ÎCCJ, decizie (scj.ro #81675)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #81675) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Contract de vânzare-cumpărare a unui bun imobil

notificat, încheiat ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001.

Nulitate. Inaplicabilitatea dispozițiilor art. 45 din legea specială.

Imposibilitatea invocării ”bunei-credințe”.

Cuprins pe materii :

Drept civil. Contracte. Contrat de

vânzare-cumpărare.

Index alfabetic :

contract de vânzare-cumpărare

- notificare

- nulitate

Legea nr. 10/2001, art. 21, art. 45

Legea nr. 112/1995

Din conținutul dispozițiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001

rezultă că este vorba despre acte juridice de înstrăinare

încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 și care,

deși vizează imobile preluate de stat fără titlu valabil,

au nulitatea asanată  în situația existenței

bunei-credințe a părții.

O

asemenea ipoteză de validare nu poate fi recunoscută pentru

situația în care contractul se încheie ulterior intrării în vigoare a

actului normativ, și pentru care, dimpotrivă, legiuitorul a

prevăzut, prin dispoziția art. 21 alin. (5), sancțiunea

nulității absolute, fără posibilitatea salvgardării

efectelor juridice prin invocarea bunei-credințe.

Secția I

civilă, decizia nr.3982 din 25 septembrie 2013

Prin sentința civilă nr. 384/2012 a Tribunalului București,

Secția a V-a civilă, s-a admis acțiunea formulată de

reclamanții M.L., C.G.T., L.M.A., LG. și L.I.L. în contradictoriu cu

pârâții Municipiul București prin Primarul General, O.I. și SC

T.A. SA. și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare nr. xx9/112/2009 încheiat între pârâții O.I.

și SC T.A. SA.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut

că reclamanții,

în calitate de succesori ai defunctului M.B., fost proprietar al întregului

imobil situat la adresa din Bd. C.C. nr. 41-41 B (compus din patru corpuri de

clădire, respectiv A, B, C și D), au solicitat să se constate

nulitatea absolută a contractului menționat, susținând că a

fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor art. 21 alin. (5) din Legea

nr. 10/2001.

S-a reținut că scopul instituirii

interdicției reglementate de textul de lege arătat, a fost

indisponibilizarea bunurilor ce au format obiectul notificării și

evitarea posibilității ca unitățile deținătoare

sau cele însărcinate cu soluționarea notificărilor să

scoată bunurile notificate din patrimoniul lor, în scopul eludării

dispozițiilor Legii nr. 10/2001.

Analizând situația din speță, prin prisma

textului de lege menționat, instanța a constatat că, prin

notificarea din 18.04.1996, numitul M.S., defunctul soț al reclamantei

M.S., a formulat o cerere de acordare despăgubiri pentru imobilul situat

în București, str. C.C. nr. 41-41 B (actual Bd. C.C. format din mai multe

corpuri de clădire).

De asemenea, la data de 10.07.2001, s-a înregistrat la

Primăria municipiului București,  notificarea prin care

reclamanții au solicitat restituirea în natură a părții

nevândute de teren și construcții și măsuri reparatorii

prin echivalent pentru apartamentele vândute împreună cu terenul aferent,

din imobilul situat în București, str. C.C. nr. 41-41 B.

Față de situația de fapt rezultată,

Tribunalul a constatat că apartamentul proprietatea pârâtului O.I., situat

în corpul C al imobilului din Bd. C. nr. 41 (fost C.C.) a fost înstrăinat

cu încălcarea interdicției legale stabilite de către art. 21

alin. (5) din Legea nr. 10/2001, motiv pentru care acțiunea a fost

apreciată întemeiată.

Au fost înlăturate apărările pârâtului

O.I. cu privire la valabilitatea titlului statului, care  ar decurge din

împlinirea termenului de 30 de ani al prescripției achizitive în

beneficiul acestuia, precum și cele referitoare la buna sa

credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare,

considerate ca nerelevante în cauză, întrucât obiectul acțiunii nu îl

constituie constatarea valabilității sau a nevalabilității

titlului statului și nici a bunei sau a relei credințe a

cumpărătorului în temeiul Legii nr.112/1995, ci verificarea

respectării interdicției legale instituite de art. 21 alin. (5) din

Legea nr. 10/2001.

