ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3982/2013

Asupra cauzei de față, deliberând, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 384/2012 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, s-a admis acțiunea formulată de reclamanții M.L., C.G.T., L.M.A., L.G. și L.I.L. în contradictoriu cu pârâții Municipiul București prin Primarul General, O.I. și SC T.A. SA și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții O.I. și SC T.A. SA. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că reclamanții, în calitate de succesori ai defunctului M.B., fost proprietar al întregului imobil situat la adresa din Bd. C.C. (compus din patru corpuri de clădire, respectiv A, B, C și D), au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului menționat, susținând că a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.

S-a reținut că scopul instituirii interdicției reglementate de textul de lege arătat a fost indisponibilizarea bunurilor ce au format obiectul notificării și evitarea posibilității ca unitățile deținătoare sau cele însărcinate cu soluționarea notificărilor să scoată bunurile notificate din patrimoniul lor, în scopul eludării dispozițiilor Legii 10/2001. Analizând situația din speță, prin prisma textului de lege menționat, instanța a constatat că, prin notificarea nr. 120 din 18 aprilie 1996, numitul M.S., defunctul soț al reclamantei S.M., a formulat o cerere de acordare despăgubiri pentru imobilul situat în București, Calea C. (actual Bd. C.C., format din mai multe corpuri de clădire). De asemenea, sub nr. XX.

din 10 iulie 2001, s-a înregistrat la Primăria municipiului București, notificarea prin care reclamanții au solicitat restituirea în natură a părții nevândute de teren și construcții și măsuri reparatorii prin echivalent pentru apartamentele vândute împreună cu terenul aferent, din imobilul situat în București, Calea C., sector 3 . Față de situația de fapt rezultată, Tribunalul a constatat că apartamentul proprietatea pârâtului O.I., situat în corpul C al imobilului din Bd. C.C., nr. 41 (fost Calea C.) a fost înstrăinat cu încălcarea interdicției legale stabilite de către art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, motiv pentru care acțiunea a fost apreciată întemeiată. Au fost înlăturate apărările pârâtului O.I.

cu privire la valabilitatea titlului statului, care ar decurge din împlinirea termenului de 30 de ani al prescripției achizitive în beneficiul acestuia, precum și cele referitoare la buna sa credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare, considerate ca nerelevante în cauză, întrucât obiectul acțiunii nu îl constituie constatarea valabilității sau a nevalabilității titlului statului și nici a bunei sau a relei credințe a cumpărătorului în temeiul Legii 112/1995, ci verificarea respectării interdicției legale instituite de art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001. S-a apreciat că buna sau reaua credința a cumpărătorului în temeiul Legii nr. 112/1995, precum și valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului ar fi prezentat relevanță dacă acțiunea ar fi fost una întemeiată pe dispozițiile art. 45 alin. (2) și (4) din Legea nr. 10/2001, or, în speță, dat fiind obiectul acțiunii, nu se pune problema unei astfel de analize.

Nici susținerile pârâtului cu privire la împrejurarea că pentru imobilul în care este situat apartamentul pe care l-a cumpărat nu a fost formulată notificare, nu au fost găsite fondate. Aceasta, întrucât din analiza notificării aflate în dosar, a rezultat că s-au solicitat măsuri reparatorii, în natură și prin echivalent, pentru întregul imobil situat în București, Calea C. (actual Bd. C.C.), sector 3, acesta fiind compus din patru corpuri de clădire, respectiv Corp A (demolat), corp B - demisol, parter, etaj 1 și 2, mansardă, Corp C - parter și etaj, corp D - foste grajduri, devenite ulterior garaj. În plus, în toate actele emise de către autorități cu privire la imobilul notificat de către reclamanți, identificarea se face cu adresa Calea C., (actual Bd.

C.C.), neexistând o numerotare distinctă pentru fiecare corp de clădire. În acest sens, s-a făcut trimitere la adresa din 27 mai 2009 emisă de către SC T.A. SA, în care se arată că imobilul pentru care a fost formulată notificare este situat în str. C.C., nr. 41 (corp A, B,C, și D), iar apartamentul înstrăinat pârâtului se află în corpul C, precum și la contractul de închiriere deținut de către pârât anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, unde imobilul este individualizat cu adresa din Str. C., corp C, neexistând nicio mențiune cu privire la vreun imobil care să fie individualizat cu numărul poștal. Împotriva sentinței a declarat apel pârâtul O.I., arătând că avea dreptul să cumpere imobilul în litigiu, deoarece anterior a avut calitatea de chiriaș, că a fost de bună - credință la încheierea actului iar notificarea nu viza imobilul pentru care a încheiat contractul, ci alte corpuri de clădire.

