ÎCCJ, decizie (scj.ro #153799)

Promisiune de vânzare-cumpărare. Înstrăinarea bunului de către lichidator, în procedura insolvenței, către un terț. Efecte

Cuprins pe materii : Drept comercial. Obligații

Index alfabetic : hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

antecontract de vânzare-cumpărare

adjudecarea bunului

C. civ. din 1864, art. 1075

Legea nr. 85/2006, art. 53

Promisiunea de vânzare-cumpărare este un antecontract care dă naștere unui drept de creanță/relativ al promitentului cumpărător, corelativ unei obligații de a face în sarcina promitentului vânzător, de a vinde în viitor un anumit bun.

Această obligație de a face nu este o obligație reală („propter rem”), nefiind accesorie dreptului de proprietate asupra bunului promis a fi vândut.

Astfel, această obligație de a face nu se transmite o dată cu bunul în cazul înstrăinării acestuia către un terț, promitentul-vânzător rămânând obligat față de creditorul său, care are dreptul la daune-interese în caz de neexecutare culpabilă.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 282 din 13 februarie 2018

Notă

: Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței a fost abrogată de Legea nr. 85/2014 la data de 28 iunie 2014.

I. Prin

cererea de chemare în judecată

înregistrată la data de 24.06.2004 pe rolul Tribunalului București, Secția a VI-a comercială, sub nr. x/2004, reclamanta Compania A. S.A., în calitate de promitent cumpărător, a solicitat în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A., în calitate de promitent vânzător, ca hotărârea ce se va pronunța în cauză să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare între părți, cu privire la terenul situat în București, Șos. X nr. 55, sector 1, în suprafață de 8981 m.p., invocându-se Protocolul încheiat sub semnătură privată la data de 16.05.1995, având anexată încheierea de dată certă nr. 3810 din 30.06.1997 emisă de BNP C.

La data de 02.05.2006, în urma unor declinări succesive de competență, cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, Secția a IV-a civilă sub nr. x/300/2004.

La data de 18.10.2006, reclamanta S.C. A. S.A. a depus o cerere de majorare a câtimii obiectului acțiunii arătând că prin expertiza topometrică efectuată de expertul D. s-a stabilit că terenul care face obiectul Protocolului are o suprafață de 9.185,94 m.p. în loc de 8.981 m.p. cât era prevăzut în Protocol, rezultând o diferență de 204,14 m.p.

II. Prin

Sentința

civilă

nr. 1306 din 01.10.2010, pronunțată în dosarul nr. x/300/2004, Tribunalul București, Secția a IV-a civilă a respins cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată. A fost respinsă cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că, la data de 16 mai 1995, între reclamanta S.C. A. S.A., în calitate de promitent cumpărător și pârâta S.C. B. S.A., în calitate de promitent vânzător, s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare intitulată protocol, având ca obiect suprafața de teren de 8.981 mp situată în incinta stației de betoane X din Sos. X nr. 55, sector 1, pe care se află amplasate construcții, baracamente și drumuri de acces la depozitele de agregate și utilitățile din incinta stației de betoane, precum și o macara cu cale de rulare.

În art. 2 lit. A, părțile au convenit că suprafața de teren aparține în fapt și în drept S.C. A. S.A., iar în art. 3, S.C. B. S.A. s-a obligat ca, după obținerea titlului de proprietate asupra terenului în cauză, să vândă societății reclamante terenul, cu prețul cu care îl va cumpăra de la F.P.S. și F.P.P.

S-a mai stipulat că înscrisul intitulat Protocol a fost încheiat în șase exemplare, câte trei pentru fiecare parte, toate exemplarele având aceeași valabilitate.

La data de 15.04.2003 a fost emis de către Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor și Locuinței certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO9 nr.0896 pentru suprafața de teren de 23.844 mp, Baza de Producție X.

Prin încheierea nr. 2385/18.01.2005 pronunțată de judecătorul delegat de la Tribunalul București în dosarul nr. y/2004, s-a admis cererea de înregistrare formulată de A.V.A.S. privind înregistrarea majorării capitalului social al S.C. B. S.A. cu suma de 890.065.785 lei Rol, reprezentând valoarea terenului de 23.844 mp pentru care s-a obținut certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO9 nr. 0896/15.04.2003. Acțiunile rezultate în număr de 35.602 reprezentând 18,914% din capitalul social au revenit Statului reprezentat de A.V.A.S.

