ÎCCJ, decizie (scj.ro #87076)

Acțiune în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare. Condiții și efecte.

Promisiune de vânzare-cumpărare. Înstrăinarea bunului către altă persoană

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acțiune în constatarea nulității absolute

- promisiune de vânzare-cumpărare

- contract de vânzare-cumpărare

- prezumția de bună-credință

Codul civil de la 1864, art. 1075

În cazul în care promitentul-vânzător dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare încheie contractul de vânzare-cumpărare cu o altă persoană decât promitentul-cumpărător, iar acesta din urmă formulează acțiune în constatarea nulității absolute a contractului astfel încheiat prin care invocă frauda la lege, prezumția de bună-credință a cumpărătorului trebuie să fie analizată prin raportarea acesteia la dreptul dobândit de promitentul-cumpărător prin actul încheiat, respectiv un drept de creanță, iar nu un drept asupra imobilului ce urma a fi vândut.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, dând naștere doar unei obligații de a face – aceea de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare – astfel încât, în caz de nerespectare a ei de către una dintre părți, cealaltă parte poate cere doar despăgubiri, conform art. 1075 C. civ.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2668 din 24 septembrie 2014

Prin sentința civilă nr. 955 din 29 martie 2013, Tribunalul Specializat Cluj a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele SC A. SRL prin lichidator judiciar CII G.M.L. și C.A., în contradictoriu cu pârâții SC A.B. SRL prin lichidator judiciar S. SPRL, M.Ș.R. și S.A.M., și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 398/29 ianuarie 2008, contract încheiat între pârâta SC A.B. SRL, în calitate de vânzătoare, și pârâții persoane fizice. Totodată, s-a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâților M.Ș.R. și S.A.M. din cartea funciară, fiind obligați pârâții la cheltuieli de judecată către reclamantă.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că între pârâta SC A.B. SRL, în calitate de promitentă-vânzătoare, și reclamante, în calitate de promitente-cumpărătoare, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din 14 februarie 2007, prin înscris sub semnătură privată, antecontract prin care pârâta s-a obligat să le vândă reclamantelor cota de ½ din apartamentul nr. 3 ce urma să se construiască, în schimbul prețului de 55.500 EURO, preț ce trebuie achitat în două tranșe, respectiv, o tranșă de 37.500 EURO până la data de 15 februarie 2007, iar diferența de 17.000 EURO la data semnării contractului vânzare-cumpărare. Termenul pentru predarea-primirea apartamentului a fost stabilit la 15 martie 2007 și, întrucât acest termen nu a fost respectat, reclamantele au notificat pârâta-promitentă-vânzătoare pentru plata penalităților de întârziere, conform antecontractului de vânzare-cumpărare, precizând, totodată, modificarea proiectului inițial și programarea încheierii contractului, după rezolvarea acestor cerințe de către promitenta-vânzătoare. Întrucât părțile nu au căzut de acord asupra acestor solicitări, pârâta SC A.B. SRL a declanșat acțiune judecătorească pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, din culpa promitenților-cumpărători, acțiune respinsă irevocabil ca inadmisibilă. În cadrul acestui proces, instanțele de judecată au reținut că promitenții-cumpărători - în speță, reclamantele – și-au îndeplinit obligația asumată de plată a avansului de 37.500 EURO.

La data de 29 ianuarie 2008, a mai reținut tribunalul, între pârâta SC A.B. SRL și pârâții M.Ș.R. și S.A.M. a fost încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare pentru același imobil ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, contract nr. 398/29 ianuarie 2008, a cărui nulitate absolută se solicită în prezenta cauză, pentru fraudă la lege.

Prima instanță de fond a reținut că acțiunea promitenților-cumpărători pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, este întemeiată, întrucât părțile contractante din contractul de vânzare-cumpărare au încheiat acest act juridic, deși știau că afectează dreptul reclamanților asupra imobilului vândut, drept derivând din antecontractul de vânzare-cumpărare, nefiind reziliat. Sub acest aspect, tribunalul a mai reținut că în contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 398/2008 a fost consemnată expres declarația promitentei-vânzătoare SC A.B. SRL de a se obliga să obțină rezoluțiunea convențională sau judiciară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, asumându-și orice risc legat de rezoluțiunea acestui act și obligându-se să-i despăgubească pe cumpărători în cazul în care nu va obține rezoluțiunea.