Prin decizia civilă nr. 10/A din 21 ianuarie 2013, Curtea de Apel București, secția a IV- a civilă, a respins apelul ca nefondat. Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că, potrivit contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare s-a cerut, apelantul-pârât a achiziționat de la pârâta SC T.A. SA, în baza Legii nr. 112/1995, imobilul situat în București, B-dul C.C., nr. 41, corp C, apartament 2, sector 3. Deși pârâtul avea calitatea de chiriaș în apartament, ceea ce în principiu, i-ar fi permis cumpărarea acestuia, în condițiile Legii nr. 112/1995, în același timp însă, a rezultat că reclamanții, ca moștenitori ai vechiului proprietar al imobilului (anterior preluării bunului de către Statul Român), au formulat o notificare pentru restituirea în natură a întregului imobil, indicând expres corpurile de clădire vizate A,B,C,D.

S-a constatat că în notificare s-a făcut mențiune asupra corpului C al imobilului „construit în anul 1912”. Față de aceste elemente de fapt, s-a apreciat că în mod just prima instanță a făcut aplicarea art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, text conform căruia imobilele supuse procedurii administrative a Legii nr. 10/2001, ca urmare a notificării, nu pot fi înstrăinate, sancțiunea fiind nulitatea absolută a actului de înstrăinare. Cu privire la buna - credință invocată de apelanți, ca fiind de natură să înlăture efectele nulității actului încheiat în pofida dispozițiilor imperative ale art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, instanța de apel a constatat că această apărare nu poate fi primită, în condițiile depunerii notificării de către reclamanți, notificare ce viza expres și corpul C de la adresa B-dul C.C., ceea ce îl obliga pe pârât să se informeze asupra conținutului notificării.

Totodată, s-a apreciat că adresele de răspuns către pârât din partea unor instituții cu responsabilități în aplicarea Legii nr. 10/2001, în sensul că nu figurează notificări referitoare la corpul C, nu pot fi reținute în apărarea apelantului, întrucât acestea au indicat totuși o notificare pentru adresa de la nr. XX., adresă la care se afla și corpul C. Împotriva deciziei a declarat recurs pârâtul, care a formulat următoarele critici: - Decizia este lipsită de temei legal, fiind dată cu aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, în condițiile în care recurentul a dovedit că a locuit în imobil, în baza unui contract de închiriere, încă din anul 1970 (art. 304 pct. 9 C. proc.

civ.) și că, deci, putea încheia contract de vânzare-cumpărare conform Legii nr. 112/1995. De asemenea, a transmis numeroase notificări autorităților publice (respectiv, Primăria municipiului București și Prefectura București) care i-au răspuns (cu indicarea, în acest sens, a unor adrese ale respectivelor instituții) că nu există niciun proces cu privire la corpul C al imobilului din București, B-dul C.C., sector 1. Prin urmare, contrar susținerilor instanțelor de fond, recurentul a depus toate diligențele și și-a îndeplinit toate obligațiile care îi incumbau. - În ceea ce privește notificările intimaților-reclamanți, acestea privesc imobilele de la adresa C. (actualul Bd. C.C.), neexistând la nivelul anilor 2008-2009 nicio solicitare cu privire la restituirea corpului C. Ca atare, la data cumpărării nu era notificat imobilul cumpărat de recurent, iar interpretarea greșită a notificării atrage incidența art. 304 pct. 8 C. proc.

civ. - Instanțele au făcut de asemenea, aplicarea greșită a dispozițiilor art. 45 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora contractele de vânzare-cumpărare încheiate conform Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice și constituie titlu de proprietate opozabil de la data încheierii acestora, precum și a dispozițiilor art. 45 alin. (2) din același act normativ, care sancționează asemenea contracte cu nulitatea absolută atunci când au vizat imobile preluate de stat fără titlu, exceptând situația în care cumpărătorul a fost de bună-credință. Contractului încheiat de recurent îi sunt aplicabile aceste dispoziții, iar în ce privește buna sa credință, aceasta a fost demonstrată cu probele administrate în cauză, câtă vreme recurentul a făcut toate verificările necesare, dar s-a aflat în imposibilitate obiectivă de a-și da seama de o presupusă eroare strecurată în adresele de răspuns de la autoritățile statului.

Intimații nu au depus întâmpinare, dar au solicitat, prin notele de concluzii scrise, respingerea recursului ca nefondat. Analizând criticile deduse judecății, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarelor considerente: - Susținerea recurentului-pârât vizând caracterul nelegal al deciziei, dat de pretinsa aplicare eronată a dispozițiilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, este lipsită de fundament. Potrivit textului menționat, este interzisă, sub sancțiunea nulității absolute, încheierea unor acte de dispoziție ori de folosință (inclusiv schimbarea destinației ori grevarea sub orice formă) asupra bunurilor imobile ce fac obiect de reglementare pentru actul normativ menționat.