Societatea reclamantă a notificat pârâta prin intermediul BNP E., prin notificarea nr. 299/05 decembrie 2007 să se prezinte la data de 11 decembrie 2007 la sediul biroului notarului public F. pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, aducându-i totodată la cunoștință faptul că prin recipisa CEC nr.1950655/1/105 decembrie 2007 a consemnat pe seama și la dispoziția societății promitente vânzătoare suma de 34.287 lei reprezentând contravaloarea prețului terenului în suprafață de 8981 mp situat în București, Șos. X nr. 55, sector 1.

Prin încheierea de certificare nr. 8984/11 decembrie 2007 BNP F. a certificat lipsa societății pârâte la data la care a fost somată pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare.

În privința motivelor reținute de prima instanță pentru justificarea soluției de respingere a cererii de chemare în judecată, prezintă relevanță apărarea societății pârâte potrivit căreia înscrisul denumit protocol nu reprezintă o promisiune de vânzare cumpărare valabilă, deoarece nu există un preț determinat sau determinabil pentru terenul în cauză.

S-a susținut în acest sens că este esențial pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare ca părțile să fi convenit prețul, acesta fiind determinat sau determinabil.

În cauză, s-a reținut că terenul nu a fost cumpărat de S.C. B. S.A. de la F.P.S. sau F.P.P., iar în lipsa unui contract de vânzare cumpărare nu există preț, ca element de esența contractului de vânzare cumpărare.

Faptul că prin încheierea nr. 2385/18.01.2005, pronunțată de judecătorul delegat, s-a admis cererea de înregistrare formulată de A.V.A.S. privind înregistrarea majorării capitalului social al S.C. B. S.A. cu suma de 890.065.785 lei Rol, reprezentând valoarea terenului de 23.844 mp pentru care s-a obținut certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO9 nr. 0896/15.04.2003, iar acțiunile rezultate în număr de 35.602 reprezentând 18,914% din capitalul social au revenit Statului reprezentat de A.V.A.S., nu echivalează cu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în sensul prevăzut în Protocolul încheiat între părți. Prin urmare, nu produce niciun efect consemnarea la dispoziția societății pârâte, prin recipisa CEC nr. 1950655/1/10 decembrie 2007 a sumei de 34.287 lei, reprezentând contravaloarea prețului terenului, întrucât această sumă nu reprezintă voința părților contractante.

III. Împotriva sentinței primei instanțe, a declarat

apel

reclamanta S.C. A. S.A., pe care a criticat-o ca fiind nelegală și netemeinică, pentru următoarele motive:

mutuus dissensus

”, reținând eronat incidența dispozițiilor art. 969 alin. 2 C. civ.

În dezvoltarea acestui ultim motiv de apel, reclamanta a arătat că:

Potrivit clauzelor Protocolului din 16 mai 1995, părțile au stabilit ca prețul vânzării să fie egal cu prețul cu care B. va cumpăra terenul de la F.P.S. sau F.P.P.

Terenul a fost introdus în patrimoniul B. S.A., deci a fost dobândit de această societate comercială ca urmare a majorării capitalului social cu aport în natură de către A.V.A.S. (cum a fost redenumit fostul F.P.S.) reprezentând terenul în suprafață de 23.844 m.p. din Șos. X nr. 55. La majorarea capitalului social s-a avut în vedere valoarea de 890.065.785 lei vechi.

Majorarea capitalului social a avut loc la data de 18.01.2005 ca urmare a admiterii cererii de înscriere mențiuni de judecătorul delegat la Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București.

În opinia apelantei, nu are relevanță faptul că s-a obținut titlul de proprietate asupra terenului la data de 15.04.2003, întrucât B. S.A. nu putea să încheie acte de dispoziție asupra terenului cât timp nu era intrat în patrimoniul său potrivit legislației aplicabile în materie de privatizare (Legea nr. 15/1990 și H.G. nr. 834/1991).

Terenul a intrat în proprietatea B. S.A. abia la momentul la care a fost aportat la capitalul social de A.V.A.S. Majorarea de capital social cu aport în natură constând într-un teren are ca efect transmiterea (transferul) dreptului de proprietate de la acționarul care aportează bunul la societatea care emite acțiuni în schimbul terenului (a se vedea contractul de achiziție de acțiuni din 1996). Așadar, chiar dacă procedeul de transfer al dreptului de proprietate de la A.V.A.S. la B. S.A. nu s-a numit „vânzare”, prețul de transfer al dreptului de proprietate este determinat, ceea ce face ca prețul pentru care B. S.A. s-a obligat să vândă către reclamantă să fie determinabil.