Prin urmare, a concluzionat tribunalul, contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută se solicită în prezenta cauză, este fondat pe o cauză ilicită, întrucât la data încheierii acestui act juridic, atât pârâta-vânzătoare, cât și pârâții-cumpărători aveau reprezentarea clară asupra faptului că, în ceea ce privește imobilul ce face obiectul contractului, reclamantele erau în măsură să invoce drepturi proprii dobândite anterior, drepturi ce erau lezate prin însăși încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Prima instanță a reținut, astfel, reaua-credință a pârâților-cumpărători la încheierea actului de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții M.Ș. și S.A.M., criticând sentința atacată pentru nelegalitate și netemeinicie.

Prin decizia nr. 172 din 1 noiembrie 2013, Curtea de Apel Cluj a admis apelul pârâților și a schimbat în tot sentința atacată, în sensul respingerii acțiunii reclamanților, cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.

Curtea de apel a apreciat, în pronunțarea acestei decizii, că hotărârea primei instanțe este nelegală, întrucât teza caracterului ilicit al cauzei pe care este fundamentat contractul de vânzare-cumpărare, nu poate să fie susținută doar din perspectiva simplei cunoașteri a existenței promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate anterior. Pornind de la acest considerent, instanța de apel a reinterpretat probele administrate în cauză, reținând caracterul rezonabil al încrederii pe care promitenții-cumpărători o puteau dobândi cu privire la împrejurarea că vânzarea nu era de natură să lezeze drepturile reclamanților. Curtea a apreciat că evaluarea bunei-credințe a pârâților-cumpărători trebuie să se facă prin raportare la criterii mai puțin exigente decât cele aplicabile profesioniștilor, luând în considerare mai mulți factori, între care: faptul că vânzarea-cumpărarea s-a perfectat la aproximativ 9 luni de la data la care devenise exigibilă obligația de încheiere în formă autentică a contractului ce derivă din promisiunea de vânzare-cumpărare, faptul că prețul vânzării a fost superior celui negociat cu promitenții-cumpărători, fiind achitat prin mijloace de plată necontestate, faptul că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost notată în cartea funciară, faptul nerealizării formalităților de publicitate care să asigure opozabilitatea față de terți a acestei convenții.

Curtea de apel a respins susținerile intimatelor-reclamante că pârâții erau obligați să ia legătura cu reclamantele întrucât știau că imobilul este grevat de sarcina unui antecontract, reținând că o atare susținere este excesivă, având în vedere toate circumstanțele în care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, astfel încât nu poate fi reținut faptul că în speță a fost răsturnată prezumția bunei-credințe a cumpărătorilor prevăzute de art. 1899 din vechiul Cod civil aplicabil în speță.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantele SC A. SRL, prin lichidator judiciar CII G.M.L. și C.A., criticând soluția instanței de apel pentru motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 4 și 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea criticilor de nelegalitate, recurentele-reclamante au arătat că decizia instanței de apel se bazează pe două argumente lipsite de suport legal, respectiv: culpa recurentelor-reclamante care au dat dovadă de lipsă de diligență prin omisiunea notării antecontractului de vânzare-cumpărare în CF și, respectiv, condițiile necesare pentru răsturnarea prezumției bunei-credințe a intimaților-pârâți la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Sub primul aspect, au arătat recurentele, Curtea de apel a omis faptul că, potrivit Legii nr. 7/, notarea imobilului în CF, nu era posibilă, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat anterior construirii imobilului, lipsind numărul topografic sau cadastral. Ca atare, instanța de apel le-a imputat recurentelor-reclamante neîndeplinirea unei obligații imposibil de executat legal.

În ceea ce privește cel de-al doilea aspect, respectiv, condițiile cerute pentru răsturnarea prezumției bunei-credințe a pârâților-cumpărători, recurentele-reclamante au arătat că practica judiciară este aceea care a dezvoltat condițiile cerute pentru existența bunei-credințe, apreciindu-se că noțiunea de bună-credință trebuie apreciată ca problemă de legalitate, urmând a fi raportată la toate investigațiile pe care o persoană trebuie să le facă pentru a-l cunoaște pe cocontractantul său, anterior încheierii actului, astfel încât existența îndoielii relevă reaua-credință a cumpărătorului, conchid recurentele citând decizii de speță ale instanței supreme.

