ÎCCJ, decizie (scj.ro #81962)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #81962) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Valabilitatea promisiunii de vânzare – cumpărare.

Cuprins pe materii pe materii

. Drept civil. Obligații. Contracte. Promisiunea de

vânzare-cumpărare. Valabilitatea promisiunii de vânzare – cumpărare.

Index alfabetic

.

Drept civil.

-

Contracte.

-

Promisiunea de vânzare-cumpărare.

-

Valabilitatea promisiunii de vânzare – cumpărare.

Cod civil: art.969, art.977, art. 982,

art. 1020, art. 1201, art.1298

Promisiunea sinalagmatică de

vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică

principiul forței obligatorii care guvernează această materie,

respectiv  art.969 Cod civil.

Aceasta nu înseamnă că

părțile nu pot, prin voința lor, să adopte o clauză de

dezicere, clară și neechivocă; în caz contrar, față de

dispozițiile art.1298 Cod civil, clauza are rol confirmatoriu în sensul

că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre

părți, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea

silită, sau a pune în funcțiune clauza de arvună

.

Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate

intelectuală, decizia nr. 2688 din 27 martie 2007.

Tribunalul Bistrița-Năsăud,

prin sentința civilă nr.453/26 mai 2005, a admis acțiunea

formulată de reclamanții L.C.L. și L.M. E. împotriva

pârâților B.V.V. și B.D.; s-a constata valabilitatea promisiunii de

vânzare-cumpărare autentificată de B.N.P. sub nr.7230 din 23

decembrie 2004, prin care pârâții, promitenți-vânzători s-au

obligat să-i vândă reclamantului, căsătorit cu reclamanta, promitent-cumpărător,

o suprafață de 28.273 mp de tren pentru prețul de 1.425.000.000

lei; a fost validată plata diferenței de preț în sumă de

775.000.000 lei efectuată de reclamant prin consemnațiune la CEC,

anulându-se plata reprezentând dublul arvunei, în sumă de 1.300.000.000

lei efectuată de pârâți prin consemnațiune la CEC, pârâții

fiind obligați să le predea reclamanților act apt pentru

întabulare, în caz de refuz hotărârea ținând loc de act autentic de

vânzare-cumpărare, pârâții fiind obligați și la plata

cheltuielilor de judecată în sumă de 59.545.000 lei; a fost

respinsă ca nefondată acțiunea exercitată de

promitenții-vânzători împotriva

promitenților-cumpărători pentru rezoluțiunea promisiunii

sinalagmatice de vânzare-cumpărare.

În motivarea hotărârii s-a arătat

că pârâții s-au obligat ca, după întabularea în cartea

funciară a drepturilor dobândite în baza sentinței civile

nr.4358/2004 a Judecătoriei Bistrița, cu titlu de uzucapiune, dar nu

mai târziu de 18 aprilie 2005, să parceleze și să vândă

reclamantului imobilul obiect al litigiului, pentru prețul de

1.425.000.000 lei, din care, la data încheierii convenției s-a achitat o

arvună de 650.000.000 lei, diferența de 775.000.000 lei urmând

să fie plătită într-o singură tranșă până la

18 aprilie 2005.

Arvuna inserată la art.6 din antecontract

nu reprezintă o clauză de dezicere, întrucât, interpretându-se

contractul potrivit dispozițiilor art.977 și art. 982 Cod civil,

rezultă că intenția reală și comună a

părților a fost de a da arvunei o funcție de garantare a

executării promisiunii, fiind un semn întăritor al încheierii ei.

Prin decizia civilă nr.780/A din 21

septembrie 2005 pronunțată de Curtea de Apel Cluj a fost respins

apelul declarat de pârâți împotriva hotărârii arătate;

totodată a fost respinsă și cererea de intervenție

accesorie formulată de P.G. în interesul apelanților, cu obligarea

apelanților la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată

către intimați, pentru considerentele ce succed.

Funcția clauzei de arvună în cadrul

promisiunii de vânzare-cumpărare are rol de clauză confirmatorie ori

de clauză de dezicere în funcție de termenii contractului.