Or, în speță, a rezultat, așa cum au statuat instanțele fondului, evaluând mijloacele de probă administrate, că imobilul a fost notificat, solicitându-se restituirea lui în natură, așa încât, în termenii legali menționați anterior, nu se putea dispune de bun înainte de definitivarea procedurii de restituire. Apărarea recurentului-pârât, conform căreia ar fi transmis solicitări autorităților publice, care i-ar fi comunicat, în privința corpului C al imobilului - din care face parte apartamentul înstrăinat - că acesta nu ar fi făcut obiect al notificării, nu poate fi primită dintr-un dublu considerent. Pe de o parte, acestei susțineri (care a constituit obiect de critică și în apel) i s-a răspuns deja prin considerentele deciziei recurate, pe care partea nu le combate, în sensul că notificarea a vizat întregul bun, indicându-se expres corpurile A, B, C și D. Totodată, chiar reținându-se ca adresă de situare a imobilului cea din B-dul.

C.C., aceasta nu exclude corpul C, care nu avea o altă numerotare pe strada respectivă. Pe de altă parte, făcându-se referire la aceste elemente, la mijloacele de probă administrate (adrese înaintate unor instituții publice și răspunsurile primite de către pârât) se tinde, în realitate, la o devoluare a fondului și la stabilirea unei alte situații de fapt, lucru inadmisibil în calea extraordinară de atac a recursului. În acest context, critica recurentului, conform căreia la data cumpărării imobilul n-ar fi fost notificat și astfel notificarea a fost interpretată eronat, cu aplicarea art. 304 pct. 8 C. proc. civ., aduce în realitate, în dezbatere, probațiunea administrată, fundamentându-se, totodată, pe o înțelegere greșită a conținutului motivului de recurs menționat.

Conform textului procedural arătat, este vorba despre denaturarea înțelesului clar, neechivoc, nesusceptibil de interpretări al unor clauze neîndoielnice cuprinse într-un act juridic (în sensul de negotium iuris), iar nu de un act declanșator al unei proceduri speciale, cum este notificarea formulată conform Legii nr. 10/2001. - Critica recurentului-pârât, conform căreia decizia atacată ar fi realizat și o greșită aplicare a dispozițiilor art. 45 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001 - conform cărora contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice, constituie titluri de proprietate și sunt opozabile de la data încheierii lor - este lipsită de orice pertinență, raportat la soluția adoptată în speță, care a purtat asupra valabilității unui astfel de contract.

Or, pentru a avea valoare de act autentic și a fi titlu de proprietate opozabil erga omnes, un asemenea contract trebuie să fie mai întâi valid. - În ce privește salvarea actului juridic de la nulitate, prin prisma dispozițiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 și a pretinsei bunei-credințe a pârâtului-recurent, critica acestuia, de asemenea, nu poate fi primită, dintr-un dublu considerent. Pe de o parte, întrucât buna-credință, ca element subiectiv ce definește atitudinea părții la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, este un element de fapt al pricinii, stabilit de instanțele fondului pe baza probelor administrate. Ca atare, el nu poate fi cenzurat în recurs, cale de atac în care instanța are de analizat doar aspecte de legalitate, respectiv dacă au fost trase consecințele juridice corecte raportat la conduita părților la momentul perfectării vânzării-cumpărării (așa cum a fost ea stabilită de instanțele fondului).

Pe de altă parte (și aceasta se impunea prioritar analizei instanței de apel), contrar susținerii pârâtului, contractului nu-i sunt incidente dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, pentru ca partea să se poată prevala de o eventuală bună-credință, aptă să salveze actul de la nulitate. Astfel, din conținutul textului de lege menționat, rezultă că este vorba despre acte juridice de înstrăinare încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 și care, deși vizează imobile preluate de stat fără titlu valabil, au nulitatea confirmată în situația existenței bunei-credințe a părții. O asemenea ipoteză de validare nu poate fi recunoscută pentru situația în care contractul se încheie ulterior intrării în vigoare a actului normativ și pentru care, dimpotrivă, legiuitorul a prevăzut, prin dispoziția art. 21 alin. (5), sancțiunea nulității absolute, fără posibilitatea salvgardării efectelor juridice prin invocarea bunei-credințe.

Or, în speță, încheierea contractului de vânzare-cumpărare care a făcut obiectul acțiunii în nulitate s-a realizat în anul 2009, ceea ce îl scoate din sfera de reglementare a dispozițiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Față de toate aceste considerente, criticile de nelegalitate formulate au fost găsite nefondate, recursul urmând să fie respins în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul O.I. împotriva deciziei nr. 10A din 21 ianuarie 2013 a Curții de Apel București, Secția a IV-a civilă . Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 septembrie 2013.