S-a apreciat că buna sau reaua credința a

cumpărătorului în temeiul Legii nr. 112/1995, precum și

valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului ar fi prezentat

relevanță dacă acțiunea ar fi fost una întemeiată pe

dispozițiile art. 45 alin. (2) și (4) din Legea nr. 10/2001, or, în

speță, dat fiind obiectul acțiunii, nu se pune problema unei

astfel de analize.

Nici susținerile pârâtului cu privire la

împrejurarea că pentru imobilul în care este situat apartamentul pe care

l-a cumpărat nu a fost formulată notificare, nu au fost găsite

fondate.

Aceasta, întrucât din analiza notificării a rezultat

că s-au solicitat măsuri reparatorii, în natură și prin

echivalent, pentru întregul imobil situat în București, str. C.C. (actual

Bd. C.C.) nr. 41-41 B, acesta fiind compus din patru corpuri de clădire,

respectiv Corp A (demolat), corp B - demisol, parter, etaj 1 și 2,

mansardă, Corp C - parter și etaj, corp D - foste grajduri, devenite

ulterior garaj.

În plus, în toate actele emise de către

autorități cu privire la imobilul notificat de către

reclamanți, identificarea se face cu adresa din C.C. nr. 41-41 B (actual

Bd. C.C.), neexistând o numerotare distinctă pentru fiecare corp de

clădire.

În acest sens, s-a făcut trimitere la adresa din

27.05.2009 emisă de către S.C. T.A. S.A., în care se arată

că imobilul pentru care a fost formulată notificare este situat în

str. C.C. nr. 41 (corp A, B,C, și D), iar apartamentul înstrăinat

pârâtului se află în corpul C, precum și la contractul de închiriere

deținut de către pârât anterior încheierii contractului de vânzare

cumpărare, unde imobilul este individualizat cu adresa din str. C. nr. 41,

corp C, neexistând nicio mențiune cu privire la vreun imobil care să

fie individualizat cu numărul poștal 41 C.

Împotriva sentinței a declarat apel pârâtul O.I.,

arătând că avea dreptul să cumpere imobilul în litigiu, deoarece

anterior a avut calitatea de chiriaș, că a fost de

bună-credință la încheierea actului iar notificarea nu viza

imobilul pentru care a încheiat contractul, ci alte corpuri de clădire.

Prin decizia civilă nr. 10/A din21.01.2013, Curtea

de Apel București, Secția a IV- a civilă a respins apelul ca

nefondat.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că, potrivit

contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare s-a cerut,

apelantul-pârât a achiziționat de la pârâta SC T.A. SA, în baza Legii nr.

112/1995, imobilul situat în București, Bd. C.C. nr. 41, corp C,

apartament 2.

Deși pârâtul avea calitatea de chiriaș în apartament, ceea ce în

principiu, i-ar fi permis cumpărarea acestuia, în condițiile Legii

nr. 112/1995, în același timp însă, a rezultat că

reclamanții, ca moștenitori ai vechiului proprietar al imobilului

(anterior preluării bunului de către Statul Român), au formulat o

notificare pentru restituirea în natură a întregului imobil, indicând

expres corpurile de clădire vizate A, B, C, D. S-a constatat că în

notificare s-a făcut mențiune asupra corpului C al imobilului

„construit în anul 1912”.

Față de aceste elemente de fapt, s-a apreciat că în mod just

prima instanță a făcut aplicarea art. 21 alin. (5) din Legea nr.

10/2001, text conform căruia imobilele supuse procedurii administrative a

Legii nr. 10/2001, ca urmare a notificării, nu pot fi înstrăinate,

sancțiunea fiind nulitatea absolută a actului de înstrăinare.

Cu privire la buna–credință invocată de apelanți, ca fiind

de natură să înlăture efectele nulității actului

încheiat în pofida dispozițiilor imperative ale art. 21 alin. (5) din

Legea nr. 10/2001, instanța de apel a constatat că această

apărare nu poate fi primită, în condițiile depunerii

notificării de către reclamanți, notificare ce viza expres

și corpul C de la adresa Bd. C.C. nr. 41 - 41 B, ceea ce îl obliga pe

pârât să se informeze asupra conținutului notificării.

