

- în ceea ce privește „ modalitatea de plată a prețului" care reprezintă conținutul capitolului IV din antecontract , părțile au stipulat că antecontractul încheiat reprezintă chitanță descărcătoare de primire a sumei de 70.000 euro încasată de promitenții-vânzători de la promitenta-cumpărătoare , „ urmând ca restul de preț să fie stabilit în funcție de numărul apartamentelor și/sau garsonierelor care vor fi stabilite ulterior încheierii prezentului antecontract și achitat fie integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, fie eșalonat, în rate, până la data finalizării lucrărilor de construire și a finalizării contractului de vânzare-cumpărare". - în capitolul VI intitulat „Clauze speciale.

Sancțiuni", părțile au prevăzut ca „sancțiunile aplicabile pentru nerespectarea obligațiilor asumate (...) să fie cele prevăzute de art . 1298 Cod civil". - stabilind în capitolul VII al antecontractului drepturile și obligațiile promitentei-cumpărătoare , părțile au convenit că „prețul urmează să fie determinat odată cu stabilirea unităților locative pornind de la valorile pe metru pătrat construit și respectiv pe metru pătrat de teren aferent (...)" din care, la data semnării antecontractului , s-a achitat „un avans în cuantum de 70.000 euro ". În urma probelor administrate în cauză, instanța de apel a reținut că până la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, promitenta vânzătoare a achitat suma de 70.000 euro , iar ulterior acestei date, suma de 89.275 euro . Interpretând clauzele contractuale convenite de părți, Curtea de Apel a concluzionat că intră sub regimul juridic al arvunei reglementate de art . 1298 cod civil numai suma de 70.000 euro , doar în privința acesteia existând obligația pârâților-reclamanți de a o întoarce îndoită, în virtutea textului de lege menționat.

Cât privește suma de 89.275 euro , instanța de apel a considerat că ea nu reprezintă arvună, ci tranșă din prețul imobilului-obiect al antecontractului încheiat de părți și, prin urmare, ea trebuie restituită de promitenții-vânzători ca o consecință a rezoluțiunii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare convenită de părți. Înalta Curte apreciază că, în acest mod, instanța de apel a interpretat greșit natura juridică a actului juridic dedus judecății, cu consecința stabilirii eronate a unui regim juridic diferit în privința celor două sume de bani menționate, ceea ce determină admiterea recursului formulat, în temeiul art . 304 pct . 8 Cpc . Noțiunea de arvună folosită în cuprinsul art . 1298 Cod civil are semnificația unei sume de bani sau a unui bun mobil, remisă în momentul încheierii unui contract, fie pentru a marca, în mod ferm, încheierea actului juridic, fie pentru a permite oricăreia dintre părțile contractante să-și retragă ulterior consimțământul dat.

Calificarea unei sume de bani ca fiind arvună sau parte din preț determină efecte juridice diferite, în temeiul art . 1298 Cod civil, numai arvuna urmând să fie restituită „îndoit" creditorului obligației neexecutate . Având în vedere caracterul sancționator al unei clauze de arvună și în lipsa unor criterii legale de diferențiere a acesteia de sume ce pot constitui parte din preț, pentru a califica o sumă de bani ca fiind plătită cu titlu de arvună, este necesar ca această calificare să rezulte din intenția părților, din manifestarea lor de voință în acest sens.

Interpretând manifestarea de voință a părților în cauză, Înalta Curte apreciază că intenția acestora a fost aceea de a califica ca arvună și a supune regimului juridic prevăzut de art . 1298 Cod civil întreaga sumă de bani achitată de reclamantă în baza antecontractului încheiat între părți, respectiv întreaga sumă de 159.275 euro . Această concluzie se bazează pe interpretarea clauzelor contractuale menționate anterior. Astfel, în capitolul VI al antecontractului , părțile au stipulat că se supun sancțiunilor prevăzute de art . 1298 Cod civil pentru nerespectarea obligațiilor rezultate din antecontract , fără a face vreo distincție între sumele achitate până la data încheierii antecontractului și cele ce urmau să fie plătite ulterior acestui moment.