Recurentele au învederat că, față de aspectele învederate anterior prin trimitere la deciziile de speță ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, instanța de apel a creat criterii noi de apreciere, inexistente în lege și contrare practicii judiciare a Înaltei Curți de Casație și Justiție și a Curții Constituționale, depășind limitele puterii judecătorești, conform art. 304 pct. 4 și 9 C. proc. civ.

Recurentele au mai arătat că motivarea instanței de apel este contradictorie în conturarea capacității de înțelegere juridică a pârâților-cumpărători, reținând pe de o parte că aceștia și-au format convingerea că nu există niciun impediment pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare, iar pe de altă parte ignorând faptul că pârâții nu s-au documentat asupra corespondenței purtate între părțile antecontractului de vânzare-cumpărare, care ar fi relevat faptul că urma să fie încheiat un contract la notar și că s-a plătit un avans considerabil. Totodată, au arătat recurentele, toate prezumțiile instanței de apel privind buna-credință a intimaților nu se bazează pe probe directe.

Recurentele-reclamante au învederat că, în speță, au fost încălcate dispozițiile art. 129 alin. 5 C. proc. civ. întrucât soluția instanței de apel se bazează pe argumente în contra faptelor incontestabile, pe de o parte, iar, pe de altă parte, instanța a operat cu prezumții ce nu se bazează pe probe directe. S-a arătat că, în dosar, nu există nicio probă din care să rezulte că pârâților le-ar fi fost prezentată corespondența dintre părțile antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel încât, reținerea instanței de apel că intimații au avut credința că vânzarea lor este legitimă, întrucât din corespondența părților antecontractului reiese că nu s-a plătit prețul, este nelegală, nefiind susținută de probe. De asemenea, toate prezumțiile instanței de apel – relative la buna-credință a cumpărătorilor, abandonul promisiunii de vânzare-cumpărare, celeritatea tranzacțiilor imobiliare – nu se bazează pe probe directe în dosar.

Examinând actele și lucrările dosarului, prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, văzând și dispozițiile art. 304 pct. 4 și 9 C. proc. civ., Înalta Curte a reținut că recursul declarat este nefondat, pentru următoarele considerente:

În sistemul de drept civil român, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este acel contract sinalagmatic prin care promitentul-vânzător se obligă să vândă, iar promitentul – cumpărător se obligă să cumpere un anumit bun,

în baza unui contract de vânzare-cumpărare care se va încheia în viitor

. Pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza promisiunii sau antecontractului bilateral de vânzare-cumpărare, este

necesară o nouă manifestare de voință din partea părților,

în sensul încheierii contractului vizat de o atare promisiune. Ca atare,

promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului,

dând naștere doar unei obligații de a face – aceea de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare – astfel încât,

în caz de nerespectare a ei de către una dintre părți, cealaltă parte poate cere doar despăgubiri, conform art.1075 C. civ

. În ipoteza în care promitentul-vânzător nu-și respectă obligația asumată prin promisiunea de vânzare-cumpărare și, din această cauză, încheierea contractului de vânzare - cumpărare nu mai este posibilă – cazul în speță,

răspunderea promitentului – vânzător față de promitentul cumpărător va consta în plata unor despăgubiri, conform art. 1075 C. civ. vechi

. Pe cale de consecință logică, dreptul promitentului-cumpărător corespunzător acestei obligații de dezdăunare a promitentului-vânzător

este un drept de creanță

, până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare translativ de proprietate, promitentul-cumpărător neavând niciun drept asupra bunului ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare.