Totodată, s-a apreciat că adresele de răspuns către pârât

din partea unor instituții cu responsabilități în aplicarea

Legii nr. 10/2001, în sensul că nu figurează notificări

referitoare la corpul C, nu pot fi reținute în apărarea apelantului,

întrucât acestea au indicat

totuși o notificare pentru adresa de la

nr. 41 - 41 B, adresă la care se afla și corpul C.

Împotriva deciziei a declarat recurs pârâtul, care a formulat următoarele

critici:

Decizia este lipsită de

temei legal, fiind dată cu aplicarea greșită a legii, respectiv

a dispozițiilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, în

condițiile în care recurentul a dovedit că a locuit în imobil, în

baza unui contract de închiriere, încă din anul 1970 (art. 304 pct. 9

C.proc.civ.) și că, deci, putea încheia contract de

vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995.

De asemenea, a transmis numeroase notificări autorităților publice

(respectiv, Primăria municipiului București și Prefectura

București) care i-au răspuns că nu există niciun proces cu

privire la corpul C al imobilului din București, Bd. C.C. nr. 41.

Prin urmare, contrar susținerilor instanțelor de fond, recurentul a

depus toate diligențele și și-a îndeplinit toate

obligațiile care îi incumbau.

În ceea ce privește notificările

intimaților-reclamanți, acestea privesc imobilele de la adresa din

str. C. (actualul Bd. C.C.) nr. 41-41B, neexistând la nivelul anilor 2008-2009

nicio solicitare cu privire la restituirea corpului C.

Ca atare, la data cumpărării nu era notificat imobilul cumpărat

de recurent, iar interpretarea greșită a notificării atrage

incidența art. 304 pct. 8 C.proc.civ.

Instanțele au făcut de asemenea, aplicarea greșită a

dispozițiilor art. 45 alin. (2

1

) din Legea nr. 10/2001,

potrivit cărora contractele de vânzare-cumpărare încheiate conform

Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice și constituie titlu de proprietate

opozabil de la data încheierii acestora, precum și a dispozițiilor

art. 45 alin. (2) din același act normativ, care sancționează

asemenea contracte cu nulitatea absolută atunci când au vizat imobile

preluate de stat fără titlu, exceptând situația în care

cumpărătorul a fost de bună-credință.

Contractului încheiat de recurent îi sunt aplicabile aceste dispoziții,

iar în ce privește buna sa credință, aceasta a fost

demonstrată cu probele administrate în cauză, câtă vreme

recurentul a făcut toate verificările necesare, dar s-a aflat în

imposibilitate obiectivă de a-și da seama de o presupusă eroare

strecurată în adresele de răspuns de la autoritățile

statului.

Analizând criticile deduse judecății,

Înalta Curte a constatat caracterul nefondat al acestora, potrivit

următoarelor considerente:

Susținerea recurentului-pârât vizând caracterul

nelegal al deciziei, dat de pretinsa aplicare eronată a dispozițiilor

art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, este lipsită de fundament.

Potrivit textului menționat, este interzisă,

sub sancțiunea nulității absolute, încheierea unor acte de

dispoziție ori de folosință (inclusiv schimbarea

destinației ori grevarea sub orice formă) asupra bunurilor imobile ce

fac obiect de reglementare pentru actul normativ menționat.

Or, în speță, a rezultat, așa cum au

statuat instanțele fondului, evaluând mijloacele de probă

administrate, că imobilul a fost notificat, solicitându-se restituirea lui

în natură, așa încât, în termenii legali menționați

anterior, nu se putea dispune de bun înainte de definitivarea procedurii de

restituire.

Apărarea recurentului-pârât, conform căreia ar

fi transmis solicitări autorităților publice, care i-ar fi

comunicat, în privința corpului C al imobilului - din care face parte

apartamentul înstrăinat - că acesta nu ar fi făcut obiect al

notificării, nu poate fi primită dintr-un dublu considerent.