Nu s-ar putea susține că o astfel de distincție ar rezulta implicit din conținutul capitolului IV al antecontractului intitulat „modalitatea de plată a prețului". Pornind de la prevederile cuprinse în această clauză contractuală și având în vedere conduita ulterioară a părților, Curtea de Apel a concluzionat că părțile ar fi convenit să confere sumei achitate de promitenta-cumpărătoare până la data încheierii antecontractului regimul juridic al avansului, iar celor achitate ulterior, pe cel al unor tranșe de preț. Această interpretare ignoră însă faptul că, din aceeași clauză contractuală, rezultă că prețul vânzării-cumpărării nu fusese determinat (el nu era nici măcar determinabil până la manifestarea opțiunii promitentei-cumpărătoare în legătură cu imobilele pe care dorește să le achiziționeze), chiar părțile precizând că acesta urmează să fie stabilit ulterior încheierii antecontractului și arătând care sunt modalitățile de achitare a acestuia.

Terminologia folosită de părți - în cuprinsul clauzei menționate acestea folosesc noțiunea de „tranșă de preț" cu referire la plățile ce urmau să se facă după încheierea antecontractului - nu poate susține o concluzie contrară și nu poate determina prin ea însăși calificarea juridică a sumelor achitate ulterior încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. În acord cu prevederile art . 977 și art . 982 Cod civil, interpretarea cauzelor contractuale nu trebuie să aibă în vedere sensul literal al termenilor folosiți, ci intenția comună a părților, voința lor reală, întregul conținut al actului care le cuprinde, contextul în care acestea se încadrează. Din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare rezultă că părțile nu au convenit asupra prețului vânzării ( o astfel de înțelegere nu a intervenit nici ulterior, până la data sesizării instanței ), ci au stabilit numai un preț unitar pe metru pătrat construit și de teren.

Or, în lipsa determinării prețului vânzării, nu poate fi acceptată concluzia instanței de apel că ceea ce s-a achitat ulterior datei încheierii acestui antecontract ar reprezenta „tranșe de preț". O plată parțială dintr-un preț presupune cu necesitate stabilirea prealabilă a sumei la care aceasta se raportează, nefiind posibilă o executare, chiar parțială a unei obligații nedeterminate sub aspectul obiectului asupra căruia aceasta poartă.

În plus, faptul că părțile nu au înțeles să stabilească contractual un regim juridic diferit al plăților după cum acestea au fost achitate înainte sau după încheierea antecontractului , însă au stipulat în mod expres că sancțiunile aplicabile pentru nerespectarea tuturor obligațiilor asumate prin înscris să fie cele prevăzute de art . 1298 Cod civil, duce la concluzia că intenția lor reală a fost aceea de a supune regimului juridic reglementat de acest text, toate sumele achitate de promitenta-cumpărătoare . c. Ceea ce poate fi cenzurat pe calea controlului de legalitate exercitat în urma recursului declarat, este modul în care instanța a interpretat și aplicat prevederile art . 274 Cpc . Sub acest aspect, Înalta Curte constată că prima instanță a stabilit în mod corect că, în cauză, a existat, în raport de soluția pronunțată, o culpă procesuală a reclamanților.

Fiind în culpă procesuală, prin aplicarea prevederilor art . 274 Cpc , reclamanții au fost în mod legal obligați la plata cheltuielilor de judecată efectuate, dovedite și solicitate de pârâtă. Potrivit art . 274 alin. (3) Cpc . : „Judecătorii au dreptul să mărească sau să micșoreze onorariile avocaților (...) ori de câte ori vor constata motivat că sunt nepotrivit de mici sau de mari, față de valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat." Cenzurarea hotărârii pronunțate din perspectiva modului în care instanța de apel a determinat cuantumul cheltuielilor de judecată în urma aplicării prevederilor art . 274 alin. (3) Cpc , se rezumă la a verifica aplicarea criteriilor legale in raport cu care se apreciază cuantumul onorariilor avocaților și anume valoarea pricinii și munca îndeplinită de avocat.

Or, în cauză aceste criterii au fost avute în vedere de instanță. Verificarea aprecierilor instanței în aplicarea lor la desfășurarea litigiului, ar însemna exercitarea unui control judiciar asupra temeiniciei hotărârii pronunțate și o încălcare a dispozițiilor art . 304 Cpc , conform cărora modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate . Nu sunt fondate criticile recurentei prin care aceasta susține, sub aspectul aplicării art . 274 alin. (3) Cpc , că instanța a nesocotit dispozițiile Legii nr . 51/1995 și prevederile art . 133 alin. (1) teza a II-a din Statutul profesiei de avocat. Instanța nu a făcut decât să stabilească, în raportul procesual civil, cheltuielile de judecată pe care le datorează partea care a căzut în pretenții.