Calculând proporțional prețul bunului care constituie obiectul material al acțiunii, prin utilizarea regulii de trei simplă raportat la valoarea cu care s-a majorat capitalul social, apelanta A. SA apreciază că și-a îndeplinit obligația de plată a prețului, prin consemnarea pe numele și la dispoziția B. S.A. a sumei de 34.287 lei potrivit recipisei nr. 1950655/1.

IV. Prin Decizia civilă nr. 118 din 12.10.2011, pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a VII-a civilă și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale în dosarul nr. x/2/2010, a fost respins apelul declarat de reclamantă, ca nefondat.

În motivarea deciziei, Curtea de apel a reținut următoarele:

Prima critică referitoare la încetarea valabilității Protocolului la momentul încheierii contractului de închiriere a fost apreciată ca întemeiată.

S-a reținut, în esență, că Protocolul ce consfințește promisiunea de vânzare este valabil încheiat, nu a devenit nici caduc și nici nu a fost reziliat prin încheierea convenției de locațiune ulterioare, fiind evident faptul că părțile au înțeles să modifice numai aspectele ce țineau de folosința terenului, nu și clauzele referitoare la obligațiile asumate cu privire la vânzare.

Curtea a mai reținut că argumentele pârâtei, care pe cale incidentală a încercat să demonstreze nevalabilitatea protocolului, susținând că nu a fost respectată formalitatea multiplului exemplar și că directorul semnatar nu avea mandatul acționarilor de a semna acel protocol, au fost corect înlăturate de prima instanță.

Pentru a respinge apelul, Curtea a reținut că este întemeiată însă aprecierea primei instanțe cu privire la prețul convenit care nu are un caracter determinat sau determinabil. Astfel, potrivit clauzei din Protocol, prețul terenului ar fi trebuit să fie cel cu care pârâta cumpăra acest teren de la F.P.S. și F.P.P.

S-a arătat că un astfel de criteriu inserat în convenția părților nu poate fi avut în vedere la pronunțarea unei hotărâri de vânzare-cumpărare pe cale judiciară, nefiind determinabil, pentru simplul fapt că în procedura de privatizare nu există un mecanism juridic prin care societatea să cumpere de la stat un bun pe care îl are deja în patrimoniu.

Potrivit dispozițiilor Legii nr. 15/1990, societățile comerciale au devenit proprietarele bunurilor pe care anterior anului 1990 le dețineau în administrare.

Dovada dreptului de proprietate i-a fost remisă pârâtei în urma unei proceduri administrative reglementată de H.G. nr. 834/1991 prin emiterea unui certificat de atestare a dreptului de proprietate, din actele dosarului rezultând că acesta a fost emis la 15.04.2003.

Societatea pârâtă a intrat în procesul de privatizare, cumpărând acțiunile pe care Statul prin F.P.S., apoi prin A.V.A.S., le deținea. Cumpărarea acestor acțiuni nu echivalează cu cumpărarea activelor sau bunurilor care erau deja în patrimoniul societății, cum a susținut reclamanta.

Prin urmare, în cadrul niciunei operațiuni din procesul de privatizare nu se poate susține că pârâta ar fi cumpărat de la stat prin F.P.S. terenul în litigiu pentru ca prețul cumpărării să constituie, la rândul său, prețul vânzării către reclamantă.

Apelanta reclamantă a mai susținut faptul că prețul terenului reprezintă valoarea cu care acesta a fost înregistrat ca aport la capitalul social, acesta fiind și momentul la care se putea executa obligația de vânzare.

Curtea a apreciat că o astfel de interpretare nu are temei juridic întrucât, cum s-a menționat anterior, terenul se afla în patrimoniul societății prin efectul legii, dovada administrativă a proprietății a fost obținută prin certificatul de atestare a dreptului, astfel că, de la acel moment, vânzătoarea putea dispune de el sub forma înstrăinării. De altfel, în anul 2003 pârâta în calitate de promitent vânzător a notificat promitentul cumpărător în vederea vânzării terenului, cumpărătorul fiind cel care a refuzat încheierea convenției la acea dată pe motiv că bunul nu fusese înregistrat ca aport la capitalul social. Or, o astfel de condiție depășește limitele convenite de părți în protocol dat fiind faptul că vânzătorul putea deja face dovada dreptului de proprietate cu certificatul obținut pe cale administrativă.

