ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2688/2007

Deliberând în condițiile art. 256 C. proc. civ. asupra cauzei civile de

față a reținut următoarele:

Tribunalul Bistrița-Năsăud, prin

sentința civilă nr. 453 din 26 mai 2005, a admis acțiunea formulată de

reclamanții L.C.L. și L.M.E. împotriva pârâților B.V.V. și B.D.; s-a constata

valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată de Biroul

Notarului Public B.D.A. sub nr. 7230 din 23 decembrie 2004, prin care pârâții,

promitenți-vânzători s-au obligat să-i vândă reclamantului, căsătorit cu

reclamanta, promitent-cumpărător, o suprafață de 28.273 mp din trenul înscris

inițial în C.F. 903 Bistrița Bârgăului nr. top 2348/3/8/11, nr. top 2347/3 și

C.F. 1405 Bistrița Bârgăului, nr. top 2350/1, 2351/1, 2352/1, actual în C.F.

2830 Bistrița Bârgăului, pentru prețul de 1.425.000.000 lei; a fost validată

plata diferenței de preț în sumă de 775.000.000 lei efectuată de reclamant prin

consemnațiune la CEC, anulându-se plata reprezentând dublul arvunei, în sumă de

1.300.000.000 lei efectuată de pârâți prin consemnațiune la CEC, pârâții fiind

obligați să le predea reclamanților act apt pentru întabulare, în caz de refuz

hotărârea ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pârâții fiind

obligați și la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 59.545.000 lei; a

fost respinsă ca nefondată acțiunea exercitată de promitenții-vânzători împotriva

promitenților-cumpărători pentru rezoluțiunea promisiunii sinalagmatice de

vânzare-cumpărare.

În motivarea hotărârii se arată că

pârâții s-au obligat ca, după întabularea în cartea funciară a drepturilor

dobândite în baza sentinței civile nr. 4358/2004 a Judecătoriei Bistrița, cu

titlu de uzucapiune, dar nu mai târziu de 18 aprilie 2005, să parceleze și să

vândă reclamantului imobilul obiect al litigiului, pentru prețul de

1.425.000.000 lei, din care, la data încheierii convenției s-a achitat o arvună

de 650.000.000 lei, diferența de 775.000.000 lei urmând să fie plătită într-o

singură tranșă până la 18 aprilie 2005.

Arvuna inserată la art. 6 din

antecontract nu reprezintă o clauză de dezicere, întrucât, interpretându-se

contractul potrivit dispozițiilor art. 977 și art. 982 C. civ., rezultă că

intenția reală și comună a părților a fost de a da arvunei o funcție de

garantare a executării promisiunii, fiind un semn întăritor al încheierii ei.

Prin decizia civilă nr. 780/A din 21

septembrie 2005 pronunțată de Curtea de Apel Cluj a fost respins apelul

declarat de pârâți împotriva hotărârii arătate; totodată a fost respinsă și

cererea de intervenție accesorie formulată de P.G. în interesul apelanților, cu

obligarea apelanților la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată către

intimați, pentru considerentele ce succed.

Funcția clauzei de arvună în cadrul

promisiunii de vânzare-cumpărare are rol de clauză confirmatorie ori de clauză

de dezicere în funcție de termenii contractului.

Posibilitatea interpretării clauzei

de arvună ca fiind o clauză de dezicere este infirmată de art. 5 din contract,

potrivit căruia „nimeni nu se poate răzgândi de la acest contract”.

Nu se poate vorbi de nulitatea

clauzei de arvună pe motiv că ar fi vorba de o obligație asumată sub o condiție

rezolutorie potestativă pură, întrucât sunt obligațiile asumate sub condiția

suspensivă potestativă pură lovite de nulitate absolută, conform jurisprudenței

și doctrinei, deoarece acestea echivalează cu o lipsă a consimțământului la

încheierea contractului.

Clauza de arvună nu este nulă pentru

că este cuprinsă într-o promisiune de vânzare-cumpărare neexistând vreo normă

imperativă care să interzică inserarea unui astfel de clauze într-o altă

convenție decât cea de vânzare-cumpărare.