Prin aplicarea art . 274 alin. (3) Cpc , instanța nu a intervenit în contractul de asistență juridică, care își produce efectele între părți, ci doar a apreciat în ce măsură, onorariul părții care a câștigat procesul trebuie suportat de partea care a căzut în pretenții, aplicând pentru aceasta criteriile prevăzute de art . 274 alin. (3) Cpc . Prin urmare, în baza art . 304 pct . 8 Cpc , Înalta Curte a admis recursul declarat de reclamanta M.I., și, în consecință, în temeiul art . 312 alin.(3) Cpc a modificat în parte decizia recurată în sensul că, potrivit art . 296 Cpc a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței Tribunalului București, pe care o va menține. 2.Recursul declarat de reclamanți nu este fondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente: a. Instanța de apel a făcut o corectă interpretare și aplicare a prevederilor art . 1020-1021 Cod civil.

Întrucât, în raport de prevederile art . 304 Cpc , recursul poate fi exercitat numai pentru motive de nelegalitate , Înalta Curte nu poate cenzura decizia recurată sub aspectul modului în care, prin interpretarea probelor administrate, instanța de apel a stabilit situația de fapt sub aspectul îndeplinirii de către părți a obligațiilor asumate. Ceea ce poate fi verificat în această cale de atac este numai caracterul esențial al obligațiilor neexecutate , prin raportare la dispozițiile legale aplicabile. În acest sens, Înalta Curte apreciază că instanța de apel a interpretat corect prevederile art . 70 din Regulamentul privind exercitarea profesiei de notar care impun prezentarea unui extras de carte funciară și a unui certificat de atestare fiscală pentru imobilul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

În acord cu aceste prevederi și cu dispozițiile art . 45 din Legea nr . 7/1996 (modificat prin Legea nr . 247/2005) era necesară dezmembrarea și intabularea fiecărei unități locative pentru a fi posibilă încheierea contractului, astfel încât neexecutarea acestei obligații de către reclamanți, deși parțială, este esențială, putând constitui temei al rezoluțiunii solicitate. Mai mult, așa cum în mod corect au apreciat instanțele, includerea acestei obligații în clauzele contractuale convenite de părți, prin aplicarea art . 969-970 Cod civil, face ca neexecutarea ei să constituie temei pentru pronunțarea rezoluțiunii actului juridic încheiat.

Neîndeplinirea obligațiilor contractuale stabilite în sarcina promitenților-vânzători privind dezmembrarea construcției pe unități locative și intabularea dezmembrării în cartea funciară și constatarea caracterului esențial al acestor obligații în finalizarea actului juridic de înstrăinare a constituit temeiul hotărârii pronunțate, referirile instanței la neprezentarea anterioară a actelor solicitate de reclamantă reprezintă numai un argument în dovedirea neîndeplinirii obligațiilor asumate de pârâții-reclamanți, fără a fi apreciată ca o sarcină distinctă, asumată și neexecutată de aceștia.

S-a apreciat totodată corect, prin interpretarea clauzelor contractuale, că implicarea reclamantei în alegerea unor finisaje nu poate avea semnificația individualizării imobilelor pe care acestea urma să le cumpere, câtă vreme părțile au stipulat prin antecontractul încheiat că dreptul de opțiune al reclamantei urma să fie exprimat printr-un act adițional ulterior, el putând fi exercitat până la încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică. În lipsa determinării, în condițiile contractuale convenite, a unităților locative ce urmau a fi dobândite de reclamantă și, pe cale de consecință, și a prețului acestuia, nu se poate imputa, așa cum de altfel a reținut și instanța de apel, culpa reclamantei în neachitarea prețului și, pe cale de consecință, rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate nu poate fi pronunțată pentru neexecutarea acestei obligații.

Prin urmare, Înalta Curte apreciază că, în mod corect, instanța de apel a reținut culpa exclusivă a reclamanților în neexecutarea obligațiilor contractuale asumate, criticile formulate de recurenți sub acest aspect, fiind nefondate . b. În analiza acestui motiv de recurs, Înalta Curte pornește de la premisa că dispozițiile art . 304 pct . 7 Cpc . trebuie interpretate prin raportare la prevederile art . 298 și art . 261 pct . 5 Cpc . Art . 261 pct . 5 Cpc . prevede pentru instanță obligația de a arăta în considerentele hotărârii, motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și motivele pentru care au fost înlăturate cererile părților. În aplicarea acestor dispoziții legale, instanța este obligată să motiveze soluția pronunțată sub aspectul fiecărui capăt de cerere, respectiv a fiecărui motiv de apel, iar nu să răspundă tuturor argumentelor invocate de părți în susținerea acestor capete de cerere ori a motivelor de apel.