Pentru a obține o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare, finalitate urmărită prin acțiunea pendinte, promisiunea bilaterală trebuie să cuprindă toate elementele vânzării în mod clar și neechivoc, instanța urmând să suplinească numai acordul de voință al uneia dintre părți.

Cum, în speță, nu se poate stabili care a fost prețul convenit de părți, Curtea a apreciat că în mod corect instanța de fond a respins o astfel de acțiune.

V. Împotriva deciziei pronunțate în apel, în termen legal, a declarat

recurs

reclamanta S.C. A. S.A., solicitând modificarea hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului și modificării sentinței primei instanțe, cu consecința admiterii acțiunii și pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru cota indiviză de 37,67% din totalul de 23.844 m.p., cotă ce reprezintă 8981 m.p. și care corespunde suprafeței de teren care constituie obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare intitulată „Protocol” din 16.05.1995.

În motivarea recursului, reclamanta a invocat următoarele critici de nelegalitate:

ope legis

” (art. 304 pct. 8 C.proc.civ. 1865).

Recurenta a arătat că terenul în litigiu a fost aportat la capitalul social al B. S.A., societate care, în schimbul valorii de transfer a terenului, a emis acțiuni în beneficiul A.V.A.S., aceasta fiind operațiunea juridică la care părțile Protocolului au făcut referire prin clauza de stabilire a prețului.

Recurenta consideră că instanța de apel a nesocotit regula de interpretare a convențiilor după intenția comună a părților, potrivit cu care prețul este determinabil, prin raportare la valoarea de aportare a terenului de către A.V.A.S. (succesorul F.P.S.), încuviințată de judecătorul delegat la momentul înregistrării mențiunii de majorare a capitalului social.

Totodată, recurenta susține și încălcarea regulii de interpretare prevăzute de art. 978 C. civ. 1864, în baza căreia convenția trebuie interpretată în sensul de a produce efecte juridice, astfel încât prețul trebuie considerat determinabil, prin raportare la valoarea terenului de la momentul constituirii acestuia ca aport la capitalul social al B. S.A.

VI. Intimata-pârâtă B. S.A. a formulat

întâmpinare

, prin care a solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cale de atac.

VII. 1. Prin Încheierea de ședință din data de 23.04.2013, Înalta Curte

a suspendat judecarea recursului

, în temeiul art. 244 alin. 1 pct. 1 C. proc. civ. 1865, până la soluționarea dosarului privind insolvența S.C. B. S.A., având în vedere dispozițiile art. 93

1

din Legea nr. 85/2006.

cerere de intervenție accesorie

în favoarea intimatei-pârâte, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

redeschiderea judecății

, apreciind că, față de stadiul procedurii insolvenței, nu se mai pune problema incidenței în cauză a dispozițiilor art. 93

1

din Legea nr. 85/2006, care au fundamentat măsura suspendării judecății.

a respins cererea de modificare a cadrului procesual pasiv

, în sensul introducerii în cauză în calitate de intimată-pârâtă a societății H. S.R.L. în locul intimatei-pârâte B. S.A., având în vedere următoarele argumente:

Promisiunea de vânzare-cumpărare este un antecontract, care dă naștere unui drept de creanță/relativ al promitentului cumpărător, corelativ unei obligații de a face în sarcina promitentului vânzător, de a vinde în viitor un anumit bun. Această obligație de a face nu este o obligație reală („

propter rem

”), nefiind accesorie dreptului de proprietate asupra bunului promis a fi vândut. Astfel, această obligație de a face nu se transmite odată cu bunul, promitentul-vânzător rămânând obligat față de creditorul său, care are dreptul la daune-interese în caz de neexecutare culpabilă.

Rezultă astfel că, față de natura obligației, aceasta nu se transmite automat în cazul înstrăinării bunului către terțul dobânditor.

Pe de altă parte, potrivit art. 53 din Legea nr. 85/2006, în cazul înstrăinării bunurilor de către lichidator, în procedura insolvenței, bunurile sunt dobândite libere de orice sarcini, astfel că și din această perspectivă, obligația de a face asumată de promitentul-vânzător nu se putea transmite adjudecatarului.

O primă concluzie care se impune este că obligația de a face dedusă judecății nu s-a transmis în temeiul legii de la intimata-pârâtă B. S.A. către dobânditoarea H. S.R.L.