În apel, apelanții și intervenienta

accesorie au relevat o împrejurare nouă, neinvocată în fața primei instanțe, și

anume exercitarea dreptului de preempțiune, soldată cu acceptarea ofertei de

vânzare de către intervenientă, fiind depusă dovada exercitării dreptului de

preempțiune și a contractului încheiat între apelanți și intervenientă în fața

secretarului primăriei.

Față de dispozițiile art. 2 alin.

(1) din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, art. 12

din Legea nr. 36/1995 și art. 978 C. civ., convenția este o promisiune de

vânzare-cumpărare și nu un contract.

La momentul soluționării apelului,

există astfel două antecontracte, unul încheiat cu reclamanții și unul încheiat

cu intervenienta.

Cum Legea nr. 54/1998 nu mai este în

vigoare, nu mai există un drept de preempțiune prevăzut de lege în favoarea

proprietarului vecin, a cărui nerespectare să atragă nulitatea relativă a

contractului de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, exercitarea

dreptului de preempțiune înseamnă să fie preferat la condițiile egale de preț

cu un alt posibil cumpărător, care nu este titular al dreptului de preempțiune,

cum sunt reclamanții.

Intervenienta a plătit un preț

superior celui achitat de reclamanți, 3.300.000 lei, în condițiile în care

acțiunea acestora era notată în cartea funciară, ceea ce însemna că

intervenienta cunoștea prețul mai mic din primul contract.

Împotriva deciziei au declarat

recurs B.D., în nume propriu și în calitate de succesoare legală a pârâtului

B.V.V., B.M.E., J.V. și B.D.C., în calitate de succesori legali ai pârâtului

B.V.V., criticând decizia pentru nelegalitate din perspectiva dispozițiilor

art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. pentru motivele ce urmează.

promisia de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 7230 din 23 decembrie 2004

a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, art.

304 pct. 8 C. proc. civ., deoarece a considerat greșit că prevederile art. 6

din act au natura juridică a unei clauze de arvună cu caracter confirmatoriu,

iar nu cu caracter de dezicere.

Interpretarea clauzei prin prisma

dispozițiilor art. 977, art. 978 și art. 1298 C. civ., duce la concluzia că

părțile au înțeles să reglementeze contractual o clauză de dezicere.

Potrivit art. 978 C. civ. când o

clauză este neclară, ea se interpretează în sensul în care produce efecte

juridice, iar nu acela în care nu ar putea produce nici unul.

Modul de interpretare adoptat de

instanță a transformat clauza într-o simplă reiterare a dispozițiilor art. 969

și art. 1020-1021 C. civ.

Prevederile art. 969 C. civ. nu sunt

aplicabile atunci când în contract s-a inserat o clauză de răzgândire.

Având valoarea unei clauze

rezolutorii, dispozițiile art. 1020-1021 C. civ. nu sunt aplicabile, deoarece

invocarea pentru desființare este la îndemâna oricărei părți, unilateral.

Drept urmare, clauza contractuală de

la pct. 5, potrivit căreia nimeni nu se poate răzgândi de la acest contract, nu

își găsește incidența în contractele în care părțile au stipulat o clauză de

arvună dezicere.

încălcarea dispozițiilor art. 1298 C. civ. și a prevederilor art. 6 din

promisiunea de vânzare-cumpărare deoarece au confundat efectele juridice ale

promisiunii de vânzare-cumpărare cu cele produse de însăși convenția de vânzare-cumpărare.

În practica judiciară s-a decis că

este valabilă și obligatorie între părți chiar și o convenție accesorie prin

care acestea stipulează o clauză de dezicere nemotivată de la perfectarea în

viitor a contractului de vânzare-cumpărare, cu consecința pierderii sumei date

drept arvună sa a restituirii ei duble.

Întrucât în planul antecontractelor

de vânzare-cumpărare care dau naștere unei obligații de a face, exercitarea

facultății de dezicere transformă obligația de a face într-o obligație de a da

care rezultă din clauza de arvună, soluția corectă era aceea de a se constata

rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare.