Posibilitatea interpretării clauzei de

arvună ca fiind o clauză de dezicere este infirmată de art.5 din

contract, potrivit căruia „nimeni nu se poate răzgândi de la acest

contract”.

Nu se poate vorbi de nulitatea clauzei de

arvună pe motiv că ar fi vorba de o obligație asumată sub o

condiție rezolutorie potestativă pură, întrucât sunt

obligațiile asumate sub condiția suspensivă potestativă

pură lovite de nulitate absolută, conform jurisprudenței și

doctrinei, deoarece acestea echivalează cu o lipsă a

consimțământului la încheierea contractului.

Clauza de arvună nu este nulă pentru

că este cuprinsă într-o promisiune de vânzare-cumpărare

neexistând vreo normă imperativă care să interzică inserarea

unui astfel de clauze într-o altă convenție decât cea de

vânzare-cumpărare.

În apel, apelanții și intervenienta

accesorie au relevat o împrejurare nouă, neinvocată în fața

primei instanțe, și anume exercitarea dreptului de preempțiune,

soldată cu acceptarea ofertei de vânzare de către intervenientă,

fiind depusă dovada exercitării dreptului de preempțiune și

a contractului încheiat între apelanți și intervenientă în

fața secretarului primăriei.

Față de dispozițiile art.2

alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulația juridică a

terenurilor, art.12 din Legea nr.36/1995 și art.978 Cod civil,

convenția este o promisiune de vânzare-cumpărare și nu un

contract.

La momentul soluționării apelului,

există astfel două antecontracte, unul încheiat cu reclamanții

și unul încheiat cu intervenienta.

Cum Legea nr.54/1998 nu mai este în vigoare,

nu mai există un drept de preempțiune prevăzut de lege în

favoarea proprietarului vecin, a cărui nerespectare să atragă

nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, exercitarea dreptului

de preempțiune înseamnă să fie preferat la condițiile egale

de preț cu un alt posibil cumpărător, care nu este titular al

dreptului de preempțiune, cum sunt reclamanții.

Intervenienta a plătit un preț

superior celui achitat de reclamanți, 3.300.000 lei, în condițiile în

care acțiunea acestora era notată în cartea funciară, ceea ce

însemna că intervenienta cunoștea prețul mai mic din primul

contract.

Împotriva deciziei au declarat recurs B.D., în

nume propriu și în calitate de succesoare legală a pârâtului B.V.V.,

B.M.E., J. V. și B. D.C., în calitate de succesori legali ai pârâtului

B.V.V., criticând decizia pentru motivele ce urmează.

promisia de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.7230/23 decembrie

2004 a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit

neîndoielnic al acestuia deoarece a considerat greșit că prevederile

art.6 din act au natura juridică a unei clauze de arvună cu caracter

confirmatoriu, iar nu cu caracter de dezicere.

Interpretarea clauzei prin prisma

dispozițiilor art.977, art.978 și art.1298 Cod civil, duce la

concluzia că părțile au înțeles să reglementeze

contractual o clauză de dezicere.

Potrivit art.978 Cod civil când o clauză

este neclară, ea se interpretează în sensul în care produce efecte

juridice, iar nu acela în care nu ar putea produce nici unul.

Modul de interpretare adoptat de

instanță a transformat clauza într-o simplă reiterare a

dispozițiilor art.969 și art.1020-1021 Cod civil.

Prevederile art.969 Cod civil nu sunt

aplicabile atunci când în contract s-a inserat o clauză de

răzgândire.

Având valoarea unei clauze rezolutorii,

dispozițiile art.1020-1021 Cod civil nu sunt aplicabile, deoarece

invocarea pentru desființare este la îndemâna oricărei părți,

unilateral.

Drept urmare, clauza contractuală de la

pct.5, potrivit căreia nimeni nu se poate răzgândi de la acest

contract, nu își găsește incidența în contractele în care

părțile au stipulat o clauză de arvună dezicere.

încălcarea dispozițiilor art.1298 Cod civil și a prevederilor

art.6 din promisiunea de vânzare-cumpărare deoarece au confundat efectele

juridice ale promisiunii de vânzare-cumpărare cu cele produse de

însăși convenția de vânzare-cumpărare.