Pe de o parte, acestei susțineri (care a

constituit obiect de critică și în apel) i s-a răspuns deja prin

considerentele deciziei recurate, pe care partea nu le combate, în sensul

că notificarea a vizat întregul bun, indicându-se expres corpurile A, B, C

și D. Totodată, chiar reținându-se ca adresă de situare a

imobilului cea din Bd. C.C. nr. 41-41B, aceasta nu exclude corpul C, care nu

avea o altă numerotare pe strada respectivă.

Pe de altă parte, făcându-se referire la

aceste elemente, la mijloacele de probă administrate (adrese înaintate

unor instituții publice și răspunsurile primite de către

pârât) se tinde, în realitate, la o devoluare a fondului și la stabilirea

unei alte situații de fapt, lucru inadmisibil în calea extraordinară

de atac a recursului.

În acest context, critica recurentului, conform

căreia la data cumpărării imobilul n-ar fi fost notificat

și astfel notificarea a fost  interpretată eronat, cu aplicarea

art. 304 pct. 8 C.proc.civ., aduce în realitate, în dezbatere, probațiunea

administrată, fundamentându-se, totodată, pe o înțelegere

greșită a conținutului motivului de recurs menționat.

Conform textului procedural arătat, este vorba despre

denaturarea înțelesului clar, neechivoc, nesusceptibil de

interpretări al unor clauze neîndoielnice cuprinse într-un act juridic (în

sensul de

negotium juris

), iar nu de un act declanșator al unei

proceduri speciale, cum este notificarea formulată conform Legii nr.

10/2001.

Critica recurentului-pârât, conform căreia decizia

atacată ar fi realizat și o greșită aplicare a

dispozițiilor art. 45 alin. (2

1

) din Legea nr. 10/2001 -

conform cărora contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza

Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice, constituie titluri de proprietate

și sunt opozabile de la data încheierii lor - este lipsită de orice

pertinență, raportat la soluția adoptată în

speță, care a purtat asupra valabilității unui astfel de

contract.

Or, pentru a avea  valoare de act autentic și a fi titlu de

proprietate opozabil

erga omnes

, un asemenea contract trebuie să

fie mai întâi valid.

În ce privește salvarea actului juridic de la nulitate, prin prisma

dispozițiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 și a pretinsei

bunei-credințe a pârâtului-recurent, critica acestuia, de asemenea

,

nu poate fi primită, dintr-un dublu considerent.

Pe de o parte, întrucât buna-credință, ca element subiectiv ce

definește atitudinea părții la momentul perfectării

contractului de vânzare-cumpărare, este un element de fapt al pricinii,

stabilit de instanțele fondului pe baza probelor administrate.

Ca atare, el nu poate fi cenzurat în recurs, cale de atac în care instanța

are de analizat doar aspecte de legalitate, respectiv dacă au fost trase

consecințele juridice corecte raportat la conduita părților la

momentul perfectării vânzării-cumpărării (așa cum a

fost ea stabilită de instanțele fondului).

Pe de altă parte (și aceasta se impunea prioritar analizei

instanței de apel), contrar susținerii pârâtului, contractului nu-i

sunt incidente dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001,

pentru ca partea să se poată prevala de o eventuală

bună-credință, aptă să salveze actul de la nulitate.

Astfel, din conținutul  textului de lege menționat, rezultă

că este vorba despre acte juridice de înstrăinare încheiate anterior

intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 și care, deși

vizează imobile preluate de stat fără titlu valabil, au

nulitatea asanată în situația existenței bunei-credințe a

părții.

O asemenea ipoteză de validare nu poate fi recunoscută pentru

situația în care contractul se încheie ulterior intrării în vigoare a

actului normativ și pentru care, dimpotrivă, legiuitorul a

prevăzut, prin dispoziția art. 21 alin. (5), sancțiunea

nulității absolute, fără posibilitatea salvgardării

efectelor juridice prin invocarea bunei-credințe.

Or, în speță, încheierea contractului de vânzare-cumpărare care

a făcut obiectul acțiunii în nulitate s-a realizat în anul 2009, ceea

ce îl scoate din sfera de reglementare a dispozițiilor art. 45 alin. (2)

din Legea nr. 10/2001.

Față de toate aceste considerente, criticile de nelegalitate formulate

au fost găsite nefondate, recursul fiind respins în consecință.