Intimații-reclamanți, prin

întâmpinarea formulată, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Intervenienta P.G. prin întâmpinare

solicită admiterea recursului.

Analizând decizia recurată prin

prisma criticilor formulate și a probatoriilor administrate, Înalta Curte

reține că recursul este nefondat pentru considerentele ce succed.

Promisiunea sinalagmatică de

vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul

forței obligatorii care guvernează această materie, art. 969 C. civ.

Aceasta nu înseamnă că părțile nu

pot, prin voința lor să adopte o clauză de dezicere, clară și neechivocă, în

caz contrar, față de dispozițiile art. 1298 C. civ., clauza are rol

confirmatoriu în sensul că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei

uneia dintre părți, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea silită

sau a pune în funcțiune clauza de arvună.

Acordul de voință intervenit între

reclamanți și pârâți cuprinde la art. 5 și 6 urm. dispoziții: „nimeni nu se

poate răzgândi de la acest contrat” și „în situația nerespectării clauzelor

contractuale de către vreuna din părți, contractul poate fi valorificat pe calea

prestației tabulare, partea în culpă urmând a suporta cheltuielile de judecată;

... în conformitate cu art. 1298 C. civ. în cazul în care promitentul

cumpărător nu își respectă obligațiile contractuale, acesta va pierde arvuna de

650.000 lei ... iar în cazul în care promitenții vânzători nu-și vor respecta

obligațiile contractuale ... vor returna promitentului cumpărător dublul sumei

primite ca arvună”.

Interpretarea dată de recurenți

clauzelor arătate în sensul existenței unei clauze exprese de dezicere în

temeiul căreia antecontractul poate fi denunțat unilateral, cu obligația

întoarcerii arvunei îndoite, ca excepție de la regula instituită de art. 969 C.

civ. nu poate fi primită.

În operațiunea de interpretare a

prevederilor contractuale, unele prin altele, instanța de apel a dat eficiența

interpretării ce rezultă din întreg actul, potrivit dispozițiilor art. 972 și

art. 978 C. civ.

Astfel, art. 2, art. 3, art. 5 și

art. 7 din convenție susțin ideea că intenția reală și comună a fost aceea de a

da arvunei o funcție confirmatoare, de garantare a executării promisiunii.

Obligativitatea încheierii actului

în forma autentică, în sarcina recurenților rezultă din dreptul pârâților ca în

situația „în care din motive neimputabile promitentului-cumpărător, promitenții-vânzători

nu vor proceda ... la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma

autentică sau la predarea terenului, ... actul va putea fi validat pe calea

judecătorească” (art. 2), iar în situația „nerespectării clauzelor contractuale

de către vreuna dintre părți ... contractul poate fi valorificat prin instanța

de judecată pe calea prestației tabulare”.

Interdicția denunțării unilaterale

rezultă fără echivoc din conținutul art. 5 „nimeni nu se poate răzgândi de la

acest contract” precum și din conținutul art. 7 „orice clauză ... va putea fi

modificată prin consimțământul mutual al părților”, fiind aplicabilă regula

simetriei în contracte și nu excepția, denunțarea unilaterală.

Drept urmare, cum

promitentul-cumpărător și-a îndeplinit sarcina de plată a pretenției și de

consemnare a diferenței de preț, iar promitentul-vânzător, cu încălcarea art. 2

din contract, a încheiat cu intervenienta P.G. un act juridic referitor la

înstrăinarea obiectului primului act juridic, interpretarea dată clauzelor

contractuale de instanța de apel este în acord cu dispozițiilor art. 969, art.

972, art. 978, art. 1073 și art. 1294 C. civ., față de ponderea clauzelor ce

stabilesc obligativitatea încheierii actului de vânzare-cumpărare în

detrimentul clauzei ce ar putea fi interpretată ca una de dezicere.

Pentru considerentele arătate,

Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va

respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat

de pârâții B.D., B.D.C., J.V. și J.M.E. împotriva deciziei nr. 780 A din 21

septembrie 2005 a Curții de Apel Cluj, secția civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică,

astăzi 27 martie 2007.