În practica judiciară s-a decis că

este valabilă și obligatorie între părți chiar și o

convenție accesorie prin care acestea stipulează o clauză de

dezicere nemotivată de la perfectarea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare,

cu consecința pierderii sumei date drept arvună sa a restituirii ei

duble.

Întrucât în planul antecontractelor de

vânzare-cumpărare care dau naștere unei obligații de a face,

exercitarea facultății de dezicere transformă obligația de

a face într-o obligație de a da care rezultă din clauza de arvună,

soluția corectă era aceea de a se constata rezoluțiunea

promisiunii de vânzare-cumpărare.

Recursul este nefondat pentru considerentele

ce succed.

Promisiunea sinalagmatică de

vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică

principiul forței obligatorii care guvernează această materie,

art.969 Cod civil.

Aceasta nu înseamnă că

părțile nu pot, prin voința lor să adopte o clauză de

dezicere, clară și neechivocă, în caz contrar, față de

dispozițiile art.1298 Cod civil, clauza are rol confirmatoriu în sensul

că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre

părți, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea

silită sau a pune în funcțiune clauza de arvună.

Acordul de voință intervenit între

reclamanți și pârâți cuprinde la articolele 5 și 6

următoarele dispoziții: „nimeni nu se poate răzgândi de la acest

contrat” și „în situația nerespectării clauzelor contractuale de

către vreuna din părți, contractul poate fi valorificat pe calea

prestației tabulare, partea în culpă urmând a suporta cheltuielile de

judecată; ... în conformitate cu art.1298 Cod civil în cazul în care

promitentul cumpărător nu își respectă obligațiile

contractuale, acesta va pierde arvuna de 650.000 lei ... iar în cazul în care

promitenții vânzători nu-și vor respecta obligațiile

contractuale ... vor returna promitentului cumpărător dublul sumei

primite ca arvună”.

Interpretarea dată de recurenți

clauzelor arătate în sensul existenței unei clauze exprese de

dezicere în temeiul căreia antecontractul poate fi denunțat

unilateral, cu obligația întoarcerii arvunei îndoite, ca excepție de

la regula instituită de art.969 Cod civil nu poate fi primită.

În operațiunea de interpretare a

prevederilor contractuale, unele prin altele, instanța de apel a dat

eficiența interpretării ce rezultă din întreg actul, potrivit

dispozițiilor art.972 și 978 Cod civil.

Astfel, art.2, 3, 5 și 7 din

convenție susțin ideea că intenția reală și

comună a fost aceea de a da arvunei o funcție confirmatoare, de

garantare a executării promisiunii.

Obligativitatea încheierii actului în forma

autentică, în sarcina recurenților rezultă din dreptul

pârâților ca în situația „în care din motive neimputabile

promitentului-cumpărător, promitenții-vânzători nu vor

proceda ... la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma

autentică sau la predarea terenului, ... actul va putea fi validat pe

calea judecătorească” (art.2), iar în situația

„nerespectării clauzelor contractuale de către vreuna dintre părți

... contractul poate fi valorificat prin instanța de judecată pe

calea prestației tabulare”.

Interdicția denunțării

unilaterale rezultă fără echivoc din conținutul art.5

„nimeni nu se poate răzgândi de la acest contract” precum și din

conținutul art.7 „orice clauză ... va putea fi modificată prin

consimțământul mutual al părților”, fiind aplicabilă

regula simetriei în contracte și nu excepția, denunțarea

unilaterală.

Drept urmare, cum

promitentul-cumpărător și-a îndeplinit sarcina de plată a

pretenției și de consemnare a diferenței de preț, iar

promitentul-vânzător, cu încălcarea art.2 din contract, a încheiat cu

intervenienta Pascal Gabriela un act juridic referitor la înstrăinarea

obiectului primului act juridic, interpretarea dată clauzelor contractuale

de instanța de apel este în acord cu dispozițiilor art.969, 972, 978,

1073 și 1294 Cod civil, față de ponderea clauzelor ce stabilesc

obligativitatea încheierii actului de vânzare-cumpărare în detrimentul

clauzei ce ar putea fi interpretată ca una de dezicere.

Pentru considerentele arătate, Înalta

Curte, a respins recursul ca nefondat.