În susținerea motivului de recurs întemeiat pe prevederile art . 304 pct . 7 Cpc , recurenții arată că: - prin motivele de apel au susținut existența culpei exclusive a intimatei în neexecutarea convenției, iar în considerentele deciziei, instanța de apel nu se face nici o referire cu privire la acest aspect. - deși arată că practica notarială invocată de pârâții-reclamanți ar contraveni dispozițiilor legale, instanța de apel nu arată care sunt aceste prevederi legale și nici nu indică norma juridică care ar obliga părțile ca, la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru unități locative dintr-un condominiu nou construit să obțină, în prealabil, certificate fiscale și extrase de carte funciară pentru fiecare dintre acestea.

- instanța de apel reține în considerente motive contradictorii, cu privire la data limită convenită de părți pentru încheierea actului la notariat. Niciuna dintre aceste susțineri nu ar justifica modificarea deciziei recurate în temeiul art . 304 pct . 7 Cpc , pentru următoarele argumente: - în considerentele deciziei recurate , instanța de apel expune motivele pentru care a considerat conduita recurenților ca fiind în afara angajamentelor făcute, cu consecința stabilirii în sarcina lor a culpei nefinalizării contractului de vânzare-cumpărare la încheierea căruia s-au obligat.

Instanța de apel a arătat în cuprinsul hotărârii pronunțate că, pentru a ajunge la această concluzie, a raportat conduitele pe care părțile litigante le-au avut în perioada de referință convenită de ele pentru încheierea contractului, la obligațiile convenționale pe care acestea și le-au asumat prin antecontract . În acest fel, Curtea de Apel a răspuns motivului de apel care viza reținerea eronată de către prima instanță a culpei reclamanților la neîncheierea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare, respectând dispozițiile art . 261 alin. (5) Cpc . raportat la art . 298 Cpc . Faptul că instanța de apel nu a răspuns tuturor argumentelor aduse de reclamanți în susținerea culpei reclamantei-pârâte la neîncheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu poate determina modificare deciziei în temeiul art . 304 pct.7 Cpc , obligația motivării hotărârii raportându-se la motivele de apel formulate, iar nu la argumentele aduse în susținerea acestora.

- instanța de apel a arătat că nu-și poate fundamenta soluția pe o practică notarială și a argumentat că susținerile recurenților întemeiate pe această practică vin în contradicție cu regulamentul privind exercitarea profesiei de notar, arătând motivele pentru care apreciază că recurenții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate în lipsa unei prealabile dezmembrări a proprietății și a înregistrării distincte a fiecărei unități locative. Sub aceste aspecte, decizia este motivată în acord cu prevederile menționate anterior, critica formulată sub aceste aspecte nefiind fondată. - în ceea ce privește data la care părțile au convenit încheierea actului de vânzare-cumpărare, hotărârea recurată nu cuprinde motive contradictorii.

Analizând semnificația plății sumei de 1465 euro de către reclamanta-pârâtă la data de 26 ianuarie 2007, după termenul limită convenit de părți în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică instanța de apel a arătat că aceasta nu poate fi decât aceea a unui acord tacit și implicit al părților antecontractului de vânzare-cumpărare de prelungire a efectelor acestuia, dincolo de termenul limită impus inițial, respectiv 31 decembrie 2006, consecință lipsită însă de relevanță față de opțiunea exprimată de ambele părți litigante, de rezoluțiune a antecontractului încheiat de ele. Nu se poate susține că, astfel argumentată, hotărârea recurată conține motive contradictorii cu privire la data convenită de părți în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare.

Instanța de apel a interpretat conduita părților sub aspectul efectelor juridice pe care aceasta le poate produce, fiind însă consecventă în aprecierile făcute sub aspectul momentului la care actul juridic urma a fi încheiat. În consecință, Înalta Curte a apreciat că admiterea recursului în baza art . 304 pct . 7 Cpc , nu poate fi dispusă. Pe cale de consecință, în baza art . 312 alin. (1) Cpc , recursul declarat de reclamanți a fost respins ca nefondat , iar în temeiul art . 274 Cpc , aceștia au fost obligați la 3306 lei cheltuieli de judecată în recurs.