Pornind de la aceste considerente, Înalta Curte a reținut că problema de drept a speței privește cercetarea motivelor de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de părți, vizând frauda la lege, prin raportarea prezumției de bună-credință a pârâților cumpărători, la adevăratul drept dobândit de recurentele-reclamante prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare cu intimata SC A.B. SRL. Întrucât instanța de apel a analizat prezumția bunei-credințe a pârâților-cumpărători

prin raportare la dreptul dobândit de reclamante asupra imobilului

ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, Înalta Curte a reținut că se impune modificarea acestor considerente și raportarea acestei prezumții la dreptul dobândit de potențialii cumpărători prin actul încheiat, respectiv, un drept de creanță, iar nu un drept asupra imobilului ce urma a fi vândut. În atare situație, inserarea unei clauze în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți, prin care pârâta-vânzătoare se obligă să rezoluționeze antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat anterior, nu are relevanță în aprecierea bunei sau relei-credințe a pârâților-cumpărători, în sensul dovedirii complicității la fraudă a acestora, în condițiile în care natura juridică a actelor încheiate de părțile implicate în proces – respectiv, antecontractul de vânzare-cumpărare și contractul de vânzare-cumpărare – este diferită, cele două categorii de acte producând efecte juridice distincte, astfel cum s-a relevat anterior. Sub acest aspect, Înalta Curte a reținut că, spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare care transferă cumpărătorului dreptul de proprietate asupra bunului vândut, antecontractul de vânzare-cumpărare îi conferă promitentului-vânzător, în caz de nerespectare a obligației asumate de promitentul-vânzător, un drept de creanță constând în plata de despăgubiri conform art. 1075 C. civ., nefiind translativ de proprietate.

Față de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că primul motiv de recurs invocat de recurentele-reclamante relativ la condițiile necesare pentru răsturnarea bunei-credințe a cumpărătorilor-intimați la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare sunt nefondate. Nefondată este și susținerea privind culpabilizarea recurentelor-reclamante de către instanța de apel, în sensul că nu ar fi notat contractul de vânzare-cumpărare în C.F., întrucât o atare susținere este infirmată de considerentele deciziei atacate, care au apreciat acest aspect ca un argument în favoarea reținerii bunei-credințe a pârâților-cumpărători, în sensul că o atare notare în C.F. ar fi fost un argument împotriva pârâților. Desigur că, acest demers de notare a contractului în C.F. – este un gest de prudență al părților antecontractului de vânzare-cumpărare, dar nu este obligatoriu, cu atât mai mult că pot să apară și situații în care demersul este imposibil de realizat – cazul în speță – și, în orice caz, nu este o garanție a respectării integrale a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Înalta Curte va respinge și motivul de recurs privind depășirea atribuțiilor puterii judecătorești de către instanța de apel, conform art. 304 pct. 4 C. proc. civ., prin nerespectarea deciziilor Înaltei Curți de Casație și Justiție și deciziilor Curții Constituționale. Înalta Curte reține că, în dezvoltarea motivelor de recurs, recurentele-reclamante au făcut trimiteri la diferite decizii de speță ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, cu ample citate din acestea, decizii care nu sunt obligatorii pentru judecătorii fondului, cu atât mai mult cu cât aprecierile instanței supreme se circumscriu situațiilor particulare din fiecare speță dată. Singurele decizii care au caracter obligatoriu pentru judecătorii fondului și a căror nerespectare poate fi invocată drept motiv de nelegalitate, sunt deciziile Înaltei Curți de Casație și Justiție pronunțate în recursurile în interesul legii și deciziile Curții Constituționale. Or, în problema de drept supusă dezbaterii în procesul de față, nu au fost pronunțate asemenea decizii. De altfel, nici recurentele-reclamante nu invocă în dezvoltarea criticilor formulate încălcarea unor atare hotărâri.

Înalta Curte a reținut ca nefondat și motivul de recurs privind motivarea contradictorie a instanței de apel în conturarea capacității de înțelegere a intimaților-pârâți, întrucât critica vizează exclusiv aspecte de netemeinicie, ținând de interpretarea și aprecierea probelor administrate.

Față de schimbarea considerentelor instanței de apel, în sensul că problema de drept din prezenta cauză impune raportarea bunei-credințe a intimaților-cumpărători la lezarea adevăratului drept dobândit de recurentele-cumpărătoare prin antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv, un drept de creanță constând în plata de despăgubiri, iar nu un drept asupra imobilului, drept de creanță ce nu le este afectat prin încheierea de către părți a contractului de vânzare-cumpărare, Înalta Curte a respins și ultimul motiv de recurs întemeiat pe încălcarea art. 129 alin. 5 C. proc. civ., ca nefondat.

Pentru considerentele mai sus invocate, în baza art. 312 raportat la art.304 pct.4 și 9 C. proc. civ., Înalta Curte a respins recursul declarat ca nefondat.