Sub aspect convențional, din analiza clauzelor contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2498/05.09.2017 de notarul public I. nu rezultă o altă concluzie.

Astfel, art. 1 pct. 1.2 din acest contract se referă la transferul drepturilor și acțiunilor accesorii, aflate în strânsă legătură cu imobilul, adică tocmai la obligațiile reale („

propter rem

”),  în care nu se încadrează obligația de a face dedusă judecății.

Atât mențiunea din clauza de mai sus, cât și cea din art. 5.2. lit. b) din contract, referitoare la preluarea litigiilor și riscurilor procesuale și la substituirea vânzătorului în litigiile în curs, nu poate fi interpretată extensiv, în sensul preluării obligației de a face născute din Protocolul încheiat la 16.05.1995, din moment ce din contract nu rezultă în mod expres o asemenea intenție. Dimpotrivă, cumpărătoarea H. S.R.L. s-a prevalat de dispozițiile art. 53 din Legea nr. 85/2006, arătând că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului liber de orice sarcini, fără a-și asuma preluarea obligației de a face deduse judecății.

În concluzie, nici pe temei convențional, nu a operat transmiterea obligației, astfel încât în cauză nu a avut loc o transmitere a calității procesuale pasive pentru a justifica introducerea în proces a societății H. S.R.L.

VIII.

Verificând hotărârea atacată, Înalta Curte a apreciat recursul nefondat, pentru următoarele considerente:

Ulterior, la data de 08.07.2015, judecătorul sindic a respins cererea de confirmare a planului de reorganizare și a dispus intrarea în faliment a debitoarei B. S.A.

În cadrul procedurii falimentului ce face obiectul dosarului nr. x/3/2012* aflat pe rolul Tribunalului Specializat Argeș, în urma licitației publice cu strigare din data de 20.07.2017, imobilul situat în București, str. X nr. 55, sector 1, având nr. cadastral 201412, înscris în Cartea Funciară nr. 201412, în suprafață de 23.844 m.p. a fost adjudecat de societatea H. S.R.L.

Ulterior, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2498/05.09.2017 de notarul public I., prin care terenul menționat anterior a fost înstrăinat către adjudecatar, în schimbul prețului de 9.546.000 Euro plus TVA (regim taxare inversă).

Potrivit situației de fapt stabilite de instanțele de fond, suprafața de 8.981 m.p. (sau 9.185,94 m.p.) cu privire la care recurenta solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, este inclusă în suprafața de 23.844 m.p. înstrăinată în procedura falimentului către societatea H. S.R.L.

Ca urmare, este evident că, în prezent, intimata-pârâtă B. S.A. nu mai deține în patrimoniu imobilul la care se referă promisiunea de vânzare-cumpărare asumată prin Protocolul încheiat la 16.05.1995.

Pentru a putea fi admisă o asemenea acțiune este necesar a fi îndeplinite cumulativ toate celelalte condiții de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare privind capacitatea părților, lucrul vândut - inclusiv aceea ca vânzătorul să fie proprietarul bunului individual determinat și prețul.

Atât în literatura juridică, cât și în practica judiciară s-a statuat în mod constant că hotărârea care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare poate fi pronunțată numai dacă bunul se află în proprietatea promitentului vânzător. Dacă acesta din urmă a vândut bunul unei alte persoane, contractul promis nu se va mai încheia, obligația de a face asumată nu se mai poate executa în natură, creditorul având dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligațiilor de face (art. 1075 C. civ. 1864).

În cauză, acțiunea nu mai poate fi admisă în condițiile în care intimata-pârâtă B. S.A. nu mai este proprietarul terenului.

Ca urmare, devine inutilă analiza pe fond a criticilor din memoriul de recurs, care se referă la o altă condiție necesară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, și anume caracterul determinat sau determinabil al prețului.

În temeiul art. 312 alin. 1 C. proc. civ. 1865, Înalta Curte a respins recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. ca nefondat.

Având în vedere admiterea excepției de netimbrare a cererii de intervenție accesorie formulată de G., în temeiul art. 20 alin. 1 și 3 din Legea nr. 146/1997, a anulat ca netimbrată această cerere.

În temeiul art. 316, raportat la art. 298 și la art. 274 alin. 1 C. proc. civ. 1865, a obligat pe recurenta-reclamantă să plătească intimatei-pârâte suma de 8.680 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu de avocat dovedit cu facturi și chitanțe aflate la dosar.